WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Развитие коллективного инвестирования жилищного строительства

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

МАВЛЮТОВ РАМИЛЬ РОСТЕМОВИЧ

РАЗВИТИЕ КОЛЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2007


Работа    выполнена    в    ГОУ    ВПО    «Волгоградский    государственный архитектурно-строительный университет»


Научный руководитель


доктор экономических наук,

профессор Беляев Михаил Константинович


Официальные оппоненты -     доктор экономических наук,

профессор Чепаченко Николай Васильевич


Ведущая организация


кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович

ГОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» (г. Пенза)


2007 г. в

часов на заседании

Защита состоится «

диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а


Автореферат разослан «


2007 г.



Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор


B.C. Боголюбов


3

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. По факту ежегодного послания Президента Федеральному собранию, датированного 2004 г., императивом для развития экономики России стала реализация ряда национальных проектов. Один из них - «Доступное и комфортной жилье - гражданам России» - имеет своей целью разрешение проблемы, относящейся к числу наиболее социально значимых для населения. Вместе с тем объемы вновь вводимого жилья не могут удовлетворить возрастающий спрос, что приводит к значительному его удорожанию, как на первичном, так и на вторичном рынке.

В сложившихся условиях актуализируется необходимость разработки модели аккумулирования и накопления инвестиционных ресурсов граждан -мелких инвесторов, не располагающих достаточным объемом средств для приобретения жилья посредством существующих инструментов, с целью последующего направления на финансирование инвестиционных проектов жилищного строительства через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Объективная необходимость разработки системы эффективного взаимодействия участников процесса коллективного инвестирования жилищного строительства с возможностью приобретения гражданами в собственность жилья через теоретическое обоснование и практические предложения по развитию рынка закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости обуславливает актуальность темы исследования

Исходя из вышеизложенного, целью диссертационного исследования является теоретическое и методическое обоснование направлений развития коллективного инвестирования жилищного строительства.

Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач:

  1. исследовать теоретические положения сферы инвестирования жилищного строительства;
  2. проанализировать формы инвестирования строительства жилья и формы приобретения жилья в собственность;
  3. на базе мировой и российской практики коллективных инвестиций в недвижимость определить факторы развития экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство;
  4. разработать     организационно-экономическую     модель     консолидации инвестиционных ресурсов мелких инвесторов для строительства жилья. Объект    исследования    -    жилищное    строительство    как    объект

коллективного инвестирования.

Предметом исследования выступают экономические отношения и процессы, определяющие развитие коллективного инвестирования жилищного строительства.

Теоретические и методологические основы исследования.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили фундаментальные работы зарубежных и российских ученых в области управления инвестициями. Аспекты роли инвестиций в экономике


4

подробно разработаны в трудах Д. Кейнса, В. Беренса, Р.Х. Холта, Н.А. Бланка, И.В. Сергеева и др. Проблемы инвестиционно-строительной деятельности отражены в работах таких отечественных ученых как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, В.А. Дмитриев, А.Н. Ларионов, Ю.П. Панибратов, И.В. Федосеев, Н.В. Чепаченко и ряда других. Исследованию вопросов функционирования института коллективных инвестиций в форме инвестиционных трасов недвижимости посвящены работы таких зарубежных ученых как Stephen A. Ross, Ronald С. Rogers, S. Mishael Giliberto (экономическая сущность инвестиционных трастов недвижимости), Fayez А. Elayan, James D. Shilling, Briam A. Maris (структура активов), Albert J. Fredman, John R. Erickson (экономический анализ эффективности капиталовложений).

Информационную базу исследования составили федеральные законы РФ, постановления и информационные письма ФКЦБ РФ, ФСФР РФ, указы Президента РФ, нормативно-методологическая документация, статистические данные ЗПИФН, данные Рейтингового агентства «НАУФОР», Национальной лиги управляющих, Федеральной службы государственной статистики (Росстата), аналитические материалы, опубликованные в периодических изданиях и сети интернет.

