WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 |

Таблица 5. Доля ответов о проблемах оборота, связанных с дороговизной и трудностью оформления сделок, % в структуре ответов Области КФХ и ЛПХ СХО Ивановская Нижегородская 11 Ростовская 51 Анализ практики осуществления регистрации сделок показал, что эти проблемы порождены административно-организационными ограничениями, созданными официальными органами.

По методическим рекомендациям Минимущества РФ рыночная цена участка земель сельскохозяйственного назначения определяется либо методом сравнения продаж (которых, как правило, нет), либо методом капитализации земельной ренты, подобно расчету кадастровой цены.

С начала земельной реформы в России было две системы регистрации участков, а также прав и сделок с участками.

Первая – до 1998 г.: все действия осуществляли районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Там хранятся схемы перераспределения земель, списки участников долевой собственности, вторые экземпляры свидетельств на право собственности на землю, правоустанавливающие документы. Они также вели учет сделок с земельными долями и участками.

Вторая система действует с 1998 г. Теперь в процессе стало участвовать уже три организации:

Районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству;

Учреждения юстиции – районные отделы областных регистрационных палат;

Районные отделы областных кадастровых палат.

В последних двух организациях были установлены пустые реестры для учета участков (кадастровая палата) и прав на участки, а также сделок с участками (регистрационная палата).

Декларативно провозглашено равенство ранее выданных документов собственности на землю и записей в реестре прав. Однако на практике каждая новая сделка должна сопровождаться регистрацией ранее возникшего права не автоматически, а с предоставление полного комплекта документов, как сделка, проведенная в момент обращении. Это означает, что в регистрационную палату нужно предоставить полный набор документов на момент реорганизации (т.е. 10-12 лет назад), включая кадастровые планы участков, переданных в общую собственность. То есть, сначала с полным комплектом документов нужно зарегистрировать ранее возникшее право, а затем – все то, что сопутствует новой сделке.

Первая проблема – отказ кадастровых палат выдавать выписки из кадастра об участках в долевой собственности, что вынуждает проводить межевание участка в тысячи гектаров. Это не только очень дорого (от 500 руб./га), но и требует не менее 2 месяцев времени.

Вторая проблема – многоступенчатая и абсолютно непрозрачная организация работы самих регистрационных и кадастровых палат по требованию к документам. Ведомства готовят внутренние материалы, которые не всегда соответствуют закону, вводят дополнительные требования к документам. Все эти административные барьеры приводят к денежным тратам и росту трансакционных издержек.

В качестве примера в табл. 6 показаны организации, которые задействованы в процессе продажи 1 земельной доли, выдела участка, например, в Московской области. Цифрами показана последовательность шагов, на которых собственник доли должен контактировать с ними. Отдельно указана последовательность шагов для регистрации ранее возникшего права. Вне зависимости от того, осуществляется ли регистрация ранее возникшего права на долю до сделки или во время оформления сделки, набор документов и последовательность шагов одинакова.

В примере рассмотрена ситуация, когда собственник доли имеет Свидетельство о собственности на землю – документ, удостоверяющий его права и приравненный, декларативно, к записям в Едином Государственном реестре Прав (Таблица 66).

Таблица 6. Перечень организаций, которые нужно посетить для оформления сделки с земельной долей и последовательность требуемых шагов (Московская область, 2004 г.) Регистрация ранее воз- Продажа Выдел участка никшего права доли га в счет 10 долей Регистрационная палата 1,8 3 Земельный комитет района 5, Земельный комитет области Кадастровая палата 3,6* 4 8,Районный архив Сельхозорганизация Землеустроительные организа4* ции Районная газета 1 1, Нотариус Собрание сособственников участка Министерство имущественных отношений От 2 недель до 6 месяИтого времени Мин..3 мес. 3-6 мес.

цев Затраты, т.руб. От 0,3 т. до 1500*. Мин. 2,4 Мин. 88,* в случае отказа в предоставлении выписок из кадастра Как видно, разброс в минимальных и максимальных затратах при регистрации ранее возникшего права огромен. Это связано с тем, что, теоретически, участок, на долю в котором заявитель имеет право собственности, должен состоять на кадастровом учете. Заявителю (по закону) требуется заплатить 100 руб. и получить выписку из кадастра. На практике, часто требуют провести работы по межеванию участка, которые не по плечу отдельному собственнику доли в праве на участок.

