WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Совершенствование экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

ВЕДЕНЕЕВА ОЛЬГА ВЛАДИМИРОВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИКО-ОРГАНИЗАЦИОННОГО МЕХАНИЗМА РЕКОНСТРУКЦИИ И КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2012


2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет».

Научный руководитель :     Максимов Сергей Николаевич

доктор экономических наук, профессор


Официальные оппоненты:


Чекалин Вадим Сергеевич

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ

ВПО «Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический           университет»,

заведующий кафедрой экономики и менеджмента в городском хозяйстве



Ведущая организация:


Безденежных Татьяна Ивановна,

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики», директор института региональной экономики и управления

ФГБОУ         ВПО          «Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет»


2012 г. в

часов на заседании

Защита состоится «

диссертационного совета Д 212.219.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., 103-а.


Автореферат разослан «_ »


2012г.


Ученый секретарь диссертационного совета,


3

доктор экономических наук, профессор                                Н.Г. Плетнева

IОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Состояние жилищного фонда является одним из важнейших показателей состояния жилищной сферы, во многом характеризующим жизненный уровень населения и оказывающим непосредственное влияние на развитие экономики и социальной сферы страны.

Комплексный подход к решению проблемы повышения эффективности управления процессом воспроизводства жилищного фонда в новых условиях хозяйствования требует переосмысления и изменения сложившихся представлений о соотношении роли нового строительства, капитального ремонта и реконструкции как форм воспроизводства жилищного фонда. По мере увеличения масштабов жилищного фонда доминирование нового строительства должно уступать место сбалансированному развитию различных форм его воспроизводства.

В этих условиях повышается значимость разработки вопросов реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, успешное решение которых позволит обеспечить не только количественный прирост общей площади жилых помещений, но и структурно-качественные изменения жилищной сферы, в соответствии с современными социально-экономическими реалиями.

Действующий в настоящее время экономико-организационный механизм капитального ремонта и реконструкции разработан в условиях, когда основная доля жилищного фонда находилась в государственной собственности, а основным источником финансирования капитального ремонта и реконструкции являлись государственные инвестиции. В настоящее время, в условиях преобладания частной собственности на объекты жилищного фонда, этот механизм перестал обеспечивать эффективное управление процессами воспроизводства, что требует разработки новых методических подходов к его организации.

В современной экономической литературе идет активный поиск принципов, методов и технологий повышения гибкости экономико-организационных структур управления воспроизводством жилищной сферы, и в частности процессами реконструкции и капитального ремонта. Вместе с тем испытывается явный недостаток работ, комплексно освещающих вопросы повышения эффективности управления процессами реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.

В связи со сказанным разработка научно-методических основ

совершенствования           экономико-организационного          механизма,

обеспечивающего применение принципов стратегического планирования, внедрение новых форм финансирования и организации процессов реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, приобретает важное  народнохозяйственное  значение,  что  и  предопределило  выбор


4

темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы

В настоящее время вопросам развития и обновления жилищной сферы посвящены работы многих авторов: Боголюбова B.C., Безденежных Т.И. Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Горбунова А.А., Егоровой Н.Е., Коробейникова О.П., Максимова С.Н., Селютиной Л.Г., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Сидикова С.А., Федосеева И.В., Федорова В.В., Чикешевой Н. М., Чекалина B.C. и других.

При исследовании проблем реконструкции и капитального ремонта автор опирался на результаты исследований по вопросам экономического обоснования проектов обновления жилищного фонда и распределения ресурсов в жилищной сфере, представленных в трудах: Блеха Е.М., Бубеса Э.Я., Малеевой Т.В., Песоцкой Е.В., Прокопишина А.П., Соколова В.К., Сухарева Ю.В., Черняка А.В., Шарлыгиной Г.Т. и других.

