WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 108 | 109 || 111 | 112 |   ...   | 117 |

Позитивная динамика жилищного строительства наблюдалась в подавляющем большинстве регионов страны, включая все регионы, где совокупные объемы ввода жилья превысили 1 млн кв. м (табл. 32).

Таблица Динамика ввода жилья в регионах России в 2011 г. (упорядочено по темпам ввода) Регион Темпы ввода жилья, % к 2010 г.

Самарская область 127,Челябинская область 122,Татарстан 118,Ставропольский край 115,Тюменская область 113,Кемеровская область 108,Дагестан 107,Красноярский край 106,Башкортостан 105,Белгородская область 104,Ростовская область 104,Московская область 103,Ленинградская область 103,Свердловская область 102,Краснодарский край 102,Москва 102,Саратовская область 102,Санкт-Петербург 101,Нижегородская область 101,Источник: О жилищном строительстве в 2011 году, www.gks.ru.

Раздел Институциональные проблемы Как следует из табл. 32, динамика ввода жилья, существенно превышающая среднероссийскую (более 10%), имела место в Самарской, Челябинской, Тюменской (включая Ханты-Мансийский – Югра и Ямало-Ненецкий автономные округа1) областях, в Татарстане и Ставропольском крае. В то же время в Москве и Санкт-Петербурге прирост объемов жилищного строительства составил всего около 2%. Более высокий темп продемонстрировало Подмосковье (3,5%), однако и оно почти вдвое уступал среднему по стране.

При этом необходимо иметь в виду, что Московская область по абсолютной величине ввода жилья является общероссийским лидером еще с 2004 г., тогда как Москва в ходе последнего кризиса стала уступать по этому показателю целому ряду регионов страны, включая уже второй год подряд Санкт-Петербургу. Удельный вес столичного региона в совокупном объеме жилищного строительства по стране составил всего 16,1% (годом ранее – 16,4%), из них основная часть (13,2%) приходится на Московскую область, доля собственно Москвы – 2,9%2.

Такая ситуация является достаточно закономерной. На протяжении всего года новое столичное руководство активно занималось ревизией ранее заключенных более чем 1000 инвестиционных контрактов на строительство, включая, разумеется, и жилищную сферу. В результате из примерно 600 рассмотренных инвестконтрактов было расторгнуто около 200, преимущественно в центре города и местах точечной застройки. Сам факт пересмотра контрактов, естественно, сказывается на темпах строительства в городе3.

Мощным инструментом расчистки городского пространства столицы для реализации новых подходов в градостроительной политике послужат нормы Федерального закона от 12 декабря 2011 г. № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающие следующие важные поправки.

Заключенный до 1 января 2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления4 в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка При этом Ямало-Ненецкий автономный округ оказался одним из 13 регионов, где имело место снижение объемов ввода жилья.

При этом необходимо отметить, что в данных Росстата также указывается, что на территории города Москва, включая территорию Люберецких полей, в 2011 г. введено 2107,3 тыс. кв. м общей площади жилых домов (106,9% к 2010 г.), что примерно на 300 тыс. кв. м больше, чем в сводной таблице по всем регионам России (1805,2 тыс.кв. м). Публиковавшиеся ранее на протяжении многих лет данные о совокупном вводе жилья, включая жилые дома, построенные по программе правительства Москвы вне территории города, в 2011 г. отсутствуют.

Бойкова М. Эпоха строительного минимализма // Прямые инвестиции. 2011. № 12 (116). С. 99.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить им письменные возражения по вопросу расторжения договора. В этом случае договор считается расторгнутым со дня направления уведомления о подтверждении ранее принятого решения.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2011 году тенденции и перспективы и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: (1) неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или (2) при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном российским законодательством порядке проектной документацией, (3) отсутствие по истечении 5 лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с ними (государственным или муниципальным учреждением или унитарным предприятием) и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором.

Нормы, введенные в отношении инвестиционных договоров, аналогичны, за исключением несколько иной формулировки существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке со стороны государства. Таковым является невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих его строительству, реконструкции.

Утвержденная в конце сентября 2011 г. Государственная программа города Москва «Жилище» на среднесрочный период (2012–2016 гг.) предусматривает строительство в течение 5 лет 12,7 млн кв. м за счет всех источников финансирования, в том числе 3,8 млн кв. м – за счет бюджета. Таким образом, среднегодовые показатели составят около 2,5 млн и 0,8 млн кв. м, что меньше уровня даже кризисного 2009 г., не говоря уже о докризисных показателях второй половины 2000-х годов.

Наряду с продолжением прежних программ улучшения жилищных условий (бесплатное предоставление, социальная ипотека, купля-продажа с рассрочкой платежа, расселение ветхого и аварийного, сносимого морально устаревшего жилья) новыми акцентами в жилищной политике города должны стать развитие сектора сдаваемого в аренду жилищного фонда (строительство доходных и бездотационных домов) и капитальный ремонт жилья в размере, почти вдвое превышающем объемы нового строиРаздел Институциональные проблемы тельства (23,5 млн кв. м). Город должен выполнить обязательства по обеспечению жильем (с учетом различных выплат) перед 88 тыс. семей (208 тыс. человек)1.

Дальнейшие перспективы развития жилищного строительства во всем столичном регионе во многом будут определяться последствиями принятого на федеральном уровне летом 2011 г. решения о расширении Москвы в юго-западном направлении.

