WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |

Раздел Институциональные проблемы Рассматриваемый законопроект направлен на ограничение прав поль зования, владения и распоряжения землей, противоречащее п. 3 ст. 55 Кон ституции, допускающей ограничение прав граждан «только в той мере, в ка кой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности и здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспе чения обороны страны и безопасности государства». Кроме того, нарушается п. 2 ст. 36 Конституции, устанавливающий свободу владения, пользования распоряжения землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов граждан.

Действующее законодательство предусматривает возможность изъятия земельного участка только при соблюдении ряда условий, а именно: необхо димо достижение согласия с собственником изымаемого земельного участка по условиям изъятия, размеру выкупной цены (ст. 282 Гражданского кодекса РФ), а в случае отсутствия согласия собственника с изъятием необходимо судебное решение и равноценное возмещение стоимости земельного участ ка (п. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ).

Институт резервирования земли в том виде, в котором он предложен в законопроекте, позволяет ограничивать права собственников, владельцев и арендаторов, без соблюдения каких либо формальностей, связанных с уче том их прав и законных интересов. Такая модель правового регулирования создает условия, благоприятные для передела собственности на землю в тех регионах, где она имеет место, и раздела земли административными мето дами в тех регионах, например в Москве, где ее практически нет.

Необходимо распространить действие института резервирования толь ко на государственные и муниципальные земли с тем, чтобы зафиксировать перечень земель, не подлежащих передаче в частную собственность. При этом должны быть учтены права арендаторов и иных законных владельцев земельных участков, а основания для резервирования должны соответство вать действующим правовым нормам.

Помимо этого, круг собственников недвижимости, имеющих право на выкуп земельных участков, был сужен толкованием права на выкуп, содержа щимся в разъяснениях Пленума Высшего Арбитражного Суда, указавшего, что если собственником объекта недвижимости после 29.10.2001 г. (даты введения в действие Земельного кодекса) был заключен договор аренды зе мельного участка, то он утрачивает право выкупа в связи с тем, что он реали зовал свое право (абз. 3 п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопро сах, связанных с применением земельного законодательства»).

Арбитражная практика уже содержит судебные решения, основанные на применении именно такого толкования ст. 36 Земельного кодекса, преду сматривающей приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности (например, Постанов ление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.06 г., 07.07.06 г.

по делу № А41 К1 3420/06).

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Если учесть количество заключенных за 5 лет (с ноября 2001 по ноябрь 2006 г.) договоров аренды на территории России, уменьшение количества претендентов на выкуп земли будет значительным. Так, например, админист рацией Нижневартовского района Ханты Мансийского округа – Югра за 2005 г. было заключено 233 договора аренды земельных участков82.

Кроме того, в Государственной Думе РФ рассматривается законопро ект, внесенный Минэкономразвития, касающийся условий и порядка приоб ретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муни ципальной собственности83. Он предусматривает, что цена на землю определяется законами субъектов РФ, однако стоимость выкупаемого зе мельного участка не может превышать 20% от кадастровой стоимости. Одна ко при этом правом выкупа по такой цене будут обладать только те собствен ники, право частной собственности которых, или предыдущих собственников этих объектов недвижимого имущества, «возникло вследствие их отчуждения из государственной или муниципальной собственности». «Иные граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооруже ний, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести земельные участки (только) по кадастровой (рыночной) стоимости земельных участков».

В случае принятия такого закона частные предприятия, появившиеся не в результате приватизации, в значительной степени будут отстранены от процесса выкупа земли. Ценовой барьер для многих из них будет непреодо лим.

2) Всеобщая платность передачи земельных участков в собственность предприятий.

Заявления о необходимости бесплатной передачи земельных участков поступают уже давно. Сторонники этой идеи полагают, что цена земли была заложена в стоимость предприятий при их приватизации, поэтому незаконно требовать плату за одну и ту же вещь дважды.

