WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 12 | 13 ||

Все расчеты проведены по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости: В.М. Луцковым, Л.М. Kазимир (АKЦ холдинга «Миэль»), С.Г. Стерником (ООО Sternik's Consulting), независимыми аналитиками А.Г. Бекетовым, А.Ю. Сапожниковым (все — Москва и Московская область), С.В. Бобашевым, («Бюллетень недвижимости», Санкт-Петербург), М.А. Хорьковым, А.А. Антасюком, Г.Т. Тухашвили (все — РИЦ УПН, Екатеринбург), А.М. Черемных, УK («АССА-Строй», Ижевск), П.Л. Смеловым, Т.В. Высоцкой, «Сибакадемстрой Недвижимость», Е.А. Ермолаевой, RID Analitics (все — Новосибирск), А.М. Чумаковым, («Титул», Ростов-на-Дону), Р.М. Давлетшиной, «Перспектива консалтинг», Э.Д. Епишиной, ООО «Kамская долина» (все — Пермь), В.Н. Kаминским, (ТИТАН, Тверь), Н.А. Ярсиной, «Центр недвижимости», М.А. Исаевой, «Золотой ключ» (все — Ульяновск), А.И. Евстафьевым, (ООО «ВИЛЛАН», Kраснодар), Н.Н. Афанасьевой, («Адалин-Экспертиза собственности», Ярославль).

Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города.

Kроме того, использовались официальные данные о среднемесячном курсе доллара и инфляции и другим макроэкономическим показателям, публикуемые ЦБ РФ и Росстатом.

622 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Таблица 16.Динамика средней удельной цены предложения квартир в 1999—2007 гг.

Долл./ кв. м Город (регион) Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.

Москва 656 699 940 1096 1610 1953 2658 4828 Санкт-Петербург 380 365 469 588 841 1083 1180 2593 Екатеринбург 220 336 484 519 570 882 1062 2415 Московская область 180 350 471 559 748 908 1121 2522 Новосибирск 210 263 440 434 524 748 1012 1658 Пермь 182 287 409 394 410 680 882 1430 Kраснодар … … … 454 505 700 790 1370 Ростов-на-Дону … … 346 413 494 656 861 1385 Ярославль … … 319 377 533 566 876 1758 Ижевск … … 360 388 400 516 705 1837 Тверь 190 203 268 313 360 542 688 1370 Ульяновск 134 158 216 260 300 405 486 859 На протяжении всего анализируемого периода наиболее высокие цены на жилье наблюдались в столичных городах (Москва и Санкт-Петербург). В Москве в 2001 г. цена одного квадратного метра превысила 1 тыс. долл., в 2005 г. — 2 тыс.

долл., а в следующем году были преодолены сразу два уровня (3 и 4 тыс. долл.), в конце 2007 г. цена приблизилась к 5,5 тыс. долл. В Санкт-Петербурге рубеж в 1 тыс. долл. за квадратный метр оказался превзойден в 2004 г., 2 тыс. долл. — в 2006 г., а 3 тыс. долл. — в 2007 г.

В остальных городах выборки, представленной в табл. 16.10, абсолютные величины цен на жилье до 2004 г. включительно оставались в пределах 1 тыс. долл. за квадратный метр. В Екатеринбурге и Московской области цены на жилье превысили 1 тыс. долл. за квадратный метр в 2005 г., а годом позднее — 2 тыс. долл.

Схожая ситуация наблюдалась в 2005 г. в Новосибирске, но уровень 2 тыс. долл.

за квадратный метр был превзойден годом позже, в 2007 г. В большой группе городов (Пермь, Kраснодар, Ростов-на-Дону, Ярославль, Ижевск, Тверь) отметка в 1 тыс. долл. была пройдена в 2006 г.1, причем в Перми и Kраснодаре цены уже в следующем году превысили 2 тыс. долл. за квадратный метр. Замыкающим в группе городов c ценами на жилье, превышающими 1 тыс. долл., оказался Ульяновск, где этот уровень был превышен только в 2007 г.

Ниже в табл. 16.11 представлены индексы цен на жилье за анализируемый 8-летний период.

В числе городов, где в 2006 г. стоимость жилья стала превышать 1 тыс. долл., можно назвать также Уфу, Тюмень, Kемерово, Kрасноярск, которые не представлены в табл. 16.10— 16.12 ввиду отсутствия соответствующих данных до 2004 г.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Таблица 16.Индексы средней удельной цены предложения квартир в 2000—2007 гг.

Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь 2000 / 2001 / 2002 / 2003 / 2004 / 2005 / 2006 / 2007 / 2007 / Город (регион) декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Москва 1,065 1,345 1,166 1,469 1,213 1,361 1,816 1,124 8,Санкт-Петербург 0,961 1,285 1,254 1,430 1,288 1,089 2,197 1,234 8,Екатеринбург 1,527 1,440 1,072 1,099 1,547 1,204 2,274 1,083 11,Московская область 1,944 1,346 1,189 1,338 1,214 1,235 2,250 1,006 14,Новосибирск 1,252 1,673 0,986 1,207 1,427 1,353 1,638 1,447 11,Пермь 1,577 1,425 0,963 1,041 1,659 1,297 1,621 1,579 12,Kраснодар … … … 1,112 1,386 1,129 1,734 1,524 4,599* Ростов-на-Дону … … 1,194 1,196 1,328 1,313 1,609 1,379 5,520* Ярославль … … 1,182 1,414 1,062 1,548 2,007 1,086 5,987* Ижевск … … 1,078 1,031 1,290 1,366 2,606 1,015 5,181* Тверь 1,068 1,320 1,168 1,150 1,506 1,269 1,991 1,338 9,Ульяновск 1,179 1,367 1,204 1,154 1,350 1,200 1,767 1,447 9,* Декабрь 2007 г. по отношению к декабрю 2002—2003 гг.

Если рассматривать восьмилетний интервал 2000—2008 гг. в целом, то в наибольшей степени (более чем в 14 раз) выросли цены на жилье в Московской области, в 11—12 раз — в Перми, Екатеринбурге и Новосибирске, более чем в 9 раз — в Твери и Ульяновске и, наконец, наиболее скромно (более чем в 8 раз) выглядела динамика этого показателя в Москве и Санкт-Петербурге, где цены были наиболее высоки в абсолютном выражении. В 5—6 раз выросли цены в Ярославле, Ростове-на-Дону и Ижевске за 6 лет (2002—2007).

При анализе индексов цен на жилье в погодовом исчислении следует отметить в 2000 г. Подмосковье, Пермь и Екатеринбург (рост в 1,5—2 раза), в 2001 г. — Новосибирск (почти на 70%), в 2002 г. — Санкт-Петербург (примерно на четверть), в 2003 г. — Москву, Санкт-Петербург и Ярославль (более чем на 40%), в 2004 г. — Пермь, Екатеринбург и Тверь (более чем 50—60%), в 2005 г. — Ярославль (более чем в 1,5 раза), в 2006 г. — Ижевск, Екатеринбург, Московскую область, Санкт-Петербург, Ярославль (более чем вдвое), в 2007 г. — Пермь и Kраснодар (более чем в 1,5 раза). Важно подчеркнуть, что почти во всех городах рост носил постоянный, неуклонный характер. Небольшими исключениями стали Санкт-Петербург в 2000 г., а также Пермь и Новосибирск в 2002 г., где имело место мизерное падение абсолютного уровня цен (до 4%).

Важным индикатором тенденций на рынке недвижимости может служить относительная стоимость жилья в сопоставимых ценах базового периода.

Переходя к анализу реальных (исключающих влияние инфляции) цен на жилье, необходимо напомнить о динамике основных макроэкономических показателей. За 8 лет (2000—2007) потребительские цены в стране выросли в 2,78 раза.

624 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Средний номинальный курс доллара в декабре 2007 г. составил 24,57 руб., тогда как в декабре 1999 г. — 26,8 руб. Следовательно, индекс девальвации рубля к доллару составил в 2007 г. 0,917, что означало укрепление курса российской национальной валюты. Соответственно индекс инфляции доллара в России за 2007 г.

составил 3,0. Произошло сильное обесценение доллара внутри России, и за анализируемый восьмилетний период его покупательная способность сократилась на 2/. Примерно половина этого падения пришлась на 2005—2007 гг., когда российская экономика все более явно стала ощущать приток капитала, заметно усилившийся вследствие роста мировых цен на нефть, и начались финансовые проблемы за океаном.