Цель и задачи исследования

Цель исследования заключается в совершенствовании методических основ формирования экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, обеспечивающего устойчивое функционирование и развитие жилищной сферы.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

-проанализирована сущность жилищной сферы как сложной социально-экономической системы и специфического объекта управления, определены роль жилищной сферы в социально-экономическом развитии;

-раскрыты и классифицированы требования к качеству жилой среды,

связанные с условиями проживания: безопасность, рациональность,

комфортность и предложен показатель «качество жилой среды»,

позволяющий       формализовать       совокупность            перечисленных

характеристик;

-обоснована целесообразность формирования стратегической программы реконструкции и капитального ремонта на основе изучения специфических свойств и анализе форм воспроизводства основных фондов жилищной сферы, выявлены принципы, лежащие в основе стратегической программы;

-раскрыта специфика финансирования программ реконструкции и капитального ремонта и сформирована экономико-математическая модель управления капитальным ремонтом и реконструкцией;

-разработаны методические основы формирования, сохранения и распределения финансовых ресурсов, необходимых для осуществления реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, с учетом изменения структуры форм собственности в жилищной сфере.

Объект исследования

Объектом исследования является воспроизводство жилищного фонда


5

как основы развития жилищной сферы. Предмет исследования

Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, возникающие в процессе реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.

Теоретико-методологические основы исследования

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в следующих областях: жилищная сфера и жилищное хозяйство, теория воспроизводства, стратегическое планирование, теория управления недвижимой собственностью, государственное и муниципальное управление, реконструкция и капитальный ремонт. Автор также использовал основные законодательные и нормативные документы, регламентирующие деятельность в сфере эксплуатации жилищного фонда.

При обосновании сформулированных в работе тезисов применялись общенаучные методы познания - логический метод, системный анализ, экономико-математические методы, статистический метод исследования экономических процессов.

Научная новизна результатов исследования

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в ней развиты методические основы экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта, включая комплекс предложений и мероприятий, направленных на повышение экономической эффективности управления реконструкцией и капитальным ремонтом жилищного фонда.

Научная новизна конкретизируется в следующих положениях:

-   уточнено представление о жилищной сфере как целевом

объединении ресурсов, организаций и институтов, направленных на

формирование комфортной и безопасной жилой среды, включающей в

себя: объекты жилищного фонда, коммунальную инфраструктуру и

объекты благоустройства;

-  разработан агрегированный показатель качества жилой среды,

учитывающий такие критерии как: безопасность, рациональность и

комфортность, что позволяет комплексно оценить качество жилой среды;

- сформулированы основные положения стратегической программы

капитального ремонта и реконструкции, основанной на соблюдении

следующих принципов: принцип опережения; принцип консолидации;

принцип аккумулирования; принцип открытости; принцип социальной

ориентации; принцип эффективности, способствующие повышению

эффективности воспроизводственных мероприятий;

разработана экономико-математическая модель управления реконструкцией и капитальным ремонтом, применение которой позволяет достигнуть   максимальной  эффективности  в   процессе   воспроизводства


6

жилищного фонда с учетом ограниченности финансовых ресурсов и необходимости минимизации экономических потерь от отложенного ремонта;

- предложен инструмент формирования и накопления финансовых

ресурсов для осуществления реконструкции и капитального ремонта -

«Накопительный фонд воспроизводства», который обеспечивает

аккумулирование и распределение инвестиционных средств и их защиту

от инфляционных процессов.

Теоретическая и практическая значимость работы

Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется следующим:

-предложенный в работе показатель «качество жилой среды» позволяет исследовать и анализировать жилищные условия населения, на основе учета объективных и субъективных требований к качеству проживания, что дает возможности для анализа и исследования экономических и социальных процессов, протекающих в жилищной сфере;

-разработанные автором предложения по уточнению принципов стратегического планирования в сфере управления воспроизводством жилищного фонда могут быть использованы при дальнейших исследованиях вопросов стратегического планирования и управления экономическими процессами.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что они:

- позволяют объективно оценивать качество условий проживания по

средствам интегрального показателя «качество жилой среды»;

  1. могут быть положены в основу формирования стратегических программ реконструкции и капитального ремонта с учетом не только изменения физического состояния объектов жилищного фонда, но и их морального износа;
  2. позволяют производить работы по реконструкции и капитальному ремонту в последовательности, обеспечивающей                                  максимальную эффективность таких работ.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности

Диссертация соответствует п.п 1.3.70. Государственное

регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и

муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного

строительства в условиях социально ориентированной рыночной

экономики, 1.3.72. Развитие методологии комплексного управления

жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации,

воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция,

модернизация  и  новое    строительство)     Паспорта        специальностей

ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - «Экономика и   управление    народным     хозяйством:      экономика,    организация    и


7

управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)». Апробация и реализация результатов исследования

Основные результаты, изложенные в диссертационной работе, обсуждались и получили положительную оценку на региональных и всероссийских научно-практических конференциях.

