WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Формирование экономической стратегии управления инвестиционной привлекательностью недвижимого имущества промышленных предприятий (на примере предприятий Тюменской области)

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

ШИЛОВА АЛЕНА ЛЬВОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

(на примере предприятий Тюменской области)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2007


Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»


Научный руководитель


Заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук,

профессор Бузырев Вячеслав Васильевич



Официальные оппоненты


доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна


кандидат экономических наук Архипов Олег Викторович


Ведущая организация


ГОУ ВПО «Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет»


Защита состоится «15» марта 2007 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета по адресу: 196084, Санкт- Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан    «20» марта 2007 г.


Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор


B.C. Боголюбов


3

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На сегодняшний день наблюдается неравномерное и нестабильное развитие отдельных секторов рынка недвижимости в России. Относительно быстро развивается только рынок жилых помещений (около 80 % сделок), который формируется за счет приватизированных квартир и строительства нового жилья. Значительно отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости, практически отсутствует легальный рынок земельных участков.

Очевидно, что в рыночных условиях стратегия развития любого предприятия предполагает эффективное использование активов с целью удовлетворения производственных и общественных потребностей.

В современных условиях отпадает необходимость в столь большом количестве объектов тяжелой промышленности, возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и их дальнейшего эффективного использования.

Как правило, при строительстве объектов промышленной недвижимости использовались тяжелые конструкции либо монолитное строительство, реконструкция которых на сегодняшний момент требует значительного объема инвестиций. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение об инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей осуществления реконструкции, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом.

Одной из причин медленного развития рынка промышленной недвижимости является отсутствия у потенциального инвестора практического инструментария обоснования инвестиционной привлекательности объектов на рынке промышленной недвижимости. Разработка новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования, становится в связи с этим весьма актуальной.

Актуальность исследования обусловлена еще и тем, что в последнее время вопросы стратегического управления недвижимым имуществом крупного промышленного предприятия не подвергались глубокому экономическому и информационному анализу. В той или иной степени, проблемам и задачам эффективности реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В.Беренс, В.В. Бузырев,


4

В. М. Васильев,   X. М. Гумба,   А.А.   Зубарев,   В. В. Исаев,   Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.

Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, СВ. Грибовского, Е.Б. Колбачева, СЮ. Кузнецова, И.В. Лариновой, СИ. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, СА. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З. Черняка, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П. Чампниса и др.

Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.

Таким образом, выбор темы, направление и содержание диссертационного исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем управления промышленной недвижимостью и необходимостью на этой основе проведения комплексного обоснования выбора варианта эффективного управления промышленной недвижимостью в крупном промышленном комплексе.

В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом промышленного предприятия в современных условиях с учетом вариантов его реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости.

Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:

  1. уточнение и систематизация понятийного аппарата в сфере управления промышленной недвижимостью;
  2. выявление проблем и задач управления объектами недвижимости, в том числе промышленного назначения в современных условиях;
  3. разработка системы мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей;
  4. уточнение существующих методик оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
  5. уточнение методических подходов к оценке эффективности системы управления                            инвестиционной         привлекательностью        объекта промышленной недвижимости как финансового или как реального актива.

Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе.


5

Объект исследования: объекты промышленной недвижимости регионального промышленного комплекса.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования

явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

  1. Разработан методический подход к повышению инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости, что повышает объективность принятия стратегических решений при управлении недвижимым имуществом промышленного предприятия;
  2. Сформирован алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом промышленной недвижимости;
  3. Предложен алгоритм функционирования основных бизнес-процессов системы эффективного управления промышленной недвижимостью, что позволяет упорядочить деятельность по управлению объектами промышленной недвижимости;
  4. Уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
  5. Разработан комплекс мероприятий по повышению качества технической эксплуатации и обслуживания объекта промышленной недвижимости позволяющий оптимизировать затраты на их реализацию.

Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления промышленной недвижимостью может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти дополнительные источники средств для развития производства, вторым - выгодное вложение своих инвестиций.

Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» в рамках дисциплин «Экономика реконструкции зданий и сооружений», «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Экономика недвижимости» и др.


6

Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом более 1,88 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 118 наименований, 12 таблиц, 16 рисунков. Общий объем диссертации составляет 165 страниц.

