WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 25 | 26 || 28 | 29 |   ...   | 60 |

Особенно четко данная тенденция прослеживалась в Московском регионе, где с 2005 г. до середины 2008 г. индекс стоимости жилья вырос в 3—3,5 раза. При этом начиная с 2004 г. в России рост цен на недвижимость, в частности на жилье, в значительной степени опережал по темпам как общую инфляцию, так и рост реальных доходов населения. Это опережение было наиболее заметным в крупных российских городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. В различные периоды похожее развитие событий наблюдалось на рынках недвижимости многих развитых стран, например США, Японии, Великобритании и Испании. Однако, несмотря на то что внешне эти явления протекают схожим образом, их причины, как правило, существенно различаются. Например, в США рост спроса на жилье и соответственно рост цен в середине — конце 80-х годов принято объяснять изменениями в налоговой политике и ослаблением налогового бремени для большинства домохозяйств, тогда как в Японии наибольшую роль сыграла кредитно-денежная политика властей.

С одной стороны, принято считать, что стремительное повышение цен на жилье в России во многом объясняется ростом спроса со стороны населения, обусловленным ростом реальных доходов и стабильностью экономической ситуации при ограниченном предложении жилья, определенном длительными сроками строительства и окупаемости проектов, нехваткой площадей под застройку или необеспеченностью таковых необходимой инфраструктурой. В этом случае можно говорить об устойчивом изменении структуры рынка, которое со временем должно привести к перераспределению потоков спроса и предложения, что в дальнейшем, возможно, приведет к расширению пригородов крупных городов и городовспутников.

С другой стороны, существует мнение о наличии на рынке недвижимости так называемого ценового «пузыря», смысл которого состоит в том, что опережающий рост цен объясняется во многом спекулятивным спросом на жилье. Если Статья подготовлена на основе работы: Дробышевский С. и др. Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости // Научные труды ИЭПП. 2009. № 128.

Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости такой «пузырь» действительно существует, то его схлопывание может пагубно отразиться на общей экономической ситуации.

Подходы к исследованию ситуации на рынке недвижимости Вначале коротко остановимся на теоретических подходах, описывающих различные механизмы взаимосвязи цен на недвижимость и других факторов. Как правило, предложение жилья считается фиксированным в краткосрочном периоде, поэтому цены на жилье определяются динамикой спроса на недвижимость.

В большинстве работ основное внимание уделяется влиянию на спрос ожиданий в изменениях ставок процента, темпов инфляции и самих цен на недвижимость, а также взаимосвязи поведения и выбора агентов с системой налогообложения и деятельностью кредитных институтов, а именно с правилами получения и погашения ипотечных кредитов.

Работа Рэнни (Ranney, 1981) посвящена анализу влияния ипотечного кредитования (при наличии первоначального взноса) на текущие цены и спрос на жилье в предположении, что агенты в экономике обладают совершенным предвидением относительно будущих изменений на рынке недвижимости, в частности изменения цен. Теоретическая модель строится на основе модели потребления, а именно двухпериодной модели жизненного цикла, где в первом периоде агент работает и имеет возможность накапливать сбережения, а во втором — выходит на пенсию и уже только расходует богатство, накопленное в первом периоде. Также предполагается, что предложение недвижимости, цены на остальные товары, а также доходность других активов являются фиксированными на протяжении жизни агентов. Кроме того, считается, что ставка по ипотечным кредитам превышает ставку по сбережениям домохозяйства.

В работе рассматривается поведение четырех типов экономических агентов.

K типу I отнесены те агенты, которые все свои первоначальные сбережения тратят на выплату первого взноса по ипотечному кредиту. Можно считать, что в рамках данной экономики это наименее богатые агенты или те агенты, которые в большей мере ценят услуги, предоставляемые жильем. Ко типу II отнесены такие агенты, которые тратят на покупку жилья лишь часть своих сбережений, но пользуются и ипотечным кредитом. K типу III относятся агенты, которые не пользуются услугами ипотечного кредитования, но все свои первоначальные сбережения тратят на приобретение дома, т.е. они покупают настолько большой дом, насколько могут себе позволить, не прибегая к заимствованиям. K типу IV отнесены наиболее богатые или наименее ценящие жилищные услуги агенты, а именно те, которые не прибегают к ипотечному кредиту и сбережения которых положительны сразу после приобретения ими жилья.

Следуя логике статьи, перейдем к рассмотрению изменений частичного равновесия на рынке недвижимости при будущем росте цен на жилье.

Предполагается, что предложение недвижимости фиксировано и бесконечно делимо, предложение остальных товаров абсолютно эластично, т.е. изменение цен на жилье не влияет на цены других товаров и услуг, а также на тип агента. Кроме того, как уже говорилось, агенты обладают совершенным предвидением относительно будущего роста цен. Начнем рассмотрение с наиболее простого случая, т.е.