Результаты диссертационного используются в учебном процессе при чтении курса лекций, при формировании рабочих программ, сборников задач и заданий для практических занятий, методических указаний к курсовому проектированию, учебных пособий по дисциплинам: «Экономика жилищной сферы», «Оценка стоимости недвижимости».

Результаты диссертационного исследования использовались при формировании программ реконструкции и капитального ремонта в управляющей компании ООО «Холдинговая Компания «Жилищный Сервис», а так же при планировании работы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Публикации.

По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 4,8 п. л., отражающих основное содержание диссертационного исследования, в том числе три в издании, рекомендованном ВАК.

Структура и объем диссертации

Структура диссертации определяется логикой научного исследования. Общий объем 161 страница, включая 17 рисунков и 9 таблиц. Диссертация включает в себя библиографический список из 203 источников.

В первой главе диссертационного исследования «Место и роль

жилищной        сферы        в        социально-экономическом        развитии»

проанализированы различные аспекты жилищной сферы, как объекта управления. Проанализирована сущность жилищной сферы и основные функциональные задачи, решаемые на основе использования и развития жилищного фонда. Исследованы характеристики жилой среды и построена схема показателей качества жилой среды.

Во второй главе «Воспроизводство жилищного фонда - основа развития жилищной сферы» рассмотрены формы воспроизводства жилищного фонда и предложен набор принципов для формирования стратегической программы реконструкции и капитального ремонта.

В третьей главе «Формирование экономико-организационного механизма для реализации проектов реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда» разработана экономико-математическая модель управления реконструкцией и капитальным ремонтом, учитывающая ограниченные объемы финансирования и экономические потери от несвоевременного осуществления ремонта. Предложен комплекс финансовых источников для реализации программ капитального ремонта и реконструкции, а так же инструмент аккумулирования и распределения


8

привлекаемых финансовых ресурсов.

П.      ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ

ИССЛЕДОВАНИЯ

Выполненное исследование позволило автору достичь поставленной цели, при этом на защиту выносятся следующие пункты научной новизны:

1. Уточнено представление о жилищной сфере как целевом объединении ресурсов, организаций и институтов, направленных на формирование комфортной и безопасной жилой среды, включающей в себя: объекты жилищного фонда, коммунальную инфраструктуру и объекты благоустройства.

Качественное и безопасное жилище - это одна из главных составляющих благосостояния населения, именно она задает структуру и систему приоритетов в обществе, именно жилище для человека является основой быта и потребления, оно оказывает влияние на ценностные ориентиры.

Полезность жилища выражается в его потребительских качествах, которые зависят от различных факторов: местоположение и окружение, размеры и планировка; благоустройство и инфраструктура; надежность и капитальность здания; качество земельного участка; физический износ и моральный износ и т.д.

При этом данные факторы зависят не только от самого жилища, но и от окружающих его объектов инфраструктуры и благоустройства, которые так же формируют полезные свойства жилища. Следовательно, для формирования качественных и безопасных условий существования целесообразно анализировать не только сам жилищный фонд, а жилищную сферу в целом.

Жилищная сфера многогранна и ее необходимо рассматривать в нескольких аспектах.

В экономическом плане жилищная сфера является основой национального богатства и крупным источником привлечения инвестиций. Потребительские качества жилья существенным образом влияют на его рыночную стоимость, что объясняется постоянно возрастающими требованиями к качеству жилищной сферы.

В техническом плане жилищная сфера представляет собой совокупность объектов со сложным и широким диапазоном конструктивных, архитектурных, технологических элементов. Техническое состояние объектов инфраструктуры, жилого фонда, объектов благоустройства определяют уровень жизни населения и качество жилой среды.

В социальном плане жилищная сфера должна удовлетворять основные жизненные потребности человека и концентрировать жизненно важные интересы всего населения.


9

Приведенные подходы раскрывают содержание понятия «жилищная сфера» с разных функциональных сторон. Исследуя жилищную сферу можно предположить, что конечной целью является удовлетворение жилищных потребностей граждан в комфортном и безопасном жилье.

Учитывая все вышесказанное, на наш взгляд, может быть дано следующее определение жилищной сферы.

Жилищная сфера это целевое объединение ресурсов, организаций и институтов, направленное на формирование комфортной и безопасной жилой среды, включающей в себя: объекты жилищного фонда, коммунальную инфраструктуру и объекты благоустройства.

