WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 |
Земельный рынок: практика ограничений Шагайда Н.И., к.э.н., в.н.с. ВИАПИ, Москва, Лерман Ц., д.э.н., профессор Иерусалимского университета, Израиль 1. Постановка проблемы Земельные отношения до начала реформы характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Правовые основы земельной реформы в России, как и в других странах – бывших республиках Советского Союза, были заложены Основами земельного законодательства СССР и союзных республик о земле в 1989 г. В этом документе декларировалась право граждан на получение земли в постоянное или временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции, строительства дома; впервые было заявлено, что землевладение и землепользование является платным, и были определены формы взимания платежа – арендная плата и земельный налог. Право частной собственности на земельные участки для сельскохозяйственного производства было провозглашено в 1990г. Законом РСФСР «О земельной реформе» (от 23.10.90 г). Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве (от 27.12.90 г.) не только разрешил форму свободного предпринимательства – крестьянское (фермерское) хозяйство, но и разрешил разделение земель колхозов и совхозов на доли между членами сельскохозяйственных организаций, а также выход с земельным участком в счет этой доли для организации КФХ.

Эти документы, принятые еще до распада СССР, заложили правовые основы приватизации земель сельскохозяйственного назначения, как основного средства производства. Но принятие этих законодательных актов сопровождалось острейшими политическими дискуссиями и право купли-продажи земли – основное право для развития земельного рынка – не действовало.

Только с момента введения в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с 28.01.03г., были урегулированы все вопросы оборота. С 5.02.04г. законодательно разрешен залог земель сельскохозяйственного назначения.

Законодательный запрет на куплю-продажу земельных участков из земель, некогда находившихся в пользовании колхозов и совхозов, на практике был обойден и до января 2003г. указами Президента и постановлениями Правительства РФ. В результате, большая часть земель в России привлекается пользователями со стороны, а в отдельных регионах идет активный оборот земельных долей – долей в праве на земельные участки. Одна из целей проекта БАЗИС включала изучение развития земельного рынка и оборота сельскохозяйственных земель в России как способа укрупнения индивидуальных хозяйств и повышения эффективности сельскохозяйственного производства. Так как земельный рынок в России развивался и по сей день продолжает развиваться под всевозможными законодательными и практическими ограничениями, наше исследование акцентировало существование и влияние институциональных ограничений как факторов, сдерживающих земельный оборот.

2. Методы решения проблемы и источники информации Изучение земельного оборота и ограничений рынка оказалось невозможным на основе информации, которая фиксируется официальными органами по многим причинам: отсутствие статистики по сделкам с землей сельскохозяйственного назначения и долям в праве на такие участки, полное отсутствие информации об условиях сделок, составе участников, объемах спроса и предложения. Вся эта информация могла быть получена на основе изучения отдельных объектов, а также на основе данных, полученных в ходе опроса респондентов. Опрос был проведен в трех областях, различающихся уровнем экономического развития или природноэкономическими условиями для того, чтоб уловить особенности функционирования рынка земли. В опрос были включены сельскохозяйственные производители трех основных организационных форм: сельскохозяйственные предприятия (СХО), крестьянские (фермерские) хозяйства (КФХ), и хозяйства населения (ЛПХ).

3. Основные результаты.3.1 Оборот земли через рыночные механизмы Результаты опроса показывают широкое распространение земельной аренды в сельскохозяйственных организациях и крестьянских (фермерских) хозяйствах. Только ЛПХ используют преимущественно собственные земли. СХО и КФХ используют главным образом арендованные земли, доля которой, в среднем, доходит до 60% от площади сельхозугодий в этих хозяйствах (табл. 1). В СХО, три четверти арендованных земель представляют собой аренду земельных долей и только одна четверть – аренду земельных участков. КФХ в большей мере арендуют земельные участки – больше 40% арендованных земель. Собственная земля в КФХ образована, главным образом, за счет земельных долей и участков, переданным бесплатно членам КФХ в ходе приватизации, а также за счет покупки земельных долей и, менее часто, участков. Собственная земля сельхозорганизаций сформирована за счет внесения земельных долей в их уставной капитал. Надо отметить, что оценка доли собственной земли в СХО (36%, см. Таблица 1) завышена из-за частично некорректной интерпретации вопросов руководителями (т.е., неправильная классификация арендованных земельных долей как долей, вложенных в уставной капитал). По официальной всероссийской статистике, доля собственных земель в СХО находится на уровне 1,3%.

