WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |   ...   | 22 |

Еще одной сложностью при получении компенсации за изымаемый земельный участок в ряде случаев является оспаривание государственным органом самого факта законности владения земельным участком. В случае признания такого факта предприятие лишается права на получение выплат, связанных с изъятием земли. Такая ситуация связана с наличием значительного числа земель, используемых предприятиями и организациями на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве безвозмездного срочного пользования. Для подтверждения фактов законности владения землей предприятиям в некоторых случаях приходится восстанавливать «историю земельного участка» начиная с 1960-х годов по настоящее время и доказывать многочисленные факты правопреемства (например, Постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2007 г. № КГ-А40/8939-07-1,2 по делу № А40-68387/06-17-460). Все это существенно усложняет и продлевает процедуру получения компенсации, а иногда и делает получение компенсации невозможной, поскольку любые пробелы и формальные несоответствия в этой «истории» могут стать основаниями для признания факта незаконности владения землей и, как следствие, отсутствия прав на получение компенсацию за ее изъятие.

Кроме этого, государством были приняты нормы, сужающие права частных лиц в сфере получения справедливой компенсации в случае изъятия земельных участков. Так, например, с 1 января 2008 г. в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земли не будут возмещаться потери сельскохозяйственного производства (п. 4 ст. Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232ФЗ). Изъятие земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время идет достаточно активно в связи с расширением границ городов и мегаполисов, которые охотно осваивают прилегающие, бывшие колхозные и совхозные территории.

Размеры возмещения потерь сельскохозяйственного производства, по некоторым оценкам, были значительными, а порядок возмещения – трудоемким. Это способствовало эффективной охране земель сельскохозяйственного назначения и препятствовало их изъятию для государственных нужд. В Краснодарском крае агропромышленный комплекс является основой его экономического потенциала, а в районе Сочи зоны сельскохозяйственного назначения находятся до сих пор. В Москве активно осваиваются в целях строительства объектов социальной инфраструктуры земельные участки бывших подмосковных колхозов и совхозов.

5. 3. 4. Введение особого порядка изъятия земельных участков в Краснодарском крае в связи с проведением Олимпиады в г. Сочи Одной из наиболее актуальных проблем в сфере земельных отношений сегодня является изъятие земли в Краснодарском крае в связи со строительством олимпийских Раздел Институциональные проблемы объектов для проведения Олимпиады в г. Сочи. В декабре 2007 г. был принят Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ, определивший в числе прочих вопросов и особый порядок изъятия земли, который предусматривает, что при изъятии земель для строительства олимпийских объектов нормы Земельного кодекса действуют только в том случае, если иное не предусмотрено законом об организации и проведении Олимпиады.

Принятый закон вводит в действие в Краснодарском крае на период с 1 января 2008 г. до 1 января 2012 г. иной порядок изъятия земли, предусматривающего минимальные сроки для каждого этапа процедуры изъятия: для уведомления об изъятии – дней со дня принятия решения (по Земельному кодексу РФ – 1 год); для публикации решения о резервировании/изъятии – 7 дней со дня их принятия (в Земельном кодексе РФ норма отсутствует); для заключения договора с оценщиком – 7 дней со дня принятия решения об изъятии; для подготовки проекта соглашения и ознакомления с ним лица, у которого изымается земельный участок, – 20 дней со дня получения заключения об оценке (в Земельном кодексе такие положения о сроках тоже отсутствуют) (п. 18–ст. 15 Федерального закона № 310-ФЗ).

Оценка изымаемого земельного участка и причиненных убытков будет осуществляться оценщиком, договор с которым будут заключать администрация Краснодарского края и госкорпорация «Олимпстрой» (п. 21 ст. 15 Федерального закона № 310-ФЗ).

Сроки же выплаты компенсации за изъятый земельный участок отсутствуют, несмотря на то, что Земельный кодекс РФ допускает изъятие земельного участка для государственных нужд только после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды (п. 1 ст. 63 ЗК РФ). «Олимпийский закон» ни предварительного предоставления другого равноценного земельного участка, ни предварительного возмещения стоимости и убытков не предусматривает.

