WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 15 |

Изменение ожидаемой инфляции, % 0–0.02 0–0.05 0–0.08 0.03–0.Изменение цен при «статических» 8.3 23.8 44.4 35.ожиданиях Изменение цен при рациональных 5.1 13.6 23.4 18.ожиданиях Равновесное изменение цен 2.7. 7.4 13.1 10.Равновесное изменение объема рынка 5.5 15.3 27.8 22.Таким образом, полученные результаты свидетельствуют в пользу предложенной теории рынка недвижимости. Кроме того, согласно этим результатам колебания цен на данном рынке, в том числе и случаи стремительного роста цен с их последующим снижением, могут объясняться изменениями в ожиданиях агентов относительно будущей инфляции в экономике. Наибольшие колебания цен будут наблюдаться в случае «статических» ожиданий, т.е. таких, когда агенты предполагают объем рынка жилья фиксированным. В случае если агенты знают о возможности увеличения объема рынка, рост цен будет меньшим. Это свойство модели может служить объяснением того факта, что в разных регионах и городах цены на жилье растут непропорционально. Например, если жители города считают свой город плотно застроенным, то, скорее всего, в этом городе при ожидаемой инфляции цены будут расти быстрее, чем в городах, где еще достаточно мест под застройку.

В статье Керла (Kearl, 1979) показано, что инфляция, даже в случае, когда агенты обладают совершенным предвиденьем относительно ее будущих значений, может приводить к искажениям относительных цен на недвижимость и, соответственно, влиять на решения агентов о приобретении недвижимости и накоплении капитала. Инфляция не является нейтральной по отношению к реальным переменным в силу ряда ограничений, накладываемых законодательно на ипотечное кредитование, а именно, в силу постоянства номинальных выплат по ипотеке.

Основная идея статьи заключается в следующем: если в экономике ожидается увеличение темпов инфляции, тогда ставки по ипотечным (как впрочем, и по всем остальным) кредитам вырастут уже сейчас, т.к. банкам законодательно запрещено Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости менять размер номинальных выплат в течение срока погашения займа. В такой ситуации, домохозяйство, приобретая дом, уже сейчас вынуждено нести большее бремя кредитных выплат, как в реальном, так и в номинальном выражении, в то время как его доходы в номинальном выражении вырастут только в последующих периодах в соответствии с инфляцией. Это приводит к тому, что в нынешнем периоде домохозяйство вынуждено больше сберегать для того, чтобы внести первый взнос и оплачивать платежи по ипотечному кредиту, и, соответственно, меньше потреблять.

Таким образом, постоянство номинальных выплат и инфляция, даже если ожидания относительно ее будущих значений верны, влияют на размер начальных платежей, длительность контрактов и возможные риски, связанные с ипотекой. Основная идея Керла как раз и заключается в том, что эти негативные эффекты увеличивают реальные издержки владения недвижимостью, что ведет к снижению спроса и падению относительных цен на жилье. Кроме того, снижение относительных цен на недвижимость ведет к тому, что данная отрасль становится менее привлекательной для инвесторов, т.е. снижаются темпы строительства нового жилья.

В статье строится модель равновесия на рынке недвижимости, причем предполагается, что домохозяйства предъявляют спрос не на саму недвижимость, а на предоставляемые ею услуги, т.е. на первый план выдвигается свойства, присущие недвижимости как товару. Кроме того, поток услуг, HS, предоставляемый имеющимся запасом недвижимости, пропорционален этому запасу, HSsup ply = H, и фиксирован в краткосрочном периоде, т.к. жилищный фонд также можно считать фиксированным, в силу малого валового прироста, H = H. Таким образом, можно считать, что именно спрос отвечает за равновесные цены на рынке.

Теперь рассмотрим сторону спроса более подробно. Согласно статье, спрос на недвижимость как на жилье, т.е. на услуги недвижимости, можно представить, как demand функцию HS = (R, y, P, hh), где R – цена услуг, предоставляемых жильем, например, стоимость ренты, y – располагаемый доход, P – цены на другие товары и услуги, hh – вектор характеристик домохозяйства. С другой стороны, недвижимость также выступает в качестве актива, и здесь на спрос, скорее всего, будет влиять ее относительная доходность. Тогда, в предположении, что рынки капитала совершенны:

expected & R = PH ( + rm - PH ), где PH – стоимость жилья как актива, – норма expected & амортизации, rm – реальная ставка процента, PH – ожидаемое изменение цен на недвижимость. Тогда в функцию спроса можно добавить еще несколько определяющих Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости 1 demand expected & переменных: H = (R, y, P, hh) = ( + rm - PH, y, P, hh). В силу demand постоянства запаса жилищного фонда, H = H, относительные цены на жилье expected & можно записать следующим образом: PH / P = (H, y, hh, rm + - PH ), где expected & rm + - PH = hhc – издержки по владению недвижимостью.

