WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Развитие Методических основ анализа деятельности рынка недвижимости

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

АНДРЕАСЯН МУШЕГ АРАМОВИЧ

РАЗВИТИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ АНАЛИЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2009


Работа выполнена в ГОУ ВПО «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет»


Научный руководитель -


доктор экономических наук, профессор Беляев Михаил Константинович



Официальные оппоненты


доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна


кандидат экономических наук Громков Олег Владимирович


Ведущая организация


ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет - УПИ»


2009 г. в

часов на заседании

Защита состоится «

совета Д 212.219.01 по защите докторских и кандидатских диссертаций, по адресу: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», 191002, г. Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27,

ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, г. Санкт-Петербург, ул. Московский пр., д. 103а.


Автореферат разослан «


2009 года


Ученый секретарь совета Д 212.219.01,

доктор экономических наук, профессор                        Н.В. Чепаченко


3

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организации всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В разных регионах страны старт рынка недвижимости произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.). За прошедшие годы лет он проделал, бесспорно, большой путь становления и развития.

В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые "виды деятельности" на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегу-лированы, обеспечены в методическом плане.

Исходя из вышеизложенного, целью диссертационного исследования является развитие методических основ анализа деятельности рынка недвижимости, обеспечивающих процесс принятия управленческих и инвестиционных решений и влияющих на его эффективность.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- систематизировать понятийный аппарат исследования, дать определение

эффективности деятельности рынка недвижимости в контексте поставленной

проблемы;

-   исследовать методические подходы, методики анализа деятельности

рынка недвижимости, провести их сравнительный анализ на предмет качест

венного обеспечения процесса принятия управленческих решений;

  1. исследовать этапы развития рынка недвижимости и выявить проблемы в плане методического обеспечения процесса принятия управленческих решений;
  2. обосновать целесообразность использования методики проектного анализа деятельности рынка недвижимости;
  1. разработать предложения по совершенствованию процесса принятия управленческих решений;
  2. обосновать совершенствование процесса принятия управленческих решений с использованием методики проектного анализа и дать прогнозные

4

оценки деятельности рынка недвижимости.

Предмет исследования - методические подходы к анализу деятельности рынка недвижимости, обеспечивающие процесс принятия управленческих решений.

Объект исследования - рынок недвижимости и его сегменты.

Область исследования - проблемы, решенные в диссертации, соответствуют проблематике специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» (п. 15.69. «Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости.»).

Теоретические и методологические основы исследования.

Исследованиям процессов формирования и развития рынков, оценки их деятельности посвящены работы Портера М., Тироля Ж., Чемберлина Э., Ше-рера Ф. В отечественной экономической науке исследования в данной области освещены в работах Авдашевой СБ., Вуроса А., Ларионова А.Н., Немчина A.M., Новоселова А.С, Пелиха А.С., Розановой Н.М., Третьяка В. и др.

Методологические основы анализа и оценки недвижимости разработаны Грязновой А.Г., Грибовским СВ., Федотовой М.А., Черняком В.З. и др.

Но такой аспект проблемы, как формирование методического подхода к анализу деятельности рынка недвижимости с позиций оценки его эффективности, а не эффективности отдельного субъекта или объекта этого рынка, является не достаточно изученным.

Информационной базой работы послужили положения законодательства Российской Федерации, данные Госкомстата РФ и комитета статистики Волгоградской области, а также собственные исследования на уровне строительства.

В исследовании использован системный подход, методы логического, экономико-статистического и сравнительного анализа и моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается:

  1. Систематизирован понятийный аппарат исследования: уточнены определения управления рынком недвижимости, предложения и спроса на рынке недвижимости, дано авторское определение рынка недвижимости как сектора национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка); эффективность рынка недвижимости как степени соответствия объемов и качества объектов недвижимости требованиям потребителей, при эффективном использовании инвестиционных ресурсов на цели создания, модернизации реконструкции и реновации объектов недвижимости, а также их покупки и эксплуатации с учетом бюджетного, экономического, экологического, социального эффектов.
  2. Сформулирован тезис о том, что для анализа и прогнозной оценки деятельности рынка недвижимости с позиций его эффективности недостаточно использовать методические классические количественные подходы к оценке не-

5

движимости, с использованием которых возможно построение динамической картины рынка недвижимости по стоимости объектов недвижимости, формирующих предложение; методы расчета количественных показателей, характеризующие структуру рынка.

