WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 14 |
Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости 565 ных участков, в том числе 11 тыс. федеральных; зарегистрировать право собственности РФ удалось только на 6,3 тыс. земельных участков, т. е. около 2%1.

Такой разрыв между количеством сформированных дел и количеством земельных участков указывает на сложности и недостатки в процедуре разграничения прав собственности. И основными препятствиями являются: 1) неоправданно большое количество требуемых документов и согласований; 2) значительные затраты на геодезические, межевые и землемерные работы, а главное 3) — противоречия между интересами органов власти различного уровня.

Среди регионов, где безболезненно прошло формирование и согласование разграниченных земельных участков, надо выделить Приморский край, где в течение 2002—2003 гг. были полностью разграничены по уровням собственности все земельные участки, составлены перечни и предоставлены для согласования в Правительство РФ. Этот регион стал редким исключением из правил. Для большинства других субъектов РФ процесс разграничения земельных участков является предметом споров между Правительством РФ и субъектами Федерации. Особенно нужно выделить Москву, Сочи и ряд республик, признающих федеральное законодательство лишь формально, где имеются серьезные противоречия между различными нормативно-правовыми актами. 1 июля 2006 г. вступил в силу новый Федеральный закон № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации»2. В соответствии с этим Законом отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Правом распоряжения неразграниченными участками обладают органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, а в административных центрах субъектов РФ — соответствующие органы местного самоуправления. Тем самым при известном упрощении процедуры разграничения государственной собственности на землю Закон ограничил возможности признания земельных участков федеральной собственностью и собственностью субъектов Федерации, поскольку содержит норму об осуществлении распоряжения земельными участками после государственной регистрации права собственности на них. Это означает, что земельными участками в федеральной и региональной собственности признаются только те, права на которые зарегистрированы до принятия данного Закона.

Стоимость земельных активов под промышленными, энергетическими, транспортными и другими приватизированными предприятиями оценивается в 1 трлн долл., они занимают свыше 500 тыс. га (80 тыс. земельных участков, на которых расположены 22 тыс. предприятий).

Приватизация таких земельных участков позволяет сделать предприятия полноценными имущественными комплексами, повышает стоимость бизнеса, расширяет возможности кредитования под залог недвижимости. Таким образом, земельные активы после приватизации вовлекаются в рыночный оборот по рыночной стоимости. Обратной стороной приватизации земельных участков является отвлечение денежных средств из прибыли. В связи с тем что выкуп земельного По данным Министерства имущественных отношений РФ.

В числе прочих утратил силу и прежний Закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

566 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики участка под каждым предприятием требует немалых затрат, для большинства из них это весьма проблематично.

После принятия Земельного кодекса РФ в 2001 г. были поданы заявки на приватизацию 35% всех земель под промышленными, транспортными и другими приватизированными предприятиями. Однако только 6% таких земель за пять лет прошли регистрацию (по данным Росимущества). Наиболее интенсивно этот процесс проходил в 2002 г., когда было выкуплено 42% всех приватизированных в 2000—2004 гг. в этой категории земельных участков, или 71,6% общей площади (табл. 16.5).

Таблица 16.Приватизация земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями Показатель 2001 2002 2003 Kоличество приватизированных участков 731 3 039 2 476 Площадь приватизированных участков, га 2 161 45 815 11 522 4 % от возможного числа участков 2,5 10,5 8,5 3,Источник. Данные RWAY.

Приватизация земельных участков была привязана к величине земельного налога1, которая стала базой для расчета выкупной цены в зависимости от численности населения в поселениях, где располагается земельный участок (табл. 16.6).

Таблица 16.Ставки выкупной цены на земельные участки под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями Группировка поселений в зависимости Интервалы выкупной цены, кратной размеру от численности населения земельного налога* Свыше 3 млн человек 5 – От 500 тыс. до 3 млн человек 5 – Менее 500 тыс. человек 3–* Право определения конкретного значения в указанных пределах было предоставлено субъектам РФ.

Ставки земельного налога пересматривались ежегодно в процессе утверждения бюджета РФ.

