WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 18 | 19 || 21 | 22 |

Эта категория пользователей имеет самые большие ограничения на оборот. Законом определяется требования к гражданину, который хочет получить участок для КФХ – он должен быть дееспособен, достигать 18-летнего возраста, иметь опыт работы в сельском хозяйстве. Существует также ограничение по максимальным размерам земли в собственности КФХ или его членов. Эти размеры различаются по субъектам федерации. В одних случаях максимальный размер устанавливается на крестьянское хозяйство или члена крестьянского хозяйства или даже работающего в крестьянском хозяйстве.

В некоторых областях (например, в Воронежской) установлены ограничения на участок в собственности или аренде, что противоречит действующему Земельному Кодексу.

Другим ограничением служит запрет на раздел земельного участка, находящегося в собственности КФХ его членов при выходе одного из членов из КФХ.

Дискуссионным остается вопрос о возможности продажи земель КФХ. Напрямую этот вопрос не урегулирован, но и нет прямого запрета на продажу. То есть, юридических basisbook запретов нет. Есть, по мнению юристов28, стереотипы общественного сознания, мешающие купле-продаже участков КФХ. Тем более, что на практике сложились способы ухода от прямой купли-продажи, но, по сути, реализующие ее.

Крестьянское (фермерское) хозяйство или члены КФХ владеющие участком на праве собственности или пожизненного наследуемого владения вправе передать участок в аренду на время болезни или службы в армии единственного члена КФХ.

Не ясен вопрос о вступлении в наследство на земельный участок наследников – не членов КФХ.

Залог сельскохозяйственных земель КФХ запрещен на основании ст. 62 ФЗ от 16.07.19998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В залог могут быть переданы участки под строениями. Если принять во внимание, что площадь под постройками в КФХ занимает 0,1% от площади земель в КФХ, то можно оценить эту возможность привлечения средств в хозяйство, как несущественную.

В принципе, земля КФХ или его членов может быть подарена. Однако одаряемый должен будет зарегистрировать новое КФХ на свое имя.

Характеристика участков для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) используются для производства сельскохозяйственной продукции для личного потребления семьи и продаже излишков.

Доход от реализации продукции идет не на предпринимательские цели, а на потребление семьи.

Участки для ЛПХ предоставляются в черте поселений (они входят в состав земель с регламентом и «земли сельскохозяйственного использования»), и за их пределами (они входят в состав земель сельскохозяйственного назначения).

Всего на 1.01.2000 г. в России насчитывалось 15,4 млн. ЛПХ, которые использовали 6,млн. га земли в приусадебных наделах, в т.ч. 5,5 млн. га сельхоугодий. Характеристика земли ЛПХ приведена в Таблица 8.

ТАБЛИЦА 8.СТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬ В ЛПХ (2000 Г.) Млн.га % Общая площадь 6,в т.ч. сельхозугодья 5,5 Пашня 3,9 многолетние насаждения 0,2 кормовые угодья 1,4 леса и кустарники 0,6 Источник На землях для ЛПХ разрешается возводить жилые и хозяйственные постройки.

В ЛПХ производится уже более половины всего объема сельхозпродукции России.

Доля производства картофеля – 92%, овощей – 77%. Средний размер ЛПХ – 0,39 га.

Сопоставление размеров площадей в ЛПХ и выхода продукции свидетельствует о том, что статистика не указывает реальных участков, которые используются в ЛПХ.

Официальная статистика учитывает, что граждане пользуются какими-то участками ( без названия), размер которых в среднем по стране превышает 10 га. Это участки не для садоводства, огородничества, животноводства и промыслов. Вопрос с выявление реальных размеров ЛПХ может являться предметом дальнейшего изучения.

В.В. Устюкова. Правовое положение крестьянского )фермерского) хозяйства в условиях аграрной реформы. М., 2000 г., стр. 98.

basisbook Во всех муниципальных образованиях установлены максимальные размеры участков для ЛПХ, предоставляемых в собственность. Указ Президента РФ № 337 (1996 г.) разрешил гражданам-собственникам земельных долей увеличивать участок для ЛПХ до размера земельной доли. Для этого нужно было, чтобы органы местного самоуправления приняли решение об увеличении предельных размеров участков для ЛПХ, Такие решения были приняты в 851 из 1927 районов России29 (утверждение требует проверки в ходе дальнейшего исследования).

Если учесть, что размер земельной доли составляет от 5 до 49 га, то такие хозяйства становятся сопоставимыми с фермерскими. Иногда местные органы власти принимают решение об увеличении предельных размеров участка до размера земельной доли на ЛПХ. Иногда – до размера всех долей членов ЛПХ (пример – Лодейнопольский район Ленинградской области).

