WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 | 15 |

Разумеется, в идеале нужно оценивать отдельно два уравнения спроса: со стороны инвесторов и со стороны домохозяйств, т.к. эти два спроса существенно отличаются по своей природе, и, соответственно, определяются различными факторами. В реальности спросы со стороны инвесторов и домохозяйств не могут быть отделены друг от друга, т.к. в качестве переменной, характеризующей общий спрос доступны только ряды цен и индексов цен на жилье, поэтому на эмпирических данных можно оценивать только обратную функцию спроса на жилье со стороны обоих типов Первичное жилье может быть куплено еще на этапе строительства или даже проекта.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости агентов. Кроме того, нет возможности разделить рынки первичного и вторичного жилья на эмпирических данных, т.к. нет доступных данных по объемам сделок на всем рынке жилья, но есть только статистика по вводам нового жилья. Таким образом, для дальнейших оценок необходимо принять предпосылку о том, что первичное жилье, представленное на рынке в текущем году, сдано в этом или предыдущих годах23.

В нашем распоряжении имеются только годовые данные изменения индексов цен и вводов нового жилья, поэтому естественно возникает желание оценить систему одновременных уравнений спроса и предложения только на рынке первичного жилья.

Однако такой подход не может быть оправдан для данной задачи по следующим причинам. Во-первых, предложение жилья определяется не текущими издержками строительства и ценами на недвижимость, а соответственно, их значениями и ожидаемыми значениями, сформированными в прошлых периодах. Во-вторых, в предположении, что агенты обладают статическими ожиданиями, спрос на жилье, определяемый их ожиданиями относительно будущих доходов, ограничений ликвидности и т.д., будет на самом деле определяться предыдущими значениями этих переменных. Таким образом, в силу специфики рассматриваемого актива – жилья, использование инструментальных переменных более оправдано в данной ситуации.

Теперь перейдем к рассмотрению уравнений спроса и предложения. Вначале рассмотрим два вида спроса: со стороны инвесторов и со стороны домохозяйств.

Спрос на новое жилье со стороны инвесторов, Dit :

Dit = di (PHt, PHtexp, PAtexp,creditt ), +1 +где PHt – цены на жилье, PHtexp – ожидаемые цены на жилье в следующем периоде, +texp – ожидаемая инфляция будущего периода, PAtexp – ожидаемая доходность от +1 +альтернативных инвестиций, creditt – переменная, характеризующая доступность кредита.

В рамках данной работы ожидания агентов считаются статическими, поэтому в качестве ожидаемых значений используются текущие или предыдущие значения переменных.

Обратная функция спроса со стороны инвесторов на первичное жилье, которая будет использоваться для эмпирических расчетов, имеет вид:

Также вероятно, что квартиры в официально сданном доме попадают на рынок позже срока сдачи, т.к.

официальные и реальные сроки готовности дома могут существенно разниться.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости PHti = 0 + 1tH + 2tA + 3creditt + 4Htnew + t, где PHt – цены на жилье в текущем периоде, tH – ожидаемый темп роста цен на жилье в будущих периоде.

Чтобы избежать проблемы эндогенности, в качестве proxy-переменной A использована доля инвестиций в строительство жилья – invhousest ; – темп t изменения стоимости альтернативного актива, в работе использован темп роста индекса РТС – rtst ; creditt – переменная, характеризующая доступность ипотечного кредита (в работе использован показатель размер кредитной задолженности на одного жителя); creditt 24 – переменная, характеризующая доступность ипотечного кредита (в работе использован показатель размер кредитной задолженности на одного жителя), Htnew – предложение жилья на первичном рынке.

При формировании уравнения спроса со стороны домохозяйств будем следовать логике работы (Kearl, 1984). Тогда, спрос на жилье со стороны домохозяйств, Dht, выглядит следующим образом:

h Dht = d (PHt, Ht, It,texp,).

+Тогда обратная функция спроса со стороны домохозяйств:

PHth = 0 + 1It + 2t + 3Htnew + 4Ht + t, где It – доход домохозяйства, – темп инфляции, Htnew – предложение жилья на t первичном рынке; Ht – суммарный запас жилищного фонда на душу населения.

Вообще говоря, понятно, что в качестве основного фактора, характеризующего спрос со стороны домохозяйств, лучше всего было бы использовать стоимость аренды жилья, но, к сожалению, таких данных по российским регионам нет.

