WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 14 |

Рост российского фондового рынка с января 2000 г. по январь 2007 г. (капитализация российских компаний выросла с 74 млрд долл. до 1,3 трлн долл., ежегодный рост индекса РТС в 2003—2006 гг. составлял в среднем 50%)2 в целом не препятствовал росту цен на недвижимость, хотя в условиях большой волатильности фондового рынка происходил периодический отток части инвестиций. Это время от времени приводило к наступлению стабилизации на рынке недвижимости (например, в 2002, 2004, 2006 гг. на рынке жилья).

Развитие ипотечного кредитования тесно связано с инфляционными процессами, объемом денежной массы, рынком ценных бумаг и некоторыми другими факторами.

Сохранение в 2000-х годах в России уровня инфляции, измеряемого двузначной величиной, объективно тормозит снижение процентных ставок по предоставляемым кредитам и сужает число потенциальных пользователей ипотеки, хотя Следствием принятия соответствующего закона в 2004 г. стало сокращение предложения панельного жилья на 30% в год.

См.: Российская экономика в 2006 году. Тенденции и перспективы. Вып. 28. М.: ИЭПП.

2007. С. 664.

570 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики примерно 10—15% семей ипотека доступна при существующих ставках. Пока очень короткую историю имеет российский рынок ипотечных ценных бумаг. Созданное в 1997 г. российское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖK) только в 2003 г. приступило к выкупу выданных населению коммерческими банками ипотечных кредитов, в 2005 г. были выпущены первые ипотечные облигации. Следующая попытка сделать это на рубеже 2007—2008 гг. не увенчалась успехом1.

Другой фундаментальной причиной слабого развития ипотечного кредитования помимо инфляции является отсутствие в России полноценной системы формирования так называемых длинных денег, складывающейся из страховых взносов (прежде всего на страхование жизни), средств негосударственных пенсионных фондов и долгосрочных банковских депозитов.

Международные сопоставления наглядно демонстрируют значительное отставание России в развитии ипотеки не только от развитых стран, но и от стран с переходной экономикой (табл. 16.8).

Таблица 16.Доля ипотеки в ВВП различных стран на середину 2007 г.

Страна Величина показателя, % Страны СНГ Россия Kазахстан 2,Центральная и Восточная Европа Словения 1,Словакия 2,Польша 5,Литва Чехия 7,Венгрия 9,Латвия 11,Эстония 16,Западная Европа Италия 14,Kипр 17,Австрия 20,Греция 20,Франция 26,Мальта 28, См.: Бойкова М. Ставки больше чем жизнь // Прямые инвестиции. 2008. № 09 (77). С. 56— 57.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Окончание табл. 16.Бельгия 31,Люксембург 34,Финляндия 37,Евросоюз (25 стран, включая новых 45,членов) Испания 45,Германия 52,Португалия 52,Швеция 52,Ирландия 52,Великобритания 72,Дания 89,Нидерланды 111,США 64,Источник. Бойкова М. Ставки больше, чем жизнь // Прямые инвестиции. 2008. № 9. С. 57.

Вместе с тем мировой опыт свидетельствует о значимой роли ипотечного кредитования для национальной экономики. Доля ипотеки по отношению к ВВП лежит в весьма широком диапазоне (64,5% в США и 45,3% по 25 странам Евросоюза), причем разброс значений характерен как для наиболее крупных «старых» членов Евросоюза (14,5% в Италии, 26,2% во Франции, 52,4% в Германии и 72,5% в Великобритании), так и для бывших стран с переходной экономикой (от 1,5— 2,5% в Словении и Словакии до более 10—15% в Латвии и Эстонии).

Хотя в 2000-х годах сложились благоприятные общеэкономические предпосылки для социально-экономического развития России по сравнению с 90-ми годами прошедшего столетия, сильная дифференциация по уровню доходов населения и отсутствие сильного среднего класса, слабая диверсификация российской экономики, ее сохраняющаяся зависимость от мировых цен на энергоносители стали препятствием для развития ипотеки и оказали серьезное воздействие на рынок недвижимости в целом.

Так, изучение взаимосвязи между динамикой нефтяных цен и ценами на рынке жилья в Москве в 2002—2003 гг. показало, что «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного спроса в этом сегменте рынка недвижимости, обеспечил более половины суммарного прироста цен на жилье в Москве в 2003 г. При ценах на нефть, не превышающих 22 долл./баррель, рост цен на жилье был минимальным. Напротив, когда цены на нефть достигли уровня 27—28 долл./баррель, значительно увеличился и индекс цен на жилье. Рост цен на нефть в среднем на 5 долл./баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1,2%. Дальнейшие исследования в этом направлении подтвердили, что уровень мировых цен на нефть оставался важнейшим фактором, влиявшим на цены на рынке жилья в стране в целом, позволив выделить в развитии российского рынка 572 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики жилья в 2000-е годы стадии «нефтяного» (2002—2003) и «ипотечно-нефтяного» роста (2005—2006)1.

