WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 || 19 | 20 |   ...   | 22 |

• личным подсобным хозяйствам – в пределах норм, установленных муниципальными образованиями в расчете на одно ЛПХ. Обычно – до 0,5 га в пределах населенного пункта, 1 га – за пределами села, в поле. Позднее basisbook Указом Президента РФ (1996) было разрешено увеличить размер ЛПХ до размера земельной доли, если кто-либо из членов ЛПХ ее имел;

• для индивидуального жилищного строительства, садоводства – в пределах норм, установленных решением областных властей. Обычно она составляла 0,10 га для жилищного строительства и 0,06-0,08 га для садовых участков.

Как видно из предельных размеров, они устанавливались чаще всего в тех размерах, в которых происходило наделение участками граждан в дореформенный период. Участки сверх этих размеров могли быть переданы пользователю в аренду, или выкуплены им.

Способ формирования землепользования организаций В ходе приватизации земли, которая сопровождалась приватизацией имущества бывших колхозов и совхозов, возникла особая ситуация. Земля под постройками, как было сказано выше, осталась государственной. Земли, которыми раньше пользовались колхозы и совхозы, была передана коллективам граждан, перешла в фонд перераспределения. Формально, эти сельскохозяйственные организации не имели ни одного гектара для своей деятельности. Они должны были привлечь земельные доли граждан и выделить в счет них земельный массив для работы, арендовать участки сельхозугодий, землю под объектами недвижимости у государства.

Негосударственные сельскохозяйственные организации могли получить участки сельскохозяйственных угодий в общей собственности граждан для своей работы в собственность различными путями:

• собственники вносили земельные доли в обшей собственности на земельный участок и земельные участки в уставной капитал организации, в счет долей должен выделялся отдельный земельный участок;

• организация могла купить земельные доли, заключить договор ренты или пожизненного содержания на земельную долю. В счет таких долей также выделялся земельный участок.

Сельскохозяйственные организации могли получить земельные участки в пользование в собственности граждан для своей работы через:

• аренду земельных долей, взнос права пользования земельной долей в уставный капитал организации с выделением участка в счет таких долей;

• аренду земельных участков в общей собственности граждан;

• пользование земельным участком в счет невостребованных земельных долей;

Государственные сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья могли быть получены организацией по договорам аренды, купли-продажи. До сих пор за многими сельхозорганизациями продолжает числиться государственная земля без всякого оформления.

Государственные земельные участки под объектами недвижимости могут быть получены организациями в аренду и собственность. Указ Президента РФ № 198 от 14.02.1996 г. "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности "позволяют передавать эти участки юридическим лицам, возникшим в ходе реорганизации колхозов и совхозов, бесплатно".

Оформление документов на землю Сельскохозяйственные организации в 1992-1993 гг. получали государственные акты на землю. В этих актах было отмечено, какая часть земель передается в долевую или совместную (с 1995 г. это называется общей) собственность коллектива, на каких основаниях может быть использована организацией государственная земля, за исключением земли из районного фонда перераспределения.

basisbook ГосАкты часто выдавались с ошибками из-за низкого уровня правовой культуры, ограниченных сроков, большого объема работы. Например, распространенной ошибкой было отсутствие списка сособственников земельного массива, который передавался в долевую или совместную собственность граждан. Это дало основание считать руководителям хозяйств, что земля передана организации, а не гражданам.

Земли из районного фонда перераспределения должны были передаваться сельхозорганизациям в пользование на основе договора аренды. В большом числе случаев договоры не оформлялись.

Позднее, с 1994 г., члены коллектива, которому в ходе приватизации земля была передана в собственность, стали получать индивидуальные свидетельства о праве собственности на землю. В именном свидетельстве указывался размер в праве общей собственности – земельная доля. Всего в России насчитывалось 11,9 млн. собственников земельных долей. Только10,млн. собственников, как считает официальная статистика, получили свидетельства. Однако на практике таких людей значительно меньше. На самом деле, это число свидетельств было оформлено и передано в сельскохозяйственные организации для передачи гражданам. Однако и по прошествии 10 лет многие из них не розданы.

ВСТАВКА В Лодейнопольском районе Ленинградской области все свидетельства о праве собственности на землю оформлены, но 90% из них не выданы на руки людям.