Таким образом, суммарный спрос на жилье имеет вид:

tH = 0 + 1invhousest + 2rtst + 3credit + 1It + 2t + 3Htnew + 4H + µt. (3.1) Предложение жилья со стороны строительных фирм, St :

St = s(PHtexp, PEstexp, Htnew,ct ), Этот фактор был отнесен к спекулятивным в силу того, что система кредитования в России развита довольно слабо, и большинство населения не имеет к ней доступа, либо в силу недоверия, либо в силу высоких процентов.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости где PHtexp и PEstexp – ожидаемые цены на жилье и недвижимость другого рода в период t, сформированные в прошлом периоде, ct – издержки строительства, например, зарплата рабочих в строительной отрасли, стоимость строительных материалов.

В такой спецификации неявно присутствует предпосылка о конкурентности рынка строительных услуг и возможности для фирм выбирать между строительством объектов жилого и нежилого назначения, т.е. фирмы могут выбирать те объекты, которые, по их мнению, принесут им наибольшую прибыль.

В линеаризованной форме уравнение предложения имеет вид:

Htnew = 0 + 1tH + buildtI + 3wt -i +t, (3.2) -i 2 -i где Htnew – предложение нового жилья в момент времени t, tH – темп роста цен на -i жилье в предыдущих периодах, buildtI – доля инвестиций в нежилое строительство -i (здания и сооружения), wt -i – зарплата рабочих, занятых в строительстве (в качестве proxy-переменной взят индекс стоимости строительно-монтажных работ.

Строительство занимает определенные сроки25, поэтому в ответ на изменение спроса предложение жилья не может быть быстро изменено, и на текущее предложение жилья влияют в большей степени значение указанных переменных прошлых лет.

Таким образом, в работе будут оцениваться уравнения (3.1) и (3.2). При этом ожидаются следующие знаки при объясняющих переменных, т.е. предполагается проверить следующие гипотезы:

1. Спрос на жилье зависит как от переменных, характеризующих спрос со стороны инвесторов, так и от переменных, определяющих опрос со стороны домохозяйств, т.е. в уравнении (3.1) одновременно значимы как i, так и, j i = {1,2,3}, j = {1,2,3,4}. Таким образом, в работе считается, что первые три переменные в уравнении (3.1) являются факторами спекулятивного спроса, а оставшиеся четыре – факторами фундаментального спроса.

2. Спрос на жилье положительно зависит от ожидаемых темпов роста цен на жилье и отрицательно от текущих темпов роста цен на альтернативные активы, т.е. в уравнении (3.1) коэффициент 1 – положителен, а 2 – отрицателен. Подтверждение этой гипотезы позволит сделать заключение о К сожалению, для России нет данных по средним срокам строительства жилых объектов, однако, здравый смысл говорит о том, что около 1-3 лет требуется для постройки жилого дома.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости наличии на рынке инвесторского спроса, а также о величине его вклада в общий спрос на жилье.

3. Доступность кредита позволяет большему числу агентов предъявлять спрос на рынке жилья, в том числе и таким, которые неспособны в дальнейшем расплатиться за приобретенную недвижимость. Таким образом, в данной ситуации предъявляемый спрос может быть не обеспечен фундаментальным ростом доходов, и в данной работе отнесен к спекулятивному. Если данная гипотеза верна, то коэффициент 3 должен быть значимым и положительным.

4. Увеличение дохода домохозяйств ведет к увеличению спроса с их стороны на жилье, которое является нормальным благом. С одной стороны, это предположение достаточно очевидно, в предпосылке, что недвижимость – нормальное благо, с другой стороны, в ряде эмпирических работ, анализирующих рынок недвижимости США, такой зависимости не найдено, что может быть объяснено хорошо развитым рынком ипотечного кредитования.26 В России ипотечное кредитование появилось сравнительно недавно и распространено далеко не везде, поэтому коэффициент 1 при переменной I в уравнении (3.1) ожидается значимым и положительным.

5. Спрос на жилье положительно зависит от ожидаемой инфляции, т.е.

коэффициент 2 в уравнении (3.1) положителен. Эта гипотеза основана на предпосылке о переходе домохозяйств на физические активы при больших темпах инфляции.

6. Чем выше на первичном рынке предложение жилья, тем ниже на него цены на данном рынке, т.е. коэффициент 3 в уравнении (3.1) должен быть отрицательным.

7. С точки зрения домохозяйств, чем больше обеспеченность жильем, тем меньше они готовы платить за дополнительную единицу жилья, поэтому коэффициент 4 должен быть отрицательным. С другой стороны, этот показатель, скорее всего, свидетельствует о размере рынка недвижимости в данном регионе – чем выше обеспеченность, тем большее количество жилья может находиться на рынке. На больших рынках недвижимость становится более ликвидной, т.е. более привлекательной для инвесторов, и поэтому с их точки зрения, коэффициент 4 должен быть положительным.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости 8. Предложение нового жилья должно положительно зависеть от ожидаемых в предыдущих периодах темпов роста цен на жилье, т.е.

