WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Авторефераты по темам  >>  Разные специальности - [часть 1]  [часть 2]

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Автореферат кандидатской диссертации

 

На правах рукописи

ОРЕХОВА АННА СЕРГЕЕВНА

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08.00.12 - «Бухгалтерский учет, статистика»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2012


Работа выполнена на кафедре «Теории статистики и прогнозирования» Московского государственного университета статистики, экономики и информатики.


Научный руководитель:

Официальные оппоненты:


доктор экономических наук, профессор Садовникова Наталья Алексеевна

Дуброва Татьяна Абрамовна

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Математической статистики и эконометрики МЭСИ

Полховская Татьяна Юрьевна

кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры Финансы и кредит ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»



Ведущая организация:


Федеральное        государственное        бюджетное

образовательное         учреждение         высшего

профессионального    образования    «Российский

государственный            торгово-экономический

университет»


Защита состоится «04» июля 2012 г. в 11-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.151.02 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики по адресу: 119501, г. Москва, ул. Нежинская, д. 7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета статистики, экономики и информатики.

Автореферат разослан «02» июня 2012 г.


Ученый секретарь диссертационного     совета, к.э.н.


^/T^t^f-'


Клочкова Е.Н.


2


ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время в России формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии трансформации и становления. В первую очередь, это относится к системе статистической оценки недвижимого имущества в общем и жилой недвижимости, в частности, с функционированием которой так или иначе связана жизнь и деятельность людей. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Значимая роль недвижимости в экономической и социальной сферах подтверждается и наличием обширной базы правового регулирования отношений, операций, профессиональной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Статистический анализ объектов рынка жилой недвижимости позволяет оценить их не только как важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и как капитал в вещественной форме, приносящей доход. Статистический анализ рынка недвижимости позволяет оценить уровень национального богатства страны.

Последовательное развитие рынка жилой недвижимости в России закономерно привело к повышению требований к качеству обоснования инвестиционных решений. Наиболее весомым и значимым показателем успешности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Анализ эволюции методов формирования информационной базы рынков жилой недвижимости в развитых странах мира показывает, что недостаточное внимание, уделяемое качеству информации, является одной из причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

Результатом несовершенства методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, являются необоснованные исследования на рынке жилой недвижимости и, соответственно, базирующиеся на их основе инвестиционные решения.

Существует объективная необходимость статистической оценки и анализа закономерностей и случайностей в развитии рынка жилой недвижимости, именно поэтому аналитические исследования рынка сегодня востребованы его участниками, в том числе государством. Особую значимость приобретает изучение региональных рынков жилой недвижимости, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования.

До настоящего времени в статистической и экономической науках не в полной мере изученными остаются методологические аспекты статистической оценки формирования и развития рынка недвижимости в общем, и жилой недвижимости в частности, в зависимости от комплекса взаимосвязанных факторов и условий, его определяющих. Разработка теоретико-методологических основ развития и исследования рынка жилой недвижимости способствует принятию научно-обоснованных практических решений в системе управления и изучения как развития данного рынка, так и всей экономики в целом.

3


В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется достаточно актуальной и обоснованной.

Степень разработанности проблемы. Теоретические аспекты и категориальный аппарат рынка недвижимости нашли отражение в ряде научных исследований О.С. Белокрыловой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, СВ. Грибовского, К. Келина, Дж. М. Кейнса, С.Н. Максимова, Н.Г. Мэнкью, В.И. Ресина, Г.С. Староверовой, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тэпмана, Г.С. Харрисона и др. Проблемы правового регулирования рынка недвижимости рассмотрены в работах Ю.Г. Жарикова, А.А. Маковской, М.Г. Масевича, С.А. Степанова, В.В. Чубарова и др.

