WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 20 | 21 ||

basisbook площади предлагалась к продаже менее, чем за 10 долл. США. В 2000 г. в Московской области в 40 км от Москвы было много предложений на продажу земельных долей площадью 3,6 га по цене 310 долларов от имени физических лиц. Здесь же продажу осуществляло юридическое лицо (см. пример АОЗТ "Борец"). Покупатель приобрел участок в 218 га по цене около 500 долл. за га. Такие разные цены сложились на одной местности, в одно и то же время.

Причем интересно, чем жарче становилась дискуссия о запрете купли-продажи земли в Думе, тем больше становилась очередь граждан, которые хотели продать долю.

Как видно из таблицы, основным способом распоряжения земельных долей является аренда – более 70% земельных долей переданы в аренду, что соответствует 55 млн. га земли. Механизм аренды долей заключался в следующем:

• арендатор заключает один договор с несколькими арендодателями или несколько индивидуальных договоров;

• срок договора не может быть менее 3-х лет (установлено законодательно);

• в счет всех, переданных в аренду долей арендатор выделяет конкретный участков.

Это право арендатору дано арендодателями.

Таким образом, договор неопределенных долей преобразуется в договор аренды земельного участка.

Анализ размеров арендной платы по областям и районам свидетельствует о более сложившемся уровне, чем цены купли-продажи земельных долей. Размер арендной платы зависит от конкуренции арендаторов, специализации района, природноклиматической зоны. Минимальный размер – уровень земельного налога.

Максимальный – 10% от урожая с площади, равной площади доли.

ВСТАВКА В Лодейнопольском районе Ленинградской области было проанализировано 633 договора аренды.

Район находится в 200 км от Санкт-Петербурга, специализация – молочное животноводство. Район характеризуется низким уровнем развития сельского хозяйства. Уровень арендной платы за долю в 5,3 – 5,6 га следующий:

114 земельных долей – 500 руб./долю в год;

344 земельные доли – земельный налог – 100 руб./долю в год;

175 земельных долей – 200 – 300 руб./долю в год В Ростовской области плата за земельную долю в 7 га там, где у собственника доли было право выбора арендатора, составляла 1500-2000 руб.

(50-70$).

В некоторых областях России власти пытаются устанавливать размер арендной платы централизованно (например, Белгород, где установлена арендная плата в размере 5% от стоимости урожая).

Способ выплаты арендной платы. Как правило, арендная плата выплачивается продукцией с этой площади, услугами пользователя. Обычно арендатор берет на себя обязанность по уплате земельного налога.

Доля сделок аренды в общем числе сделок колеблется по субъектам Федерации. В субъекте РФ доля такой сделки более 80%, в т.ч. в 20 – более 90%.

Сделка – внесение права пользования в Уставной капитал организации была осуществлена в отношении 22,2% земельных долей, которыми распорядились собственники.

basisbook Суть такой сделки заключается в том, что собственники и потенциальный пользователь–юридическое лиц договариваются, что пользователь будет пользоваться участком в счет доли/долей нескольких собственников столько лет, на сколько передается право пользования; пользователи и собственники земельной доли оценивают право пользования на весь период взноса. Обычно оценка права принимается на уровне арендной платы за аналогичный период; оценка права пользования формирует уставный капитал организации, наряду с другими взносами;

собственник земельной доли становится участником организации. Доля участия – доля оценки права пользования земельной долей в уставном капитале организации; в счет земельных долей, право пользования которыми передано в уставный капитал, выделяется земельный участок в общей собственности тех, кто передал право пользования; собственники земельных долей не имеют гарантированных выплат за пользование долей. Они становятся получателями дивидендов на долю в уставном капитале или акций, сформированных за счет оценки права пользования земельной долей. Дивиденды будут выплачиваться им на общих основаниях – если организация будет иметь прибыль; по истечении срока пользования, участок в счет переданных долей возвращается к собственникам. Их доля в уставном капитале сохраняется.

Эта сделка является привлекательной для организации, т.к. похожа на сделку аренды, но организация не гарантирует выплат за пользование. Отрицательный момент – за счет собственников земельных долей увеличивается число участников организации;

пользование участком в счет долей в дальнейшем не гарантируется.

Наибольшее число сделок внесения права пользования среди других сделок было совершено в Агинском Бурятском автономном округе, Краснодарском крае, Карелии, Калининградской и Иркутской областях (99,5 – 70,4%).

Внесение земельной доли в уставной капитал. Эта сделка была самой приемлемой для чиновников разного уровня. В Московской области, например, Министерство сельского хозяйства Московской области, рассылало письма с инструкциями, как оформить внесение земельной доли в уставной капитал.