коэффициент 1 в уравнении (3.2) должен быть положительным.

Htnew = 0 + 1tH + buildtI + 3wt -i + it +t -i 2 -i 9. В предпосылке, что строительные фирмы могут выбирать наиболее выгодные, с их точки зрения, проекты и их производственные мощности ограничены, рост доходности альтернативного строительства должен вести к снижению предложения на рынке жилья. Таким образом, коэффициент в уравнении (3.2) должен быть отрицательным. В данной работе, ожидаемая доходность альтернативного строительства характеризуется долей инвестиций в строительство нежилых объектов и зданий.

10. Рост издержек на строительство (зарплат строителей и цен расходных материалов), при прочих равных, ведет к сокращению предложения жилья, т.е.

в уравнении (4.1) коэффициенты 3 и должны быть отрицательными.

3.2. Исходные данные для исследования Для эмпирического анализа нами были взяты данные по динамике цен на жилье и набору социально-экономических показателей для 62 регионов России за период с 2002 по 2006 годы (список регионов приведен в Приложении I, данные за 2007 год станут доступны в конце октября – ноябре 2008 года). Источниками данных служат публикации Росстата и Центробанка РФ. Чтобы убедиться в том, что используемые данные отражают реальное положение дел, были проведены сравнения рядов цен на жилье в Москве, опубликованных на сайте Росстата и рядов, которые строит аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости (IRN.RU)27. Изучение методологии, используемой IRN для построения средней стоимости квадратного метра, а также популярность данного индекса в коммерческих исследованиях рынка, позволяют рассматривать данный индекс как наиболее точно отражает среднюю динамику цен на жилье на рынке г. Москва.

См. Kearl, 1979.

Методология расчетов подробно описана на сайте http://www.irn.ru/methods/.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости Таким образом, сначала мы хотим проверить достоверность данных, публикуемых Росстатом, на основе сравнения их с данными IRN. Ниже представлена динамика цен на жилье в Москве по данным Росстата и IRN28.

Стоимость м.кв. жилья в Москве 2002 2003 2004 2005 2006 Перв.Все Перв.Тип. Втор.Все. Втор.Тип. IRN Таблица корреляций стоимостей жилья в Москве по данным Росстата и агентства IRN.

Росстат/IRN Первичный Все Первичный Типовое Вторичный Все Вторичный Типовое Корреляция 0.982 0.997 0.983 0.Таким образом, на основе приведенного графика и значений коэффициентов корреляции индексов мы предполагаем, что данные Росстата могут рассматриваться как объективно отражающие ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости г.

Москва. К сожалению, провести аналогичное сопоставление для других городов или регионов не представляется возможным, т.к. по ним нет альтернативной информации.

Тем не менее, цены на московское жилье демонстрируют наиболее волатильную динамику, поэтому и вероятность ошибок в них больше по сравнению с другими регионами.

Объясняемые переменные Росстат публикует 4 ряда цен: все и типовые квартиры на первичном рынке, все и типовые квартиры на вторичном рынке.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости В качестве объясняемых переменных start и ind_ha были выбраны: ввод в действие жилых домов, и индекс цен на первичном рынке жилья, для всех квартир.

Выбор этих показателей можно объяснить следующим образом. Во-первых, по вводу новых жилых фондов российская статистика предоставляет только ввод жилых домов, т.е. общую площадь вводимого жилья, и ввод новых квартир в единицах. Оба показателя имеют свои недостатки, так первый включает в себя не только квартиры, но и жилые дома. Самый же существенный недостаток второго заключается в том, что данные по вводу квартир Росстат публикует только по всей России, а не по регионам.

Более аккуратного рассмотрения требует индекс цен, рассчитываемый Росстатом. Во-первых, как было показано, он хорошо согласуется с альтернативным индексом IRN в г. Москва. Однако здесь может существовать проблема эндогенности, т.к. московский рынок самый крупный и динамичный рынок жилья в России, и поэтому наиболее изучаемый инвесторами, то Росстат может при расчете своих индексов и средних цен ориентироваться на эти альтернативные оценки. Сама по себе такая возможность еще не является проблемой, но она ставит под сомнение адекватность данных по другим регионам, где нет альтернативной статистики.

Объясняющие переменные В уравнении спроса:

invhouses – доля (в процентах от общего объема) инвестиций в жилье – proxy-переменная для доходности от покупки жилья;

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 | 15 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.