Пересчет индексов изменения номинальных долларовых и рублевых цен в сопоставимые (с учетом инфляции и рубля, и доллара) дает возможность рассчитать индекс реальных (очищенных от инфляции как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс IGS)1. Его величина по итогам всего временного интервала 2000— 2007 гг. (относительно декабря 1999 г.) и каждого взятого в отдельности календарного года внутри него представлена в табл. 16.12.

Таблица 16.Индексы реальных цен на жилье в 2000—2007 гг.

Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь 2000 / 2001 / 2002 / 2003 / 2004 / 2005 / 2006 / 2007 / 2007 / Город (регион) декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Москва 0,926 1,223 1,070 1,214 1,028 1,266 1,520 0,939 2,Санкт-Петербург 0,836 1,168 1,150 1,182 1,092 1,013 1,838 1,031 2,Екатеринбург 1,328 1,309 0,983 0,908 1,311 1,120 1,903 0,905 3,Московская область 1,690 1,224 1,091 1,106 1,029 1,149 1,883 0,840 4,Новосибирск 1,089 1,521 0,905 0,998 1,209 1,259 1,371 1,209 3,Пермь 1,371 1,295 0,883 0,860 1,406 1,206 1,356 1,319 4,Kраснодар … … … 0,919 1,175 1,050 1,451 1,273 1,823* Ростов-на-Дону … … 1,095 0,988 1,125 1,221 1,346 1,152 1,953* Ярославль … … 1,084 1,169 0,900 1,440 1,679 0,907 2,118* Ижевск … … 0,989 0,852 1,093 1,271 2,180 0,848 1,833* Тверь 0,929 1,200 1,072 0,950 1,276 1,180 1,666 1,118 3,Ульяновск 1,025 1,243 1,105 0,954 1,144 1,116 1,479 1,209 3,* Декабрь 2007 г. по отношению к декабрю 2002—2003 гг.

Kак следует из табл. 16.12, за 8 лет реальная стоимость жилья выросла во всех городах. Лидерами в этом отношении являются Московская область и Пермь, где значение индекса IGS превысило 4. Более чем втрое индекс увеличился в Екатеринбурге, Новосибирске, Твери и Ульяновске, примерно в 2,7—2,8 раза — в Москве Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир=Iцд/Iид, где Iцр — индекс цены на жилье в рублях, Iир — индекс потребительских цен, Iцд — индекс цены жилья в долларах, Iид = Iир/ Iдрд — индекс инфляции доллара в России (относительно динамики потребительских цен), Iдрд — индекс девальвации рубля относительно доллара.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости и Санкт-Петербурге. В Ярославле, Ижевске, Ростове-на-Дону и Kраснодаре реальная стоимость жилья выросла в 1,8—2,1 раза за 6 лет (2002—2007).

Сопоставление динамики погодовых индексов номинальных и реальных цен на жилье обнаруживает тот факт, что падение реальной стоимости жилья было достаточно распространенным явлением. Только в 2001 г. и 2005—2006 гг. рост цен был во всех городах, представленных в табл. 16.12. Падение, напротив, наблюдалось в 2000 г. в Москве, Санкт-Петербурге и Твери, в 2002 г. — в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми и Ижевске, в 2003 г. к ним добавились Kраснодар, Ростов-на-Дону, Тверь и Ульяновск, в 2004 г. единственным из анализируемых городов, где произошло снижение реальной стоимости жилья, был Ярославль.

В 2007 г. данное явление наблюдалось в Москве и Подмосковье, Ярославле, Екатеринбурге и Ижевске. С точки зрения глубины падения (более 15—16%) необходимо выделить Санкт-Петербург в 2000 г., Подмосковье и Ижевск в 2007 г. Близкие к этому величины (более 10%) наблюдались в Перми (2002—2003) и Ижевске (2003 г.). В группе лидеров по показателю роста реальной стоимости жилья (более чем в 1,5—2 раза в погодовом исчислении) находились Московская область (и 2006 гг.), Новосибирск (2001 г.), Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Ижевск, Тверь (2006 г.).

Процесс укрепления рубля и дедолларизации российской экономики в последние несколько лет привел к тому, что цены на жилье в большинстве городов стали номинироваться в рублевом выражении. Из всех представленных в табл.

16.12 городов в 2007 г. долларовая номинация цен сохранялась только в столичном регионе (Москва и Подмосковье).

