WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

БАЖАНОВ Максим Владимирович

СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация и

управление предприятиями,

отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2011


2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»


Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:


Васильева Наталья Владимировна,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО « Санкт-Петер бургский го су дар ственный инженерно-экономический университет» Ершова Светлана Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, начальник отдела научно-исследовательских разработок ГУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Юденко Марина Николаевна, доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» ГОУ ВПО «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет», кафедра «Экономика и управление проектами в строительстве»


Защита состоится «30» июня 2011 г. в 11 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан « 30 » мая 2011 года.


Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент


Н.Г.Плетнева


3

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

В последнее десятилетие экономика России развивалась высокими темпами. Как следствие наблюдался рост интереса инвесторов к инвестиционно-строительному рынку и рынку недвижимости крупных российских городов.

Важность и необходимость комплексной застройки территорий под жилищное строительство на сегодняшний день осознают все участники рынка недвижимости.

Отсутствие механизмов привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости и эффективной реализации проектов комплексной застройки территорий является острой проблемой.

Сегодня земельные участки под осуществление проектов комплексной застройки территорий выделяются, в основном, на окраинах спальных районов. Данные земельные участки характеризуются неразвитой инженерной инфраструктурой, отсутствием возможности подключения к инженерным сетям соседних участков, а также, в большинстве случаев, наличием большого количества обременении земельного участка.

Также необходимо выделить, что при реализации проектов комплексной застройки инвесторы сталкиваются с отсутствием действенной нормативно-правовой базы, информационными проблемами и пр., а государство - с нацеленностью инвестора на получение экономического результата в кратчайшие сроки без учета целей города в развитии своих территорий.

Для решения вышеуказанных проблем необходимо стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий, направленное на объединение усилий частных инвесторов и государства, регулирование проблем совместной реализации проектов. Стратегическое управление позволит обеспечить развитие не только отдельных городских территорий, но и города в целом, создание благоприятных условий жизни горожан.

Степень разработанности проблемы.

Исследованиям проблем в области инвестиционно-строительной деятельности, комплексного развития городских территорий посвящены труды А.Н. Асаула, А.Е. Абрамова, М.К. Беляева, В.В. Бузырева, Н.В. Васильевой, Н.Г. Ветрова, М.Х. Газеева, Г.Н. Давидянца, С.А. Ершовой, А.Б. Зеленцова, В.Н. Лившица, Л.Э. Лимонова, П.П. Макагонова, С.Н. Максимова, Г. А. Мусиной, В.В. Папава, Л.И. Петражицкого, В.Л. Тамбовцева, Н.В. Федосеева, К.А. Хубиева, B.C. Чекалина, Г.Н. Черкасова и др. Среди зарубежных ученых такими проблемами занимались Н. Demsetz, М. Smiley, В. Barry, J. Bryson.


4

Благодаря этим и многим другим ученым исследование названных проблем поднято на высокий научный уровень. Вместе с тем, постоянное развитие экономической практики ставит новые проблемы и вызывает необходимость обращения к этой тематике вновь, требует концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является обоснование сущности и содержания стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, разработка методических положений и рекомендаций по его практическому применению.

Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

  1. Выявить особенности комплексной застройки городских территорий, показать необходимость и раскрыть сущность стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
  2. Определить основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
  3. Разработать алгоритм привлечения инвестиций в развитие городских территорий, направленный на обеспечение роста объема инвестиций и увеличение их эффективности.
  4. Показать необходимость и обосновать принципы реализации комплексных инвестиционных проектов по развитию городских территорий с учетом стратегических целей города.
  5. Разработать механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий, основанной на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти.

Объектом исследования является комплексная застройка городских территорий.

Предмет исследования составляют теоретические и практические вопросы управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

Теоретико-методологическая база исследования. Теоретической основой исследования являются научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований современных отечественных и зарубежных специалистов в области управления инвестициями в комплексную застройку городов. Исследование проводилось с использованием методологии системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.


