WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 10 | 11 || 13 | 14 |   ...   | 15 |

Данное уравнение оценивается эконометрически, при этом в качестве переменной, характеризующей избыточный спрос, рассматривается обратное время нахождения дома на рынке с момента выставления дома на продажу и до момента его покупки. Ожидания агентов предполагаются адаптивными, ряды ожидаемой инфляции были сконструируированы из имеющихся рядов двумя способами, что позволило Керлу проверить устойчивость предложенной спецификации к выбору переменных. Основная гипотеза, которую проверяет работа, заключается в том, что 0 = 1, т.е. ожидания относительно будущей инфляции полностью включаются в изменение цен на недвижимость, следовательно, изменений ценовых пропорций не происходит. Однако в ходе эмпирической оценки эта гипотеза была отвергнута, и в среднем 0 составило 0.4.

Таким образом, Керл утверждает, что инфляция приводит к изменению относительных цен, однако, точного механизма, как это происходит, работа не описывает.

В статье Потербы, Вейла и Шиллера (Poterba, Weil, Shiller, 1991) рассмотрено большое количество эмпирических оценок, тогда как основные теоретические ее посылки похожи на те, что были описаны выше. На основе квартальных данных по различным городам были оценены уравнения следующего вида:

pit = 0 + 1cit + 2dit + 3yit + 4uit + vit, где pit – логарифм реальной медианной цены дома, cit – логарифм реальных издержек строительства, dit – логарифм оценки спроса, основанный на возрастной структуре населения18, yit – логарифм реального подушевого дохода, uit – индикатор реальных издержек владения домом.19 Также в регрессии были включены такие переменные, как средняя предельная федеральная ставка налога и индекс цен на землю. В большинстве спецификаций переменные, Один из возможных вариантов расчета: dt = log( Na!Da ), где Na! – число жителей в возрасте a живущих в городе в момент времени t, Da – средний спрос на жилье со стороны человека в возрасте a.

Включает в себя такие переменные как номинальные процентные ставки и ожидаемый уровень инфляции.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости отвечающие за демографический спрос и налоги, оказались незначимыми, в то время как подушевой доход и издержки строительства значимы во всех спецификациях.

Также стоит заметить, что по сравнению с другими значащими переменными коэффициент при индексе цен на землю достаточно мал, т.е. динамика цен на жилье лишь в малой степени зависит от цен на землю. Для подтверждения этой гипотеза Потерба строит отдельную регрессию – зависимость цен на дома от цен на землю (в логарифмах), где коэффициент при ценах на землю оказался значимым и равным 0.29.

Одним из интересных результатов данной работы является эмпирический вывод, что поведение цен на жилье может обладать хорошей прогнозной силой относительно будущих доходов населения: «10% рост цен на жилье предвосхищает 0.40% рост темпов роста доходов». Иными словами, ожидая в будущем повышения своих реальных доходов, население уже сейчас предъявляет повышенный спрос на жилье. Вероятно, этот вывод применим только к рынку недвижимости США в силу хорошего развития ипотечного кредитования и рынку кредита, позволяющим агентам сглаживать свое потребление во времени и ориентироваться при принятии решений в большей мере на суммарный дисконтированный доход, а не только на текущий.

* * * Проведенный обзор теоретических и эмпирических работ по изучению рынков недвижимости позволяет нам сделать ряд существенных выводов, на которых будут строиться дальнейший эмпирический анализ для российского рынка жилья.

1. Спрос на недвижимость Недвижимость, в частности жилье, нельзя рассматривать только как обычный товар или только как актив, т.к. она совмещает в себе качества и того и другого. С одной стороны, в большинстве случаев люди покупают недвижимость, дом или квартиру, чтобы там жить, т.е. потреблять услуги, предоставляемые этой недвижимостью. С другой стороны, если агент не нуждается в жилье, т.е. например, оно у него есть, тогда он может покупать недвижимость с целью вложения денег, например, для сдачи ее в аренду или последующей перепродажи, при ожидаемом росте цен на недвижимость. Таким образом, на рынке недвижимости одновременно присутствуют два различных типа агентов, предъявляющих спрос на нее, назовем их домохозяйства и инвесторы. Первые рассматривают недвижимость как благо и в конечном итоге предъявляют спрос не на саму недвижимость, а на ее услуги; вторые рассматривают недвижимость как актив, приносящий доход. Естественно, что различные факторы будут различным образом влиять на два этих спроса.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости Недвижимость как благо. Жилье – одно из благ, потребление услуг которого увеличивает полезность домохозяйства, причем полезность может существенным образом зависеть и от количества и от качества этих услуг. Если говорить о квартирах, то здесь основными характеристиками недвижимости, определяющими услуги, а значит и влияющими на полезность домохозяйств, являются площадь, количество комнат, наличие необходимой инфраструктуры, удаленность от центра и т.д. У различных домохозяйств предпочтения относительно этих характеристик могут быть различными, однако, при прочих равных, спрос на недвижимость со стороны домохозяйств положительно от них зависит.