Очевидно, что привязка выкупной цены к ставке земельного налога привела к резкому и непропорциональному росту базовых ставок земельного налога и соответственно быстрому увеличению выкупной цены на земельные участки. Это затормозило процесс выкупа земельных участков под промышленными предприятиями. В регионах самостоятельно устанавливался кратный земельному налогу коэффициент. Если в Москве долгое время не утверждалась 30-кратная ставка Сам налог до 1 января 2006 г. рассчитывался в соответствии с Федеральным законом «О плате за землю», которым было введено платное землепользование, а установление базовых ставок земельного налога передано субъектам Федерации.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости выкупной цены как заниженная по сравнению с рыночной стоимостью земельных участков, то, по данным Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), в 2002 г. в Новосибирске утвердили 69-кратную ставку земельного налога, в Твери — 75-кратную, в Kалининграде — 5-кратную, снизив при этом базовую ставку земельного налога, в Брянске с 2003 г. утверждена 3-кратная ставка выкупной стоимости.

Kак только земельный налог стал базой расчета выкупной цены, он начал расти опережающими темпами по сравнению с темпами роста инфляции, ВВП и промышленного производства, стоимость выкупа земельных участков превысила объемы годового выпуска промышленной продукции. Процесс выкупа земельных участков сначала затормозился, а к концу 2004 г. практически прекратился.

Под влиянием этого фактора при отсутствии рассрочки выкупа земельных участков в нашей стране сложились одни из самых высоких цен на приобретаемые промышленные земли1 в мире, что хорошо иллюстрирует табл. 16.7.

Таблица 16.Цены промышленных земель, выраженные в ВВП на душу населения Страна Показатель ВеликоРоссия Дания Германия Франция британия ВВП на душу населения, долл. 7 400 20 600 24 000 22 500 22 Стоимость 1 га (в ВВП на душу населения) 57 19 11 29 Источник. Данные РСПП, 2003 г.

При переходе от бессрочного пользования земельным участком к собственности не было предусмотрено рыночного механизма рассрочки выкупа и применения ипотечных механизмов. В рыночной экономике недвижимость, как правило, приобретается по ипотеке c рассрочкой выкупа, предоставляемой на длительное время (от 10 до 50 лет), что позволяет сделать выкуп земельных участков посильным для предприятий и создать стабильную базу пополнения местных и региональных бюджетов. Требование единовременного выкупа вошло в серьезное противоречие с финансовым положением российских предприятий. Единственным выходом было бы введение системы рассрочки выкупа на срок от 20 до 50 лет.

Замедлению процесса приватизации земельных участков способствовало перераспределение доходов от продажи земельных участков в пользу федерального бюджета, что предопределило потерю региональными властями всякой заинтересованности в процессе приватизации, а также сложность процедуры оформления документов и их регистрации, проблемы разграничения государственной собственности на землю между уровнями власти.

Заметную роль в ускорении процесса выкупа земли предприятиями сыграло постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 5762. В соответствии с данным документом приватизация земельных участков должна осуществляться исходя из того, как была приватизирована недвижимость на данном участке:

если в 1990-е годы она приватизировалась из федеральной собственности, то Весь комплекс вопросов развития земельных отношений в России в 2000-е годы рассматривается в следующем разделе.

Утратило силу летом 2006 г.

568 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики и земельный участок должен выкупаться из федеральной собственности, если из собственности субъектов Федерации, то и земельный участок должен выкупаться там же.

Затягивание приватизационных процессов вынудило трижды сдвигать сроки переоформления прав на землю: сначала до 1 января 2006 г., затем до 1 января 2007 г., а в настоящее время установлен срок до 1 января 2010 г.

Помимо этого было принято решение о значительном снижении размера выкупных платежей. Вступление в силу в 2007 г. Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности» № 212-ФЗ означало возможность условно бесплатной приватизации земельных участков по символической цене в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, для предприятий Москвы и Санкт-Петербурга — 20% кадастровой стоимости1.