Обоснованность утверждений о незаконности продажи земли зависит главным образом от условий, на которых совершалось отчуждение предпри ятий при приватизации, в частности:

– был ли включен земельный участок в состав продаваемого имущественного комплекса;

– входила ли стоимость земельного участка в общую стоимость пред приятия.

Закон РФ от 03.07.1991 г. № 1531 1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий»определяя в ст. 1, передача каких объектов в собственность граждан и акционерных обществ (товариществ) является соб «Земля и ее использование». См.: nvraion.ru/part=stuff8&sub=zeml.

Проект федерального закона № 347961 4 «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находя щиеся в государственной или муниципальной собственности». Редакция, принятая Государ ственной Думой РФ в первом чтении 22.11.2006 г.

Раздел Институциональные проблемы ственно приватизацией, указывает предприятия, цеха, производства, участ ки, оборудование, здания, сооружения и некоторые другие объекты. Земель ных участков среди них нет.

Принятый 21.07.1997 г. второй закон о приватизации № 123 ФЗ прямо указал, что его действие не распространяется на приватизацию земли (ст. 3).

Что касается реализации этих норм, то следует отметить, что ни при приватизации предприятий по конкурсу84, ни посредством проведения аук циона85 земельные участки не являлись объектами приватизации. При осуще ствлении приватизации собственнику предприятия передавались лишь права пользования земельным участком.

Относительно довода о включении стоимости земли в стоимость прива тизируемых предприятий следует заметить, что действовавший в период с 20.02.1992 г. по 29.03.2003 г. порядок оценки стоимости объектов привати зации, определяя состав оцениваемого имущества предприятия, включает в число основных средств и вложений только права пользования землей 86.

Таким образом, никаких оснований полагать, что цена земельного участ ка была заложена в стоимость предприятий при приватизации, нет. Установ ленные законодательством условия передачи предприятий в собственность при приватизации предприятий не содержали землю в качестве объекта прав собственности. Цена, заплаченная при покупке предприятия (вне зависимо сти от ее формы: аукцион, конкурс), не включала в себя стоимость земельно го участка. Иными словами, оснований для утверждения о незаконности ус ловия о платности передачи земли, нет.

Тем не менее помимо законности требований правовых актов существу ют критерии обоснованности (в том числе экономической) и целесообразно сти принимаемых государством решений. Именно этим критериям и не соот ветствует решение о всеобщей платности передачи земли в частную собственность предприятий. Причин тому несколько:

Во первых, выкуп земельных участков в полном объеме непосилен рос сийским предприятиям, а точнее подавляющему большинству из них. По мак симальным ставкам стоимость всей земли, подлежащей выкупу предпри ятиями, составляет от 30 (по оценкам Гильдии риэлторов) до 106 (по оценкам РСПП) млрд долл. или 1/4 ВВП России. По оценкам заместителя министра экономического развития и торговли РФ А.В. Шаронова, стоимость земли, Пункт 1.4. Временного положения о приватизации государственных и муниципальных пред приятий в РФ по конкурсу (приложение № 5 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 г. № 66).

Действовал в период с 20.02.1992 г. по 29.03.2003 г.

Пункт 1.5. Временного положения о приватизации государственных и муниципальных пред приятий РФ на аукционе (приложение № 4 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 г. № 66). От менено Указом Президента РФ от 14.07.1998 г. № 832.

Пункт 2.1 Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации, приложение № 2 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 г. № 66.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы подлежащей выкупу предприятиями, составляет 34,8 млрд долл. Эта цифра, по его мнению, является «неподъемной» для российских предприятий87.

Выкуп земельного участка является проблемой даже для самых крупных российских компаний. Так, РАО «ЕЭС России» оценивает стоимость подле жащих приватизации земель холдинга в пределах 800 млн долл. В десятки миллионов долларов может обойтись выкуп территорий под собственным производством для АО «АвтоВАЗ» (площадь участка под заводом более 900 га)88. Даже с учетом значительных сумм валовой годовой прибыли и нали чия свободных средств затраты на приватизацию своих земельных участков для указанных гигантов отечественного бизнеса окажутся весьма ощутимы ми. Для большинства предприятий, страдающих от острого дефицита обо ротных средств либо ориентированных на развитие бизнеса, выкуп земельно го участка на предлагаемых условиях просто невозможен.