2. Разработан агрегированный показатель качества жилой среды, учитывающий такие критерии как: безопасность, рациональность и комфортность жилой среды.

Жилищную сферу и ее составляющие необходимо рассматривать как систему «человек - среда обитания». В качестве основы для оценки соответствия жилой среды качественным показателям берется оценка человеком уровня соответствия требованиям безопасности, комфортности и рациональности.

Показатель «качество жилой среды» представляет собой совокупность свойств жилой среды связанных с безопасностью, комфортностью и рациональностью проживания (рис. 1).

Показатели свойств рассмотрим на различных иерархических уровнях. На верхнем (высшем) уровне находится интегральное понятие «качество жилой среды», далее от уровня к уровню его последовательно разделим на частные, уточняя   содержание этого собирательного термина.

На самом высоком уровне критерии свойств выразим численно. Это позволяет четко ограничить пределы оптимальности показателей, дать точную и беспристрастную их оценку, а не качественную, страдающую субъективностью.

Расчет весов факторов.

Расчет весов Gz  значимых факторов проведен с помощью метода

анализа иерархий. Метод анализа иерархий предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части.

Рассчитаем значимость каждого фактора второй группы в едином показателе «качество жилой среды», для этого воспользуемся методом экспертного опроса, применяя ранжирование, предложенное Т.Саати, т.е. оценим вклад каждого показателя в соответствии с кодами, представленными в табл. 1.

Относительная значимость критериев определяется путем сопоставления пар, при этом действует принцип обратной пропорциональности.


Таблица 1 Иерархия экспертных сравнений соотношения факторов

Интенсивность относительной важности

Суждение

1

Равная важность

3

Умеренное превосходство

5

Существенное превосходство

7

Значительное превосходство

9

Очень сильное превосходство

2,4,6,8

Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

Затем для каждого значимого фактора вычисляется среднее значение интенсивности влияния по формуле:


г


=1


4J


(1)


Расчет весов значимых факторов.

В соответствии с расчетом по методу анализа иерархий значение признака «Безопасность» в интегральном показателе качества занимает 65%, фактор «Рациональность» - 13% и «Комфортность» - 22% (табл. 2).

Таблица 2 Расчет весов значимых факторов с помощью метода анализа

иерархий

Значимый фактор

Безопасность

Рациональность

Комфортность

Среднее значение интенсивности влияния

Вес фактора

Безопасность

1

3

5

2,47

65%

Рациональность

0,33

1

0,33

0,48

13%

Комфортность

0,2

3

1

0,84

22%

ИТОГО

-

-

-

3,79

1

В соответствии с расчетом по методу анализа иерархий значение признака «Безопасность» в интегральном показателе качества занимает 65%, фактор «Рациональность» - 13% и «Комфортность» - 22%.

Для назначения бальных оценок по всем факторам разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного назначаемого балла определенной степени качества. Шкалы оценок (балл, код) по всем факторам приведены в диссертационном исследовании.

Приведение баллов к относительным показателям.

После ранжирования объектов производится приведение баллов к относительным величинам для того, чтобы уравнять влияние каждого из


13

факторов на показатель качества жилой среды. Для этого балл по каждому из факторов делят на максимальное значение.

После приведения, максимальное значение балла для любого фактора равно единице.

«Взвешивание» относительных показателей качества.

Относительные показатели качества «взвешиваются», т.е. фактически относительный показатель качества умножается на соответствующий вес значимого фактора.

Расчет интегрального показателя качества жилой среды осуществляется путем суммирования взвешенных относительных показателей качества.

Ожс = R9X0,1 3+ Б0 X0,65,            (2)

где      RQ-относительный показатель рациональности; Зр       -относительный показатель безопасности; К#       -относительный показатель комфортности;

Уже     -интегральный показатель качества жилой среды.

Полученный показатель должен находиться в диапазоне от 0 до 1.

Приведенная выше методика расчета интегрального показателя качества жилой среды позволяет учесть все составляющие показателя качества, как объективные, так и субъективные, при этом учитывается и значимость каждого значимого фактора.

Введение данного показателя на наш взгляд является необходимым при сравнении различных типов жилой среды.