Плюсом такой сделки для чиновников было то, что граждане теряли право на землю в счет земельной доли. Однако граждане и организации этим правом не воспользовались.

В целом по стране число таких сделок – 3,3% от общего числа сделок. Области, где эта сделка имела наибольшую долю – Мурманская (75%), Московская (26%), Камчатская (23%), Курская (21%).

Однако в случае спора большинство этих сделок можно будет опротестовать. Среди 3,3% только 1,1% сделок оформлено документально. Остальные, можно считать, остаются в собственности физических лиц.

Одной из проблем оформления такой сделки является оценка земельной доли в отсутствии сформировавшегося рынка земельных долей. На практике часто использовали оценку по нормативной цене земли.

Однако в первые годы реформ эта оценка была занижена. В последующие годы в большинстве регионов были установлены очень высокие нормативные цены на землю, что сделало внесение земельных долей в уставный капитал невыгодным для других участников организации.

Проблемы функционирования рынка земли В разделе 5 были выявлены проблемы, которые ограничивают оборот земель каждой группы землепользователей. Здесь будут рассмотрены общие для всех проблемы. Это проблемы неадекватного отражения реально проходящих процессов или реальные причины, которые сдерживают развитие рынка.

Официальная статистика В ходе исследования было выявлено, что несмотря на предпосылки активного оборота земель, по официальной статистике сделки с землей не имеют массового basisbook распространения. Земля в основном остается в руках тех, кому государство передало землю в процессе приватизации.

В ходе дальнейшего исследования эта информация будет уточнена, поскольку существует много отдельных фактов перераспределения земель бывших колхозов и совхозов не только в пользу экономически сильных хозяйств, но и к новым участникам сельскохозяйственного производства – новым компаниям, а также в несельскохозяйственный бизнес. Официальная статистика не отслеживает этот процесс перехода.

Большие площади земель не вовлечены в оборот До сих пор большие площади земель не вовлечены в оборот. Это следующие земли:

• в счет земельных долей, которые используются, но их использование не оформлено юридически. Это означает, что собственник не реализовывали свои права, часто не знают, что они ими обладают. По официальной статистике это 41,8 млн. га. ;

• в счет земельных долей, которые не востребованы собственниками. Даже по официальной, явно заниженной статистике, таких земель 8,3 млн. га. Часть из них используется сельхозорганизациями, но они не могут быть переданы в аренду, проданы и т.п., если сами собственники или их наследники не сделают это. Сейчас нет механизма возврата таких земель государству, она не может быть перераспределена другим пользователям и собственникам.

• земли районных фондов перераспределения земель. Этот фонд был сформирован из земель, находящихся в пользовании колхозов и совхозов на основании Указа Президиума Верховного Совета РСФСР № 1240-ХI от 25.04.90 г. на начальном этапе приватизации. Он предназначался для передачи в собственность или в аренду земли фермерским хозяйствам, другим землепользователям. На 1.01.2000 г. площадь фонда перераспределения составляла 37,2 млн. га, в т.ч. 25 млн. га сельхозугодий. Из этого количества 15,5 млн. га передано в пользование. Однако 9,5 млн. га сельхозугодий остаются невостребованными;

• земли сельских населенных пунктов. В число таких земель попадает 1,7 млн.

га не распределенных между пользователями муниципальных земель сельскохозяйственного использования. Как правило, они используются местными жителями без какого-либо оформления. Во многих сельских администрациях не налажен учет свободных земель, не проводится работа по передаче пользователям.

ВСТАВКА Например, на территории волостей Лодейнопольского района Ленинградской области из 3,1 тыс. га сельхозугодий остается нераспределенным формально фонд в 1,7 тыс. га сельхозугодий. Однако фактически он используется сельскими жителями без уплаты земельного налога и арендной платы.

• земли унитарных государственных или муниципальных предприятий. Многие из них представляют собой обычные товарные хозяйства. В начальный момент приватизации они попали в, так называемый, особый список предприятий. Хотя большинство из этих предприятий могли быть приватизированы по общим или особым условиям приватизации, они, по воле чиновников остались государственными. Теперь в них не ведется племенная, селекционная прочая работа, наличие которой было условием сохранения в государственной или муниципальной собственности. Большие площади земель в них являются привлекательными для крупных новых сельхозпроизводителей, которые могут привлечь их земли на более выгодных для себя условиях, чем в случае заключения договоров с гражданами.

basisbook ВСТАВКА Например, в Ростовской области организация "Юг Руси" обрабатывает или финансирует производство на территории 15 бывших совхозов. Для того, чтобы не иметь дело с многочисленными собственниками земельных долей, организация заключает договоры с унитарными государственными предприятиями об аренде их земли или целого предприятия. Эти организации работают на государственной земле. Для того, чтобы передать землю или имущественный комплекс "Югу Руси", унитарному предприятию нужно иметь разрешение государства в лице МСХ РФ.