5

Информационной базой исследования послужили официальные статистические отчеты, справочные материалы органов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике. Использовались данные Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, комитета по информатизации и связи Санкт-Петербурга, нормативно-правовые документы, относящиеся к исследуемой тематике, а также результаты собственных исследований автора.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

  1. Обоснована необходимость и определены особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, которые проявляются в развитии городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства, направленности на преодоление административных барьеров и развитие нормативно-правовой базы, а также соответствии стратегического управления целям города в долгосрочной перспективе. Предложено авторское определение данного понятия, учитывающее выявленные особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
  2. Обоснованы основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, включающие механизм государственно-частного партнерства, алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, комплексные инвестиционные проекты и программы комплексной застройки городских территорий. Это позволит обеспечить не только рост объема и эффективности инвестиций, но и развитие города с учетом его стратегических целей.
  3. Разработан алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, направленный на формирование необходимых условий для инвестиционной деятельности и развития городских территорий. Применение данного алгоритма на практике позволит обеспечить приток инвестиций в комплексную застройку городских территорий, стимулировать развитие городской недвижимости и улучшение условий жизни в городе.
  4. Обоснованы        принципы        формирования       комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий, позволяющего обеспечить целостное развитие территорий путем объединения инвестиционных проектов по созданию жилых, производственных и инфраструктурных комплексов. К таким принципам отнесены принцип предпроектной оценки, принцип социального развития, принцип государственно-частного партнерства, принцип надежности источников финансирования, принцип согласованности. Реализация таких проектов

6

основана на механизме государственно-частного партнерства и позволяет застраивать территории с учетом стратегических целей развития города.

  1. Разработан метод альтернативных решений при выборе варианта застройки городских территорий, который, в отличие от существующих подходов, рассматривает приоритетность функций использования земельного участка под застройку не только с точки зрения экономической эффективности - доходности инвестиций, но и с точки зрения совместимости этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно, как с учетом наибольшей экономической эффективности для инвестора, так и с учетом правил землепользования и застройки в городах. Предлагаемый метод позволяет в полной мере учесть задачи комплексного развития городских территорий.
  2. Разработан механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий, основанный на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти и позволяющий согласовать стратегические интересы участников программы, обеспечить пространственное развитие городских территорий и улучшить качество городской среды.

Полученные в ходе исследования научные результаты соответствуют п. 1.3.71. «Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий» паспорта специальностей ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Практическая значимость исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, предназначенных для использования органами власти городов в процессе управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, целевых программ развития городов; хозяйствующими субъектами - для выстраивания конструктивных взаимоотношений с органами власти и совершенствования бизнеса в инвестиционной сфере.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических семинарах и конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2009, 2010 г.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, российской управляющей компании «Консалтинговая группа «Визирь»,        Санкт-Петербургском        государственном        инженерно-


7

экономическом университете при подготовке специалистов по операциям с недвижимым имуществом.

Публикации. По результатам проведенных исследований опубликовано 7 статей, включая публикацию в журнале, рекомендованном ВАК. Общий объем публикаций - 1,4 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников и приложения, в котором представлены расчеты по предложенному в работе методу альтернативных решений.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Обоснована необходимость и определены особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

Строители в мегаполисах сегодня все чаще сталкиваются с проблемами отсутствия свободных территорий для жилой застройки. Перспектив точечной жилищной застройки внутри крупных городов уже нет, в связи с чем необходимость перехода к комплексной застройке и освоению новых территорий становится очевидным фактом.

Исходя из ситуации, сложившейся на российском рынке недвижимости, необходимо заметить, что при создании проектов комплексной застройки городских территорий государство и инвестор сталкиваются с рядом проблем. Проблемы, с которыми сталкивается инвестор, состоят в следующем:

  1. неразвитость инфраструктуры развиваемых территорий;
  2. наличие, в большинстве случаев, обременении земельного участка;
  3. наличие информационных и административных барьеров;
  4. отсутствие необходимых нормативно-правовых механизмов;
  5. сложная структура органов власти, участвующих в процессе реализации проекта;
  6. существенный объем инвестирования на этапе входа в проект, необходимость сотрудничества с другими инвесторами, принимающими участие в проекте;

7)  неразвитость механизмов государственно-частного партнерства.

