WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |

4) по сравнению с муниципальными предприятиями у частной управляющей компании обычно изменяется структура затрат, наряду с ростом оплаты труда работников увеличивается доля материальных затрат (в случае Ангарска – с 9 до 27%), что означает, что целью является не просто выплата заработной платы, но создание условий для нормального оказания услуг17.

Таким образом, очевидно, что приход на рынок управленческих услуг предприятий немуниципальной собственности в г. Ангарске способствует повышению качества менеджмента и в перспективе должно привести к улучшению состояния жилищного фонда. Однако на данном этапе здесь не ставится задача превращения управляющих компаний в источники инвестиций. Так, в 2003 году администрация г. Ангарска планирует оснащение пилотных районов приборами учета и регулирования тепловой энергии, хотя в идеале подобные вложения должны были бы осуществлять сами управляющие компании исходя из собственных экономических интересов.

Однако в перспективе предполагается, что управляющие компании будут вкладывать свои собственные средства в такие мероприятия, как утепление зданий, очистка и регулировка систем теплоснабжения и т.п.

Несколько по-другому данная проблема решается в г. Отрадный (Самарская обл.), где частная компания взяла в управление жилищно-коммунальную инфраструктуру в целом и рассматривается как основной перспективный инвестор в ЖКХ города.

Общая площадь жилищного фонда в г. Отрадном – около 1 млн кв. м, население – 53 тыс.

человек. До начала 2000 года все жилищно-коммунальные услуги в городе оказывало муниципальное предприятие, которое фактически оказалось банкротом. В январе 2000 года был подписан договор доверительного управления с частной управляющей компанией. Данная компания была образована в форме акционерного общества, где 1/3 акций владела администрация г. Отрадного, а 2/3 – частные инвесторы. В целом эксперимент положительно оценивается городской администрацией. Приход частной компании существенно повысил качество управления. Резко возросли сборы с населения, при этом в два раза снизилось количество жалоб.

Более адекватно стали строиться и отношения управляющей компании с муниципалитетом. По мнению руководства города, с частной компании проще потребовать выполнения условий договора, чем со «своего» муниципального предприятия.

Более сложная ситуация сложилась с привлечением инвестиций. Руководство города признает, что надежды на быстрый приток существенных капиталовложений не оправдались, хотя постепенно управляющая компания втягивается в процесс инвестирования. Некоторые проблемы возникают и в связи с монопольным положением компании на рынке жилищно-коммунальных услуг, и муниципальные власти ищут способы противодействия подобной ситуации. Так, с года контракты на капитальный ремонт не отдаются автоматически управляющей компании, но распределяются на конкурсной основе. Муниципалитет готов таким же образом решать проблемы обслуживания жилья, однако пока потенциальные подрядчики не проявляют особого интереса.

Для муниципальных предприятий вполне типична ситуация, когда денег хватает только на оплату труда, но работники фактически не занимаются оказанием услуг, поскольку для этого нет материалов и инструмента. При этом муниципалитет часто видит своей задачей именно отсутствие задолженности по заработной плате, а не обеспечение эффективной работы муниципальных предприятий по оказанию услуг.

Чем же определяются успехи и сложности привлечения частного капитала в жилищнокоммунальный комплекс г. Отрадного Несмотря на небольшие размеры, Отрадный – город с хорошо развитой экономической базой и стабильными бюджетными поступлениями. При этом в Самарской области, в отличие от подавляющего большинства субъектов РФ, действует достаточно отлаженная система межбюджетных отношений: нормативы отчислений от регулирующих налогов в местные бюджеты не пересматривались в течение нескольких лет, система финансового выравнивания является простой, понятной и не привязанной к фактическим расходам муниципалитетов. Тем самым риски, связанные с неплатежами бюджета, не являются серьезным препятствием для привлечения частных предпринимателей. Поэтому весьма осторожная политика местных властей в повышении уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг за счет средств населения (в середине 2002 года население оплачивало лишь несколько более 50% стоимости услуг ЖКХ) не вызвала негативных последствий. Однако очевидно, что такая ситуация нехарактерна для подавляющего большинства муниципальных образований, где риски бюджетных неплатежей при отсутствии перехода к полной оплате жилищно-коммунальных услуг населением могут сыграть серьезную отрицательную роль. Так, в г. Ангарске управляющие компании работают в условиях, когда население оплачивает 90% стоимости услуг ЖКХ.

Что касается непосредственно инвестиционной деятельности, то здесь выявились следующие проблемы, ограничивающие инвестиционную активность компании.

