WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 14 |

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости была осуществлена достаточно быстро, однако «количественные» результаты не обеспечили решения проблем сельского хозяйства и социальных проблем села.

Значимым явлением стал также практически нерегулируемый процесс весьма интенсивной концентрации сельскохозяйственных земель (бывших долей и т. д.) в руках новых «латифундистов», часто сопровождающийся переводом приобретенных (на далеких от рыночных условиях) земель в категорию земель поселений под дальнейшие инвестиционные проекты в сфере недвижимости и/или для перепродажи.

Уроки 90-х годов в сфере приватизации земель сельскохозяйственного назначения не получили должной оценки, и начиная с 2001 г. государство начало форсировать процесс передачи других категорий земель в частную собственность граждан и предприятий. Действуя по той же схеме — стремление к получению быстрых и высоких количественных показателей приватизации, — были предприняты неоднократные попытки «подстегнуть» процесс перевода земли и иной недвижимости в частную собственность предприятий и граждан путем ограничения сроков передачи земли в частную собственность предприятий1, приватизации квартир гражданами2, а также создания все новых и новых условий для передачи земли в собственность. Тем не менее к 2007 г. доля земель, находящихся в частной собственности юридических лиц, составила 0,4% всех российских земель, а в собственности граждан — 7,6% всех земель страны.

Факторы, препятствующие приобретению лицами прав собственности на землю, весьма многообразны и связаны с целым комплексом политических, экономических, социальных и административных причин. Применительно к отдельным категориям лиц более детально они будут рассмотрены ниже.

Теперь рассмотрим те из них, которые являются наиболее общими и имеют по сути системный характер.

Во-первых, это низкая ликвидность и низкая доходность использования значительной части земель, находящихся вне поселений, а также в небольших населенных пунктах.

Структура земельного фонда России по категориям земель по состоянию на 1 января 2007 г. отражена на рис. 16.1.

По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), 82% кадастровой (рыночной) стоимости земель в России приходятся на земли поселений, занимающих не более 1,9% территории страны3, т. е. 18% рыночной стоимости всех земель приходится на 98,1% территории страны.

Причинами такой низкой стоимости земли являются изобилие этого ресурса при низком спросе, бедность населения, неразвитость кредитной системы, отсут Первоначальный срок — до 1 января 2004 г. — был продлен до 1 января 2006 г., потом до 1 января 2008 г., затем до 1 января 2010 г. Сейчас к ограничению срока добавилось и введение с 1 января 2011 г. штрафа за нарушение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем «сроков и порядка переоформления» — от 20 до 100 тыс. руб. Начиная с 2007 г. помимо этого были установлены и стимулирующие активность покупателей цены приобретения земли у государства (см.: федеральные законы от 27 декабря 2005 г. № 192-ФЗ «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”»).

В настоящее время срок окончания бесплатной приватизации квартир установлен до 1 марта 2010 г. (см.: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (в ред. от 30 июня 2006 г.)).

http://realty.rbc.ru/regions/news.shtml/url=2006/04/10/4303841@region=msk 576 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Земли сельскохо зяйственного назначения 23% Земли лесного фонда 65% Земли водного фонда 2% Земли Земли особо запаса охраняемых 6% территорий и объектов 2% Земли Земли промыш поселений 1% ленности и иного специального назначения 1% Рис. 16.1. Структура земельного фонда Российской Федерации (на 1 января 2007 г.)ствие газо- и электроснабжения, дорог, социальной инфраструктуры и т. п., развитого цивилизованного рынка земли. В конце 2006 г. в российское законодательство были внесены изменения, которые разрешают муниципалитетам использовать земельные участки для привлечения кредитов с целью инженерного обустройства под жилищное строительство. Однако, по словам представителя Алтайского края, зачастую земля оценивается в меньшую стоимость, чем стоимость инженерной инфраструктуры, для строительства которой берется кредит2.

Во-вторых, недостаток финансовых средств для покупки земельных участков у значительного круга лиц и отсутствие возможностей для их привлечения в кредитных учреждениях.

Это в большей части касается мелких и средних компаний3 и физических лиц.

С формальной точки зрения земельный рынок можно считать состоявшимся: начиная с 2004 г. в России ежегодно регистрируется более 4 млн сделок с земельными участками и наблюдается тенденция к росту. Так, в 2004 г. было зарегистри Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика // www.land-in.ru. Графические данные приведены по материалам доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году».

Указанная структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельного фонда Российской Федерации может отличаться от приведенной в ту или иную сторону в силу неполноты как кадастрового учета, так и законодательных новаций, допускающих, к примеру, существование лесов и вне земель, отнесенных к категории лесного фонда (Лесной кодекс РФ).

Медведев призвал развивать систему кредитования под залог земли // www.realestate.ru, 18.04.07 г.

Недостаток оборотных средств, несмотря на постепенное снижение значимости этого фактора, продолжает оставаться значительным. По итогам 2007 г. он являлся препятствием для увеличения выпуска 33% российских предприятий. Подробнее см.: Помехи росту промышленного производства // Российская экономика в 2007 г. Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2008. С. 274.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости ровано 4385 тыс. сделок, а в 2006 г. — 4545 тыс.1 Однако при этом отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту в стране в 2006 г. не превышало 4%, тогда как в экономике развитых стран это соотношение приближается к 100%. Указанный уровень капитализации не позволяет активно привлекать инвестиции в данную сферу и совершенно недостаточен для России, обладающей огромными земельными ресурсами2.