  1. Предложено идентифицировать этапы развития рынка недвижимости с этапами развития общества - доиндустриальным, индустриальным, постиндустриальным - дана в авторском понимании эволюционная цепочка основных характеристик недвижимости (как способа защиты; как вида материального блага, как объекта собственности; как объекта рыночной сделки, как высоколиквидного актива).
  2. Выявлены проблемы экономического, организационного, административного характера, обуславливающие неразвитость рыночной инфраструктуры, влияние вертикального объединения действующих организаций на рынке недвижимости, спекулятивные стратегия поведения действующих на рынке недвижимости хозяйствующих субъектов, барьеры, связанные с эффектом масштаба, барьеры, основанные на абсолютном превосходстве в уровне затрат, экологические ограничения, ограничения по спросу, барьеры капитальных затрат или объемы первоначальных инвестиций, необходимых для входа на рынок недвижимости.
  3. Предложено использовать в анализе рынка недвижимости метод проектного анализа, основные принципы которого таковы: разработка и анализ управленческих решений по объектам недвижимости решений по нескольким аспектам (техническим, рыночным, экологическим, бюджетным).
  4. Уточнены основные этапы и логические схемы совершенствования процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа: разработка и согласование документации по развитию нормативно-методической базы и в том числе документации по определению цены и стоимости недвижимости; разработка и экспертиза объектов недвижимости на предмет выявления соответствия стоимостных параметров нормативам; создание соответствующей обновляемой информационной базы по формированию цены и стоимости объектов недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость.

Теоретические результаты диссертационного исследования использованы в преподавании курсов: «Экономика отрасли», «Экономика недвижимости», а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Управление проектами», «Планирование деятельности предприятия» по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)».

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами управления на уровне государства, региона, отрасли, отдельных субъектов строительства при анализе проблем и тенденций развития рынка недвижимости и его сегментов.

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения работы докладывались на научных межвузовских, региональных и международных конференциях, были представлены на семинарах аспирантов и студентов (2005-2008 гг.).


6

По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ, общим объемом 2,13 п.л., лично автора- 1,98 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка (содержащего 101 наименование источников), содержит 7 таблиц и 12 рисунков. Объем основного текста диссертации - 141 страница машинописного текста.

Во введении обосновывается актуальность темы и степень научной разработки выбранной темы исследования, ее новизна, концептуальные положения.

В первой главе «Сущность рынка недвижимости и методические основы анализа его деятельности» исследуются теоретические основы рынка недвижимости, методические основы анализа деятельности рынка недвижимости и принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости.

Во второй главе «Этапы развития и проблемы анализа деятельности рынка недвижимости» исследуются этапы развития рынка недвижимости, проведен анализ деятельности рынка недвижимости, выявлены проблемы методического обеспечения анализа деятельности рынка недвижимости в процессе принятия управленческих решений.

В третьей главе «Методика проектного анализа деятельности рынка недвижимости и прогноз его развития» разработана методика индикативного анализа деятельности рынка недвижимости, мероприятия по совершенствованию процесса принятия управленческих решений по отношению к рынку недвижимости на основе применения методики проектного анализа и прогнозные оценки развития рынка недвижимости.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Систематизация и уточнение понятийного аппарата исследования

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка.