Методологические основы формирования системы показателей, характеризующих рынок жилой недвижимости, состав и его структуру, тенденции развития и проблемы организации деятельности на рынке жилой недвижимости Российской Федерации анализировались в работах А.Н. Асаула, А.В. Бандурина, А.Г. Грязновой, А.В. Карасева, А. Б. Крутика, Г.М. Стерника и

ДР-

Основы статистического анализа и прогнозирования социально-экономических явлений заложены в трудах российских ученых Т.Н. Агаповой, С.А. Айвазяна, О.Э. Башиной, И.К. Беляевского, Г.Л. Громыко, Т.А. Дубровой, И.И. Елисеевой, М.Р. Ефимовой, С. Д. Ильенковой, М.В. Карманова, В.Г. Минашкина, B.C. Мхитаряна, Т.Ю. Полховской, Б.Т. Рябушкина, Н.А. Садовниковой, А.Е. Суринова и др., а также ряда зарубежных ученых.

Проведенный анализ публикаций показал, что в научной литературе недостаточное внимание уделено методике комплексного статистического исследования развития рынка жилой недвижимости регионов и России в целом. Высокая практическая значимость проблем статистического анализа и управления развитием рынка жилой недвижимости определили объект и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного статистического исследования рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели в диссертационной работе были поставлены и решены следующие задачи:

  1. усовершенствовать систему показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации;
  2. проанализировать состояние, структуру и особенности функционирования рынка жилой недвижимости в России;
  3. определить критерии оценки информационного и методического обеспечения исследований рынка жилой недвижимости;
  4. разработать методику статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости;
  5. провести многомерную классификацию регионов России по показателям доступности рынка жилой недвижимости, оценить влияние различных факторов на развитие рынка жилой недвижимости регионов России;
  6. построить прогноз основных показателей, характеризующих развитие рынка жилой недвижимости России.

4


Объектом исследования выступает рынок жилой недвижимости Российской Федерации.

Предметом исследования является совокупность показателей и методы анализа состояния и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и практики формирования и развития рынка недвижимости, статистики, эконометрики.

При решении поставленных задач в диссертации использовались методы корреляционного, регрессионного, кластерного и индексного анализа, методы ранжирования, прогнозирования, а также табличные и графические методы представления результатов исследования. При обработке результатов исследования использовались пакеты прикладных программ MS Excel, STATISTICA, SPSS.

Информационную базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства финансов Российской Федерации, РОСРЕЕСТРа, Федерального казначейства и Банка России, данные периодических изданий и ресурсы сети Internet по исследуемой тематике.

Научная новизна исследования заключается в разработке методики комплексного статистического анализа и прогнозирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы следующие положения, обладающие элементами научной новизны и выносимые на защиту:

  1. усовершенствована система показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации, позволяющая оценивать результаты реализации механизма жилищной политики и возможность формировать информационное поле, характеризующее состояние рынка жилой недвижимости и тенденции его развития;
  2. разработана и предложена классификация объектов и субъектов рынка недвижимости, позволяющая расширить его анализ на микро-, макро- и мезоуровне и оценить зависимость субъектов рынка от условий хозяйствования. Автором разработана структура предпринимательской деятельности на рынке жилой недвижимости, которая позволяет наиболее полно охарактеризовать процесс предпринимательского взаимодействия при совершении операций на рынке, анализировать поведение субъектов рынка недвижимости на протяжении всего жизненного цикла наблюдаемых объектов;
  3. усовершенствована методика сбора и обработки статистической информации по рынку жилой недвижимости за счет включения дополнительных категорий и источников данных, позволяющая стандартизировать их содержание и формы предоставления, расширить и детализировать анализ рынка жилой недвижимости;
  4. разработана методика статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости, основанная на законе спроса и предложения и «теории золотого сечения», которая позволяет получить информацию о конкурентном потенциале рынка жилой недвижимости;

5


  1. произведена многомерная классификация регионов Российской Федерации по показателям доступности рынка жилой недвижимости, на основе которой определен инвестиционный потенциал регионов с точки зрения платежеспособного спроса населения и степени обеспеченности его жильем, выявлены и оценены основные факторы, влияющие на развитие рынка жилой недвижимости Российской Федерации;
  2. построен прогноз цен на рынке жилой недвижимости России с учетом результатов использования методики устойчивости рынка недвижимости, показано основное направление развития рынка жилой недвижимости в кратко-и среднесрочной перспективе.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК Минобрнауки России (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках паспорта отрасли «Экономические науки», специальности по коду ВАК Минобрнауки России 08.00.12 «Бухгалтерский учет, статистика» в соответствии с пунктами: 4.8. Инвестиционная статистика; 4.11. Методы обработки статистической информации: классификация и группировки, методы анализа социально-экономических явлений и процессов, статистического моделирования, исследования экономической конъюнктуры, деловой активности, выявление трендов и циклов, прогнозирования и развития социально-экономических явлений и процессов.