3. Сформулированы основные положения стратегической программы капитального ремонта и реконструкции, основанной на соблюдении следующих принципов: принцип опережения; принцип консолидации; принцип аккумулирования; принцип открытости; принцип социальной ориентации; принцип эффективности.

Важнейшая часть организации реконструкции и капитального ремонта жилого фонда - разработка его стратегии.

Методика стратегического планирования реконструкции и капитального ремонта должна быть основана на учете социальных и экономических задач в решении вопроса увеличения срока эксплуатации и улучшения состояния жилищного фонда.

Основополагающей        целью         стратегической        программы

реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда является поддержание и продление эксплуатационной стадии жизненного цикла многоквартирного дома и, как следствие, общее улучшение социально-экономической ситуации в регионе.

Основные требования к разработке стратегической программы реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.

1.       Большой   горизонт   планирования    -    сопоставимый   сроку


14

эксплуатации объектов недвижимости.

  1. Мониторинговая основа - программа должна опираться на результаты комплексного технического обследования жилищного фонда.
  2. Адаптивность - возможность корректировки программы с учетом изменения структуры жилищного фонда.
  3. Финансовая осуществимость - в программе капитального ремонта и реконструкции должны быть четко сформулированы объемы и источники финансирования.

Для разработки эффективной стратегической программы, на наш взгляд, необходимо соблюдение следующих принципов:

принцип опережения - постоянный анализ состояния жилищного

фонда, позволяет заблаговременно выявлять потребности в капитальном

ремонте или реконструкции;

принцип консолидации - информация о прогнозируемой потребности в капитальном ремонте и воспроизводстве должна собираться в единой информационной базе;

  1. принцип аккумулирования - средства всех собственников на капитальный ремонт и воспроизводство должны накапливаться и собираться в едином фонде. Возможно создание единого регионального или городского фонда;
  2. принцип открытости - возможность каждого собственника получать информацию о сроках проведения капитального ремонта или воспроизводства жилого дома, накопленных денежных средствах для этих целей;

- принцип социальной ориентации - создание необходимых условий

для реализации всеми категориями населения города их конституционного

права на жилище;

-   принцип эффективности - означает минимизацию затрат и

максимизацию экономических и социальных результатов при реализации

стратегии развития капитального ремонта и реконструкции жилищного

фонда.

Таким образом, стратегический подход к управлению реконструкцией жилищного фонда на региональном уровне является важнейшей насущной необходимостью для обеспечения достойными жилищными условиями граждан.

4.       Разработана         экономико-математическая          модель

управления реконструкцией и капитальным ремонтом, применение которой позволяет достигнуть максимальной эффективности в процессе воспроизводства жилищного фонда с учетом ограниченности финансовых ресурсов и необходимости минимизации экономических потерь от отложенного ремонта.

Модель управления капитальным ремонтом и реконструкцией включает три блока:


15

  1. изменение показателя «качество жилой среды»;
  2. методика формирования источников финансирования;

^ стратегическая программа реконструкции и капитального ремонта.

Пусть S°~ объем жилищного фонда в году t, тогда уравнение динамики жилищного фонда имеет вид:

sMj.t s^+asr -&$[,                        (з)

где    S^           - общий жилищный фонд q - вида в году t;

&St+, ASf - задаются вне зависимостей от моделируемого процесса (строительство нового жилья, снос домов, перевод в другой фонд) для t=l,..., Т и характеризуют прирост и выбытие жилищного фонда соответственно.

Основным ограничительным элементом системы являются финансовые ресурсы.

Для определения очередности объектов, на которых должны осуществляться работы по ремонту и реконструкции, введем параметр очередности yq:

s^z^Gg,                            (4)

где параметр у € [l/Tol ,^q - отрезок времени между ремонтными работами

(T^Tf Т —горизонт планирования ремонтных работ).

В модели будем учитывать не весь жилищный фонд, а только ту его часть которая нуждается в капитальном ремонте или реконструкции в настоящее время, включая объекты с отложенным ремонтом.

уч-порядок очередности, определяется следующим выражением:

Структуру жилищного фонда для конкретного года будем характеризовать по следующим признакам: по показателю качества жилой среды, очередности капитальных работ или реконструкции.