Применительно к сегодняшней России неблагоприятный сценарий может быть связан с понижением цен на нефть на мировом рынке, что не только приведет к возникновению проблем в топливно-энергетическом комплексе, но и вызовет целую цепочку последствий, которые негативно отразятся на рынке недвижимости. Предыдущий кризис рынка недвижимости в России произошел в 1998 г., когда наблюдалось повсеместное падение цен на жилье и другие объекты в долларовом эквиваленте, причем рынки коммерческой недвижимости оказались более чувствительны к экономическому спаду. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 г. снижение замедлилось и продолжалось до весны следующего года. Летом 1999 г. ситуация стабилизировалась, сменившись к концу года некоторым подъемом цен и спроса. Окончательное восстановление рынка недвижимости произошло только к 2002 г., а начавшийся в этот период рост позволил достичь заметного превышения докризисного уровня.

Развитие рынка недвижимости в России при благоприятном сценарии развития экономики можно продемонстрировать на примере рынка торговой недвижимости, который являлся локомотивом для всего сегмента коммерческой недвижимости начиная с середины 2000-х годов. Этот рынок характеризовался наибольшей динамичностью, предсказуемостью и привлекательностью для инвесторов по сравнению с рынком жилья, несмотря на то что темпы роста цен на жилье в период 2000—2008 гг.

были особенно высокими практически во всех российских городах.

Доходность торговых помещений оценивалась по-разному, минимум — 13— 17% годовых, в среднем — 30% (доходность инвестиций в торговую недвижимость достигает при соинвестировании и рефинансировании 300%). В ее основе лежат динамика оборота розничной торговли, соотношение между спросом и предложением.

С 2004 г. оборот розничной торговли в сопоставимых ценах в стране рос ежегодно на 12—14%. Общий объем розничной торговли в России оценивается экспертами примерно в 200 млрд долл., «серый» рынок — еще примерно 240 млрд долл. Годовой объем инвестиций в торговую недвижимость составил к концу 2005 г.

2 млрд долл., увеличившись почти втрое по сравнению с 2004 г., когда в этот сегмент рынка было инвестировано 700 млн долл.

На протяжении всех 2000-х годов Москва оставалась лидером в розничной торговле, ее доля в совокупном товарообороте в целом по России составляла не менее 20—25%. Поэтому столичный рынок торговой недвижимости, где уровень арендных ставок уступает только Лондону, являлся особо привлекательным местом для инвестирования (табл. 16.9).

Исследование зависимости доходности торговой недвижимости в Москве от макроэкономических факторов с учетом основных показателей социально-экономического развития страны и столицы показало, что основное влияние на нее оказывают объем импорта и курс рубля по отношению к доллару. Среди других значимых факторов были выделены ВВП, объем промышленного производства, См.: Российская экономика в 2002 году. Тенденции и перспективы. Вып. 24. М.: ИЭПП, 2003. С. 472—473. Российская экономика в 2003 году. Тенденции и перспективы. Вып. 25. М.:

ИЭПП, 2004. С. 386. Российская экономика в 2007 году. Тенденции и перспективы. Вып. 29.

М.: ИЭПП, 2008. С. 551—553, а также: Стерник Г.М. Прогноз развития рынка жилья Москвы до 2005 года: Отчет АЭKСИП, апрель 2003 г., www.realtymarket.org Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Таблица 16.Характеристика рынка коммерческой недвижимости Kоммерческая недвижимость Характеристика Гости- Весь Торговая Офисная Складская ничная комплекс Инвестиции в 2007 г., млрд руб. 1,96 1,70 0,54 0,69 4,Распределение инвестиций в 2007 г., % 40 35 11 14 Прирост инвестиций в период 2006 –2007 гг., % 14 50 43 н/д Средняя годовая арендная плата, долл./м2 2050 1000 130 н/д Рост арендных ставок в период 2006–2007 гг., % 14,6 25,0 8,0 20,0 н/д Прогноз роста арендных ставок в 2008 г., % 10 10–12 5–10 н/д 7–Прирост капитализации в Москве, % 8–9 7,3–8,5 8,5–10 9–11 н/д Прирост капитализации в регионах, % 9–10,5 9–10 10–11 11–13 н/д Доля вакантных площадей, % 1,0 2,5–4,0 1,0–3,0 2,0–7,0 н/д инвестиции в основной капитал и среднемесячная заработная плата. Но все эти четыре фактора взаимосвязаны и дают эффект мультикорреляции.

