WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

ГРОМКОВ Олег Владимирович

МЕТОДЫ АНАЛИЗА И ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2007


2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»


НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:


доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна



ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:


доктор экономических наук, профессор Тарасевич Евгений Игоревич


кандидат экономических наук, доцент Федосеев Игорь Васильевич


ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:


НОУ ВПО «Санкт-Петербургская академия управления и экономики»


Защита состоится « 20 » сентября 2007 года в 11:30 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан «26 » июля 2007 года.


Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор


B.C. Боголюбов


3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важное место рынка офисной недвижимости в экономике страны основывается как на его функции поддержки деятельности субъектов экономических отношений, так и на его инвестиционной функции и, следовательно, привлекательности для предпринимательской деятельности.

Рынок офисной недвижимости является своеобразным индикатором уровня деловой активности в мегаполисе. Наибольшее влияние на показатели и тенденции развития офисного рынка в мегаполисе оказывает крупноформатная офисная недвижимость, которая является наиболее эффективным вариантом использования ограниченных земельных ресурсов в целях создания и развития соответствующего сегмента рынка.

В качестве важной характеристики можно отметить относительно короткий срок функционирования рынка офисной недвижимости в России и его малое географическое распространение по сравнению с другими сегментами (например, жилой и торговой недвижимости), что проявляется в его недостаточной изученности и развитости.

Значимость рынка офисной недвижимости создает необходимость для осуществления его постоянного комплексного анализа и прогнозирования.

Рынок офисной недвижимости с одной стороны обладает мультипликативным воздействием на развитие мегаполиса, а с другой стороны сам подвержен влиянию макроэкономических факторов, что усиливает значимость понимания соответствующих процессов.

В то же время высокая динамика развития рынка недвижимости, непрозрачность процессов, происходящих на нем, отсутствие открытой системы государственного учета операций с объектами недвижимости создают проблемы для его анализа и прогнозирования.

В связи с этим возникает необходимость совершенствования методологической базы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости как одной из подсистем экономики мегаполиса, оказывающей значительное влияние на ее развитие.

Степень разработанности проблемы. Проблемы анализа и прогнозирования рынка недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как А.Н. Асаул, Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Н.В. Васильева, Т.В. Власова, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Л.М. Каштан, Н.В. Комарова, С.Н. Максимов, Е.С. Озеров, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Э.М. Соколовская, И.В.Смирнова, Г.М. Стерник, Е.И. Тарасевич. Раскрытию роли рынка недвижимости в современной российской экономике посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, В.В. Бузырева, СВ. Грибовского, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, И.В.Федосеева, Н. Ордуэя, Дж. Фридмана, Г. Харрисона. Р. Пейзер и А. Фрей в своих работах рассматривают процесс анализа рынка недвижимости как составную часть процесса девелопмента.

Благодаря этим и многим другим ученым исследование проблем анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости поднято на высокий научный


4

уровень. Вместе с тем, постоянное развитие экономической практики ставит новые проблемы и вызывает необходимость обращения к этой тематике вновь, требует концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах, таких как анализ распределения спроса на недвижимость, влияния макроэкономических показателей на рынок недвижимости и др.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Цель исследования состоит в разработке теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию методов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

В соответствии с целью в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

  1. изучение и дополнение понятийного аппарата анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе;
  2. изучение существующих методов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости и выявление их недостатков;
  3. определение         основных        направлений        совершенствования существующей методической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости;
  4. формирование принципиальной схемы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, учитывающей выявленные недостатки существующих методов и позволяющей выполнять исследовательские задачи в условиях недостаточного информационного обеспечения;
  5. разработка классификации офисной недвижимости как инструмента анализа рынка;

•    разработка модели распределения спроса на офисную недвижимость

внутри мегаполиса;

  1. исследование макроэкономических показателей, имеющих наибольшее влияние на рынок недвижимости, определение направлений и значимости их воздействия;
  2. построение пространственной модели рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем.
  3. проведение экспериментальных расчетов на основе предлагаемых методов.

Теоретическая и методическая база исследования. Теоретической основой исследования являются научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований современных отечественных и зарубежных специалистов в области анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости. Исследование проводилось с использованием методологии системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, экспертных оценок, экономико-математического моделирования.


