WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 100 | 101 || 103 | 104 |   ...   | 113 |

ипотечных кредитов. С проблемами выплат ипотечных обязательств, по оценкам АРИЖК, столкнулось 9–11% заемщиков, т.е. порядка 90 тыс. чел. Причем в некоторых регионах концентрация таких заемщиков была существенно более высокой, чем в среднем по России. Опасность кризисной ситуации для будущего ипотечного кредитования в стране усугублялась агрессивной политикой банков-кредиторов.

Примерно треть проблемных заемщиков сумели решить свои проблемы самостоятельно, получив финансовую поддержку друзей и родственников. Кредиты примерно для 40–45 тыс. чел. были реструктурированы банками или с помощью АРИЖК. Перспективы дальнейшего проживания в ипотечном жилье еще примерно 20 тыс. заемщиков, которые не смогли или не успели воспользоваться программами реструктуризации, определятся в судебном порядке.

По оценке гендиректора АРИЖК, опыт реструктуризации ипотечных кредитов в ходе кризиса показал высокую эффективность механизмов досудебных решений по реструктуризации кредитов, но выявил низкую готовность к такой работе банковкредиторов и низкую финансовую грамотность со стороны заемщиков. Слабость саморегуляции этого рынка проявилась и в бедности арсенала инструментов, с помощью которых кредитные организации могли бы уладить отношения с заемщиками.

Между тем успех работы АРИЖК доказывает, что абсолютное большинство заемщиков, получивших своевременную помощь, возвращаются к платежам по своим обязательствам, 84% граждан, получивших поддержку в агентстве, сегодня успешно платят по своим обязательствам. Одним из важных факторов, способствовавших достижению такого результата, стало снижение ставки по вновь выдаваемым займам АРИЖК до двух третей ставки рефинансирования ЦБ (ранее ставка по займам была Информационно-аналитический бюллетень «RWAY». № 186 (сентябрь 2010 г.). С. 60–61.

Раздел Институциональные проблемы равна ставке по основному ипотечному обязательству) в целях смягчения последствий увеличения финансовой нагрузки заемщиков после периода помощи1.

Поскольку объектом ипотеки, как правило, является жилье экономкласса на первичном рынке, можно предположить, что этот механизм и далее будет весомым стимулом для оживления жилищного строительства.

6.5.3. Динамика объемов ввода жилья В 2010 г. в стране продолжалось падение объемов ввода жилья, хотя произошло замедление темпов этого процесса (3% против 6,7% в 2009 г.). Всего в 2010 г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. м (табл. 30).

Таблица Ввод в действие жилых домов в России в 1999–2010 гг.

Темпы роста, % Год Млн кв. м общей площади к предыдущему году к 2000 г.

1999 32,0 104,2 105,2000 30,3 94,7 100,2001 31,7 104,6 104,2002 33,8 106,6 111,2003 36,4 107,7 120,2004 41,0 112,6 135,2005 43,6 106,3 143,2006 50,6 116,0 165,2007 61,0 120,6 201,2008 64,1 104,6 210,2009 59,9 93,3 197,2010 58,1 97,0 191,Источник: Российский статистический ежегодник. 2007: Стат. сб./ Росстат. М., 2007. С. 507; Социальноэкономическое положение России, 2009 год. М.: Росстат. С. 86–87, Социально-экономическое положение России, 2010 год. М.: Росстат. С. 86–87, расчеты авторов.

Таким образом, в 2010 г. снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось. При этом необходимо отметить, что по сравнению с лучшими для 2000-х гг. показателями 2008 г. падение составило менее 10%.

Итоги 2010 г. оказались хуже показателей 2007 г., но заметно лучше всех предшествовавших лет, когда уже вовсю разворачивалась реализация приоритетного национального проекта по жилью.

Коренным отличием итогов 2010 г. стал очевидный провал индивидуального жилищного строительства. Если в 2009 г. оно демпфировало последствия финансовоэкономического кризиса, оказавшие самое негативное воздействие на деятельность девелоперов, продемонстрировав позитивную динамику (прирост объемов ввода жилья населением за счет собственных и заемных средств составил в 2009 г. 4,3%), то в 2010 г. индивидуальные застройщики ввели жилья на 11,2% меньше. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила в целом по России 43,6% против 47,7% в 2009 г.

Почти 2/3 всего введенного в прошедшем году жилья пришлось на 20 регионов с объемами ввода не менее 1 млн кв. м. Далее (табл. 31) представлена эта группа регионов с дифференциацией по темпам прироста и падения ввода жилья.