В исследовании использовались методы дедукции и индукции, метод группировки, методы логического, экономико-статистического, сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

  1. уточнен и систематизирован понятийный аппарат исследования в части определения категорий: «совместное инвестирование жилищного строительства», «коллективное инвестирование жилищного строительства», «система коллективных инвестиций в жилищное строительство», «предъинвестиционный период строительства жилья», «инвестиционный период строительства жилья»;
  2. обоснована интеграционная роль закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в консолидации инвестиционных ресурсов мелких инвесторов;
  3. уточнена совокупность факторов развития экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство и классифицирована на факторы внутреннего и факторы внешнего характера;
  4. разработана организационно-экономическая модель коллективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов мелких инвесторов.

Теоретическая и практическая значимость.

Теоретические результаты диссертационного исследования используются в преподавании курсов «Управление проектами», «Менеджмент отрасли», а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Управление инвестициями», «Экономическая оценка инвестиций» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)».


5

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами управления на уровне государства, региона, строительной отрасли в целом и отдельных ее субъектов в ходе принятия управленческих и инвестиционных решений, при разработке политики и стратегии.

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения работы докладывались на научных межвузовских, региональных конференциях, были представлены на семинарах аспирантов и студентов (2005-2007 гг.). Полученные в результате диссертационного исследования выводы и рекомендации используются в работе ОАО КБ «РусЮгбанк». По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ, общим объемом 2,01 п.л., в том числе авторский объем 1,71 п.л.

Структура и объем работы обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (содержащего 140 наименований источников) и 3 приложений, содержит 11 таблиц и 31 рисунок. Объем основного текста диссертации - 163 страницы машинописного текста.

Во введении обосновывается актуальность темы и степень научной разработки выбранной темы исследования, ее новизна, концептуальные положения.

В первой главе «Теоретико-методические основы развития коллективного инвестирования жилищного строительства» проведен анализ понятийного аппарата диссертационного исследования, дана авторская трактовка понятий «совместное инвестирование жилищного строительства», «коллективное инвестирование жилищного строительства», «система коллективных инвестиций в жилищное строительство» и др. Произведен анализ схем инвестирования жилищного строительства и схем приобретения жилья в собственность.

Во второй главе «Обоснование целесообразности развития коллективного инвестирования жилищного строительства» проведено исследование становления и последующего развития коллективного инвестирования жилищного строительства, произведен исторический экскурс в мировую практику функционирования института коллективных инвестиций в недвижимость. Уточнены факторы развития экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство и классифицированы на факторы внешнего и факторы внутреннего характера.

В третьей главе «Модель коллективного инвестирования жилищного строительства» разработана организационно-экономическая модель коллективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов мелких инвесторов. Приведен принцип функционирования модели, описывающий действия субъектов отношений на каждом из этапов реализации инвестиционно-строительного проекта. Выполнен прогноз эффективности применения модели

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.


6

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Полноценное развитие личности в обществе невозможно без создания экономических условий реализации ее потребностей, в числе которых жилье -одна из основных. Разрушение централизованной системы их обеспечения в первой половине 1990-х гг. поставило задачу по созданию адекватного рыночного механизма финансирования потребности в жилье за счет накоплений граждан, коим явилось совместное инвестирование жилищного строительства. Совместное инвестирование жилищного строительства -инвестирование строительства жилья, осуществляемое за счет средств физических и юридических лиц с возникновением у них права общей собственности на объект жилья.

На современном этапе предприятия строительной отрасли вынуждены функционировать в условиях, характеризующихся слабостью рыночных механизмов регулирования рынка жилищного строительства. Данное обстоятельство адекватно определяет предпосылки к концентрации функций субъектов жилищного строительства в сфере деятельности одного экономического агента. В качестве последнего выступает заказчик-застройщик. В рамках диссертационного исследования заказчик-застройщик - юридическое лицо, обеспечивающее за счет собственных или заемных средств на земельном участке, принадлежащем ему на правах собственности или аренды, строительство жилья, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.

