WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 || 19 | 20 |   ...   | 22 |

В связи с процессом укрепления рубля и дедолларизации российской экономики в последние несколько лет целесообразно привести данные по ценам на жилье в рублевом выражении и сопоставить динамику индексов роста долларовых и рублевых цен (табл. 18). Напомним, что из всех представленных в ней городов долларовая номинация цен сохранялась всего в трех (Москва, Санкт-Петербург и Краснодар), а также в Подмосковье, что демонстрирует ярко выраженную связь со столицами.

Таблица Сравнительная динамика средней удельной цены предложения квартир в долларовом и рублевом выражениях в 2007 г.

долл./ кв.м руб./ кв.м декабрь декабрь Город (регион) декабрь декабрь 2007 г./ декабрь декабрь 2007 г./ 2006 г. 2007 г. декабрь 2006 г. 2007 г. декабрь 2006 г. 2006 г.

Москва 4828 5429 1,124 126,93 133,01 1,Санкт-Петербург 2593 3200 1,234 68,17 77,76 1,Екатеринбург 2415 2615 1,083 63,51 64,06 1,Московская об- 2522 2536 1,006 66,3 62,13 0,ласть Новосибирск 1658 2350 1,417 43,59 55,0 1,Пермь 1430 2258 1,579 36,61 54,87 1,Тюмень 1600 2192 1,370 42,00 53,72 1,Краснодар 1370 2088 1,524 36,02 50,74 1,Красноярск 1115 2016 1,808 29,31 54,29 1,Уфа 1729 2000 1,157 45,85 49,00 1,Ярославль 1758 1910 1,086 46,22 46,83 1,Кемерово 1369 1883 1,375 36,00 45,76 1,Ижевск 1837 1865 1,015 49,00 45,70 0,Тверь 1370 1833 1,338 36,02 44,91 1, Ростов-на-Дону 1385 1770 1,278 36,41 41,00 1,Ульяновск 859 1243 1,447 22,58 30,55 1,Стерлитамак 867 927 1,069 22,8 22,72 0,(Башкортостан) Как и в случае с индексом IGS, в группу лидеров по росту цен в рублевом выражении вошли Красноярск (в 1,85 раза), Пермь (в 1,5 раза) и Ульяновск (на 35%). В Тюмени, Кемерове, Новосибирске, Твери рост цен находился в интервале от 24 до 28%, для Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону – от 10 до 15%. В Уфе, Москве, Ярославле, Екатеринбурге величина этого показателя не превышала 7%. Наконец, в Подмосковье, Ижевске и Стерлитамаке наблюдалось падение цен на жилье в абсолютном выражении.

Характер динамики цен в рублевом выражении несколько отличается от их изменения в валютном эквиваленте:

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы 1) в первую группу (Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль) дополнительно вошел Санкт-Петербург, при этом несколько изменился характер динамики – стабильность и даже снижение цен в абсолютном выражении (Подмосковье, Ижевск);

2) во вторую группу (Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак) дополнительно вошел Ростов-на-Дону, и понизился уровень индексов роста цен;

3) третью группу (Новосибирск, Тверь, Пермь, Краснодар) покинули СанктПетербург и Ростов-на-Дону, перешедшие в первую и вторую группы соответственно;

4) четвертая группа осталась неизменной (Красноярск).

Приведенные данные показывают, что после стремительного взлета цен в предыдущем году рынок жилья городов России в 2007 г. в основном перешел к стадии стабилизации: в Москве, Московской области, Екатеринбурге, Ижевске, Ярославле – с начала года, в других городах (за исключением Краснодара, Красноярска) – с мая–июня.

При этом продолжительность стабилизации составила от 3–4 месяцев до 10 (Москва) и даже 12 месяцев (Московская область, Ижевск, Ярославль). Осенью в ряде городов (Москва, Санкт-Петербург, Пермь, Новосибирск, Тверь, Ростов-на-Дону), а также в Подмосковье наметился новый подъем цен.