5

Информационной базой исследования послужили официальные отчеты и справочные материалы органов государственной власти и местного самоуправления, администраций крупных городов России, научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике. В работе использованы официальные данные Санкт-Петербургского городского управления инвентаризации и оценки недвижимости о рыночных ценах и арендных ставках по объектам недвижимости за 2004-2006г.г.; данные ведущих отечественных и зарубежных компаний, занимающихся исследованием рынка недвижимости в крупных городах России.

Предмет исследования составляют теоретические и методические основы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости и особенности их практического применения в мегаполисе.

Объектом исследования являются процессы функционирования и развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

Научная     новизна     исследования       заключается     в     разработке

теоретических положений, методических рекомендаций, схем и моделей, направленных на совершенствование научно-методических основ анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

В процессе исследования получены следующие результаты, имеющие научную новизну:

  1. Уточнен и дополнен понятийный аппарат в исследуемой области: с учетом специфики мегаполиса уточнено понятие «рынок офисной недвижимости», введено понятие «крупноформатная офисная недвижимость», что позволяет при анализе и прогнозировании рынка офисной недвижимости сконцентрировать внимание на его перспективных сегментах.
  2. Выявлены актуальные проблемы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости, обусловленные несовершенством применяемых методических подходов, недостатком полной и достоверной информации о процессах функционирования данного рынка в российских мегаполисах, что показывает необходимость совершенствования соответствующего научного обеспечения.
  3. Разработана принципиальная схема анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, позволяющая рационализировать данные процессы с учетом существующих на рынке информационных потоков.
  4. Разработана        классификация         крупноформатной        офисной недвижимости по критериям качества офисных зданий, учитывающая особенности развития данного рынка в мегаполисе и позволяющая более детально проводить его сегментацию.
  5. Разработан метод пространственного моделирования направлений распределения спроса на рынке офисной недвижимости мегаполиса, позволяющий определить наиболее перспективные зоны развития, оценить соответствие характеристик конкретных объектов офисной недвижимости потребностями рынка.

6

  1. Разработан метод анализа влияния макроэкономических показателей на рынок недвижимости мегаполиса с использованием матрицы направлений и значимости их воздействия на его различные сегменты, позволяющей осуществлять прогнозирование рынка с учетом динамики развития экономики страны.
  2. Разработан метод анализа рынка офисной недвижимости в мегаполисе с использованием географических информационных систем путем построения пространственной модели, позволяющей определять зоны развития, обеспечивающие наибольшую доходность объектов офисной недвижимости.
  3. С использованием предлагаемых методов проведен комплексный анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе (Санкт-Петербурге), выявлены основные тенденции спроса и предложения, построены качественные и количественные прогнозы его развития.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что предложенная классификация офисной недвижимости, модель географического распределения спроса в мегаполисе, результаты комплексного анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости могут быть использованы в хозяйственной практике, в частности, для принятия решений о развитии предпринимательской деятельности на рынке недвижимости российских мегаполисов; при разработке и внедрении региональных и городских программ развития рынков недвижимости.

Предложенные методы анализа рынка недвижимости также могут быть использованы при разработке, оценке и реализации концепций управления и развития объектов недвижимости, инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (апрель 2007г., Санкт-Петербург). Разработки в области методического обеспечения процесса анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости нашли применение в практической деятельности Санкт-Петербургского Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, ведущей международной консалтинговой компании «Найт Фрэнк Санкт-Петербург», используются в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, на курсах повышения квалификации по программе «Экономика и управление недвижимостью».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,55 п.л.

Объем и структура исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены цель и задачи исследования, его предмет и объект, методическая и информационная база, научная новизна и практическая значимость.


7

В первой главе «Проблемы научного обеспечения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе» уточнены терминологические основы, осуществлен анализ существующих подходов и методов анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости, выявлены проблемы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, показана необходимость совершенствования соответствующего научного обеспечения.

Во второй главе «Методы анализа рынка офисной недвижимости и модели прогнозирования его развития» изложены авторские предложения по совершенствованию научного обеспечения анализа и прогнозирования, разработана классификация офисной недвижимости в мегаполисе, предложена модель пространственного распределения спроса на рынке. Также сформирован метод анализа влияния макроэкономических факторов на развитие рынка офисной недвижимости.