Проблемы   государственного   сектора   при   реализации   проектов

комплексной застройки городских территорий включают:

  1. отсутствие действенных механизмов привлечения инвестиций в развитие городских территорий;
  2. нацеленность инвестора на получение экономического результата в   кратчайшие   сроки,    невозможность   долгосрочного   планирования

8

развития территорий;

  1. отсутствие налаженного механизма государственно-частного партнерства при реализации проектов комплексной застройки городских территорий;
  2. нацеленность инвестора на получение максимальной прибыли без учета целей города в отношении:
  1. пространственного развития территории и ее интеграции в существующую систему территориального развития;
  2. создания комплексной инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечивающей полноценное, эффективное развитие территории и её интеграцию в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций;
  3. формирования и развития новой однородной среды (жилой, общественно-деловой, производственной).

Для решения вышеуказанных проблем необходим комплексный стратегический подход, который позволит учесть перспективы развития города и создать комфортную среду обитания для нынешнего и будущих поколений горожан. При этом стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий должно обладать следующими особенностями:

  1. соответствовать целям развития города в долгосрочной перспективе и положительно влиять не только на развитие конкретных городских территорий, но и города в целом, обеспечивая формирование благоприятной городской среды и улучшение условий жизни горожан;
  2. обеспечивать комплексную застройку городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства;
  3. использовать действенные механизмы регулирования проблем, возникающих у государства и инвесторов при совместной реализации проектов комплексной застройки территорий.

С учетом изложенного выше, в работе предложено следующее определение.

Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий представляет собой деятельность органов власти по планированию, регулированию и стимулированию инвестиционной деятельности в области комплексной застройки городских территорий, выстраиванию долгосрочных конструктивных отношений с инвесторами для достижения стратегических целей развития города.

2. Обоснованы основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

Проекты комплексной застройки городских территорий характеризуются    сложностью,    большой    инвестиционной    емкостью,


9

высокими инвестиционными рисками в связи с проблемами инвесторов, которые указаны нами выше. С учетом этого важной задачей является выработка таких схем и инструментов государственного регулирования инвестиционных процессов, которые бы обеспечили успешную реализацию проектов развития городских территорий с учетом соблюдения интересов города, инвесторов и общества в целом. Перспективной организационно-экономической схемой, отвечающей данной задаче, является государственно-частное партнёрство (ГЧП). Использование механизма ГЧП, по нашему мнению, является важнейшим компонентом стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.

Для обеспечения роста объема инвестиций в развитие городских территорий, увеличения эффективности данного рода инвестиций необходимы действия, объединенные общей инвестиционной стратегией города. Поэтому в качестве одного из компонентов стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий в работе выделен алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий.

Для комплексного развития городских территорий необходима разработка и реализация комплексных инвестиционных проектов, которые должны стать неотъемлемым компонентом стратегического управления. Основное назначение таких проектов - развитие территорий путем объединения инвестиционных проектов по созданию жилых, производственных и инфраструктурных комплексов. Реализация комплексных проектов должна осуществляться с использованием механизма государственно-частного партнерства. При этом на этапе выбора варианта застройки необходимо обеспечить гармоничное сочетание интересов инвестора и города в процессе освоения земельных участков под комплексную застройку, учесть приоритетность функций использования земельного участка при его комплексной застройке.

Еще одним компонентом стратегического управления является формирование программ комплексной застройки городских территорий. Необходимость таких программ обусловлена существующими проблемами в нормативно-правовой базе, а также информационными и организационными проблемами взаимодействия инвесторов со структурами государственной власти в процессе формирования и дальнейшей реализации проектов комплексной застройки территорий.

3. Разработан алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий.

Предлагаемый в работе алгоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий направлен на решение стратегических задач развития города. Его применение позволит не только обеспечить  приток инвестиций,  но  и  постоянно  улучшать  городскую


10

среду, развивать городскую недвижимость, а также применять особые меры для развития сложных и важных для города территорий. Алгоритм представлен на рис. 1.

В соответствии с предложенным алгоритмом привлечение инвестиций в комплексную застройку городских территорий должно происходить по нескольким направлениям.

Во-первых, необходимо создание условий для притока инвестиций в недвижимость: уменьшение количества барьеров на административном уровне, формирование ограничений на пользование земельными участками, формирование условий подключения к инженерным сетям,


11

улучшение процесса подготовки тендерной документации и продажи участков с торгов.