Практическая значимость результатов исследования. Разработанные методики, полученные результаты проведенного исследования и выводы могут быть использованы Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами при формировании системы показателей оценки развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации и регионах, а также Правительством Российской Федерации при разработке программ по поддержке и регулированию рынка жилой недвижимости в целом по России и по регионам, а также частными инвесторами при выборе объекта инвестирования или при совершении других сделок на рынке недвижимости.

Предложенные в диссертационном исследовании методика оценки инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации и модель устойчивости рынка жилой недвижимости были использованы для анализа инвестиционных проектов в жилищном строительстве Департамента проектного финансирования «НОМОС-БАНК» (ОАО), а также при разработке рекомендаций по оценке залоговой стоимости объектов жилой недвижимости для Департамента залоговых операций «НОМОС-БАНК» (ОАО). Справки о внедрении прилагаются.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались на IX Международном научно-практическом семинаре «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» (г. Москва, ИНИОН РАН, 26-28 февраля 2011г.); Межвузовской научно-практической конференции «Модернизация России в XXI веке: социальные и экономические аспекты» (г. Москва, МФПА, 2010 г.); Международном научном конгрессе «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса» (г. Москва, МФПА, 2009 г.), а также опубликованы в 17 научных работах общим объемом 8,23  п.  л.  (авторских 8,23  п.  л.), в том числе в 5-ти статьях в журналах,

6


рекомендованных ВАК Минобрнауки России объемом 3,29 п. л. (авторских 3,29 п. л.).

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении содержится обоснование актуальности темы, определение цели и задач исследования, объекта и предмета исследования, раскрыты теоретическая, методологическая и информационная основа диссертационной работы, положения научной новизны и практической значимости полученных результатов.

В первой группе вопросов, рассматривающих рынок жилой недвижимости как объект статистического исследования, раскрыта специфика, сформулированы определения и классификация, осуществлен обзор основных направлений и программ развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации, предложена система показателей его характеризующих.

В диссертации дана оценка существующих категорий «недвижимость» и «рынок недвижимости», «рынок жилой недвижимости» которые используются в различных российских и западных экономических источниках.

Автором усовершенствована система классификации объектов недвижимости (рис. 1), в которой заложена потенциальная возможность ее использования и в узко прикладных целях, за счет дополнительного введения необходимых классификационных признаков на более низких подуровнях.

Характерной особенностью развития рынка жилой недвижимости в современных условиях является формирование его институционально-субъектной структуры. Последняя включает в себя совокупность и взаимодействие трех основных субъектов - институционально-неорганизованных (домохозяйства и фирмы, самостоятельно осуществляющие операции на рынке недвижимости), институционально-организованных (профессиональные участники, выполняющие специализированные функции) и институционально-государственных (органы и учреждения государственного или местного управления, регулирующие определенные стороны поведения всех экономических агентов в данном сегменте рынка).

В связи с этим автором усовершенствована субъектная структура рынка жилой недвижимости, в отличие от общепринятой, учитывающая постпродажный фактор, т.к. кроме создания, развития и продажи объекта недвижимости, в дальнейшем он также нуждается в управлении не только в плане технической эксплуатации, но также регулировании последующих жилищно-коммунальных отношений на уровне государства и собственника (покупателя).

Каждый из секторов данной структуры имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на:

    • инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
    • товарные потоки (финансирование оборота прав на недвижимость);
    • доходы от сделок и от эксплуатации недвижимости;
    • налоги (налогообложение недвижимости);

    Автором показано, что перед российским обществом, экономикой и государством стоит важная и сложная проблема обеспечения населения страны качественным и доступным жильем. Решение данной задачи возможно исключительно при комплексном изучении взаимосвязанных факторов, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России.

