WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 | 19 |   ...   | 27 |

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы Все это являлось следствием тех постепенно нараставших трудностей и ограничений, которые испытывали девелоперы в ходе организации инвестиционного процесса на рынке жилья начиная с середины 2000-х годов, несмотря на принятие приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (далее – «Жилье»). В дальнейшем ситуация в строительной отрасли стала существенно ухудшаться вслед за развитием мирового финансового кризисам. В III и IV кварталах объемы ввода выросли чуть более чем на 5%, что почти вдвое уступало величинам, зафиксированным в IV квартале 2007 г. и I квартале 2008 г.

В отличие от 2007 г. индивидуальное жилищное строительство перестало играть роль катализатора строительного процесса в целом. Объемы ввода жилья, построенного за счет средств (собственных и заемных) населения, выросли примерно в той же пропорции, что и в целом показатель ввода жилья. В результате доля жилья, введенного за счет средств населения, осталась на уровне 2007 г. (42,6%), что тем не менее является максимальной величиной за весь период 2000-х годов.

Несмотря на явное замедление темпов прироста жилищного строительства в большинстве регионов России по итогам 2008 г. объемы ввода жилья все же выросли, причем более чем на 25% – в 9 субъектах РФ, включая Башкортостан и Нижегородскую область, т.е. регионы, центрами которых являются города-миллионеры (табл. 17). В этой связи также стоит также отметить Санкт-Петербург и Челябинскую область, где объем введенного жилья увеличился более чем на 20%.

Таблица Ввод жилья в регионах России в 2008 г. (упорядочено по темпам ввода) Регионы с положи- Прирост к тому же Прирост к тому же Ввод, тыс. Регионы с отрица- Ввод, тыс.

тельным прирос- периоду прошлого периоду прошлого кв. м тельным приростом кв. м том года, % года, % Камчатский край 63,4 в 3 раза Ямало-Ненецкий авто- 225,2 –11,номный округ Ингушетия 59,2 +80,7 Саха (Якутия) 280,2 –12,Сахалинская область 146,2 +38,4 Иркутская область 476,2 –17,Калужская область 628,6 +37,2 Тверская обл. 343,8 –17,Тыва 44,7 +34,9 Калмыкия 59,1 –23,Тульская область 417,2 +29,5 Москва 3279,9 –32,Ненецкий автоном- 46,5 +26,9 Мурманская область 7,5 –40,ный округ Башкортостан 2351,3 +26,6 Астраханская область 382,5 –47,Новгородская об- 259,0 +26,6 Чукотский автономный 1,1 –82,ласть округ Нижегородская 1353,3 +26,область Источник: О жилищном строительстве в 2008 году, www.gks.ru.

Вместе с тем в 18 регионах произошло снижение объемов жилищного строительства по сравнению с 2007 г. (в 2006–2007 гг. – всего в 5–6-ти ). Сами по себе эти данные еще мало о чем говорит, поскольку и в 2000-е годы до момента, когда широко развернулась реализация Национального проекта по жилью, в стране ежегодно насчитывалось не менее 20 территорий, где объемы ввода жилья оказывались меньше зарегистрированных в предшествующем году. Гораздо более важным является конкретный ареал распространения спада в жилищном строительстве.

В табл. 17 представлены те регионы, в которых уровень снижения ввода жилья в 2008 г. превысил 10%. Как следует из данного перечня, большинство из них являются сравнительно небольшими по численности населения территориями, где отсутствуют Раздел Институциональные проблемы крупнейшие города, и абсолютная величина объемов жилищного строительства невелика. На этом фоне довольно явно выделяется Москва, где объемы ввода жилья сократились почти на треть. В Подмосковье этот показатель остался на уровне 2007 г. Стоит также упомянуть падение объемов жилищного строительства в Пермском и Красноярском краях, Омской и Иркутской областях, причем в последней более чем на 17%. Следствием этого стала заметная деконцентрация жилищного строительства в столичном регионе. Совокупная доля Москвы (5,1%) и Московской области (12,2%) в общем объеме жилищного строительства в стране составила 17,3%, опустившись ниже уровня 1999 г.

(18%), но тогда и вплоть до 2003 г., включительно, объемы ввода жилья в Подмосковье уступали столичным. Для сравнения: в 2007 г. на долю столичного региона пришлось более 1/5 всего ввода жилья, включая 12,8% – в Московской области и 7,9% – в Москве.

При существенном отставании объемов строительства жилья в Москве от намеченных на год ориентиров городские власти заявили о приверженности выполнению программы по строительству социального жилья. На проведенном в конце 2008 г. аукционе столичное правительство приобрело 378 тыс. кв. м жилья, из них 90 тыс. кв. м в Москве (планировалось 80 тыс. кв. м) и 288 тыс. кв. м в Московской области (планировалось 420 тыс. кв. м). При этом стартовая цена квадратного метра в столице составила 65 тыс. руб., а в Подмосковье – 54 тыс. руб.195 Недостающие для выполнения плана 2008 г. 120 тыс. кв. м предстоит докупить в 2009 г. наряду с 380 тыс. кв. м для выполнения социальных программ 2009 г.

Угрозы и риски, привнесенные финансовым кризисом. Оценка перспектив их преодоления и основные сценарии развития событий на рынке жилья Итак, во второй половине 2008 г., в то время когда рынок жилья России переходил к очередной фазе стабилизации цен, ожидавшейся в 2009 г., российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), отразившееся на финансовых рынках, особенно после сентября 2008 г.

Угроза кризиса для рынка недвижимости состояла в снижении ликвидности банковской системы, ограничении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также в возможном падении реальных доходов населения в связи с ростом инфляции. Население стало осознавать дополнительные риски инвестирования в новостройки, оказавшиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.

