WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 10 |

Хотелось бы обратить внимание на то, что жилищное законо дательство содержит нормы разных отраслей законодательства и прежде всего гражданского (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквар тирного дома, распоряжения этой собственностью, организация и деятельность жилищных кооперативов, товариществ собствен ников жилья и т.п.) Обратимся к статье 3 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Таким образом, в случае несоответствия между нормами ЖК РФ и ГК РФ, предпочтение должно быть отдано ГК РФ. Такое несо ответствие прослеживается, в частности, по вопросам конкурсного K отбора управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ). Решение о проведении такого конкурса принимает орган местного само управления (независимо от того, имеет ли он собственность в многоквартирном доме, ч. 4 статьи 161 ЖК РФ).

Вместе с тем, по правилам проведения открытого конкурса, его организатором может быть собственник имущества или обла датель имущественных прав, либо специализированная органи зация по договору с собственником или обладателем имуществен ного права (см. статью 447 ГК РФ). Таким образом, ч.5 статьи 161 ЖК РФ обязывает собственников жилых помещений в доме заключать договор управления в нарушение положений ГК РФ, так как ими (собственниками) не была выражена воля на проведение конкурса по отбору управляющей организации.

Жилищным кодексом РФ предусматривается решение ряда вопросов иными федеральными законами. Так, согласно ч. 4 статьи 3 ЖК РФ, выселение или ограничение в праве пользования жили щем возможно в порядке и по основаниям, установленным этим Кодексом, а также другими федеральными законами. Другими федеральными законами (помимо установленных ЖК РФ) могут предусматриваться: права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 67 ЖК РФ);

случаи, когда передача жилого помещения в поднаем не допус кается (ст. 76 ЖК РФ) и т.д.

ЖК РФ также содержит значительный перечень вопросов, которые должны решаться Правительством РФ. В частности, определение порядка и оснований признания жилых помещений непригодными для проживания (ст. 15); утверждение правил пользования жилыми помещениями (ст. 17); установление пра вил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39); установление порядка отнесения помещений к специа лизированному жилью (ст.92); утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст.100); установ ление порядка перерасчета платежей за коммунальные услуги (ст.155); определение порядка размера платы за содержание и ремонт жилья (ст.156).

100 По ряду вопросов, подлежащих решению Правительством РФ, постановления приняты. Рассмотрим положения этих актов.

На основании ч.5 ст.23 ЖК РФ Правительство установило форму уведомления о переводе (об отказе в переводе) жилого (нежило го) помещения в нежилое (жилое) помещение (постановление от 10 августа 2005 г. № 502).

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (Ф.И.О. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (жилого в нежилое или нежилого в жилое); цель использования.

В принятом решении указывается:

1) перевести без предварительных условий или при условии проведения работ по переустройству и/или перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация);

2) отказать в переводе с указанием оснований, установлен ных частью 1 статьи 24.

Надо полагать, данное положение должно иметь определен ный смысл, имея в виду необходимость соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц при совершении собственником в отношении своего имущества каких либо действий (ст.209 ГК РФ). Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или неприятие решения о переводе) и могут ли они повлиять на реализацию решения в случае несогласия.

Видимо, мнение собственников иных помещений (да и нани мателей жилых помещений публичных форм собственности) не должны остаться без внимания, учитывая правила упомянутой статьи 209 ГК РФ. Таким образом, возможные конфликты подле жат разрешению судом (в случае нарушения прав и интересов иных лиц). Решения и действия органов местного самоуправле ния и должностных лиц могут быть обжалованы в суде, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.

K Правительством РФ утверждены: формы заявления о пере устройстве и/или перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения.

При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.

Частью 2 статьи 26 ЖК РФ предусмотрен перечень предостав ляемых для переустройства и/или перепланировки жилых поме щений документов, который является закрытым. Частью 3 данной статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других документов, кроме предусмотренных частью 2 этой статьи. Данное положе ние должно быть отражено в форме заявления, однако п.перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает предоставление иных документов.