Реальная картина может быть выявлена только при специальном обследовании.

Передача земельных долей в организации на правах аренды, договорах ренты, куплипродажи должны быть оформлены договорами. Официальная статистика20 говорит о том, что таких договоров было 7,1 млн., т.е. меньше 60% от числа собственников.

Оформление договоров шло неравномерно по областям. Кроме того, существуют массовое искажение информации.

ВСТАВКА Тамбовская область отчитывается, что 98% земельных долей переданы на условиях аренды. Один из районов – Никифоровский – также предоставляет такую информацию. Однако, как оказалось, существует просто такое мнение, но 90% договоров не заключено.

В собственности негосударственных сельскохозяйственных организаций числится 21,млн. га. Часть этой собственности сформирована за счет внесения земельных долей в уставный капитал. Однако свидетельства собственности на землю (выдавались до г.) и свидетельства о регистрации прав на недвижимость (выдавались после 1998 г.) юридическим лицам мало, где оформлены.21 Даже в тех организациях, где считается, что земля внесена в уставный капитал, нельзя говорить о том, что это реально сделано, т.к. отсутствуют признаки оформления:

• внесение земельных долей отражено в уставных документах;

• их стоимость участвует в формировании уставного капитала;

• в счет долей, внесенных в уставный капитал, купленных организацией, выделен участок;

Требуется дополнительное исследование этого вопроса.

Требуется дополнительное исследование этого вопроса.

basisbook • организация имеет документ – свидетельство на право собственности на землю (до 1998 г.) или свидетельство о государственной регистрации прав (с 1998 г.);

• стоимость участка отражена на балансе организации.

Если принять во внимание отсутствие признаков правильного оформления внесения долей в уставные капиталы, наличие документов собственности на руках граждан, а также рассуждения о путанице в статистической отчетности по вопросу собственности граждан и юридических лиц, то ясно, что существует проблема подтверждения прав собственности. Отсутствие ясности в этом является преградой на пути оборота земель.

ВСТАВКА В Дмитровском районе Московской области в ходе приватизации совхоза было образовано АОЗТ "Борец". Площадь землепользования хозяйства составила га, в т.ч. 3717 га сельхозугодий. Все сельскохозяйственные угодья были переданы в собственность граждан. Всего собственников - 953 чел. На момент образования новой организации на месте совхоза собственники земельных долей подписали учредительный договор, где было оговорено внесение земельных долей в уставный капитал. Само внесение не состоялось. Позднее, работники получили свидетельства о праве собственности на землю. Тем не менее, организация от своего лица передает землю в аренду с правом выкупа. За 20002001 гг. передано более 260 га. Районная регистрационная палата выдала на эти участки свидетельства государственной регистрации права на участок АОЗТ "Борец". На все остальные земли – 3450 га - свидетельства регистрации нет.

Покупатели, не уверенные в том, что земля принадлежит организации, параллельно выкупили земельные доли у граждан на эту же площадь.

Оформление документов под объектами недвижимости – договора аренды и свидетельства собственности осуществлено в единицах организаций.Правовые ограничения на оборот земель В Российской Конституции закреплено статьями 9 и 36 право частной собственности на землю.

В то же время земли могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В пределах, установленных законом, распоряжение земельными участками осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 209 ГК РФ). Статья 260 ГК РФ подтверждает права лица, имеющего в собственности земельный участок, продавать, дарить, отдавать в залог или аренду, поскольку эти земли не исключены из оборота и не ограничены в обороте. Российское законодательство вводит принцип особой охраны земель сельскохозяйственного назначения – обеспечение целевого назначения. Ст. 260 17 главы ГК гласит, что использование земель сельскохозяйственного назначения "для других целей не допускается или ограничивается".

В России, так исторически сложилось, вопрос о земле, ее обороте является предметом широких общественных и политических дискуссий. Несмотря на то, что сейчас широко обсуждается вопрос о возможности или невозможности купли- продажи земли, по мнению юристов, такая постановка вопроса не имеет под собой основания. Купляпродажа земельных участков уже введена.