Отчасти причины перехода к стабилизации уже рассматривались в материалах по итогам 2006 г.Основной причиной является уход с рынка покупателей, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья (в том числе с ипотечной поддержкой) после стремительного взлета цен в предыдущие год-два.

Основные особенности динамики цен на рынке жилья России в 2007 г. заключались в следующем:

- некоторые различия в динамике и величине годового прироста цен в рублевом и долларовом выражениях, вызванные укреплением рубля относительно доллара (по итогам года – на 9,4%);

- дополнительное уменьшение величины прироста реальных цен (с исключенной инфляцией рубля и доллара) по сравнению с номинальными в связи с неожиданным ростом потребительских цен (по итогам года – на 12%);

- существенные различия в моментах начала и продолжительности стабилизации и вследствие этого – в итоговых величинах годовых приростов цен в различных городах.

Первые две из них раскрыты при анализе динамики макроэкономических показателей и индексов реальных (с исключенной инфляцией) цен на жилье (табл. 17). Последняя особенность может быть объяснена при рассмотрении динамики цен в среднесрочной и долгосрочной ретроспективе.

Стерник Г.М. Цены предложения жилья в городах России в 1990–2006 годах: анализ и прогноз. – www.realtymarket.ru, январь 2007; Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья // Российская экономика в 2006 году. Тенденции и перспективы. Вып. 28. М.: ИЭПП, 2007. С. 694–727.

Раздел Институциональные проблемы 5. 4. 2. Закономерности развития рынка жилья городов России в среднесрочном периоде В 2005–2007 гг. рынок жилья городов России прошел очередной цикл роста цен, в результате которого цены предложения удвоились и утроились (выросли в 2,6–3,раза). По итогам трех прошедших лет всю выборку городов, представленную в табл. 16, можно разделить на две подгруппы: 1) Тверь, Ярославль, Пермь, Новосибирск, Ульяновск, где цены выросли более чем втрое; 2) Екатеринбург, СанктПетербург, Краснодар, Ижевск, Москва и Подмосковье, Ростов-на-Дону, Красноярск, Уфа, где цены выросли в 2,6–3,0 раза78.

При этом рост происходил во всех городах, но несинхронно: за первый календарный год (2005 г.) прирост составил от 9% (Санкт-Петербург) до 55% (Ярославль), за два года (2005–2006 гг.) – от 46% (Красноярск) до 211% (Ярославль), за три года (2005– 2007 гг.) – от 161% (Уфа) до 238% (Тверь). Следовательно, динамика цен за три календарных года не позволила выявить общие для различных городов закономерности роста цен. Необходимо проанализировать более длинные динамические ряды.

Мониторинг рынка жилья, проводимый в Москве с июня 1990 г., а в других городов – с 1992–1999 гг., предоставляет возможность объективного анализа поведения рынка на основе накопленных динамических рядов среднемесячных удельных цен на квартиры (табл. 19).

Таблица Стадии развития рынка жилья и их продолжительность в столичных регионах в 1990–2006 гг.

Наименование Москва Санкт-Петербург Московская область стадии 1 2 3 Старт и взлет июнь 1990 г. – декабрь 1991 г. – … март 1995 г. май 1994 г.

Стабилизация апрель 1995 г. – июнь 1994 г. – декабрь 1996 г. – август 1998 г.* октябрь 1998 г.** июль 1998 г.*** Кризис сентябрь 1998 г. – ноябрь 1998 г. – август 1998 г. – июнь 2000 г. октябрь 2000 г. декабрь 1999 г.

Послекризисное июль 2000 г. – ноябрь 2000 г. – январь 2000 г. – восстановление декабрь 2001 г. январь 2003 г. февраль 2002 г.

Стабилизация-2002 январь 2002 г. – март 2002 г. – – август 2002 г. июль 2002 г.

Юбилейный рост**** февраль 2003 г. – – – август 2003 г.

«Нефтяной» рост сентябрь 2002 г. – август 2003 г. – август 2002 г. – июнь 2004 г. июль 2004 г. сентябрь 2004 г.

