WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 |
www.iet.ru 1 Международная конференция «Переходные экономики в постиндустриальном мире: вызовы десятилетия».

Иван Новицкий ТЕМА ДОКЛАДА:

РОЛЬ ЗЕМЕЛЬНО - ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА В ФОРМИРОВАНИИ ПОТЕНЦИАЛА РАЗВИТИЯ КРУПНЫХ ГОРОДОВ.

ТЕЗИСЫ.

1. Уровень развития земельно-имущественных отношений во многом определяет степень устойчивости городских систем, их стабильности в рыночных условиях. От состояния земельно-имущественного комплекса (ЗИК) существенно зависят возможности перехода этих систем в фазу развития. Земельно-имущественные отношения (при наличии определенных условий) могут стать мощным фактором воздействия на экономический рост и социальные преобразования (прежде всего – в крупных городах). Вместе с тем возможно и отрицательное, дестабилизирующее воздействие на городские системы, которое появляется в случае неэффективного использования земельноимущественного комплекса, слабого вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот. Результат – серьезные социальные потрясения, кризис доверия со стороны населения, инвесторов, накопление экономических рисков.

2. Цель дальнейших преобразований в земельно-имущественных отношениях – достижение такого соотношения различных форм землепользования, степени развития рынка земли и иной недвижимости, которые будут способствовать развитию города и защите населения, эффективному использованию ресурсов с учетом не только текущих, но и www.iet.ru 2 долгосрочных интересов различных субъектов земельно-имущественных отношений.

Принципы, на основе которых должен развиваться ЗИК, включают:

эволюционный характер изменений в земельных отношениях; соблюдение интересов всех субъектов земельно-имущественных отношений;

непротиворечивое решение социальных и экономических проблем в городе.

Условия формирования эффективных земельно-имущественных отношений:

- рынок земли и недвижимости должен предлагать на цивилизованной основе покупателям: участки для жилой и производственной застройки, для инженерной и социальной инфраструктуры, сельскохозяйственные и лесные угодья;

- все слои населения должны иметь доступ к земельным ресурсам, использование которых возможно при получении исключительных прав собственности, аренды, бессрочного пользования и т.д.;

- цены на землю и недвижимость формируются на рыночной основе, а рост цен контролируется антимонопольным комитетом;

- общество стремится минимизировать социальные и экологические риски при всех формах землепользования;

- земельная политика находится во взаимном соответствии с требованиями развития городской застройки, а применение Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов тесно взаимоувязано на всей территории;

- рынок земли и недвижимости становится прозрачным: правила землепользования и распоряжения земельными участками понятны для всех заинтересованных сторон.

Массовое предоставление земли в частную собственность и разграничение государственной собственности на землю должны сопровождаться созданием эффективных механизмов, обеспечивающих защиту прав собственников, эффективную систему учета и регистрации прав, www.iet.ru а также введение экономически обоснованной системы налогообложения недвижимости.

3. Рассмотрим подробнее основные эффекты, возникающие и наращивающиеся по мере цивилизованного развития земельного оборота земли, на основе создания полноценной правовой базы. Для городской системы в целом возможно получение следующих экономических эффектов:

• рациональное использование ресурсов;

• развитие рынка, позволяющего концентрировать капитал на территории, осуществлять его перелив в доходные отрасли, наращивать городские доходы;

• структурные сдвиги в экономике за счет перераспределения земли в пользу эффективно работающих предпринимателей с учетом долгосрочных интересов развития города;

• создание привлекательного инвестиционного имиджа города;

активизация предпринимательской деятельности и инвестиций;

• совершенствование налогообложения за счет адекватной рыночной оценки земельных участков и недвижимости в целом; пополнение городского бюджета.

Позитивные результаты активизации земельно-имущественных отношений для предпринимателей также вырисовываются достаточно четко. Прежде всего – это развитие предпринимательской активности за счет получения участков, более выгодных по местоположению, по обеспеченности инфраструктурой (при защите прав собственности), а также получение полноты прав на единый объект недвижимости и использование земли в качестве полноценного материального рыночного актива. Кроме того, повышается капитализация предприятий, появляется возможность получения средств от выпуска и реализации дополнительных акций, создаются условия для привлечения инвестиций путем залога земельного участка и другой недвижимости. Возможны и такие эффекты, как получение www.iet.ru дохода от продажи излишков земли или от сдачи в аренду; защита от непредсказуемого повышения арендной платы и произвола властей при заключении договора аренды; удовлетворение личных амбиций и др.

