WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 26 | 27 || 29 | 30 |   ...   | 60 |

Чтобы проанализировать динамику рынка недвижимости и возможные пути прихода в равновесие, Потерба рассматривает систему уравнений, задающую реальные цены и объемы недвижимости.

Рассматривается случай снижения издержек использования недвижимости, приводящего к росту спроса на услуги жилья и как следствие к росту реальных цен. В рамках предложенной модели при некотором шоке рынок будет приходить в новое равновесие, при этом в краткосрочной перспективе объем недвижимости фиксирован, поэтому реальные цены должны достичь нового, более высокого Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости значения, чтобы затем система перешла в новое равновесие. Этот случай соответствует рациональным ожиданиям агентов экономики. Если ожидания агентов в экономике адаптивны или статичны, т.е. объем недвижимости предполагается фиксированным, то сразу после реализации шока экономика переходит в новое равновесие, характеризуемое более высокими реальными ценами, нежели в случае рациональных ожиданий.

Таким образом, представленная модель предлагает механизм, объясняющий колебания цен на рынке недвижимости, которые обусловлены в первую очередь изменениями в ожиданиях агентов относительно будущей инфляции. Для проверки на эмпирических данных Потерба воспользовался оценками функции спроса на недвижимость, сделанными в работе (Rosen, 1979), и оценил функцию предложения недвижимости как функцию инвестиций в строительство жилых домов в следующей спецификации:

INV = 0 + 1Qt + 2QN + 3W + 4Credit + t, t t t t где Q — эффективные реальные цены на жилье «постоянного качества», т.е. эти цены учитывают издержки, которые несет производитель за время от постройки дома до его продажи; QN — цены на альтернативную недвижимость, т.е. не предназначенную для жилья; W — средняя зарплата в строительной отрасли; Credit — переменная, характеризующая доступность кредита.

В качестве переменной, характеризующей инвестиции, использовались инвестиции на строительство жилых домов и их доля в ВВП. Кроме того, для того чтобы учесть тот факт, что строительство требует времени, Потерба заменил переменные Q и QN на их ожидаемые значения, а лаги этих переменных использовал в качестве инструментов при оценке.

В полученных оценках эластичность инвестиций по реальной цене Q составила от 0,5 до 2,3 в зависимости от спецификации, кроме того, коэффициент при QN также оказался значим и отрицателен, как и предполагается в теории. Также стоит отметить, что коэффициент при Credit положителен и значим, причем введение его в регрессию значительно улучшает ее качество. Таким образом, Потерба делает вывод, что доступность заемных средств влияет в первую очередь на сторону предложения жилья, а не на спрос.

В итоге полученные оценки были использованы, чтобы в рамках описанной выше модели оценить влияние изменений в ожиданиях относительно будущей инфляции при различных ставках подоходного налога. Здесь приведены результаты, полученные Потербой только для случая ставки подоходного налога = 0,25, все изменения указаны в процентах от начального уровня (табл. 2).

Таблица Изменение ожидаемой инфляции, % Показатель 0–0,02 0–0,05 0–0,08 0,03–0,Изменение цен при статических ожиданиях 8,3 23,8 44,4 35,Изменение цен при рациональных ожиданиях 5,1 13,6 23,4 18,Равновесное изменение цен 2,7 7,4 13,1 10,Равновесное изменение объема рынка 5,5 15,3 27,8 22,652 Раздел V. Исследования реального сектора Таким образом, полученные результаты свидетельствуют в пользу предложенной теории рынка недвижимости. Кроме того, согласно этим результатам колебания цен на данном рынке, в том числе случаи стремительного роста цен с их последующим снижением, могут объясняться изменениями в ожиданиях агентов относительно будущей инфляции в экономике. Наибольшие колебания цен будут наблюдаться в случае статических ожиданий агентов относительно предложения недвижимости, т.е. таких, когда агенты предполагают объем рынка жилья фиксированным. В случае если агенты знают о возможности увеличения объема рынка, рост цен будет меньшим. Это свойство модели может служить объяснением того факта, что в разных регионах и городах цены на жилье растут непропорционально. Например, если жители считают свой город плотно застроенным, то, скорее всего, в этом городе при ожидаемой инфляции цены будут расти быстрее, чем в городах, где еще достаточно мест под застройку, т.е. возможно увеличение предложения недвижимости.

В статье Керла (Kearl, 1979) показано, что инфляция, даже в случае когда агенты обладают совершенным предвидением относительно ее будущих значений, может приводить к искажениям относительных цен на недвижимость и соответственно влиять на решения агентов о приобретении недвижимости и накоплении капитала. Инфляция не является нейтральной по отношению к реальным переменным в силу ряда ограничений, накладываемых законодательством США на ипотечное кредитование, а именно в силу постоянства номинальных выплат по ипотеке.

