WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 7 | 8 || 10 | 11 |   ...   | 15 |

P = PHTe-rt – приведенная стоимость единицы жилья по выходу агента на пенсию.

Далее автор приводит графический анализ данной задачи потребителя. Для каждого потребителя существует ограничения, которые могут влиять на решения о распределении средств на приобретение услуг недвижимости, на потребление других товаров и услуг, а также на решение о накоплении сбережений.

Во-первых, если покупка дома полностью финансируется из первоначальных сбережений, тогда агент не будет прибегать к помощи ипотечного кредитования, и его бюджетное ограничение запишется следующим образом: (i) Y + S - (PH - P)H - Q 0 – обозначено прямой a на рисунках 1-3.

Во-вторых, если агент пользуется услугами ипотечного кредитования, тогда его бюджетное ограничение приобретает вид: (ii) Y + kS - k(PH - P)H - Q 0 – на рисунках 1-3 обозначено прямой b. В-третьих, существует еще одно ограничение, обозначенное прямой c, (iii) S - (1- )PH H 0 – первоначальный платеж по ипотеке не может превышать начального уровня сбережений.

Полученные таким образом бюджетные множества изображены на рисунках 13. Исходя из ограничений (i)–(iii), каждый из агентов может оказаться агентом одного из четырех типов. К I-ому типу отнесены те агенты, для которых ограничение (iii) выполнено как равенство, т.е. все свои первоначальные сбережения такие агенты тратят на выплату первого взноса по ипотечному кредиту. Можно считать, что в рамках данной экономики это наименее богатые агенты, или же, если позволить функции U (H, B) быть различной для разных агентов, тогда можно считать, к I-ому типу отнесены те агенты, которые в большей мере ценят услуги, предоставляемые жильем.

Ко II-ому типу отнесены такие агенты, для которых условие (iii) выполнено строго, но которые пользуются ипотечным кредитом. К III-му типу относятся агенты, которые не пользуются услугами ипотечного кредитования, но все свои первоначальные Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости сбережения тратят на приобретение дома, т.е. они покупают настолько большой дом, насколько могут себе позволить, не прибегая к заимствованиям. К последнему, IV-му типу отнесены наиболее богатые или же наименее ценящие жилищные услуги агенты, а именно те, которые, во-первых, не прибегают к ипотечному кредиту, а во-вторых, их сбережения положительны сразу после приобретения жилья.

Рисунок Рисунок 2.

Рисунок 3.

Следуя логике статьи, перейдем к рассмотрению изменений частичного равновесия на рынке недвижимости при будущем росте цен на жилье.

Предполагается, что предложение недвижимости фиксировано и бесконечно делимо, предложение остальных товаров абсолютно эластично, т.е. изменение цен на жилье не влияет на цены других товаров и услуг, а также на тип агента. Кроме того, как уже говорилось, агенты обладают совершенным предвиденьем относительного будущего роста цен. Начнем рассмотрение с наиболее простого случая, т.е. с рассмотрения поведения агентов типа IV.

В ситуации, когда рынок кредита не используется, автор показывает, что агенты будут нейтральны к будущему росту цен, и, по прежнему, будут выбирать такую точку потребления, в которой равны доходность жилья и доходность альтернативных ценностей. Показано, что ожидаемый рост цен ведет к трем следующих эффектам: во-первых, рост цен в периоде t = 0 равен приведенному росту цен в будущем, во-вторых, полезность и потребление неизменны; в-третьих, общий уровень сбережений снижается.

Аналогично дело обстоит в случае агентов типа II. Показано, что ожидаемый рост цен также приводит к росту текущих цен на жилье, однако в меньшей мере, чем в Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости случае IV, а также к увеличению спроса на жилье. В случае с агентами типов I и III, ожидаемое изменение цен не влияет на решение о размере приобретаемого жилья, т.к. в первом варианте, все имеющиеся средства расходуются на первый взнос, а в третьем – на покупку всего дома. Таким образом, нет увеличения спроса на жилье в текущем периоде, тогда цены в периоде t = 0 неизменны.

Заметим, что выводы для каждого случая сделаны в том предположении, что экономика состоит из какого-либо одного типа агентов. В реальности же, наверняка, будет наблюдаться некоторое распределение агентов по их финансовым возможностям и предпочтениям, поэтому на ожидаемое повышение цен в будущем рынок всегда будет реагировать текущим повышением цен, однако, на величину меньшую, чем приведенная к текущему моменту времени ожидаемая цена, в силу наличия рынка ипотечного кредита.

Стейн (Stein, 1995) ставит целью свой работы объяснение того, какие факторы отвечают за колебания цен на недвижимость, а также за объем сделок на данном рынке.

