WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Моделирование процессов управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

ДРЕВСКАЯ Александра Михайловна

МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством: экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2009


2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:        доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:   доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

кандидат экономических наук Бутуханов Александр Владимирович

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:        ГОУ      ВПО       «Академия       народного

хозяйства при Правительстве РФ»

Защита состоится 22 октября 2009г. в 11.30 на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул.Марата, д.27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «22» сентября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор                          Н.В. Чепаченко


3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В течение нескольких лет до осени 2008 года рынок коммерческой недвижимости в России переживал серьезный подъем. Причиной этого являлось значительное увеличение инвестиций, вызванное, с одной стороны, устойчивым экономическим ростом в стране, а с другой - использованием недвижимости как средства долгосрочных вложений. Сейчас на фоне общей рыночной конъюнктуры развитие недвижимости в России находится в кризисном состоянии и требует особенно тщательного анализа при выборе необходимых ресурсов, источников финансирования, способов последующей реализации и других параметров. Таким образом, сегодня управление проектами в недвижимости становится особенно актуальным и является одним из инструментов конкурентной борьбы.

Создание любого объекта коммерческой недвижимости - это сложный проект, которым необходимо эффективно управлять. Координация действий всех его участников на каждой стадии, требуемые характеристики руководителя проекта, взаимодействие внутри проектной команды - основные вопросы, которые решает каждая девелоперская компания или собственник развиваемого объекта недвижимости. Кроме того, в последние годы на российском рынке недвижимости наметилась тенденция к многофункциональности таких проектов, то есть совмещению в рамках одного проекта нескольких сегментов недвижимости. Такая тенденция усложняет проекты, делая их более масштабными, долгосрочными и затратными, и увеличивает значимость для региональной экономики.

Основная цель создания объектов коммерческой недвижимости -получение дохода в долгосрочном периоде, поэтому реализация таких проектов должна, в первую очередь, быть ориентирована на постоянные положительные денежные потоки и получение прибыли от эксплуатации объектов. Это гарантируется, в первую очередь, определенным качеством осуществления проектов. Таким образом, сегодня потребность в понимании процессов развития объектов коммерческой недвижимости на российском рынке недвижимости значительно возросла.

Несмотря на активное развитие всех сегментов коммерческой недвижимости в последнее время, объекты высокого качества, соответствующие европейскому уровню, стали появляться на российском рынке только в течение последних 5-7 лет. Это объясняется краткой историей развития самого рынка, начавшего формироваться только в 1990-е годы и характером его становления: в первые годы после распада СССР нехватка коммерческих объектов стимулировала спрос на объекты низкого качества. В итоге, на сегодняшний момент на рынке сложилась ситуация, когда вопросы, связанные с проектами развития объектов коммерческой недвижимости не являются исследованными в полной мере. Большинство литературных источников   выделяют  специфику  реализации  только  проектов  жилищного


4

строительства или говорят о проектном менеджменте как таковом без привязки к сфере девелопмента недвижимости. Существующая потребность в исследовании организации проектов развития объектов коммерческой недвижимости и его актуальность обусловили выбор темы данной работы.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления проектами посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых. Среди них можно обозначить работы Ж. Боя, Л.Л. Высоцкого, Н.Н. Гаврилова, Г. Дитхелма, В.В. Ильина, Ф.Г. Клиффорда, И.И. Мазура, П. Мартин, Д.Р. Мэтьюза, Д.К. Пинто, А.С. Товба, М. Троцкого, Г. Уэбстера, В.Д. Шапиро, А.А. Шефова и других. Особо следует отметить разработку этой проблемы специалистами Project Management Institute, США, отраженную в «Руководстве к Своду знаний по управлению проектами (Руководство РМВОК®)».

Серьезный вклад в изучение реализации проектов в недвижимости, строительстве внесли такие отечественные авторы, как А.Н. Асаул, СВ. Бовтеев, Н.Ф. Вечер, В.П. Грахов, В.А. Горемыкин, В.А. Заренков, А.В. Иконникова, Е.А. Толмачев, В.В. Иванов, СИ. Максимов, Н.С. Куприянов, Е.С. Озеров, И.С. Степанов, Г.М. Стерник, Е.И. Тарасевич, O.K. Хан и другие. Вопрос изучения проектов в сфере развития недвижимости исследовался и многими иностранными специалистами. Среди них - К.Кульц, коллектив Urban Land Institute (США), международный совет торговых центров ICSC, К. Хендриксон, М. Уайдман, К. Форсберг, Г. Муз и другие.

