WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 | 19 |   ...   | 22 |

- закрепление в Земельном кодексе РФ закрытого перечня оснований для изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, исключающего возможность его расширительного толкования;

- принятие правительством РФ порядка резервирования земель, предусматривающего при резервировании земли проверку оснований для вынесения такого решения на федеральном уровне;

- усиление надзора за принятием субъектами РФ, муниципальными органами правовых актов, касающихся резервирования и изъятия земельных участков со стороны органов федерального правительства, органов прокуратуры, и принятие мер к их отмене или приведению в соответствие с федеральным законодательством;

- введение в Земельный кодекс РФ и постановление правительства РФ о резервировании нормы, предусматривающей предварительную, заблаговременную публикацию планов резервирования и изъятия земель на уровне субъекта РФ и муниципалитета, а также закрепление возможности обжалования решений о планируемых изъятиях и резервированиях;

- введение в Земельный кодекс понятия «государственные и муниципальные нужды», исключающего возможности его расширительного толкования;

- принятие мер, направленных на предотвращение злоупотреблений в сфере изъятия и предоставления земельных участков, в том числе должностных преступлений;

- стимулирование процесса разграничения земель как фактора, обеспечивающего реализацию государственными органами различного уровня правомочий в земельной сфере;

Раздел Институциональные проблемы - принятие в целях использования арбитражными судами и судами общей юрисдикции разъяснения порядка установления факта законности владения земельным участком, предусматривающего признание достаточными и необходимыми доказательствами владения и пользования землей актов органов государственной власти, договоров и иных документов, выданных лицам в соответствии с законом после, например, 1990 г.; это исключит для лиц необходимость восстановления и доказывания законности прав владения и пользования земельным участком начиная с 1960-х годов и снизит возможности лишения собственников и владельцев земли компенсации за изъятую землю по формальным основаниям;

- принятие мер, направленных на обеспечение финансирования выкупа земли муниципалитетами и субъектами РФ;

- принятие на федеральном уровне постановления, закрепляющего оценку земли в Краснодарском крае по рыночной стоимости, надлежащий контроль за его реализацией, а также необходимое для выплат финансирование.

5.4. Российский рынок жилья В прошедшем 2007 г. тенденции российского рынка жилья находились под воздействием разнонаправленных факторов социально-экономического развития.

С одной стороны, как и в предшествующие годы, наблюдались высокие темпы прироста ВВП (8,1%) и инвестиций (более 20%), сохранялась устойчивость бюджетной системы, продолжался приток иностранных инвестиций и капитала, чистая величина которого оказалась рекордной. Рост благосостояния населения выразился в росте реальных располагаемых доходов (на 10,4%) и реальной начисленной заработной платы (на 16,2%). Хорошим фундаментом для всего этого были растущие валютные поступления от российского экспорта. Цена на нефть Urals на мировом рынке росла практически весь год с небольшими перерывами в августе и декабре.

С другой стороны, обозначились новые вызовы финансовой стабильности в виде явного увеличения темпов инфляции на потребительском рынке, что стало особенно заметно с конца лета и начала осени. В итоге в 2007 г. впервые с конца 1990-х годов произошло увеличение годовых темпов инфляции. Ближе к концу года российская экономика стала ощущать отдаленные последствия кризисных явлений в мировом хозяйстве, выразившиеся в падении индексов фондового рынка и некотором ужесточении условий потребительского и ипотечного кредитования населения.

В то же самое время в стране сохранялись стабильность и относительная предсказуемость политической ситуации, что определило общий благоприятный фон для всей экономики, включая поведение игроков рынка недвижимости.

5. 4. 1. Ценовая ситуация: основные итоги 2007 г.

Обобщенной характеристикой ситуации на рынке жилья могут служить данные табл. 16, где представлена величина средней удельной цены предложения квартир в городах России в конце 2004, 2005, 2006 и 2007 гг. (в долларовом исчислении), рассчитанной по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости75.

Все расчеты проведены авторами по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости:

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы Таблица Динамика средней удельной цены предложения квартир в 2004–2007 гг.

Долл./ кв. м Индекс декабрь декабрь декабрь декабрь Город (регион) декабрь декабрь декабрь декабрь 2005 г./ 2006 г./ 2007 г./ 2007 г./ 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. декабрь декабрь декабрь декабрь 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2004 г.

