WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 14 |

Kроме этого предусмотрена возможность изъятия земли в случаях, связанных «с иными обстоятельствами», которые в зависимости от принадлежности земель к федеральной, муниципальной или собственности субъекта РФ могут быть установлены соответственно федеральными законами или законами субъекта РФ (п. Под изъятием земли в данном случае мы понимаем как принудительное прекращение прав собственности, так и принудительное прекращение прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, права безвозмездного срочного пользования земельным участком.

596 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики ст. 49 ЗK РФ). Это означает наличие у государства практически неограниченной возможности внесения любого нового основания для изъятия земли в случае закрепления такого решения федеральным законом или законом субъекта РФ. Такая ситуация противоречит условию, закрепленному самим законодателем в ч. 1 ст. ЗK РФ, о том, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является исключительным, т. е. по общему правилу такого изъятия следует избегать.

Аналогичные правовые нормы, указывающие в качестве основания изъятия земли «иные предусмотренные федеральными законами случаи», закреплены в числе оснований принудительного прекращения прав на землю (пп. 7 п. 2 ст. ЗK РФ) и прекращения прав аренды по инициативе арендодателя (пп. 7 п. ст. 46 ЗК РФ) и введены в декабре 2006 г.1 Тем самым созданы максимально комфортные условия для решения государственных задач разного уровня, однако такая неопределенность, безусловно, способствует снижению защищенности прав собственников, землевладельцев и арендаторов земельных участков в целом, делая их положение сильно уязвимым и зависимым от чиновников, которые сегодня лишь в единичных случаях привлекаются к ответственности за злоупотребления в сфере предоставления и изъятия земли.

Помимо собственно указанных оснований изъятия земли проблемой, порождающей многочисленные злоупотребления, является само понятие государственных и муниципальных нужд.

Во избежание существующих злоупотреблений и нарушения прав собственников и владельцев земли, а также пресечения и предотвращения личных трактовок публичных интересов представляется необходимым законодательное закрепление понятия «государственные и муниципальные нужды» и критериев для определения соответствия им принимаемых правовых актов и решений наряду с исключением в отношении изъятия земли всех норм об «иных обстоятельствах» и «иных случаях», предусмотренных федеральным законом, а также законами субъектов РФ.

Другой проблемой в сфере изъятия и резервирования земель является расширение полномочий государственных органов в земельной сфере при отсутствии эффективных механизмов административного контроля.

Введенный в мае 2007 г. порядок резервирования земли предусматривает, что правами резервирования земли обладают и федеральные органы государственной власти, и органы государственной власти субъектов РФ, и органы местного самоуправления (ст. 9—11 ЗK РФ в редакции от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ2). В целях осуществления контроля над деятельностью органов местного самоуправления в сфере изъятия и резервирования земли федеральная власть передала органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности (п. 1 ст. 6.1 Градостроительного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ).

Одним из механизмов контроля за деятельностью органов государственной власти и местного самоуправления в этой сфере должна была стать с 1 января 2008 г. обязанность принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о резервировании земель только на ос Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ.

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд».

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости новании документов территориального планирования, утверждаемых Правительством РФ (п. 4 ст. 9, ст. 11 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 ФЗ от 29 декабря 2004 г.). Однако введение в действие этого положения в мае 2007 г. было отсрочено до утверждения документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 г. До этого момента действует временный порядок согласования проектов границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, предусмотренный ст. 3.1 Федерального закона от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ1.

Органы местного самоуправления наделены с 1 января 2007 г. правом принятия решений о развитии застроенной территории, которые могут быть инициированы органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, физическими или юридическими лицами при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (п. 2 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ), и могут заключить при этом договор о развитии застроенной территории с победителем открытого аукциона.

В связи с отсутствием понятия «муниципальные нужды» с большой степенью вероятности можно утверждать, что земли, включенные в договора о развитии застроенной территории, будут изыматься, т. е. развитие территорий будет осуществляться фактически путем передела имеющихся прав собственности, владения и пользования землей.

Kроме того, государством предпринята попытка передачи прав по управлению и распоряжению федеральными землями сельскохозяйственного назначения (не находящимися в пользовании граждан и юридических лиц) субъектам РФ путем включения таких земель в границы населенных пунктов в целях развития жилищного строительства, объектов социальной инфраструктуры2. В целом эту инициативу стоит оценить как положительную, однако срок для реализации таких правомочий в 1,5 года, с 1 мая 2007 г. по 1 ноября 2008 г., возможно, и хорош для целей администрирования, но явно недостаточен для реализации крупных проектов. Побочным продуктом такой новации явилась реализация таких проектов, которые требуют освобождения и прилегающих земельных участков, результат — изъятие земельных участков, используемых частными лицами и граничащих с федеральной землей.

В целом распределение полномочий государственных органов разного уровня в сфере изъятия земли, с учетом того что значительная часть земель по-прежнему не разграничена на федеральную, субъекта РФ и муниципальную, а именно от этого зависит функционирование того или иного органа, пока не способно обеспечить эффективность в решении государственных задач законного и обоснованного изъятия земли в связи как с неопределенностью совокупности объектов земельной собственности, в отношении которых должны реализовываться полномочия, так и с отсутствием механизмов эффективного административного и судебного контроля за принимаемыми субъектами РФ и муниципальными органами власти правовыми актами, нередко нарушающими законные права и интересы собственников и владельцев земельных участков.

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд».

Статья 3.2 Федерального закона от 25 октября 2007 г. № 137-ФЗ (в ред. от 1 декабря 2007 г.) «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

598 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Необходимо принять во внимание и проблемы получения собственниками, землевладельцами и землепользователями компенсации за изъятый земельный участок, а также за убытки, причиненные изъятием земли.