Такие разрешения получены. В аренду взяты либо только земля, либо имущественный комплекс предприятия в целом. Срок аренды 10 – 20 лет.

Плата за использование такой земли – земельный налог.

Наличие таких площадей позволяет их использовать практически бесплатно – за уплату земельного налога или, в случае неформального использования, даже без этого. Это снижает спрос на другие земли, ограничивает оборот земли.

Низкий уровень земельного налога Низкий уровень земельного налога, его сбора, отсутствие действенных санкций за неуплату земельного налога не стимулируют передачу неиспользуемых площадей, поиск новых, более эффективных пользователей.

Не вся та площадь, которая числится за сельхозорганизациями, используется ими. На эти площади продолжает начисляться земельный налог. Размер земельного налога для сельскохозяйственных организаций настолько мал (от 3 до 22 руб./га.)30, что не всегда покрывает расходы по его сбору.

В целом по стране уровень сбора земельного налога составил в 1999 г. 60%. По сельскохозяйственным землям этот показатель существенно ниже (статистика не рассчитывает такой показатель по стране или регионам, он должен быть рассчитан в ходе дальнейшего исследования).

ВСТАВКА Например, в Лодейнопольском районе Ленинградской области за сельхозпредприятиями района (6 сельхозорганизаций) числится 17,6 тыс. га сельхозугодий. Задолженность по налогу на 1.01.2001 г. составила: 1004 тыс.

руб., что соответствует неуплате по предприятиям от 1,5 до 7 лет.

Основная часть земельного налога (88%) перечисляется в бюджеты субъекта Федерации и муниципалитетов. Они, как правило, не предпринимают мер к неплательщикам налога, т.к. это может привести к социальным проблемам, которые должны будут решать местные органы власти. Такая политика властей не стимулирует организации отказываться от неиспользуемой земли, что ограничивает ее оборот.

Высокий уровень нормативной цены на землю Высокий уровень нормативной цены земли также ограничивает оборот земли.

Нормативная стоимость земли – важный инструмент земельного оборота. Она является показателем стоимости земельного участка. Размер нормативной цены вводится Постановлением правительства РФ. Субъектам Федерации и муниципальным образованиям дано право применять коэффициенты (понижающие и повышающие) к нормативной цене, установленной Правительством. Однако пи этом, по законодательству, уровень нормативной цены не может превышать рыночной. На практике эти требования не выполняются, т.к. нет сложившихся рыночных цен на Национальный доклад «О состоянии и использовании земель РФ» basisbook сельскохозяйственные земли, земельные доли. Нормативная цена устанавливается часто произвольно, иногда - в пропорции от земельного налога. По стране размер нормативной цены для личных подсобных хозяйств – от 0,002 до 82 руб./м2, садоводства – от 0,002 до 60 руб./м2, целей сельскохозяйственного производства – от 0,006 до 24,4 руб./м2.

Произвольно установленная цена в дальнейшем используется при (1) оценке взноса земельной доли в уставный капитал; (2) исчислении налогов при продаже земельного участка и земельной доли, если цена сделки была ниже нормативной; (3) исчислении налога на имущество, перешедшее в порядке дарения, наследования.

Завышенная оценка земельной доли при взносе ее в уставной капитал не только ущемляет интересы других участников, но и создает мнимую стоимость имущество организации.

Налог на имущество, переходящее по наследству, устанавливается в размере 5 – 20% для наследников разных очередей с суммы, превышающей 850 МРОТ – 71 тыс. руб.

Сюда входит все имущество, не только земля или земельная доля. Если нормативная цена доли завышена, то со всей суммы наследства берется повышенный налог. В результате этого собственник не будет оформлять наследство, а доля или участок не смогут перейти государству, если наследник только не откажется официально от вступления в наследство.

Налог на имущество, переходящее в порядке дарения составляет обычно 3 – 10% с суммы, превышающей 80 МРОТ – 6,7 тыс. руб.

ВСТАВКА В Лодейнопольском районе Ленинградской области нормативная стоимость земельной доли 30 тыс. руб. Купить земельную долю можно за 1 тыс. руб.

Если земельная доля будет подарена внуку, то внук должен заплатить налог 2,33 тыс. руб. Эта трата достаточно большая, т.к. 92% населения проживает ниже уровня бедности, тем более, что налог превышает реальную выручку от продажи доли.

Pages:     | 1 |   ...   | 20 | 21 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.