WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 96 | 97 || 99 | 100 |   ...   | 113 |

5. Существование квазисобственности: суррогатных правовых режимов владения имуществом, которые, по сути, собственностью не являются в связи со значительными ограничениями в их использовании (например, земельные доли).

6. Начальный этап формирования институтов, обеспечивающих оборот земель, обусловливающий низкий уровень оказания государственных услуг и повышение уровня издержек собственников и землевладельцев (земельный кадастр, кадастровая оценка земли, саморегулируемые организации оценщиков и др.).

Наиболее опасными или негативными явлениями представляются:

1. Неиспользование и полулегальный оборот земель сельскохозяйственного назначения (земельных долей), их неконтролируемая скупка. В структуре частной собственРаздел Институциональные проблемы ности земли сельхозназначения составляют 97,0% (128,9 млн га), при этом из них 83,2% – земельные доли граждан. Чуть менее 1/5 земель, числящихся в собственности граждан (25,5 млн га), приходится на невостребованные земельные доли. На 1 января 2009 г. сельхозпроизводителями использовалось 2096,2 тыс. га земель государственной и муниципальной собственности без документального оформления.

При этом именно продажи земель сельхозназначения обеспечивают общий устойчивый рост продажи государственных и муниципальных земель. За 2004–2008 гг. площади продаваемой ежегодно государством сельскохозяйственной земли выросли в 46 раз (с 8,5 тыс. га до 391,2 тыс. га).

Такое экстенсивное развитие сектора частной собственности на землю, главным образом за счет наиболее ценных земель и продолжающегося снижения уровня государственного контроля в сфере аграрного землепользования, является отрицательным фактором в связи с:

- ограниченностью сельскохозяйственных земель на территории страны и их стратегическим значением;

- высокой долей сельскохозяйственных земель в коллективной собственности граждан, допускающей при эффективном правовом регулировании высокий оборот таких земель между частными лицами;

- теневым, непрозрачным оборотом земельных долей и выделение из них земельных участков.

2. Низкий уровень государственного регулирования и управления в сфере земельных ресурсов: неисключенные из реестров сельхозпроизводители-банкроты (1,5 млн); неконтролируемое использование и оборот земель фонда перераспределения (на 01.01.2008 г. 46,6 млн га, или около 11,5% земель сельхозназначения); медленные темпы разграничения земель (средний темп прироста разграниченных земель в 2006– 2008 гг. составлял 1,6%).

3. Проведение земельной политики без учета ценности земельных ресурсов и перспективы вовлечения их в оборот. Так, только 1/3 земель страны благоприятна для жизнедеятельности человека. Только 13% земельных площадей используется в сельском хозяйстве (пашни, сады, сенокосы, пастбища). А доля самых ценных угодий – пашни – лишь около 7,7%, более половины которых располагается на черноземах.

Именно в этом сегменте самые большие проблемы.

4. Низкий уровень учета прав на земельные участки, погрешность информации Росреестра о сделках с землей в 20%, это неучтенные почти 342 млн га земель – больше, чем вся территория Финляндии (338 млн га) или Италии (301 млн га) или Великобритании (244 млн га).

5. Непрозрачная структура собственности на земельные участки и их оборот в сегменте земельных участков, приобретаемых гражданами «для иных целей». В сфере оборота этот сегмент демонстрирует тенденции, отличные от других сегментов совершения сделок купли-продажи гражданами, однако повторяет тренд роста покупок юридическими лицами сельхозземель. Так, «для иных целей» в 2008 г. было приобретено в 3 раза больше земель, чем в 2007 г. (23,8 тыс. сделок – в 2007 г.; 69,4 тыс. сделок – в 2008 г.). Площадь приобретаемых в этой категории земель выросла в 2 раза: 106,6 тыс.

га в 2007 г. и 246,3 тыс. га – в 2008 г.).

Данная категория – структура прав собственности на землю – в этой части требует детализации. Вполне возможно, что через такую форму приобретения осуществляется РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2010 году тенденции и перспективы скупка земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, юридическими лицами в тех случаях, когда легализация выгодоприобретателя нежелательна.

Сегодня уровень развития институтов, в том числе государства, обеспечивающих использование, оборот и защиту земельной собственности, исключает возможность качественного обслуживания крупного сегмента частной собственности.

Вместе с тем и уровень управления государственной земельной собственностью крайне низок.

