WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Формирование организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство (на примере Ивановской области)

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

Смирнова Ольга Павловна

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

(на примере Ивановской области)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство); управление инновациями и инвестиционной деятельностью

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2009


Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»


Научный руководитель


доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич


Официальные оппоненты         доктор экономических наук, профессор

Шатрова Елена Викторовна

кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович


Ведущая организация


ГОУ ВПО «Саратовский государственный технический университет»


Защита состоится «17» марта 2009 года в____ часов на заседании дис

сертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский го

сударственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002,

Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан   «_ »   _______   2008 года.


Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор


Н.В. Чепаченко


I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Благоприятные условия мировой конъюнктуры цен на сырьевых рынках позитивно отразились фактически на всех отраслях и комплексах национальной экономики, в том числе и положительное влияние сказалось и на жилищной сфере, которая является важнейшей сферой в жизнедеятельности человека. За последние пять лет в большинстве регионов РФ отмечалось оживление в жилищной и жилищно-коммунальной сферах: увеличивался объем инвестиций в эти сектора экономики, увеличивались объемы строительства, появлялись механизмы кредитования населения и т.д. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются разработка инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы, поддержание конкурентной среды, формирование системы государственных гарантий.

Однако с изменением ценовой конъюнктуры на сырье на мировых рынках, а также с прогрессирующим мировым финансовым ситуация темпы развития в сфере жилищного строительства стали замедляться. В этой связи актуальным становится развитие механизмов эффективного управления инвестициями в сферу жилищного строительства.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования определяется объективной необходимостью научного анализа и методического обоснования формирования единого организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищную сферу на уровне региона, а также повышение эффективности функционирования жилищной сферы региона.

Актуальность выполнения настоящего научного исследования обусловлена необходимостью разработки комплексного подхода к процессу управления инвестирования в жилищное строительство с учетом не только технико-технологических аспектов, но и с учетом правовых, социальных, экономических и финансовых процессов.

Существующая методическая основа формирования программ развития жилищной сферы разрабатывалась в условиях плановой экономики. Адаптация к рыночным условиям происходит с большими трудностями - с изменением форм собственности в экономике страны, процесс управления инвестициями в жилищную сферу существенно усложнился, а уровень методического обеспечения управления процессом существенно отстал от потребностей практической деятельности.

В связи с этим развитие методической базы формирования и совершенствования процесса управления инвестициями в жилищное строительство на уровне региона приобретает важное народнохозяйственное значение.

Все вышеизложенное обусловило актуальность и выбор темы настоящего диссертационного исследования. Степень разработанности исследуемой темы не одинакова по отношению к ее отдельным аспектам. Вопросам анализа функционирования и инвестирования в жилищную сферу и определению путей повышения его эффективности функционирования в разное время освещены в работах: Бузырева В.В., Бушуева Б.С, Васильевой Н.В., Горбунова А.А, Каштана

з


Л.М., Костецкого Н.Ф., Морозовой Т.Г, Рекитара Я.А., Серова В.М., Смирнова Е.Б., Чекалина B.C., Чикишевой Н.М. и других.

Вместе с тем многие важные проблемы, возникающие в процессе управления инвестициями в жилищное строительство на уровне региона остаются не решенными. Недостаточный уровень проработки данной проблемы, ее актуальность и возрастающая практическая значимость обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических основ формирования организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство на региональном уровне.

В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:

  1. проведение анализа современного экономического состояния и выявление тенденций развития жилищной сферы Ивановской области в рыночных условиях;
  2. определение реальных экономических и организационных проблем управления инвестициями в жилищное строительство на региональном уровне;
  3. формализация и уточнение принципов действия и методов функционирования организационно-экономического механизма регулирования инвестиционного процесса в жилищной сфере;
  4. определение источников и направлений инвестирования жилищной сферы в Ивановской области;
  5. выбор системы критериев оценки результатов эффективности управления в жилищной сфере на уровне региона;
  6. разработка модели организационно-экономического механизма по управлению процессом инвестирования в жилищное строительство на региональном уровне;
  7. уточнение методов оценки эффективности инвестиционных программ в жилищном строительстве на основе учета рисков.

Предметом исследования являются основные институты инвестиционного процесса в жилищной сфере в регионе в условиях рыночной экономики.