П.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Реализация производственных, технологических и социальных возможностей региона зависит от его инвестиционной привлекательности, под которой понимают интегральную характеристику отдельных регионов страны с позиций инвестиционного климата, уровня развития инфраструктуры, возможностей привлечения инвестиционных ресурсов и других факторов, существенно влияющих на формирование доходности инвестиций и инвестиционных рисков.

К основным экономико-географическим и политическим условиям инвестирования в Тюменскую область можно отнести:

  1. богатство природных ресурсов;
  2. преобладание отраслей топливно-энергетического комплекса;
  3. повышение доли перерабатывающей промышленности, в том числе переработки углеводородного сырья;
  4. наличие квалифицированной рабочей силы;
  5. высокий платежеспособный спрос на потребительские товары и услуги;
  6. политическая стабильность;
  7. инвестиционное       законодательство,       обеспечивающее       систему государственных гарантий и налоговых льгот инвесторам.

Формирование каждого отдельного сектора рынка недвижимости во многом определяется спецификой региона. В данной работе анализируется сектор промышленной недвижимости, т.к. рассматривается крупный промышленный регион, Тюменская область, где сосредоточены крупные промышленные предприятия различных отраслей народного хозяйства, в первую очередь нефтяной, газодобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности, а также предприятия машиностроительного комплекса. Динамика основных экономических показателей развития региона приведена в табл. 1.

Темпы прироста валового регионального продукта в Тюменской области за 2005   год   превысили 8 процентов.   В   среднем   по   России этот   показатель


7

Таблица 1

Основные экономические показатели Тюменской области

2001

2002

2003

2004

2005

Валовой региональный продукт: - всего, млн. руб.

817155

960442

1211437

1800432

2066300

- на душу населения, тыс. руб.

251,9

294,6

369,3

575,4

643,2

Валовое накопление основного капитала, млн. руб.

309880

344600

385948

422500

457470

Инвестиции в основной капитал: - всего, млн. руб.

267293,4

304978,5

349711,6

388172,6

415966,5

- из них строительно-монтажные работы млн. руб.

128669,9

147012,3

183783,8

182077,6

194417,2

- на душу населения, руб.

82425

93532

106620

117672

125465

Иностранные инвестиции, тыс. долл. США

284376

384986

3216941

5832736

3433249

Финансовые вложения организаций (без субъектов малого предпринимательства), млн. руб.

240770

178212

240998

374247

280986

Сальдированный финансовый результат деятельности организаций, млн. руб.

223253

189744

532492

584755

893734

Основные фонды организаций, (по балансовой стоимости) на конец года, млн. руб.

2575384

3416427

3780191

4125299

5405244

Ввод в действие основных фондов, млн. руб.

175

256

270

276

3531)

Объем работ, выполненных по деятельности «строительство», млн. руб.

109718,4

121951,9

154524,6

154311,1

170433,0

потенциала экономики эксперты называют высокую инвестиционную привлекательность региона. В рейтинге инвестиционной привлекательности российских регионов, подготовленном Экспертным институтом Российского союза промышленников и предпринимателей совместно с лабораторией регионального анализа МГУ, Тюменская область уступает лишь столице России — городу Москве. Экономический потенциал Тюменской области подтверждается абсолютной величиной вклада в формирование валового внутреннего продукта Российской Федерации. Он в 3-6 раз превосходит аналогичный показатель в других регионах страны.

Объем инвестиций с 2001 года в экономику Тюменской области увеличился в 2,8 раза. В настоящее время наблюдается тенденция быстрого роста инвестиций в основной капитал. За последние пять лет инвестиции в нефинансовые активы увеличились в полтора раза и составили в 2005 году 386,5 млрд. рублей. В структуре инвестиций в основной капитал отмечается увеличение удельного веса инвестиций в частной собственности, рост инвестиций в иностранную и российско-иностранную собственность.


8

Изменился состав инвестиции в основной капитал по технологической структуре (рис.1). Инвестиции в строительно-монтажные работы за последние три года возросли в полтора раза и составили в 2005 году 194 млрд. рублей.

Наиболее привлекательными кластерами для инвесторов Тюменской области (по рентабельности инвестиций в основные средства) являются добыча полезных ископаемых (сырой нефти, природного газа, металлических руд), производство машин и оборудования, производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования и пр.