Для населения обеспечиваются: стабильность и безопасность жизни;

ее высокое качество; решение экологических проблем за счет вывода предприятий, загрязняющих окружающую среду, в безопасные зоны;

финансирование социальных программ за счет дополнительных доходов городского бюджета.

4. Рассмотрим (с учетом опыта Москвы) наиболее актуальные проблемы формирования ЗИК, своевременное решение которых превращается в благоприятный фактор развития городов, а игнорирование наращивает риски, сдерживающие в первую очередь рост экономики.

a. Отсутствие выкупа земли приватизированными предприятиями.

С принятием Земельного кодекса РФ выкуп земли, находящейся под объектом собственности граждан и юридических лиц), стал вполне реальным, невзирая на множество усложняющих обстоятельств. В настоящее время Минэкономразвития предлагает предоставить субъектам РФ полномочия по установлению выкупных цен на уровне не более 20% от кадастровой оценки земельного участка, если он расположен в поселениях с численностью населения свыше 3 млн., и 5% - в иной местности. Ставки арендной платы не должны превышать 3% от кадастровой оценки арендуемого участка.

В случае принятия федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения, и введение сбора за снятие ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство»1, с 2006 года Проект федерального закона направлен на согласование органам исполнительной власти www.iet.ru возможен переход к расчету арендной платы за землю в виде фиксированного процента от кадастровой оценки участков. При установлении ставки арендной платы в размере 3% от кадастровой оценки земли поступления от арендной платы в Москве могут составить 34,млрд. рублей (увеличатся более чем в 3 раза по сравнению с 2004 годом).

b. Промышленные территории городов.

Острая проблема для крупных городов – пустующие территории промышленных комплексов. В настоящее время в рамках решения задачи эффективного вложения инвестиций в использование городских земель обозначился комплекс проблем, затрагивающий интересы инвесторов, городских властей и промышленников. Связан он с использованием территорий промышленных зон в увязке с эффективной промышленной политикой перепрофилирования и перебазирования ряда предприятий из престижных районов крупных городов. Этот вопрос столь актуален для всех заинтересованных сторон, что требует более глубокого обсуждения и поиска путей его решения.

На сегодняшний день во многих городах сложилась достаточно сложная ситуация. Большинство старых предприятий функционируют в ограниченных масштабах, нередко это - экологически опасные производства, но они владеют большими территориями, в том числе в исторических центрах городов. «Лишние» площади сдаются администрациями заводов в аренду, в результате чего наблюдается значительное недополучение налогов в бюджет. В то же время инвесторы обращают внимание на дефицит инженерно подготовленных земельных участков под застройку, и с интересом присматриваются к излишкам производственных площадей. При этом возникает риск так называемого «недружественного поглощения» старых заводов, что фактически является формой борьбы за передел земли. В соответствии с федеральным законодательством новый собственник предприятия выдерживает субъектов РФ письмом Минэкономразвития России от 06.07.2005 №9942-АЖ\Дwww.iet.ru существующий профиль работы в течение положенных трех лет, а затем может перепрофилировать его. Возможен и вариант лжебанкротства.

Однако, захват предприятий – это в первую очередь социальный шок, поскольку под увольнение подпадает практически весь персонал. Из-за подобных недружественных «поглощений», например, бюджет Москвы недополучил в 2003 году более 50 миллионов долларов и еще 8 миллионов долларов потратил на трудоустройство уволенных.

Таким образом, наличие земли в собственности предприятий (или в долгосрочной аренде) еще не является гарантией их самостоятельности и коммерческой независимости, с одной стороны, и эффективного использования городской земли – с другой. Налаживание земельного оборота, оценка земельных ресурсов, оптимизация земельных платежей должны действовать на предприятия и способствовать интенсификации производства, избавлению от лишней земли, лучшему использованию этого ограниченного ресурса. В этих условиях открывающиеся возможности привлечения инвестиций для освоения потенциально очень ценных, но занятых промышленными зонами территорий, город должен взять под свой контроль и выработать оптимальный вариант сочетания интересов всех заинтересованных сторон.