7

Как и в любом другом рынке, на рынке недвижимости взаимодействие всех субъектов определяют объемы и спроса, и предложения. «Перекосы» в их соотношении характеризуют нестабильную ситуацию на рынке. В сущности, можно констатировать, что рынком недвижимости, а по определению - взаимодействием, отношениями, связями между его субъектами, можно и должно управлять, поскольку, являясь органичной частью экономики строительного комплекса и региональной экономики в целом, этот рынок оказывает существенное влияние на социально-экономические процессы. Целевой функцией управления рынком недвижимости является повышение результативности этого рынка за счет урегулирования и приведения в соответствие объемов спроса и предложения на объекты недвижимости.

Под управлением рынком недвижимости в контексте данного исследования мы понимаем целевое воздействие со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, а также других субъектов рынка, на спрос и предложение недвижимости в целях поддержания равновесия их объемов на уровне, обеспечивающем динамичное развитие отраслей экономики. На рис. 1. представлена графическая интерпретация рынка недвижимости. Объем ппопаж. тыс. т

Предложение на рынке недвижимости - это совокупный объем объектов недвижимости, обращающейся в течение определенного периода времени. Спрос на рынке недвижимости - это совокупная потребность субъектов экономики и других потребителей, как региональных, так и из других субъектов федерации в объектах недвижимости.

Эффективность рынка недвижимости как интегральная характеристика эффективности взаимодействия всех субъектов этого рынка может быть определена через: соответствие объемов и качества объектов недвижимости требо-


8

ваниям потребителей; прогрессивность деятельности предприятий, создающих объекты недвижимости; обеспеченность потребителей наилучшими, новыми видами объектов недвижимости.

В контексте данного исследования эффективность рынка недвижимости определяется как степень соответствия объемов и качества объектов недвижимости требованиям потребителей, при эффективном использовании инвестиционных ресурсов на цели создания, модернизации реконструкции и реновации объектов недвижимости, а также их покупки и эксплуатации.

Обоснование недостаточности методического обеспечения анализа деятельности рынка недвижимости

Таким образом, эффективность рынка недвижимости зависит от поведения продавцов и покупателей, ценовой политики, рекламы, инвестиций, которые в свою очередь определяются конъюнктурой рынка. Для целей анализа рынка недвижимости используют методологию дискретного пространственно-параметрического анализа, на активных, хорошо развитых рынках недвижимости, для которых характерно наличие достаточного количества сделок по купле-продаже, целесообразно использование сравнительного подхода; на рынках, для которых характерны сделки по сдаче в аренду объектов недвижимости, целесообразно для целей массовой оценки недвижимости в целях налогообложения использование доходного подхода; на пассивных рынках, для которых характерны единичные сделки либо их отсутствие, целесообразно использование затратного или инвентаризационного подхода. Для целей налогообложения могут использоваться как методы массовой, так и индивидуальной оценки. В основе расчета этих показателей лежит понятие стоимости объекта недвижимости.

Так же могут быть использованы методы определения типа рыночной структуры по семи показателям (индекса концентрации, индекса относительной концентрации, индекса Херфиндаля-Хиршмана, коэффициента энтропии, дисперсии логарифмов рыночных долей, коэффициента Джини, индекса Холла-Тайдмона). В основе расчета этих показателей лежит понятие доли субъекта на рынке. Чаще всего в аналитических исследованиях используются следующие показатели концентрации:

а)  коэффициент рыночной концентрации (CR). Рассчитывается как про

центное отношение реализации (поставки) продукции определенным числом

крупнейших продавцов к общему объему реализации (поставки) на данном то

варном рынке. Рекомендуется использовать уровень концентрации трех (CR-3),

четырех (CR-4), шести (CR-6), восьми (CR-8), десяти (CR-10), двадцати пяти

(CR-25) крупнейших продавцов:

ск,=Е4>                                   (1)

г

где di— доля продаж данного субъекта в объеме реализации рынка;

б)  индекс рыночной концентрации Херфиндаля-Хиршмана (HHI). Рассчи

тывается как сумма квадратов долей, занимаемых на рынке всеми действую

щими на нем продавцами:


9

ЯЯ/ = 2>,2,                                         (2)

i

где di- доля продаж i-того субъекта.