Пусть   П^р   -   фонд   «потребностей»,   т.е.   необходимый   объем

финансов в текущем году t   для осуществления капитального ремонта и реконструкции:

i^-Zj-A™ ,                          (6)

где    д* .      " амортизационные отчисления на содержание жилищного фонда в году t-1;

и4   -   норма   амортизационных   отчислений   на   капитальный


16

ремонт и реконструкцию жилищного фонда, относящегося к группе q - вида качества жилой среды;

?ЧЬТР    _ площадь жилищного фонда нуждающегося в капитальном ремонте и реконструкции; сД,    - стоимость жилья вида q в определенный момент времени.

В настоящее время состояние равновесия между «потребностями» и «возможностями» является труднодостижимым. Основная причина заключается в дисбалансе между уровнем цен на жилье и благосостоянием населения. Для решения этой проблемы предлагаем переход к самофинансированию сделать поэтапным, то есть Накопительный фонд воспроизводства должен формироваться не только за счет амортизационных отчислений, но и за счет государственных дотаций и субсидий, возможно так же частных инвестиций.

Тогда формирование фонда будет рассчитываться следующим образом:

*r^^4lxSUXK)x(H4l)                           (8)

где     ф^         - Накопительный фонд воспроизводства;

d4          - доля отчислений на ремонт по квартплате в домах

соответствующих качеству q;

- квартирная плата за год;

- жилищный фонд соответствующий качеству q;

- процент прироста стоимости накопленных финансов за

счет их вложений;


17

- размер дотации.

Размер квартплаты на единицу площади   q-качества жилой среды имеет следующий вид:


Mi

t-i

(3-1       t-1

KBq =TO>,xS^ -gubtl.


(9)


где    ТО?,     - тариф по оплате жилья;

Subit_ j_.   - субсидии, предоставляемые гражданам.

Информация о накопительном фонде воспроизводства сталкивается с информацией о необходимых объемах воспроизводственных работ, и основная задача разработки модели управления капитальным ремонтом и реконструкцией заключается в поиске оптимального соотношения объемов работ по капитальному ремонту и реконструкции и ограничениях связанных с финансовыми возможностями.

Данное ограничение выражается следующим образом:

Z*!?4**^4*^?*,                          (10)

где f4-1^ - норма затрат на 1 кв.м. жилья q группы качества жилой среды (удельная стоимость капитального ремонта и реконструкции);

- объем жилищного фонда которому требуется ремонт;

п;

-   фонд  «потребностей»  для  осуществления  капитального

ремонта или реконструкции. Критерием оптимизации является минимизация жилищного фонда требующего ремонта:


уХf8j-- ty-a*--- I.


-mm


(И)


18

где З^^ГгЛ - объем жилищного фонда которому необходим капитальный ремонт или реконструкция в настоящем периоде;

-    переменная   характеризующая   фактический   объем

жилищного   фонда,   где   в   настоящем   периоде   будет

осуществлен капитальный ремонт или реконструкция.

Целью формирования стратегической программы реконструкции и капитального ремонта является нахождение такого варианта, при котором при условии ограниченных объемов финансирования сумма экономических потерь от недоремонта (рост издержек на устранение аварий, выполнение поддерживающих ремонтов) будет наименьшей.

2-2" !Ifcii™*^-чяЬ.                                        (12)

При условиях:

^дЧЧР.дЧЧР     ?                                              (13)

I^f^xs™^1*   ,                                (14)

где    п^вд    - удельные экономические потери, связанные с переносом

сроков капитального ремонта и реконструкции с нормативного на t период;

:ЧВД

-площадь   жилищного   фонда   подлежащая   капитальному

ремонту   или   реконструкции,   кв.м.   -   является   искомым


19

значением.


Полная модель оптимизации выглядит следующим образом:

s?ng ;  —   ,                  (is)

*    Y'\   j -unto


при ограничении:

2^1f?Epp^tqEpp^pp     ¦                               (16)

Предлагаемая модель учитывает финансовые ограничения на капитальный ремонт и реконструкцию, одновременно позволяет определить максимально возможный объем жилищного фонда который можно отремонтировать, учитывая экономические потри от недоремонта.

5. Предложен инструмент формирования и накопления финансовых ресурсов для осуществления реконструкции и капитального - «Накопительный фонд воспроизводства», который обеспечивает аккумулирование инвестиционных средств и защиту от инфляционных процессов.

В процессе формирования экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом и реконструкцией необходимо создать такой организационно-экономический инструмент, который бы позволил сделать расходы по содержанию многоквартирного дома приемлемыми для основной части трудоспособного населения.