2001                                  2002                                 2003

ШП Строительно-монтажные работы                ШЮ Оборудование, инструмент, инвентарь

Ш Прочие капитальные работы и затраты

Рис.1. Состав инвестиции в основной капитал по технологической структуре

в Тюменской области

Интенсивное развитие промышленности Тюменской области и благоприятная конъюнктура мирового сырьевого рынка позволяет сделать позитивные прогнозы в оценке инвестиционной привлекательности региона. По мнению экспертов, прогнозный объем ВРИ к 2010 г. в сопоставимых ценах по сравнению с оценкой 2006 г. увеличится на 25% и в текущих ценах составит более 2,5 трлн. рублей.

Увеличение валовой добавленной стоимости произойдет, в основном, за счет ежегодного роста объемов промышленного производства (на 4-6 %), инвестиций в основной капитал (на 6-7%), услуг транспорта и торговли (на 3-6%).

Для реального и масштабного привлечения в экономику региона как отечественных, так и иностранных инвестиций, регулирующие усилия региональных властей должны быть сконцентрированы, по нашему мнению, на следующих основных направлениях инвестиционной политики: • создание стимулов, побуждающих к перемещению экономической активности в регион из-за его пределов (политика привлечения);


9

  1. проведение мероприятий по созданию благоприятной среды для осуществления экономической деятельности хозяйствующих субъектов, в том числе формирование полноценной инфраструктуры рынка;
  2. поощрение развития новых видов предпринимательства;
  3. стимулирование привлечения иностранных инвестиций;
  4. оказание различного рода услуг действующим производствам с целью повышения их конкурентоспособности;
  5. непосредственное участие региональных органов власти в отборе и реализации отдельных инвестиционных проектов, жизненно важных для социально-экономического развития региона.

Стабильность и динамичность развития ведущих отраслей Тюменской области различна в зависимости от сложившихся внешних и внутренних экономических условий. В частности особенностью развития предприятий Тюменской области является то, что наблюдается избыток предприятий, которые были основаны в 40 - 60-х годах двадцатого века, и к настоящему времени их здания и сооружения значительно устарели. Но с другой стороны эти объекты строительства строились из монолитных тяжелых конструкций, эксплуатационная жизнь которых еще не завершилась и они могли бы еще послужить.

Отсюда и вытекает одна из особенностей функционирования рынка промышленной недвижимости, которая заключается в том, что цикл его развития взаимосвязан с промышленным циклом на уровне макроэкономики. Данное обстоятельство выражается в том, что в период промышленного кризиса наблюдается приток капитала на этот сектор рынка недвижимости. Это связано с тем, что объекты промышленной недвижимости, здания и сооружения, не дают отдачи в процессе своего непосредственного использования, но в тоже время данный аспект повышает инвестиционную привлекательность объектов строительства сектора промышленной недвижимости для более эффективного инвестора.

В рыночных условиях главной целью управления недвижимым имуществом является повышение инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Инвестиционная привлекательность промышленной недвижимости напрямую зависит от качества управления промышленным комплексом в целом и объектами промышленной недвижимости в частности. В свою очередь рост инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости ведет к росту рыночной стоимости объекта недвижимости и имущественного комплекса в целом, что в свою очередь является показателем эффективности функционирования объекта недвижимости. Именно поэтому вопрос управления инвестиционной привлекательностью объектов крупного промышленного комплекса особо актуальная задача.

Традиционно понятие инвестиционная привлекательность означает наличие таких условий инвестирования, которые влияют на предпочтения инвестора в выборе того или иного объекта инвестирования. Объектом инвестирования может выступать отдельный проект, предприятие в целом, корпорация, город,


10

регион, страна. Объект каждого уровня (и, соответственно, его инвестиционная привлекательность) обладает собственным набором значимых свойств, но в тоже время в силу своих особенностей имеет свою специфику.

Специфика объектов промышленной недвижимости заключается в том, что эти объекты уже использовались определенное время и накопили в себе износ. Поэтому процесс повышения инвестиционной привлекательностью этих объектов должен заключаться в оценки совокупности их характеристик наиболее привлекательных для инвестора, куда включаются: затраты связанные с реконструкцией объекта; его рыночная стоимость; будущие доходы от использования объекта.

В этой связи стратегические решения по управлению объектами недвижимости имеют на предприятии долгосрочные последствия и в конечном итоге влияют как на инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, итак и на стоимость бизнеса в целом. Экономическая стратегия развития недвижимого имущества промышленного предприятия задает рамки для реализации программ, направленных на эффективное управление всеми основными средствами промышленного комплекса.