    Предложенная система показателей позволяет определить направления повышения эффективности управления системой рынка жилой недвижимости в регионах, а также способствует разработке научных основ оптимизации эффективности управления процессом развития жилищного строительства как сложной макросистемой в условиях региона.

    Вторая группа вопросов посвящена совершенствованию методики экономико-статистического анализа показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации. В этой связи выявлены особенности формирования информационного пространства и изучена проблема несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, проанализированы основные показатели рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

    Изучая эволюцию методов формирования информационной базы рынков недвижимости в развитых странах мира, доказано, что недостаточное внимание, уделяемое качеству информации, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

    10


    В течение нескольких лет различные организации (Российская гильдия риэлторов совместно с такими агентствами недвижимости, как МИЭЛЬ, МИАН, ИНКОМ-Недвижимость) работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач автором выделяются три самостоятельных, тесно связанных направления совершенствования методологии статистического исследования:

    1. развитие новых форм, методов и способов наблюдения за операциями с недвижимостью в части сбора, хранения и переработки в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменного, межрегионального, международного обмена информационными ресурсами о рынке жилой недвижимости;
    2. разработка современных технологий риэлторской деятельности в части приема, хранения и использования юридической и иной информации, необходимой для унификации регламентных процедур в деятельности риэлторов;
    3. создание методического обеспечения исследований рынка жилой недвижимости с использованием методологии статистического анализа его состояния и перспектив развития.

    Для совершенствования системы сбора и обработки статистической информации, в отличии от существующей четырехкатегорийной системы фиксирования данных, принятой по методологии Российской гильдии риэлторов, автором предлагается выделить 6 категорий данных, необходимых для аналитической работы:

    1. категория 0 - описание объекта жилой недвижимости (первичные данные);
    2. категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (дифференцированные по типам базовые данные);
    3. категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);
    4. категория 3 - данные о рынке по способу приобретения (дифференциированные по типам сделок и источникам приобретения);
    5. категория 4 - данные о потребительских свойствах рынка (данные о количестве потенциальных и фактических покупателей);
    6. категория 5 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка жилой недвижимости (консолидированные статистические данные).

    Для каждой категории выделенных данных могут быть определены специфические формы и источники получения и формализации информации. Источниками данных для форм представленных категории являются:

    1. для категории 0 и 4 - собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах жилой недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
    2. для категории 1 и 4 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);

    11


    1. для категории 2 и 3 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц) плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
    2. для категории 5 - ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

    Предложенные категории данных позволят в полной мере охарактеризовать рынок жилой недвижимости, т.к. включают основные показатели, характеризующие его структуру.

    На рынке жилой недвижимости чаще всего существует несбалансированность спроса и предложения. Предложения недвижимости, из-за длительного строительного цикла, не успевают за изменяющимся в короткие сроки спросом. В результате затруднено саморегулирование рынка жилой недвижимости с помощью механизма цен.

    Для того, чтобы прийти к сбалансированным показателям спроса и предложения необходимо определить, к каким соотношениям нужно стремится и на их основе рассчитывать количественные показатели и разрабатывать программы, которые позволят достигнуть поставленных задач.

    ГГ\                                     I

    ^-

    '

    \             / 1     Л/

    1     \\     nJ    1

    lifedluJfl

    Ц1             ЦЗ              Ц4              Ц2                               Цена

    Рис. 4. Зависимость объемов продаж объекта недвижимости Т от цены Ц

    Автором разработана методика статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости, основанная на законе спроса и предложения и «теории золотого сечения» (рис. 4). Знание «золотых сечений» дает представление о следующем:

    1. Наличие «золотых пропорций» можно рассматривать как индикатор классической устойчивости рыночных процессов в сфере жилой недвижимости, то есть: рынок - стабилен, конкуренция - здоровая, достаточна покупательная способность и т. д.
    2. Понимание того факта, что в устойчивом рынке 62% всего объема продаж объектов жилья осуществляется под кривой 1, а 38% - под кривой 2, позволяет рекомендовать покупателю и продавцу вполне осознанную стратегию проведения торга: покупатель должен четко знать, что в устойчивом рынке его претензии на снижение цены на товар Т до уровня Ц3 не лишены оснований, и должен торговаться с продавцом до этого логического конца, а продавец уступит покупателю в цене с величины Ц2 до Цз, т.к. в итоге он выиграет в объеме продаж.
    3. При цене Цо объем продаж, при условии наличия торга, минимален. Это должны иметь ввиду продавцы - любители разного рода дисконтных, сезонных и прочих скидок, которые, как правило, определяют размер скидки таким образом, что попадают в пределах точки Ц0. А это, при условии наличия

    12


    торга,   является   самым   ущербным   для   продавца   и   покупателя.   Поэтому приходится выбирать между двух альтернатив: или скидки или торг. В крайнем случае, при наличии торга, скидки должны быть в пределах цены Ц3. Этапы реализации предложенной методики:

    1.  Сбор статистической информации по объектам жилой недвижимости за

    период времени по следующим показателям:

    1. исходная цена объекта недвижимости Ц2, с которой начинает торг продавец (цена предложения, руб. /кв. м.);
    2. конечная цена объекта недвижимости Ц, по которой в итоге товар продан (цена покупки, руб. /кв. м.);
    3. объем продаж объектов недвижимости при каждой цене Ц (кв. м).

    2.  Визуализация полученной статистической информации, когда данные

    переносятся на график «цена - объем продаж», может быть использована для

    проведения экспресс оценки.

    3.     Обеспечение наглядности и объективности экспресс оценки с

    использованием кривых 1 и 2 любым из известных методов аппроксимации.

    1. Определение объемов продаж под кривыми 1 и 2.
    2. Определение точки Ц0 как точки пересечения кривых 1 и 2.

    6.   Оценка «золотых сечений» №1, №2, №3 и №4, при необходимости

    детальной проработки стоимости объектов жилой недвижимости: Ki = Ц2/Ц1, К2

    = КВ(Ц3), К3 = КВ(Ц4), К4= Q1/Q2, где Qi - объем продаж под кривой 1, руб., Q2 -

    объем продаж под кривой 2, руб.

    Оценки близкие к Ki = 1,62, К2 = 0,62, К3 = 0,38, IQ = 1,62 свидетельствуют об устойчивом конкурентном равновесии рынка жилой недвижимости.

    Если оценки Кі - К4 далеки от указанных величин, то требуется коррекция стратегии развития рынка жилой недвижимости. Поскольку данная методика несет в основном индикаторные функции, то выбор мероприятий, которые могут улучшить ситуацию возлагается на соответствующие органы государственной власти, а также на участников рынка.

    Спрос и предложение сильно взаимосвязаны с другими показателями рынка жилой недвижимости, то есть от спроса и предложения зависят такие важнейшие экономические индикаторы, как цена, доходность, риски приобретения и создания объектов жилой недвижимости, в частности ввод в действие жилых домов.

    Анализ динамики ввода в действие жилых домов показал, что максимум годового ввода жилья в России пришелся на 1987 г. и составил 72,8 млн. кв. м. общей площади жилья (или 1,392 млн. квартире Ввод в 2008 г. составил 64, 1 млн. кв. м. общей площади жилья (83 % от уровня 1987 г.) или около 605 тыс. квартир, что составляет 50% от уровня 1987 г. Это объясняется тем, что застройщики стали строить квартиры больших размеров. По сравнению с 2007 г., строительство жилья достигло в 2008 г. рекордных за последнее десятилетие темпов роста - увеличение ввода составило около 30 %. В 2006 г. объем ввода жилья приблизился к прогнозному значению программы «Жилище» - 50,8 млн. кв. м. и составил 50,5 млн. кв. м.

    Согласно данным официальной статистики в России на конец 2009 г. площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, составила 22,4 кв.м., в Москве - 19,7 кв.м., что существенно меньше, чем в европейских странах, где этот показатель составляет 35-50 кв.м. За последние 10 лет средняя

    13


    обеспеченность квадратными метрами увеличилась в России на 10%, в Москве же - всего на 5%. При этом не стало меньшим число москвичей, проживающих в одной квартире (3 человека в среднем).