В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс нового строительства, реконструкции и обслуживания жилого фонда Ивановской области, рассматриваемый с точки зрения эффективности инвестиционной программы региона в условиях рыночной экономики.

Выбор данного объекта исследования продиктован необходимостью целенаправленного управления инвестиционным процессом на уровне территорий, научного обоснования и повышения эффективности инвестиционных программ в современных условиях хозяйствования.

Теоретической и методологической основой исследования явились труды зарубежных и отечественных ученых в области экономической теории, Законы Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации по организации и регулированию жилищной сферы и жилищ-

4


ной политике, справочные, статистические и нормативные материалы по исследуемой проблематике.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись методы логического и экономического анализа, использованы элементы системного подхода и экономико-математическое моделирование.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

  1. Уточнен и расширен понятийный аппарат теории управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве, и дана трактовка основных понятий, базирующаяся на позициях рационального управления инвестиционным процессом. Выявлена сопряженность изменения концептуальных подходов в теории управления инвестициями с вариантами организационных структур управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве. Уточнено понятие эффективного управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве.
  2. Предложена последовательность решения многокритериальной задачи по принятию инвестиционных решений в жилищном строительстве на уровне региона, позволяющая учитывать множество альтернатив, векторных оценок и вариантов предпочтений лица принимающего решения;
  3. Предложен поэтапный методический подход к формированию организационно-экономического механизма реализации инвестиционного процесса в жилищном строительстве, позволяющий сформулировать основные параметры регионального жилищного строительства, а также увязать их с инвестиционным обеспечением проектов жилищного строительства.
  4. Разработана принципиальная схема функционирования системы инвестирования в региональное жилищное строительство, ориентированная на повышение уровня удовлетворенности потребностей населения в жилье
  5. Разработана модель выбора оптимальной инвестиционной программы регионального жилищного строительства в условиях риска и неопределенности по векторному критерию для заданного горизонта планирования.
  6. Предложен методический подход к оценке эффективности управления инвестициями в региональное жилищное строительство, учитывающий как эффективность проекта в целом, так и эффективность участия в проекте субъектов жилищного строительства.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели управления инвестиционным процессом в жилищной сфере Ивановской области доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения рентабельности и совершенствования системы управления жилищной сферой Ивановской области в целом. Результаты могут быть использованы при формировании региональных инвестиционных программ, заключении договоров подряда, проведении процедуры отбора инвестиционных проектов для финансирования деятельности участников жилищной сферы.

5


Результаты исследования были использованы администрацией Ивановской области при разработке Концепции развития жилищной сферы Ивановской области на период до 2015 г.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 статей. Общий объем печатных работ составляет более 1,5 п.л.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 171 наименований. Работа, объемом в 150 страниц машинописного текста иллюстрирована таблицами, рисунками.

П.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнен и расширен понятийный аппарат теории управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве, и дана трактовка основных понятий, базирующаяся на позициях рационального управления инвестиционным процессом. Выявлена сопряженность изменения концептуальных подходов в теории управления инвестициями с вариантами организационных структур управления инвестиционными проектами в региональном жилищном строительстве. Уточнено понятие эффективного управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве.

Жилищная сфера в условиях рынка, как и любая сложная система, включает в себя большое количество упорядоченных связей и взаимообусловленности действий элементов. В укрупненном видении, жилищная сфера представляет собой отработанный механизм координации деятельности людей и предприятий через систему цен и рынков товаров, услуг, рабочей силы, капитала и т.д. Так, например, финансовые и кредитные рынки, следуя законам рыночных отношений, становятся одними из главных регуляторов строительного производства, направляя финансовые, кредитные, т.е. инвестиционные потоки в те проекты, где их использование наиболее эффективно.

Инвестиционные проекты в жилищном строительстве, как и любые сложные социально-экономические системы, ориентированы на достижение определенных целей. При этом поставленные цели для сферы регионального жилищного строительства не всегда напрямую связаны с коммерческой выгодой инвесторов. Безусловно, возвратность ресурсов, рентабельность инвестиций важны, однако в сфере жилищного строительства с точки зрения развития региона важен и социальный аспект инвестиций, бюджетная эффективность ит.д. Поэтому формирование системы управления инвестиций связано с процессом единого целевого направления элементов жилищной сферы в целом, согласования действий отдельных частей системы в процессе функционирования жилищностроительного комплекса. Эффективность системы будет тем выше, чем быст-

6


рее и надежнее устанавливаются имманентные связи между элементами системы, определяющие согласованность их поведения.