Москва* 1953 2658 4828 5429 1,361 1,816 1,124 2,Санкт- 1083 1180 2593 3200 1,089 2,197 1,234 2,Петербург* Екатеринбург 882 1062 2415 2615 1,204 2,274 1,083 2,Московская об- 908 1121 2522 2536 1,235 2,250 1,006 2,ласть** Новосибирск 748 1012 1658 2350 1,353 1,638 1,417 3,Пермь 680 882 1430 2258 1,297 1,621 1,579 3,Тюмень … 864 1600 2192 … 1,852 1,370 … Краснодар* 720 790 1370 2088 1,097 1,734 1,524 2,Красноярск 763 842 1115 2016 1,104 1,324 1,808 2,Уфа 766 997 1729 2000 1,302 1,734 1,157 2,Ярославль 566 876 1758 1910 1,548 2,007 1,086 3,Кемерово … … 1369 1883 … … 1,375 … Ижевск 663 982 1837 1865 1,481 1,871 1,015 2,Тверь 542 688 1370 1833 1,269 1,991 1,338 3, Ростов-на-Дону 656 830 1385 1770 1,265 1,669 1,278 2,Рязань … … 993 … … … … … Пенза 480 536 890 … 1,117 1,660 … … Ульяновск 405 486 859 1243 1,200 1,767 1,447 3,Петропавловск- 595 711 952 1128 1,195 1,339 1,185 1,Камчатский* Стерлитамак … … 867 927 … … 1,069 … (Башкортостан) Шахты (Ростов- … … 480 … … … … … ская область) * Города с долларовой номинацией цен.

** Средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир, номинация цен – долларовая.

Луцковым В.М., Казимир Л.М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С.Г. (ООО Sterniks Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А.Ю. (все – Москва и Московская область), Хорьковым М. А., Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смеловым П.Л., Высоцкой Т.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitics (все – Новосибирск), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумаковым А.М., «Титул», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д. (все – Пермь), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье», Калининой Е.В., «Мегаполис-Недвижимость» (все – Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости», Исаевой М.А., «Золотой ключ» (все – Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (г. Шахты, Ростовская область), Решетниковым М.А., Агентство«Максимум» (Томск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), а также аналитиками, которые в настоящее время проходят процедуру сертификации: Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Бурмакиной Е.В., Чуриновой И.В., «АРЕВЕРА» (все – Красноярск), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль). Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. Кроме того, использовались официальные данные о среднемесячном курсе доллара и инфляции, о других макроэкономических показателях, публикуемых ЦБ РФ.

Раздел Институциональные проблемы В итоге за 2007 г. наиболее высокие темпы роста цен на жилье (более чем в 1,раза) отмечались в Красноярске (на 81%), в Перми (на 58%), в Краснодаре (на 52%). За ними следовала группа городов, где прирост цен на жилье находился в интервале от до 45%: Ульяновск (на 45%), Новосибирск (на 42%), Тюмень (на 42%), Кемерово (на 37,5%), Тверь (на 34%). Во всех остальных городах выборки (табл. 1) наблюдался рост цен, не превышающий 30%, причем в Подмосковье и Ижевске их уровень мало отличался от уровня декабря 2006 г. По сравнению с 2006 г. рост цен замедлился в большинстве городов, за исключением Красноярска, а в Перми замедление прироста цен оказалось чисто символическим (58% в 2007 г. против 62% в 2006 г.).

При этом стоит отметить, что, несмотря на замедление темпов роста цен на жилье в большинстве городов в 2007 г., в Москве она превысила 5 тыс. долл./кв.м, в СанктПетербурге – 3 тыс. долл./кв.м, а в целой группе городов (Пермь, Тюмень, Красноярск, Новосибирск, Краснодар) – 2 тыс. долл./кв.м, в Уфе вышла на уровень 2 тыс.

долл./кв.м, а в Ульяновске и Петропавловске-Камчатском превысила 1 тыс. долл./кв.м.

В Екатеринбурге уровень цены на жилье стал превышать подмосковный, тогда как в предшествующие три года ситуация была обратной.

По характеру динамики цен в долларовом выражении все города выборки можно разделить на четыре группы:

1) города, где цены с самого начала года были стабильны – незначительно колебались относительно уровня декабря прошлого года (или даже понижались), при этом в последние месяцы начался рост: Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль;

2) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация: Ульяновск, Уфа, Стерлитамак, Тюмень, Петропавловск-Камчатский;

3) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация, после чего восстановился рост: Санкт-Петербург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Тверь, Пермь, Краснодар;

4) города, где цены росли: Красноярск (город с экстраординарным ростом).

Если рассматривать трехлетний интервал – 2005–2007 гг., то более чем втрое выросли цены на жилье в Твери, Ярославле, Перми и Новосибирске, в 2,9–3 раза – в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Краснодаре, в 2,8 раза – в Ижевске, в 2,7–2,8 раза – в Москве и Московской области, в 2,6–2,7 раза – в Ростове-на-Дону, Красноярске, Уфе, и, наконец, менее чем вдвое – в Петропавловске-Камчатском.

Переходя к анализу реальных (исключающих влияние инфляции) цен на жилье, необходимо напомнить о динамике основных макроэкономических показателей. В ушедшем году потребительские цены выросли на 11,9%. Средний номинальный курс доллара в декабре 2007 г. составил 24,57 руб., тогда как в декабре 2006 г. – 26,29 руб.

