WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 ||

В жилищной сфере, как и в некоторых других секторах, такая ситуация сочеталась с существованием легальных и нелегальных элементов квазирыночных отношений (жилищная кооперация, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров), которые можно рассматривать в качестве предыстории рынка жилья.

В современной России рынок недвижимости начал активно и бурно развиваться на этапе перехода к рыночной экономике.

Во всем мире наблюдается тенденция увеличения стоимости недвижимости, особенно в средне- и долгосрочной перспективе. Рынок недвижимости в последние годы развивался особенно активно, цены росли в среднем на 17% в год. Kак показывают данные, приведенные в табл. 16.1, их рост значительно опережал инфляцию и темпы роста ВВП во всех странах. Такие высокие темпы роста характерны для рынка недвижимости не постоянно, они колеблются от года к году, однако, как правило, опережают инфляцию на 30—50%.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Таблица 16.Рост цен на недвижимость в 2004 и 2006 гг.

Рост цен на недвижимость за год, % Страна 2004 Болгария 44 Великобритания 21 7,Гонконг 29 0,Ирландия 12 Испания 17 Италия 13 Kитай 21 5,Латвия н/д 66,Новая Зеландия 22 6,Турция (побережье Средиземноморья) 42 Франция 15 н/д ЮАР 23 земельные участки в Московской области 40 Россия загородная недвижимость 30 высококлассное жилье 25–28 Примечание. Данные по жилой недвижимости и по незастроенным земельным участкам.

В экономически развитых странах предложение и спрос сбалансированы, спекулятивные тенденции ограничены и темпы роста, как правило, ниже, чем на «молодых» рынках переходных экономик, хотя и в развитых странах, например в Великобритании, динамика цен на недвижимость в отдельные годы может демонстрировать высокие темпы роста, что зависит от ряда локальных факторов. Kак видно из табл. 16.1, в 2006 г. темпы роста цен на рынке недвижимости в большинстве развитых стран по сравнению с 2004 г. значительно снизились.

Быстрорастущие рынки недвижимости неизбежно привлекают новых инвесторов, которые исходят в первую очередь из более низкого уровня цен по сравнению с развитыми странами (табл. 16.2) и возможностей дальнейшего роста, что при ограниченности предложения определяет ажиотажный спрос.

Таблица 16.Цены промышленных земель в Европе Страна Город Цена за сотку, долл.

Латвия Огре Чехия Подборжани Венгрия Будапешт Латвия Рига 562 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Окончание табл. 16.Франция Марсель Чехия Прага Великобритания Эдинбург Дания Kопенгаген Бельгия Антверпен Источник. Данные РСПП, 2003 г.

Но «молодые» рынки недвижимости характеризуются и самыми высокими рисками из-за политической и макроэкономической нестабильности, непрозрачности рынка и господства теневых схем финансирования, непрогнозируемых тенденций в налогообложении, неразвитости инфраструктуры, отсутствия ипотечного кредитования как необходимого условия приобретения недвижимости и других факторов.

Это со всей очевидностью подтвердили кризисные явления в мировой экономике, разразившиеся в 2008 г. Снижение цен на жилье наблюдалось в 22 странах Евросоюза из 25. Если в большинстве из них (Греция, Испания, Люксембург, Мальта, Норвегия, Португалия, Франция) цены упали в среднем на 5—10%, в остальных — на 1—2%, то в Латвии и Эстонии падение составило от 20 до 40%1.

Рынок недвижимости России — один из самых привлекательных как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов из-за быстрых темпов его развития, большого потенциала и высокой рыночной премии, получаемой инвестором.

В официальной статистической отчетности присутствуют данные о количестве завершенных сделок с недвижимостью, к которым отнесены купля-продажа, мена, аренда, рента, управление, дарение, наследование по трем основным сегментам имущества (жилой и нежилой фонд, а также земля).

Таблица 16.Число завершенных посреднических сделок* с недвижимостью Из них Все сделки с землей Год с жилым фондом с нежилым фондом (земельными участками) тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. % 2000 236,6 100,0 220,8 93,3 14,0 5,9 1,8 0,2001 284,5 100,0 264,5 93,0 17,6 6,2 2,4 0,2002 269,7 100,0 238,8 88,6 23,5 8,7 7,4 2,2003 201,9 100,0 165,8 82,1 28,7 14,2 7,4 3,2004 267,1 100,0 232,2 86,9 30,4 11,4 4,5 1,2005 328,6 100,0 291,3 88,6 27,9 8,6 9,4 2,2006 381,6 100,0 321,2 84,2 39,3 10,3 21,0 5,* Содержанием посреднических услуг в сделках с недвижимостью являются подбор вариантов, оформление всех необходимых для совершения сделки документов, консультирование юристами и агентами фирм участников сделки по возникающим проблемам.

Источник. Российский статистический ежегодник. 2007: Стат. сб. М.: Росстат, 2007.

С. 603—604.

См.: Европу опустили // Kвартирный ряд. 2008. 23—29 окт.

Глава 16. Земельные отношения и рынки недвижимости Kак показывает табл. 16.3, динамика регистрируемой части российского рынка недвижимости1 на протяжении 2000-х годов носила в целом поступательный характер, хотя в 2002—2003 гг. происходило падение общего количества сделок.

В результате в 2003 г. оно уменьшилось на 29% по сравнению с 2001 г. В 2004 г.