На всех уровнях управления жилищной сферой региона между структурными элементами существует общая задача - принятие решений по поводу определенных проблем. Однако сами проблемы жилищной сферы по-разному структурированы и определены на разных уровнях управления. Здесь срабатывает общий закон для всех систем управления - чем выше ступень иерархической лестницы в системе, тем более неопределенны условия решения проблемы. Как исследователям, нам важно знать каким образом происходит принятие решения на самом высшем уровне, когда степень неопределенности наивысшая. Последствия принятия неверного решения могут оказать значительное влияние на инвестиционный процесс жилищного строительства региона. Руководству региона необходимо обеспечить поддержку принятия управленческих решений и снизить риск возможных ошибок. Таким образом, характер принимаемых решений, их адекватность и эффективность решаемой проблеме, зависят от:

  1. целей функционирования жилищной сферы;
  2. иерархической    структуры   регионального    жилищно-строительного комплекса;
  3. способа принятия управленческих решений.

Основные цели функционирования жилищной сферы (инвестиционно-строительный аспект, не включая обслуживание, эксплуатацию и т.д.) связаны через производственную сферу с реализацией инвестиционного процесса региона. В свою очередь инвестиционный процесс тесно связан с целями, иерархией и управленческими решениями, которые должны обеспечить эффективную реализацию конкретных инвестиционных проектов. Поэтому мы считаем целесообразным и возможным использовать рассмотрение проблемы эффективного управления региональным жилищным строительством исходя из управления отдельными инвестиционными проектами.

Понятие «формирование эффективного управления инвестиционным процессом» на наш взгляд требует дополнения понятием «система поддержки управления инвестиционным процессом», которое реализуется через комплекс мер по совершенствованию управленческих инструментов и процедур достижения целей рассматриваемой системы.

Глубинной проблемой, свойственной периоду роста, является не четкое представление о стратегических целях и задачах. Для того, чтобы стратегические решения относительно текущего функционирования и планируемому устойчивому росту достигли заданной цели, необходимо формально определить цели всех трех основных уровней. На уровне региона предлагается взять следующие интервалы:

  1. стратегические цели (5-7 лет);
  2. тактические цели (1-3 года);
  3. оперативные цели (до 1 года).

7


Следует сказать, что на региональном уровне тактические и особенно оперативные цели должны быть привязаны к конкретным инвестиционным проектам.

Одним из главных недостатков, с точки зрения управления проектами в жилищном строительстве, является неповоротливость этой структуры, так как все распоряжения любой сотрудник может получать только от своего функционального руководителя, что вызывает временные задержки при принятии управленческих решений. Проблемы могут возникать также из-за того, что интересы инвестиционного проекта вступают в противоречие с интересами функциональных руководителей. Использование такой структуры на наш взгляд оправдано для систем, работающих по типовым инвестиционным проектам.

2. Предложена последовательность решения многокритериальной задачи по принятию инвестиционных решений в жилищном строительстве на уровне региона, позволяющая учитывать множество альтернатив, векторных оценок и вариантов предпочтений лица принимающего решения.

Выработка любого управленческого решения проходит целый ряд этапов:

  1. анализ и оценка проблемной ситуации (выявление проблемы);
  2. анализ и оценка текущей ситуации;
  3. разработка прогноза развития ситуации;
  4. разработка целей деятельности;
  5. разработка решения (альтернативных вариантов, критериев);
  6. экспертная оценка и версификация вариантов решений;
  7. принятие решения ЛПР (лицо принимающее решения);
  8. разработка плана действий;
  9. оформление и доведение плана до исполнителей;
  10. оперативное управление (контроль, учет);
  11. подведение итогов деятельности (итоговый контроль, и учет, анализ эффективности, выводы).

Задача формирования системы принятия решений в ходе инвестиционного процесса в региональном жилищном строительстве является многокритериальной и поддается в большей степени формальному моделированию. Построение данной модели является сложной процедурой этапы которой можно структурировать следующим образом (рис. 1).