Целью разработки экономической стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения является отображение существующего состояния и будущего экономического состояния объектов недвижимости предприятия с заданием ориентиров для руководства, государственных органов и организаций, действующих в инвестиционно-строительной и коммунальной сфере. Анализ современной западной литературы и практики стратегического планирования показывает, что не существует какой-либо типовой структуры стратегического плана развития основных фондов, единообразного процесса его разработки и реализации. В каждом случае учитывается множество специфических факторов. На рисунке 2 предложен алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения.

Экономическая стратегия управления инвестиционной привлекательностью промышленной недвижимости призвана обеспечить:

  1. единое понимание, происходящее в процессе управления основными фондами промышленных предприятий;
  2. создание эффективных условий для контактов по вопросу развития промышленного комплекса между руководством, инвесторами, застройщиками, органами власти;
  3. эффективное сотрудничество федеральных, муниципальных, частных и общественных организаций в области развития и воспроизводства основных фондов промышленных предприятий.

Следующим этапом после принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения является формирование стратегии развития объекта недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком (этот этап целесообразен в случае проведения     ремонтно-реконструктивных    мероприятий    на   промышленном

В предложенной экономико-математической модели приоритет выступает основанием для операции упорядочения объектов, как мера предпочтения того или иного развития объекта недвижимости. При этом, приоритет выбора объекта определяется как отношение выделенных капитальных вложений для любого 72-ого объекта в период t к потребности в капитальных вложениях, подсчитанного для того же объекта за тот же период.

Проблема приоритета решается по согласованию между инвесторами и конечными потребителями (в случае промышленного предприятия конечными потребителями выступают конкретные службы). Таким образом, экономический смысл целевой функции описанной выше модели следующий: достижение максимума объема СМР в стоимостном измерении, выполненного в течение планового периода на объектах, включенных в программу согласно приоритета ПпЬ в условиях ограниченности имеющихся ресурсов (Cnmt). Такой критерий наилучшим образом способствует концентрации инвестиций на ограниченном числе объектов и эффективному их использованию.

В результате решения задачи можно получить переменные xnt, характеризующие оптимальную перспективную программу подрядных работ строительного звена, рациональную структуру ее по объектам и годам планового периода. Выражая через значения переменных xnt ограничения (4) -(6), можно определить оптимальную перспективную потребность предприятия в каждом виде ресурсов, их оптимальные приросты и резервы, дифференцированные по видам ресурсов и годам планового периода.

Выделяя двойственный характер недвижимости, в работе оценены факторы влияния как значимые для недвижимости - финансового актива и недвижимости - реального актива (табл. 2).

Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления представлен на рис. 3.

Анализ литературных источников позволяет сделать вывод о том, что диапазон точек зрения на эффективность систем управления очень широк. В большинстве случаев считается необходимым осуществлять оценку управленческой     деятельности    по    конечным    результатам.    На    практике


14

Таблица 2 Факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта промышленной недвижимости

Факторы влияния

Недвижимость как финансовый актив

Недвижимость как реальный актив

Изменяемые в долгосрочном периоде факторы

Степень       конкуренции       на стороне предложения

Цены              снижаются,

привлекательность

растет

Влияет в той мере, в какой на рынке есть полные аналоги объекта

Уникальность профиля объекта промышленной недвижимости

Не значительное влияние

Превалирующее влияние

Развитость инфраструктуры (микросреда)

Влияет незначительно

Значительное влияние

Изменяемые в краткосрочном периоде факторы

Степень       конкуренции       на стороне спроса

Привлекательность растет          на          фоне возможного роста цен

Привлекательность растет на фоне возможного роста цен

Спрос          на          продукцию, выпускаемую предприятием

Влияет незначительно

Значительное влияние

Доля рынка

Влияет незначительно

Значительное влияние

Рентабельность предприятия

Влияет незначительно

Значительное влияние

Риск

Значительное влияние

Значительное влияние

Размер требуемых инвестиций

Значительное влияние

Влияет незначительно

Продолжительность реализации проекта  (новое  строительство, реконструкция,      капитальный ремонт)

Значительное влияние

Значительное влияние

экономическая эффективность управления оценивается самыми различными показателями.