Во-вторых, необходимо предоставлять потенциальным инвесторам полную и достоверную информацию, которая в том числе может быть представлена в виде электронных систем, специальных справочников и т.д. Также необходимо проводить маркетинговые исследования и распространять на уровне городских информационных систем (телевидение, радиовещание) информацию о предполагаемых к реализации и реализованных инвестиционных проектах с целью повышения имиджа городских территорий.

В-третьих, необходимо формировать краткосрочные городские инвестиционные программы с использованием механизма государственно-частного партнерства, которые будут направлены на решение проблем городской инфраструктуры, препятствующих развитию города.

Меры особого характера для наиболее важных для города территорий могут включать не только определение территорий данного вида, но также создание разнообразных форм государственно-частного партнерства и необходимых организационных и правовых условий для их осуществления.

4. Обоснованы принципы формирования комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий.

Необходимость формирования и реализации комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий связана с отсутствием четкого порядка в структуре городских инвестиционных проектов, их разобщенностью, что обусловлено рядом проблем.

Прежде всего, следует отметить отсутствие стратегического планирования в рассматриваемой области. Другая группа проблем связана с привлечением инвестиций, точнее с источниками инвестиций, которые обеспечивают конкретную реализацию городских инвестиционных проектов. При подробном анализе можно выделить несколько элементов этой группы.

Во-первых, при реализации конкретного инвестиционного проекта используется только целевое финансирование, другие инвестиционные инструменты и источники финансирования не рассматриваются.

Во-вторых, отсутствует комплексность при определении эффективности инвестиций при реализации целевого финансирования.

В-третьих, отсутствует координация участников инвестиционных проектов со стороны городских властей.

Для решения данных проблем необходим комплексный инвестиционный проект развития, который объединяет все инвестиционные инструменты, используя при этом разные механизмы привлечения источников финансирования. В работе обоснованы основные принципы     формирования     комплексного     инвестиционного     проекта


12

развития городских территорий, включающие принцип предпроектной оценки, позволяющей определить будущий результат проекта; принцип социального развития, обеспечивающий положительное влияние экономического результата проекта на социальное развитие города; принцип государственно-частного партнерства, направленный на привлечение частного капитала для реализации комплексных проектов; принцип надежности источников финансирования, предусматривающий обоснование и проверку источников инвестиций; принцип согласованности, обеспечивающий согласование комплексных инвестиционных проектов с городским сообществом с использованием разных инструментов (общественные слушания, вовлечение объединений предпринимателей и т.д.).

Кроме того, для эффективной реализации комплексных инвестиционных проектов необходимо присваивать особый экономический статус развиваемым территориям, что послужит дополнительных стимулом для инвесторов.

5. Разработан метод альтернативных решений при выборе варианта застройки городских территорий.

При планировании комплексной застройки городских территорий инвестор чаще всего задумывается только об извлечении максимальной прибыли и забывает о внешнем облике города и его потребностях во внутренней инфраструктуре. Чтобы избежать этого, необходимо на этапе выбора варианта застройки согласовывать интересы города и инвестора. Такой выбор город и инвестор должны производить совместно на основании представленного инвестором анализа наиболее эффективного использования территории. Для решения этой задачи в работе предлагается метод альтернативных решений.

В отличие от методов, которые на сегодняшний день имеют широкое распространение, метод альтернативных решений рассматривает приоритетность функций использования земельного участка не только с точки зрения экономической эффективности - доходности вложений, но и с точки зрения совместимости этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно как с учётом наибольшей экономической эффективности для инвестора, так и с учётом правил землепользования и застройки в городах. Поэтому предлагаемый метод является, на наш взгляд, наиболее адекватным задачам комплексного развития городских территории.

Метод наиболее полно отражает последовательность действий при комплексной разработке плана развития земельного участка, опираясь на разделение функций между участниками проекта и непосредственно этапов воплощения предпроектной проработки в жизнь. Основные блоки метода и логика его построения представлены на рис. 2.


Рассмотрим основные блоки данного метода.

