WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 19 | 20 || 22 |

Выявленная закономерность взаимосвязи РИСЖ и РЖ позволяет перенести рассчитываемые с 1995 г. прогнозы динамики цен на жилье в Москве на рынок ипотечных сделок. Прогноз динамики цен на жилье в Москве на 2007–2008 гг., полученный в 2006 г. на основе метода негармонического разложения ценового тренда94, состоял в стабильности цен (с возможностью незначительной коррекции) в 2007 г. с переходом в 2008 г. в новую стадию увеличения темпов роста цен. В связи с этим для РИСЖ был сделан прогноз увеличения объемов ипотечных сделок в 2007 г. и замедления темпов их роста в 2008 г.

Прошедший, 2007 г. показал, что прогноз по динамике цен на рынке жилья Москвы в течение 10 месяцев подтверждался фактическими данными, лишь в последние 2– 3 месяца начался новый рост цен. Что касается реализации прогноза по динамике показателей РИСЖ, то здесь результат получился неоднозначным. Доля ипотечных сделок Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Метод негармонического разложения ценового тренда.

www.realtymarket.ru, июль 2006 г.

Раздел Институциональные проблемы росла в соответствии с прогнозом, но общее количество ипотечных сделок в 2007 г.

практически не выросло, хотя доля ипотечных сделок от общего числа сделок продолжала расти. Такие результаты требуют более подробного рассмотрения.

Выше, на рис. 3, было показано, что общий месячный объем предложения на рынке жилья Москвы в марте 2005 г. составлял 36 тыс. квартир. Это был момент начала роста спроса, и к июлю он снизился до 17 тыс. за счет сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. С июля начался рост цен предложения. На этом уровне (17–22 тыс.) объем предложения держался до августа 2006 г., снижаясь в отдельные месяцы до 12–15 тыс. Затем спрос уменьшился, началось накопление непроданных квартир на рынке, и к марту 2007 г. объем предложения вырос до беспрецедентного уровня в 57 тыс. Цены предложения продолжали расти до конца 2006 г., после чего стабилизировались. С апреля начался постепенный рост спроса и новое «вымывание» предложения, вследствие чего к октябрю объем предложения снизился до 40 тыс., а в следующие два месяца, когда цены начали расти, – до 34–35 тыс.

Итак, сокращение объема предложения в середине 2005 г. – середине 2006 г. в совокупности с повышением темпов роста цен явилось основной причиной торможения роста числа ипотечных сделок. Последующее увеличение объема предложения в конце 2006 г., даже при начавшемся снижении с весны 2007 г., создали условия для ускоренного роста объема ипотечных сделок. Однако такого роста в 2007 г. не произошло.

На рис. 6 приведены данные Управления федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве об общем количестве зарегистрированных сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья.

шт.

Рис. 6. Динамика количества зарегистрированных сделок на вторичном рынке жилья Москвы в 2002–2007 гг.

Как следует из приведенных данных, с 2005 г. объем сделок стал уменьшаться.

Так, за период c октября 2004 г. по сентябрь 2005 г. среднемесячный объем составлял 6,68 тыс. сделок, в следующие 12 месяцев он составлял 6,30 тыс., уменьшившись на 9,4%, а в следующие 12 месяцев – еще на 9,2%. Причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 г. спрос существенно снизился, и это явилось причиной дальнейшего уменьшения объема продаж.

сен.сен.сен.сен.сен.дек.дек.дек.дек.дек.дек.мар.мар.мар.мар.мар.июн.июн.июн.июн.июн.РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы Теперь обратимся к сведениям об объеме ипотечных сделок из того же источника (рис. 7). По данным УФРС по г. Москве, весной 2005 г. – весной 2006 г. количество зарегистрированных сделок ипотеки (в силу закона95) сохранялось стабильным – на уровне около 500 сделок ежемесячно. С марта 2006 г. начался рост, достигший пика в сентябре (1800 сделок) и сохранившийся на уровне 1000–1100 сделок до июня 2007 г. К сентябрю 2007 г. объем ипотечных сделок вырос до 1500. Такая динамика легко объясняется уже названными причинами: дефицит предложения в 2005 г. – начале 2006 г., рост объема предложения в конце года, рост спроса на ипотеку в 2007 г., несмотря на общее снижение спроса на рынке.