Однако мало изученным остался вопрос, связывающий воедино проблемы управления проектами и сферу коммерческой недвижимости в различных ее сегментах.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является разработка модели управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, раскрывающей процесс организации реализации проекта через взаимосвязь его основных составляющих.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

  1. раскрыть понятия проекта и управления проектами, сформировать наиболее полную классификацию проектов;
  2. выявить и проанализировать основные организационные структуры управления проектами;
  3. раскрыть особенности проектов развития недвижимости;
  4. проанализировать   современную   историю   развития   коммерческой недвижимости в России;
  5. раскрыть    специфику   развития    основных    видов    коммерческой недвижимости;

5

  1. выявить основные особенности реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости;
  2. разработать модель управления проектами, отражающую основные процессы и особенности создания объектов коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости и, прежде всего, отношения, возникающие в процессе создания объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования выступает процесс управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления проектами и развития недвижимости. Исследование проводилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, приемов абстрагирования, классифицирования, сравнения, использовался системный подход, экономико-статистическая обработка информации.

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, информация, находящаяся в открытом доступе международных консалтинговых компаний, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

  1. Предложена классификация основных видов проектов, позволяющая определить принципы управления каждым из них.
  2. Рассмотрены основные типы организационных структур управления проектами и показана их сравнительная эффективность в сфере развития недвижимости.
  3. Выявлены характерные особенности проектов в сфере развития недвижимости, определяющие специфику процесса управления такими проектами.
  4. Раскрыты история и особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в России с момента перехода экономики от административно-командной к рыночной, влияющие на характер реализации проектов развития коммерческой недвижимости в современных условиях.
  5. Показаны специфические характеристики отдельных видов коммерческой недвижимости, что позволяет учесть их в процессе управления проектами.
  6. Разработана модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, отражающая взаимодействие различных процессов в рамках проекта, жизненный цикл создания коммерческих объектов в недвижимости и необходимые управленческие решения на каждом его этапе, основных участников и параметры управления проекта.

6

Практическая значимость исследования состоит в прикладном характере его основных выводов. Предложенная модель управления проектами логична и проста в использовании.

С практической точки зрения настоящая работа может быть интересна организациям, работающим в сфере девелопмента, собственникам существующих и планируемых объектов коммерческой недвижимости, а также управляющим компаниям.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2007г., 2009г.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности девелоперских и консалтинговых организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,4 п.л., в том числе одна работа опубликована в издании, рекомендованном ВАК.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов.

В первой главе «Проект и проектный менеджмент» рассматривается понятие проекта, его классификация, управление его жизненным циклом. Определяются основные организационные структуры управления проектами, а также особенности проектов развития недвижимости.

Вторая глава «Проекты развития коммерческой недвижимости» посвящена истории формирования российского рынка коммерческой недвижимости, в ней также анализируется специфика основных видов объектов коммерческой недвижимости на примере офисной, торговой, складской и гостиничной, особенности развития таких проектов.

В третьей главе «Моделирование процессов управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости» рассматриваются существующие средства моделирования управленческих процессов, предлагается модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.


7

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Предложена классификация основных видов проектов, позволяющая определить принципы управления каждым из них.

Экономическое развитие общества в целом и благополучие отдельного субъекта определяются, не в последнюю очередь, успешным проектированием, от которого зависят прибыльность предприятий, заработная плата и другие доходы, налоги и т.д. С учетом важнейших особенностей и ограничений проектной деятельности, как одного из видов человеческой деятельности, можно сказать, что проект - это комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение ограниченного периода времени и при ограниченных денежных и иных ресурсах поставленных целей.

Для удобства анализа и управления проектами их классифицируют по ряду признаков. Наиболее полная классификация проектов представлена на рис.1.

