WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 35 | 36 || 38 | 39 |   ...   | 80 |

Формирование в республике различных видов собственности и продолжающиеся в этой области реформы придают особую важность эффективному функционированию рынка недвижимо сти. Высокий коэффициент возврата инвестиций в сфере не движимости является одним из главных показателей жизнеспо собности всей экономики. Страна и общество, где соответст вующие показатели достаточно высоки, как правило, имеют все признаки здоровой экономики. Надо отметить, что темпы разви тия и совершенствования данной отрасли в Армении по своим основным параметрам превышают показатели многих постсо ветских республик.

Даже по сравнению со странами Западной Европы формиро вание кадастра недвижимости Армении проведено в довольно короткие сроки, правда, при финансовой и технической под держке международных донорских организаций. Для сравнения:

кадастр Франции начинает свою историю с 1790 г., его создание продолжалось почти 50 лет. В Австрии начало работ по созда нию кадастра относится к 1817 г., когда был издан закон о «по стоянном кадастре», предполагающий подробную съемку и оценку всех видов недвижимого имущества. Только в 1883 г. ра боты по созданию кадастра были завершены, а их общая про должительность составила 65 лет. Кадастр Саксонии был разра ботан за 8 лет, Пруссии – за 6 лет7.

Бандурин В.В., Кузнецов В.Ю. Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики. М., 1999. С. 51–54.

Система национального кадастра недвижимости Армении, имеющая статус республиканского государственного ведомст ва, была основана в 1997 г. В основу создания системы заложе ны главные принципы управления земельными ресурсами, при нятые Европейской экономической комиссией при ООН. До 1997 г. в Армении не существовало какой либо системы регист рации права собственности на недвижимость, в то время как рыночные преобразования сопровождались широкомасштабной приватизацией земли и государственного имущества, в резуль тате которой резко увеличилось количество собственников де факто.

Совершенствование управления недвижимостью зависит от решения целого ряда задач. Основные из них: учет и классифи кация недвижимости; создание кадастровых карт по традицион ным и цифровым технологиям; государственная регистрация прав собственности; кадастровая оценка недвижимости; разра ботка земельной стратегии; проведение работ по мониторингу и анализу рынка недвижимости; лицензирование субъектов рынка недвижимости; создание информационного банка недвижимо сти и управление им.

Сегодня республика достигла большого прогресса в вопро сах построения профессионального рынка недвижимости бла годаря формированию спроса на нее, созданию рыночных ин ститутов, законодательной деятельности, позволяющей субъек там рынка придерживаться установленных правил. На нынешнем этапе развития в первую очередь необходимо создание меха низмов защищенности и гарантий неприкосновенности собст венности для инвесторов и собственников8.

На данном этапе деятельность кадастра недвижимости Ар мении от механической регистрации прав собственности пере шла в стадию разработки и применения кадастровых цен на не движимость, основанных на ее стоимости.

Согласно ст. 28 Конституции РА отчуждение собственности для нужд общества или государства может быть проведено только в исключительных случаях, на основе закона и при предварительной полной компенсации.

Анализ динамики количества государственных регистраций прав на собственность при операциях с недвижимостью в Арме нии имеет тенденцию роста за последние годы. Так, с 2000 по 2003 г. этот показатель вырос более чем вдвое и составил (при этом почти половина заключенных сделок приходится на г.

Ереван). Для сравнения, в 2000 г. зарегистрировано 33 233 операции, совершенные с недвижимостью, в 2001 г. – 44 792 и в 2002 г. – 60 874.

По видам операций за 2003 г. структура такова: 44,7 % – сделки по отчуждению недвижимости, 14,5 % – первичная реги страция, 8,8 % – наследование, 8,7 % – аренда, 6,8 % – заклад недвижимости. Регистрация приватизационных сделок состави ла всего 0,5 % общего количества операций.

Разумеется, без изучения законов и процессов, происходя щих на рынке, государство не может эффективно влиять на раз витие и становление рынка недвижимости. Не секрет и то, что основная информация о предложении рынка недвижимости предоставляется частными риэлторскими компаниями, дея тельность которых в качестве субъектов рынка, в свою очередь, лицензируется и регулируется государством. Такой процесс взаимовлияния характерен для стран с развитой рыночной ин фраструктурой. Кадастровые цены на недвижимость в Армении формируются близкими к рыночным, согласно ценовым зонам.