В качестве такого инструмента предлагается использовать «Накопительный фонд воспроизводства» финансовыми источниками накопления фонда должны быть:

  1. накопление средств собственников многоквартирного дома, вносимые ежемесячно в качестве платы на капитальный ремонт или целевого сбора для проведения ремонта;
  2. централизованные источники финансирования как финансовая или иная адекватная поддержка из бюджетов различных уровней;
  3. заемные средства от внешних инвесторов: отечественных и зарубежных;
  4. другие источники (средства полученные от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома и т. д).

Целью создания накопительного фонда воспроизводства является:

  1. сбор и учет финансовых инвестиций поступающих из всех источников;
  2. участие в подготовке программы стратегического планирования капитального ремонта и реконструкции;

20

  1. создание и ведение информационной базы, содержащей данные о прогнозируемых сроках капитального ремонта, сроках реконструкции многоквартирного дома, примерной стоимости, а так же о накопленных средствах на эти цели;
  2. выплата средств в соответствии с планами на осуществление капитального ремонта и реконструкции;
  3. сохранение средств путем инвестирования их в активы с высокой степенью надежности.

III. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ Трансформация экономических отношений в России обусловила обострение проблемы воспроизводства жилищного фонда, так как в результате приватизации финансирование затрат по реконструкции и капитальному ремонту переходит от государства к собственникам жилья, что в условиях высокой степени износа жилищного фонда требует проведения активной государственной политики.

Для изменения сложившейся ситуации необходимо:

  1. формирование стратегической программы капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда на основе следующих принципов: опережения, консолидации, аккумулирования, открытости, социальной ориентации, эффективности;
  2. при формировании планов реконструкции и капитального ремонта определять очередность проведения таких работ с учетом экономико-математической модели, представленной в диссертационном исследовании;
  3. для снижения финансовой нагрузки, связанной с реконструкцией и капитальным ремонтом жилья, на бюджет домохозяйств введение Накопительного фонда воспроизводства, как инструмента аккумулирования, сохранения и распределения финансовых средств.

Реализация данных предложений позволит в ближайшей перспективе существенно сократить объем жилых площадей нуждающихся в реконструкции и капитальном ремонте, а в долгосрочной перспективе своевременно осуществлять воспроизводственные мероприятия.

IV.     ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

  1. Веденеева О.В. Экономико-математическая модель капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда// Вестник Орловского государственного университета. Сер.: Новые гуманитарные исследования. 2012. Вып. №3 (23), С. 253-256. - 0,4 п.л.
  2. Веденеева О.В. Формирование системы финансирования для реконструкции и восстановления жилищного фонда//Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2011. Вып. №2 (45), С. 266 - 269. - 0,3 п.л

21

3.       Веденеева О.В., Максимов С.Н. Индексы доходности жилья//

Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2008. Вып. №7 (26), С.36-42.

- 0,3п.л/0,15п.л.

Монографии.

  1. Веденеева О.В. Методология и методы управления недвижимой собственностью: монография/ С.Н. Максимов, Н.В.[ и. др]; под общей редакцией доктора экон. наук, проф. С.Н. Максимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - 332 с. - 19,35 п.л./1,75 п.л.
  2. Веденеева О. В. Управление собственностью: теория и методология: монография/ С.Н. Максимов [ и. др]; под общей редакцией С.Н. Максимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 183 с. - 10,7п.л./ 1,7п.л.

Статьи, опубликованные в других изданиях:

    • Веденеева О.В. Особенности финансирования программ капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда//Научное мнение: научный журнал/Санкт-Петербургский университетский консорциум. - СПб:.,2012. № 3. С. 86-92. - 0,4 п.л.
    • Веденеева О.В. Проблемы финансирования капитального ремонта// Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всерос. науч.-практ. конф. 23 апр. 2010 г. Ч. 2/ редкол.: Е.В. Жгулев (отв. ред.). - СПб.: СПбГИЭУ, 2010 - С. 108-109. - 0,05 п.л.
    • Веденеева О.В, Панюкова ЕЛ. Проблемы управления муниципальным имуществом// Актуальные проблемы управления экономикой региона: сборник научных трудов/ Отв. ред. С.Н. Максимов . -СПб.: СПбГИЭУ, 2007 - С.27-32. - 0,2 п.л/0,1 п.л.
     



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.