Показатели рыночной концентрации дают возможность сделать предварительную оценку степени монополизации рынка, равномерности (или неравномерности) присутствия на нем хозяйствующих субъектов. Чем больше продавцов с равномасштабной поставкой продукции действует на рынке, тем меньше значение соответствующих показателей.

В условиях неразвитости инфраструктуры рынка недвижимости в России, а также несовершенной статистической базы по объектам и субъектам рынка коэффициент Херфиндаля-Хиршмана может давать отчасти искаженную картину (если неточная информация возводится в квадрат, ошибка прогрессивно увеличивается). Показатели другого вида характеризуют структуру рынка (наличие (или отсутствие) барьеров входа на рынок для потенциальных конкурентов, степень их преодолимости; открытость рынка для межрегиональной и международной торговли).

Каждый из рассматриваемых методов возможно использовать при анализе деятельности рынка недвижимости, но в большей степени данные методы дают представление об отдельных объектах недвижимости или об отдельных субъектах рынка.

Уточнение этапов и основных характеристик развития рынка

недвижимости

Требования к качеству и стоимости недвижимости на разных этапах исторического развития существенно менялись. Во многом развитие рынка недвижимости определилось образом жизни, укладом, традициями, уровнем достатка населения и в целом соответствует этапам развития общества:

Таблица 1 Этапы развития рынка недвижимости

Наименование этапа

Период

Особенные черты

Доиндустри-альный

Древний мир до 19 века

Недвижимость в форме жилья как способ защиты

До 19 века

Недвижимость жилищная и производственного

назначения как материальное благо, как объект

собственности

Индустриальный

19 век-конец 20 века

Недвижимость жилищная и промышленная как объект купли-продажи

Постиндустриальный

Конец 20 века - по настоящее время

Недвижимость как объект рыночной сделки, как высоколиквидный актив

С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России - рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ  1998 года) было законодательно


10

оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

На постиндустриальной стадии развития рынка недвижимости главным фактором, определяющем его эффективность, становится уровень развития городской инфраструктуры. Потенциал развития постиндустриального города зависит от того, насколько развиты дороги, связь, жилищный сектор, сфера услуг и индустрия развлечений, насколько доступны офисные помещения, низок уровень преступности, насколько город обеспечен квалифицированными кадрами, насколько вся городская инфраструктура способна принять новые виды бизнеса и новых людей, насколько быстро и эффективно она может приспособиться к новым условиям, настолько значителен потенциал обеспечения недвижимостью.

Выявление проблем экономического, организационного, административного характера

1.Экономические и организационные ограничения:

  1. государственная политика в области инвестиций, кредитов, налогов, цен, тарифного и нетарифного регулирования внешнеэкономической деятельности и последствия этой политики для конкретных товарных рынков;
  2. среднеотраслевая норма прибыли;
  3. сроки окупаемости капитальных вложений;
  4. неплатежи;
  5. наличие (отсутствие) эффективной поддержки малого предпринимательства.

Хотя можно отметить, что последнее время в силу ряда причин неплатежи как фактор экономических и организационных ограничений ушли на второй план и имеют гораздо меньшее значение по сравнению с серединой 90-х годов.

2.Административные ограничения:

Наличие (отсутствие) ограничений деятельности продавцов на данном товарном рынке, выдвигаемых органами власти и управления всех уровней. К их числу относятся: лицензирование отдельных видов деятельности, квотирование, решения органов власти по ограничению ввоза (вывоза) товаров на территорию (с территории), чинимые препятствия в отведении земельных участков, предоставлении производственных и конторских помещений и т.п.

3.Неразвитость рыночной инфраструктуры: Наличие (отсутствие) необ

ходимых средств коммуникации (транспорта, связи), служб по оказанию ин

формационных, консалтинговых, лизинговых услуг и т.п.