Нами разделяется точка зрения о том, что применительно к системе управления предприятием вообще и объектами недвижимости промышленного назначения, в частности, оценка ее эффективности должна базироваться на общей методологии определения экономической эффективности производства и в то же время учитывать специфику функционирования данной системы.

Эффективность управления объектом является категорией, характеризующей результативность мероприятий по совершенствованию объекта управления по сравнению с ресурсами на их осуществление как в сфере непосредственно управления, так и в сфере производства. Экономическая целесообразность мероприятий по управлению инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости промышленного назначения может быть определена путем

Кроме ресурсного подхода существует возможность процессного подхода к оценке эффективности систем управления.

В рамках подхода, ориентированного на управление процессами, показатели эффективности позволяют измерять эффективность функционирования деловых процессов. Нами предлагается рассматривать управление инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости промышленного назначения как деловой процесс, который можно представить в виде следующих отдельных компонентов:

  1. анализ и определение направлений повышения эффективности управления объектами промышленной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации
  2. разработка и оценка реализации мероприятий по повышению доходности аренды объектов промышленной недвижимости (маркетинговый подход)
  3. повышение качества реализации бизнес-процесса эксплуатации промышленной недвижимости
  4. совершенствование бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг

Таблица 3

Набор приоритетных целей и задач функционирования основных бизнес-

процессов системы управления объектом промышленной недвижимости на

______________ различных стадиях его жизненного цикла_____________

Основные бизнес-процессы управления

Стадия жизненного цикла объекта промышленной недвижимости

Использование и эксплуатация

Комплексная реконструкция

Ликвидация под новое строительство

1

2

3

4

Стратегический

анализ,

прогнозирование и

планирование

•  Мониторинг внешней

и внутренней среды

для выявления

проблем и угроз;

•  Анализ

перспективных

возможностей

повышения текущей

доходности и

стоимости объекта

недвижимости

•  Выявление

потенциальных

рынков, их

возможностей;

•  Определение,

оценка и анализ

внутренних

возможностей и

рисков для освоения

новых рынков и

долгосрочных

перспектив

• Выявление

долгосрочно

перспективных рынков,

прогноз их развития;

• Бизнес-план

строительства нового

объекта;

• Планирование

ликвидации старого

объекта

Маркетинг и

взаимодействие с

клиентами

• Удержание основных имеющихся клиентов за счет выявления и удовлетворения их потребностей

• Выявление и привлечение потенциальных перспективных клиентов

• Удержание клиентов за

счёт переселения;

• Определение

структуры клиентов

нового объекта

Финансы и бюджетирование

•  Минимизация

текущих расходов;

•  Применение

финансовых

инструментов для

оптимизации текущих

расчётов с клиентами

•  Приоритетное

целевое

финансирование перспективных проектов;

•  Управление

проектным

финансированием

• Минимизация текущего

финансирования для предотвращения аварийного состояния до ликвидации


17

Продолжение табл. 3

1

2

3

4

Управление

связями с

внешней

средой

• Укрепление текущего имиджа объекта недвижимости

• Раскрутка новых брендов, смена позиционирования объекта и услуг

• Ускорение согласования условий и сроков, разрешения на ликвидацию

Оказание

услуг по

использованию

недвижимости

• Разработка и внедрение дополнительных услуг за счёт максимального использования или незначительного улучшения текущих характеристик объекта

•   Разработка и внедрение

качественно новых

продуктов

арендаторам;

•   Повышение качества

уже оказываемых услуг

аренды

• Постепенное

сокращение пакета

услуг на период

ликвидации;

• Урегулирование

текущих договорных

отношений

Техническая эксплуатация

объектов недвижимости

•   Контроль

выполнения

установленных

стандартов по

срокам и качеству;

•   Поддержание на

соответствующем

уровне инженерных,

технических,

эксплуатационных

характеристик

•   Разработка и внедрение

новых стандартов

качества, сроков и

стоимости

эксплуатации;

•   Применение лучших

технологий и

инженерных систем

• Предотвращение

аварийных ситуаций;

• Сокращение

технических,

кадровых и прочих

ресурсов до

обеспечения

минимально

допустимого качества

эксплуатации

Проведение

ремонтных

работ и

реконструкции

•   Выполнение

планового ремонта и

реконструкции, а

также работ по

заявкам арендаторов;