В связи со сказанным оптимальным представляется: в сфере приватизации – использование земельных ресурсов в качестве рычага для решения наиболее актуальных социально-экономических проблем; а в сохраняющемся сегменте государственной собственности на землю – повышение уровня работы системы государственного управления, предоставления и учета земельных участков, а также вовлечения в оборот неиспользуемых земель.

В целях повышения эффективности государственной политики в сфере приватизации земель государством в первую очередь должны быть приняты меры, направленные на определение стратегических направлений развития сферы частной собственности на землю.

До настоящего времени мы могли говорить о приватизации либо как о масштабном процессе изменения структуры земельной собственности, либо как о способе пополнения бюджетов, главным образом региональных, либо как о способе «создания единого объекта недвижимости». Во всех случаях по большому счету было не важно, что продавать и кому. Общие размытые результаты не позволяют говорить о каком-то качественном изменении ситуации, равно как и о росте эффективности использования земель.

Представляется, что цель приватизации земель должна быть определена иначе. Приватизация должна использоваться в качестве инструмента для решения конкретной социально-экономической задачи. Например, увеличение слоя представителей среднего класса. Исходя из такой конкретной цели можно более эффективно подобрать способы ее достижения, определить параметры процесса, необходимые законодательные, финансовые и иные инструменты, а также подсчитать издержки. Кроме того, можно будет более эффективно осуществлять контроль за ее реализацией и вносить необходимые коррективы. В приведенном примере основными направлениями приватизации могли бы стать индивидуальное жилищное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство и приусадебные участки.

Критериями эффективности реализации программы могли бы стать повышение уровня обеспеченности граждан жильем за счет индивидуального, возможно, и коллективного жилищного строительства, а также повышение уровня доходов от работы в сельском хозяйстве.

В структуре сегмента частной собственности на землю важнейшую роль играют крестьянские фермерские хозяйства (15,9 млн га земель); личные подсобные хозяйства граждан (7,2 млн га земель) и садоводческие объединения (1,2 млн га земель).

При этом земельной собственностью обладают 16 млн семей, ведущих личное подсобное хозяйство; 14 млн семей, занимающихся садоводством; 7 млн семей, строящих свои дома; 3 млн семей, занимающихся огородничеством, и 137,7 тыс. дачников.

Такая вовлеченность граждан в процесс приобретения собственности на землю требует от государства в условиях его заинтересованности в расширении приватизационного процесса:

Раздел Институциональные проблемы - создания благоприятных условий для поддержания и увеличения спроса на земельные участки (подведения коммуникаций по социально приемлемой цене по частной инициативе граждан; кредитования в этих целях; упрощения механизмов и обеспечения прозрачности их предоставления);

- значительного повышения уровня оказания государственных услуг в земельной сфере;

- разработки государственных мер по развитию каждого из вышеназванных сегментов рынка земли;

- рассмотрения возможностей увеличения норм предоставления земельных участков в землеизбыточных регионах и расширения площадей имеющихся в собственности земельных участков;

- создания эффективных механизмов управления процессами предоставления, освоения, застройки таких участков, как государственных, так и в рамках саморегулирования.

Совершенно очевидно, что такие сегменты земельного рынка, как земельные участки для индивидуального жилищного строительства и дачные объединения граждан, практически не развиты.

Препятствиями здесь являются:

а) неэффективные и сложные механизмы их предоставления;

б) неразвитость инфраструктуры, высокие издержки подведения коммуникаций; получения разрешений на строительство и принятие объектов госкомиссией;

в) региональная земельная политика в области индивидуального жилищного строительства и создания дачных объединений граждан (созданы только в 56 субъектах РФ);

г) отсутствие права регистрации по месту жительства в дачных жилых строениях и домах;

д) ограничение строительства капитальных строений в огороднических объединениях и другие неоправданные запреты при использовании земельных участков.

Приватизация земель для индивидуального жилищного строительства, способная обеспечить активизацию спроса граждан на земельные участки, освоение земель, находится в зачаточном состоянии. Доля земель, находящихся в частной собственности и предоставленных для этой цели, не превышает 0,05% от всех земель, или 0,8 млн га.

Возросший в течение 2000-х гг. уровень доходов и объема кредитования граждан, высокий уровень дефицита жилья (около 1,6 млрд кв. м) и отсутствие в среднесрочной перспективе у государства возможностей решить эту проблему (расчетный срок решения проблемы – не менее 35 лет при докризисном темпе строительства) способны обеспечить значительный рост активности граждан на рынке земель.