  1. Предварительные архитектурные концепции. В данном блоке приводятся выводы о физических характеристиках территории, ее местоположении, а также выводы анализа рынка, которые позволяют определить основные предпосылки для формирования перечня функций.
  2. Первичный отбор функций. Первичный отбор функций проводится на основании и с учётом имеющихся физических и нормативных ограничений и первоначальных представлений о целесообразных функциях, их объеме и размещении на территории.
  3. Оценка доходности и совместимости функций. Примерная доходность функций использования определяется на основании укрупненной оценки эффективности (по критерию NPV) проектов по воплощению предварительных архитектурных концепций. В результате

14

выполнения данного этапа были получены расчетные значения NPVImIдля всех рассмотренных функций с их принципиальными вариациями.

  1. Определение приоритетности функций, с учетом доходности и гармоничного совмещения. Основной задачей метода альтернативных решений является выбор, наряду с наиболее доходными, наиболее гармонично сочетаемых функций.
  2. Комбинирование функций в базовые варианты. На данном этапе определяется возможный диапазон площади отобранных функций.
  3. Визуализация, расчет площади. На этом этапе сформулированные параметры функций, требования к их размещению, базовые элементы зонирования Объекта перерабатываются в соответствующие предварительные архитектурные концепции с привлечением специальных архитектурных организаций.

Отдельно необходимо рассмотреть оценку совместимости функций. Оценка взаимовлияния и гармоничного сочетания функций производится путем построения матрицы взаимовлияния функций. При построении данной матрицы рассматривался вариант одновременного размещения всех анализируемых функций на территории и оценивалось влияние каждой из функций на каждую корреспондирующую функцию.

Коэффициент совместимости функции учитывает совокупное влияние данной функции на все корреспондирующие функции и совокупное влияние всех корреспондирующих функций на данную и рассчитывается по формуле:

ппI

где     kt- коэффициент совместимости z-й функции,

а у - влияние функции jна функцию /, измеряемое экспертным путем,

в баллах;

Qjt- влияние функции / на функцию j, измеряемое экспертным путем,

в баллах;

п  - количество функций.

Критериями гармоничного совмещения являются:

  1. комфортность для конечного потребителя. Например, наличие стрит-ритейла влияет на повышение комфорта проживающих в соседних домах людей.
  2. удобство расположения. Примером может служить наличие подземного паркинга в жилом доме.
  3. повышение качества и органичности городской среды. Совмещение функций с учетом целей города.
  4. влияние функций на увеличение стоимости друг друга.

15

При положительном влиянии функций друг на друга, которое заключается в повышении комфорта, качества среды застраиваемой территории, увеличивается стоимость каждой из функций для конечного потребителя.

Расчет коэффициентов совместимости позволяет сгруппировать (ранжировать) функции по уровню совместимости, что, в комплексе с произведенным на этапе 2 ранжированием функций по уровню доходности, позволяет построить сводную матрицу. В данной матрице выделяются группы функций с различными соотношениями доходности и совместимости, что дает возможность затем их ранжировать по приоритетности реализации в проекте застройки территории.

В работе на примере земельного участка с типовыми характеристиками проведены экспериментальные расчеты показателей функций его возможного использования. Конечные показатели совместимости и категории функций после определения коэффициента совместимости приведены в табл. 1.

Таблица 1 Конечные показатели совместимости

Функция

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

X

К-т совм.

Катег совм.

1

Стрит-ритейл на 1-й линии

3

3

-1

2

1

2

0

0

1

11

1,06

В

5

2

Жилье комфорт

2

-1

2

-1

-1

3

2

3

3

12

1,94

А

1

3

Жилье эконом

3

3

3

0

0

3

3

3

3

21

1,89

А

2

4

Стрит-ритейл в глубине

-1

3

3

0

0

0

0

0

2

7

0,61

С

10

5

Бизнес-центр В

2

1

-1

0

-1

3

2

3

1

10

1,22

В

4

6

Бизнес-центр В-

2

1

0

0

3

3

2

3

1

15

1,00

В

7

7

Спорткомплекс

0

3

2

0

3

2

0

0

1

11

1,50

А

3

8

Паркинг отдельный

0

3

3

0

2

2

0

-2

0

8

0,72

С

9

9

Паркинг подземный

0

3

1

0

3

0

0

-2

0

5

0,83

С

8

10

Школа, д/сад, поликлиника

0

3

3

0

0

0

2

-2

0

6

1,00

В

6

Сумма

8

23

13

4

12

3

16

5

10

12

Обозначения: 1 - слабое влияние корреспондирующей функции на данную; 2 - среднее влияние корреспондирующей функции на данную;3-сильное влияние корреспондирующей функции на данную; 4-незначительное     влияние     или     отсутствие     влияния;     знак     (+/-)-


16

позитивное/негативное влияние; к-т совм. - коэффициент совместимости; катег. совм. - категория совместимости; А - высокая совместимость; В -средняя совместимость; С - низкая совместимость.