Российским законодательством допускается ряд источников (форм) инвестирования строительства жилья, в числе которых автором выделены следующие (см. рис. 1). Прединвестиционный период строительства жилья -этап, предшествующий получению заказчиком-застройщиком разрешения на строительство. Инвестиционный период строительства жилья - этап, следующий за получением заказчиком-застройщиком разрешения на строительство. По мнению автора, наиболее перспективной формой инвестирования строительства являются ценные бумаги в жилищном строительстве.

В условиях роста реальных доходов населения повышается роль новых форм финансового сотрудничества, к числу которых принадлежит коллективное инвестирование. Под коллективным инвестированием жилищного строительства понимается организация инвестиционного процесса, при которой профессиональный управляющий в лице управляющей компании закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости аккумулирует активы мелких инвесторов с целью последующего инвестирования строительства жилья. Из этого понятия проистекает понятие системы коллективных инвестиций в жилищное строительство. Система коллективных инвестиций в жилищное строительство - совокупность экономических отношений между управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, его пайщиками и третьими лицами в рамках коллективного инвестирования, предметом которых являются финансирование строительства жилья.

Анализ действующих форм обеспечения инвестиционными ресурсами заказчика-застройщика показал отсутствие возможности консолидации средств граждан на условиях, позволяющих им производить накопление в течение длительного срока, защищенное от рыночного роста цен на жилье (см. табл. 1). Вместе с тем, в Государственную Думу внесен проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (по состоянию на апрель 2007 г. -подготовка к первому чтению), устанавливающий правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций в форме строительных сберегательных касс, сферой деятельности которых устанавливается сбережение накоплений граждан на цели улучшения жилищных условий.

Однако вводимый режим кредитования, ставка по которому не должна превышать 3% по строительному сберегательному вкладу, и неизменность процентных ставок на фоне ежегодного роста стоимости жилья темпами, исчисляемыми десятками процентов, не обеспечивают условий для эффективного долгосрочного накопления средств гражданами на цели улучшения жилищных условий.

Источником инвестиций в жилищном строительстве, обеспечивающим соблюдение интересов всех субъектов отношений, признан закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Интеграционная роль ЗПИФН в консолидации инвестиционных ресурсов мелких инвесторов определяется следующим:


8

Таблица 1 Действующие формы поступления инвестиций для строительства жилья: недостатки