Для эффективного проведения приватизационного процесса земель для индивидуального жилищного строительства необходимо:

1. Обеспечить создание и открытую работу системы предоставления и приобретения земельных участков под строительство, а также расширить возможности предоставления таких участков.

2. Обеспечить эффективную работу механизмов оспаривания результатов таких торгов, проведенной оценки земельных участков, контроля со стороны Минэкономразвития, Минрегиона, органов прокуратуры за нормативными актами, принимаемыми регионами по вопросам предоставления и приобретения таких земельных участков.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2010 году тенденции и перспективы 3. Разработать системы стимулов для приобретения гражданами земель вне населенных пунктов, в том числе на неосвоенных территориях (например, более низкая кредитная ставка при кредитовании на строительство и подведение коммуникаций, более длинный срок кредитования, более низкая и социально приемлемая стоимость подведения коммуникаций и т.п.).

4. Разработать программы, обеспечивающие быстрое подведение коммуникаций (газ, электричество, вода, связь, строительство дороги) по социально приемлемой цене к приобретенным в собственность земельным участкам. Такая программа должна предусматривать исполнение обязанностей соответствующих организаций на условиях публичного договора, условия и форма которого определены государством (лучше в федеральном законе), по выполнению соответствующих работ при наличии соответствующих заявлений собственников земельных участков. Число таких собственников, когда выполнение их требований обязательно, должно обеспечивать рентабельность работы компании-подрядчика, с одной стороны, и исключать возможность затягивания процесса строительства, а также иметь социально приемлемую цену – с другой. При этом возможны рассрочки и отсрочки по оплате таких договоров подряда, а также оспаривание стоимости предоставленных компанией услуг. Кроме того, в конкурентных сегментах подрядчики могут выбираться на конкурсной основе.

5. Рассмотреть возможность преобразования отдельных категорий земельных участков, кроме сельхозназначения, в участки для индивидуального жилищного строительства там, где возможно увеличение их размера.

Кроме того, необходимо рассмотреть возможность увеличения размеров земельных участков, предоставляемых гражданам, особенно в землеизбыточных регионах. Нормативы предоставления земельных участков в 6–12 соток, приемлемые в начале 1990-х гг., к концу 2000-х не соответствуют уровню доходов и уровню спроса граждан, имеющих средние и выше доходы. Создать эффективную систему управленческого контроля и мониторинга деятельности регионов, принимаемых нормативных актов в сфере оценки, предоставления, приватизации и механизмов ее проведения федеральным центром в целях исключения фактов массового нарушения прав и интересов граждан, злоупотребления полномочиями чиновников, что сейчас широко распространено.

Первоначально земельные участки могут предоставляться в аренду для ИЖС с правом последующего выкупа.

Подлежит ревизии и инвестиционный аспект приватизации земель, а именно – приватизация земельных участков под предприятиями. Целью такой приватизации должно быть не создание единого объекта недвижимости, что на практике нередко оборачивается приобретением по сниженной цене земельного участка, имеющего высокую рыночную стоимость, как единственного значимого актива предприятия, что никак не отражается ни на развитии отдельного предприятия – на микроуровне, ни на развитии отраслей экономики – на макроуровне. Приватизация земельных участков предприятий должна обеспечивать перспективное развитие промышленности. Земельные участки должны представляться к выкупу по льготной цене крупным, средним и малым предприятиям, способным реализовать инвестиционные проекты, результатами которых Раздел Институциональные проблемы станут рост конкурентоспособности их продукции, снижение издержек, обеспечение роста выпуска, расширение рынков сбыта и т.п. (сегодня это фактически означает сужение сектора земельных участков под предприятиями, подлежащих приватизации). В противном случае приватизация для государства лишена смысла.

Кроме того, перспективными для приватизации с точки зрения наличия спроса являются земельные участки граждан для ведения садоводства, дачного хозяйства и т.п.

Для эффективной реализации приватизационного процесса исключительно важно изменить правовое регулирование, обеспечивающее приобретение земель посредниками, в сфере оборота сельскохозяйственных земель и приобретение по льготной цене земельных участков под предприятиями теми, у кого предприятий нет.

Особого внимания заслуживает вопрос переоформления прав собственности на землю. Фактически мы имеем дело с переоформлением имеющихся, но устаревших, по мнению государства, прав на землю, которые в долгосрочной перспективе должны перестать существовать: постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение.

Pages:     | 1 |   ...   | 96 | 97 || 99 | 100 |   ...   | 113 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.