WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 |

Земля должна передаваться предприятиям изначально на таких условиях, которые привлекут только эффективных собственников, иначе «раздача земель» сегодня обернется необходимостью их «собирания» спустя 10—15 лет. Если государство стремится к формированию рынка земли, то передача земли в собственность предприятий и предпринимателей должна определяться реальным спросом и принятием мер, направленных на его повышение, а не поставленными сверху задачами с количественными параметрами.

Государство должно осуществлять меры, направленные на то, чтобы:

— земельные ресурсы, находящиеся в собственности, могли быть использованы в качестве залогового инструмента;

— земли, находящиеся вне населенных пунктов и небольших поселений, становились более экономически привлекательными в связи с развитой социальной инфраструктурой (электро-, газо-, водоснабжением, наличием автодорог и т. п.);

— границы земельных участков были определены;

— права собственности и владения землей могли быть надлежащим образом оформлены государством;

— налоги в сфере недвижимости приняты до, а не после того, как появится широкий слой собственников.

Тем не менее нельзя не отметить и имеющиеся положительные тенденции — попытки поиска баланса интересов в вопросах выкупа земельных участков предприятий, стимулирование субъектов РФ к активизации процесса разграничения земель, введение аукционной системы предоставления участков для строительства, усиление надзора за соблюдением законодательства в этой сфере и некоторые другие.

В целях дальнейшего развития земельных отношений и рынка земли представляется необходимым принятие следующих мер:

— демонополизация рынка услуг по межеванию земель, формированию земельных участков и инвентаризации зданий и сооружений. Возможным вариантом решения проблемы высоких цен на переходный период могут являться введение максимально допустимого уровня цен на землеустроительные, ка618 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики дастровые, инвентаризационные услуги Минэкономразвития, а также активизация деятельности ФАС в сфере надзора за соблюдением установленных тарифов и проверки деятельности частных структур, действующих на рынке этих услуг;

— завершение процессов разграничения государственной собственности на землю и создание системы кадастрового учета. При этом обязательной является разработка и принятие в среднесрочной перспективе системы стимулирующих мер для регионов в целях активизации процесса разграничения государственной собственности на землю в отношении земель некрупных населенных пунктов и земель, находящихся вне поселений;

— в целях обеспечения возможностей выкупа земельных участков предприятиями по льготной цене необходимо обязать органы федеральной власти и органы власти субъектов РФ сформировать в кратчайшие сроки консолидированные списки приватизированных предприятий и принадлежащих им зданий, а также установить подзаконным нормативным актом ограниченный жесткими сроками механизм получения сведений о приватизации предприятий, данные о которых отсутствуют;

— для эффективного правоприменения новаций, связанных со снижением выкупной цены, немаловажен вопрос создания механизма реализации такого выкупа, он должен исключать получение земельного участка под предприятием с целью его последующей перепродажи, поскольку в этом случае основные премии от сниженной цены получат посредники, нередко являющиеся аффилированными с чиновниками структурами, а экономический эффект для государства будет мизерным. В настоящее время такого механизма нет;

— создание приемлемых условий и механизмов для выкупа земли средними и малыми предприятими. В качестве вариантов могут быть рассмотрены кредитование на длительный срок с низкой процентной ставкой, рассрочка выплаты стоимости выкупа, а также бесплатная передача земли для предприятий, развитие которых приоритетно для экономики страны (например, сельское хозяйство);

— в целях исключения злоупотреблений при установлении и снятии запрета на строительство и реконструкцию зданий в Москве и Санкт-Петербурге на федеральном уровне должны быть установлены основания наложения и снятия такого запрета, а также предусмотрена обязанность предоставления должностными лицами государственных органов копий вынесенных по этому поводу решений заинтересованным лицам и процедуры обжалования таких решений в суд;