    На первый взгляд кажется, что такие низкие показатели по России вызваны низкими темпами жилищного строительства. В целом для России это действительно так, жилье долгое время практически не строилось. Исключение составляют г. Москва и Московская область, которые отличались сравнительно высокими темпами ввода жилья. Вместе с тем, год от года, уменьшалось строительство муниципального жилья и, соответственно, росли объемы жилья, выставленного на продажу. Коммерческое жилье, которое было москвичам недоступно, покупалось в основном приезжими. Об этом свидетельствует значительный рост численности населения г. Москвы (с 8,6 млн. чел. в 1989 г. до 10,5 млн. чел. - в 2009 г.), который, в условиях депопуляции населения вызван исключительно миграционным приростом. Так например, по результатам переписи 2010 г., увеличение численности населения Центрального федерального округа на 1,2% обеспечивалось ростом числа жителей г. Москвы, Московской и Белгородской областей, население которых увеличилось за счет превышения миграционного прироста над естественной убылью.

    Статистические данные последних лет позволили также выявить значительную категорию населения, которое не имеет постоянного жилья. Такая негативная тенденция характерна прежде всего для г. Москвы.

    Снижение объема нового строительства, отстающего от существующих потребностей, является одной из причин высоких цен на рынке жилой недвижимости. Проанализировав динамику средних цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в целом по Российской Федерации и г. Москве (рис. 5) можно отметить, что на первичном рынке жилья цены в 2010 г. по сравнению с 2000 г. увеличились почти в 9 раз. Для вторичного рынка жилья характерен еще более быстрый рост цен - в 11 раз. Между тем. в целом по стране, цены гораздо ниже, чем в столице, но растут они такими же быстрыми темпами: уровень цен на первичном рынке 2010 г. по сравнению с 2000 г. вырос в 6 раз, а на вторичном рынке в 9 раз.

    Число завершенных сделок с жилым фондом за период с 2001 г. по 2010 г. уменьшилось с 264542 до 165843 ед., т.е. на 98699 ед., но из них число сделок по купле-продаже увеличилось на 25948 ед. Общая площадь объектов жилого фонда, участвовавших в завершенных сделках по купле-продаже увеличилась с 2892,5 тыс. кв. м. (2000 г.) до 4857,3 тыс. кв. м. (2010 г.), включая квартиры в многоквартирных и индивидуальных жилых домах (домовладения, коттеджи). Такую ситуацию, например в г. Москве, можно объяснить тем, что большая часть строящегося жилья идет на решение социальных задач. Более половины строящегося жилья нижнего ценового диапазона подпадает под программы реконструкции ветхого жилого фонда. Ветхий и аварийный жилищный фонд составлял в 2010 г. 91,3 млн. кв. м площади жилищ, что в 3 раза больше, чем число строящихся площадей. Большая часть строящегося жилья - это монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. Таким образом площади строительства хотя и увеличиваются, но реальное количество новых квартир остается практически неизменным.

    Динамика завершенных посреднических сделок (рис. 9) свидетельствует о том, что в течение 1997-2010 гг. среди всех сделок с недвижимостью лидируют сделки с жилым фондом, что обоснованно, т.к. потребность в жилье является справедливым стремлением человека к более комфортной жизни.

    С 2001 по 2004 гг. наблюдался постоянный рост количества сделок с жилым фондом: абсолютный прирост составил 100,4 тыс. сделок. Но даже самый высокий показатель в этом интервале (2009 г.) далек от показателей докризисного периода (1997 г.). В 2005-2006 гг. наметился спад в количестве завершенных сделок с жилым фондом.

    Последние пять лет более четверти квартир покупались в г. Москве с помощью ипотеки. Так в 2008 г. количество ипотечных сделок составило 19065 ед. или 29,3% от числа всех купленных квартир. В 2009 г. доля ипотечных

    16


    сделок продолжала медленно, но верно уменьшаться. Если снижение числа ипотечных сделок в 4 квартале 2008 г. составило 30,6% к аналогичному периоду 2007 г., то количество ипотечных сделок, заключенных в первом квартале 2009 г., снизилось по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. на 63,4%.