Участки для ЛПХ предоставляются гражданам в собственность, аренду, пожизненное наследуемое владение.

В целом по стране около 65% земли, занятой официально в ЛПХ, находится в собственности граждан. Информация по отдельным областям приведена в Таблица 9.

ТАБЛИЦА 9. ДОЛЯ ЗЕМЛИ ЛПХ В СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН Средний размер, га в т.ч. в собственность % Ленинградская область 0,180,Московская область 0,170,17 Ростовская область 0,30 0,28 Омская область 0,59 0,39 Псковская область 1,20 1,05 Нижегородская область 0,26 0,26 Источник: По информации Госкомзема «Информация о ходе земельной реформы по состоянию на 1.01.2000 г.» Площадь участков сверх установленных максимальных размеров ЛПХ может быть передана в аренду. Размер ставок арендной платы за участки для ЛПХ устанавливается на практически уровне земельного налога.

На большинство участков ЛПХ, переданных в собственность, выданы до сих пор только временные свидетельства собственности. Выдача постоянных свидетельств тормозится тем, что не готовы кадастровые планы участков. Эта работа осуществляется за счет средств граждан и требует больших их затрат.

ВСТАВКА Например в Лодейнопольском районе Лениградской обалсти затраты на обмер участка и подготовку плана участка размером до 0,5 га стоит 500 руб., что составляет 50-70% от средней зарплаты сельского жителя.

Расценки на подготовку документации устанавливаются по старым рекомендациям начала 90-х годов с индексацией по коэффициентам. Как правило, в районе есть одна организация, которая готовит такие планы. Все это - монополия на этот вид работ, искусственно установленные расценки - ведут к завышенным ценам.

В целом по России подготовлено менее 2% кадастровых планов от общего числа участков для ЛПХ. По закону «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» отсутствие кадастрового плана не является основанием в отказе в регистрации участков. Однако внутренние инструкции земельных комитетов, И.И. Калинин. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе.

// Государство и право, 1997, № 3, с. 34.

basisbook регистрационных палат включают кадастровые планы в обязательный перечень документов, представляемых в регистрационный орган.

Участки для ЛПХ в собственности могут быть проданы, переданы по наследству, подарены, сданы в аренду, заложены. Собственники участков могут распорядиться ими любым допустимым законом, способом.

Если участок имеет постройки, но не был оформлен в собственность, то разрешена купля-продажа имущества. Затем новый собственник может заключить новый договор с администрацией на аренду участка под постройкой. В этом случае администрация не обязана заключать договора аренды на остальную часть участка. Но на практике, как правило, такие договора заключаются.

Характеристика других участков Характеристика участков приведена вТаблица 10.

ТАБЛИЦА 10. КОЛИЧЕСТВО И РАЗМЕР УЧАСТКОВ В ПОЛЬЗОВАНИИ ГРАЖДАН, 2000 Г.

Участок для: Кол-во, Площадь, в т.ч. Доля госсобственности тыс. млн. га сельхозугодья в общей площади, % Садоводства:

- в объединениях 1,25 1,0 В т.ч. граждане в объединениях 12932, Объединения 69,-граждане-индивидуалы 1176,3 0,1 0,1 Огородничества:

- в объединениях 0,2 0,2 В т.ч. граждане в объединениях 2369, объединения 9,-граждане-индивидуалы 2764,9 0,3 0,3 Животноводства:

- в объединениях 1,9 1,8 99,В т.ч. граждане в объединениях 803, объединения 5,-граждане-индивидуалы 967,7 2,9 2,7 Прочие участки 5153,4 23,5 0,5 Источник По закону участки для коллективного садоводства, огородничества, животноводства (объединений граждан) состоят из земель, находящихся в пользовании объединений граждан и из земель в собственности членов этих объединений (ст. 67 ЗК РФ). Однако на практике большая часть земель (около 35%) остается государственной. Можно предположить, что такой высокий процент госсобственности получен за счет тех регионов, где не была введена частная собственность. Однако, процент участков этих регионов незначителен. Причины этого требуют дополнительного исследования.

ВСТАВКА Например, более 91% земель граждан не приватизировано в Оренбургской области, 76% в Пермской, 64 в Свердловской, 75% - в Ростовской областях.

По закону (ст. 67 ЗК РФ) земля в объединениях граждан по садоводству не может быть передана в аренду, а только в собственность. На практике, здесь сохраняется доля госсобственности на уровне 34-35%.

Положение ст. 67 ЗК РФ - о возможности передачи земель в собственность граждан - в отношении огородников и животноводов распространяется только на их объединения.