Стабилизация-2004 июль 2004 г. – июль 2004 г. – октябрь 2004 г. –сентябрь июль 2005 г. июль 2005 г.*** 2005 г.

«Ипотечно-нефтяной» июль 2005 г. – август 2005 г. – октябрь 2005 г. – рост июнь 2006 г. декабрь 2006 г. сентябрь 2006 г.

Переход июль 2006 г. – сентябрь 2006 г. – - к стабилизации декабрь 2006 г. декабрь 2006 г.

Стабилизация-2007 декабрь 2006 г. – декабрь 2006 г. – декабрь 2006 г. – октябрь 2007 г. март 2007 г. октябрь 2007 г.

Начало нового роста октябрь 2007 г. – март 2007 г. – октябрь 2007 г. – декабрь 2007 г. декабрь 2007 г. декабрь 2007 г.

Особняком в этом ряду стоит Петропавловск-Камчатский, где за 2005–2007 гг. цены выросли менее чем в 1,9 раза, что можно объяснить удаленностью этого города от большинства городов, представленных в выборке.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы Продолжение таблицы 1 2 3 Наименование стадии Новосибирск Екатеринбург Тверь Старт и взлет декабрь 1991 г. – декабрь 1991 г. – … июнь 1994 г. июнь 1994 г.

Переход июль 1994 г. – … - к стабилизации июль 1998 г.

Стабилизация-1997 декабрь 1996 г. – июль 1994 г. – - июль 1998 г. *** сентябрь 1998 г.

Кризис июль 1998 г. – август 1998 г. – октябрь 1998 г. – декабрь 2000 г. июнь 2000 г. сентябрь 2000 г.

Послекризисное январь 2001 г. – июль 2000 г. – октябрь 2000 г. – восстановление декабрь 2001 г. декабрь 2001 г. апрель 2002 г.

Стабилизация-2002 декабрь 2001 г. – январь 2002 г. – май 2002 г. – январь 2003 г. август 2003 г. декабрь 2003 г.

«Нефтяной» рост январь 2003 г. – сентябрь 2003 г. – январь 2004 г. – март 2005 г. декабрь 2004 г. июль 2004 г.

Стабилизация-2004–2005 март 2005 г. – январь 2005 г. – август 2004 г. – июнь 2005 г. март 2005 г. март 2005 г.

«Ипотечно-нефтяной» рост июль 2005 г. – апрель 2005 г. – апрель 2005 г. – июнь 2007 г. декабрь 2006 г. декабрь 2006 г.

Переход к стабилизации июнь 2007 г. – - сентябрь 2007 г.

Стабилизация-2007 декабрь 2006 г. – июнь 2007 г. – - декабрь 2007 г. сентябрь 2007 г.

Начало нового роста сентябрь 2007 г. – сентябрь 2007 г. – – декабрь 2007 г. декабрь 2007 г.

Наименование стадии Ростов-на-Дону Пермь Ульяновск Стабилизация-2002 декабрь 2001 г. – декабрь 2001 г. – декабрь 2001 г. – май 2003 г. ноябрь 2003 г. март 2003 г.

«Нефтяной» рост июнь 2003 г. – декабрь 2003 г. – март 2003 г. – май 2004 г. февраль 2005 г. декабрь 2004 г.

Стабилизация-2004–2005 июнь 2004 г. – февраль 2005 г. – декабрь 2004 г. – август 2005 г. август 2005 г. июль 2006 г.

«Ипотечно-нефтяной» рост август 2005 г. – август 2005 г. – июль 2006 г. – март 2007 г. май 2007 г. апрель 2007 г.

Стабилизация-2007 март 2007 г. – май 2007 г. – апрель 2007 г. – август 2007 г. август 2007 г. декабрь 2007 г.

Начало нового роста август 2007 г. – август 2007 г. – - декабрь 2007 г. декабрь 2007 г.

Наименование стадии Ижевск Ярославль Краснодар Стабилизация-2002 декабрь 2001 г. – декабрь 2001 г. – октябрь 2002 г. – май 2004 г. декабрь 2002 г. март 2004 г.