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие реше ния о согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить эти работы с соблюдением требований субъекта РФ или органа местного само управления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

Вместе с тем. Кодексом (статья 12 ЖК РФ) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено к компетенции органов государственной власти Рос сийской Федерации, а органу государственной власти субъекта РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. статьи 13 и 14 ЖК РФ).

Требует пояснения правомерность обозначения арендатора в качестве заявителя на переустройство и/или перепланировку жилого помещения (см. форму заявления).

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № утвержден Типовой договор социального найма жилого помеще ния (см. статью 63 ЖК РФ). Ряд положений Типового договора с необходимой последовательностью отражает нормы ЖК РФ.

Так, обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения, 100 права сторон договора социального найма изложены с учетом статей 65, 67, 70 72; 76, 88, 156 (и пр.) ЖК РФ.

Вместе с тем, Типовой договор социального найма жилого по мещения в ряде случаев не соответствуют положениям Кодекса, допускает искаженное их отражение.

Подпункт «в» пункта 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсут ствии нанимателя и членов его семьи. Однако, согласно статье 71 ЖК РФ при временном отсутствии эти лица сохраняют права и обязанности по договору социального найма.

Хотелось бы напомнить, что Кодексом по договору социаль ного найма права нанимателя и членов его семьи определены статьями 67, 69, 70,72, 76, 80, 81 и т.д. Таким образом, положение подпункта «в» пункта 6 Типового договора является значитель ным и необоснованным ограничением. Кроме того, с игнориро ванием Типовым договором столь серьезной позиции как сохра нение за временно отсутствующими обязанностей по договору нельзя согласиться.

Подпунктом «д» пункта 6 Типового договора предусматрива ется право нанимателя требовать письменного согласия прожи вающих с ним членов семьи в случае изменения договора (см. статью 82 ЖК РФ). Изложение в Типовом договоре вопроса, касающегося изменения договора социального найма нельзя признать корректным. В случае замены нанимателя (ч.2 статьи 82 ЖК РФ) помимо согласия членов семьи требуется согласие наймодателя. Что касается объединения в одну семью и заключе ния одного договора социального найма (ч.1 статьи 82 ЖК РФ), то следует вести речь о взаимном согласии проживающих в квартире граждан, пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам.

Непонятна позиция подпункта «б» пункта 8 Типового договора в отношении права наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей (ЖК РФ не содержит такого положения). Следует признать, что правовая нагрузка в данном случае не усматривается, неисполнение такого требования реши тельно ничего не означает, не влечет никаких последствий.

K Следует отметить, что вопрос о проникновении в жилое поме щение представителей соответствующих служб в таких случаях, как аварийная ситуация, причем в целом ряде без согласия про живающих в жилом помещении лиц, требует решения. Однако, вопрос этот может быть решен только при условии, предусмот ренным статьей 3 ЖК РФ при наличии федерального закона или на основе судебного решения.

Вряд ли правильно положение Типового договора об измене нии в любое время договора социального найма (пункт 9 Типового договора), имеется в виду, что ЖК РФ предусматривает изменение договора в установленных случаях (см. статьи 70, 82).

Типовой договор социального найма имеет погрешности редакционного характера. Так, в частности пункт 1 Типового договора не согласуется со статьей 60 ЖК РФ, согласно которой договор социального найма заключается без установления срока его действия; подпункт «г» пункта 5 — со статьей 106 ЖК РФ.

Статьей 61 ЖК РФ в качестве регуляторов отношений по поль зованию жилыми помещениями по договору социального найма определены только ЖК РФ и договор социального найма жилого помещения. Однако, согласно ст.17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться в соответствии с правила ми пользования жилыми помещениями, утвержденными Прави тельством РФ.

Правительством РФ (постановление от 21.01. 2006 № 25) утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Раз дел I Правил отражает положения статей 3,15,17 ЖК РФ в части неприкосновенности жилища, назначения жилого помещения, пределов его использования и т.п. Раздел II отражает положения ЖК РФ, устанавливающие права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статьи 67, и др. ЖК РФ).

В отношении специализированного жилья Правила с необхо димостью воспроизводят нормы статей 92 —109 ЖК РФ, а также статей 31, 67, 69 ЖК РФ.