Форма

Недостатки

1. Инвестиционно-кредитные

1.1. Банковское кредитование

-    отсутствие        кредитной        истории        строительных

организаций как заемщиков

-    уровень обеспечения кредита

-    высокий  уровень   нерыночных  рисков   строительства,

которые     затрудняют      возможность      контролировать

кредитором заемщика ввиду специфики его деятельности

-    низкий    уровень    прозрачности    ведения    финансово-

хозяйственной деятельности строительных организаций

1.2. Облигационный заем

2. Совместного инвестирования

2.1. Договор участия в долевом строительстве

-   необходимость   в   ограниченные   сроки   инвестировать

сумму, соизмеримую с рыночной стоимостью жилья

-   необходимость предоставления обеспечения исполнения

обязательств застройщиком

-   транзакционные издержки, связанные с государственной

регистрацией каждого договора в отдельности

-   повышение     себестоимости     за     счет     привлечения

кредитных ресурсов на предъинвестиционном периоде

2.2. Облигации - жилищные сертификаты

-    необходимость заказчику-застройщику гарантированно

обеспечить погашение облигаций жильем по расценкам,

заранее оговоренным и не подлежащим пересмотру

-    индексация стоимости облигаций в случае погашения в

денежной форме

2.3. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

-   ограничение на строительство одного объекта

-   отсутствие законодательной базы в части регулирования

и      установления:      требований      к      удовлетворению

финансовых нормативов;   процедуры накопления средств

и погашения долга членами ЖСК; совершения финансово-

рискованных сделок; системы раскрытия информации о

ведении финансово-хозяйственной деятельности ЖСК

2.4. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

-   необходимость      накопления      пайщиком        суммы,

составляющей      не      менее      30%      от      стоимости

приобретаемого жилья

-   ограничение по сроку погашения стоимости жилья

-   ограниченность в возможности привлечения кредитных

ресурсов

-   незащищенность паевых взносов от обесценения

  1. Профессиональное управление. Управление осуществляется управляющей компанией, штат которой составляет команда высококвалифицированных менеджеров в области инвестиций.
  2. Участие широкого круга инвесторов. В качестве субъектов выступают: заказчик-застройщик, физические лица (граждане) и юридические лица (организации, банки, инвестиционные компании, пенсионные фонды) -

9

квалифицированные инвесторы. При этом юридические лица могут иметь статус как резидента РФ, так и нерезидента. Состав и структура субъектов инвестирования носит произвольный характер и может свободно корректироваться.

  1. Формирование индивидуальной инвестиционной стратегии. Участие в инвестировании реализуется через приобретение инвестиционных паев, которые, являясь ценной бумагой, имеют свободное обращение и, таким образом, могут выступать объектом купли, продажи, залога.
  2. Параллельная реализация целей субъектов: заказчика-застройщика -стабильность ведения хозяйственной деятельности; юридических лиц -низкорисковый инвестиционный инструмент, обеспечивающий положительную доходность; мелких инвесторов (граждан) - эффективный способ накопления средств, предназначенных для приобретения жилья.
  3. Аккумулирование значительного объема средств. Отсутствие ограничений на предельный размер активов ЗПИФН позволяет привлекать необходимый объем средств как на стадии его формирования, так и в ходе функционирования через дополнительного размещения инвестиционных паев.
  4. Реализация инвестиционно-строительных проектов, требующих аккумулирования значительного объема средств. Инвестирование строительства жилья, вообще, и коллективное инвестирование жилищного строительства, в частности, за счет эффекта масштаба может получить наибольшую отдачу в результате осуществления комплексной застройки.
  5. Проработанность нормативно-правовой базы.Институт коллективных инвестиций, будучи социально значимым, является наиболее проработанной областью финансовых отношений в силу того, что предоставляет инвестиционные продукты массовому инвестору - гражданам.

Таким образом, посредством существующих форм поступления инвестиций в жилищное строительство затруднительно консолидировать ресурсы, необходимые для обеспечения решения макроэкономической задачи трехкратного роста объемов ввода жилья к 2010 г. относительно значения 2004 г., установленной в послании Президента Федеральному собранию, датированном 2007 г. В тоже время использование формы ЗПИФН способствует притоку в сферу жилищного строительства капитала, способного в сотрудничестве с мелкими инвесторами обеспечить базу для решения вопроса по обеспечению граждан жильем.

В России организационно-правовой формой коллективного инвестирования жилищного строительства является ЗПИФН. Прототипом при создании данного финансового института с определенными оговорками следует признать инвестиционные трасты недвижимости США {RealEstateInvestmentTrusts, REITs) категории Equity. Исследование российской практики коллективного инвестирования в форме ЗПИФН 2002-2006 гг. с применением сравнительного анализа функционирования REITsв период 1961-2006 гг. позволил выявить следующие факторы, определяющие развитие экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство (см. рис. 2).


10

Факторы развития экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство

1. Факторы внутреннего характера

2. Факторы внешнего характера

1.1. Отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по строительству жилья

2.1. Отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов

1.2. Необходимость единовременного (в течение трех месяцев) аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования ЗПИФН

2.2. Низкий уровень публичности ЗПИФН

2.3. Фрагментарность законодательства, регламентирующего налогообложение ЗПИФН

1.3. Низкий уровень ликвидности инвестиционных паев ЗПИФН

2.4. Возможность приобретения паев лишь инвесторами, отнесенными к категории квалифицированных

Рис. 2. Классификация факторов развития экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство

Факторы внутреннего характера могут быть скорректированы консолидацией внутренних ресурсов субъектов системы коллективных инвестиций в жилищное строительство. Факторы внешнего характера не поддаются корректировки иначе как через вмешательство законодателя, регулятора финансового рынка в лице ФСФР РФ.