Основная идея статьи заключается в следующем: если в экономике ожидается увеличение темпов инфляции, тогда ставки по ипотечным (как, впрочем, и по всем остальным) кредитам вырастут уже сейчас, так как банкам законодательно запрещено менять размер номинальных выплат в течение срока погашения займа.

В такой ситуации домохозяйство, приобретая дом, уже сейчас вынуждено нести большее бремя кредитных выплат как в реальном, так и в номинальном выражении, в то время как его доходы в номинальном выражении вырастут только в последующих периодах в соответствии с инфляцией. Это приводит к тому, что в нынешнем периоде домохозяйство вынуждено больше сберегать и соответственно меньше потреблять для того, чтобы внести первый взнос и оплачивать платежи по ипотечному кредиту. Таким образом, постоянство номинальных выплат и инфляция, даже если ожидания относительно ее будущих значений верны, влияют на размер начальных платежей, длительность контрактов и возможные риски, связанные с ипотекой. Основная идея Керла как раз и заключается в том, что эти негативные эффекты увеличивают реальные издержки владения недвижимостью, что ведет к снижению спроса и падению относительных цен на жилье. Кроме того, снижение относительных цен на недвижимость ведет к тому, что данная отрасль становится менее привлекательной для инвесторов, т.е. снижаются темпы строительства нового жилья.

В статье строится модель равновесия на рынке недвижимости, причем предполагается, что домохозяйства предъявляют спрос не на саму недвижимость, а на предоставляемые ею услуги, т.е. на первый план выдвигаются свойства, присущие недвижимости как товару, предложение таких услуг (жилищный фонд) фиксировано в краткосрочном периоде. Таким образом, можно считать, что именно спрос отвечает за равновесные цены на рынке.

Согласно статье спрос на недвижимость как на жилье, т.е. на услуги недвижимости, можно представить как функцию от цены услуг, предоставляемых жильем Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости (например, стоимость аренды), располагаемого дохода, цен на другие товары и услуги, а также от специфических характеристик домохозяйства. Вместе с тем недвижимость также выступает в качестве актива, и здесь на спрос, скорее всего, будет влиять ее относительная доходность.

Предполагается, что искажения, вносимые инфляцией, отражаются на привлекательности недвижимости как средства сохранения богатства. По мнению Керла, параметром, в наибольшей степени ответственным за эти искажения, является первоначальный взнос. Кроме того, Керл утверждает, что срок погашения кредита может также влиять на спрос на жилье. Это утверждение он обосновывает следующими рассуждениями. При увеличении срока погашения кредита, с одной стороны, снижаются периодические выплаты по кредиту, но с другой — при наличии инфляции выплаты в последующих периодах снижаются в реальном выражении, т.е. при более высокой инфляции эффективные сроки погашения кредита уменьшаются.

Предложение недвижимости определяется инвестициями в строительство жилых домов, более того, текущая строительная активность никак не влияет на текущие цены на недвижимость. Из этих предположений Керл делает вывод, что, хотя спрос абсолютно эластичен в секторе жилищного строительства, в противоположность ему предложение запаса недвижимости абсолютно неэластично по текущим ценам.

В работе нет совместного рассмотрения этих уравнений и поиска равновесия или анализа внешних шоков. Можно сказать, что функции спроса на недвижимость и предложения инвестиций в строительство приведены, скорее, как обоснование для дальнейших эконометрических расчетов, основу которых составляет оценка функции спроса. Эмпирические оценки были проведены для домов на одну семью.

В ходе эконометрических оценок все рассматриваемые переменные оказались значимыми и имеющими ожидаемые знаки. Согласно результатам номинальная ставка процента влияет на спрос на жилье, так как коэффициенты при переменных, характеризующих размер первоначального взноса и эффективный срок погашения кредита, значимы и отрицательны1. Однако здесь же и проявляются два основных эффекта влияния инфляции на спрос на недвижимость. С одной стороны, ожидаемая инфляция ведет к росту процентных ставок и как следствие к росту первоначальных платежей, в силу отрицательного знака при первоначальном взносе это ведет к снижению спроса. С другой стороны, наблюдается обратный эффект, а именно сокращение эффективного времени выплаты кредита в силу уменьшения реальной величины будущих платежей, иными словами, сокращение времени выплат ведет к росту спроса на недвижимость.

Чтобы интерпретировать эти результаты, Керл рассчитывает эластичности начального взноса и эффективного времени выплаты кредита по номинальной ставке процента. Обе эти эластичности нелинейны, причем первая возрастает, а вторая убывает по ставке процента. Нелинейность этих эластичностей влечет нелинейное поведение эластичности относительных цен на недвижимость. Так, при низких процентных ставках эластичность растет, а затем при достаточно высоких ставках по ипотечному кредиту начинает падать, приближаясь к нулю.