    В 2010 г. на фоне либерализации условий произошло заметное оживление сферы ипотечного кредитования (рис. 9) относительно «провального» 2009 г.: в 2010 г. было заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г.

    Основной рост числа сделок пришелся на первое полугодие 2010 г. Сказался отложенный спрос: в кризис люди воздерживались от подобных покупок. Сейчас рынок жилой недвижимости стабилизируется. Для вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы 6000-6500 сделок в месяц считается нормальным показателем.

    Третья группа вопросов посвящена статистическому моделированию и прогнозированию показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Автором была произведена многомерная классификация регионов России по показателям доступности и инвестиционной привлекательности рынка жилья, выявлены и оценены основные факторы, влияющие на его развитие, а также проанализированы тенденции и построен прогноз основных показателей рынка жилой недвижимости на кратко- и среднесрочную перспективу.

    Оценка состояния рынка недвижимости страны в целом должна включать

    анализ ситуации, которая складывается на региональных рынках. С этой целью

    был проведен кластерный анализ, учитывающий включение нескольких

    факторов, которые определяют такое понятие, как доступность жилья, которая в

    свою очередь является одним из главных индикаторов рынка недвижимости. Это

    объясняется тем, что в ее основе лежат не только ценовые факторы, но и фактор,

    учитывающий         благосостояние        населения,        которое        определяет

    платежеспособный спрос на объекты недвижимости.

    С   целью   выявления   наиболее   проблемных  регионов   и  регионов,   где ситуация    наоборот    складывается    наилучшим    образом    с    точки    зрения доступности строящегося жилья в 2010 г., был проведен кластерный анализ семидесяти четырех регионов по таким показателям как: •      среднедушевой денежный доход (руб. в месяц);

    17


    1. средняя площадь жилища на одного жителя (кв. м.);
    2. средняя цена за квадратный метр (руб.).

    К совокупности регионов в каждом кластере был применен иерархический метод классификации, который позволил выделить несколько групп, характеризующих доступность на рынке жилой недвижимости, которые в свою очередь были интерпретированы с точки зрения инвестиционного потенциала регионов (рис. 10).


     


    ^

    Регионы с умеренным инвестиционным потенциалом (2)

    Средние

    значения

    рангов по

    цене и

    отклонение

    одного

    показателя в

    сторону

    увеличения

    ранга

    Группы регионов по инвестиционной привлекательности

    Средние значения всех ранжированн ых показателей

    Z

    Инвестицио нно

    привлекательные регионы (3)

    ч

    '

    *

    '

    -Высокий

    -Высокий

    доход,

    доход,

    -низкая

    -высокая

    стоимость

    стоимость

    квадратного

    квадратного

    метра,

    метра,

    -высокая

    -высокая

    потребность

    потребность

    в жилье

    в жилье


    Регионы с неясными перспективами (4)

    Регионы не представляющие

    интереса для инвесторов (1)

    т

    1'

    -Низкий

    Средние

    доход,

    значения

    -высокая

    показателей

    стоимость

    цены и

    квадратного

    дохода,

    метра,

    -низкое

    -низкая

    значение

    потребность в жилье

    показателя обеспеченное ти жильем


    Рис.   10.  Критерии распределения регионов  России по инвестиционной привлекательности

    Средние значения показателей по группам представлены в табл. 1.

    Таблица1 Средние значения показателей доступности жилья по группам регионов

    России в 2010 г.

    Группы

    Число наблюденш

    Среднедушевой денежный доход

    Средняя площадь жилища на одного жителя

    Средняя цена за квадратный метр

    Si

    9

    3476,389

    16,1

    19513,289

    s2

    39

    8110,344

    17,8

    36421,51

    s3

    15

    27094,56

    20,2

    78856,6

    s4

    9

    14434,44

    19,3

    47135,58

    В среднем

    по всем

    регионам

    -

    9440,604

    18,9

    38179,74

    В результате классификации были выделены 12 подгрупп регионов по четырем группам (табл. 2).

     
    Авторефераты по темам  >>  Разные специальности - [часть 1]  [часть 2]



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.