WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 10 |

Выплачиваемые заемщиком по кредиту денежные средства аккумулируются оригинатором для погашения ценных бумаг и выплат процентов по ним. Далее производится непосредственно погашение.

Кроме классической схемы секьюритизации, существует так называемая синтетическая секьюритизация, при проведении которой пул кредитов не продается специальному юридическому лицу, а лишь выделяется на балансе банка-оригинатора. При синтетической секьюритизации происходит передача риска, связанного с активами, а не самого актива.

Изоляция секьюритизируемых активов от риска банкротства банкаоригинатора в этом случае происходит путем отделения пула кредитов от общей конкурсной массы при банкротстве оригинатора и закрепления в законодательстве первоочередного права держателей ценных бумаг секьюритизации (инверторов) на данный пул активов по сравнению с другими кредиторами.

Одной из самых важных причин секьюритизации банковских активов является относительно высокая стоимость заемного капитала в силу недостаточно развитого национального банковского сектора и фондового рынка. Выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг позволяет им постоянно восполнять недостаток кредитных ресурсов, привлекая средства на более выгодных условиях.

Традиционный способ рефинансирования ипотечных кредитов – за счет депозитов – не оправдывает себя ни с точки зрения банковской ликвидности и банковских рисков, ни с точки зрения эффективности использования капитала. С позиции банка более разумно сразу после выдачи продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги, и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов. Секьюритизация способствует устранению прямой зависимости между стоимостью депозитов, мобилизованных на местных рынках, и размером процентной ставки на финансовые инструменты, выпущенные на основе активов [20, с. 25].

Таким образом, главной функцией секьюритизации является функция рефинансирования и оптимизации фондирования.

Второй важнейшей функцией можно назвать функцию управления банковской ликвидностью, так как при секьюритизации ссуды передаются за баланс банка, что снижает нагрузку на капитал и улучшает показатели ликвидности банка.

В-третьих, продавая обязательства по ссудам, банк перекладывает с ними часть кредитного риска на инвестора. Для инвесторов вложение денежных средств в секьюритизированные активы менее рискованно, чем вложение в традиционные ценные бумаги, ввиду того, что ипотечные активы обеспечены и диверсифицированы. Таким образом, третьей функцией секьюритизации можно назвать снижение банковских рисков.

Эффект от секьюритизации ипотечных активов не ограничивается только уровнем банковских структур, он носит масштабный макроэкономический характер. Влияние секьюритизации выражается, прежде всего, в более эффективном распределении рисков по всему финансовому сектору, мобилизации средств пенсионных, страховых фондов и других инвесторов, вкладывающих денежные средства в ипотечные ценные бумаги. Происходит «эффект мультипликатора от секьюритизации».

Однако у механизма секьюритизации есть свои недостатки.

Основным недостатком секьюритизации как способа рефинансирования кредитов для банка является сложность организации сделки и, как следствие, ее высокая стоимость. Это обусловливает недоступность секьюритизации для мелких банков и необходимость формирования крупного пула кредитов для достижения экономической эффективности сделки [10, с. 41].

Секьюритизация в России многолика, и необходимо выделить как минимум три составные части рынка секьюритизации в России.

Первая часть связана с трансграничной секьюритизацией. Большинство компаний-эмитентов в настоящее время размещают секьюритизированные облигации на внешнем рынке (трансграничная секьюритизация, когда SPV зарегистрирована вне территории РФ). Это сделки, которые провели более российских банков (см. табл. 2, приложение 1). Ориентация эмитентов на внешний рынок связана, в первую очередь, с все еще недостаточным уровнем развития внутренней инвестиционной базы и проблемами в законодательстве. Этот рынок практически не регулируется российским законодательством.

Вторая часть – это локальная секьюритизация, регламентированная российским законом «Об ипотечных ценных бумагах». К настоящему времени было проведено только семь подобных сделок. Последние два выпуска совершены во второй половине 2009 г. (см. табл. 1, приложение 1).