В-третьих, это недоверие к государству и негативные ожидания, связанные с незащищенностью прав собственности и происшедшим перераспределением активов ЮKОСа, «Руснефти», уголовным преследованием собственников компаний (помимо названных, например, ТНK—BP). Этот фактор является значимым для наиболее крупных компаний, а также обеспеченных граждан России, стремящихся в связи с этим к инвестированию в России в минимально необходимое число активов, либо инвестированию средств в высоколиквидные активы с целью их последующей продажи, либо обеспечению на политическом уровне их неприкосновенности. K числу высоколиквидных в земельной сфере относится 1,9% всех российских земель (в основном это земли крупных населенных пунктов). Это и есть тот объем земельного рынка, который без существенных изменений в государственной земельной политике может сформироваться самостоятельно.

В-четвертых, отсутствие в России массовой практики кредитования под залог земли, существенно снижающее инвестиционную привлекательность земельных ресурсов. Первый кредит под залог земли для развития крестьянско-фермерских хозяйств был выдан «Россельхозбанком» в апреле 2002 г.3 Практика показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии:

— нормативно-правового поля (собственность на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

— земельной кадастровой системы (учет земельных участков, оценка земли, регистрация прав на землю, сервитуты и ограничения использования земли);

— кредитной системы (земельные и коммерческие банки, кредитные организации и учреждения);

— системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная инспекция);

— системы оказания консалтинговых услуг участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных и др.)4.

В России система кадастрового учета находится на этапе формирования, институты ограничения прав на землю (резервирования, сервитуты) только начинают получать развернутую правовую регламентацию и цивилизованное практическое воплощение; кредитная система недостаточно развита, кроме того, она См. здесь и далее: Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика // www.land-in.ru См. здесь и далее: «Реформирование земельных и имущественных отношений II», ТАСИС, 2006 г. С. 9 http://www.landmarket.ru В Самарской области впервые в России выдан кредит под залог земли // www.agropoisk.ru Подробнее см.: Лойко П.Ф. K проблеме создания инфраструктуры ипотечного кредитования под залог земли // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 4 // dpr.ru 578 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики испытывает дефицит средств в условиях мирового финансового кризиса. Земельных бирж и оборота ценных земельных бумаг нет. Поэтому рассчитывать в среднесрочной перспективе на коренное изменение ситуации не приходится.

В-пятых, системная коррупция на всех уровнях власти. Это проявляется в таких формах, как выделение наиболее доходных земельных участков контролируемым государственными чиновниками компаниям и аффилированным лицам, проведение аукционов и конкурсов с ограниченным числом участников и нарушением прав иных лиц, необходимость коррупционных выплат для получения разрешительной документации на строительство и решения иных вопросов, касающихся использования земельного участка и приобретения прав на него, и др.

В-шестых, низкий уровень организации и управления процессами межевания, проведения землеустроительных работ, инвентаризации зданий, их длительность и высокая стоимость, обусловленные монополией на эти виды услуг.

Фактически решение перечисленных задач, без которых преобразование земельных отношений невозможно, напрямую зависит от решения целого круга экономических, политических и управленческих проблем, связанных с дальнейшим развитием кредитной системы и инфраструктуры российских территорий, обеспечением неприкосновенности прав собственности, правовым регулированием вопросов, связанных с приобретением прав, использованием и налогообложением недвижимости, а также созданием эффективно работающих систем, обеспечивающих защиту прав и использование земель.

Стратегия быстрой, форсированной «одним прыжком» передачи прав собственности в условиях неопределенности прав федеральных и муниципальных властей на землю, несформированной системы учета прав на землю, низкой ликвидности большей части российских земель, отсутствия системы кредитования под залог недвижимости, а также широкого слоя предпринимателей и конкуренции не позволит обрести земельным активам наиболее эффективных собственников. Обратной стороной реализации такой стратегии вполне могут стать высокая концентрация земельной собственности и рост разрыва доходов различных социальных групп населения.

В то же время создание базовых условий, гарантирующих права собственников и необходимых для оборота земельной собственности, развитие соответствующих институтов наряду с постепенным перераспределением прав государственной собственности в частную способны в случае постоянного мониторинга и коррекции в регулировании процесса обеспечить более осмысленный переход от государственной монополии к частной собственности в естественном режиме и с соответствующей текущим возможностям скоростью.

Для реализации такой стратегии необходимо отталкиваться от существующей сегодня ситуации в земельной сфере и управлять процессом как формирования институциональных условий, так и происходящих изменений и практики применения новых правовых норм в отличие от нацеленности на результат, определенный количественными показателями. При таком подходе количественные показатели числа собственников будут являться индикаторами эффективности либо неэффективности реализуемой государством политики в сфере развития социальной инфраструктуры российских территорий, обеспечения защиты прав собственности, формирования необходимых земельной сфере институтов и их деятельности, уровня развития муниципального управления, борьбы с коррупцией.

Важнейшей частью земельной реформы является приобретение земли в собственность под промышленными, транспортными, энергетическими и иными несельГлава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости скохозяйственными предприятиями. Достаточно упомянуть тот факт, что с земель промышленности и иного специального назначения, занимающих менее 1% территории страны, поступает более 90% всех собираемых земельных платежей. На протяжении долгого времени ключевой проблемой в этой сфере являлась высокая выкупная цена земли.

С принятием Земельного кодекса в 2001 г. было отменено право бессрочного пользования землей для всех приватизированных и частных предприятий. Эта новация стала основной наряду с переходом на права собственности (через выкуп) или аренду. Выкупная цена земельных участков определялась в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (в многочисленных последующих редакциях). Она устанавливалась кратно ставке земельного налога в зависимости от численности населения в поселениях, которые разделены на три группы (свыше 3 млн человек, от 0,5 до 3 млн человек и менее 0,5 млн человек). Внутри установленных границ ставка выкупной цены определялась субъектом РФ самостоятельно, а до этого момента применялась соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 14 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.