Следовательно, индекс девальвации рубля к доллару составил в 2007 г. 0,935, что означало укрепление курса российской национальной валюты. Соответственно, индекс инфляции доллара в России за 2007 г. составил 1,197. Продолжалось обесценение доллара внутри России, за истекший год его покупательная способность сократилась примерно в той же степени, как и в 2006 г. (более 16%). Если рассматривать трехлетний период 2005–2007 гг., то индекс девальвации рубля к доллару составил 0,88, а индекс инфляции доллара за эти два года – 1,537, покупательная способность доллара упала почти на 35%.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы Что касается индекса реальных (очищенных от инфляции, как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс IGS)76, то его величина по итогам 2005, 2006, 2007 гг., 2005– 2007 гг. относительно декабря 2004 г. для городов выборки представлена в табл. 17.

Таблица Динамика средней удельной цены предложения квартир в 2004–2007 гг.

Индекс номинальных цен Индекс IGS декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь Город (регион) 2005 г./ 2006 г./ 2007 г./ 2007 г./ 2005 г./ 2006 г./ 2007 г./ 2007 г./ декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2004 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2004 г.

Москва 1,361 1,816 1,124 2,780 1,265 1,520 0,939 1,Санкт-Петербург 1,089 2,197 1,234 2,955 1,013 1,838 1,031 1,Екатеринбург 1,204 2,274 1,083 2,965 1,119 1,903 0,905 1,Московская об- 1,235 2,250 1,006 2,793 1,148 1,882 0,840 1,ласть Новосибирск 1,353 1,638 1,417 3,142 1,257 1,371 1,184 2,Пермь 1,297 1,621 1,579 3,321 1,205 1,356 1,319 2,Тюмень … 1,852 1,370 … … 1,550 1,145 … Краснодар 1,097 1,734 1,524 2,900 1,020 1,451 1,273 1,Красноярск 1,104 1,324 1,808 2,642 1,026 1,108 1,510 1,Уфа 1,302 1,734 1,157 2,611 1,210 1,451 0,967 1,Ярославль 1,548 2,007 1,086 3,375 1,439 1,679 0,907 2,Кемерово … … 1,375 … … … 1,149 … Ижевск 1,481 1,871 1,015 2,813 1,376 1,566 0,848 1,Тверь 1,269 1,991 1,338 3,382 1,179 1,666 1,118 2, Ростов-на-Дону 1,265 1,669 1,278 2,698 1,176 1,396 1,068 1,Пенза 1,117 1,660 … … 1,038 1,389 … … Ульяновск 1,200 1,767 1,447 3,069 1,115 1,479 1,208 1,Петропавловск- 1,195 1,339 1,185 1,896 1,111 1,120 0,990 1,Камчатский Стерлитамак … … 1,069 … … … 0,893 … (Башкортостан) Как следует из табл. 17, в наибольшей степени реальная стоимость жилья выросла в 2007 г. в Красноярске (более чем в 1,5 раза). За ним следуют Пермь (около 32%), Краснодар (более 27%) и Ульяновск (около 21%). В Новосибирске, Кемерове, Тюмени, Твери, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге рост реальной стоимости жилья не превысил 20%, причем в северной столице он оказался наименьшим (3%). В то же время имеется большая группа городов, где реальная (с поправкой на инфляцию) стоимость жилья снизилась. В их число входят Москва, Екатеринбург, Уфа, Ярославль, Ижевск, Петропавловск-Камчатский, а также Подмосковье, где отмечено наименьшее значение индекса IGS, почти таким же оно оказалось в Ижевске (0,84–0,85). При этом стоит отРасчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир=Iцд/Iид, где Iцр – индекс цены на жилье, руб.; Iир – индекс потребительских цен; Iцд – индекс цены жилья, долл.; Iид = Iир/ Iдрд – индекс инфляции доллара в России (относительно динамики потребительских цен); Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара.

Раздел Институциональные проблемы метить, что 2007 г. оказался первым календарным годом из трехлетнего интервала 2005–2007 гг., когда наблюдалось падение реальной стоимости жилья.

В целом по итогам этих трех лет максимальные значения индекса IGS (от 2 до 2,2) отмечены в Твери, Ярославле, Перми и Новосибирске. Чуть меньше (от 1,9 до 2) они оказались в Ульяновске, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге. В Краснодаре, Ижевске, Москве и Подмосковье величина этого показателя составила около 1,8, в Ростове-наДону, Красноярске и Уфе – от 1,7 до 1,8. В минимальной степени реальная стоимость жилья увеличилась в Петропавловске-Камчатском (чуть больше чем в 1,2 раза).

Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 | 19 |   ...   | 22 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.