•   Предотвращение

аварийного

состояния систем

объекта

•   Сокращение сроков

работ, ресурсов на их

выполнение;

•   Повышение контроля

качества по

выполненным работам

реконструкции

• Выполнение аварийных ремонтных работ до момента выселения арендаторов и ликвидации

Материально-техническое снабжение

• Минимизация материальных, временных и финансовых затрат путем нормирования и контроля

• Обеспечение материалами в сроки и объёмах, необходимых для реконструкции

• Минимизация складских запасов неликвидного оборудования и материалов за счет использования и реализации

Управление

проектами и

инвестициями

• Привлечение средств для финансирования текущих операций

•   Поиск стратегических инвесторов под новые

проекты;

•   Организация оптимального механизма и

структуры проектного финансирования по

срокам, стоимости и ликвидности


18

Продолжение табл. 3

1

2

3

4

Капитальное строительство

• Строительство объектов для оказания дополнительных услуг

• Создание новой инфраструктуры объекта

• Сокращение простоя участка под строительство

Управление качеством

• Обеспечение надлежащего уровня оказываемых и приобретаемых услуг

• Повышение качества основных услуг из-за улучшения характеристик объекта

• Анализ и разработка современных передовых технологий в управлении

Управление мотивацией

• Материальная и социальная заинтересованность персонала

• Приобретение новых навыков и знаний,

повышение квалификации персонала;

• Оптимизация организационной структуры

управления

Управление изменениями

• Сохранение внутренней эффективности системы управления

• Реинжиниринг бизнес-процессов по исполнителям, объёмам, срокам и качеству выполнения операций

• Реинжиниринг бизнес-процессов для управления новым объектом

На основе предлагаемого подхода можно дать характеристику состояния объектов промышленной недвижимости, предложенные инструменты и механизмы анализа и оценки позволяют определить необходимость изменения функционирования системы управления недвижимостью в целом и реинжиниринга отдельного бизнес-процесса в отдельности в зависимости от стадии жизненного цикла объекта недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

  1. Шилова А.Л., Шилова Н.Н. Анализ крупного бизнеса Тюменского региона (тезисы) // Экономическое и социальное развитие регионов России: /Материалы Всероссийской науч.-практ. конф./- Пенза: РИО ПГСХА, 2004. - 0,2/0,1 п.л.
  2. Шилова А.Л., Шилова Н.Н. Мониторинг промышленных отходов как инструмент управления ресурсным потенциалом региона // Экономическое и социальное развитие регионов России. Всероссийская науч.-практ. конф. Тезисы/ - Пенза: РИО ПГСХА, 2004. - 0,2/0,1 п.л.
  3. Шилова А.Л. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления // Управление в социальных и экономических системах: /Материалы IV Междунар. науч.-практ. конф./ Пенза: РИО ПГСХА, 2006. - 0,25 п.л.
  4. Шилова А.Л. Особенности рынка недвижимости Тюменской области. // Перспективы инвестиционного развития региона в части рынка промышленной недвижимости: /Материалы IV Междунар. науч.-практ. конф./ Пенза: РИО ПГСХА, 2006.-0,31 п.л.
  5. Шилова А.Л. Методический подход к формированию стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения //Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика: /Материалы IV Междунар.

19

науч.-практ. конф. преподавателей вузов, ученых, специалистов, аспирантов, студентов: /Под ред. Ю.Н. Петрова (отв. ред.) и др. - Н.Новгород.: ВГИПУ, 2006. -0,31 п.л.

    • Шилова А.Л. Повышение инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей// Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика: /Материалы IV Междунар. науч.-практ. конф. преподавателей вузов, ученых, специалистов, аспирантов, студентов: /Под ред. Ю.Н. Петрова (отв. ред.) и др. - Н.Новгород.: ВГИПУ, 2006. - 0,31 п.л.
    • Шилова А.Л. Инвестиционная привлекательность объекта промышленной недвижимости: сущность, факторы влияния, методы оценки [Электронный ресурс]// Российский экономический интернет-журнал. - М.: Академия труда и социальных отношений, 2007. - http://www.e-rej.ru/SpeakersO.htm - 0,5 п.л.
    • Шилова А.Л. Сущность, методы оценки и факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта промышленной недвижимости // Проблемы современной экономики/ Евразийский международный научно-аналитический журнал.- №1(21).- 2007 г.- 0,3 п.л.
     



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.