WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 14 |

Представляется необходимым внести в Земельный кодекс норму, предусматривающую возможность обжалования заинтересованными гражданами и предприятиями акта о выборе и решения о предоставлении земельного участка для строительства в случае нарушения таким решением градостроительных, экологических и санитарных норм. Такой механизм хотя бы частично позволит сузить число коррупционных и необоснованных решений о предоставлении земельных участков для строительства.

Введение с 1 октября 2005 г. порядка предоставления земельных участков под жилищное строительство с обязательным соблюдением процедуры проведения торгов (ст. 30.1 ЗК РФ)1 и практически одновременная постановка задачи усиления надзора за соблюдением законности в этой сфере Генеральной прокуратуре повлекли в ряде регионов, например на территории Волго-Вятского арбитражного округа, рост числа земельных споров, часть из которых инициировалась органами прокуратуры в связи с выделением земельных участков для строительства с нарушением принятого закона2. Генеральный прокурор РФ Ю. Чайка отмечает Федеральный закон от 29 октября 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Обобщение информации о деятельности Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа за 2006 г. (извлечение).

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости отсутствие правовых актов региональных органов власти, местного самоуправления, что затрудняет работу по надзору за законодательством в сфере реализации национального проекта «Доступное жилье». Так, прокурорами Адыгеи, Дагестана, Kарачаево-Черкесии, Kраснодарского края и Астраханской области было инициировано принятие органами местного самоуправления актов, определяющих процедуру и критерии предоставления земельных участков, Тульской области — Закона «О градостроительной деятельности в Тульской области», Нижегородской — более 200 актов в сфере землепользования и градостроительства, Пензенской — 11 проектов генеральных планов и правил землепользования и застройки.

Активно эту работу проводили и прокуроры Вологодской, Оренбургской, Kировской, Kурской областей, Ямало-Ненецкого автономного округа1. В сфере контроля за предоставлением и продажей земельных участков работает и Счетная палата. Так, например, в Лаишевском муниципальном районе Республики Татарстан только за I квартал 2008 г. было выявлено 288 фактов предоставления земельных участков в аренду без проведения аукционов как единственным желающим. А из 303 договоров аренды земельных участков лишь 15 были заключены по результатам торгов2.

До принятия аукционной схемы предоставления земельных участков под жилищное строительство большое количество земли было оставлено «про запас» и превратилось в «личный капитал ряда глав муниципальных образований и других соучастников этого процесса». Kак заметил Президент РФ Д.А. Медведев, благодаря активному участию антимонопольной службы и Генпрокуратуры ситуацию с «припрятанными» участками удалось «в значительной степени исправить»3. На совещании с руководителями субъектов РФ, посвященном проблемам соблюдения законодательства при оформлении земельных участков под жилищное строительство и проведению государственной экспертизы проектной документации (июль 2007 г.), было также отмечено, что в регионах не соблюдается законодательство о распределении участков в ходе аукционов. Так, например, из 43 участков под жилищное строительство в Волгоградской области на аукционе был продан только один4.

Из плюсов нового порядка предоставления земли для строительства посредством аукционов необходимо отметить упрощение процедуры формирования земельного участка (установление границ, определение разрешенного использования земельного участка, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.) для застройщика. Теперь все эти процедуры должны осуществляться государственными органами, что на первом этапе вызывало затруднения из-за изменения ряда технических и административных процедур, связанных с формированием участка. Kроме того, аукционы способствуют увеличению цены на земельные участки в несколько раз, что приносит в региональную казну дополнительные средства, однако этот же фактор способен влиять на увеличение и стоимости метра жилья. Тем не менее сделан первый шаг в сторону большей прозрачности процедуры предоставления земли для жилищного строительства.

Из текста выступления Генерального прокурора РФ Ю. Чайки на расширенном заседании коллегии Генеральной прокуратуры // genproc.gov.ru, 18.02.2008 г.

Данные из материалов проверки Счетной палаты Республики Татарстан. Подробнее см.:

http://www.ach-fci.ru Руководители регионов должны активнее использовать потенциал аукционов по предоставлению участков под жилищное строительство // www.ros.ru Там же.