Ипотечное кредитование – между русской рулеткой и локомотивом развития – www.opec.ru, 2 марта 2011 г.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2010 году тенденции и перспективы Таблица Ввод жилья в регионах России в 2010 г. (упорядочено по темпам ввода) Регионы Прирост к тому же Регионы Прирост к тому же с приростом объемов периоду прошлого с падением объемов периоду прошлого ввода жилья года, % ввода жилья года, % Воронежская область +18,1 Москва –34,Новосибирская область +12,2 Челябинская область –25,Свердловская область +10,7 Башкортостан –14,Краснодарский край +4,2 Тюменская область –10,Дагестан +3,7 Московская область –8,Нижегородская область +3,4 Кемеровская область –5,Ставропольский край +2,Санкт-Петербург +2,Самарская область +1,Саратовская область +1,Ленинградская область +1,Татарстан +0,Белгородская область +0,Ростовская область +0,Источник: Социально-экономическое положение России, 2010 год. М.: Росстат. С. 394–395.

В качестве позитивного фактора можно указать на то, что в большинстве указанных регионов наблюдался прирост объемов ввода жилья. Лидерами в этом отношении выступали Воронежская (18,1%), Новосибирская (12,2%) и Свердловская (10,7%) области, в других же прирост не превысил 5%. В их числе оказался Санкт-Петербург, где небольшой прирост (2%) по итогам 2010 г. сменил довольно глубокое падение предшествующего года.

В числе регионов с объемами жилищного строительства не менее 1 млн кв. м, где в 2010 г. наблюдалось падение объемов ввода жилья, явно выделяется столичный регион.

В Москве этот процесс продолжается третий год подряд, причем глубина падения увеличилась вдвое и оказалась сопоставима с 2008 г. (около 1/3). В Подмосковье позитивная динамика жилищного строительства в 2009 г. сменилась падением на 8,5%. Удельный вес столичного региона в совокупном объеме жилищного строительства по стране составил всего 16,4%, из которых большая часть приходится на Московскую область (13,3%), доля собственно Москвы чуть более 3%.

Таким образом, как и можно было предполагать, ожидавшегося московскими городскими властями увеличения ввода жилья в 2010 г. до 3–3,1 млн кв. м с выделением 800 тыс. кв. м на реализацию городских жилищных программ не произошло1, хотя объем жилищного строительства с учетом домов, построенных по программе правительства города, вне территории города составил 3658,5 тыс. кв. м, или 87,0% к 2009 г. Однако лишь менее половины (48,4%) этого объема пришлось на собственно Москву, тогда как в предыдущие годы доля жилья за ее пределами была радикально меньшей (против примерно 10–11% в 2005–2007 гг., более 20% в 2008 г. и более 1/3 – в 2009 г.).

Поэтому довольно маловероятным является выход жилищного строительства в столице на докризисный уровень (около 5 млн кв. м) в 2011–2012 гг. с соответствующими последствиями для рынка жилья. Новое столичное руководство уже столкнулось со сложностями в обеспечении очередников по причине невыполнения условий контрак Информационно-аналитический бюллетень «RWAY». № 186 (сентябрь 2010 г.). С. 55, 62.

Раздел Институциональные проблемы тов некоторыми инвесторами. К тому же его приоритетом в ближайшее время, повидимому, станут транспортная инфраструктура и дорожное строительство. Применительно к жилищной сфере речь может идти о сокращении сроков оформления документации и ускорении получения согласований на различных стадиях строительства.

6.5.4. Состояние и перспективы развития институциональной структуры жилищного строительства За два с лишним года с начала кризиса не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системе, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспечено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет развития рыночно диверсифицированных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное возвратное банковское, бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование с использованием государственных гарантий).

Новая конфигурация структуры строительного рынка по результатам кризиса находится в стадии становления.

С одной стороны, продолжалось поглощение компаний, являющихся локальными девелоперами на уровне отдельных регионов и городов, крупными игроками федерального уровня, которыми в основном выступают столичные операторы, входящие в состав разнообразных отраслевых бизнес-групп и конгломератов. Этому способствовало получение ими государственной поддержки в период острой фазы кризиса. В частности, в обнародованном весной 2010 г. Минэкономразвития РФ перечне хозяйствующих субъектов, в отношении которых проводились мероприятия по оказанию государственной поддержки, упоминаются хорошо известные частные бизнес-группы, специализировавшиеся на строительстве, девелопменте («СУ-155», Группа компаний «ПИК», «Интеко»), а также на выпуске строительных материалов («Главстрой»)1. К сожалению, отсутствуют данные об объемах и видах государственной поддержки того или иного хозяйствующего субъекта, что в значительной мере обесценивает обнародованную информацию. Также возникает вопрос и о степени ее полноты с учетом действий различных уровней власти2. В результате всего этого возрастают возможности крупных игроков влиять на процессы ценообразования на рынке недвижимости.