Приведенная классификация говорит о многообразии и сложности существующих проектов. Как правило, проекты в недвижимости по виду относят к инвестиционно-строительным, которые связаны с вложением инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости, расширение, реконструкцию или перевооружение действующих предприятий с целью   получения   прибыли   и/или   достижения   иного   полезного   эффекта.


8

Необходимо отметить, что современные проекты во всех сферах, как правило, носят смешанный характер и сочетают в себе не только различные признаки с точки зрения различных классификационных групп, но и часто не могут быть четко отнесены к какому-либо виду внутри каждой группы.

2. Рассмотрены основные типы организационных структур управления проектами и показана их сравнительная эффективность в сфере развития недвижимости.

Реализация проекта происходит в рамках организации, структура которой в значительной степени влияет на успех проекта. Некоторые организации могут испытывать трудности, пытаясь одновременно с созданием системы для организации проектов управлять текущей деятельностью. Одна из основных причин таких трудностей заключается в противоречии между проектами и базовыми структурными принципами, на которых основаны традиционные организации.

На сегодняшний день проекты могут быть реализованы в рамках функциональной, проектной или матричной организационной структуры.

Функциональная структура предполагает использование существующей функциональной иерархической структуры предприятия. Можно выделить как преимущества, так и недостатки использования существующих функциональных структур для разработки и руководства проектами. Как правило, такой тип структур не является эффективным для проектной деятельности, так как он в наименьшей степени на нее ориентирован. Именно это является причиной существенных недостатков, таких как отсутствие проектного центра и мотивации сотрудников для эффективной реализации проекта.

Проектная структура предполагает, что комплекс работ проекта разрабатывается независимо от иерархической структуры организации. Под проектной структурой управления понимается, как правило, временная структура, создаваемая для решения конкретной комплексной задачи (разработки проекта и его реализации). Смысл проектной структуры управления состоит в том, чтобы собрать в одну команду самых квалифицированных сотрудников разных профессий для осуществления сложного проекта в установленные сроки с заданным уровнем качества и в рамках выделенных для этой цели ресурсов.

Применение таких структур также имеет свои сильные и слабые стороны. К основным сильным сторонам можно отнести четкую ориентированность на проект, общую цель проектных команд, обеспечивающих высокую скорость реализации проекта. Основными недостатками здесь будут являться автономность проектных команд от предприятия в целом, высокие затраты на их создание и проблемы с расформированием после окончания проекта.

Матричная структура управления является гибридной организационной формой, в которой структура горизонтального проектного менеджмента «накладывается»   на   обычную   функциональную   иерархию.   В   матричной


9

структуре существуют два канала управления - по функциональным линиям и по проектным линиям. Части проекта не делегируются различным отделам или автономным командам, а участники проекта подотчетны одновременно функциональным менеджерам и управляющим проектами.

Такая структура управления имеет уникальные слабые и сильные стороны. К преимуществу относится, прежде всего, совмещение проектных и функциональных подразделений и задач компании, что обеспечивает гибкость в использовании ресурсов. Однако здесь существенным недостатком будет являться отсутствие единого центра принятия решений и возможное столкновение проектных и функциональных задач на уровне персонала компании.

Таким образом, любая организационная структура для осуществления проектной деятельности обладает как своими недостатками, так и достоинствами. Главный критерий при выборе структуры - оптимальное сочетание потребностей проекта с потребностями основной организации. Для девелоперской компании, реализующей сложные проекты развития объектов недвижимости, наиболее оптимальной представляется проектная структура. Преимуществом таких структур является четкая ориентация на проект, что позволяет оптимально концентрировать ресурсы, отслеживать затраты и ход реализации долгосрочных крупных проектов. В рамках девелоперской деятельности функциональные подразделения часто осуществляют лишь поддерживающую деятельность для проектных команд.

3. Выявлены характерные особенности проектов в сфере развития недвижимости, определяющие специфику процесса управления такими проектами.

Проекты в области недвижимости довольно сложны для реализации. Это объясняется их особенностями, вытекающими из характеристик недвижимости как таковой. Недвижимость - сложный актив, обладающий такими свойствами, как уникальность, стационарность, низкая ликвидность и т.п. Основные особенности проектов в недвижимости их влияние на управление процессами приведены в таблице 1.