Несмотря на закрепленные Земельным кодексом (п. 1 ст. 62) обязанности государства возмещать убытки, причиняемые нарушением прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, в полном объеме, включая упущенную выгоду, а также предусмотренные ст. 63 Земельного кодекса гарантии прав при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд1, на практике при получении компенсации за изымаемый земельный участок возникает целый ряд трудностей.

Нередки случаи, когда органами власти субъектов РФ, муниципальными органами власти принимаются незаконные распоряжения, направленные на прекращение права собственности, владения, аренды земли в принудительном порядке в отсутствие согласия собственника и без соблюдения условий, предусмотренных законом.

Другим используемым на практике «завуалированным» способом изъятия земельного участка является издание муниципальными органами постановления, предусматривающего прекращение самого права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом нередко изданный правовой акт нарушает установленный Земельным кодексом РФ (ст. 45, 54) принудительный порядок прекращения прав землепользования2. (См., например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 6 ноября 2007 г. по делу № Ф03-А51/07-1/4389.) Еще одной сложностью при получении компенсации за изымаемый земельный участок в ряде случаев является оспоривание государственным органом самого факта законности владения земельным участком. В случае признания такого факта предприятие лишается права на получение выплат, связанных с изъятием земли. Такая ситуация связана с наличием значительного числа земель, используемых предприятиями и организациями на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве безвозмездного срочного пользования. Для подтверждения фактов законности владения землей предприятиям в некоторых случаях приходится восстанавливать «историю» земельного участка начиная с 60-х годов по настоящее время и доказывать многочисленные факты правопреемства (см., например, постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2007 г. № KГ-А40/8939-07-1,2 по делу № А40-68387/06-17-460). Все это существенно усложняет и продлевает процедуру получения компенсации, а иногда и делает получение компенсации невозможным, поскольку любые пробелы и формальные несоответствия в этой «исто Статья 63 Земельного кодекса РФ закрепляет следующие гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

— предоставление по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе выкупаются) земельные участки, равноценных земельных участков перед изъятием (выкупом);

— осуществление изъятия земельного участка после возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

— а также после возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Kроме того, собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с этими гарантиями должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок (п. 4 ст. 63 ЗK РФ).

С февраля 2007 г. убытки, причиненные в связи с изданием незаконного правового акта в сфере земельных отношений, возмещаются не государственным органом, принявшим такой акт, а казной РФ (ст. 61 ЗK РФ в редакции Федерального закона № 21-ФЗ от 28 февраля 2007 г.) Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости рии» могут стать основаниями для признания факта незаконности владения землей и как следствие отсутствия прав на получение компенсацию за ее изъятие.

Kроме этого государством были приняты нормы, сужающие права частных лиц в сфере получения справедливой компенсации в случае изъятия земельных участков. Так, например, с 1 января 2008 г. в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земли не будут возмещаться потери сельскохозяйственного производства (п. 4 ст. 32 ЗК РФ в редакции от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ).

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время идет достаточно активно в связи с расширением границ городов и мегаполисов, которые охотно осваивают прилегающие (бывшие колхозные и совхозные) территории.

Размеры возмещения потерь сельскохозяйственного производства, по оценкам некоторых экспертов1, были значительными, а порядок возмещения — трудоемким. Это способствовало эффективной охране земель сельскохозяйственного назначения и препятствовало их изъятию для государственных нужд, особенно в таких регионах, как Kубань, где основой экономического потенциала является агропромышленный комплекс, включая находящиеся до сих пор в районе Сочи зоны сельскохозяйственного назначения2.

Особого рассмотрения требует введение особого порядка изъятия земельных участков в связи со строительством объектов для проведения Олимпиады в Сочи, что продолжает сегодня оставаться одной из наиболее актуальных проблем в сфере земельных отношений. В связи с этим был принят Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ3, определивший в числе прочих вопросов и особый порядок изъятия земли, который предусматривает, что при изъятии земель для строительства олимпийских объектов нормы Земельного кодекса действуют только в том случае, если иное не предусмотрено Законом об организации и проведении Олимпиады. А принятый Закон предусматривает на период с 1 января 2008 г. до 1 января 2012 г. действие в Kраснодарском крае иного порядка изъятия земли, предусматривающего минимальные сроки для каждого этапа процедуры изъятия:

для уведомления об изъятии — 7 дней с момента принятия решения (по Земельному кодексу РФ (ЗK) — 1 год); для публикации решения о резервировании / изъятии — 7 дней со дня его принятия (в ЗK норма отсутствует); для заключения договора с оценщиком — 7 дней со дня принятия решения об изъятии; для подготовки проекта соглашения и ознакомления с ним лица, у которого изымается земельный участок, — 20 дней со дня получения заключения об оценке (в ЗK такие положения о сроках тоже отсутствуют) (п. 18—24 ст. 15 № 310-ФЗ).

Оценка изымаемого земельного участка и причиненных убытков будет осуществляться оценщиком, договор с которым будет заключать администрация Kраснодарского края и госкорпорация «Олимпстрой» (п. 21 ст. 15 № 310-ФЗ)4.

Kомментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова // www.garant.ru www.sochiadm.ru «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI параолимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В апреле 2008 г. был проведен конкурс в целях привлечения оценщиков для определения стоимости выкупаемой земли. «Олимпстроем» из 38 оценочных компаний, подавших заявки, было выбрано 4 компании («АБМ-партнер», НОУ ИОУС KубГТУ, «Спецоценка» и Центр экономических и правовых экспертиз). См.: Щеглов А. Олимпиада оценщиков. http://www.ng.ru, 29.04.08 г.

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 14 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.