Таблица 1. Источники земельных ресурсов в опрошенных хозяйствах, % от общего размера СХО (n=136) КФХ (n=222) ЛХП (n=190) Средний размер хозяйств, га 4100 270 2,Арендованная земля 61% 57% 3% В т.ч.: Аренда земельных долей (46%) (32%) -Аренда земельных участков (15%) (25%) -Собственная земля 36% 42% 93% В т.ч.: Куплено земельных долей (2%) (30%) -Куплено земельных участков (1%) (11%) - Земельные доли, вложенные в уставной капитал (33%) (1%) -Другое 3% 1% 4% Всего 100% 100% 100% *Данные в скобках основаны на подмножествах опрошенных и являются оценочными.

В ежегодный оборот земли сельскохозяйственного назначения в России вовлечено, по оценке, около 5% земли. Близкая картина была получена и в ходе опроса, где из 553 хозяйств разных категорий в 3-х областях России за год было осуществлено всего 86 сделок с землей (сделки были равномерно распределены по хозяйствам всех организационных форм). Только в 3-х случаях земля была предметом купли-продажи. Во всех остальных сделках земля была предметом аренды. Как и данные табл. 1, это отражает общую тенденцию по стране о доминировании сделок аренды, хотя значительная часть сделок продолжает оставаться за пределами официальной статистики.

Несмотря на то, что в каждой области были выделены районы по близости к областному центру, опрос не показал существенных различий в активности оборота. Вместе с тем, в настоящее время наблюдается активная скупка земли в областях, которые граничат с Москвой и Московской областью для целей не связанных с сельским хозяйством, что потребовало изучения этой особой ситуации на отдельных объектах.

.3.2 Плата за землю По результатам опроса был оценен уровень арендной платы за землю. Отдельно анализировалась информация по сельскохозяйственным производителям – арендаторам (56 респондентов) и арендодателям (23 респондента). Большинство арендаторов платят за арендованную землю по фиксированной ставке в натуре; денежная плата гораздо меньше распространена; многие арендаторы несут ответственность и за земельный налог. Арендодатели также отмечают, что наиболее распространенным условием договора является арендная плата в виде доли от урожая. По этим данным, средняя арендная плата за землю равна 440-450 руб./га (табл. 2). Добавочные оценки по аренде земельных долей дали 420 руб./га, а сводные оценки по всем арендным сделкам в выборке дали 340 руб./га (медиана). Таким образом, можно утверждать, что арендная плата за землю изменяется в медианном диапазоне 350-450 руб./га, исключая сделки с районной администрацией, в которых плата за землю существенно ниже (около 50 руб./га).

Не наблюдались статистически значимые разницы в арендной плате по разным организационным формам хозяйств.

Таблица 2. Оценка арендной платы по ответам арендаторов и арендодателей в опросе Вид арендной плате % Структура аренд- % Структура получаемой арендаторов ной платы, % арендодателей арендной оплаты, % Земельный налог 45 2 13 Фиксированная, 25 20 22 деньгами Фиксированная, в 52 57 17 натуре Доля продукции 918 43 Услугами 9 3 13 Всего * 100 * 56 респон- 451 руб./га 23 респонден- 441 руб./га дентов та *Сумма превосходит 100% из-за допустимости множественных ответов.

4. Ограничения оборота.4.1 Низкий спрос на земли для сельскохозяйственного использования Размеры хозяйств, в том числе и площади привлеченной земли со стороны, как правило, сложились много лет назад и не всегда отражают удовлетворенный спрос именно на такую площадь. Материалы опроса подтвердили, что спрос на землю и, соответственно, возможность оборота, различается по регионам и по типам хозяйств.

Во всех областях прослеживается тенденция большей потребности в земле со стороны фермерских хозяйств, чем со стороны сельскохозяйственных организаций. Так, 30-67% крестьянских хозяйств отметили, что хотели бы расширить свое хозяйство. В Ростовской области, как области с наиболее развитым сельским хозяйством, потребность в расширении землепользования сельскохозяйственных организаций отметило 30% респондентов, что является высоким показателем (Таблица 3). В менее развитых Ивановской и Нижегородской областях потребность в расширении площадей сельскохозяйственных организаций была существенно ниже.

Таблица 3. Намерения землепользователей по сокращению или расширению землепользования, % от числа хозяйств Ивановская Нижегородская Ростовская СХО КФХ ЛПХ СХО КФХ ЛПХ СХО КФХ Сократить 43 10 1 26 0 5 3 Расширить 330 14 По Ивановской области (области, выбранной в качестве примера депрессивной) 43% сельскохозяйственных организаций планируют сократить свое землепользование и только 3% - расширить (табл. 3). Эта тенденция, но не так ярко, проявляется и в Нижегородской области (выбранной в качестве области со средним развитием сельского хозяйства). Это говорит о том, что в подобных областях, в рамках переоформления прав пользования государственной землей и договоров аренды земельных долей (что требуется сделать в ближайшее время по требованию закона), произойдет высвобождение земли из сельскохозяйственных организаций.