Предполагается, что искажения, вносимые инфляцией, отражаются на привлекательности недвижимости как средства для сохранения богатства. По мнению Керла, параметром, в наибольшей степени ответственным за эти искажения, является первоначальный взнос PH lvr Rm /[1- (1+ Rm)-T ], где lvr – соотношение размера выданного кредита к оцененной стоимости жилья, Rm – номинальная ставка процента по ипотеке, T – срок погашения кредита. Кроме того, Керл утверждает, что срок погашения кредита может также в отдельности влиять на спрос на жилье. Это утверждение он обосновывает следующими рассуждениями. При увеличении срока погашения кредита, с одной стороны снижаются периодические выплаты по кредиту, но, с другой стороны, при наличии инфляции выплаты в последующих периодах снижаются в реальном выражении, т.е. при более высокой инфляции эффективные сроки погашения кредита, T, уменьшаются.

Таким образом, Керл представляет окончательный вид функции спроса на жилье:

expected & PH / P = (H, y, hh, rm + - PH,T, PH lvr Rm /[1- (1+ Rm)-T ).

Теперь перейдем к рассмотрению стороны предложения, а именно инвестиций в жилищный сектор экономики. Согласно статье, значение PH определяет инвестиции в строительство жилых домов, более того, текущая строительная активность никак не влияет на текущие цены на недвижимость. Из этих предположений Керл делает вывод, что спрос абсолютно эластичен в секторе жилищного строительства, в противоположность ему, предложение запаса недвижимости абсолютно неэластично, т.е. PH = PH. Если считать, что стоимость жилья как актива фиксирована, тогда sup ply строительство нового жилья определяется следующим образом: PH = (hs,C), где hs – поток инвестиций в жилищное строительство, C – вектор цен на строительные материалы, в том числе зарплата в данной отрасли.

Завершающим штрихом в построении модели Керл задает уравнение изменения запаса жилищного капитала, определяемое прошлыми запасами, вводом нового жилья, а также другими потерями misc, H = (1- )H-1 + hs + misc.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости В работе нет совместного рассмотрения этих уравнений и поиска равновесия, или анализа внешних шоков. Можно сказать, что функции спроса на недвижимость и предложения инвестиций в строительство приведены, скорее, как обоснование для дальнейших эконометрических расчетов, основу которых составляет оценка функции спроса. Эмпирические оценки были проведены для домов на одну семью. К сожалению, из статьи не всегда можно понять, как строились те или иные переменные, например, размер первоначального взноса. Возможно это связано с тем, что их построение не вызывает затруднений на данных американской экономики, поэтому автор не считает нужным на них останавливаться. Основное эконометрическое уравнение выглядит следующим образом:

-3 - ln(PH / P) = + 1 ln Q + 2 lnT + 3 ln hcc + 4 ln(KH-1 / hh)i + 5 lnY / hh, bi ci i=0 i=где PH – индекс цен на недвижимость, P – индекс цен на товары потребления, Q – размер первоначального взноса, T – эффективный срок погашения кредита, hcc – стоимость капитала, KH – суммарный запас жилищного фонда в экономике, hh – число домохозяйств, Y – перманентный доход. Оценки проводились на квартальных данных, с 1961 по 1973 год.

В ходе эконометрических оценок, все рассматриваемые переменные оказались значимыми и имеющими ожидаемые знаки. Согласно результатам, номинальная ставка процента влияет на спрос на жилье, т.к. коэффициенты при переменных Q и T значимы и отрицательны17. Однако здесь же и проявляется два основных эффекта влияния инфляции на спрос на недвижимость. С одной стороны, ожидаемая инфляция ведет в росту процентных ставок и, как следствие, росту первоначальных платежей, в силу отрицательного знака при Q, это ведет к снижению спроса. С другой стороны, наблюдается обратный эффект, а именно, сокращение эффективного времени выплаты кредита, в силу уменьшения реальной величины будущих платежей. Из результатов оценок знак при переменной T отрицателен, т.е. сокращение времени выплат ведет к росту спроса на недвижимость.