Таблица 1. Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости

Специфика проектов

Влияние на реализацию проекта

Высокая капиталоемкость

Необходимость привлечения внешнего

финансирования

Высокая стоимость конечного продукта

Длительность инвестиционного цикла

Долгий период окупаемости

Локализация объектов недвижимости

Большое влияние местоположения на проект в целом и его стоимость

Уникальность объектов

Инновационный характер проектов


10

Специфика проектов

Влияние на реализацию проекта

недвижимости

Отсутствие прозрачности на рынке

Возможность получения неполной и неактуальной информации об окружении проектов

Большое количество участников

Сложность при координации ресурсов

Высокий уровень государственного контроля

Усложнение процедуры согласований

работ

Высокая зависимость от региональной

экономики

Техническая сложность процесса

Привлечение специализированных организаций на различных этапах

Низкая ликвидность объектов недвижимости

Сложность выхода из проектов Трудности при реализации готовых объектов

Таким образом, управление проектами развития недвижимости требует учета многих факторов и координации различных ресурсов. Руководитель проекта должен в данном случае обладать высоким профессионализмом, целеустремленностью, умением создавать сплоченную команду, оперативно и ответственно принимать решения. Проекты в недвижимости выделяются из общего ряда других своей комплексностью, затратностью, долгосрочностью, что требует выделения их в отдельную сферу в рамках менеджмента.

Указанные черты проектов развития недвижимости говорят о необходимости тщательного управления их процессами на каждой стадии. В зависимости от различных видов недвижимости цели реализации проектов могут быть также различны - обеспечить необходимое качество жилья, определенную норму доходности, заданный уровень производства и т.д. Однако в любом случае будут создаваться объекты недвижимости, являющиеся особым видом активов.

4. Раскрыты история и особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в России с момента перехода экономики от административно-командной к рыночной, влияющие на характер реализации проектов развития коммерческой недвижимости в современных условиях.

Современный рынок коммерческих объектов недвижимости начал формироваться в начале 1990-х гг. Лишь с первыми законодательными актами по приватизации, принятыми Верховным Советом РСФСР летом 1991 года недвижимость стала возвращаться в рыночный оборот. Главными источниками насыщения рынка нежилого фонда являлись, так называемые, «малая» и «большая» приватизации.

К концу 1990-х годов объекты коммерческой недвижимости, являющиеся наследием советского периода, перешли в руки определенного круга лиц. Чаще


11

всего этот круг лиц ограничивался трудовым коллективом того или иного объекта, приобретаемого по заниженным ценам. С развитием рыночной экономики новые собственники коммерческих объектов не всегда понимали законы рынка доходной недвижимости и ее оборота, что отрицательно влияло на его формирование.

Развитие рынка коммерческой недвижимости в первой половине 1990-х годов характеризовалось острой нехваткой качественного предложения, которая вызвала стихийное формирование рынка объектов недвижимости на первоначальном этапе. С точки зрения эффективности организации площадей, проектирования инженерных систем и помещений эти объекты редко соответствовали параметрам высокого класса.

К концу 1990-х годов ситуация на российском рынке коммерческой недвижимости изменилась к лучшему: появились крупные российские девелоперы, на рынок стали выходить иностранные инвесторы и субподрядчики, имеющие значительный опыт создания таких объектов. В XXI веке это развитие продолжилось, рынок стал более профессиональным. Основным положительным моментом этого развития стала возможность планирования инвестиций в такие проекты и возможность управления ими в современных условиях.

И все же история формирования современного рынка коммерческой недвижимости в России привела к его недостаточной насыщенности объектами высокого качества сегодня: частично он представлен объектами «перестроечного» периода, которые необходимо менять в соответствии с современным этапом развития рынка. Таким образом, ориентация на создание более качественных объектов требует тщательной организации процессов проекта и применения современных параметров управления.

5. Показаны специфические характеристики отдельных видов коммерческой недвижимости, что позволяет учесть их в процессе управления проектами.