В третьей главе «Практика применения предлагаемых методов и моделей на примере рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга» на основе экспериментальных расчетов была осуществлена проверка применимости разработанных методов в процессе проведения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга как второго по величине российского мегаполиса.

В заключении приведены основные выводы по результатам проведенного исследования, подведены его итоги и сформулированы рекомендации.

Объем диссертации состоит из 149 страниц машинописного текста, содержит 33 рисунка и 23 таблицы. Список литературы включает 108 наименований.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Рынок офисной недвижимости является важнейшим сегментом рынка недвижимости в современном мегаполисе, поскольку обеспечивает физическое пространство деятельности субъектов экономических отношений. Анализ практики развития рынков офисной недвижимости в российских мегаполисах показывает подавляющее влияние сегмента крупноформатной офисной недвижимости. Данная тенденция обусловлена структурой ввода нового предложения на рынке коммерческой недвижимости. В качестве примера можно привести рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга. По данным ГУЛ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» за последние 5 лет сегмент крупноформатной недвижимости формировал более 95% площадей в структуре нового предложения офисного рынка.

Таким образом, доля рынка крупноформатной недвижимости в общем объеме офисного рынка постоянно растет и оказывает все большее конкурентное влияние на сегмент встроенных помещений и небольших отдельно стоящих зданий офисного назначения (рис. 1).


8

2002             2003              2004             2005              2006

  1. Нежилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим силам
  2. Офисный фонд НИИ, заводов и гостиниц, общежитий
  1. Крупноформатная офисная недвижимость (бизнес-центры)
  2. Нежилой фонд, принадлежащий городу (сдаваемый в аренду КУГИ)

Рис. 1. Динамика структуры офисного рынка Санкт-Петербурга

Источник: ГУЛ «ГУИОН»

В настоящее время в литературе отсутствуют определения крупноформатной офисной недвижимости и рынка офисной недвижимости. В связи с этим возникла необходимость в формировании соответствующих формулировок. Учитывая текущее состояние рынков офисной недвижимости российских мегаполисов, предлагаемое определение ориентировано на применение к развитым или развивающимся рынкам недвижимости.

Крупноформатная офисная недвижимость - комплекс помещений офисного назначения, занимающих целое здание или выделенную часть здания с отдельным входом, объединенных единой инфраструктурой и находящихся в ведении одной управляющей компании.

Рынок офисной недвижимости мегаполиса - это сегмент рынка недвижимости, спрос на котором формируется за счет компаний, нуждающихся в офисных помещениях для размещения своих структурных подразделений, а предложение представлено крупноформатными офисными объектами (бизнесцентрами).

По результатам анализа методологической базы исследований были выявлены проблемы научного обеспечения процессов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, заключающиеся в отсутствии современной классификации, соответствующей текущему уровню развития рынка, недостаточном информационном и научном обеспечении процесса анализа и прогнозирования. В результате исследования выявленных проблем был отмечен недостаток методов и инструментов, позволяющих эффективно проводить анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.


9

Исходя из этого, возникла потребность совершенствования существующих и разработке новых методов и инструментов анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, таких как классификация офисной недвижимости соответствующая рынку, находящемуся на этапе его активного развития, модель распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, метод пространственного анализа рынка офисной недвижимости, метод анализа влияния макроэкономических показателей на рынок недвижимости мегаполиса.

На основе существующих подходов к анализу рынка коммерческой недвижимости был разработан метод анализа рынка офисной недвижимости, предполагающий четкую структуру процесса исследования, которая дает возможность проведения анализа и прогнозирования офисного рынка в условиях значительной неопределенности на рынке и высокой степени закрытости информации (см. рис. 2). Данная принципиальная схема дает возможность получения более полного представления о процессе анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости с точки зрения системного подхода, а также учитывает последовательность и взаимосвязи этапов, внешние и внутренние источники информации субъекта аналитической деятельности.

Одним из важнейших факторов развития рынка офисной недвижимости в крупном развивающемся городе является приведение его в соответствие международным стандартам качества офисных зданий. Одним из первых серьезных шагов в этой области должно стать применение единой классификации бизнес-центров.