Анонсированы весьма амбициозные планы создания так называемой «Новой Москвы», предполагающие появление на новых территориях около 60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м административных площадей (в том числе для возможного переноса многочисленных государственных учреждений и создание финансового центра). Комплексное развитие присоединяемых территорий предусматривает формирование более 1 млн новых высококвалифицированных рабочих мест и предоставление жилья 2 млн москвичей, возведение наряду с ним офисных помещений и объектов социальнокультурного и бытового назначения. При этом предполагается существенно более низкая плотность новой застройки, чем в пределах МКАД, за счет осуществления мало- и среднеэтажных проектов жилищного строительства, реализуемых по современным технологиям. Под проект обустройства «Новой Москвы» планируется выделение больших средств из бюджета.

Фактор расширения границ Москвы уже оказал сильное влияние на состояние рынка недвижимости столичного региона. Объявление об изменении границ столицы сразу же спровоцировало всплеск небывалой активности на рынке недвижимости и большой ажиотаж со стороны всех участников рынка, подогреваемый СМИ.

Несмотря на период летних отпусков и традиционного затишья во всех секторах деловой деятельности, июль и август 2011 г. стали рекордными за долгое время по объему спроса на квартиры на первичном рынке жилья. Компании-застройщики во второй половине лета – начале осени испытывали значительную нагрузку на свои отделы продаж, причем это относилось к проектам, расположенным не только на территории «Новой Москвы», но и по другим направлениям Подмосковья. За летний период и начало осени на рынке новостроек ближнего Подмосковья уровень спроса на квартиры вырос в 2,5 раза, а количество сделок с новостройками на территориях, присоединяемых к Москве, увеличилось единовременно в 4 раза и сохранялось на достаточно высоком уровне вплоть до октября 2011 г. Сейчас уровень активности потребителей несколько ниже, чем летом, однако по-прежнему остается довольно высоким. Некоторый спад ажиотажного спроса наблюдается на рынке новостроек как «Новой Москвы», так и на других направлениях ближнего Подмосковья.

В связи с изменением границ Москвы путем включения в ее состав значительного количества площадей, расположенных на юго-западном направлении Московской области, и последовавшим рекордным ростом уровня спроса первоначально на рынке жилья столичного региона доминировали ожидания:

(1) бурного спекулятивного роста цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках на присоединяемых территориях с целью заработать как можно больше на слухах о включении тех или иных территорий в состав города Москвы;

(2) массового увеличения числа новых инвестиционно-строительных проектов на территории «Новой Москвы» с их скорым выходом на рынок;

Постановление Правительства Москвы от 27 сентября 2011 г. № 454-ПП.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2011 году тенденции и перспективы (3) некоторой коррекции цен на рынке жилья Москвы, особенно на территории, расположенной рядом с присоединяемыми землями.

Однако сильного подорожания жилья на присоединяемых территориях и удешевления его в сопредельных районах Москвы по итогам лета и начала осени отмечено не было. Например, в некоторых проектах комплексного жилого строительства прирост среднего уровня цен составил всего 5–7% за 3–4 месяца. При этом необходимо отметить, что практически все проекты, расположенные здесь, характеризуются аналогичными темпами удорожания. Исключение составляют несколько проектов, расположенных на присоединяемых территориях, где единовременно были подняты цены на 20– 30%. Однако это единичные случаи, не отражающие тенденцию.

В дальнейшем именно от того, каким образом будет развиваться этот проект, зависят во многом атмосфера на рынке недвижимости, уровень доверия и спроса со стороны потребителей. Разочарование тех, кто уже вложил под влиянием обсуждений о расширении границ свои собственные средства в покупку недвижимости на новых территориях, может стать значительным фактором обвала рынка и появления массовых требований по возврату денежных средств, что приведет к значительным убыткам застройщиков, ведущих проекты на землях «Новой Москвы».

Что касается ситуации в России в целом, то в 2011 г. руководством страны были озвучены предложения по повышению доступности ипотеки для некоторых групп граждан за счет снижения процентной ставки и размера первоначального взноса. Все больше внимания к себе стали привлекать альтернативные по отношению к ипотеке подходы к решению жилищной проблемы: жилищно-строительные (ЖСК) и жилищнонакопительные (ЖНК) кооперативы, стройсберкассы (ССК).

Одним из первых шагов в этом направлении стали принятые в минувшем году поправки в Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Заметно расширен за счет работников региональных и муниципальных учреждений образования, здравоохранения и культуры перечень групп граждан1, которые при создании ЖСК могут обратиться в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) для получения земельного участка под строительство на безвозмездной основе. Такая схема создает определенные предпосылки для снижения себестоимости строительства, поскольку основным инструментом фонда РЖС являются все-таки аукционы по продаже земельных участков, где действуют закономерности спроса и предложения, которые явно не способствуют повышению доступности жилья.

К тому же ЖСК имеет некоторые налоговые преференции. Члены кооператива обладают потенциальными возможностями влиять на ход строительства (голосование при выборе руководства, доступ к документации и т.п.).

Оценивая данную новацию, прежде всего необходимо указать на то, что очевидным препятствием на пути распространения жилищно-строительной кооперации является проблема низкой (относительно стоимости жилья) оплаты труда в российской экономике вообще и в бюджетной сфере особенно, которая неизбежно будет проявляться при Ранее такое право имели только госслужащие (включая военных), сотрудники федеральных госучреждений и унитарных предприятий, образовательных и научных академических учреждений федерального уровня.

Раздел Институциональные проблемы любой организационно-правовой схеме (будь то паевой взнос при вступлении в ЖСК или размер первоначального взноса при получении ипотечного кредита).

Pages:     | 1 |   ...   | 108 | 109 || 111 | 112 |   ...   | 117 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.