Для проведения анализа и изучения основных тенденций наиболее часто на рынке коммерческую недвижимость классифицируют по ее функциональному назначению. Каждый из типов имеет свои особенности, которые необходимо принимать во внимание при реализации того или иного проекта в сфере коммерческой недвижимости. Эти особенности можно рассмотреть на примере четырех основных сегментов - офисной, торговой, складской и гостиничной недвижимости. Многие из таких особенностей определяются классификацией в рамках того или иного сегмента, однако есть и общая специфика, присущая сегменту в целом. Основные параметры данной специфики приведены в таблице 2:


12

Таблица 2. Специфические параметры проектов в различных сегментах коммерческой недвижимости

Характеристики

Офисная недвижимость

Торговая недвижимость

Складская недвижимость

Гостиничная недвижимость

Параметры транспортной доступности: + наличие сказывается положительно на привлекательности - наличие сказывается отрицательно на привлекательности +/- наличие не сказывается на привлекательности

Основная трасса

+

+++

++

+

Второстепенная улица

+

+/-

+

Поток машин

+/-

+++

-

+/-

Доступность автотранспортом

++

+++

+++

+/-

Обзорность участка

+/-

+++

+/-

+

Возможность организации подъезда             и разгрузки грузовых машин

+/-

+++

+++

+

Важность

достаточного

количества

парковочных

мест

Высокая

Высокая

Средняя

Низкая

Средняя заполняемость успешных проектов

95-98%

95-98%

90-95%

65-70%

Коэффициент

эффективности

площадей

0,8

0,7

0,9

0,5

Коммерческие условия

Фиксирова

иная

арендная

ставка;

эксплуатац

ионные

расходы

Фиксированная арендная     ставка; эксплуатационные расходы/ставка     с оборота/комбинир ованная ставка

Фиксированная арендная    ставка; эксплуатационные расходы/ответстве иное хранение

Гостиничный оператор            на условиях франчайзинга, аренды             или договора            на управление/собств енный бизнес

1 Отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания.


13

Проведенный анализ показывает, что коммерческая недвижимость -особый сегмент рынка недвижимости, имеющий много сложных составляющих. Характеристики приведенных сегментов коммерческой недвижимости лежат в основе управления такими проектами и говорят об их сложности и многообразии.

Несмотря на указанные выше различия между основными видами коммерческой недвижимости, девелоперские проекты по созданию таких объектов имеют ряд общих особенностей по сравнению с жилой или индустриальной недвижимостью:

  1. большая роль параметров земельного участка для успеха проекта;
  2. необходимость подробной разработки концепции проекта;
  3. передача услуг по разработке и сопровождению концепции проекта компаниям, специализирующимся в этой области;
  4. обязательное привлечение управляющей компании до ввода объекта в эксплуатацию;
  5. специфические особенности расчета денежных потоков по проекту (детальный прогноз на 5-10 лет с учетом всех типов арендаторов и эксплутационных расходов, рассмотрение различных возможностей выхода из проекта и др.);

-    привлечение арендаторов на ранних стадиях реализации проекта.

Перечисленные      особенности      управления      проектами      развития

коммерческой недвижимости говорят о необходимости тщательного анализа всех характеристик будущих объектов еще на начальной стадии. Кроме того, ориентация на долгосрочную эффективную эксплуатацию закладывает в проект необходимость постоянного отслеживания соответствия работ по проекту выбранной концепции и актуальной рыночной конъюнктуре.

6. Разработана модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, отражающая взаимодействие различных процессов в рамках проекта, жизненный цикл создания коммерческих объектов в недвижимости и необходимые управленческие решения на каждом его этапе, основных участников и параметры управления проекта.

В соответствии со спецификой проектов развития коммерческой недвижимости, а также на основании анализа основных существующих моделей в проектном менеджменте, автором данной работы была составлена модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости (рис. 2). Эта модель призвана структурировать основные процессы таких проектов, определить их взаимосвязь с участниками для обеспечения эффективности реализации объектов недвижимости.

Основные составляющие модели отражают специфику проектного менеджмента, адаптированную к сфере развития коммерческой недвижимости. Указанная модель рассматривается с точки зрения организации реализации проекта, имеющего начало и завершение, и содержит шесть основных составляющих, взаимодействующих друг с другом.