Формально многокритериальная модель задачи принятия решений может быть представлена как:

G(T,K,X,S,F,P,R) где     Т - постановка задачи;

К - множество критериев; X - множество шкал; S - множество альтернатив;

F - отображение множества альтернатив на множестве векторных оценок;

8

Процесс решения проблемной ситуации также содержит в себе целый ряд проблем, решение которых влияет на управленческие решения в сфере жилищного строительства, ниже рассмотрим основные такие проблемы:

  1. Первой проблемой является обеспечение надежности информации, на основании которой решается поставленная задача.
  2. Второй проблемой является определение степени важности критериев.
  3. Третьей проблемой принятия управленческих решений является количественное определение вероятностей событий.

• Четвертая проблема в силу масштабности и специфики жилищного строительства, может быть охарактеризована как плохая решаемость задачи сравнения и оценки многокритериальных альтернатив. При этом достаточно серьезные затруднения вызывает необходимость одновременного учета оценок вариантов решений по многим критериям. По нашему мнению в такой ситуации целесообразно использовать прикладное программное обеспечение, которое может решить эту проблему быстрее и эффективнее человека.

3. Предложен поэтапный методический подход к формированию организационно-экономического механизма реализации инвестиционного процесса в жилищном строительстве, позволяющий сформулировать основные параметры регионального жилищного строительства, а также увязать их с инвестиционным обеспечением проектов жилищного строительства.

Стратегическая цель развития жилищного строительства региона должна быть связана с определением оптимальных (не максимальных) величин эффективности тех или иных проектов (направлений, стратегий) связанных с достижением той или иной цели развития города (региона). В нашем случае такой целью является улучшение жилищных условий жителей Ивановской области. На рис. 2. нами предлагается основные этапы организационно-экономического механизма реализации инвестиционного процесса в жилищном строительстве.

При формировании механизма управления жилищным строительством на территориальном уровне, краеугольным камнем является инвестиционная программа развития жилищной сферы субъекта РФ. В этой связи необходимо сказать несколько слов об основных сложностях, которые возникают при формировании программ в рамках формирования инвестиционного плана развития региона. Основной сложностью является согласование различных инвестиционных проектов по основным параметрам (срокам, суммам, этапам и т.д.). Другой, не менее важной проблемой в современных условиях, является привлечение инвесторов к региональным и городским инвестпроектам, особенно из числа негосударственных коммерческих структур. Дело в том, что вкладываясь в региональные программы, инвестор в первую очередь улучшает свой общественный имидж, однако коммерческая выгода от таких проектов присутствует не всегда.

Однако следует сказать, что у региональных законодательных и исполнительных органов власти имеется достаточное количество различного рода регуляторов (система преференций, льготное налогообложение и т.д.), позволяющих сделать участие коммерческих структур в реализации инвестиционных проектов экономически целесообразными и привлекательными.

В предлагаемой и подробно рассмотренной в работе экономико-математической модели реализован концептуальный подход по выбору оптимальной (наилучшей) инвестиционной программы (набора программных мероприятий характеризующих инвестиционный процесс) регионального жилищного строительства в условиях риска и неопределенности по векторному критерию для заданного горизонта планирования.

В модели, требуется максимизировать уровень дохода на основе выбора оптимальных видов и количества строительства жилья на заданном интервале времени с учетом случайных внешних воздействий и минимизации риска при условиях:

  1. невозможности прекращения строительства нового жилья на заданном конечном интервале, если строительное производство уже начато,
  2. ограниченности материальных ресурсов;
  3. ограниченности фонда рабочего времени строительного оборудования;
  4. ограниченности капиталовложений;
  5. элементы матрицы искомых параметров принимают только два значения: 1 - если на данном этапе планирования жилье построено,

О-в противном случае. Сама экономико-математическая модель выглядит следующим образом:

(if,\7,      Лг*   г    .жW

\i=K

A+V

-С,

>max

¦8»

const

\-nt

\-П;

/=1 (!+?)'

и j

JJ

Р NPJiQitAt)-

Иными словами, требуется получить такую матрицу Ац искомых переменных, при которых вероятность максимизации NPV была бы максимальной при условии, что ограничения выполняются с заданной вероятностью.