В качестве основного из таких факторов автор предлагает наличие обязательного первоначального взноса при приобретении дома. Модель, представленная в статье Стейна, основывается только на рациональном поведении агентов и исключает влияние пузырей. В качестве основных предпосылок работы можно выделить следующие. Во-первых, приобретение дома требует существенного первоначального взноса, даже при приобретении в кредит. Кроме того, вследствие убывающей предельной полезности владения недвижимостью, «один покупатель с десятью единицами ликвидных средств, вероятно, не будет предъявлять такой же спрос, как десять покупателей с одной единицей ликвидных средств каждый». Это предположение подразумевает, что владение домом и его аренда приносят разную полезность индивиду. Во-вторых, дом представляет собой существенную часть богатства домохозяйства, вследствие чего экзогенные шоки цен на недвижимость могут оказывать существенное влияние на поведение агентов в экономике.

В базовой модели Стейн выделяет три периода. В нулевом периоде каждое домохозяйство наделено единицей недвижимости,14 кроме того, каждое домохозяйство имеет определенную задолженность по кредиту. Вид этого распределения долгов G(K) L H среди домашних хозяйств определяется на промежутке [K, K ] и во многом определяет поведения экономики в представленной модели. В первом периоде Т.е. дома. В данной модели недвижимость представляется бесконечно делимым благом.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости домохозяйства могут торговать друг с другом на рынке недвижимости, при этом общий запас недвижимости фиксирован на протяжении всех периодов. Все домохозяйства воспринимают сложившуюся на рынке цену P как заданную, поэтому стоимость дома размером H составляет PH, т.е. недвижимость считается неделимым и гомогенным товаром. Автор отмечает несколько важных предположений относительно характера этих торгом. Во-первых, при продаже дома домохозяйство должно полностью выплатить оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту Ki. Во-вторых, для приобретения нового дома оно должно внести необходимый минимальный первоначальный взнос PH, определяемый как доля, 0 < < 1, общей стоимости приобретаемого дома. В-третьих, в экономике нет рынка ренты жилья. Таким образом, размер дома Hi, приобретаемый домохозяйством i в первый момент времени, ограничен следующим соотношением:

PHi (P - Ki) /. (*) Во второй момент времени домохозяйства получают доход от своей трудовой деятельности равный 1+ Ki, оплачивают оставшийся долг по ипотеке, а оставшиеся средства употребляют на приобретение еды. Таким образом, с точки зрения суммарного богатства все домохозяйства одинаковы, но их отличает распределение богатства во времени, т.е. домохозяйства с большим размером долга Ki более ограничены с точки зрения наличия ликвидных средств, в силу большей отдаленности свободных средств для погашения долга.

Функция полезности домохозяйства представляется в виде:

Ui = ln Hi + (1-)ln Fi +Mi, где Fi – потребление еды, Hi –размер дома в первом периоде, а Mi –индикаторная переменная, принимает значение 1, если i -ое домохозяйство переезжает в первом периоде и 0, если нет15.

В качестве отправной точки сравнения Стейн рассматривает «совершенный рынок капитала», т.е. такой, где = 0. В этом случае ограничение (*) несущественно и все домохозяйства участвуют в торгах в первом периоде. Функция полезности домохозяйств – это функция Кобба-Дугласа, поэтому фиксированная часть общего богатства 1+ P будет потрачена на приобретение жилья, т.е. спрос одинаков для всех и составляет Hi = (1+ P) / P. Из этого условия, в силу постоянства предложения, можно Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости вывести равновесную цену рынка: P = /(1- ). В этом случае каждое домохозяйство в первом периоде приобретает ровно единицу жилья, но получает дополнительную полезность в размере от возможности переезда.

Теперь перейдем к рассмотрению случаю > 0. В этом случае вся популяция домохозяйств распадается на три типа. Первые, для которых ограничение (3), попрежнему, не существенно, т.к. они имеют низкую или отрицательную задолженность, т.е. располагают свободными средствами. Вторые, для которых ограничение (3) становится существенным, однако они предпочитают приобрести дом меньшего размера, выиграв при этом от самого переезда. Третьи, для которых выигрыш от переезда не покрывает потерь от проживания в маленьком доме, который они могут себе позволить купить, имея высокую задолженность. Естественно, что спрос на недвижимость в первом периоде предъявляют только домохозяйства первого и второго типа. Равновесие на рынке недвижимости выводится из условия равенства нулю избыточного спроса, при этом Стейн ограничивается только численным моделированием, некоторые из результатов которого представлены на рисунках 4 и 5.

Рисунок 4.