 

 

 

Работа в команде

Основные участники

Жизненный цикл

Параметры

Девелопер

Инициирование проекта

управления

Требования к проекту

Заказчик

т

Обеспечение правовых

возможностей реализации

проекта

Организационная структура

Застройщик

Инициатор

Команда проекта

т

Управленческие решения

Инвестор

Разработка концепции/составление бизнес-плана

Планирование проекта

S S

Команда проекта во главе с руководителем

Возможности и риски

s

X

Nv

т

Контроль проекта

Генеральный   подрядчик и субподрядчики

Проектирование

о

Прозрачность проекта

v

Архитектор                     и проектировщики

И

Оформление необходимой

документации для

строительства

Статус проекта

Органы власти

Корректировка

т

Управляющая компания

Строительные работы

Консультанты

v

Распоряжение результатами проекта

Рис. 2. Модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости


Административная поддержка - лежит в основании проекта и включают в себя, в первую очередь, бизнес-культуру компании, приемлемую для руководителя проекта. Высший менеджмент компании должен наделить проект-менеджера определенными полномочиями, в рамках которых он и будет нести ответственность за проект. Рамки этих полномочий и ответственности очень важны, так как непосредственно влияют на эффективность взаимодействия с руководителем проекта, которое должно быть активным, гибким, поддерживающим и всесторонним.

Коммуникации - язык, терминология и технологии, используемые отдельным человеком или группой для достижения общего взаимопонимания. В области проектного менеджмента это одна из основных составляющих, которая дает возможность членам команды эффективно взаимодействовать и функционировать как единое целое.

Работа в команде - эффективная совместная работа для достижения общей цели - успешной реализации проекта. Проекты создания объектов недвижимости достаточно сложны, и роль команды при их реализации сложно переоценить. Все участники должны осознавать первичность общих интересов перед своими собственными, объединять ресурсы и признавать взаимозависимость перед независимостью. Руководитель проекта в данном случае играет ключевую роль.

Проектный цикл: общий стратегический и тактический управленческий подход к проекту, который выражен в виде определенных периодов и фаз, прерываемый принятием решений. В рамках жизненного цикла создания объекта коммерческой недвижимости можно выделить семь основных этапов. При последовательном выполнении каждого этапа проекта длительность его реализации составит более 3-х лет. Руководство проекта может сократить этот срок, выполняя некоторые этапы параллельно (например, обеспечение правовых возможностей и составление концепции проекта или внутренняя отделка общих площадей и подписание договоров с арендаторами), что также приведет к улучшению экономических показателей проекта. Так, проведенный в диссертации анализ показал, что возможное сокращение сроков на 30% может повысить внутреннюю норму доходности проекта на 6%.

Каждый этап требует принятия определенных решений по проекту, без которых невозможно его развитие. Эти решения очень важны, так как рассматриваемые проекты характеризируются долгосрочностью и высоким уровнем затрат. Неверные или неоперативные решения могут существенно усложнить проект, либо привести к его удорожанию или увеличению сроков реализации.

Проекты развития недвижимости включают достаточно большое количество участников. С точки зрения компании, реализующий проект, решения по нему, как правило, готовятся руководителем проекта и принимаются высшим руководством и, в зависимости от этапа, сводятся к следующим:


16

Таблица 3. Управленческие решения на этапах осуществления проекта создания

объекта коммерческой недвижимости

Этапы проекта

Содержание этапа

Управленческие решения

1. Инициирование проекта

оценка физической осуществимости, правовых возможностей, финансовой целесообразности, экономической эффективности проекта

утверждение «идеи» проекта и переход к дальнейшей практической разработке проекта

2. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта

-   обеспечение прав на

объект развития

-   определение схемы

финансирования

-   подписание

правоустанавливающей

документации

-   утверждение планируемой

схемы финансирования

3. Разработка концепции/бизнес-плана

-   маркетинговая концепция

-   архитектурная концепция

-   финансовый план

-   анализ рисков

утверждение параметров будущего объекта, включение их в ТЗ на проектирование

4. Проектирование

-   архитектурное

проектирование

-   инженерное

проектирование

- утверждение проектной документации

5. Оформление необходимой документации для строительства

-   получение разрешения

строительство

-   заключение договоров с

подрядчиками

-   разработка плана работ и

финансирования

-   контроль получения

разрешения на

строительство

-   выбор подрядчиков

-   утверждение плана работ и

финансирования

6. Строительные работы

подготовка территории, возведение зданий и сооружений, инженерные работы, благоустройство