11

  1. Влияние вертикального объединения действующих организаций на рынке: Выявляется степень использования продавцами, объединенными в вертикальные структуры, всех преимуществ внутрикорпоративных связей и воздействие этих отношений на конкурентов, не входящих в эти вертикальные структуры.
  2. Стратегия поведения действующих на рынке хозяйствующих субъектов: Анализируется ценовая и сбытовая стратегия ведущих продавцов, их политика в качестве держателей патентов, лицензий, торговых знаков и т.п.
  3. Барьеры, связанные с эффектом масштаба: Если минимально эффективный масштаб деятельности на данном товарном рынке высок (например, неэффективно производство, рассчитанное на выпуск 20 штук автобусов в год, экономически оправданным является выход на годовое производство, исчисляемое сотнями машин), то входящие на рынок потенциальные конкуренты на период достижения этого уровня могут иметь существенно более высокие затраты, чем уже действующие на товарном рынке хозяйствующие субъекты, а следовательно, быть менее конкурентоспособными.
  4. Барьеры, основанные на абсолютном превосходстве в уровне затрат: Эти барьеры возникают в том случае, если затраты на единицу продукции уже действующих продавцов ниже, чем у вновь входящих на рынок хозяйствующих субъектов. Причинами различия в уровнях затрат могут быть: неравенство стартовых условий функционирования на рынке, прежде всего имущественное и ценовое; ограниченный доступ новых продавцов к дешевым и более удобным сырьевым источникам, технологическое превосходство уже действующих на товарных рынках хозяйствующих субъектов, доступная им более низкая процентная ставка на заемный капитал и т.п.
  5. Экологические ограничения: Выявляются факты запрещения службами экологической безопасности, природоохранными учреждениями и общественными организациями и движениями расширения масштабов деятельности на данном товарном рынке, строительства новых производственных и складских объектов, транспортных коммуникаций и т.п.
  6. Ограничения по спросу: Высокий уровень удовлетворения спроса, отражающий как высокую насыщенность рынка товарами, так и низкую платежеспособность покупателей, является серьезным препятствием для освоения рынка потенциальными конкурентами.

10.Барьеры капитальных затрат или объемы первоначальных инвести

ций, необходимых для входа на товарный рынок: Значительный размер перво

начального капитала, который необходим для начала деятельности хозяйст

вующего субъекта на рынке, может являться одним из важных барьеров входа

на рынок.

Обоснование метода проектного анализа деятельности рынка недвижимости

Проектный анализ - это метод оценки альтернатив, оценки социальной эффективности решения и определение альтернативной стоимости ресурсов. Причем, концепция альтернативной стоимости является краеугольным камнем


12

анализа. Основные принципы и подходы к оценке управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа, сложившиеся в мировой практике, следующие:

•   моделирование предложения недвижимости, ресурсов и денежных

средств, направляемых в недвижимость;

• учет результатов анализа рынка недвижимости, финансового состояния

субъектов рынка недвижимости, степени доверия к ним, влияние объекта не

движимости (его эксплуатационных характеристик) на окружающую среду и

др.;

  1. определение эффекта путем сопоставления предстоящих интегральных затрат на создание, модернизацию, реконструкцию, реновацию объектов недвижимости и выгод от их покупки и эксплуатации;
  2. приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости в начальный или конечный период;
  3. учет влияния инфляции, неопределенности и рисков, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости.

Общие методические принципы проектного анализа рынка недвижимости:

  1. разработка и анализ решений по нескольким аспектам (техническим, рыночным, экологическим и т.д.);
  2. выявление и представление в денежной форме выгод и затрат, в ходе данного реализации данного управленческого решения;
  3. использование в ходе оценки эффективности управленческих решений по объектам недвижимости принятых в мировой практике показателей ценности проектов (NPV,IRR,B/C,PP,PI);
  4. анализ и оценка риска и неопределенности решения.

Метод проектного анализа в отношении рынка недвижимости - это система обоснований и методология оценки управленческих решений по объектам недвижимости с целью определения таких факторов, как: реализуемость -оценка осуществимости управленческого решения со всеми ограничениями (техническими, финансовыми, социальными и др.); результативность - определение и сопоставление достигаемых результатов по управленческому решению результатов и требуемых затрат; эффективность - определение суммарного эффекта от реализации управленческого решения и возможных схем его распределения между различными субъектами рынка недвижимости, вовлеченных в сделку; оптимизация - выбор выгоднейшего из имеющихся вариантов управленческих решений.

