WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 101 | 102 || 104 | 105 |   ...   | 113 |

«Основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со все еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, средства на строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья. Существующая практика решения проблемы развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства и инженерно-технического обеспечения построенных объектов главным образом основана на установлении платы за подключение к сетям инженернотехнического обеспечения и технологическое присоединение, а также на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, что влечет увеличение стоимости 1 кв. метра жилья»2.

Программа «Жилище» ориентирована на то, чтобы в целях повышения доступности жилья деятельность коммерческих застройщиков сочетать с поддержкой строительства жилья индивидуальными застройщиками и жилищными некоммерческими объединениями граждан. Формирование различных моделей государственно-частного партнерства в жилищном строительстве должно предусматривать не только использование механизмов по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой (совокупность объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, обеспечивающих тепло-, газо-, электро- и водоснабжение, а также водоотведение и очистку сточных вод в границах территории муниципального образования) в целях жилищного строительства, но и использование механизмов поддержки развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки в целях комплексного решения проблемы.

Однако приоритетным механизмом в решении жилищных проблем по-прежнему остается ипотека, о чем свидетельствует новая «Стратегия развития ипотечного жилищ www.fondrgs.ru Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы. Утверждена Постановлением правительства РФ от 17.12. 2010 г. № 1050.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2010 году тенденции и перспективы ного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», утвержденная распоряжением правительства РФ от 19.07.2010 г. № 1201-р.

Если же говорить о краткосрочных перспективах жилищной политики на ближайшие год-два, то стоит отметить следующие моменты.

До конца 2011 г. должны быть обеспечены жильем все семьи ветеранов войны и военнослужащих, уволенных в запас. Исходя из послания президента страны Федеральному Собранию РФ можно ожидать разрешения использовать на регулярной основе средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов до достижения ребенком возраста трех лет, а также предоставления бесплатных земельных участков под строительство при рождении третьего и последующего ребенка.

Гораздо большее значение может иметь переход к предоставлению земельных участков под застройку жильем эконом-класса на основе так называемых понижающих (голландских) аукционов, когда победителем признается застройщик, обязавшийся продавать жилье по максимально низкой цене.

Такой подход содержится в одобренной Минрегионом в августе 2010 г. Концепции снижения рыночной стоимости жилья, в которой после нескольких лет реализации приоритетного национального проекта по жилью наконец-то признается неизбежность повышения конечной цены жилья для потребителя вследствие проведения земельных аукционов, где побеждает игрок, предложивший наибольшую цену, с последующим бременем затрат на подготовку градостроительных и землеустроительных документов ввиду отказа от этого со стороны муниципалитетов.

Внедрение такой схемы, содержащей потенциал снижения цен на жилье экономкласса на 20–25%, требует тщательной селекции его покупателей, поскольку предполагается, что приобретать его должны только лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, или категории, перед которыми государство имеет обязательства, при введении определенных ограничений на распоряжение этим жильем.

Разумеется, говорить о конкретных параметрах данного механизма и его последствиях станет возможным не ранее принятия соответствующего закона, а также многочисленных поправок в Градостроительный, Земельный, Жилищный, Налоговый кодексы и другие нормативно-правовые акты1.

6.5.5. Перспективы развития рынка жилья Переходя к оценке вариантов дальнейшего развития, в качестве обобщения стоит отметить, что наметившиеся после завершения к лету 2009 г. острой фазы кризиса на рынке недвижимости признаки стабилизации на вторичном рынке городского жилья в России в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей закономерно обусловили его переход в фазу стагнации.

Для рынка подавляющего большинства городов в 2010 г. была характерна депрессивная стабилизация с отставанием роста цен на жилье от темпов инфляции. Небольшими исключениями на этом фоне выступали Москва и Новосибирск, где отмеченный рост цен в номинальном выражении (9–10%) обеспечил их символическое повышение в реальном выражении.

Ранее сделанные прогнозы динамики цен на жилье на 2009–2010 гг. подтвердились.

Как и предполагалось, в 2010 г. произошла стабилизация цен. В отличие от кризиса Информационно-аналитический бюллетень «RWAY». № 186 (сентябрь 2010 г.). С. 61, 172.