Керл приводит четыре эффекта, которые могут возникнуть в экономике с инфляцией и постоянными номинальными выплатами по ипотечным кредитам.

Обе эти переменные являются производными от номинальной ставки процента.

654 Раздел V. Исследования реального сектора Во-первых, согласно законодательству США проценты, выплачиваемые по ипотечному кредиту, вычитаются из налогооблагаемой базы при уплате подоходного налога, поэтому более высокие номинальные ставки могут приводить к снижению реальных издержек владения недвижимостью. Во-вторых, средства, идущие на приобретение других активов, как правило, не являются исключаемыми из налогооблагаемой базы, это отличает жилье от других активов, т.е. делает его более привлекательным при высоких ставках процента. В-третьих, из-за государственного регулирования ставок по ипотечным кредитам в периоды высокой инфляции1 некоторые домохозяйства могут найти ипотечное кредитование выгодным решением своих финансовых проблем. Наконец, при высоких темпах инфляции большинство домохозяйств переключается на инвестиции в вещественные активы, среди которых недвижимость — один из наиболее популярных. Таким образом, можно заключить, что при высоких темпах инфляции спрос на недвижимость, возможно, будет расти. Также стоит заметить, что в оцененных регрессиях переменная «перманентный доход домохозяйств» оказалась значимой лишь в одной из оцениваемых спецификаций.

В работе была также проведена оценка функции инвестиций в жилищное строительство, где наряду с относительными ценами в качестве непосредственных издержек как объясняющие переменные были использована те же переменные, что и при оценке функции спроса (развернутая спецификация). В этом случае размер первоначального взноса и эффективный срок погашения оказались значимыми, причем, как и в случае функции спроса, первая отрицательна, вторая положительна, что, по всей видимости, свидетельствует о наличии искажений, вызываемых инфляцией, и на рынке строительства жилья. В частности, Керл делает вывод, что в указанный период, с 1961 по 1974 г., эти искажения привели к снижению темпов накопления жилищного капитала.

Среди особенностей работы Керла можно выделить следующие. Во-первых, автор не использует напрямую номинальные ставки процента, но не использует и ряды ожидаемой инфляции, как предписывает теория. Вместо этого Керл разбивает номинальную ставку процента на две переменные: первоначальный платеж и эффективный срок погашения ипотечного займа. Такое разбиение позволяет проследить более тонкие эффекты влияния ожидаемой инфляции на цены и предложение на рынке жилья. Во-вторых, напрямую оценивается функция спроса, т.е. делается предположение о том, что в краткосрочном периоде цены определяются исключительно стороной спроса, так как предложение считается фиксированным.

Наконец, как в модель, так и в оценки никак не включены ожидания агентов относительно будущих цен, точнее, считается, что номинальные ставки процента включают ожидания, причем предвидение агентов совершенно. Это предполагает постоянство реальных процентных ставок, что не всегда выполняется на практике.

В статье Потербы, Вейла и Шиллера (Poterba, Weil, Shiller, 1991) рассмотрено большое количество эмпирических оценок, тогда как основные теоретические ее посылы схожи с теми, которые были использованы в статьях Шваба (Schwab, 1983) и Керла (Kearl, 1978, 1979). На основе квартальных данных по различным городам были оценены уравнения следующего вида:

pit = 0 + 1cit + 2dit + 3yit + 4uit + it, Керл указывает на то, что в период высокой инфляции 1973 г. правительство США ввело ограничение на максимальную ставку по ипотечным кредитам.

Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости где pit — логарифм реальной медианной цены дома; cit — логарифм реальных издержек строительства; dit — логарифм оценки спроса, основанного на возрастной структуре населения; yit — логарифм реального подушевого дохода; uit — индикатор реальных издержек владения домом1.

Также в регрессии были включены такие переменные, как средняя предельная федеральная ставка подоходного налога и индекс цен на землю. В большинстве спецификаций переменные, отвечающие за демографический спрос и налоги, оказались незначимыми, в то время как подушевой доход и издержки строительства значимы во всех спецификациях. Также стоит заметить, что по сравнению с другими переменными коэффициент при индексе цен на землю достаточно мал, т.е. динамика цен на жилье лишь в малой степени зависит от изменения цен на землю. Для проверки этой гипотезы Потерба и соавторы строят отдельную регрессию — зависимость цен на дома от цен на землю (в логарифмах), где коэффициент при ценах на землю оказался значимым и равным 0,29.

Pages:     | 1 |   ...   | 26 | 27 || 29 | 30 |   ...   | 60 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.