«Нефтяной» рост май 2004 г. – декабрь 2002 г. – март 2004 г. – июнь 2005 г. июль 2003 г. февраль 2005 г.

Стабилизация-2003–2005 июнь 2005 г. – июль 2003 г. – февраль 2005 г. – январь 2006 г. декабрь 2004 г. ноябрь 2005 г.

«Ипотечно-нефтяной» рост январь 2006 г. – декабрь 2004 г. – ноябрь 2005 г. – апрель 2007 г. декабрь 2006 г. май 2007 г.

Стабилизация-2007 апрель 2007 г. – декабрь 2006 г. – май 2007 г. – декабрь 2007 г. сентябрь 2007 г. июль 2007 г.

Начало нового роста сентябрь 2007 г. – июль 2007 г. – - декабрь 2007 г. декабрь 2007 г.

* Колебательная стабилизация («с откатом»).

** Асимптотическая стабилизация («c доползанием»).

*** Стабилизация (с коррекцией).

**** Стадия, выделяемая только применительно к Санкт-Петербургу, когда в период подготовки и празднования 300-летия города наблюдался рост цен на жилье, вышедший за пределы ожидаемого.

Данные табл. 19 позволяют сделать вывод о том, что динамика цен на жилье за 16 лет новейшей истории рынка четко распадается на два этапа. Первый этап (с июня 1990 г. по июнь 2000 г.) занял 10 лет в Москве и 8–9 лет в других городах. Второй этап пока длится более 7 лет в Москве и более 6 лет в других городах. Первые 10 лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации, а затем Раздел Институциональные проблемы кризис 1998–1999 гг. В середине 2000 г., когда рынок жилья находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Следующие 7 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

При этом все другие города, также как и Москва с Подмосковьем, прошли примерно через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1995 г.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация2002, «нефтяной» рост, стабилизация 2004 г., «ипотечно-нефтяной» рост (2005– 2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 г.), стабилизация 2007 г., начало нового роста.

В этих городах отмечены следующие особенности:

- несинхронность начала и окончания отдельных стадий;

- некоторые отличия в протекании отдельных стадий.

Далее приведены графики индексов цен в городах выборки относительно декабря 2001 г. (рис. 1), показывающие, что за первые три года (2002–2004 гг.) индексы роста составили 2,0–2,3, за 6 лет (2005–2007 гг.) – 5,0–6,0.

Москва СПБ Мособласть 5 Екатеринбург Новосибирск Ростов Пермь Ульяновск Ижевск Тверь Рис. 1. Индексы цен на жилье в Москве и городах России к декабрю 2001 г.

Представленные на нем графики позволяют выявить общую для всех городов выборки закономерность – не прекращающийся с 2001 г. рост цен.

Другая закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках вытекает из несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста вследствие отставания начала роста в регионах от столиц происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990–1995 гг., в 1998–1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенном рисунке летом – осенью 2003 г., осенью 2005 г. и в конце 2007 г.; второй – в 1996– сен.сен.сен.сен.сен.сен.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.мар.мар.мар.мар.мар.мар.июн.июн.июн.июн.июн.июн.РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы 1997 гг., в конце 2000 г. – начале 2001 г., в начале 2005 г. и в конце 2006 г. В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло: в июне 2004 г. и в октябре 2006 г. – 1,8–1,9. В периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 г. и в декабре 2007 г. – 1,2–1,3.

В конце 2007 г. вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России.

Приведенные данные показывают, что долгосрочный рост цен на развивающихся рынках является не равномерным, а волнообразным. Он сопровождается циклическими колебаниями ежемесячных темпов роста от нуля до 10–12%, период которых составляет 2,5–3 года. В течение одного периода цены начинают расти, проходят пик темпов роста, затем снова стабилизируются. При этом за один период цены вырастают в 2,5–3,раза.

Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 || 19 | 20 |   ...   | 22 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.