Анализ преимуществ и недостатков всех используемых на рынках российских мегаполисов вариантов классификаций крупноформатной офисной недвижимости показал, что разрабатываемую классификацию необходимо строить на основе ряда принципов, основными из которых являются:

    • Простота использования. Данное требование предполагает возможность относительно простого тестирования любого объекта офисной недвижимости с использованием классификации на основании опроса арендаторов здания и его осмотра.
    • Объективность результатов классификации. Это требование предполагает независимость субъекта, классифицирующего объект от мнения заинтересованных лиц (например, управляющего объектом).
    • Адаптация требований к местоположению. Необходимо формирование привязки требований к местоположению объекта с учетом специфики развития офисного рынка конкретного мегаполиса.
    • Отсутствие разветвленной межклассовой дифференциации. Данное требование предполагает отсутствие многозначного внутриклассового деления. Возможно дробление лишь среднего класса, чтобы выделить в нем высший и низший сегменты.

    Одной из основных прикладных задач анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости является определение потенциального объема поглощения для конкретного планируемого объекта, обладающего определенными характеристиками местоположения.

    Для решения данной задачи необходимо построение модели распределения спроса, в основу которой будут положены коэффициенты, позволяющие выделить локальный объем потенциального спроса, рассчитанный путем соответствующего дробления его общего объема, прогнозируемого на конкретный период времени.

    Таким образом, входными данными для такой модели будут следующие показатели:

    1. объем потенциального поглощения на n-ый год, который складывается из прироста общего объема спроса на рынке и величины отложенного (неудовлетворенного) спроса за предыдущие периоды, выраженный в квадратных метрах (D);
    2. объем прогнозируемого нового предложения (ввода объектов) на п-ый год, выраженный в квадратных метрах (Q);
    3. список объектов, планируемых к выводу на рынок в n-ом году, которые формируют прогнозируемый объем нового предложения, с указанием адреса и объема площадей, выраженного в квадратных метрах (qbq2,...,qm);
    4. набор коэффициентов и градаций их возможных значений (к1,К2,кз). При этом сумма всех заданных возможных значений каждого коэффициента должна быть равна единице.

    В целях формирования соответствующей модели в ходе исследования были разработаны следующие коэффициенты:

    1. «Коэффициент пояса» - показывает удаленность от центральной части города в соответствии с картой поясов развития офисного рынка (см. с. 114 - рис. 22);

    Таблица 2 Описание «коэффициента пояса»

    Градация коэффициента

    Значение

    Расположение в центральной части

    0,5

    Расположение в промышленном поясе

    о,з

    Расположение в периферийном поясе

    0,2


    13 2. «Коэффициент метро» - показывает удаленность от ближайшей станции

    метрополитена;

    Таблица 3 Описание «коэффициента метро»

    Градация коэффициента

    Значение

    Расположение в 5-минутной пешеходной доступности от метро

    0,6

    Расположение в 10-минутной пешеходной доступности от метро

    0,25

    Расположение в 15-минутной пешеходной доступности от метро

    0,15

    3. «Коэффициент транспортной доступности» - показывает уровень доступности локации автотранспортом, привязка к основным автомагистралям.

    Таблица 4 Описание «коэффициента транспортной доступности»

    Градация коэффициента

    Значение

    Расположение на основных городских транспортных магистралях (ВДМ, ЦДМ, основные проспекты, автомобильные набережные Невы и т.п.)

    0,45

    Расположение в 5 минутной транспортной доступности от основных городских транспортных магистралей

    0,35

    Расположение в труднодоступных зонах

    0,2

    Значение описанных коэффициентов получены в результате опроса профессиональных участников рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, проведенного автором на основании метода экспертных опросов. Процесс применения модели состоит из следующих этапов: Этап 1. Формирование и описание множества зон (К), соответствующих уникальным вариантам перемножения значений трех предлагаемых коэффициентов (1).

    К = КХ(K\KlKl) х К2(K\K22Kl) х К3(K\K23Kl)                                            С1)

    Этап 2. Расчет величины локального спроса для каждой группы аналогичных зон местоположения (2).

    Dt=Dxkt(2)

    где D - общий объем спроса, к - результирующий коэффициент.

    Этап 3. Расчет величины нового предложения для каждой группы аналогичных зон местоположения (3).

    Qt=Q(K,KX)(3)

    Этап 4. Сравнение величин спроса и предложения по каждой из групп зон, обладающих соответствующим сочетанием характеристик местоположения (табл. 5).