Третья часть – это секьюритизация с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов. Она осуществляется на основе закона «Об инвестиционных фондах» и, по мнению экспертов, имеет большой потенциал [12, с. 83].

Обобщив вышесказанное, можно дать следующую характеристику понятию «секьюритизация». Секьюритизация — это выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. Законом предусмотрено несколько схем выпуска данных ценных бумаг.

При этом согласно одной из них в случае банкротства кредитора ипотечное покрытие выводится из общей конкурсной массы, и в этой связи держатели ипотечных ценных бумаг, в частности облигаций, имеют приоритетное право удовлетворения своих требований.

Ипотечное покрытие, которое является обеспечением выпускаемых облигаций, выделено на отдельный счет, таким образом, ему не угрожают риски, связанные с деятельностью банка-эмитента.

В соответствии с другой моделью создается закрытый ипотечный ПИФ, активы которого надежно защищены от рисков, связанных с банкротством банка-кредитора либо управляющей компании.

Для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются (переуступаются).

2. Передача активов покупателю (например, SPV) не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.

3. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной [24].

Новым механизмом рефинансирования ипотечных кредитов являются паевые ипотечные фонды.

Ипотечные фонды – довольно новый механизм инвестирования на российском рынке, но интерес к нему нарастает, ведь рынок ипотечного кредитования в России набирает обороты.

Сегодня можно смело утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием – это вполне сложившийся инструмент инвестирования на отечественном фондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов. С момента даты окончания формирования первого такого фонда в России прошло около четырех лет.

Появление подобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятия соответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввело Постановление ФКЦБ России № 047/пс в апреле 2004 года [5].

Специфика работы закрытых фондов заключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект (недвижимость, портфель ипотечных кредитов), после окончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но есть возможность вторичных торгов паями на бирже. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают место человеческому фактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочных погашений, доля которых в России пока невелика.

На сегодняшний день ипотечные ПИФы теоретически могут использовать три схемы работы в зависимости от механизма выплаты дохода пайщикам.

Первая схема работы ипотечных ПИФов предусматривает выплату пайщикам всей суммы платежей, поступивших по закладным.

Вторая схема предусматривает распределение платежей по закладным следующим образом: суммы, поступившие в виде процентов по ипотечным кредитам, выплачиваются пайщикам как промежуточный доход, а на сумму погашения основного долга покупаются новые закладные.

И, наконец, третья схема вообще не предусматривает выплат пайщикам промежуточного дохода, а все полученные по закладным деньги ипотечный ПИФ, согласно этой схеме, реинвестирует в новые закладные.

Пока все российские ипотечные ПИФы работают по второй схеме, хотя она имеет существенный недостаток по сравнению с первой: есть риск потерь активов при завершении ПИФа и риск снижения доходности вследствие снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Данная схема впервые была опробована в 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд [31].

Отсутствие ПИФов, работающих по третьей схеме, обусловлено слишком долгим (по российским меркам) сроком ожидания дохода от вложенных денег. Большинство российских инвесторов еще с опаской относятся к долгосрочным инвестициям.

В некоторой степени ипотечные ПИФы близки к ПИФам облигаций, приносящим невысокий доход на фоне малого риска. Доходность ипотечных ПИФов не зависит от ситуации на фондовом рынке и от рыночных колебаний котировок. Доход ипотечных паевых фондов представляют собой ежемесячные взносы заемщиков в счет погашаемого кредита. Даже в крайнем случае, если заемщик не доживет до полной выплаты кредита, ответственность по выплатам переходит к страховой компании. Если заемщик откажется вносить платежи по кредиту по каким-либо другим причинам, ипотечный ПИФ как собственник закладной имеет полное право выселить заемщика и реализовать недвижимость на рынке, погасив все обязательства по закладной.

Таким образом, вложения в ипотечный фонд – это надежный и перспективный способ инвестирования, который гарантирует стабильный доход, превышающий не только уровень инфляции, но зачастую и процент банковского депозита.