Это способно ускорить процессы приватизации при условии заинтересованности регионов в привлечении средств от выкупа в свои бюджеты, в противном случае для них более предпочтителен вариант аренды. В таком случае нельзя исключать противодействие региональных властей введению пониженных ставок, подрывающих региональные бюджеты, а также резкий рост величины кадастровой стоимости земли как базы расчета выкупной цены и базы исчисления земельного налога, что особенно актуально для двух столиц.

Некоторые предприятия стали получать извещения об уплате земельного налога, исчисленного по кадастровой стоимости, сумма которого за год превышает весь доход предприятия, многократно превышая сумму земельного налога за предыдущие годы. Например, несколько региональных отделений Уральской транспортной компании платили земельный налог в размере 21 коп. c 1 га. С января 2006 г. налогообложение стало производиться по удельной кадастровой стоимости земельного участка, и величина налога с 1 га составила 211 863 руб., т. е.

выросла более чем в миллион раз.

Величина кадастровой стоимости земельных участков не должна превышать рыночную, что, впрочем, иногда имеет место. В соответствии с Земельным кодексом РФ при наличии рыночной оценки кадастровая определяется в процентах от нее. Рыночная стоимость не может являться базой налогообложения из-за ее зависимости от конъюнктуры рынка, чувствительности к показателям макроэкономического и социально-экономического развития страны и склонности к спекулятивным изменениям динамики, что выражается в частой смене периодов роста и падения.

Другая проблема — отсутствие оформленных и зарегистрированных в надлежащем порядке границ поселений, тогда по стандартам Роснедвижимости кадастровая стоимость рассчитана быть не может. Сам факт объявления в 2005 г. конкурса на лучшую методику расчета кадастровой стоимости земельных участков разного целевого назначения говорит о признании ее недостатков. Поэтому все вопросы экспертизы кадастровой стоимости земли весьма актуальны.

Законодательство в значительной мере не успевает за развитием рынка недвижимости, следствием чего является его фрагментарность и противоречивость прак Kасается только приватизированных предприятий, когда здания, строения, сооружения на земельных участках были ранее отчуждены из государственной и муниципальной собственности. Для прочих юридических и физических лиц действуют прежние ставки выкупной цены (табл. 16.6).

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости тически в любом сегменте этого рынка — будь то разграничение государственной собственности на землю или выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями, оборот и залог сельскохозяйственных земель или участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости1.

Следствием неразвитости и недостатков действующего земельного законодательства применительно к земельному рынку являются его бесконтрольность, многочисленные нарушения и отсутствие прозрачности. Высокая рентабельность спекулятивных операций на земельном рынке, их активизация в связи с развитием ипотеки стимулируют многочисленные попытки агрессивного поглощения, особенно в таких привлекательных регионах, как Московская область, где земельные участки бывших подмосковных колхозов и совхозов осваиваются в целях строительства.

В числе методов агрессивного поглощения стоит упомянуть незаконный перевод земель из одной категории в другую, использование неполного формирования земельных участков (отсутствие границ, межевых дел, кадастровых планов) и их деления на земельные доли, переданные в собственность физическим лицам, злоупотребления в процессе арендных отношений, позволяющие разделить единый объект недвижимости, изъятие земель для государственных и муниципальных нужд, необоснованные обвинения в нецелевом использовании земли, инициирование банкротства, преследование за несоблюдение сроков выполнения инвестиционных контрактов. Практика нецивилизованного передела земельного рынка требует создания законодательной базы для защиты интересов добросовестных собственников и владельцев от агрессивного поглощения. Для многих инвесторов рынок недвижимости является альтернативным по отношению к другим рынкам (прежде всего финансовым), что предполагает большую привлекательность одних активов при падении цен на другие. Вместе с тем направленность их трендов может и совпадать, что отчетливо проявилось в последние годы в США.

За наступившим в середине 2007 г. ипотечным кризисом, выразившимся в росте доли просроченных кредитов и сопровождавшимся падением цен на жилье, последовали серьезные колебания всех мировых фондовых рынков, ставшие особенно сильными осенью 2008 г.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 14 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.