    14

    Таблица 5 Описание «множества зон» и величин локального спроса и предложения

    № п/п

    Сочетание коэффициентов

    Значение результирующего коэффициента (к)

    Величина

    локального

    спроса (кв. м)

    Величина

    локального

    предложения

    (кв. м)

    1

    к1=0,5; к2=0,6; кЗ=0,45

    0,135

    Di

    Qi

    2

    к1=0,3; к2=0,6; кЗ=0,45

    0,081

    D2

    Q2

    26

    к1=0,2;к2=0,15;кЗ=0,35

    0,0105

    D26

    Q26

    27

    к1=0,2;к2=0,15;кЗ=0,25

    0,0075

    D27

    Q27

    1. если Qi < Di, то все площади объектов, в соответствующих зонах будут заполнены целиком, а излишек спроса будет удовлетворяться объектами с худшими характеристиками местоположения или превратится в отложенный спрос (если не найдется излишков предложения в худших зонах);
    2. если Qi > Di, то некоторая доля площадей объектов останется незаполненной в данном периоде времени, при этом Di будет включать в себя не только локальный спрос для данной зоны, но и излишки спроса по зонам с лучшими характеристиками местоположения (если они есть);
    3. если Qi = Di, то все площади объектов, в соответствующих зонах будут заполнены целиком, то есть будет достигнуто «локальное равновесие».

    Таким образом, предложенная модель не только позволяет рассчитать уровень локального спроса, который будет направлен на поглощение конкретного объекта или группы объектов офисной недвижимости, обладающих определенными характеристиками местоположения, но и дает возможность аналитику или девелоперу определять наиболее привлекательные зоны для размещения офисных объектов, оптимизировать объем вновь создаваемого предложения, избегать ошибок, приводящих к недостаточной заполняемости объектов, и, как следствие, к снижению экономической эффективности проекта.

    При моделировании рынка недвижимости крупных мегаполисов целесообразно использовать возможности географических информационных систем в части построения глобальных поверхностей отображения - метода визуального анализа данных, полученных в результате исследования рынка недвижимости. Метод использования глобальной поверхности отображения позволяет установить связь между стоимостью продажи или аренды и местоположением объектов, описываемым картографическими координатами. Глобальные поверхности могут быть построены с помощью инструментальных средств геоинформационных систем, в частности «Maplnfo Professional».

    Для построения глобальных поверхностей отображения осуществляется привязка объектов к принятой в данном регионе системе координат, при этом имеется возможность выведения на карту не только координат самих объектов,


    15

    но и некоторой соответствующей им числовой характеристики (ценовые характеристики, процент загрузки, площадь объекта и т.п.).

    При большом количестве объектов-аналогов, достаточно полно и равномерно покрывающих территорию моделируемого мегаполиса на карте, можно использовать сглаженные глобальные поверхности, непосредственно отражающие показатель «цена объекта». Гладкая ценовая карта территории позволяет визуально определить области устойчивого повышения или понижения (в среднем) цен в зависимости от местоположения.

    Таким образом, была разработана модель и построено графическое отображение ценового распределения на рынке офисной недвижимости. Разработанная модель может быть использована при проведении маркетинговых исследований различными участниками рынка недвижимости. Полученные результаты могут учитываться инвесторами при оценке местоположения рассматриваемого проекта или собственниками объектов для разработки оптимальной маркетинговой стратегии.

    Рис. 3.   Ценовая поверхность рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга (ставки аренды, USD за кв. м в год)


    16

    На основании исследования взаимодействия макроэкономических процессов и рынка недвижимости мегаполиса были выявлены две основные группы факторов, оказывающих существенное воздействие на изменение спроса на офисную недвижимость: социально-экономического характера и инфраструктурные. Была сформирована матрица, показывающая направление и характер их влияния на рынок офисной недвижимости (табл.6).