610 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Однако принятые меры пока не способны существенно изменить ситуацию в сфере предоставления земель для строительства по целому ряду причин. Попытка сделать порядок предоставления земель более законным и прозрачным путем проведения аукционов коснулась в основном выделения федеральных и муниципальных земель для жилищного строительства. Он не распространяется на все неразграниченные земли, которых в России, по данным на 2006 г., более 60% территории страны1. По-прежнему можно получить земельные участки для строительства (нежилищного) в аренду без проведения торгов в городах и сельских поселениях, для нужд сельскохозяйственного производства, земли из лесного фонда (п. 11 ст. ЗК РФ) и др. Таким образом, большинство земельных участков продолжает предоставляться «в темную».

С октября 2007 г.2 параллельно с проведением активных мероприятий по увеличению прозрачности процедур предоставления земельных участков для строительства новые преференции получили госкомпании, их управляющие компании, которым было предоставлено право получения без торгов земельных участков для «создания объектов недвижимости, управления ими и ранее созданными объектами» в границах особых экономических зон, и на прилегающих территориях», таким же правом наделены резиденты особых экономических зон (п. 13 ст. 30 ЗК РФ). С учетом размера активов, контролируемых сейчас госкомпаниями, расположения таких активов по всей территории страны и роста числа госкорпораций это исключение из общего правила регулирования, типичное проявление сегодняшней государственной экономической политики, потенциально охватывает значительный сегмент рынка. Помимо того что государство продолжает подобными способами обеспечивать поддержание неконкурентоспособной деятельности госкорпораций, оно препятствует развитию конкуренции и на только-только формирующемся рынке недвижимости, лоббируя интересы, представленные как публичные.

Kроме того, затрудняет выставление земельных участков на аукционы и отсутствие системы кадастрового учета, поскольку выставляемые для продажи участки должны быть «сформированными», что обязательно предполагает наличие кадастрового паспорта и еще целого ряда документов.

Резюмируя вышеизложенное, важно отметить следующее: обязательное проведение торгов как способ предоставления земельных участков для строительства является шагом вперед по направлению к большей прозрачности и законности в этой сфере. Однако существующее правовое регулирование несистемно, неудобно для правоприменения и сохраняет возможности предоставления земельных участков без соблюдения такого порядка, что обусловливает его низкую эффективность.

Проводимые торги на практике далеко не всегда законны, а бывает, и фиктивны, при этом заранее известные результаты лишь легализуются посредством требуемых законом формальностей. В связи с этим исключительную важность приобретают, с одной стороны, расширение сферы действия норм об обязательном проведении торгов (аукционов и конкурсов), а также совершенствование механизмов их проведения в целях исключения манипуляций, а с другой — интенсификация антикоррупционных мер, включая применение мер ответственности, в том числе уголовной, в отношении чиновников и лиц, проводящих незаконные торги.

Kоммерсант. 2006. 8 апр.

Федеральный закон от 30 октября 2007 г. № 240-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “Об особых экономических зонах в РФ” и отдельные законодательные акты РФ”».

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Некоторые проблемы использования земель сельскохозяйственного назначения Сфера использования земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время требует особого внимания в связи с ростом цен на продовольствие и экспортом продовольственной продукции в размерах, значительно превышающих уровень экономической безопасности страны, стагнацией отрасли, необходимостью устранения промахов поспешной приватизации сельскохозяйственных земель 1991—1998 гг.1, в результате которой не появился широкий слой эффективных собственников в сельских районах, что в значительной степени обусловливает целый ряд социальных проблем сельского населения страны.

Проблемы, существующие сегодня в этой сфере, в значительной степени были предопределены теми механизмами, которые были использованы при приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Вот лишь некоторые из них:

• Значительное число брошенных и неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных долей, земель фонда перераспределения, земель, не используемых фермерами и неработающей частью сельского населения.