Во вторых, невозможность выкупа земли большинством российских предприятий приведет к перераспределению прав на землю и собственности в пользу крупных предприятий, финансовых структур, чиновников и их аффи лированных структур. При этом часть действующих предприятий ликвидиру ется, экономическое положение оставшихся некрупных предприятий сущест венно ухудшится. А если иметь в виду, что производство 2/3 ВВП страны обеспечивают частные предприятия, то можно уверенно утверждать, что это способно существенно повлиять на динамику показателей экономического роста.

В третьих, использование платы за выкуп земли как дополнительного источника пополнения региональных бюджетов будет иметь лишь кратко срочный положительный экономический эффект, за исключением крупных финансово посреднических центров. Это связано, главным образом, с не достаточностью оборотных средств, инвестиционной непривлекательностью значительного количества земель из за неразвитой инфраструктуры терри торий. Следствием всеобщей платности передачи земли станут повышение концентрации капитала, рост коррупции и злоупотреблений в сфере приня тия административных решений, объектом которых является земля.

Таким образом, введение для всех предприятий без исключения платы за передачу предприятиям в собственность земельных участков не противо речит законодательству, однако экономически необоснованно и нецелесооб разно, поскольку препятствует дальнейшему развитию значительного коли чества участников рынка и, как следствие, экономики страны. Взимание платы за землю в размере, сопоставимом с рыночными ценами, способно усугубить и социальные проблемы, нанеся удар по формирующемуся сред нему классу и действительно частному бизнесу, не основанному исключи тельно на государственных активах.

Финанс, 2003, № 18, с. 4.

Новости рынка недвижимости, выпуск № 43, 10.11.2003 г. См.: www.nrm.ru.

Раздел Институциональные проблемы При существующей конъюнктуре цен на энергоносители, отсутствии созданной государством системы мер поддержки предприятий малого и среднего бизнеса, но высоким налоговым ставкам для этих предприятий, а также развитой банковской системы, способной предоставить финансовые инструменты для выкупа земли, целесообразна бесплатная передача в соб ственность земельных участков действующим мелким и средним предпри ятиям. При этом обязательными условиями передачи земли должны быть:

запрет на определенный срок на перепрофилирование (либо за дополни тельную плату) производства и изменение назначения использования зе мельного участка, отчуждение земельного участка, а также сокращение про изводства.

В качестве альтернативного промежуточного варианта может быть осу ществлена передача земли по номинальной цене либо рассрочка оплаты на длительный срок с тем, чтобы собственники предприятий имели реальную возможность для выкупа земли и преимущество перед иными лицами.

3) Высокая цена выкупа земельных участков.

Цена выкупа земельных участков, а вернее ее высокий размер, является одной из ключевых проблем, препятствующих формированию рынка земли.

Можно указать несколько наиболее значимых причин сложившейся ситуации:

а) наделение субъектов РФ правом устанавливать цену выкупа земель ных участков.

Законодатель, определив, что цена выкупа земельных участков будет ус танавливаться субъектами РФ (п. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г.

№ 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и п. 7 ст. 28 Фе дерального закона от 21.12.2001 г. № 178 ФЗ «О приватизации государст венного и муниципального имущества в РФ»), создал исключительно благо приятную почву для принятия экономически неоправданных решений, направленных на получение максимальных доходов от продажи земли, а так же злоупотреблений и обогащения чиновников субъектов РФ.

Так, субъекты Российской Федерации были наделены правами по уста новлению цены земли в поселениях в размере, кратном ставке земельного налога, в зависимости от численности населения:

- свыше 3 млн человек в размере от 5 до 30 кратного размера ставки зе мельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от 5 до 17 кратного размера став ки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от 3 до 10 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

(При этом до установления субъектом Российской Федерации цены земли должна применяться минимальная ставка земельного налога).

Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.