Основные принципы проектного анализа рынка недвижимости реализуются с помощью ряда аналитических методов:

•   проводится описание и измерение тех выгод и затрат, которые вытекают

из решения по созданию, модернизации, реконструкции, реновации объектов

недвижимости и выгод от их покупки и эксплуатации. Объектом анализа при

этом является состояние рынка не «до» и «после», а «с решением» и «без реше-

1 Ларионов А.Н., Максимчук О.В., Шаронов А.В. Методические рекомендации по разработке областных целевых программ: Изд-во ВолгГАСА, Волгоград, 2000. - 48 с.


13

ния». Таким образом, речь идет о приросте затрат и выгод на управленческое решение;

  1. основным объектом проектного анализа является сумма капиталовложений в управленческое решение;
  2. затраты и выгоды сравниваются на общей для них основе, поэтому во всех разделах анализа устанавливается определенный масштаб времени и измеряется возможно большее число положительных и отрицательных результатов, учитывая действие их в разное время;
  3. проектный анализ основывается на прогнозах будущих событий в области недвижимости, что вносит в предполагаемый итог управленческого решения различные элементы риска и неопределенности.

Уточнение основных этапов и логические схемы совершенствования процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости и перспективы его развития

Основные свойства управленческого решения по объектам недвижимости: измеримость - т.е. возможность количественного описания ожидаемых результатов создания, модернизации, реконструкции, реновации объектов недвижимости и выгод от их покупки и эксплуатации; временной горизонт - ограниченное время разработки и реализации управленческого решения; последовательность событий в разработке и реализации управленческого решения; целевая направленность на всех стадиях разработки управленческого решения.

Реализация управленческого решения по объектам недвижимости выполняется путем прохождения определенных стадий, заканчивающиеся оформлением соответствующего документа. Управленческий цикл - концепция, рассматривающая управленческое решение как последовательность стадий, каждая из которых имеет свое назначение и временные границы.

Результаты и стоимость управленческого решения оцениваются по следующим позициям:

  1. Технический анализ, устанавливающий, является ли решение технически обоснованным.
  2. Маркетинговый анализ, определяющий, имеется ли спрос на объекты управленческого решения.
  3. Финансовый анализ, отвечающий на вопрос инвестора - возмещаются ли затраты на решение выгодами после его реализации.
  4. Экологический анализ - какое влияние оказывает решение на окружающую среду, и какие издержки будут понесены для обеспечения её защиты;
  5. Организационный анализ - сможет ли организация или личность, отвечающая за решение, осуществить его;
  6. Социологический анализ - оказывает ли решение отрицательное воздействие на население, проживающее в данном районе;
  7. Экономический анализ, превышают ли положительные результаты управленческого решения те затраты, которые оно понесет, и с каким риском сопряжено управленческое решение в отношении рынка недвижимости.

Схема принятия управленческого решения в отношении рынка недвижи-


О положительной динамике рынка недвижимости можно судить по данным в области обращения жилой недвижимости: в Российской Федерации увеличилась доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств с 11,8% в 2005 г. до 19,7% в первом полугодии 2007 г. В 2008 г. планируется увеличение доли не менее чем до 21%, а к 2010 г. - не менее чем до 30%. В 2006 г. 40 тыс. молодых семей улучшили жилищные условия, в 2007 г. - 42 тыс. (за 2 года улучшили жилищные условия 32,8% нуждающихся). В 2008-2010 годах планируется обеспечить 112,2 тыс. семей. В 2006-2007 годах выполнены обязательства по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством перед 31,2 тыс. семей (из запланированных 45,8 тыс. семей). Из федерального бюджета направлено 32,17 млрд. рублей (из запланированных 42,25). В 2008-2010 годах планируется обеспечить - 86,2 тыс. семей (20% от нуждающихся). Обеспеченно жильем в 2006-2007 годах 9,7 тыс. ветеранов и инвалидов что составляет 32,2%


15

от плана и 3,2% от количества нуждающихся. Объем субвенций из федерального бюджета в 2006-2007 годах - 8,4 млрд. рублей. В 2008-2010 годах планируется обеспечить 40,7 тыс. семей (13,0% от нуждающихся).