Единственным способом для собственников и некоторых категорий владельцев земли избежать изъятия земли является самостоятельное финансирование и осуществление строительства олимпийского объекта на своем земельном участке (п. 2 ст. 15, п. 15 ст. 14 Федерального закона № 310-ФЗ). Сама идея и условия, которые при этом должны быть соблюдены, выглядят, по меньшей мере, странно.

Кроме того, такие решения об изъятии земли в Краснодарском крае не подлежат государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество, являющейся на всей территории РФ обязательным условием перехода прав на объекты недвижимости и сделок с ним.

В случае несогласия собственника или владельца земли с предлагаемыми условиями изъятия в течение 2 месяцев со дня, когда ему стало известно об изъятии земли, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельного участков и (или) расположенного на нем объекта недвижимости (п. 31 ст. 15 Федерального закона № 310-ФЗ). При этом вынесенное решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества подлежит немедленному исполнению (п. ст. 15 Федерального закона № 310-ФЗ). Иными словами, пока собственник или владе РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы лец земельного участка будет добиваться отмены или изменения вынесенного судебного решения, его земельный участок будет находиться в собственности федеральной власти или власти субъекта РФ, которые будут использовать его в соответствии с планом подготовки к Олимпийским играм – осуществлять строительство олимпийских объектов. При таких обстоятельствах уповать на возможность отмены вынесенного судебного решения и изъятие земельного участка на условиях, отличных от тех, которые базово закреплены, по меньшей мере, наивно.

Что касается собственно осуществления выплат за изымаемые участки, то они будут осуществляться либо госкорпорацией, либо организациями, осуществляющими строительство олимпийских объектов (п. 32 ст. 15 Федерального закона № 310-ФЗ).

Предусмотренный законом порядок заключения соглашений таков, что и госкорпорация, и строительные организации могут влиять на снижение стоимости выкупа, а собственник и землевладелец – нет.

Из всего этого следует, что необходимым условием, от которого будет зависеть адекватность размера выплат за изымаемые земельные участки и причиненный ущерб, является эффективный административный контроль, который может быть осуществлен только правительством. Закон не содержит механизмов, обеспечивающих защиту интересов собственников и владельцев земли, а также механизмов, препятствующих злоупотреблениям чиновников, от решений которых зависят определение рыночной стоимости земли, способ проведения оценки, порядок выплаты сумм компенсаций, порядок предоставления других земельных участков взамен изымаемых, а также решение некоторых других вопросов. Правовое регулирование изъятия земли в Краснодарском крае осуществлено таким образом, что у собственников, владельцев и арендаторов земли имеются минимальные возможности влиять на ситуацию в случае принятия любого несправедливого, на их взгляд, решения. Не способствуют этому и сокращенные сроки практически всех этапов процедуры изъятия земли. Полномочиями по изъятию и резервированию земельных участков в федеральную собственность наделена администрация Краснодарского края, что позволит при необходимости возложить политическую ответственность за возможные нарушения прав на власть субъекта РФ.

Необходимость оперативного решения вопросов подготовки к Олимпиаде стала причиной принятия правовых норм, обеспечивающих приоритет публичных интересов и игнорирующих в сфере изъятия земли частные интересы. По информации первого вице-губернатора Краснодарского края Александра Ремезкова, всего в Сочи для размещения объектов Олимпиады-2014 предстоит изъять более 3 тыс. земельных участков.

По заявлению генерального директора организационного комитета Сочи-2014 Д. Чернышенко, изъятие земель в Сочи является «надуманной, специально гипертрофированной проблемой в угоду каких-то других интересов». Кроме того, он отметил, что ожидает малое количество скандалов, связанных с изъятием земель, поскольку «95% территорий, которые планируются под застройку, принадлежит государству, поэтому, в принципе, поле для конфликта очень маленькое». Следует заметить, что владение и/или пользование большинством земельных участков в России осуществляется по праву постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования и аренды. Во всех этих случаях права собственности чаще всего принадлежат государству. Право собственности на землю в данном случае не может быть использовано в качестве критерия, определяющего размер потенциально Раздел Институциональные проблемы конфликтных правоотношений в сфере изъятия земельных участков. Кроме того, закономерен следующий вопрос: если доля потенциально конфликтных сделок настолько мала, как указывает глава оргкомитета Олимпиады, чем была вызвана необходимость введения настолько жесткой административной процедуры выкупа, исключающей учет интересов собственников, владельцев и арендаторов земли в Краснодарском крае Утверждения генерального директора оргкомитета Сочи-2014 с высокой степенью вероятности связаны с тем, что государство будет стремиться выкупать только земли, находящиеся в частной собственности. Земли же, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, безвозмездном срочном пользовании и аренде, будут изыматься с предоставлением других земельных участков, права выбора которых владельцы и пользователи земли лишены (п. 30 ст. 15 Федерального закона № 310-ФЗ).