Чтобы далее проинтерпретировать эти результаты, Керл рассчитывает эластичности начального взноса и эффективного времени выплаты кредита по номинальной ставке процента. Обе эти эластичности не линейны, причем первая возрастает, а вторая убывает по ставке процента. Нелинейность этих эластичностей Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости влечет за собой нелинейное поведение эластичности относительных цен на недвижимость, поведение которой указано на рисунке 7. Вначале эластичность растет, а затем при достаточно высоких ставках по ипотечному кредиту начинает падать, приближаясь к нулю.

Рисунок 7.

Керл приводит четыре эффекта, которые могут возникнуть в экономике с инфляцией и постоянными номинальными выплатами по ипотечным кредитам. Вопервых, Согласно законодательству США ипотечные взносы вычитаются из налогооблагаемой базы, при уплате подоходного налога, поэтому более высокие номинальные ставки могут приводить к снижению реальных издержек владения недвижимостью. Во-вторых, средства, идущие на приобретение других активов, как правило, не являются исключаемыми, это отличает жилье от других активов, т.е. делает его более привлекательным при высоких ставках процента. В-третьих, из-за регулирования ставок по ипотечным кредитам в периоды высокой инфляции, некоторые домохозяйства могут найти ипотечное кредитование выгодным решением своих финансовых проблем. Наконец, при высоких темпах инфляции большинство домохозяйств переходит на вещественные активы, среди которых недвижимость – один из наиболее популярных. Таким образом, можно заключить, что при высоких темпах инфляции спрос на недвижимость, возможно, будет расти. Также стоит заметить, что в оцененных регрессиях наиболее «слабой» переменной оказался перманентный доход домохозяйств, т.к. эта переменная оказалась значимой лишь в одной из оцениваемых спецификаций.

Также в работе была проведена оценка функции инвестиций в жилищное строительство, где наряду с относительными ценами непосредственными издержками, Обе эти переменные являются производными от номинальной ставки процента.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости C, (краткая спецификация) в качестве объясняющих переменных, были использована те же переменные, что и при оценке функции спроса (развернутая спецификация).

Переменные, представляющие наибольший интерес, Q и T, оказались значимыми, причем, как и в случае функции спроса, первая отрицательна, вторая положительна, что, по всей видимости, свидетельствует о наличии искажений, вызываемых инфляцией и на рынке строительства жилья. В частности, Керл делает вывод, что в указанный период, с 1961 по 1974 год, эти искажения привели к снижению темпов накопления жилищного капитала.

Среди особенностей этой работы можно выделить следующие. Во-первых, не используются напрямую номинальные ставки процента, но не используются и ряды ожидаемой инфляции, как предписывает теория. Вместо этого, Керл разбивает номинальную ставку процента на две переменных: первоначальный платеж и эффективный срок погашения ипотечного займа. Такое разбиение позволяет проследить более тонкие эффекты влияния ожидаемой инфляции на цены и предложение на рынке жилья. Во-вторых, напрямую оценивается функция спроса, т.е.

делается предположение о том, что исключительно стороной спроса в краткосрочном периоде определяются цены, т.к. предложение считается фиксированным. Наконец, как в модель, так и в оценки, никак не включены ожидания агентов относительно будущих цен, точнее считается, что номинальные ставки процента включают в себя ожидание, причем предвиденье агентов совершенно. Это предполагает постоянство реальных процентных ставок, что не всегда выполняется на практике.

В еще одной работе Керла (Kearl, 1978) анализируется влияние ожидаемой агентами в будущем инфляции на текущие цены на рынке недвижимости. В отличие от ряда других работ, здесь рассматривается ожидаемый рост цен на все товары и услуги, а не только на недвижимость. Керл выдвигает на первый план именно общую инфляцию в экономике в силу искажений, которые могут порождаться несовершенным предвиденьем будущего роста цен, причем именно искажений спроса на недвижимость.

Если считать, что реальная ставка процента постоянна, то с ростом ожидаемой инфляции банки поднимают номинальные ставки процента по кредитам.

Следовательно, для домохозяйств уже сейчас увеличивается сумма выплат, как номинальная, так и реальная, в то время как доходы в номинальном выражении, если они будут проиндексированы с учетом инфляции, вырастут только в последующих периодах. Естественно, что в таком случае, домохозяйство вообще может отказаться от покупки жилья в текущем периоде.

Институт экономики переходного периода Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости В качестве основной модели используется модель, построенная по аналогии с кривой Филипса:

ln PH = 1 ln ED + 0(ln P)e, где PH – уровень цен на недвижимость, ED – избыточный спрос на недвижимость, P – агрегированный индекс цен.

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 15 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.