    Таблица 6 Матрица влияния основных макроэкономических факторов на изменение

    спроса на недвижимость

    Перечень факторов

    Характер влияния

    Непосредственное влияние на спрос

    офисы

    торговая

    жилая

    складская

    индустриальная

    Социально-экономические факторы

    ВРП

    рост

    t

    -------------

    ----------

    --------------

    Реальные доходы населения

    рост

    ----------

    t

    t

    --------------

    -------------

    Численность населения

    снижение

    ----------

    i

    \

    --------------

    Численность занятых в экономике

    неизменно

    Экспорт

    рост

    ----------

    -------------

    ----------

    t

    Импорт

    рост

    ----------

    -------------

    ----------

    t

    Инфраструктурные и политические факторы

    Федеральные функции

    рост

    t

    ------------

    t

    --------------

    -------------

    Количество иностранных производств

    рост

    t

    ------------

    ----------

    --------------

    Уровень развития образования (квалифицированный персонал)

    рост

    t

    Транспортная инфраструктура

    рост

    t

    t

    ----------

    t

    -------------

    Строительство грузовых портов

    рост

    ----------

    ------------

    ----------

    t

    -------------

    Уровень развития науки

    рост

    t

    ------------

    ----------

    --------------

    t


    17


    По итогам экспериментального применения предлагаемых методов и моделей были выявлены основные тенденции развития офисного рынка Санкт-Петербурга. На основе результатов полученных по итогам анализа, а также с учетом выявленных тенденций макроэкономического развития и характера их влияния на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга были сформированы основные прогнозы развития рынка (рис. 4, 5).

    1800 п

    1600

    1400

    1200

    1000

    800

    600

    400

    200

    2002  2003  2004  2005  2006  2007П 2008П 2009П 2010П ? спрос     ¦ предложение     ? поглощение

    Рис. 4. Динамика общего объема спроса и предложения на рынке бизнесцентров Санкт-Петербурга (классов «А» и «В»)



    2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007П 2008П 2009П 2010П


    I Класс А

    ¦уровень вакантных помещений кл. А


    ]Класс В

    ¦уровень вакантных помещений кл.В


    Рис. 5. Динамика арендных ставок и доли вакантных площадей

    Таким образом, была осуществлена проверка применимости разработанных методов на основе экспериментальных расчетов на примере офисного рынка Санкт-Петербурга. Разработанные методы и модели дали возможность более полно проводить анализ и прогнозирование развития рынка


    18

    офисной недвижимости в мегаполисе в условиях информационной закрытости и высокой степени неопределенности.

    В качестве дальнейших направлений исследований по рассмотренной теме можно выделить формирование модели перспективного развития рынка недвижимости на основе анализа и прогнозирования его жизненного цикла, позволяющей определять временные диапазоны его основных этапов, совершенствование методов количественного анализа и прогнозирования объема спроса на рынке недвижимости, построение системы сбора, анализа и распределения информации о процессах происходящих на рынке недвижимости в целях преодоления информационной неопределенности.

    ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

    Статьи, опубликованные по теме диссертационной работы в журналах, рекомендованных ВАК:

    1.  Громкое О.В. Построение пространственной модели рынка офисной

    недвижимости в мегаполисе на основе географических информационных

    систем // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2007. Вып. 2(15). Стр. 189-

    194. -0,4п.л.

    Статьи, опубликованные по теме диссертационной работы в прочих научных изданиях:

    1. Громкое О.В. Анализ подходов к определению понятия недвижимость // Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством. Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 16 / Отв. ред. Е.Б. Смирнов и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,15 п.л.
    2. Громкое О.В. Особенности жизненного цикла рынка коммерческой недвижимости на примере рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга // Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. тр. Вып. 3 / Редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. -0,2 п.л.
    3. Громкое О. В. Метод экспертного опроса как инструмент анализа и прогнозирования рынка коммерческой недвижимости // Современные проблемы экономики, социологии и права. Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 1 / Отв. ред. Е.Б. Смирнов и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п.л.
    4. Громкое О.В., Громкова О.И. Использование модели массовой оценки для анализа рынка коммерческой недвижимости мегаполиса // Современные проблемы экономики, социологии и права. Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 1 / Отв. ред. Е.Б. Смирнов и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п.л./0,1 п.л.
    5. Громкое О.В. Особенности создания и внедрения классификации офисных центров в мегаполисе // Современные проблемы экономики, социологии и права. Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 2 / Отв. ред. Е.Б. Смирнов и др. -СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п.л.

    19

      • Громкое О.В. Принципы и методы анализа рынка офисной недвижимости // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе / Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. -0,3 п.л.
      • Громкое О.В. Методы прогнозирования развития рынка недвижимости // Материалы IV науч.-практич. конф. 20 апреля 2007г. «Актуальные проблемы управления экономикой региона».- СПб.:СПбГИЭУ, 2007. - 0,15 п.л.
       



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.