Значения параметров: = 0.5, = 0.1, = 0.1, 99% домохозяйств имеют равномерное распределение задолженности на (0.6;1) и для 1% ограничение (*) никогда не является существенным.

Таким образом, согласно предложенной модели объяснением стремительных изменений цен на недвижимость может служить существование нескольких равновесий на данном рынке. Например, если рынок находится в равновесной точке А (см. рис.5), то малое изменение фундаментальных параметров, которые в данной модели представлены переменной, может приводить к исчезновению данного равновесия и переходу в точку В, сопровождаемому существенным падением цен.

В качестве примера Стейн указывает домохозяйства, недавно обзаведшиеся детьми и желающие переехать в дома, расположенные ближе к хорошим игровым площадкам или школам.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости Рисун Значения параметров: = 0.1, = 0.1, 99% домохозяйств имеют равномерное распределение задолженности на (0.6;1) и для 1% ограничение (*) никогда не является существенным.

К сожалению, Стейн не поясняет, какие именно шоки могут приводить к указанным изменениям, ведь формально параметр отвечает за то, насколько больше агентами данной экономики ценятся услуги жилья, нежели другие товары и услуги, представленные агрегированным благом F. Естественно, что эти предпочтения должны быть независимыми от относительных цен, а также располагаемого дохода агентов, т.е. являться для экономики экзогенно заданной характеристикой.

Шваб (Schwab, 1983) проанализировал влияния изменений ожидаемой инфляции на спрос на недвижимость в рамках модели жизненного цикла, а также подробное рассмотрение искажений рынка недвижимости, порождаемых несовершенством ипотечного кредитования. Автор не ставил задачи проверить свои результаты на эмпирических данных, однако модель, построенная в статье, заслуживает внимания, т.к. представляет еще один из возможных подходов к анализу поведения спроса на недвижимость.

Модель статьи строится в следующих предположениях. Рассматривается потребитель, который живет всего два периода и который в начале первого периода покупает дом, размером Z единиц, где будет жить все оставшееся время. Поток услуг пропорционален запасу жилья, которое по предположениям не подвержено износу, т.е.

поток услуг постоянен во времени. Функция полезности включает в себя потребление услуг жилья и потребление другого композитного блага (например, еды) в оба периода:

V = U (C1, Z) + U (C2, Z), 1+ где – дисконтирующий множитель, характеризующий, насколько потребитель меньше ценит потребление в будущем, чем потребление сейчас, в эконометрических расчетах, как правило принимается равным 2-3%; Ci – потребление композитного Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости блага в i-ом периоде. Пусть Yi – доход потребителя в i-ом периоде, а величина W – наследство, которое он желает оставить в конце второго периода. Ожидаемая инфляция в обоих периодах –, причем потребитель считает это значение истинным и реализуемым, кроме того, его реальный доход Yi не зависит от ожидаемой инфляции.

Т.к. блага всего два, жилье и еда, то считается, что цена еды равна единице, а цена жилья равна P в каждом периоде, более того, ожидается, что относительные цены не изменяются от периода к периоду.

Предположим, что потребитель полностью финансирует покупку своего дома, стоимостью PZ, с помощью ипотечного кредита. Сумма, PZ, на которую был взят кредит выплачивается потребителем в конце второго периода, уже после продажи дома. Если – реальная ставка процента, тогда на оплату процентов по кредиту потребитель тратит ( + + )PZ в конце каждого периода, в то время как получение дохода и траты на потребление еды приходятся на начало каждого периода. Тогда бюджетное ограничение для потребителя выглядит следующим образом:

Y2 C2 R2 Y2 CY1 + - C1 - - (R1 + )PZ = Y1 + - C1 - - ( + )PZ = 1+ 1+ 1+ 1+ 1+ 1+ (1+ )W, (**) (1+ )где введены обозначения R1 = ( + + ) /(1 + )(1 + ) ;

R2 = ( - ) /(1 + )(1 + ).

Исходя из этого бюджетного ограничения, можно сделать следующий вывод:

рост ожидаемой инфляции приводит к росту издержек на оплату ипотечного кредита в первом периоде и снижению этих издержек во втором.

R1 / = 1/[(1+ )(1+ )2 ] > 0 ;

R2 / = -1/(1+ )2 < 0.

Более того, дисконтированная сумма издержек R1 и R2 не зависит от темпов инфляции. В таком случае, бюджетное ограничение инвариантно относительно инфляции, и в случае наличия совершенных рынков капитала, спрос на жилье должен R2 представляет собой разницу между выплатой процентов ( + + ) и выручкой от продажи дома [(1+ )2 -1], выраженную в реальных единицах.

Pages:     | 1 |   ...   | 7 | 8 || 10 | 11 |   ...   | 15 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.