6. Разработан механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий.

С учетом существующей нормативно-правовой базы, проблем реализации проектов комплексной застройки городских территорий, в работе предложен механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий на основе взаимодействия инвестора со структурами государственной власти (рис. 3).

Согласно представленному механизму, формирование программы осуществляется в несколько этапов.

  1. Формирование ответственным органом исполнительной власти перечня территорий, планируемых для включения в программу комплексной застройки, с учетом анализа существующего состояния городских территорий и сформированных долгосрочных стратегий развития этих территорий и городской среды в целом. На данном этапе для устранения информационных барьеров органы власти предоставляют доступ к информации по объектам, определенным в вышеуказанном перечне. После появления информации о планируемых к застройке территориях определяется список заинтересованных лиц, с которыми в том числе определяются особые условия застройки территорий, включающие реализацию потребностей в развитии городской инфраструктуры.
  2. Подготовка и согласование проекта программы комплексной застройки городских территорий должна включать помимо согласования проекта программы государственными органами исполнительной власти также согласование условий данной программы с городской общественностью на основе проведения общественных слушаний, вовлечения объединений предпринимателей и т.д.
  3. Согласование проекта программы с государственными органами исполнительной власти и частными компаниями, которое в том числе может включать анализ возможности обеспечения эффективной комплексной застройки и развития территорий.

4.    Утверждение проекта программы комплексной застройки

городских территорий органами власти города, принятие программы к

исполнению. При невозможности утверждения программы органами

власти она направляется на корректировку.

Отличительной особенностью предлагаемого механизма формирования программы комплексной застройки городских территорий является учет целей и потребностей города в развитии территорий и городской среды на каждом этапе программы, который основан на проведенном предварительном анализе, а также соответствие долгосрочным планам развития городских территорий и города в целом.


17

Также к отличительным особенностям можно отнести учет факторов, препятствующих эффективному комплексному развитию городских территорий, использование принципов организации процессов комплексного развития территорий на основе взаимодействии государства и частного бизнеса.

В целом разработанные методические положения и практические рекомендации по стратегическому управлению инвестициями в комплексную застройку городских территорий направлены на обеспечение долгосрочного системного эффекта в развитии города, обеспечение благоприятной, комфортной городской среды.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Бажанов М.В. Инструменты привлечения инвестиций как элемент

регулирования инвестиционных процессов в сфере недвижимости. //

Вестник ИНЖЭКОНа, Сер.Экономика. Вып.1 (44), 2011 - С.234-237.-

0,5 п. л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

    • Бажанов М.В. Павлов А.В. Особенности определения цены эксплуатации объекта коммерческой недвижимости. // Первый научный конгресс студентов и аспирантов 23,24 апреля 2008 г. / редкол: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,1/0,05 п. л.
    • Бажанов М.В. Формирование стратегии управления недвижимыми активами в условиях кризиса. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2009 г. / редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,2 п. л.
    • Бажанов М.В. Павлов А.В. Возможные пути реализации объекта незавершенного строительства в условиях финансового кризиса. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2009 г. / редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,2/0,1 п. л.
    • Бажанов М.В. Инвестиционные процессы на российском рынке коммерческой недвижимости в условиях выхода из кризиса. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2010 г. Ч. 2/ редкол.: Е.В. Жгулев (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - 0,2 п. л.
    • Бажанов М.В. Рост акций девелоперских компаний как показатель улучшения инвестиционного климата российского рынка недвижимости. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2010 г. Ч. 2/ редкол.: Е.В. Жгулев (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - 0,2 п. л.
    • Бажанов М.В. Стратегия управления инвестиционными процессами в сфере комплексного освоения городских территорий. // Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования: материалы Межвузовской науч.-практ. конф. 11 февраля 2011 г. / редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. -СПб.: СПбГИЭУ, 2011.-0,2 п.л.
     



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.