Жилье является благом длительного пользования, поэтому при его покупке домохозяйство ориентируется не только на свое текущее бюджетное ограничение, но и на ожидаемые ограничения будущих периодов, а также на ожидаемые значения инфляции. Ожидаемый рост будущих доходов, приводит к росту спроса, при условии, что домохозяйства могут перераспределять свой доход между периодами с помощью ипотечного и краткосрочного кредитования. Влияние ожидаемого увеличения инфляции на спрос со стороны домохозяйств не однозначно. С одной стороны, согласно статьям Шваба и Стейна, в силу постоянства номинальных выплат по ипотечным кредитам и в предположении постоянства реальных процентных ставок, при ожидаемом росте инфляции спрос на жилье будет падать, т.к. номинальные ставки процента будут подняты еще до реализации высокой инфляции. С другой стороны, согласно статье Потербы, если домохозяйство может исключить выплаты по ипотечному кредиту из базы, облагаемой подоходным налогом, тогда при ожидаемом росте инфляции спрос будет расти, т.к. реальные издержки по владению жильем будут снижаться. Кроме того, согласно результатам имитационного анализа скачок спроса будет существенно зависеть от вида ожиданий – адаптивных или рациональных. Таким образом, остается неочевидным, какой именно из эффектов в конечном итоге будет доминирующим.

Тем не менее, при прочих равных, спрос на жилье падает при росте относительных цен на саму недвижимость. Во-первых, при росте относительных цен в силу эффекта замещения домохозяйства перераспределяют свое потребление в пользу потребления других благ. Например, покупая жилье, домохозяйство выбирает дом или квартиру меньшей площади или вообще откладывает решение о покупке. Во-вторых, при существенном изменении цен меньше количество домохозяйств может себе позволить купить жилье, в силу отсутствия доступа к совершенным рынкам кредита.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости Значит, спрос на недвижимость со стороны обычных домохозяйств, можно сказать, отрицательно зависит от относительной цены жилья.

Таким образом, основными факторами, влияющими на спрос со стороны домохозяйств, являются относительные цены недвижимости, ее характеристики, доход домохозяйства, ставки процента по ипотечным и краткосрочным кредитам и доступность этого вида кредитования для населения.

Недвижимость как актив. Как актив недвижимость также имеет ряд свойств, отличающих ее от других активов, соответственно, эти особенности порождают особенности спроса со стороны инвесторов. Во-первых, для покупки инвестором квартиры или дома необходимы большие финансовые вложения, чем для покупки, например, одной акции. Другими словами, недвижимость является дискретным активом с высокой стоимостью одной единицы, поэтому инвестировать в недвижимость могут только состоятельные инвесторы. Во-вторых, недвижимость торгуется на локальных рынках и не может быть перенесена за их пределы, поэтому, скорее всего, инвесторы будут предъявлять больший спрос на больших рынках, с большей вероятностью перепродажи. Однако при этом условии ясно, что даже небольшое число достаточно состоятельных инвесторов на рынке может составлять существенную долю спроса. В-третьих, по сравнению с финансовыми активами жилье обладает гораздо меньшей ликвидностью, в силу как законодательно установленных сроков проведения сделок с недвижимостью, так и в силу специфики данного рынка.В-четвертых, в отличие от ситуации финансовых активов, существуют издержки владения недвижимостью, т.е. затраты на ее содержание, например, текущий ремонт, амортизация и т.д. Таким образом, эти особенности должны учитываться инвесторами при формировании спроса.