В отдельных случаях – на отдельных граждан. На практике – фактически вся земля в объединениях граждан для этих целей находится в государственной собственности.

basisbook Другая статья ЗК РФ – 69 разрешает гражданам, занимающихся индивидуальным огородничеством и животноводством иметь участки только на правах аренды. Такой подход был реализован на практике.

Оборот этих участков может быть осуществлен • всеми способами для участков, находящихся в собственности граждан;

• посредством купли-продажи, дарения, передачи по наследству недвижимого имущества – жилых и хозяйственных построек, многолетних насаждений на участках для садоводства, не переданным в собственность.

Земля под объектами, связанными с землей, также перейдет к покупателю.

При этом, если в уставах объединений граждан допускается прием в члены нового собственника имущества, это означает, что собственник имущества получит право пользования всем участком;

• аренды государственных участков для огородничества и животноводства. Так как на этих участках не разрешено возводить капитальных построек, то оборот участков иным образом - через оборот имущества - не может быть реализован.

Среди других участков, занимающих незначительную площадь, есть участки для жилищного строительства. Эти участки (число 5 млн. участков на площади 517,9 тыс.

га) находятся в частной собственности и их оборот не ограничен.

Оленеводческо-промысловые и родовые (общинные) хозяйства, граждане, занимающиеся северным оленеводством и промыслом используют государственные земли на условиях аренды и пользования.

Характеристика оборота сельхозземель Выводы о возможностях оборота участков Изучение всех видов земельных участков показало, что существуют объективные условия оборота:

Земельных участков, принадлежащих юридическим лицам, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции. Участки – не из числа сельхозугодий в собственности юридических лиц могут обращаться без ограничения. Участки сельскохозяйственных угодий могут оборачиваться с ограничением – сохранением целевое использование сельскохозяйственных земель.

Запрещен залог таких земель. Ограничитель оборота – неясный статус земель в собственности юридических лиц.

Участки сельскохозяйственных угодий в общей собственности граждан Участки могут участвовать в обороте только по единогласному решению всех сособственников.

Это служит серьезным ограничением оборота участков. Требование к новым пользователям и собственникам – сохранение целевого использования земли.

Другие ограничения оборота – запрет на залог таких участков, большое число сособственников, большое число невостребованных земельных долей в общей собственности, что затрудняет принятие решений, труднореализуемая и дорогая процедура регистрации участков и сделок с ними.

Земельные доли в сельскохозяйственных землях, принадлежащих коллективам граждан на праве общей собственности. Ограничение оборота:

• в части сделок купли-продажи, мены, ренты и пожизненного содержания преимущественное право имеют другие собственники земельных долей.

• громоздкая, труднореализуемая процедура регистрации прав на земельную долю и сделок с ней;

• некоторые сделки требуют выдела участка в натуре (например, аренда земельных долей). Отсутствует узаконенная простая процедура определения местоположения участка;

basisbook • система регистрационных платежей в некоторых регионах чрезвычайно удорожает процесс;

• существуют ограничения по выделу участков в счет доли. Эту процедуру можно реализовать только при передаче земельной доли в аренду, получения участка для ведения КФХ и ЛПХ. Нельзя выделить и зарегистрировать участок для продажи, дарения, передачи по наследству.

• регистрационные палаты не имеют практики регистрации сделок с земельными долями, прав на них, что приводит к выставлению требований, которые не может выполнить собственник земельной доли.

Участки КФХ. Они смогут быть проданы вместе со всем имуществом фермера, может быть продана часть участка. Участок для КФХ может быть продан гражданину для организации КФХ, если он отвечает признакам, указанным в законе "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". При выходе из КФХ член КФХ не может получить части участка. Участок для КФХ не может быть заложен, кроме случаев залога участка под строением.

Общее ограничение оборота участков 1-4, сформированное общественное убеждение и личное убеждение местных властей создает огромные помехи и даже отказы в регистрации сделок.

Участки для ЛПХ, садоводства, огородничества, животноводства, жилищного строительства, находящиеся в собственности граждан. С этими участками разрешены все сделки. Ограничение - высокая доля государственной собственности, отсутствие постоянных документов собственности у большой части собственников, отсутствие кадастровых планов, высокие издержки на проведение землеустроительных работ.

Участки для ведения ЛПХ, садоводства, находящиеся в пользовании граждан и в собственности государства могут быть предметом оборота через продажу связанных с землей объектов – строений, многолетних насаждений.

Участки в государственной и муниципальной собственности. Эти участки являются предметом аренды и субаренды по согласию с собственником.

Фнализ фактического оборота земель.

Несмотря на ограничение оборота земли, в России существуют объективные условия для его осуществления:

• действующее законодательство позволяет собственникам земельных долей и участков осуществлять основные сделки;

Pages:     | 1 |   ...   | 18 | 19 || 21 | 22 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.