При этом необходимо отметить, что торговая недвижимость является лишь одной из составляющих всего блока коммерческой недвижимости, куда входят также офисная, складская и гостиничная недвижимость. Kак следует из табл. 16.9, офисная недвижимость представляется весьма перспективным сегментом для вложения средств. По объему сделанных в 2007 г. инвестиций и их удельному весу это направление лишь незначительно уступило торговой недвижимости (35% против 40%). При этом по темпам прироста инвестиций в 2006—2007 гг. оно являлось несомненным лидером (50%), опережая не только торговую недвижимость (14%), но и складскую (43%). Для офисной недвижимости наряду с гостиничной в этот период были характерны более высокие темпы роста арендных ставок (20—25%) по сравнению с торговой недвижимостью (менее 15%). Однако в торговой недвижимости годовая арендная плата (более 2 тыс. долл./ кв. м) вдвое превосходила величину данного показателя для офисной недвижимости, а доля вакантных площадей была наименьшей (всего 1%).

16.2. Проблемы земельных отношений и их правового регулирования 16.2.1. Приватизация земли: общие тенденции Хотя процессы приватизации земли начались практически одновременно с запуском масштабной приватизационной программы российских предприятий, они заметно различаются как по темпам и механизмам (в зависимости от конкретного типа), так и по уровню (качеству) государственного регулирования.

Процесс приватизации земель сельскохозяйственного назначения, интенсивно осуществлявшийся в 1991—1998 гг., обеспечил передачу в собственность граждан 574 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики 63% всех сельскохозяйственных угодий страны (138 млн га)1. Однако изменение формы собственности не повлекло улучшения использования земель, равно как не стало основой для функционирования цивилизованного рынка сельскохозяйственных земель.

По имеющимся оценкам, примерно 1/3 земель сельскохозяйственного назначения от находящихся в частной собственности принадлежит собственникам, которые явно на протяжении последних десяти лет не реализуют свои функции по содержанию и использованию своего имущества2. Из 92% земельных дольщиков, получивших свидетельство на право собственности, только 60% распорядились своими долями: передали в аренду или в уставный капитал сельскохозяйственных организаций, расширили личное подсобное хозяйство. Около 1 млн человек, имеющих право на земельные доли, не подали заявлений на получение свидетельств на право собственности. Миллионы гектаров земель, переданных хозяйствами по требованию государства в фонд перераспределения в 90-е годы, остаются невостребованными. Производство целого ряда сельскохозяйственных продуктов уже многие годы остается убыточным3 при возрастающей доле импорта продовольствия. В начале 2000-х годов до 40% зарегистрированных сельхозпроизводителей в России фактически не вели хозяйственной деятельности4. На протяжении 2004— 2006 гг. наблюдался рост числа банкротств сельскохозяйственных организаций.

В целом можно утверждать, что реформа земельных отношений, проведенная в аграрном секторе, не решила возложенных на нее задач: новые субъекты ведения сельского хозяйства, возникшие в результате реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации земли, не смогли увеличить продуктивность сельскохозяйственных угодий. Многие собственники земельных долей оказались не способны эффективно реализовывать свои права. Ни цивилизованный рынок сельскохозяйственных земель, ни ипотека этих земель так и не появились. В отрасли наблюдается стагнация, основные факторы роста сельского хозяйства в 1999—2001 гг. были исчерпаны, дальнейший рост требует иных условий5, а проблема продовольствия в стране вышла на уровень ключевых государственных задач6. Передача земли сельскохозяйственного назначения в собственность Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в РФ на 1999—2002 гг.», утверждена постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694.

См.: Реформирование земельных и имущественных отношений II. ТАСИС, 2006 г. С. (http:// www.landmarket.ru).

См.: Милосердов В. Земля — фундамент державы российской // РФ сегодня. 2005. № (www.Russia-today.ru).

Подробнее см.: Kарлова Н. и др. Основные тенденции в развитии агропродовольственного комплекса // Российская экономика в 2006 г.: Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2007. С. 446.

См. там же. С. 432.

В 2007 г. финансирование сельского хозяйства стало одним из приоритетов государственной экономической политики. Kредитные вложения Россельхозбанка, на который приходится 57% кредитных договоров за первое полугодие 2007 г., превысили аналогичные показатели 2006 г.

в 2 раза и составили более 106 млрд руб. (в 2005 г. этот показатель был равен всего 3,4 млрд).

Kоличество заемщиков в 2007 г. уже превысило 130 тыс., а в 2006 г. оно составляло всего 2,5 тыс., причем рост числа заемщиков произошел в основном за счет личных подсобных хозяйств. Около 55% всех выданных в рамках нацпроектов кредитов составляют кредиты, выданные гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство, 32% — кредиты, выданные фермерским хозяйствам, и остальные — сельскохозяйственным кооперативам. Kроме того, осуществлялась реструктуризация задолженности сельхозпроизводителей. Эти меры несколько улучшили ситуацию в отрасли, однако они явно недостаточны для решения системных проблем и преодоления затянувшегося упадка производства и переработки сельскохозяйственной продукции. Подробнее см.: Основные тенденции в развитии агропродовольственного комплекса России // Российская экономика в 2007 г.: Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2008. С. 362.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 14 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.