Раздел IV Правил посвящен вопросам прав и обязанностей собственника жилого помещения в качестве его пользователя;

100 данным разделом учтены положения статей 30, 59, 76, 154 ЖК РФ, а также статьи 210 ГК РФ. Правилами предусматриваются положения в отношении найма жилого помещения публичных форм собственности фонда коммерческого использования, обозначенного пунктом 4 части 3 статьи 19 ЖК РФ. Раздел V Пра вил отражает, главным образом, положения главы 35 ГК РФ.

Было бы целесообразным, чтобы документ такого характера (Правила пользования жилыми помещениями) содержал положе ния о правах и обязанностях пользователя жильем с исчерпыва ющей полнотой. Однако, например по вопросу прав и обязаннос тей нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Правила воспроизводят лишь положения статьи 67 Кодекса.

Между тем, ЖК РФ предусматривает ряд иных прав нанимателя, кроме обозначенных в ч.1статьи 67 ЖК РФ (перечень не является закрытым, см ч. 2 статьи 67) Так, согласно статье 66 ЖК РФ наниматель вправе потребо вать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и проч. в случае ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей;

статья 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; статья 159 устанавливает право на субсидию на опла ту жилья и коммунальных услуг; статья 83 содержит положения о праве нанимателя с согласия членов семьи в любое время рас торгнуть договор социального найма.

Было бы целесообразно также отразить в Правилах (в случае договора жилищного найма) также права и обязанности наймо дателя жилого помещения; совершенно очевидно, что нанимателю необходимо знать, каковы права и обязанности другой стороны договора.

Правила отнесения жилого помещения к специализированно му жилищному фонду и типовых договоров найма специализиро ванных жилых помещений (утверждены постановлением Прави тельства РФ от 26.01. 2006 №42) подготовлены в исполнение статей 92 и 100 ЖК РФ.

K Типовые договоры содержат как общие положения Кодекса, подлежащие применению ко всем видам специализированного жилья (статьи 3, 15, 92, 100, 101 и др.), так и специфику каждого вида специализированного жилья.

Так, если по договору найма служебного жилого помещения предоставляется жилье в виде отдельной квартиры, то по догово рам найма жилого помещения в общежитии, в помещениях маневренного фонда, в домах, предназначенных для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, — не менее 6 кв. метров на одного человека. Учтено в типовых договорах найма жилых помещений для временного поселения вынужден ных переселенцев и беженцев, а также в общежитиях положение ч.6 статьи 156 ЖК РФ об установлении порядка определения размера платы за такое жилье (при определенных условиях) собственниками этого жилья.

Типовыми договорами реализовано положение ч. 5 статьи 100 о применении к пользованию жилыми помещениями специа лизированного фонда правил ряда статей ЖК РФ, регламентиру ющих вопросы социального найма, а также Типового договора социального найма жилого помещения (постановление Правитель ства РФ от 21.05. 2005 №315), таким образом в типовых догово рах детально и в достаточно полном объеме отражены права и обязанности сторон договора. В части вопросов расторжения договоров использованы положения статьи 83 ЖК РФ, как это предусмотрено ч. 3 статьи 101 Кодекса.

100 Сергей Баринов Начальник Управления развития рынка доступного жилья :

Итак, Вы решили улучшить свои жилищные условия и у Вас нет страха перед ипотечным кредитом. Тогда Вам остается при мерить на себя образ заемщика.

Во первых, необходимо оценить, что у вас есть в собствен ности. Это могут быть денежные средства или недвижимость.

Возможно, конечно, банку будут интересны и другие ваши акти вы — ценные бумаги, транспортные средства и другое имущес тво, но остановимся на указанных выше. Во вторых, стоит точно рассчитать ваш месячный семейный доход. Причем его, при необходимости, следует разделить на «белый», который офици ально подтверждается справками и другими документами и «серый», который вы можете подтвердить любыми другими способами. Вот собственно и готовы основные параметры, кото рые необходимы любому кредитору для оценки вас как заемщи ка и предоставления вам ипотечного жилищного кредита.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 10 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.