В свою очередь, банки, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата кредитов, взятых ранее компаниямизастройщиками и физическими лицами в рамках ипотечных программ, начали сворачивать объемы их кредитования. Не меньшее влияние оказал и фактор потери капитализации: величина норматива собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Уже в сентябре дочерние компании крупных западных банков и корпораций, располагавшиеся в России, получили сигналы о необходимости срочного прекращения финансирования жилищных проектов.

Симонов В.В контексте нынешних проблем. В: Квартирный ряд, 5–11 февраля 2009 г., № 4 (731), с. 6.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы В результате многие строительные компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты перестали открываться.

Уже в первом полугодии 2008 г. темпы притока иностранного капитала в Россию по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшились. Приток еще продолжался в июле-августе, но в сентябре, в связи с последовавшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, в том числе война в Южной Осетии и Абхазии, начался массовый отток капитала (в основном в части портфельных инвестиций), резко усилившийся в IV квартале. В результате по итогам 2008 г. в целом чистый отток капитала из страны составил около 130 млрд долл., что является максимальной величиной за период с середины 1990-х годов.

Неопределенность и непредсказуемость внешних условий функционирования рынка жилья городов России предопределили необходимость применения сценарного метода прогнозирования с попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, а средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта рассчитываются на основе оценок вероятности каждого сценария.

Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости можно свести к четырем сценариям. Исходной базой для них могут служить два последних по времени в короткой истории российского рынка жилья сценария перехода к стабилизации, относящиеся к 2007 г. и 2004 г., а основной вопрос заключается в том, будет ли ситуация развиваться преимущественно в их русле, или пойдет по собственной, не имеющей аналогов траектории.

Сценарий № 1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации подобно тому, что наблюдался в конце 2006 г.

На рынке жилья Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю 2006 г. привел к стабилизации цен. Цены в Санкт-Петербурге практически не росли до осени 2007 г. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3–5% и только к октябрю вышли на уровень декабря предыдущего года. Однако снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

Этот сценарий был актуален до весны 2008 г., а модельный прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий № 2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 г.

Тогда естественный спад спроса на рынке жилья после бурного роста в 2003 г. был усилен макроэкономическими факторами в виде резкого увеличения оттока капитала после обострения конфликта между властью и бизнесом. Это вызвало падение объемов продаж в новостройках на 40–50%, финансовые затруднения у застройщиков и одновременно кризис ликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно дополняли и усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом 2004 г., и были стабильными около года в Москве и полутора лет в Санкт-Петербурге при их кратковременном понижении весной 2005 г. Другими последствиями стали замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, протесты обманутых дольщиков и т.д.

Раздел Институциональные проблемы Первые признаки такого развития событий обнаружились к лету 2008 г.: после трехлетнего уверенного роста объемов ввода жилья практически во всех регионах и по России в целом, в первом полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил чуть более 3%, а наиболее проблемными в этом отношении являлись регионы – лидеры по абсолютной величине цен на недвижимость (Москва, Московская область, Санкт-Петербург).

С начала осени 2008 г. казалось, что реализуется именно этот сценарий: в III квартале произошло усиление оттока капитала, потеря ликвидности банками, замораживание ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, усиление процесса слияний-поглощений, перераспределение объектов и иных активов, появление новых обманутых дольщиков и т.д.

Финансовые трудности возникли в первую очередь у компаний, которые рассчитывали на быструю окупаемость вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам, т.е. в обход норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что до сих пор достаточно широко распространено. Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком увеличении платежеспособного спроса, что маловероятно.

Между тем, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в соответствии с нормами указанного выше закона в 2007 г. было построено всего 9,2% объектов в Москве, около 11% – в ближнем и 15% – в среднем Подмосковье, в ряде регионов эта доля гораздо выше. Тем не менее многие, даже хорошо известные, крупнейшие и старейшие компании, стараются избежать выполнения норм закона. В то же время договор долевого участия сегодня становится чуть ли не единственной гарантией того, что стройка будет доведена до конца.

Компании, в основном действующие в рамках данного закона, преодолевают организационные трудности начального этапа строительства путем получения средств на проектное финансирование от аффилированных банков (включая варианты покупки банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте), что позволяет в дальнейшем надеяться на смягчение рисков понижения спроса на рынке.

Более высока вероятность разорения у компаний, которые ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков.

Однако была надежда, что принятые осенью меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят обострение этого процесса.

Наибольшие финансовые трудности возникли у компаний, осуществивших в последние годы масштабные заимствования на внешних рынках посредством выпуска векселей, облигаций, через проведение IPO. Девелоперы внесли определенный вклад в резкое увеличение размеров задолженности отечественного корпоративного сектора.

Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок ограничили возможности по дальнейшим заимствованиям и затруднили рефинансирование кредитов, что окончательно подорвало финансовое благополучие таких компаний.

При таком сценарии уже с конца 2008 г. в Москве можно было ожидать начала падения цен предложения жилья, их понижения в течение полугода на 5–10%, а затем – РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы нового роста. Необходимыми условиями реализации этого сценария в течение 2009 г.

должна быть высокая эффективность действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.

Сценарий № 3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения финансовый кризис в России переходит в экономический.

Вследствие сокращения заказов и увольнений персонала первоначально в финансовом секторе, торговле, строительстве, а затем во многих отраслях промышленности падает платежеспособность населения и, соответственно, спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 40–50%, а рост начнется за пределами 2010 г.

Сценарий № 4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени.

Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 | 19 |   ...   | 27 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.