1.1. Отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по возведению жилой недвижимости. Обусловлено тем, что в период 2002-2006 гг. инвестирование строительных проектов закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости осуществлялось посредством лишь договоров участия в долевом строительстве. С 1.03.2006 г. регулятор рынка коллективных инвестиций в лице ФСФР РФ допустил возможность включения в состав активов ЗПИФН имущественных прав по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества. Практическая реализация инвестиционно-строительного проекта по строительству жилья с применением ЗПИФН должна обрести следующий вид:

1) этап формирования ЗПИФН, в ходе которого происходи аккумулирование активов (денежных средств, земельных участков или прав их аренды, проектно-сметной документации);


11

  1. заключение управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (УК) с заказчиком-застройщиком договора строительного подряда, предметом которого является строительство объектов на земельном участке, входящем с состав активов ЗПИФН;
  2. передача имущественных прав по обязательствам вышеозначенного договора в состав активов ЗПИФН;
  3. передача ЗПИФН заказчику-застройщику проектно-сметной документации, в случае отсутствия - разработка с последующей включение в состав активов ЗПИФН;
  4. получение заказчиком-застройщиком разрешения на строительство;
  5. этап производства строительно-монтажных работ заказчиком-застройщиком за счет средств, поступающих в качестве финансирования в рамках договора строительного подряда.
  6. получение заказчиком-застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного объекта;
  7. включение объекта в состав активов ЗПИФН.

1.2.Необходимость единовременного (в течение трех месяцев)

аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования

ЗПИФН. Разрешение данного вопроса автор видит в консолидации

инвестиционных ресурсов банков на этапе формирования ЗПИФН с

последующей реализацией паев через их филиальную сеть.

1.3.Низкий уровень ликвидности инвестиционных паев ЗПИФН. Мировой

опыт показывает целесообразность создания на базе банков (сеть филиалов

которых по состоянию на 2006 г. в 24 раза превышает численность

представительств УК) финансовых супермаркетов, предлагающих

сложившейся клиентской базе новый инвестиционный продукт. Налаживание

работы по покупке-продаже инвестиционных паев через филиальную сеть

банков позволит повысить уровень ликвидности паев ЗПИФН.

  1. Отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов. Законодатель установил возможность инвестирования средств, аккумулированных ЗПИФН, в определенный круг активов. В силу того, что инвестирование в тот или иной класс активов определяет степень риска и уровень ожидаемой доходности, автор находит необходимым провести классификацию ЗПИФН в зависимости от объектов инвестирования (см. рис. 3). При этом учитывается то обстоятельство, что практический опыт функционирования ЗПИФН позволяет defactoотнести их к той или иной категории. Лишь законодательное закрепление требования классификации ЗПИФН позволит разрешить данный вопрос.
  2. Низкий уровень публичности ЗПИФН. Отсутствие специальных требований к структуре владельцев инвестиционных паев, а также ряд прочих положений (см. табл. 2) породило широкую практику функционирования ЗПИФН в частном режиме, но ни как ни в публичном, в котором он aprioryпризван существовать и обеспечивать таким образом инвестиционными продуктами мелкого инвестора - граждан. Следствием этого стало широкое применение   структуры   ЗПИФН   исключительно   в   качестве   инструмента

12


налоговой     оптимизации.     Внесением     соответствующих законодательство возможно пресечь данную практику.

2.3.Фрагментарность законодательства, регламентирующего

налогообложение ЗПИФН. В мировой практике институт коллективных

инвестиций является наиболее проработанной областью финансовых

отношений в силу того, что предоставляет инвестиционные продукты

массовому розничному инвестору. В этом отношении регулятор рынка ведет

целенаправленную деятельность по систематизации вопросов налогообложения

паевых инвестиционных фондов вообще, и ЗПИФН в частности.