Раздел Институциональные проблемы 1998–1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011–2012 гг., причем не столь быстрый, как в 2000–2001 гг.

(форма тренда – L).

Прогноз на 2011 г. и далее выполнен по модели, учитывающей зависимость темпов роста цен от темпов роста среднедушевых доходов для различных типов рынка1,2.

Темпы роста реальных доходов населения и ожидаемая инфляция взяты из Среднесрочного прогноза социально-экономического развития РФ на 2011 г. и на 2012–2013 гг.3 и соответствующих региональных прогнозов. Из приведенных в них данных следует, что в среднесрочном периоде в соответствующие прогнозы в большинстве регионов заложены показатели, близкие к среднероссийским4, за исключением Пермского края5.

Тип рынка на 2011 г. принят для Москвы и Новосибирска – развивающийся, для Санкт-Петербурга, Московской области и Владимира – стабильный в 1-м полугодии и развивающийся во 2-м полугодии. Для Перми с учетом меньшего роста реальных доходов, а также более высокой инфляции (которая снижает склонность населения к расходованию сбережений) принят тип рынка – стабильный.

В результате расчетов получено, что в Москве и Новосибирске рост цен в номинальном выражении в 2011 г. составит около 15%, в Московской области, СанктПетербурге и Владимире – 6–10%, в Перми – около 2% (рис. 12).

Отметим, что рассчитанный по модели и приведенный на рисунке прогноз на 2011– 2013 гг. является сглаженным. При этом сохраняется ранее сделанный прогноз повышенной волатильности цен, вследствие чего в течение 4–6 месяцев месячные темпы роста цен могут отклоняться от средних вверх и вниз на 1–2 п.п., вплоть до отрицательных значений.

Объем продаж на вторичном рынке сохранится на уровне предкризисных значений 2006–2007 гг., на первичном – восстановится до уровня 2007 г. Объем ввода жилья прекратит снижаться и к концу года несколько вырастет.

Вместе с тем необходимо отметить, что на состояние рынка жилья в России в 2011 г.

существенное влияние может оказать динамика макроэкономических показателей, которая продолжает находиться в тесной зависимости от ситуации на мировых товарных и финансовых рынках.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей //Имущественные отношения в РФ. 2009. № 8 (95). С. 18–28.

Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка //Имущественные отношения в РФ. 2011. № 1. С. 43–47.

Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. – http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20100923_07.

Показатели уточненного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011– 2013 годы. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20101217_03.

По приросту ВВП: 3,2–4,6% (РФ – 3,4–4,2%), по приросту промышленного производства: 3,4– 4,2% (РФ – 3,2–4,2%), по приросту розничного товарооборота: 4,5–6,3% (РФ – 4,5–6,3%), по приросту инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования: 3,5–4,1% (РФ – 8,8–8,1%), по темпам инфляции – 6,5–5,0% (РФ – 6,0–5,0%), по приросту реальных располагаемых доходов населения:

2,9–4,5% (РФ – 3,2–4,7%).

Исходные условия для формирования вариантов развития экономики Пермского края на период до 2012 г. (основные сценарные условия). – http://www.gorodperm.ru. В них предусматриваются замедленный темп прироста реальных доходов населения (2%) и более высокая инфляция на региональном уровне (12,5%).

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2010 году тенденции и перспективы Рис. 12. Прогноз рублевых цен предложения на вторичном рынке жилья в некоторых городах России Если в конце 2010 г. негативные предпосылки для российской экономики создавал отток капитала частного сектора, который, несмотря некоторое уменьшение по сравнению с 2009 г. в основном пришелся на IV квартал, то значительное повышение мировых цен на нефть в связи с событиями на Ближнем Востоке создает известные предпосылки для более быстрого восстановления российского рынка недвижимости.

Дополнительным фактором в пользу этого предположения может быть приближение очередного политического цикла 2011–2012 гг. с перспективами роста бюджетных расходов и доходов некоторых групп населения. Однако ориентация властей на то, чтобы исключить появление нового ценового пузыря на рынке недвижимости, делает маловероятным повторение сценария «ипотечно-нефтяного» роста, подобного сценарию в 2005–2007 гг.