По данным Аграрного комитета Государственной Думы РФ на 2006 г., 26,6 млн га (примерно 6,8% всех сельскохозяйственных земель, или 22,1% земель, находящихся в частной собственности) приходятся на невостребованные земельные доли, т. е. в отношении данных земель было принято решение об их предоставлении в частную собственность, однако лица, в пользу которых принималось такое решение, даже не получали документов, удостоверяющих права на землю, и никогда не распоряжались такими земельными долями. Еще 6,6 млн га (примерно 1,7% всех сельскохозяйственных земель, или 5,5% земель, находящихся в частной собственности) находятся во владении лиц, которые, получив документы на землю в 1996 г., никогда земельной долей не распоряжались. Миллионы гектаров земель, переданных хозяйствами по требованию государства в фонд перераспределения в 90-е годы, остаются невостребованными. Значительная часть земли оказалась сосредоточена у неработающей части сельского населения. Учитывая, что средний возраст сельских жителей год от года растет, эта доля постоянно увеличивается.

В соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 (далее — Закон) земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение 3 лет и более с момента приобретения прав на них, подлежат выделению в земельный участок. Образование такого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации (уполномоченный орган — МУГИСО). Некоторые регионы, например Свердловская область3, предпринимают усилия, направленные на По данным федеральной целевой программы «Развитие земельной реформы в РФ на 1999— 2002 гг.», утвержденной постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694, к 1 января 1999 г. было приватизировано 115,9 млн га земель колхозов и совхозов, 11,8 млн работников бывших колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей. Было сформировано 270,2 тыс. крестьянских фермерских хозяйств, в распоряжение которых было передано 13,8 млн га земли. В собственность граждан было передано 138 млн га, или 63% всех сельскохозяйственных угодий страны.

№ 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.

См. здесь и далее: Тюлькина М. Вовлечение в оборот сельскохозяйственных земель. http:// www.nedv.info 612 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики выделение таких земельных участков и оформление прав собственности на них в целях дальнейшего распоряжения ими. Неиспользуемые земли быстро становятся непригодными для земледелия в связи с заболачиванием, засолением почв и др., кроме того, через 3 года сельхозугодья зарастают, и процесс их восстановления требует значительных финансовых затрат. С целью вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения МУГИСО стало практиковать так называемые временные схемы их использования, предусматривающие заключение договора аренды сроком до одного года. Такая инициатива руководства Свердловской области поддержана главами городских округов, муниципальных районов. Арендованная земля обрабатывается и засевается в то время, пока идет длительное оформление прав собственности на землю.

Kроме того, государство имеет право изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением также в течение 3 лет (п. 3 ст. 6 Закона). Однако действие обоих норм не является эффективным и не смогло стать инструментом регулирования числа неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения и невостребованных земельных долей. Основные причины существования такой ситуации кроются в отсутствии в региональных и местных бюджетах средств на проведение мероприятий, необходимых для выделения земельных участков из невостребованных долей и реализации мер по выявлению фактов неиспользования или ненадлежащего использования сельскохозяйственных земель. Представляется необходимым принятие на федеральном уровне системы административных мер, в том числе законодательного характера, стимулирующих субъекты РФ к осуществлению активной деятельности по изъятию неиспользуемых сельскохозяйственных земель, оформлению прав собственности субъекта на такие земельные участки в целях последующей передачи их для использования — аренды, управления, в собственность, а также выделения достаточного финансирования для реализации указанных мер.

• Сложности оформления земель сельскохозяйственного назначения в собственность, связанные с высокими затратами на выдел земельных долей в земельные участки, трудностями и несовершенством механизма согласования интересов всех дольщиков земельных участков.

Неоправданная длительность и сложность процедуры оформления земель в собственность привела к тому, что большая часть из 12 млн земельных долей не участвует в обороте1, а если и участвует, то в теневом обороте.

Первыми шагами в направлении создания более простых механизмов выдела земельных долей стало принятие в июле 2008 г. изменений в Земельный кодекс, Федеральные законы «О регистрации прав на недвижимое имущество» и «О кадастровом учете»2, допускающих:

— возможность отказа собственника от права собственности на земельный участок и порядок его оформления;

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 14 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.