2.4.Возможность приобретения паев лишь инвесторами, отнесенными к

категории квалифицированных. По состоянию на апрель 2007 г.

Государственной        Думой        РФ         рассматривается        законопроект ,

предусматривающий введение ограничения на возможность приобретения паев

ЗПИФН лишь лицами (юридическими и физическими), отнесенными к

категории квалифицированных. Критерием отнесения к числу

квалифицированных инвесторов предполагается установить объем

располагаемых   денежных   средств,   срок   инвестиционной   деятельности   на

1 Проект № 361783-4 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 13.12.2006 г. принят Государственной Думой РФ в первом чтении


13

фондовом рынке. Этим вводится ограничение возможности принятия участия в коллективном инвестировании жилищного строительства для большинства граждан России, что можно нивелировать, предоставив право жилищно-накопительным кооперативам (ЖНК) приобретать паи ЗПИФН на средства, аккумулированные ими в виде паевых взносов.

Таблица 2 Сравнительный анализ EquityREITsи ЗПИФН на предмет публичности функционирования

Характеристика

Equity REITs

ЗПИФН

1. Организационно-правовая форма

Компания

Имущественный комплекс без образования юридического лица

2. Структура владельцев

Не менее 100. 50% может принадлежать 5 и менее лицам

Специально не оговорено

3. Состав активов

Не менее 75% - действующие объекты недвижимости

Объекты недвижимости, ПСД, ценные бумаги, имущественные права

4. Структура активов

Не менее 10 объектов, стоимость каждого - не более 15% активов

Не менее 40% - объекты недвижимости

5. Источники дохода

Не менее 75% валового дохода - арендные платежи и прибыль от реализации недвижимости

Специально не оговорено

6. Распределение дохода

Не менее 90% выплачивается в виде дивидендов

Возможны регулярные выплаты

Автор находит возможность преодолеть вышеозначенные факторы внутреннего характера через разработку и внедрение модели коллективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающей использование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Согласно приведенной модели (см. рис. 4), во взаимоотношения вступают 8 категорий субъектов. Категории субъектов 5, 6 составляют квалифицированные инвесторы; 6* - члены жилищно-накопительного кооператива. В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта выделены 4 уровня взаимоотношений субъектов:

    • уровень^: инициирование проекта, инвестирование, управление;
    • уровень В: строительство;
    • уровень С: рефинансирование средств, инвестированных в проект;
    • уровень D: аккумулирование   средств   для   приобретения построенного жилья.

    Ход реализации проекта представляется как ряд этапов.

    1. Банк, по собственной инициативе, либо сообразуясь с запросами заказчика-застройщика, инициирует создание ЗПИФН. Банк может не создавать управляющую компанию, а воспользоваться услугами уже существующей. Допускается внесение банком и заказчиком-застройщиком в состав активов ЗПИФН земельного участка, проектно-сметной документации с последующей передачей им инвестиционных паев в объеме, пропорциональном участию в формировании активов ЗПИФН.
    2. ЗПИФН под руководством УК заключает инвестиционный договор, предметом которого выступает возведение жилого комплекса с последующей передачей его в состав активов ЗПИФН. Заказчик-застройщик заключает с генеральным подрядчиком договор строительного подряда. Генеральный подрядчик приступает к строительству. Согласно инвестиционному договору и договору строительного подряда ЗПИФН под управлением УК через заказчика-застройщика осуществляет финансирование строительства. В случае наличия

    15

    возможности выполнения заказчиком-застройщиком функций генерального подрядчика, ЗПИФН под управлением УК заключает с ним договор строительного подряда, на основании которого производится финансирование строительства жилого комплекса.