произошел возврат на уровень 2002 г., а в 2005—2006 гг. оказался превзойден и уровень 2001 г.

При этом ситуация в различных сегментах рынка имела определенные особенности.

Сделки с объектами жилого фонда безраздельно доминировали в структуре всех посреднических сделок с недвижимостью, составляя более 80—90% их числа.

В то же время нельзя не отметить некоторое сокращение их доли по сравнению с 2000—2001 гг. Абсолютное количество посреднических сделок с жильем, пройдя минимум 2003 г. (сопоставим с показателем кризисного 1998 г.), в последующие три года устойчиво росло, заметно превысив показатели самого начала 2000-х годов. Стоит отметить прирост числа таких сделок в 2004 г. (на 40%), в 2005 г. (на 25%) и в 2001 г. (на 20%).

При этом наблюдалось практически постоянное увеличение количества сделок с объектами нежилого фонда и земельными участками, причем число сделок c землей в отдельные годы (2002 г., 2005—2006 гг.) росло в 2—3 раза. В сегменте нежилого фонда наиболее заметный погодовой прирост отмечался в 2002 г. (на треть) и 2006 г. (более чем на 40%). Небольшими исключениями на этом фоне стали 2003—2004 гг. (для земли) и 2005 г. (для нежилого фонда), когда по сравнению с предшествующими годами число посреднических сделок по данным категориям объектов сокращалось или оставалось прежним (как в случае с землей в 2003 г.).

Тем не менее в 2006 г. было зафиксировано наибольшее с 2000 г. абсолютное количество завершенных посреднических сделок с земельными участками (в 11,7 раза больше по сравнению с 2000 г.) и нежилым фондом (в 2,8 раза больше). Впечатляюще выглядит и рост удельного веса этих категорий объектов в общей массе сделок с недвижимостью: земли с менее чем 1% в 2000 г. до 5,5% в 2006 г., нежилого фонда примерно с 6 до 10,3% соответственно.

Основными факторами, влияющими на все сегменты рынка недвижимости, являются:

— наличие частной собственности и ее объемы;

— степень развитости законодательства, на основании которого формируются земельно-имущественные комплексы и защищаются интересы инвесторов (собственников);

— взаимосвязь рынков капитала, в том числе фондового рынка и рынка недвижимости;

— развитие ипотечного кредитования;

— степень политической и макроэкономической стабильности;

— цикличное развитие экономики;

— законодательная и административная деятельность органов власти, касающаяся реализации прав и интересов инвесторов (собственников).

Зная о латентности многих явлений, происходящих в российской экономике, логично предположить, что представленные данные Росстата далеко не в полной мере отражают реальную картину развития, имея в виду не только сделки, совершенные в рамках теневого оборота, но и сделки с недвижимым имуществом, осуществленные на законных основаниях без привлечения посредников.

564 Часть III. Формирование институциональной среды рыночной экономики Ситуацию в России в 2000-е годы по этим параметрам можно оценить следующим образом. Объем частной собственности на землю в России и имеющийся потенциал разгосударствления собственности можно оценить по структуре земельного фонда РФ (табл. 16.4).

Таблица 16.Структура земельного фонда России в 2000-е годы 2001 г. На 1 января 2005 г. На 1 января 2007 г.

Форма собственности земельного фонда Доля Доля Доля Площадь, Площадь, Площадь, в земельном в земельном в земельном млн га млн га млн га фонде, % фонде, % фонде, % Общая площадь земельного фонда РФ 1709,8 100,0 1709,8 100,0 1709,8 100,Государственная и муниципальная 1581,3 92,5 1580,6 92,4 1580,0 92,собственность, всего – государственные неразграниченные 1581,3 92,5 1178,8 68,9 … … земли – собственность Российской – – 401,8 23,5.. … Федерации Частная собственность граждан 128,5 7,5* 128,5 7,5 129,8 7,и юридических лиц – собственность граждан 123,3 7,2 … … 123,8 7,– юридических лиц 5,2 0,3 … … 6,0 0,* Включая: 7,1% — земельные доли из состава земель сельскохозяйственного назначения, 0,4% — земли физических лиц (дачные, садовые участки), а также земли, приватизированные под промышленными предприятиями (в основном до 2000 г.).

Источник. Росземкадастр. Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика // www.landin.ru Несмотря на приватизацию 1990-х годов и последующие шаги в этом направлении, к началу 2007 г. государство оставалось собственником более чем 92% земли (значительная часть — земли лесного и водного фонда), причем ее основную долю (почти 69% на начало 2005 г.) составляли земли, не разграниченные между уровнями власти.

В 2001 г. были приняты новый Земельный кодекс и Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю», который предусматривал порядок разработки, формирования и согласования перечней всех земельных участков РФ, на которые возникает право собственности всех уровней публичной власти: федерального, субъектов Федерации и муниципальных образований.

На 1 января 2005 г. результаты реализации Закона можно охарактеризовать следующим образом: были сформированы дела по 307 тыс. земельных участков, в том числе:

— 106 тыс. земельных участков, право собственности на которые возникает у РФ;

— 46,3 тыс. земельных участков, право собственности на которые возникает у субъектов Федерации;

— 158 тыс. земельных участков, право собственности на которые возникает у муниципальных образований.

В Правительство РФ на утверждение был направлен перечень из свыше 50 тыс.

земельных участков, при этом утвержденные перечни включили 22 тыс. земель

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.