По этим показателям проводится кадастровая оценка недвижи мости, в том числе жилья, коммерческих, производственных, общественных и прочих объектов. С 2005 г. данные массовой переоценки имущества будут использованы в качестве базовых для расчета налога на имущество. С 2004 г. в республике при отчуждении и найме государственных земель, исключая сель скохозяйственные, уже применялись новые кадастровые зоны.

Порядок реализации земель частным лицам регулируется Зе мельным кодексом РА (принят Национальным собранием 2 мая 2001 г.). Отчуждение земель проводится главным образом по средством аукционной продажи, а предоставление территории в аренду – на конкурсной основе9. С целью проведения конкурсов и Земельный кодекс Республики Армения. Ст. 76.

аукционов созданы комиссии, в функции которых входят выпол нение организационных и подготовительных работ в период до аукционов и работы по проведению самих аукционов. Эти же ко миссии определяют начальную, стартовую стоимость каждого лота согласно установленным ценовым зонам. Метод аукционных продаж позволяет заблаговременно предоставлять всесторонюю информацию о земельном участке, доступную для всех инвесто ров. Эти меры дают возможность потенциальному покупателю заранее подготовиться к участию в торгах и сделать выбор.

В условиях уже сформировавшегося городского рынка не движимости, когда есть достаточно источников информации по типовым квартирам, домам и особнякам, таковые полностью от сутствуют по рынку муниципальных земель.

Акционерная собственность. Как особую форму собствен ности можно выделить акционерную собственность, которая создает большую возможность для определенной части участ ников (как правило, меньшей) распоряжаться этой собственно стью. Акционерная собственность имеет следующие основные черты. Во первых, по составу участников (собственников) она одновременно смешанная и корпоративная. Во вторых, отдель ные акционерные общества создают умножающий (мультипли кативный) эффект владения иностранной недвижимостью и ино странными активами, причем на добровольной основе. Вла дельцы контрольного пакета акций распоряжаются имуществом участников общества, не обладающих контрольным пакетом. В третьих, акционерная собственность создает предпосылки для переходной формы; по содержанию она совмещает черты част ной и общественной собственности.

Акционерный капитал в Республике Армения сформировался в основном в результате приватизации государственной собственности. На сегодняшний день наиболее остро стоят проблемы развития рынка ценных бумаг и осуществления такой государственной политики, основной задачей которой должно стать создание стимулов для повышения эффективности деятельности АО. Ярким свидетельством необходимости стимулирующей политики служит то обстоятельство, что из 1123 открытых акционерных обществ, зарегистрированных в Едином государственном реестре на 1 января 2004 г., только ном реестре на 1 января 2004 г., только 192 представили свои акции к продаже в июне 2004 г. на Армянской фондовой бирже, причем сделки были совершены по 25 из них, и то по минималь ной цене. Объем сделок составил 78,7 млн драм (около 140 тыс.

долл.). Очень незначительная часть акционерных обществ вы плачивает дивиденды по акциям.

В акционерных обществах объективным образом переплета ются интересы как каждого отдельного акционера, так и отдель ных групп акционеров и менеджеров, акционеров и лиц, стре мящихся взять контроль над акционерным обществом. Часто эти интересы находятся в противоречии друг с другом. Данное про тиворечие на деле приводит к так называемым корпоративным конфликтам. Один из наиболее часто встречающихся корпора тивных конфликтов – противостояние мелких и крупных акцио неров, которое в первую очередь связано с уровнем их заинте ресованности в деятельности акционерного общества. Мелкие акционеры стремятся прежде всего распределить всю получен ную в виде дивидендов прибыль. Крупные акционеры, которые контролируют общество, стремятся вложить полученную при быль в новые инвестиционные программы, дабы получить боль шую прибыль в будущем. Другой вид корпоративных конфликтов связан с ситуацией, когда в обществе имеются акционеры, вла деющие одинаково крупными пакетами акций.