-   технический надзор

-   приемка объекта,

оформление актов

-   подтверждение готовности

ввода объекта в

эксплуатацию

7. Распоряжение результатами проекта

передача площадей объекта в аренду /продажа объекта

-   ввод объекта в

эксплуатацию

-   подписание необходимых

договоров с арендаторами,

покупателями или

управляющей компанией

Параметры управления - категории ответственности и функции руководства проекта, которые применяются в течение всего жизненного цикла. Любой проект динамичен в своем развитии, и эта динамика отражена в его жизненном цикле. По мере движения от этапа к этапу могут добавляться или


17

исчезать определенные участники, появляться новые необходимые процедуры, приниматься определенные управленческие решения. С другой стороны, по мере развития проекта определенные функции по организации процессов остаются неизменными и должны применяться на протяжении всего цикла. Эти функции и есть параметры управления, применяемые руководством проекта.

Необходимо отметить, что все параметры должны применяться и рассматриваться в совокупности, так как ослабление каждого ведет к ухудшению эффективности проекта.

Основные участники - важная составляющая модели, без которой не может быть реализован ни один проект. Участниками проекта являются физические и юридические лица, непосредственно вовлеченные в проект либо те, интересы которых затрагиваются в ходе осуществления проекта. В зависимости от этапа жизненного цикла, состав участников может варьироваться.

Общий принцип работы приведенной модели состоит во взаимодействии всех вышеуказанных шести составляющих. Проектный цикл, основные участники и параметры управления характеризуют процесс управления проектом в целом. В данном случае существенным является выделение последовательного и ситуационного аспектов управления как отдельных сфер. Проектный цикл замкнут и последователен, а параметры управления - это ситуационное использование техник и инструментов для управления проектом на протяжении всего цикла. Основные участники также взаимодействуют на протяжении всего цикла проекта, их состав может варьироваться от этапа к этапу. Таким образом, взаимодействие между этими составляющими происходит в динамике. Работа в команде и коммуникации являются опорой для данного процесса, так как представляют собой важнейшие аспекты, без которых цикл, участники и параметры управления не могли бы эффективно функционировать. Эти составляющие обязательно должны подкрепляться административной поддержкой.

Приведенная модель отражает эффективный процесс организации реализации проекта, состоящий в выполнении управленческих функций на всех стадиях жизненного цикла, координируя его основных участников и опираясь на команду, коммуникации, административную поддержку.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные е рекомендованных ВАК изданиях:

1.   Древская A.M. Моделирование процесса управления проектами

создания объектов коммерческой недвижимости. // Вестник ИНЖЭКОНа, Сер.:

Экономика. Вып. 3 (30), 2009 - С. 277-281. - 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

2.Древская A.M. Архитектурно-планировочные решения как фактор

повышения эффективности управления торговым комплексом. // Актуальные


18

проблемы управления экономикой региона: Материалы IV Всероссийской науч.-практ. Конф. 20 апреля 2007 г. / Редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) и др. -СПб.: СПБГИЭУ, 2007. - ОД п.л.

  1. Древская A.M. Функции управляющих компаний на рынке недвижимости. // Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством: Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 16 / Редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПБГИЭУ, 2006. - 0,2 п.л.
  2. Древская A.M. Функции управляющих компаний на рынке недвижимости // Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. тр. Вып. 3 / Редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др. -СПб.: СПБГИЭУ, 2006. - 0,2 п.л.

5. Древская A.M. Сравнительный анализ организационных структур

управления проектами // Современные проблемы экономики, социологии и

права: Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 6 / Редкол.: И.В. Ли (отв. ред.) и др.

- СПб.: СПБГИЭУ, 2009. - 0,2 п.л.

    • Древская A.M. Специфика проектов развития коммерческой недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы VI Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2009 г. / Редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПБГИЭУ, 2009. - 0,1 п.л.
    • Древская A.M. Особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости // Журнал «Молодой ученый», выпуск 5, г. Чита, 2009. - 0,3 п.л.
     



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.