Развитие ипотеки как фактор активизации инвестиционной деятельности.

В России отношение капитализации рынка недвижимости к ВВП составляет (по сравнению с развитыми странами) незначительную величину – 4%, что порождает многочисленные упущенные возможности по привлечению инвестиций.

Проблема улучшения инвестиционного климата и повышение кредитного рейтинга городов остается важнейшей задачей экономической политики. Опасность невозврата вложенного капитала довлеет над российскими и иностранными инвесторами и кредиторами, желающими вкладывать свой капитал в реальный сектор экономики страны. Для www.iet.ru социально- экономического развития городов необходим такой механизм привлечения инвестиционных ресурсов, который, не создавая каких-либо дополнительных рисков для их бюджетов, в то же время предоставляет надежные гарантии инвесторам. В качестве такого механизма в последнее время все чаще стала рассматриваться земельная ипотека (или ипотека единого объекта недвижимости). Она содержит в себе огромный потенциал экономических и социальных эффектов:

а) присущая ипотеке сбалансированность интересов всех субъектов отношений гарантирует стабильное развитие земельно-имущественного рынка;

б) правовая гибкость ипотечной схемы обусловливает более эффективное использование финансовых средств для развития земельноимущественного комплекса;

в) залог позволяет привлекать инвестиции;

г) залог, не являясь отчуждением имущества, дает возможность российским землепользователям оставлять материальные составляющие национального богатства у себя в стране при привлечении заемных средств западных инвесторов.

Важным аспектом является рассмотрение ипотеки как инвестиционного регулятора земельно-имущественных отношений, что предполагает ее воздействие на формы и объемы вовлечения земли и прочей недвижимости в рыночный оборот и позволяет перераспределять капиталы и недвижимость с целью повышения эффективности их использования.

Однако до сих пор в экономике России процесс «раскрутки» земельной ипотеки протекает очень медленно. Залоговые операции в 2003 году составили лишь 1,4% от общей суммы сделок с землей (не считая аренды).

Вместе с тем по сравнению с предыдущими годами отмечается их рост (в 1996-2002 гг. – от 0,2 до 1%).

Анализ состояния земельно-имущественных комплексов и банковской системы в городах России, с точки зрения готовности и возможности их www.iet.ru участия в ипотечном кредитовании, позволяет констатировать: земельная ипотека в полном масштабе в ее классических формах, отработанных мировой практикой, пока не может быть реализована в России. Но наличие трудностей не означает невозможности или несвоевременности активизации цивилизованных форм ипотечного кредитования. Ипотеку следует рассматривать как одно из важнейших средств, обеспечивающих развитие земельно-имущественного комплекса, стабилизацию и экономический рост. Для этого должна быть разработана система мер, направленных на совершенствование земельно-имущественных отношений и ипотеки в целом с целью использования их в наиболее приемлемых и выгодных для всех участников формах.

5. Особо следует остановиться на проблемах развития ЗИК в рамках такого мегаполиса, как Москва, где во многом отрабатываются новые подходы и направления регулирования земельно-имущественных отношений.

За последние четыре года (с 2002 по 2005 гг.) в Москве много было сделано в области развития городских земельных отношений. Было бы неверным утверждать, что земельная реформа в Москве началась с принятием Земельного кодекса. С 1992 года город, один из первых среди субъектов РФ, начинает формирование новых земельных отношений. Москва придерживается своей концепции приватизации: частной собственности на землю к моменту принятия ЗК здесь нет, однако широко развиты арендные отношения и существует рынок долгосрочных прав аренды. Принятие многочисленных нормативно-правовых актов в городе и формирование институциональных структур, огромная работа по разработке городского земельного кадастра - все это было направлено, в первую очередь, на повышение эффективности использования объектов городского земельноимущественного комплекса. Результат – значительные регулярные поступления финансовых средств в городской бюджет; благоприятный инвестиционный климат, сохранение производственного потенциала www.iet.ru города. Однако этого недостаточно: земельную реформу необходимо продолжать с целью создания условий для превращения земельно- имущественных отношений в мощный фактор воздействия на экономический рост и социальные преобразования в мегаполисе.

6. Рассмотрим основные направления совершенствования правовой базы, позволяющие извлечь максимум эффектов от развития ЗИК.

Pages:     || 2 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.