6.5.6. Жилищное кредитование В 2010 г., по данным ЦБ РФ, выдано 301 035 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 378 933 млн руб. при остаточной задолженности на 1 января 2011 г.

1 127 834 млн руб. Объем ипотечных жилищных кредитов, выданных в 2010 г., составляет 58% от объема кредитов, выданных в 2007 г., и в 2,48 раза превосходит объем кредитов, выданных в 2008 г. Напротив, остаточная задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 января 2011 г. уже превысила остаточную задолженность на 1 января 2008 г. и на 1 января 2009 г. Объем выданных жилищных кредитов (ЖК) в целом в 2010 г. составил 437 030 млн руб., или 395 515 кредитов, при остаточной задолженности на 1 января 2011 г. 1 295 006 млн руб.

Раздел Институциональные проблемы 280 240 200 160 120 80 40 0 Объем ипотечных жилищных кредитов, выданных за квартал, левая шкала, млрд руб.

Объем жилищных кредитов, предоставленных за квартал, левая шкала, млрд руб.

Объем потребительских кредитов, предоставленных за квартал, правая шкала, млрд руб.

Источник: данные ЦБ РФ.

Рис. 13. Динамика выдачи кредитов физическим лицам за квартал Объем предоставленных за 2010 г. ипотечных жилищных кредитов составил 0,85% от годового значения ВВП против 1,59% за 2008 г. (рис. 14). Задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 января 2011 г. составила 2,53% от ВВП 2010 г., что несколько меньше, чем соответствующая величина – 2,59% – за 2008 г.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, количество обременений жилых помещений ипотекой в РФ, зарегистрированных в 2010 г. в Едином государственном реестре прав, составило 733 090 актов.

50 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0 0,0% 2005 2006 2007 2008 2009 ВВП, трлн руб объем предоставленных за год ипотечных жилищных кредитов в % от ВВП остаточная задолженность по ипотечным жилищным кредитам в % от ВВП Источник: данные Росстата.

Рис. 14. Динамика ипотечного жилищного кредитования в % от ВВП млрд руб млрд руб 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 3 кв 4 кв 1 кв 3 кв 2 кв ВВП, трлн руб РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2010 году тенденции и перспективы В 2010 г. имел место устойчивый рост остаточной задолженности по предоставленным в рублях ИЖК (рис. 15). Наряду с этим в IV кв. 2010 г. снизилась доля просроченной задолженности в остаточной задолженности по рублевым ИЖК с 2,83% в III кв. до 2,48% в IV кв., при этом в декабре 2010 г. несколько снизилась также и величина просроченной задолженности с 26,1 млрд руб. до 23,5 млрд руб. Напротив, остаточная задолженность по ИЖК в иностранной валюте в III кв. и IV кв. 2010 г. снизилась со 192,4 млрд руб. до 179,9 млрд руб., а доля просроченной задолженности в остаточной задолженности в иностранной валюте выросла с 6,31% (12,5 млрд руб.) в конце IV кв.

2009 г. до 10,4% (18,0 млрд руб.) в конце IV кв. 2010 г. (рис. 15).

Источник: данные ЦБ РФ.

Рис. 15. Динамика остаточной и просроченной задолженностей по ипотечным жилищным кредитам В 2010 г. выросла как сама величина остаточной задолженности по ИЖК, не имеющим просроченных платежей, так и ее доля в общей сумме задолженности (табл. 32).

Положительным является также снижение к концу 2010 г. доли задолженности дефолтных ИЖК с просроченными платежами свыше 180 дней в общей сумме задолженности до 5,11% (табл. 32).

Раздел Институциональные проблемы Таблица Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей в том числе:

с просроченными с проcроченными с просроченными без просроченных платежами от 1 до платежами от 91 до платежами свыше платежей 90 дней 180 дней 180 дней Общая сумма задолв % к в % к в % к в % к женности по общей общей общей общей ИЖК сумме в млн сумме в млн сумме сумме в млн руб. в млн руб.

Pages:     | 1 |   ...   | 101 | 102 || 104 | 105 |   ...   | 113 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.