Во-первых, это политические риски. Вложения на срок, превышающий период между выборами муниципальных органов власти, рассматриваются как высокорисковые, поскольку нет никаких гарантий, что новое руководство будет соблюдать принятые «правила игры».

Во-вторых, это неадекватность договора доверительного управления задачам инвестирования. Инвесторы готовы активизировать свою деятельность при условии заключения договора аренды, однако наиболее предпочтительным для себя считали бы договор концессии.

При значительных объемах инвестирования вполне возможно, что в качестве необходимой гарантии от возможных рисков будет рассматриваться и участие в собственности.

Еще одна потенциальная проблема привлечения инвестиций связана с регулированием тарифов. В г. Отрадном она решена весьма своеобразно: после проведения аудита функции по регулированию тарифов делегированы региональной энергетической комиссией самой управляющей компании. Однако такой вариант достаточно уникален и не очевидно, что это оптимальный подход. Обычно же в отсутствие четких правил регулирования тарифов и при ориентации на формулу «себестоимость + рентабельность в процентах к себестоимости» инвестор не гарантирован от изменений в этой сфере, лишающих его вложения всякой финансовой привлекательности. Но и в отсутствие внешних инвестиций подобные подходы не стимулируют повышение эффективности в сфере ЖКХ, поскольку заинтересовывают коммунальные предприятия в раздувании затрат и сокрытии резервов.

Регулирование тарифов. Уникальный для российских условий механизм регулирования тарифов был создан в г. Череповце. Здесь сформирован коллегиальный орган по регулированию тарифов коммунальных предприятий и установлены четкие правила подобного регулирования.

Уровень тарифа определяется не на основе нормативов, а в результате детального постатейного анализа расходов предприятия за последние пять лет. Установлен период тарифного регулирования – один год, а также формальные основания для пересмотра тарифа в течение этого периода. Определен пакет документов, необходимых для пересмотра тарифа. Ограничен срок принятия решения по пересмотру тарифов после подачи заявки. Включение прибыли в тариф определяется согласованной городом и коммунальным предприятием инвестиционной программой, при невыполнении которой применяются санкции. Так, в 2002 году в городе не пересматривался тариф на тепло, поскольку предприятие муниципальных теплосетей не выполнило инвестиционную программу.

Хотя на этапе внедрения подобных подходов к тарифному регулированию возникали существенные сложности, связанные в первую очередь с предоставлением необходимой информации, в дальнейшем это позволило создать взаимоприемлемый механизм партнерства и сотрудничества коммунальных предприятий и городской администрации. Гармонизация интересов возникла в результате того, что предприятия избавлены от нерегламентированных популистских действий по пересмотру тарифов и могут строить долгосрочную стратегию на более предсказуемой основе, а муниципалитет получает возможность более жестко контролировать выполнение инвестиционной программы предприятия и ее соответствие общегородским целям.

Еще одна особенность тарифного регулирования в г. Череповце состоит в том, что тариф является двухставочным. При этом одна часть тарифа зависит от текущего потребления, а другая представляет собой затраты на обслуживание и ремонт сетей. На настоящий момент подобная структура тарифа позволяет обеспечить более равномерное финансирование коммунальных предприятий в течение года. Однако ее роль не только в этом. Фактически подобный тариф является прообразом настоящего двухставочного тарифа, когда его переменная часть определяется фактическим потреблением, а постоянная часть – максимальной заявленной мощностью.

Подготовительные работы к переходу на полноценный двухставочный тариф проводились на рубеже 1990–2000-х годов в г. Оренбурге, причем этот процесс дал чрезвычайно интересные результаты. Оренбург относился к тем городам, где по инициативе администрации очень активно происходил процесс установки домовых счетчиков тепла как приборов коммерческого учета. Это достаточно существенно отразилось на доходах муниципальной тепловой компании, поскольку при снижении объема предоставления услуг компания экономила только на условно-переменных затратах, а потребители не оплачивали ни условно-переменные, ни условно-постоянные расходы.

В результате тепловая компания выступила с инициативой введения двухставочных тарифов, в рамках которых условно-переменные расходы должны были оплачиваться в зависимости от фактического потребления, а условно-постоянные – независимо от показаний счетчиков. Однако при рассмотрении этой инициативы городские власти обнаружили, что активы тепловой компании существенно превышают максимальную потребность города в обеспечении теплом. Приемка большого количества ведомственных котельных привела к тому, что в значительной части город отапливался за счет неэффективных мощностей, используемых с чрезвычайно низким коэффициентом полезного действия. Таким образом, оплата всех условно-постоянных расходов, как это предлагалось тепловой компанией, означала бы перекладывание на потребителя финансирования содержания никому не нужной избыточной мощности.