(SuSU-S\t

Л     _   ^21^22 •• -дцA/Y -

pi\si2-sit

В таблице 1 приведены обозначения для переменных и параметров и определены типы соответствующих величин.

Следует сказать, что предлагаемая модель предусматривает возможность проведения строительным предприятием трех стратегий: стратегии фиксированных цен, стратегии среднеотраслевой прибыли и стратегии следования тенденциям рынка. Задача о выборе оптимальной последовательности нового жилищного строительства рассматривается в стохастической постановке с учетом корреляционных связей параметров стохастической модели.

14


Таблица 1 Обозначение и описание переменных

Обозначение переменной

Описание переменной

Qtt

Спрос на жилье 1-го типа в году t, м

^var

4y

Переменная часть себестоимости строительства и реализации 1 кв.м жилья i-ro типа в году t, руб/ м

Цп

Цена реализации 1 м жилья i-ro типа в году t, руб.

т

Количество шагов расчета, лет

Е

Ставка дисконта (детерминированная)

nt

Ставка налога на прибыль (детерминированная)

С const

Величина условно- постоянных затрат в году t, руб.

Dt

Амортизационные накопления в году t, руб.

Lt

Ликвидационная стоимость строительного оборудования в году t, руб.

Wt

Высвобождение оборотных средств в году t, руб.

кй

Капиталовложения в освоение 1 м жилья i-ro типа в году t, руб.

6. Предложен методический подход к оценке эффективности управления инвестициями в региональное жилищное строительство, учитывающий как эффективность проекта в целом, так и эффективность участия в проекте субъектов жилищного строительства.

Анализируя основные подходы и модели управления жилищной сферой в различных субъектах РФ, следует отметить, что проблема оценки эффективности управления жилищной сферой на региональном уровне до настоящего времени фактически не решена. Так, например, отсутствуют единые методические подходы к оценке эффективности управления жилищной сферой на уровне городов и регионов в рыночных условиях.

Совершенствование управления эффективностью жилищного строительства в конкурентной среде невозможно без совершенствования организационной системы управления. Для решения проблемы управления эффективностью система управления жилищной сферой должна иметь оптимальную структуру, современный инструментарий и методы, позволяющие реализовать на практике концепцию управления эффективностью. Достижение максимальной эффективности функционирования жилищной сферы возможно на основе многовариантной оценки с использованием методов оптимизации проектных и управленческих решений при разработке инвестиционных проектов и программ, конкурсной документации и конкурсных предложений на объекты, работы и услуги в строительстве, а также методов их оценки для выявления победителей подрядных торгов.

Установлено, что для повышения управления эффективностью регионального жилищного строительства в конкурентной среде, прежде всего, необходимо разработать систему критериев. Исследования показали, что до сих пор эта проблема решена лишь частично. Следуя логике общепринятой методоло-

15


гии оценки эффективности инвестиций, эффективность проекта регионального жилищного строительства можно разделить на несколько составляющих, учитывающих эффективность проекта в целом и эффективность участия в данном проекте отдельных субъектов этого процесса (рис. 4).

В работе подробно рассмотрены подходы к расчету представленных в схеме показателей эффективности. Так, например, социально-экономический эффект (результат), возникающий при участи населения в проектах жилищного строительства, можно, на наш взгляд, определить следующим образом:

Тт

Рн=Ъ 3Ktx{Jtx(plt + 3cx(p2t+ I Эд xptx(p3t(2)


3Kt3Ct

ЭД< fit

где PH     — социально-экономический результат (приток денежных средств), получаемый населением при осуществлении проекта жилищного строительства;

  1. эффект потребительский, получаемый от улучшения качества, потребительских свойств жилья как экономического блага на шаге t;
  2. эффект, получаемый в результате роста стоимости жилья как товара на шаге t;
  3. эффект, получаемый в результате роста доходности жилья как капитала на шаге t;
  4. коэффициент дисконтирования, приводящий приток денежных средств шага tк начальному моменту времени;

16


Тгоризонт расчета (расчетный период);

<P\tкоэффициент, учитывающий использование жилья как потребительского

блага на шаге t;

<P2tкоэффициент, учитывающий использование жилья как товара на шаге t;