с анализа поведения агентов типа IV.

648 Раздел V. Исследования реального сектора Рэнни считает, что в ситуации, когда кредит не используется, агенты будут нейтральны к будущему росту цен и по-прежнему выберут такую точку потребления, в которой равны доходность жилья и доходность альтернативных инвестиций. Показано, что ожидаемый рост цен ведет к трем следующим эффектам: вопервых, рост цен в начальный момент равен приведенному росту цен в будущем;

во-вторых, полезность и потребление неизменны; в-третьих, общий уровень сбережений снижается.

Аналогично дело обстоит в случае с агентами типа II. Показано, что ожидаемый рост цен также приводит к росту текущих цен на жилье, однако в меньшей мере, чем в случае IV, а также к увеличению спроса на жилье. В случае с агентами типов I и III ожидаемое изменение цен не влияет на решение о размере приобретаемого жилья, так как в первом варианте все имеющиеся средства расходуются на первый взнос, а в третьем — на покупку всего дома. Таким образом, если нет увеличения спроса на жилье в текущем периоде, то цены в начальный момент неизменны.

Заметим, что выводы для каждого случая сделаны в том предположении, что экономика состоит из какого-либо одного типа агентов. В реальности же наверняка будет наблюдаться некоторое распределение агентов по их финансовым возможностям и предпочтениям, поэтому на ожидаемое повышение цен в будущем рынок всегда будет реагировать текущим повышением цен, однако на величину меньшую, чем приведенная к текущему моменту времени ожидаемая цена, в силу наличия рынка ипотечного кредита.

Шваб (Schwab, 1983) проанализировал влияние изменений ожидаемой инфляции на спрос на недвижимость в рамках модели жизненного цикла, а также подробно рассмотрел искажения рынка недвижимости, порождаемые несовершенством ипотечного кредитования. Автор не ставил задачи проверить свои результаты на эмпирических данных, однако модель, построенная в статье, заслуживает внимания, так как представляет еще один возможный подход к анализу поведения спроса на недвижимость.

Чтобы оценить влияние изменений ожидаемой инфляции на спрос на жилье, Шваб раскладывает эффект изменения инфляции на два эффекта: дохода и замещения. В работе показано, что суммарный эффект замещения должен быть отрицательным. В предположении, что потребители не могут занимать средства ни на что другое, кроме как на приобретение жилья, показано, что эффект дохода также будет иметь отрицательный знак. Таким образом, в силу отрицательности обоих эффектов спрос потребителей на жилье падает при росте ожидаемой инфляции.

Для дальнейшей разработки модели Шваб использует имитационный метод1, объясняя свой выбор тем, что, во-первых, предложенная модель верна только для тех потребителей, для которых существенно ограничение совершенства рынков и которых было бы трудно выделить на практике, и что, во-вторых, рост ожидаемой инфляции на практике имеет и другие последствия, например снижение реальных издержек по содержанию дома после уплаты налогов, более того, некоторые потребители могут рассматривать приобретение дома как страховку от ожидаемой инфляции. При использовании имитационной модели можно получить «чистые» результаты сделанных предположений.

Для этого Шваб задает целевую функцию (функцию полезности) потребителя и его бюджетные ограничения, в которые входят экзогенные шоки и их ожидания. Далее потребитель решает задачу, ориентируясь на свои возможности сегодня и в будущем, в том числе на ожидаемые инфляцию и ставку процента по ипотечному кредиту.

Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости В ходе исследования имитационной модели Шваб показал, что при наличии совершенных рынков капитала потребитель будет приобретать жилье большего размера, чем в случае стандартной системы ипотечного кредитования. Так же он рассчитал эластичности спроса на жилье по различным факторам, результаты этих расчетов представлены в табл. 1.

Таблица Эластичность спроса на жилье Эластичность спроса на жилье по ожидаемой инфляции —0,Эластичность спроса на жилье по реальной ставке процента* —0,* В ходе симуляций предполагалось, что номинальная процентная ставка численно равна сумме реальной процентной ставки и темпов инфляции, причем реальная процентная ставка в данной модели — экзогенная величина.