При этом выяснилось, что в качестве наиболее эффективных капиталовложений в систему теплоснабжения могли бы выступать, во-первых, инвестиции в прокладку дополнительных сетей, позволяющих отапливать большую часть города за счет более дешевой энергии ТЭЦ, и, вовторых, вложения в консервацию наиболее неэффективных муниципальных котельных для снижения условно-постоянных расходов, а значит и уровня тарифов. Однако муниципальная тепловая компания объективно заинтересована в обратном – росте собственных активов и собственного рынка. Поэтому для обеспечения более благоприятных условий повышения эффективности теплоснабжения и принятия более обоснованных решений в качестве возможного варианта рассматривалось разделение муниципальной тепловой компании на два отдельных предприятия – по производству и по транспортировке тепла.

К сожалению, проведенная подготовительная работа в г. Оренбурге не привела к серьезным институциональным преобразованиям, хотя четко продемонстрировала их необходимость и позитивный потенциал. Причины тут были различные, в том числе и политические. Однако важно отметить, что переход к двухставочным тарифам стратегически является необходимым условием для создания благоприятного инвестиционного климата, хотя на настоящий момент это может быть и неочевидно. Однако при активизации процессов энерго- и водосбережения, что неизбежно должно произойти при росте стоимости жилищно-коммунальных услуг, данный механизм может явиться наиболее адекватным инструментом гармонизации интересов производителей и потребителей услуг, позволяющим первым не нести необоснованных финансовых потерь, а вторым – получать соответствующую экономию при изменении объемов потребления.

Товарищества собственников жилья. Как уже отмечалось выше, надежды на массовое создание товариществ собственников жилья при повышении платежей населения не оправдались.

И можно согласиться с тем, что частично здесь виновата дискриминационная политика местных властей, частично – объективная большая уязвимость ТСЖ в условиях нестабильности бюджетного финансирования. Наиболее типичными проблемами товариществ собственников жилья являются отсутствие компенсации из местного бюджета льгот и жилищных субсидий, нежелание коммунальных предприятий иметь дело и заключать договоры с мелкими собственниками, сложности с поиском альтернативных подрядчиков на монополизированном рынке обслуживания жилья и т.п.

Однако подобная ситуация далеко не повсеместна. Администрации ряда муниципальных образований рассматривают поддержку товариществ собственников жилья как один из важнейших приоритетов своей деятельности, формируя специальный комплекс мер для стимулирования их создания. Так, в г. Димитровграде (Ульяновская обл.) подобные меры включают проведение капитального ремонта, установку приборов учета, оплату труда председателей ТСЖ за счет местного бюджета. Поставлена задача создания ТСЖ во всех домах, где доля приватизированных квартир превышает 80%. Тем не менее, коренного перелома в этом процессе добиться не удалось: хотя создание ТСЖ и идет, но достаточно медленно и ограниченно.

Тем самым рассматривать сопротивление местных администраций как основную причину медленного создания ТСЖ было бы неправильно, хотя подобное торможение в ряде случаев и имеет место. Более правильно было бы акцентировать внимание на глубоких внутренних противоречиях процесса создания ТСЖ в сложившихся условиях. Здесь можно выделить два основных фактора.

С одной стороны, пассивность населения в целом, нежелание брать на себя ответственность за управление недвижимостью. Вряд ли можно выделить какую-то одну причину, объясняющую подобную ситуацию: здесь и исторически сложившееся отношение к жилью не как к форме личного богатства, а как к социальному благу; и объективно низкая стоимость и плохое качество значительной доли жилья; и иждивенческая психология существенной части населения в целом; и отсутствие навыков и квалифицированных кадров по управлению недвижимостью.

Очевидно, что эти причины являются достаточно долговременными, и в ближайшее время подобное отношение населения вряд ли удастся существенно изменить.

С другой стороны, конфликт интересов жителей многоквартирных домов, не позволяющий в большинстве случаев осуществлять эффективное управление. Частично этот конфликт встроен в саму конструкцию товарищества как механизма управления недвижимостью. Жителей верхних этажей не очень интересует состояние подвалов, жителей нижних этажей – сроки ремонта крыши.

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.