    3.  Банк, сообразуясь со своей кредитной политикой, в определенный

    момент времени периода функционирования ЗПИФН приступает к реализации

    паев ЗПИФН, формируя тем самым вторичный рынок обращения данных

    ценных бумаг. Жилищно-накопительный кооператив приобретает паи ЗПИФН

    на денежные средства, внесенные в ЖНК гражданами в качестве паевых

    взносов.

    4. Члены ЖНК вступают в права собственности квартирой в возведенном

    жилом комплексе. Схема оплаты может иметь два вида:

    1. в соответствии с суммой паевых взносов в ЖНК, его член подбирает себе квартиру, удовлетворяющую запросам и финансовым возможностям. В случае аккумулирования средств в объеме, соответствующем стоимости квартиры, происходит ее приобретение в собственность членом ЖНК у управляющей компании ЗПИФН;
    2. в случае, когда финансовые возможности последнего не позволяют, часть стоимости квартиры покрывается за счет средств ЖНК, либо член ЖНК выходит из его состава с выплатой ему денежной суммы, соответствующей объему паевых взносов, и обращается за ипотечным кредитом на приобретение жилья.

    5. Завершающий этап. Инициируется прекращение ЗПИФН с

    последующей реализацией имущества ЗПИФН и погашением инвестиционных

    паев. Исходя из сроков деятельности ЗПИФН, пайщики фонда под управлением

    УК с выгодой для себя многократно реинвестируют вложенные средства.

    Анализ удовлетворения экономических интересов субъектов модели показал наличие благоприятных условий для взаимовыгодного партнерства.

    Заказчик-застройщик, обеспеченный финансированием за счет средств единого инвестора, наделен возможностью достоверно планировать и адекватно оценивать предстоящие финансовые потоки на всем протяжении реализации проекта, как фактором, обуславливающим стабильность ведения хозяйственной деятельности.

    Принятие участия в модели банка обусловлено следующим:

    1. учет в активах баланса банка ценных бумаг - инвестиционных паем, как более ликвидных активов, нежели дебиторская задолженность по кредитному договору с заказчиком-застройщиком;
    2. в случае ненадлежащего выполнения обязательств заказчиком-застройщиком возможна смена последнего;
    3. гарантированность размещения денежных средств, инвестированных банком (и заказчиком-застройщиком), обеспечивается получением пайщиками прав собственности на активы ЗПИФН;
    4. погашение инвестиционных паев не в натуре имуществом, составляющим активы ЗПИФН, а денежными средствами позволяет пайщикам выйти из проекта, не принимая участия в реализации объектов недвижимости;

    16

    5) возможность многократного реинвестирования вложенных средств.

    Участие в рефинансировании позволяет квалифицированным инвесторам и членам жилищно-накопительного кооператива не только сохранить вложенные денежные средства от обесценивания, но и преумножить их ввиду роста стоимости инвестиционных паев, как по мере реализации проекта, так и за счет общего удорожания недвижимости. Инвестирование членами ЖНК материнского (семейного) капитала в рамках программы государственной поддержки семей, имеющих детей, обеспечивает высокую эффективность использования данных средств за счет многократного реинвестирования в течение длительного периода функционирования ЗПИФН. Данные обстоятельства обуславливают привлекательность участия в модели граждан, как инструмента долгосрочного накопления и последующего сбережения средств, предназначенных для приобретения жилья.

    Вместе с тем, применение данной модели тем значимее, что наряду с удовлетворением интересов ее субъектов, создает действенный механизм притока в отрасль жилищного строительства капитала, как непременного условия решения острейшей социальной проблемы в рамках реализации приоритетного национального проекта по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем.

    Основные результаты исследования

    1.    Анализ действующих источников инвестирования жилищного

    строительства выявил необходимость в развитии коллективного

    инвестирования жилищного строительства как формы сотрудничества

    заказчика-застройщика, инвесторов и покупателей жилья.