Как следует из табл. 1, эластичность спроса на жилье по ожидаемым темпам инфляции отрицательна, но все же меньше по абсолютной величине, чем эластичность по реальной ставке процента. Таким образом, Шваб приходит к следующим выводам. Во-первых, спрос на жилье не только является функцией реальных переменных, но и может быть искажен в силу изменений в ожидаемых значениях инфляции и несовершенства рынков капитала, в том числе рынка ипотечного кредита. Чтобы избежать искажений, необходимо введение системы ипотечного кредитования, учитывающей изменение цен. Во-вторых, согласно предложенной имитации спрос на жилье не является однозначной функцией номинальной ставки процента, так как эластичности спроса по ожидаемой инфляции и реальной ставке процента существенно разнятся. В ответ на рост реальных ставок процента потребитель будет сокращать спрос на жилье сильнее, нежели в ответ на рост ожидаемой инфляции.

Шваб не проверял свои результаты на эмпирических данных, объясняя это тем фактом, что они, скорее всего, будут наблюдаться только при очень строгих предпосылках. Однако ряд других авторов, работы которых рассмотрены далее, протестировали некоторые из предложенных гипотез на реальных данных, в том числе гипотезу об искажающем влиянии роста ожидаемой инфляции на спрос на жилье при фиксированных номинальных ставках.

В частности, в рамках модели, относящейся к классу моделей рынка активов (asset-market model) и рассматривающей рынок недвижимости, Потерба (Poterba, 1984) анализирует влияние изменений ожидаемой инфляции на реальные цены недвижимости и на равновесный размер запаса недвижимости в экономике; под недвижимостью понимается жилая недвижимость частных лиц. В частности, особое внимание уделено издержкам использования недвижимости (users costs) и их изменению вследствие изменения ожидаемой инфляции и номинальных процентных ставок при различных налоговых схемах обложения дохода, собственности, а также при наличии налоговых процентных вычетов.

Согласно налоговому законодательству США выплаты, идущие на погашение процентов по ипотечному займу, не облагаются подоходным налогом, поэтому более высокие номинальные ставки процента (например, обусловленные высокой инфляцией) приводят к тому, что реальные издержки по содержанию дома снижаются, следовательно, покупка дома становится более выгодной процедурой по отношению к приобретению других активов. Предполагается, что индивиды, 650 Раздел V. Исследования реального сектора приобретая дом, уравнивают предельную полезность от потребления жилищных услуг и издержки.

Чтобы представить это предположение формально, Потерба вводит следующие предположения. Во-первых, все дома подвержены износу и требуют затрат на обслуживание и текущий ремонт; во-вторых, недвижимость облагается налогом по некоторой фиксированной ставке; в-третьих, все агенты в экономике облагаются подоходным налогом, и им разрешено вычитать из налогооблагаемой базы сумму, идущую на погашение процентных платежей по ипотечному кредиту и оплату налога на недвижимость. Кроме того, индивиды могут брать и давать в долг любое количество ликвидных средств. Принимая решения, индивиды приравнивают предельные издержки по содержанию жилья и предельные выгоды от его услуг.

Спрос на жилье в работе моделируется исходя из предположения, что текущая стоимость жилья — это приведенная стоимость будущей стоимости услуг, дисконтированная по ставке процента с учетом налогообложения. Предложение на рынке недвижимости зависит от цены на жилые дома (предполагается, что строительная отрасль совершенно конкурентная). После определения равновесных значений цен и запаса недвижимости Потерба переходит к анализу влияния ожидаемой инфляции на рынок жилья.

Сначала он рассматривает изменение параметров равновесия при изменениях в ожидаемой инфляции. В равновесии относительные цены на жилье постоянны, так как его предложение постоянно. В случае инфляционных шоков, согласно расчетам автора, издержки использования жилья будут снижаться, если номинальные процентные ставки в ответ на рост инфляции растут меньше, чем на 1 и 1/3% в ответ на каждый процент роста инфляции. Для того чтобы проверить, так ли это в действительности, Потерба предлагает оценить чувствительность номинальной ставки процента к инфляции в экономике. Возможный метод оценки приведен в статье, при этом рассматриваются ставки как по краткосрочным, так и по ипотечным, т.е. долгосрочным, кредитам, а также соответственно краткосрочная и долгосрочная ожидаемая инфляция.

Потерба предполагает, что долгосрочные ставки процента напрямую влияют на решения индивидов о приобретении жилья, в то время как краткосрочные ставки должны подбираться таким образом, чтобы удовлетворять условию отсутствия арбитража, т.е. доход от обладания домом в каждом периоде должен быть равен доходу от обладания другими активами. Применительно к жилью это утверждение кажется сомнительным, так как оно явно недооценивает тот факт, что жилье, во-первых, само по себе является товаром потребления, а во-вторых, обладает гораздо меньшей ликвидностью, чем большинство активов. Другое замечание Потербы — о том, что краткосрочная ставка процента может влиять на решение индивида в этом или следующем периоде приобретать дом, — кажется более логичным.

Pages:     | 1 |   ...   | 25 | 26 || 28 | 29 |   ...   | 60 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.