Этот подсчет сделан для случая, когда каждый шаг реализуется за одно посещение, одну поездку. Как правило, требуется не менее 3-х посещений каждой конторы, так что число часов на дорогу, стояния в очередях в неприспособленных помещениях существенно возрастает. По собственному опыту автора, работы по выделу одного участка занимают до 1 года постоянного занятия.

Перечень документов, которые необходимо предъявить в каждой конторе, не определен строго. Именно поэтому в каждое место гражданам и организациям нужно заходить вновь и вновь.

Например, уже после согласования решения о выделе участка в счет долей с участниками долевой собственности, нужно сформировать участок и поставить его на кадастровый учет. Порядок постановки установлен законодательно, но не содержит точных формулировок к требованию документов. Поэтому на местах начинают выставлять свои требования. Так, например, в Московской области из 10 требований и шагов, которые требуются от заявителя, 9 либо не соответствуют закону, либо вводят дополнительные требования, либо не изложены в какомлибо документе и выдвигаются устно.

Очевидно, что в такой ситуации в лучшем положении оказываются компании, которые в состоянии нанять консультантов, выделить освобожденных от других обязанностей работников для осуществления сделок. Таким образом, это типичный пример ассиметричного рынка, когда одни участники знают больше других в силу служебного положения, лучших финансовых возможностей и приглашения знающих экспертов. Собственники земельных долей, фермеры и традиционные сельскохозяйственные организации становятся слабой стороной в этом процессе и, соответственно, теряют много сил и средств, часто отказываются от своей собственности при предложении о продаже либо пользуются землей без легального оформления.

Для ускорения процедуры покупки покупатели используют механизм генеральной доверенности (когда продавец, получив деньги, поручает третьему лицу продать его долю и выполнить все необходимые действия), а также дарения (чтоб избежать предложения о продаже другим участникам общей собственности, субъекту или муниципальному образованию). Такой механизм недооформления сделки опасен для покупателя, так как доверенность может быть отозвана до момента регистрации перехода прав на новое лицо, а дарение признано фиктивной сделкой. Однако цены на землю настолько быстро растут (с января 2003 по июнь 2004г., рост в Можайском районе Московской области составил 20 раз), что покупатели долей идут на риск.

Оценку в деньгах всей процедуры выдела доли в участок (перечень действий приведен выше) можно сделать, если сравнить на одной территории рыночные цены на земельную долю и участок, выделенный в счет такой же доли. В Волоколамском районе Московской области эта разница составила 100% к цене доли.

Государство постепенно ужесточает правила регистрации прав на участки. Например, с 19.09.03 г. не допускается регистрация прав на участки, если работы по подготовке кадастрового плана не доведены до конца.

.4.4 Изъятие земель из сельскохозяйственного оборота как ограничения рынка земель сельскохозяйственного назначения в будущем и стимул оборота в настоящем Это ограничение не было выявлено в ходе опроса, так как характерно для пригородов крупных городов, мест, привлекательных для размещения несельскохозяйственных объектов. Несмотря на то, что сельскохозяйственные угодья находятся под декларативной защитой государств, сейчас отсутствует реальная защита земель от изъятия из сельскохозяйственного производства. Именно это в значительной мере стимулирует интерес к земле тех заинтересованных лиц, которые не хотят заниматься собственно сельским хозяйством.

Затраты на приобретение дешевой земли с лихвой окупаются выгодой от продажи, например, участков с коттеджами в Подмосковье или любых красивых местах. Так, цена покупки 0,01 га земель сельскохозяйственного назначения обходится от 3-х до 10 долларов, а цена участка этой же площади для граждан под строительство загородного жилья обходится не менее долларов.

Законодательные условия изъятия земли для целей застройки заложены в Земельном Кодексе РФ, где предусмотрена возможность использование и предоставления земли сельскохозяйственного назначения с правом возведения домов (садоводство, дачное строительство), а также невнятные правила предоставления земли под строительство.

.4.5 Разрешение залога как ограниченный стимул оборота земель сельскохозяйственного назначения Залог земли сельскохозяйственного назначения введен с 5.02.04. и имеет свои особенности:

• Разрешен только залог участка, а большинство сельскохозяйственных угодий находится в долевой собственности;

• Имущество, переданное в залог, должно быть застраховано залогодателем за свой счет.