По данным министра регионального развития Д. Козака, «предстоит решить вопрос по оформлению земельных участков для строительства 216 олимпийских объектов». По предварительным данным, речь идет о 4,2 тыс. га земли, из них свыше 3,5 тыс.

га находится в государственной или муниципальной собственности и 679 – у частных лиц и юридических организаций. В феврале 2008 г. администрация Краснодарского края должна провести полную инвентаризацию земель. Кроме того, по заявлению министра, будет сделано все, чтобы максимально обеспечить права граждан, а покупка земель у граждан будет осуществляться «по справедливой рыночной цене», контроль за этим будет осуществлять корпорация «Олимпстрой».

По всей видимости, особые механизмы изъятия земли, заложенные в рассмотренном выше законе, являются высокопривлекательными для региональных и муниципальных властей. В марте 2008 г. комиссия Мосгордумы по градостроительству одобрила проект поправок к ст. 49 Земельного кодекса, внесенный мэром Москвы Ю.

Лужковым. Суть законопроекта сводится к расширению перечня случаев, разрешающих властям изымать земельные участки у собственника. В настоящее время такое изъятие возможно только в исключительных случаях при решении задач федерального уровня (строительство электростанций, объектов обороны, безопасности, путей сообщения, использования атомной энергии и обеспечения защиты госграницы). Поправки мэра Москвы предусматривают новые основания для изъятия: необходимость строительства «объектов социальной инфраструктуры», в том числе многоквартирных домов, при этом строительство будет осуществляться за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета. Фактически же это означает создание «упрощенной» схемы изъятия земельного участка как общего правила, в том числе под существующим жилым домом, под новое, включая коммерческое, строительство. Возможности получения справедливой рыночной цены и судебной защиты выселяемых жильцов (собственников жилья) становятся весьма зыбкими, а статус социального жилья легко имитируется. Комментарии, по всей видимости, излишни.

* * * Подведем некоторые итоги. Последние изменения государственного регулирования в сфере изъятия и резервирования земли направлены на создание механизмов, способствующих реализации масштабных процессов перераспределения собственности и РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы других прав на землю как между различными уровнями власти, так и между частными лицами и государством. При этом полномочиями в области изъятия и резервирования земель наделены теперь государственные органы всех уровней власти, что соответствует масштабу решаемой проблемы. Однако в силу различных факторов (отсутствие эффективных механизмов судебного и административного контроля в сфере изъятия земли, коррупция, имеющиеся недостатки и пробелы в государственном регулировании) создается благоприятная почва для злоупотреблений в этой сфере и нарушений прав частных лиц в угоду публичным или представленным как таковые интересам.

Одной из причин такой ситуации стали определенные в Земельном кодексе РФ основания изъятия земли для государственных и муниципальных нужд, дающие возможность их расширительного толкования и предоставляющие государству и субъектам РФ право неограниченного увеличения числа причин для изъятия. Фактически сегодня речь о минимально необходимом нарушении государством частных прав вообще не идет, существующее правовое регулирование этого вопроса допускает вторжение государства в сферу частных прав и интересов на уровне как федеральной и муниципальной властей, так и субъекта РФ без высокого риска быть привлеченным к ответственности за такие действия. В таких условиях решение оперативных экономических задач будет достигаться в ущерб развитию института частной собственности и других прав владения и пользования, а также в ущерб конституционным правам граждан России.

Важнейшими условиями повышения эффективности деятельности государства в этой сфере являются:

Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |   ...   | 22 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.