— установление запрета на регистрацию прав собственности на землю без проведения межевания в рамках «дачной амнистии», так как такая регистрация в среднесрочной перспективе обусловит значительный рост споров и издержек собственников земельных участков и строений, связанных с неопределенностью границ владений, а также явится фактором, способствующим злоупотреблению правом. Одновременно с этим должен быть принят ряд мер для улучшения организации процесса оформления прав собственности на землю в рамках «дачной амнистии»: обеспечение подготовки необходимого числа специалистов в области межевания земли, финансирование увеличения их штата, оптимизация и достаточное финансирование процесса оформления земель в собственность физических лиц в рамках «дачной амнистии» в целях обслуживания большего количества обратившихся лиц, Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости сокращения сроков обмера земли и оформления документов, исключения злоупотреблений;

— законодательное закрепление прав граждан и юридических лиц на оспаривание кадастровой оценки земли с возможностью проведения ее независимой оценки. Размер кадастровой стоимости является определяющим и для выкупа земли, и для исчисления арендной платы, а в будущем он будет оказывать и существенное влияние на размер взимаемых налоговых платежей. При этом механизм проведения кадастровой оценки пока далек от совершенства (переоценка будет проводиться каждые 5 лет), нарушение прав собственников, землевладельцев и землепользователей уже имеет место, однако адекватных механизмов защиты своих прав они пока лишены. Введение возможности оспаривания стоимости земли является фактором, способствующим стабильности института собственности и защите прав собственников и владельцев земли. Вполне возможно, что такая мера потребует дальнейшего изменения правового регулирования института оценки в целях повышения ответственности оценщиков и исключения злоупотреблений в этой сфере;

— реализация на федеральном уровне системы мер по контролю за определением кадастровой стоимости земель в регионах;

— доработка введенного законодателем в июле 2007 г. порядка приобретения земельного участка в общую собственность и условий заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора, с тем чтобы права собственников части зданий, соседями которых являются арендаторы, не были нарушены.

Для вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения представляется необходимым принятие на федеральном уровне системы административных мер, в том числе законодательного характера, стимулирующих субъекты РФ к осуществлению активной деятельности по изъятию неиспользуемых сельскохозяйственных земель, оформлению прав собственности субъекта на такие земельные участки в целях последующей передачи их для использования в аренду, управление, собственность юридических или физических лиц, а также выделение достаточного финансирования для реализации указанных мер.

В целях обеспечения законности изъятия и резервирования земель, предотвращения злоупотреблений в сфере принятия правовых актов субъектами РФ и муниципальными органами по этим вопросам и их реализации представляется необходимым:

— законодательно закрепить обязанность органов государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципальных органов не менее чем за год публиковать в средствах массовой информации принятые решения и планы развития территорий, связанные с резервированием и изъятием земельных участков;

— в целях защиты прав собственников, землевладельцев и землепользователей ввести в законодательство (Земельный кодекс РФ) понятие «государственные и муниципальные нужды», исключающее его расширительное толкование, а также исключить в отношении изъятия земли правовые нормы об «иных обстоятельствах…» и «иных случаях, предусмотренных федеральным законом» (п. 3 ст. 49, пп. 7 п. 3 ст. 45, пп. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ);

— законодательно закрепить обязательное проведение публичных слушаний при передаче в собственность земельных участков под многоквартирными домами, а также активизировать деятельность органов прокуратуры в сфере надзора за 620 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики принятием органами местного самоуправления и поселений нормативных актов по проведению публичных слушаний, за проведением публичных слушаний в сфере землепользования и защиты прав граждан в этой сфере;

— отменить резервирование земли в целях размещения объектов капитального строительства (п. 2 ст. 70.1 ЗК РФ).