Частично эта земля перейдет в крестьянские и фермерские хозяйства, которые, в целом, нацелены на расширение хозяйства, но емкость этого сегмента невелика. При отсутствии других заинтересованных лиц земля может остаться без пользователя. Абсолютно другая ситуация по Ростовской области (выбранной в качестве области с развитым сельским хозяйством и другой специализации). Здесь неиспользуемой, пригодной к сельскому хозяйству, земли не будет и может создаться не удовлетворенный спрос.

Таким образом, спрос на землю для ведения сельского хозяйства в рамках крупномасштабного производства есть по отдельным регионам страны (пример Ростовской области). Фермеры и владельцы личных подсобных хозяйств менее склонны к сокращению землепользования и более склонны к расширению своего землепользования, чем сельскохозяйственные организации вне зависимости от природно-климатических условий. Фермеры по всем областям опроса демонстрируют более высокий реальный спрос на землю, даже по сравнению с гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство. Однако, емкость спроса КФХ и ЛПХ в областях, подобных Ивановской и Нижегородской, не обеспечит поглощения избытка земли, высвобождающейся из сельскохозяйственных организаций.

.4.2 Отсутствие рыночной информации и незнание процедур по оформлению сделок В ходе опроса респондентов спрашивали о том, разрешены ли сделки с землей, знают ли они, каковы цены, где взять бланк договора, как оформить сделку. За исключением фермеров Ростовской области (12%), от 22 до 33% респондентов отметили, что незнание этих вопросов является проблемой для заключения ими сделок с землей. Наибольший вес имела проблема незнания цен и процедуры оформления сделок.

Респонденты не смогли назвать устоявшихся ценовых ориентиров. Можно говорить о том, что многие – но далеко не все – знают размер земельного налога – от трети до 50% респондентов отдельных групп смогли назвать размер налога, так как платят его 1-2 раза в год. На все остальные вопросы большинство респондентов не смогло ответить. Только по группе фермеров в Ростовской области, там, где наиболее активно идет привлечение земли, больше заинтересованности в увеличении землепользования, ответы были наиболее многочисленны (Таблица 4).

Таблица 4. Доля респондентов, ответивших на вопросы о плате, % Ивановская Нижегородская Ростовская СХ КФХ ЛП СХО ЛПХ СХ КФХ О Х О За аренду государственных зе- 20 20 3 8 11 14 мель За аренду земельной доли 17 50 2 5 12 26 Земельный налог 40 70 34 49 45 53 Цена земельной доли 3 0 1 3 1 9 Цена государственных земель 0 0 0 0 2 0 Цена земель СХО 0 0 0 3 2 1 Справочно: число респонден- 35 10 94 39 93 70 тов Если большинство респондентов не может ориентироваться в ценах, то это означает, что сложившегося уровня нет. Отсутствуют ориентиры, которые должны помогать в принятии решения при продаже или аренде земли.

Вопрос о рыночной цене также важен, поскольку в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено ее использование при разделе общей собственности на земельный участок. По ФЗ разногласия между выделяющимися и остающимися участниками общей собственности на земельный участок должны быть урегулированы с использованием рыночной цены выделяющегося и остающегося участка в расчете на 1 земельную долю. Если рынок земель сельскохозяйственного назначения не развит, нет сложившейся цены на уровне района, то невозможно говорить о рыночной цене отдельных полей и участков, что ограничивает выход из долевой собственности. Аналогичная проблема возникает и при выкупе земли, ранее переданной пользователям на титуле постоянного (бессрочного) пользования, поскольку выкуп земли должен осуществляться у государства по рыночным ценам. Государство не может ориентироваться на рыночную цену, так как она отсутствует. Оно устанавливает расчетные цены.1 Даже эти расчетные цены или правила их формирования не находятся в открытом доступе. Не существует форм государственной статистической отчетности по количеству и характеристикам сделок с землей сельскохозяйственного назначения. Если такая информация частично и собирается по участкам, то по сделкам с земельными долями, наиболее активным сделкам (см. табл. 1), такой статистики нет вообще.

.4.3 Проблема оборота – дороговизна оформления и трудность осуществления сделок Эту сформулированную экспертно проблему должны были подтвердить данные опроса по фермерским хозяйствам Ростовской области. Именно они наиболее активно привлекают землю. Это и случилось: эту проблему, как значительную, отметили незначительное число респондентов в областях, с неразвитым оборотом. В Ростовской области с этим столкнулось или знают, что столкнутся большинство опрошенных (Таблица 5).

Pages:     || 2 | 3 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.