    1. Уточнены и классифицированы факторы развития экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство на факторы внутреннего характера (как то: отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по строительству жилья; необходимость единовременного аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования ЗПИФН; низкий уровень ликвидности инвестиционных паев ЗПИФН) и факторы внешнего характера (как то: отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов; низкий уровень публичности ЗПИФН;                      фрагментарность         законодательства,               регламентирующего налогообложение ЗПИФН; возможность приобретения паев лишь инвесторами, отнесенными к категории квалифицированных).
    2. Разработана организационно-экономическая модель коллективного инвестирования жилищного строительства. Модель позволяет преодолеть все факторы внутреннего характера и частично факторы внешнего характера, препятствующие проявлению потенциальных возможностей субъектов коллективного инвестирования жилищного строительства.

    4.     Анализ удовлетворения экономических интересов субъектов,

    вступающих во взаимоотношения в рамках разработанной модели

    коллективного инвестирования жилищного строительства, показал

    возможность достижения синергетического эффекта, проявляющегося в

    соблюдении интересов всех субъектов отношений.


    17

    5. Предложены поправки в законодательные и подзаконные акты, формирующие правовое обеспечение разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства и призванные способствовать полной реализации ее потенциала. В их числе: закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на строительные ЗПИФН, рентные ЗПИФН, девелоперские ЗПИФН; разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный; расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива в части наделения его правом приобретать паи строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов, имеющих право приобретать паи ЗПИФН.

    СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

    Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях

    1. Мавлютов P.P. Коллективные инвестиции в жилищное строительство // Вестник ВолгГАСУ, 2007 - Вып. 9 (24) - Стр. 28-32. - 0,37 п.л.
    2. Мавлютов P.P. К вопросу активизации инвестиций, направляемых на финансирование строительных проектов // Известия ТулГУ. Сер. Экономика. Управление. Финансы. Сборник докладов. VIII Всероссийская науч.-практич. конф. - Тула: Изд-во ТулГУ, 2006. - Стр. 207-210. - 0,24 п.л.

    Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

    1. Мавлютов P.P. К вопросу применения банков в качестве агентской сети по распространению инвестиционных паев // Совершенствование системы управления организацией в современных условиях: сборник статей IV Всероссийской науч.-практич. конф. - Пенза, 2007. - 0,14 п.л.
    2. Мавлютов P.P. Классификация закрытых паевых инвестиционных фондов категории недвижимости // Современные аспекты экономики - № 1 (114) - СПб.: ЦОП, 2007. - 0,14 п.л.
    3. Мавлютов P.P. Современные схемы финансирования строительства жилья и приобретения жилья // Современное состояние и перспективы развития экономики России: сборник статей IV Всероссийской науч.-практич. конф. -Пенза, 2006.-0,14 п.л.
    4. Беляев М.К., Мавлютов P.P. Институт коллективных инвестиций: мировая практика, российский опыт // Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства региона: материалы Всероссийской науч.-технич. конф, Ч. 2 - Волгогр. гос. архит.-строит, ун-т, Волгоград: ВолгГАСУ, 2006. -0,31 п.л./0,16 п.л.
    5. Мавлютов P.P. ПИФ недвижимости как инвестор строительного проекта // Проблемы управления экономикой в трансформируемом обществе: сборник статей III Всероссийской науч.-практич. конф. - Пенза, 2006. - 0,14 п.л.

    18

      • Беляев М.К., Мавлютов P.P. Долевое строительство: от анархии к стагнации // Современные аспекты экономики - № 6 (99) - СПб.: ЦОП, 2006. -0,29 п.л./0,14 п.л.
      • Мавлютов P.P. Место паевых инвестиционных фондов недвижимости в экономике России // Региональные технологические и экономико-социальные проблемы развития строительного комплекса Волгоградской области. Наука. Практика. Образование: материалы II науч.-технич. конф., 20-21 сентября 2005 г., г. Михайловка Волгоградской области: В 4-х ч. / ВолгГАСУ. Волгоград, 2005. 4.3.-0,24 п.л.
       



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.