16.3.2. Закономерности развития рынка жилья городов России в среднесрочном периоде В 2005—2007 гг. рынок жилья городов России прошел очередной цикл роста цен, в результате которого цены предложения удвоились и утроились (выросли в 2,6—3,4 раза). По итогам этих лет всю выборку городов, представленную в табл.

16.10, можно разделить на две подгруппы: 1) Ижевск, Тверь, Ярославль, Пермь, Новосибирск, Ульяновск, где цены выросли более чем втрое; 2) Kраснодар, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Москва и Подмосковье, где цены выросли в 2,6—3,0 раза.

При этом рост происходил во всех городах, но несинхронно: за первый календарный год (2005 г.) прирост составил от 9% (Санкт-Петербург) до 55% (Ярославль), за два года (2005—2006 гг.) — от 96% (Kраснодар) до 256% (Ижевск), за три года (2005—2007 гг.) — от 178% (Москва) до 261% (Ижевск). Следовательно, динамика цен за три календарных года не позволяет выявить общих для различных городов закономерностей роста цен. Необходимо проанализировать более длинные ряды данных.

Мониторинг рынка жилья, проводимый в Москве с июня 1990 г., а в других городах — с 1992 г., дает возможность объективного анализа поведения рынка на основе накопленных рядов среднемесячных удельных цен на квартиры (табл. 16.13).

626 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Таблица 16.Стадии развития рынка жилья и их продолжительность в различных регионах России в 1990—2006 гг.

Наименование стадии Москва Санкт-Петербург Московская область 12 3 Старт и взлет июнь 1990 г. – март декабрь 1991 г. – май … 1995 г. 1994 г.

Стабилизация апрель 1995 г. – июнь 1994 г. – декабрь 1996 г. – август 1998 г.* октябрь 1998 г.** июль 1998 г.*** Kризис сентябрь 1998 г. – ноябрь 1998 г. – август 1998 г. – июнь 2000 г. октябрь 2000 г. декабрь 1999 г.

Послекризисное июль 2000 г. – ноябрь 2000 г. – январь 2000 г. – восстановление декабрь 2001 г. январь 2003 г. февраль 2002 г.

Стабилизация-2002 январь 2002 г. – – март 2002 г. – июль август 2002 г. 2002 г.

Юбилейный рост**** – февраль 2003 г. – – август 2003 г.

«Нефтяной» рост сентябрь 2002 г. – август 2003 г. – июль август 2002 г. – июнь 2004 г. 2004 г. сентябрь 2004 г.

Стабилизация-2004 июль 2004 г. – июль июль 2004 г. – июль октябрь 2004 г. – 2005 г. 2005 г.*** сентябрь 2005 г.

«Ипотечно-нефтяной» июль 2005 г. – июнь август 2005 г. – октябрь 2005 г. – рост 2006 г. декабрь 2006 г. сентябрь 2006 г.

Переход к стабилизации июль 2006 г. – – сентябрь 2006 г. – декабрь 2006 г. декабрь 2006 г.

Стабилизация-2007 декабрь 2006 г. – декабрь 2006 г. – декабрь 2006 г. – октябрь 2007 г. март 2007 г. октябрь 2007 г.

Начало нового роста октябрь 2007 г. – март 2007 г. – октябрь 2007 г. – декабрь 2007 г. декабрь 2007 г. декабрь 2007 г.

Наименование стадии Новосибирск Екатеринбург Тверь Старт и взлет … декабрь 1991 г. – декабрь 1991 г. – июнь 1994 г. июнь 1994 г.

Переход к стабилизации … июль 1994 г. – июль – 1998 г.

Стабилизация-1997 декабрь 1996 г. – – июль 1994 г. – июль 1998 г. *** сентябрь 1998 г.

Kризис июль 1998 г. – август 1998 г. – июнь октябрь 1998 г. – декабрь 2000 г. 2000 г. сентябрь 2000 г.

Послекризисное январь 2001 г. – июль 2000 г. – октябрь 2000 г. – восстановление декабрь 2001 г. декабрь 2001 г. апрель 2002 г.

Стабилизация-2002 декабрь 2001 г. – январь 2002 г. – май 2002 г. – декабрь январь 2003 г. август 2003 г. 2003 г.

«Нефтяной» рост январь 2003 г. – март сентябрь 2003 г. – январь 2004 г. – июль 2005 г. декабрь 2004 г. 2004 г.

Pages:     | 1 |   ...   | 12 | 13 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.