доля количество, штук 0,35 0,0,доля 0,объем, штук 0,0,0,0 мар.05 июн.05 сен.05 дек.05 мар.06 июн.06 сен.06 дек.06 мар.07 июн.07 сен.Рис. 7. Количество зарегистрированных ипотечных сделок (в силу закона) и их доля в общем количестве сделок на рынке купли-продажи жилья в Москве в 2005–2007 гг.

В результате этого доля ипотечных сделок в Москве увеличивалась: в 2005 г. она составляла 5–10% ежемесячно, в 2006 г. выросла до 15–17% (с пиком в сентябре в 33%), в 2007 г. вышла на уровень 18–24%.

Таким образом, поведение рынка ипотеки тесно связано с ситуацией на общем рынке жилья. «Ипотечные качели» – это устойчивая закономерность РИСЖ: при стабильных ценах и значительном объеме предложения на рынке, даже если общий спрос снижается, происходит увеличение объема и особенно доли ипотечных сделок, при возросшем спросе, снижении объема предложения и высоких темпах роста цен – замедление роста объема и доли ипотечных сделок.

Имеются в виду настоящие ипотечные сделки в отличие от простых договоров залога квартир для получения кредитов, которые могут быть использованы не только для приобретения новой квартиры, но и для иных целей.

Раздел Институциональные проблемы 5. 4. 5. Прогноз и основные выводы С 1995 г. ежегодное прогнозирование тенденций изменения цен на рынке жилья Москвы и других городов России осуществлялось на основе экономикоматематических моделей96. И эти модели до 2001 г. (включая стадию послекризисного восстановления рынка) обеспечивали высокую точность прогнозов.

Последние 6–7 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Однако непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., модели не предсказывали, а последствия этих стадий нами рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания «пузыря» на рынке жилья Москвы. Для сравнения: английские аналитики в эти же годы тоже рассматривали сценарий «пузыря» как наиболее вероятный для рынков жилья Великобритании, США, Канады, Австралии и других стран.

Летом 2006 г. была выдвинута гипотеза о том, что вслед за всей экономикой России рынок недвижимости стал устойчиво расти на долговременной основе97.

Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда»98, который позволил рассчитать в декабре – январе среднесрочный прогноз (на 2007– 2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах99. Получено, что в столичном регионе уже с начала 2007 г. начнется стадия стабилизации цен с возможными колебаниями на +/–5%, которая будет продолжаться, по крайней мере, до начала 2008 г., после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен.

Прошедшие 12 месяцев позволяют сверить рассчитанные прогнозы с фактическими данными.

Итоговые данные за 2007 г. (табл. 16 и 23) показывают, что относительно перехода к стабилизации прогнозы в основном оправдались, и количественно прогнозы были рассчитаны с достаточно высокой точностью (хотя по Перми, Новосибирску и Санкт-Петербургу по результатам полугодия расхождение превысило 10%). В Москве, Московской области, Екатеринбурге, Твери сходимость прогнозов с фактическими данными в течение 10 месяцев была высокой. Однако в последние два-три месяца начался новый подъем цен, опередивший прогнозы. Причины такого расхождения должны быть объяснены.

Первая – и основная – причина относится к политическим факторам: руководству страны удалось избежать предвыборного противостояния властных группировок, власти и бизнеса, особенно после объявления приемлемых для общества кандидатур будущих президента и премьер-министра. Это предотвратило возможный отток капитала Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Журнал РАН «Экономика и математические методы». Т. 34. Вып.1. 1998. С. 85–90.

Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости www.realtymarket.ru, июнь 2006.

Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. www.realtymarket.ru, июль 2006 г.

Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990–2006 годах: анализ и прогноз. Аналитическая группа Г.М. Стерника. www.realtymarket.ru, январь 2006 г.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы из страны, стимулировало население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений (реальная заработная плата выросла в 2007 г. на 16% против 13,4% в 2006 г.).

Вторая – макроэкономическая – причина заключается в существенном повышении в конце года мировых цен на нефть, приблизившихся осенью 2007 г. к уровню 100 долл./барр., невиданных доселе приросте инвестиций и притоке капитала в российскую экономику (в IV квартале возобновился чистый приток капитала, хотя в предыдущем квартале наблюдался отток) со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости.

С этим связана и третья причина, которая заключается в том, что продолжающееся падение курса доллара, некоторое ухудшение условий ипотечного кредитования как реакция на ипотечный кризис в США, всплеск инфляции на потребительском рынке осенью 2007 г. вызвали новую волну недоверия к состоянию российской финансовой системы, что оказалось для высокодоходных групп населения дополнительным стимулом для использования своих денежных средств на рынке недвижимости.