В Армении совмещаются два вида контроля в акционерном обществе: контроль со стороны акционеров и менеджерский кон троль, поскольку в результате массовой приватизации государст венной собственности в Армении основными акционерами стали бывшая администрация и трудовой коллектив предприятий. При этом первая группа акционеров аккумулировала у себя абсолют ное большинство акций, а вторая получила незначительную их часть. Кроме этого, трудовой коллектив в Армении не есть нечто целое, сплоченное и однородное по своим интересам. Интересы его членов, как правило, размыты, поэтому они не могут осуще ствлять даже примитивную систему контроля в акционерных об ществах. Интересы администрации, наоборот, четко определены:

сохранить контроль над предприятием, который она имела до его приватизации. И в создавшихся условиях ей это, естественно, удается. Концентрация власти достигается несколькими спосо бами – например, целенаправленной скупкой акций у работников с целью доведения своего пакета акций до размера контрольно го, а в большинстве случаев и больше. Если невозможно осуще ствить этот способ, применяют иные методы. Среди них – нару шение корпоративного законодательства. Так, например:

– акционеры общества не уведомляются об общих собраниях акционеров или о вопросах повестки дня собраний вообще либо уведомляются не в установленные законом срок и форме;

– советы директоров не переизбираются на общем собрании, как этого требует законодательство, формируются «карман ные» советы директоров, состоящие из директора, главного бухгалтера и некоторых других руководителей акционерного общества, внешние инвесторы, как правило, не допускаются в советы;

– осуществляется противодействие независимому аудиту фи нансовой деятельности акционерных обществ;

– не соблюдаются процедурные требования голосования на общих собраниях, вводится голосование поднятием рук вме сто голосования по принципу «одна акция – один голос»;

– производится скупка акций за счет самого акционерного общества по заниженной цене у мелких акционеров;

– увеличение уставного капитала за счет выпуска новых акций в основном осуществляется в банковской сфере – путем эмиссии и размещения новых акций подставным лицам без ведома акционеров или по закрытой подписке на акции;

– осуществляется продажа имущества акционерных обществ по заниженной стоимости через подставных лиц без ведома акционеров;

– нарушается процесс выплаты дивидендов, или они вообще не выплачиваются;

– производится принудительная скупка акций работников под угрозой увольнения с работы;

– заключаются альянсы менеджеров акционеров с работника ми акционерами против внешних акционеров или вводятся различные материальные и административные санкции по отношению к работникам – акционерам, намеревающимся продать свои акции внешнему инвестору;

– осуществляются фиктивные банкротства с целью приобре тения активов общества и т. д.

Несмотря на принятие прогрессивного закона о регулирова нии рынка ценных бумаг10, аналогом которого стало американ ское законодательство, в связи с армянской ментальностью, яр ко выраженным индивидуализмом ожидаемых позитивных ре зультатов достичь не удалось. Вместо обеспечения открытой информации о деятельности акционерного общества, выполне ния требований законодательства и регулирующего органа крупные акционеры предпочли скупать акции у мелких, тем са мым реорганизовать открытые акционерные общества в закры тые или общества с ограниченной ответственностью. Такое пе рераспределение акционерного капитала тем более стало воз можным, что в результате приватизации и во вновь созданных АО контрольный пакет принадлежал небольшой группе акционе ров (табл. 3).

Смешанные АО с участием государства не получили широко го распространения вследствие принятой у нас политики прива тизации: не использовалась «золотая акция»; государственные пакеты акций в АО, прошедших частичную безвозмездную при ватизацию, были приватизированы полностью в первые же годы приватизации; холдинговые компании созданы только в двух от раслях («Агросервис» и «Плодородие»); во вновь создаваемых компаниях государство слабо вовлечено в формирование сме шанной собственности (см. табл. 3).

С точки зрения участия государства в смешанной корпора тивной собственности в Армении и в России сложилась разная ситуация11, однако роль и задачи государства как акционера одинаково важны, проблемы также имеют сходный характер.

Закон РА «О регулировании рынка ценных бумаг» принят Национальным собрани ем РА 6 июля 2000 г.

Количество акционерных обществ с остаточными пакетами акций, принадлежа щими государству, в России за 1995–1999 гг. составило 65,7% к количеству соз данных в результате приватизации АО (см.: Радыгин А.Д., Мальгинов Г.Н. Государ ственная собственность в российских корпорациях: проблемы эффективности Роль государства как акционера сводится к следующему:

– повышение эффективности управления государственным имуществом;

– увеличение неналоговых доходов бюджета12;

– обеспечение выполнения АО с государственным участием общегосударственных функций;

– улучшение финансово экономических показателей деятель ности и качества управления;

– оптимизация управленческих затрат.

Результаты мониторинга финансово экономической деятель ности АО со 100 % м государственным участием свидетельст вуют о неэффективности государства акционера. В табл.

4 обобщены данные мониторинга по 944 обществам за 2001 г. и по 839 обществам за 2002 г.

Были выявлены следующие основные причины неэффектив ности:

Pages:     | 1 |   ...   | 35 | 36 || 38 | 39 |   ...   | 80 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.