Основные результаты исследования

  1. Исследованы теории формирования и развития различных рынков, их конкурентной среды (Портера М., Тироля Ж., Чемберлина Э., Шерера Ф., Ав-дашевой СБ., Вуроса А., Ларионова А.Н., Немчина A.M., Новоселова А.С., Пе-лиха А.С., Розановой Н.М., Третьяка В.) и уточнены базовые понятия управления рынком недвижимости, предложения и спроса и на рынке недвижимости, рынок недвижимости, эффективность рынка недвижимости.
  2. Исследованы методические классические количественные подходы к оценке недвижимости (Грязновой А.Г., Грибовского СВ., Федотовой М.А., Черняка В.З.) и методы расчета количественных показателей, характеризующих структуру рынка, на основе сравнительного анализа которых сделан вывод о том, что эти методы возможно использовать при анализе деятельности рынка недвижимости, но в большей степени они дают представление об отдельных объектах недвижимости или об отдельных субъектах рынка.
  3. Исследованы этапы становления и развития рынка недвижимости с позиций историографического анализа и предложено этапы развития рынка недвижимости идентифицировать с этапами развития общества - доиндустриаль-ным, индустриальным, постиндустриальным, для каждого из которых недвижимость выступала в качестве способа защиты, вида материального блага, объекта собственности, объекта рыночной сделки, высоколиквидного актива).
  4. Исследовано современное состояние рынка недвижимости (на примере сегмента жилой недвижимости Волгоградской области) за период 2002-2007 гг. и выявлены проблемы экономического, организационного, административного характера, тормозящие его развитие в части рыночной инфраструктуры.
  5. Адаптирована методика проектного анализа в отношении рынка недвижимости, уточнены основные цели, принципы, этапы и методические приёмы этого анализа в контексте определения эффективности деятельности рынка недвижимости.
  6. Разработаны практические предложения по совершенствованию процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа, разработаны логические схемы этого процесса. На основе анализа официальных данных выявлена положительная тенденция развития рынка недвижимости на период 2008-2011 гг.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

  1. Андреасян МА. Проблемы теории и практики развития рынка недвижимости в России // «Предпринимательство» № 5, М.:000 «Альбион», 2008, -0,38 п.л.
  2. Андреасян МА. Сущность и этапы развития рынка недвижимости // «Предпринимательство» № 8, М.:000 «Альбион», 2008, - 0,4 п.л.

16

Статьи, опубликованные других научных изданиях:

  1. Андреасян М.А. Анализ деятельности рынка недвижимости // Материалы IV-ой Всероссийской научно-практ. конф. «Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной сфере в регионах России», Волгоград, ВолгГАСУ, 2008. - 0,3 п.л.
  2. Андреасян М.А. Совершенствование процесса принятия решения на рынке недвижимости// Материалы II Всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образвоание», гг. Волго-град-Михайловка, ВолгГАСУ, 2008 г. - 0,38 п.л.
    • Андреасян М.А. Рынок недвижимости в России // Материалы Международной научн.-техн. конф. «Инновационные организационно-технологические ресурсы для развития строительства доступного и комфортного жилья в Волгоградской области», Волгоград, ВолгГАСУ, 2008. - 0,37 п.л.
    • Андреасян М.А., Беляев М.К. Методические подходы к принятию управленческих решений в отношении рынка недвижимости, Сборник статей «Ученые Волгограда - развитию города», Изд-во: МУП «Городские вести», 2009. - 0,3 п.л., лично автора - 0,15 п.л.
     



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.