Инвестор не интересуется характеристики недвижимости как товара, а только как актива, т.е. его ожидаемой доходностью по отношению к другим активам, ликвидностью, и рисками, связанными с инвестированием. Естественно, что в расчетах ожидаемой доходности инвестор учитывает издержки по владению недвижимостью, а также возможные трудности со срочной покупкой или продажей. Если инвестор приобретает недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, тогда ожидаемый рост цен должен быть достаточным, чтобы покрыть издержки, связанные с владением недвижимостью в период низких цен. Если же инвестор приобретает недвижимость с Как правило, пребывание дома или квартиры «на рынке» составляет несколько месяцев.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости целью дальнейшей сдачи ее внаем, тогда естественно, что ожидаемая дисконтированная прибыль должна превышать затраты на покупку и содержание. В первом случае возможно возникновение ценового «пузыря», т.к. инвестор ориентируется только на ожидаемую цену, тогда как во втором инвестор ориентируется на будущий спрос со стороны домохозяйств на услуги недвижимости, и значит, в большей мере на фундаментальную стоимость недвижимости.

Таким образом, основным фактором, влияющим на спрос со стороны инвесторов, является ожидаемая доходность недвижимости по отношению к другим активам с учетом издержек на ее содержание. Если считать набор финансовых инструментов, доступных инвесторам, ограниченным, тогда также в качестве фактора, влияющего на спрос, можно рассматривать доступность инвестирования в недвижимость по сравнению с другими активами.

2. Предложение недвижимости До сих пор все выводы сделаны в предположении фиксированного объема недвижимости, торгуемого на рынке в данный момент, вполне оправданного в краткосрочной перспективе. Однако такое предположение не правомерно в долгосрочном периоде. Рынок недвижимости, то же касается и рынка жилья, состоит из двух подрынков: рынка первичной и вторичной недвижимости. На первом предложение формируется объемом готовой на данный момент недвижимости, и, следовательно, определяется в прошлых периодах и не зависит от текущих цен. На втором предложение пропорционально совокупному запасу недвижимости, причем доля этого запаса, выставленная на продажу в данный момент, может существенно зависеть от текущих цен, особенно при наличии на рынке большого числа квартир, не занятых под жилье21.

С точки зрения строительных фирм строительство жилья будет тем выгоднее, чем дороже жилье относительно недвижимости другого рода. Если относительные ожидаемые цены на жилье повышаются, тогда строительные фирмы при прочих равных будут строить больше жилья, т.е. их текущие решения относительно объемов строительства могут влиять на будущие объемы жилья, торгуемые на рынке. Кроме того, существенную роль при принятии решений об объемах строительства играют издержки самого строительства, такие как зарплаты рабочих, стоимость расходных Согласно статистике США, объем сделок на рынке жилья существенно выше при растущих ценах, чем при падающих.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости материалов и земли, а также ожидаемое время продажи всех построенных объектов, т.к. фирма также несет издержки на содержание непроданной недвижимости.

Основными факторами, влияющими на предложение жилья на рынке в данный момент, являются ожидаемые относительные цены, сформированные в прошлых периодах (на этапах начала строительства), а также издержки производителя прошлых периодов, т.е. зарплаты строительных рабочих, стоимость расходных материалов и т.д.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости 3. Эмпирический анализ возможности возникновения спекулятивного «пузыря» на рынке жилья в России 3.1. Спецификация модели и выбор объясняющих переменных Дальнейшие эмпирические расчеты работы проведены в предположении, что размер первичного рынка характеризует активность на рынке жилья в целом. Для этого в работе приняты следующие предпосылки. Во-первых, инвесторов в первую очередь интересует первичное жилье, т.к. оно относительно дешевле вторичного22, а значит, при ожидаемом росте цен, обладает большей доходностью; также приобретение и оформление в собственность первичного жилья сопряжено с меньшим числом формальностей. Кроме того, первичное жилье требует меньших затрат на обслуживание и текущий ремонт. Во-вторых, домохозяйства предъявляют спрос и на первичном и на вторичном рынке. Если предположить, что рынок ренты жилья развит слабо, и домохозяйство, продающее жилье, обязательно нуждается в новом, то при растущем числе домохозяйств в конечном итоге спрос будет предъявляться на первичном рынке. Таким образом, можно считать, что при нулевых объемах первичного рынка, размер вторичного также будет мал.

Отметим также, что для решения основной задачи, поставленной в работе, а именно выявление спекулятивной составляющей на рынке недвижимости России, лучше всего было бы использовать хорошо разработанную технику пузыря. Однако в России цены на недвижимость стали фиксироваться относительно недавно, с 2002 года, поэтому построить на таких данных временные ряды хоть сколько-нибудь приемлемой длины. Таким образом, в работе для разрешения поставленной задачи были выделены два типа переменных, отвечающих за спекулятивный и фундаментальный спрос.

Pages:     | 1 |   ...   | 10 | 11 || 13 | 14 |   ...   | 15 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.