С другой стороны, сложное финансовое положение и большой объем накопленной задолженности3 строительных и девелоперских компаний поставили их в сильную зависимость от кредиторов, прежде всего банков с государственным участием, которые наряду с предоставлением финансирования во многих случаях в порядке реструктуризации получают активы, ранее принадлежавшие указанным компаниям.

www.economy.gov.ru, 12 апреля 2010 г.

Так, в период кризиса для завершения строительства социального жилья в Подмосковье Банк Москвы под гарантии столичного правительства выдал 15 млрд руб. ЗАО ГК «СУ-155», которое помимо этого получило госгарантии от федеральных властей почти на 9 млрд руб.

В конце 2009-го – начале 2010 г. долг «ДОН-Строя» оценивался в 3 млрд долл., «СУ-155» – более 1,48 млрд долл., «Системы-Галс» – 1,3 млрд долл., ГК «ПИК» – 1,27 млрд долл., «Главстроя» – 1 млрд долл., «Интеко» – 0,7 млрд долл.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2010 году тенденции и перспективы Так, в конце 2009 г. ВТБ получил контроль над ОАО «Система-Галс» (51,24%) при одобрении советом директоров АФК «Система» продажи принадлежащего ей пакета акций «Системы-Галс» (27,6%). Осенью того же года в ходе реструктуризации кредитов на 500 млн долл. банком был получен контроль над ЗАО ГК «ДОН-Строй», общий долг которого перед ВТБ оценивался в 80 млрд руб. С учетом получения земельных участков в Подмосковье в рамках погашения долга Объединенной промышленной корпорацией и ранее начатых собственных девелоперских проектов перед ВТБ открывается неплохая перспектива создания мощного единого холдинга в этой сфере.

Часть активов ГК «ДОН-Строй» перешла другому кредитору – Сбербанку, долг перед которым составлял 20 млрд руб. Всего же Сбербанку с начала кризиса перешло около 2 млн кв. м готовой и строящейся недвижимости у целого ряда компаний, включая Capital Group, компанию «Кейстоун», Coalco. Холдинг «МИЭЛЬ» в счет погашения долга готов уступить Сбербанку около 20% своих земель в Подмосковье.

Примером интенсивных изменений в структуре капитала служит ГК «ПИК».

В апреле 2009 г. ее блок-пакет на безденежной основе получила компания «Нафта Москва» за обещание помочь с реструктуризацией долга в размере 49 млрд руб. Основным кредитором ГК «ПИК» является Сбербанк (15,84 млрд руб.), дочерняя компания которого – «Сбербанк Капитал» – получила мандат на реструктуризацию кредитов «ПИК». Не исключен вариант кредитования Сбербанком покупателя пакета акций, принадлежащего компании «Нафта Москва», который та оценила в 1 млрд долл.

Летом 2010 г. ГК «ПИК» приняла решение о выпуске дополнительных акций в размере 20% увеличенного капитала при выборе организатором размещения «ВТБ Капитал». При этом входящее в группу ООО «ПИК-Девелопмент» было признано банкротом, а московское правительство подготовило несколько исков к ЗАО «ПИК-Регион» на общую сумму около 1 млрд руб. в связи с нарушением компанией договоренностей о строительстве социального жилья в Подмосковье в части оформления прав собственности на квартиры и строительства соответствующего объема жилья. Определенное влияние на выстраивание новой структуры девелопмента и жилищного строительства окажут переход под контроль ВТБ Банка Москвы и возможная смена собственника активов компании «Интеко», которая погасила основную часть долга в 2009 г. В июне 2010 г. приняты новые поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № ФЗ-214, согласно которым запрещены все «левые» схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве. По оценкам экспертов, это увеличило долю новостроек, реализующихся в рамках механизмов, предусмотренных ФЗ-214, в Москве с до 36%.

Созданный в 2008 г. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) за 2009–2010 гг. провел всего 24 аукциона и продал 41 участок, в том числе по 10 – в Москве и Московской области, 9 – в Приморском крае, 4 – в Воро Информационно-аналитический бюллетень «RWAY». № 186 (сентябрь 2010 г.). С. 138–143.

Раздел Институциональные проблемы нежской области, 3 – в Тюменской области, по 2 – в Новгородской и Саратовской областях. Всего продано в собственность и сдано в аренду около 450 га земли1.

В итоге в целом по России системных изменений рыночной ситуации к лучшему в части предложения жилья в течение двух лет с начала кризиса не произошло, что подтверждает следующая прямая цитата из утвержденной в декабре 2010 г. федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище»:

Pages:     | 1 |   ...   | 100 | 101 || 103 | 104 |   ...   | 113 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.