<P3tкоэффициент, учитывающий использование жилья как капитального блага

на шаге t. Социально-экономический эффект (результат), возникающий при участи населения в проектах жилищного строительства, можно, на наш взгляд, определить следующим образом:

тт

Рн=Ъ 3Ktx{Jtx(plt + 3Ctx(p2t+ Z Эд */3tx<p3t(3)

где Рн — социально-экономический результат (приток денежных средств), получаемый населением при осуществлении проекта жилищного строительства;

3fctэффект потребительский, получаемый от улучшения качества, потребительских свойств жилья как экономического блага на шаге t;

^Ctэффект, получаемый в результате роста стоимости жилья как товара на шаге t;

Э Д{ — эффект, получаемый в результате роста доходности жилья как капитала на шаге t;

Pt—   коэффициент дисконтирования, приводящий приток денежных средств

шага tк начальному моменту времени;

Т—   горизонт расчета (расчетный период);

<P\t—   коэффициент, учитывающий использование жилья как потребительского

блага на шаге t; <P2t        —   коэффициент, учитывающий использование жилья как товара на шаге t;

<P3tкоэффициент, учитывающий использование жилья как капитального блага на шаге t. Очевидно, что в формуле (3) все три слагаемых являются взаимоисключающими. Поэтому, если в каком-то периоде горизонта расчета учитывается потребительский эффект (cplt= 1), то эффект от сдачи жилья в аренду равен нулю ((p3t= 0) и наоборот. А при совершении сделки купли-продажи {cp2t= 1)

бывший собственник утрачивает возможность получения эффекта от использования жилья как экономического блага или капитала ((plt = 0,(p2t = 0). Эти условия и определяются коэффициентами:

[\,   если жилье используется как потребительское благо;

(P\t = \

0,   если жилье не используется как потребительское благо;

fl,   если жилье используется как товар;

0,   если жилье не используется как товар; fl,  если жилье используется как капитальное благо;

0,  если жилье не используется как капитальное благо.

17


Наименьшую сложность представляет, на наш взгляд, определение второго и третьего слагаемых формулы (3). Предлагаемый в литературе подход к определению эффекта, получаемого в результате роста стоимости жилья как товара, представляется нам дискуссионным, так как фактически основан на сопоставлении рыночной цены жилья после реконструкции и его восстановительной (инвентаризационной) стоимостью с учетом затрат на осуществление проекта.

Эффект, получаемый в результате роста стоимости жилья как товара, и эффект, получаемый в результате роста доходности жилья как капитала, на шаге tмогут быть определены следующим образом:

эСг<2рхЦрХъ-<2нхЦн(1+*Ухы;(4)

Эд1 = 0р^Цр^к21-0нхЦнхк1^(5)

где Цн    —    начальная рыночная цена 1 кв. м жилья;

Цр—    рыночная цена 1 кв.м жилья после инвестиций в жилищную сферу;

Qh—    площадь жилья до инвестиций в жилищную сферу;

Qp—    площадь жилья после инвестиций в жилищную сферу;

/              —    уровень роста цен на данном сегменте рынка жилья на каждом шаге

расчетного периода; кп, k2t- коэффициенты капитализации, характеризующие доходность жилья на соответствующем сегменте рынка недвижимости на шаге tПотребительский эффект, получаемый от улучшения в результате реализации проекта инвестиций в жилищную сферу, как раз и является неявной частью социально-экономического результата. Его невозможно определить в виде реального денежного потока. В то же время, влияние качества жилья и условий жизни человека на величину его денежных доходов очевидно, что можно оценить опосредованно.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

  1. Смирнова О.П., Березин А.О., Строкин К. Особенности формирования системы поддержки управления инвестиционным процессом в региональном жилищном строительстве // Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. 2009, № 1 (29). С. 183-188.- 0,44 / 0,13 п.л.
  2. Смирнова О.П., Петрухин А.Б. Перспективы развития деревянного домостроения в России. // Строительные материалы №9 / Ежемесячный научно-технический и производственный журнал. Сентябрь 2006. -М., 2006. С. 26-27.-0,3/ 0,15 п.л.