Ипотечные ПИФы ориентированы на консервативных инвесторов, предпочитающих высокую надежность риску. В этом отношении ипотечные фонды вне всякой конкуренции, ведь надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости.

По мнению некоторых аналитиков, в ближайшее время на российском рынке вполне вероятно значительное увеличение числа ипотечных фондов.

Но есть и другая точка зрения – бума ипотечных ПИФов не будет.

Причины следующие:

1. Мешает несовершенство российского законодательства. До сих пор до конца не отлажен механизм рефинансирования. Согласно требованию ФСФР при продаже банком пула закладных ипотечному фонду все заемщики должны переоформить договор страхования в пользу фонда, ведь первоначально ипотечные кредиты застрахованы в пользу банка-кредитора.

У некоторых банков и страховых компаний в связи с этим возникают сложности.

2. Рост ипотечных ПИФов сдерживает недостаточное пока развитие ипотеки и, как следствие, недостаток на рынке качественных ипотечных закладных. Развитие ипотеки сдерживают медленные темпы строительства жилья и высокая динамика роста стоимости недвижимости, а также отставание темпов роста доходов населения от динамики цен на жилье [32].

1.2.3. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в процессе финансирования ипотечных кредитов Механизм формирования ресурсов ипотечного кредитования в России регулируется Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 года в форме ОАО со 100% государственным капиталом. Основное направление деятельности АИЖК – обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам [26].

Средства для финансирования привлекаются путем размещения ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке.

Целями Агентства являются:

1. обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

2. создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

3. создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

4. формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Система ипотечного кредитования, разработанная и внедренная Агентством, представляет собой двухуровневую структуру, предусматривающую рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны, по единым стандартам. Цель рефинансирования – формирование платежеспособного спроса на жилье со стороны населения.

Это позволяет равномерно распределить риски между участниками рынка.

Стандарты, разработанные Агентством, включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка. На их основании в стране сформирован и во многих регионах страны действует механизм рефинансирования.

Исходя из целей, которые ставятся перед АИЖК, а также с учетом того, что оно создано со стопроцентным участием государства, формирование общероссийской системы можно рассматривать как крупнейший государственный бизнес-проект.

1.3. Проблемы использования механизмов финансирования ипотечного кредитования в условиях кризиса Мировой финансовый кризис охватил множество проблемных рынков и сфер деятельности и продемонстрировал широкую взаимосвязанность различных секторов мировой экономики. В результате кризис оказал и продолжает оказывать негативное воздействие как на отечественную финансовую систему в целом, так и на рынок ипотечного кредитования.

Российский рынок ипотеки столкнулся с целым рядом внешних негативных факторов, среди которых следует выделить проблемы ограниченного доступа к рефинансированию, недостаточная ликвидность, удорожание заемных средств.

Согласно результатам анализа российского рынка ипотечного кредитования, проведенного Банком России, число участников рынка с начала года сократилось на 5,5% (до 568 банков) [17, с.3]. При этом объем рынка сильно сократился: 77, 4 тыс. выданных кредитов в 3 квартале года (или 36,11 млрд. руб.) по сравнению с прошлым годом – 344,3 тыс.

кредитов (198,28 млрд. руб.) (см. табл. 3,4, приложение 2).

Основная причина уменьшения объемов ипотечного кредитования – отсутствие денег у российских банков в связи с удорожанием кредитных ресурсов, возрастающим риском вложений в долгосрочные активы.

Нынешние банковские ресурсы – это краткосрочные вклады населения и деньги Центрально Банка. То есть это механизм финансирования, наименее привлекательный для банков в связи с возможностью досрочного изъятия вкладов, что не позволяет рассматривать их в качестве надежного инструмента финансирования.

Кроме того, существенный рост просрочки по кредитам заставляет банки наращивать резервы, которые способствуют уменьшению капитала банков.

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 10 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.