Остальные факторы в течение года находились в пределах, описанных в материале за 2006 г.В результате стадия стабилизации в Москве и области оказалась на 3–4 месяца короче прогнозируемой продолжительности и составила 10 месяцев, в других городах – 4–8 месяцев, и прирост к концу года оказался несколько выше (при том, что прогнозируемый характер динамики цен повсеместно подтвердился).

Полученные результаты позволили применить разработанный метод негармонического разложения ценового тренда для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России на основе математической модели-прогноза, состоящей из системы уравнений101.

Полученные для ряда городов прогнозы динамики роста цен (в долларовом выражении) на 2008–2009 гг. приведены в табл. 23.

Таблица Прогноз динамики цен в городах России в 2008–2009 гг.

(упорядочено по убыванию прироста за 3 года) Индексы роста цен Город (регион) 2007/2006 2008/2007 2009/2008 2008/2006 2009/Ульяновск 1,45 2,01 1,28 2,91 3,Новосибирск 1,417 1,70 1,45 2,41 3,Пермь 1,58 1,64 1,31 2,59 3,Тверь 1,34 1,43 1,51 1,91 2,Санкт-Петербург 1,23 1,84 1,22 2,39 2,Екатеринбург 1,083 1,80 1,30 1,95 2,Ростов-на-Дону 1,28 1,69 1,17 2,17 2,Ярославль 1,09 1,79 1,17 1,65 1,Москва 1,124 1,48 1,09 1,67 1,Ижевск 1,015 1,64 1,05 1,66 1,Московская область 1,006 1,68 1,001 1,69 1,Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья // Российская экономика в 2006 году. Тенденции и перспективы. Вып. 28. М.: ИЭПП, 2007. С. 694–727.

Стерник Г.М., Печенкина А.В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на аналитической конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» 30 августа 2007 г.). – www.realtymarket.ru, август 2007 г.

Раздел Институциональные проблемы Согласно полученному прогнозу в Москве в 2008 г. продолжится рост цен, и к декабрю они будут находиться в интервале от 7500 до 8500 долл./кв.м (прирост за год 45– 50%, к декабрю 2006 г. – 80–85%). В Московской области цены могут вырасти до 4000– 5000 долл./кв.м (прирост за год 65–70%, к декабрю 2006 г. – столько же). Динамика первых месяцев 2008 г. позволяет говорить о высокой вероятности развития событий по указанному сценарию. Так, в январе наблюдался рост цен на 5% при сокращении количества выставляемых на продажу квартир, что является признаком превышения спроса над предложением на столичном рынке жилья102.

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что ценовая ситуация будет развиваться аналогично. В 2008 г. прирост составит 40–45% в Твери, 60–70% – в Перми, Ижевске, Ростове-на-Дону, Новосибирске, 80–85% – в Санкт-Петербурге, Ярославле, Екатеринбурге, более чем вдвое – в Ульяновске.

За три года (2007–2009 гг.) цены вырастут в Московской области, Ижевске, Москве, Ярославле в 1,7–1,9 раза, в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге – в 2,5–2,8 раза, в Перми, Новосибирске – в 3,4–3,5 раза, в Ульяновске – в 3,7 раза.

В дальнейшем (вероятно, за пределами 2010–2011 гг.), при условии существенного увеличения объемов строительства и предложения квартир предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен.

Прогнозируемая динамика цен будет складываться под воздействием многих групп факторов, как способствующих росту цен, так и препятствующих ему. Они могут быть объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), и внутренние факторы рынка недвижимости (развитие национальной приоритетной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости) (табл. 24).

Таким образом, полученный баланс факторов указывает на сильную повышательную тенденцию в динамике цен предложения жилья в городах России и подтверждает правильность результатов математического моделирования.

В целом развитие рынка жилья в 2007 г. характеризовалось явным, почти повсеместным замедлением темпов роста цен. С учетом воздействия макроэкономических факторов появилась целая группа городов, где впервые отмечалось падение реальных (с учетом коррекции на инфляцию) цен.

Достаточно успешная реализация национального проекта по жилью сопровождалась обострением вопросов ресурсного обеспечения строительного комплекса, попрежнему вызывает сомнение социальная эффективность данного проекта.

Pages:     | 1 |   ...   | 19 | 20 || 22 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.