В целях создания конкурентной среды на строительном рынке, снижения уровня коррупции в сфере предоставления земельных участков для строительства, повышения качества построенных объектов представляется необходимым:

— изменение правовой регламентации порядка предоставления земельных участков для строительства в целях создания единой стройной системы правовых норм, предусматривающей обязательность проведения конкурсов и аукционов по предоставлению земельных участков для строительства во всех случаях;

— активизация деятельности ФАС, Счетной палаты РФ и органов прокуратуры в сфере проверки и соблюдения законности при проведении таких конкурсов;

— внесение в Земельный кодекс РФ нормы, предусматривающей возможность обжалования заинтересованными гражданами и предприятиями акта о выборе и решения о предоставлении земельного участка для строительства в случае нарушения таким решением градостроительных, экологических и санитарных норм. Такой механизм хотя бы частично позволит защитить права собственников и сузить число коррупционных и необоснованных решений о предоставлении земельных участков для строительства.

16.3. Российский рынок жилья На рубеже 1990-х и 2000-х годов состояние российского рынка жилья, начавшего формироваться еще в самом начале 90-х годов, определялось факторами, связанными с преодолением последствий кризиса 1998 г.

1998 год занял особое место в новейшей истории российского рынка недвижимости. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости, главная особенность этого года состояла в том, что впервые в новейшей истории рыночных отношений в России (за 7—8 лет своего становления и развития) он отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах в период кризиса цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов (например, «черный вторник» октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались, а на протяжении 1990-х годов наблюдалась достаточно устойчивая сегментация городов по виду валюты, используемой для номинирования цен на жилье (доллары или рубли).

Другим итогом 1998 г. для рынка жилья городов России стало усиление расслоения городов по темпам снижения стоимости жилья вследствие не увеличения разрыва в уровне платежеспособного спроса населения, а различий в валюте, используемой для номинирования цен на жилье. В городах, где оно оценивалось в рублях, цены (в долларовом эквиваленте) за 2—3 месяца после кризиса упали на 50—60% и потом практически не снижались, а в городах с долларовой номинацией цен они начали снижаться лишь в конце 1998 г. (к концу 1999 г. — на 35— 50%), после чего наступила стабилизация.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Таким образом, рынок недвижимости, как это и следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, прошел стадию спада и вступил в стадию депрессивной стабилизации. Вопрос дальнейшего развития перешел в иную плоскость: когда после возобновления экономического роста в стране начнется этап нового подъема на рынке жилья и каков будет характер его протекания Оказалось, что послекризисное восстановление на рынке жилья городов России происходило синхронно. Раньше других началось восстановление рынка в тех городах, в которых цены снизились больше других, а темпы их роста (в процентах от нижней точки) были выше. Большинство городов вернулись на докризисный уровень цен уже к концу 2001 г. Весной—летом 2002 г. началась стадия стабилизации, которая к концу года сменилась стадией роста цен.

Общим фоном для процессов, происходивших на рынке жилья в 2000—2008 гг., стали в целом позитивные итоги социально-экономического развития страны в этот период: высокие темпы прироста ВВП и инвестиций, устойчивость бюджетной системы, приток капитала, рост благосостояния населения, выразившийся в росте реальных располагаемых доходов и реальной начисленной заработной платы. Хорошим фундаментом для всего этого были растущие валютные поступления от российского экспорта, обусловленные высокими ценами на энергоносители на мировом рынке.

Особенности динамики цен на рынке жилья России в истекшие годы были связаны со следующими обстоятельствами:

— воздействием динамики макроэкономических показателей, определявших индексы реальных (с исключенной инфляцией) цен на жилье;

— существенными различиями в городах итоговых величин роста цен, которые прошли через ряд циклов, что требует анализа динамических рядов в среднесрочной ретроспективе;

— неоднозначным влиянием институциональных факторов, главным образом регулятивного вмешательства со стороны государства.

16.3.1. Динамика цен: основные итоги Обобщенной характеристикой ситуации на рынке жилья могут служить данные табл. 16.10, где указана средняя удельная цена предложения квартир в городах России, представляющих все федеральные округа (кроме Дальневосточного), за период 1999—2007 гг. на конец соответствующего года (в долларовом исчислении), рассчитанная по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости1.

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.