Причем, обязанность по страхованию может быть не предусмотрена договором. Однако при отсутствии страховки залогодержатель может потребовать досрочного возврата кредита. Страховые компании в своем портфеле не имеют такой услуги, так как затрудняются с определением рисков;

• предметом залога может быть только собственная земля (а она составляет всего 1,3% от сельхозугодий в пользовании сельхозорганизаций);

• на кадастровом учете земля в собственности юридических лиц стоит крупными массивами. При передаче участка под залог нужно сформировать участок, учесть его как отдельный объект недвижимости, зарегистрировать права на него, что требует времени и денег;

• залог ограничен отсутствием спроса на участки земель сельскохозяйственного назначения на большой части территории РФ.

Таким образом, использование залога будет иметь крайне ограниченное применение.

5. Влияние ограничений земельного оборота на изменение состава собственников земли.5.1 Бедность сельского населения – как предпосылка изменения состава собственников Основные собственники сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения – сельские жители - работники и пенсионеры сельскохозяйственных предприятий, созданных в ходе реорганизации колхозов и совхозов. Это население с низким уровнем доходов. Уровень номинальной начисленной заработной платы работников сельского хозяйства остается на чрезвычайно низком, самом низком, уровне и составляет 40 % от среднего уровня заработной платы по стране. Если в промышленности каждому 8-му работнику задерживают выплату заработной платы, то в сельском хозяйстве – каждому 3-му2. Более 51% работников сельского хозяйства, например, в апреле 2002 г. получили менее 1 тыс руб, причем, около 40% имело заработную плату менее 800 руб. /месяц. Располагаемые ресурсы на одного члена домашнего хозяйства в селе составили только 1971 руб., что выше величины прожиточного минимума только на 4%.3 Естественно, если такому работнику предложат продать земельную долю, то он продаст ее. Сейчас минимальная цена 1 га земли (в виде доли) в Московской области составляет 10 тыс. руб. Средняя доля – 3-4 га.

Как показывает практика, при появлении покупателей земельных долей в селе, от продажи отказываются не более 15% собственников долей, так как покупатель предлагает сразу выплатить средства, сопоставимые с заработком или пенсией не менее чем за 1-3 года.

Земельная доля стала товаром в таких местах, чего не было с момента наделения землей. Так, с момента приватизации земли до 2003 г., наследники не оформляли вступление в права наследства на земельную долю, поскольку это сулило только увеличение налога на имущество, переходящее по наследству, но не доходов. По расчетам, сделанным по четырем сельхозорганизациям Московской области, к началу 2004 г. за умершими числилось около 30% земельных долей. После того, как на долю появился спрос, наследники стали в массовом порядке оформлять вступление в наследство.

В связи с отсутствием статистики сделок с земельными долями, отложенным оформлением, эта тенденция будет частично подтверждена официальной статистикой опосредованно через 1-2 года. Например, через сокращение площадей сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и росте площадей в участках для садоводства, дачноРассчитано по сб. Социальное положение и уровень жизни населения России. М., Госкомстат, 2003 г., стр. 84, 114, 120, 138, там же с. 227.

го строительства, даже фермерского хозяйства. А также в росте среднего размера участков граждан и снижения размеров участков для фермерского хозяйства.

.5.2 Неконкурентность традиционных производителей сельскохозяйственной продукции по условиям привлечения земли Для победы в конкуренции с покупателями земли для несельскохозяйственных целей сельскохозяйственные организации и фермеры должны платить арендную плату на уровне банковского процента на рыночную стоимость доли, т.е. в среднем около 1 тыс. руб./га, что нереально. Соответственно, граждане будут рассматривать предложения покупателей и дальше.

.5.3 Накопление свободных денег в других отраслях экономики России – как стимул перехода собственности на землю Фактором, который стимулирует переход собственности на землю через сделки куплипродажи, является наличие свободных денег из других сфер экономики. Эта гипотеза возникла из анализа высокого спроса на землю в отдельных, близких к столичной, областях. На основании существующих статистических данных наблюдается: рост прибыли, не размещенной в прирост активов предприятий; снижение доходности вкладов в российские банки; снижение курса доллара к рублю; с 1999 г. начался рост цен на недвижимость, стоимость которой сейчас находится в экстремальной точке и эксперты предрекают падение цен на нее. Все это сделало необходимым поиск новых сфер вложения свободных средств. Потребность в загородном жилье, бедность собственников земельных долей, окончание дискуссий о возможности купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения создали возможность скупки земли несельскохозяйственным бизнесом, что детально обсуждается в докладах об агрохолдингах.

6. Экономико-политические рекомендации 6.1. В связи с высвобождение земли из землепользования сельскохозяйственных организаций в отдельных областях целесообразно разработать программу консервации земель, ранее переданных в частную собственность.

Pages:     | 1 || 3 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.