Научные статьи и доклады:

  1. Смирнова О.П. Развитие программы ипотечного кредитования в Ивановской области. // Молодая наука - развитию Ивановской области: Тезисы докладов научной конференции, Иваново, 19-25 апреля 2005 г. - Иваново: Иван. гос. ун-т, 2005. с. 115-117.-0,19 п.л.
  2. Смирнова О.П. Текущее состояние законодательства по ипотечному кредитованию в России. // Двадцать первая студенческая научно-техническая конференция,

18


14-15 апреля 2005 г.: Тез.докл. / Иван. гос. архит.- строит, акад. - Иваново, 2005., с. 119-120.-0,06 п.л.

  1. Смирнова О.П. Перспективы развития инвестиционно-строительной деятельности в регионах РФ. // Двадцать первая студенческая научно-техническая конференция, 14-15 апреля 2005 г.: Тез.докл. / Иван. гос. архит.- строит, акад. - Иваново, 2005., с. 120-121.-0,06 п.л.
  2. Смирнова О. П. Основные недостатки нормативно-правового обеспечения залога в системе ипотечного кредитования. // Информационная среда вуза: Материалы XII Междунар. научн.-техн.конф. / Иван. гос. архит.- строит, акад. - Иваново, 2005., с.364-369.- 0,3 п.л.
  3. Петрухин А.Б., Смирнова О.П.Сущность финансирования и кредитования жилищно-строительного производства. // Информационная среда вуза: Материалы XII Междунар. научн.-техн.конф. / Иван. гос. архит.- строит, акад. - Иваново, 2005., с.369-376.- 0,44/ 0,22 п.л.
  4. Смирнова О.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья. // Молодая наука - развитию Ивановской области: Тезисы докладов научной конференции, Иваново, 24-28 апреля 2006 г. - Иваново: Иван. гос. ун-т, 2006. с.205-208.-0,22 п.л.
  5. Смирнова О.П. Формирование алгоритмов принятия решений по приобретению жилья на первичном и вторичном рынках. // Пятая научная конференция аспирантов и соискателей: Материалы конф. / Иван. гос. архит.- строит, ун-т. - г. Иваново, 2007., с.89-91.-0,32 п.л.
  6. Смирнова О. П. Формирование стандартов выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов. // Ученые записки факультета экономики и управления: Выпуск 18./Иван. гос. архит.- строит, ун-т. - г. Иваново, 2007, с.80-89.-0,63 пл
  7. Смирнова О. П. Уточнение методики расчета коэффициента доступности жилья. // Ученые записки факультета экономики и управления: Выпуск 19. / Иван. гос. архит.- строит, ун-т. - г. Иваново, 2008., с.75-78.-0,25 п.л.
  8. Смирнова О.П. Оценка бюджетной эффективности инвестиционного механизма ипотечного жилищного кредитования. // Современные наукоемкие технологии № 2 2008 // Региональное приложение к журналу. / Иван. гос. хим.-тех.ун-т. - г. Иваново, 2008. с. 28-32.-0,56 п.л.
  9. Ким Б.Г., Петрухин А.Б., Смирнова О.П. Организационные мероприятия по внедрению ресурсо- и энергосберегающих технологий в строительное производство. // Информационная среда вуза: Материалы XV Междунар. научн.-техн.конф. / Иван, гос. архит.- строит, акад. - Иваново, 2008., с.21-25.-0,26 /0,1 п.л.
  10. Петрухин А.Б., Смирнова О.П. Опыт и перспективы организации деревянного домостроения в Ивановской области. // Информационная среда вуза: Материалы XV Междунар. научн.-техн.конф. / Иван. гос. архит.- строит, акад. - Иваново, 2008., с.25-30.-0,33/0,2п.л.
  11. Смирнова О.П. Методический подход к организации управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве региона. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвуз. сб. науч. трудов / Редкол.: Бузы-рев В.В. (отв. редактор) и др. - СПб.: СПбГУЭФ, 2009. - 0,2 п.л.
  12. Смирнова О.П., Березин А.О. Методический подход к оценке эффективности управления инвестициями в региональное жилищное строительство (социально-экономический и бюджетно-налоговый аспект). Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвуз. сб. науч. трудов / Редкол.: Бузырев В.В. (отв. редактор) и др. - СПб.: СПбГУЭФ, 2009. - 0,2/0,1 п.л.

19

 



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.