Требует дополнительного исследования для полной картины.

basisbook Закон № 45 ФЗ от 16 апреля 2001 г. вводит нормы главы 17 ГК - “Право собственности и другие вещные права на землю”. В части сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий нормы главы 17 вводятся со дня введения в действие Земельного Кодекса и Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Однако эти отсылки к более поздним законам не означают запрета оборота земель, а говорят о том, что будут введены условия оборота. Тем более, что последние проекты Земельного Кодекса вообще не рассматривают вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности юридических и физических лиц.

Разработанные Концепции Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", также не содержат запрета на оборот земель, а определяют его порядок.

Обсуждение вопроса на самом высоком уровне имеет следующую историю:

• левое большинство прежней Думы не пропустило Земельный Кодекс, прямо провозглашавший куплю-продажу сельхозземель;

• Совет Федерации 5 лет назад отклонил проект Земельного Кодекса, запрещающий куплю-продажу сельхозземель;

• в начале 2001 г. Президент РФ В.В. Путин на заседании Госсовета заявил, что разные варианты для разных регионов – это один из возможных подходов к решению земельного вопроса". Тем самым Президент РФ переложил решение вопросов на региональных лидеров, предоставив им самим взять на себя ответственность и разбираться с левыми.

Практика также подтверждает, что реальных ограничений по переходу земель, которые используются сельхозорганизациями, нет. Есть только мнение властей субъектов федерации, которые, если выступают против идеи куплипродажи сельхозземель, могут сослаться на отсутствие закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Даже в этом случае оборот участков не прекращается, а продолжается иным образом.

На практике известны случаи купли-продажи участков сельхозземель, этой группы хозяйств:

• находящихся в собственности юридических лиц (в дальнейшем будет дано описание случаев по Московской области);

• купли-продажи части земель, находящихся в общей собственности граждан (в дальнейшем будет дано описание сделки в Нижегородской области);

• купли государственных земель из фонда перераспределения;

• продажи земель сельхозназначения с объектами недвижимости на них.

Получение земельных участков в собственность иным образом:

гражданами и юридическими лицами -покупка земельных долей и выделение в счет них земельного участка;

юридическими лицами - внесение земельных долей в уставной капитал, выделение участка в счет долей. Собственники земельных долей получают акции взамен долей, которые затем выкупаются организацией. То есть реализуется схема земельная доля – участок; земельная доля – акции – деньги.

Аренда земельных участков, земельных долей не имеет ограничений. В случае, если в субаренду предлагается участок в счет земельных долей граждан, то арендатор должен иметь на это согласие собственников.

Особые проблемы оборота земель, находящихся в общей собственности Эти проблемы связаны только с землей, находящейся в долевой (общей) собственности граждан.

basisbook Выдел участка в счет долей. Процедура выдела регулируется ГК РФ (глава 16). Для выдела участка в натуре требуется согласие всех других сособственников земельного массива. Обычно число сособственников участков, переданных гражданам в ходе приватизации земли, находящейся в пользовании колхозов и совхозов, составляет несколько сотен человек. Невозможно не только получить единогласное решение о местоположении участка, но и просто собрать всех сособственников в одном месте. На момент приватизации земли среди собственников земельных долей было не менее 50% пенсионеров. Через 10 лет наследники многих из них не вступили в права.

В общем случае, если единогласное согласие сособственников о местоположении участка в счет земельных долей одного или нескольких земельных долей не принято, то нужно обратиться в суд. Истцом выступают те, кто хочет выделить участок в счет долей. Ответчиками – все остальные несколько сотен сособственников.

Технически провести такое слушание очень сложно - каждому суд должен послать повестку, заслушать в суде. У суда нет средств на такое число извещений и почтовых расходов, нет помещений, где могло собраться такое количество ответчиков, ответчики живут на расстоянии от районного центра и не всегда имеют силы и средства, чтобы добраться до суда.

Для упрощения процедуры выдела участка в счет долей были разработаны упрощенные процедуры. Они были отражены в Указах Президента № 1176 (1993 г.) и 337 (1996 г.).

С 1998 г. регистрацией земельных участков занимаются органы юстиции, которые ставят под сомнение законность упрощенной процедуры выдела.

Вторая проблема – размеры регистрационных платежей. Эти размеры устанавливаются субъектами федераций и часто не учитывают большое число сособственников участка.

Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 || 19 | 20 |   ...   | 22 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.