WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Формирование экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города

Автореферат докторской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

 

 

 

Ситдиков Сергей Алексеевич

 

 

Формирование экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города

 

Специальность 08.00.05 -  Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

 

 

 

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

 

 

 

Санкт-Петербург

2009

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в городском хозяйстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант:      доктор экономических наук, профессор Чекалин Вадим Сергеевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Лукманов Юнис Халитович

доктор экономических наук, профессор Роботов Александр Сергеевич.

доктор экономических наук, профессор Гумба Хута Мсуратович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский   государственный архитектурно-строительный университет»

Защита диссертации состоится «____ » ____________ 2009 года в ______ час. на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО  «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан  «___» ___________2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук,

профессор                                                                           Н.В. Чепаченко


ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современный период важнейшей задачей является сохранение и повышение достигнутого уровня развития нашей страны, социально-экономических условий жизни населения, в осуществлении которых значительную роль играет жилищная политика. В городах, где проживает большинство населения РФ, и сконцентрирован огромный материальный и культурный потенциал, проведение данной политики сталкивается с необходимостью решения проблем воспроизводства существующего жилищного фонда, которые крайне обострились в результате нарушения нормативных сроков и объемов ремонтных работ многих жилых объектов. В итоге усиливается  несоответствие технического состояния и функционально-потребительских качеств жилищного фонда действующим нормативам по обеспечению необходимых условий комфортного и безопасного проживания населения. Так, удельный вес ветхого и аварийного жилья на 01.01.2008 г. составил 3,2% общей площади жилищного фонда РФ, против 1,3% – на 01.01.1991 г., а его общий объем за этот период увеличился с 32,2 млн.м2 до 99,0 млн.м2, то есть более чем в три раза. В большинстве городов страны потребность в капитальном ремонте и модернизации многоквартирных домов растёт год от года. Поэтому, наряду с новым строительством и реконструкцией, всё большую значимость приобретает капитальный ремонт жилищного фонда, который позволяет улучшить техническое состояние и, наряду с модернизацией, потребительские качества жилых домов.

Однако существующая система управления ремонтным процессом в городах нашей страны ориентирована, в основном, на проведение аварийно-восстановительных ремонтных работ, при которых, как правило, устраняются отдельные дефекты, но не решается задача планомерного сохранения и улучшения технических и потребительских качеств жилых зданий.

Данное положение  во многом обусловлено недостаточным уровнем теоретической и методологической проработки вопросов формирования экономически обоснованной системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда городов, ориентированной на постепенный переход от практики устранения уже возникших дефектов к проведению профилактических ремонтов, что требует глубоких научных исследований по формированию эффективной системы управления капитальным ремонтом и разработки соответствующих методологических положений.

Проблемам стратегического управления посвящены работы известных зарубежных исследователей И. Ансоффа, Р. Акоффа, П.Ф. Друкера, М. Мескона, Г. Минцберга, М. Портера, А.Дж. Стрикленда, А. А. Томсона, М. Эддоуса и др., а также российских ученых Л.И. Абалкина, А.И. Анчишкина, М.И. Круглова, Н.Ф. Пермичева, В.С. Рохчина, С.С. Шаталина и др.

Однако в большинстве работ основной акцент делается на исследовании вопросов стратегического управления и специфике их использования на предприятии или региональном уровне.

Теоретико-методологическим проблемам управления жилищной сферой городов и исследованиям вопросов воспроизводства жилищного фонда посвящены работы многих российских ученых: Асаула А. Н., Абрамова С. ИБузырева В.В., Васильевой Н.В., Верстова В. В., Горбунова А. А., Гумба Х.М., Заренкова В. А., Каменецкого М. И., Кирилловой А. Н., Лукманова Ю.Х., Панибратова Ю.П., Пасяды Н. И., Платонова А. М., Роботова А.С., Смирнова Е.Б., Смирновой О.А., Сиваева С. Б., Цапу Л. И., Чекалина В.С., Чернышева Л. Н.  и др.

Несмотря на значительный вклад данных учёных, теоретические и методологические проблемы управления капитальным ремонтом как важнейшей составляющей воспроизводственного цикла жилищного фонда, требуют дополнительного комплексного исследования с учетом современной социально-экономической ситуации в нашей стране, а также государственной, региональной и местной политики в данной сфере.

Проведённый анализ показал, что многие теоретические и практические проблемы управления капитальным ремонтом пока ещё остаются нерешенными. Недостаточно исследованы процессы воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта, проблемы консолидации интересов его участников, не в полной мере определены факторы, влияющие на организацию проведения ремонтных работ. Не разработан механизм принятия и реализации управленческих решений в данной области, отсутствует научно-обоснованная политика проведения капитального ремонта многоквартирных домов в городах. Нерешённость данных и сопутствующих проблем приводит к дублированию управленческих решений и нерациональному использованию ресурсов, затрудняет объединение усилий и средств участников данного процесса, что год от года усугубляет ситуацию с состоянием имеющего фонда страны. Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в стране ежегодно увеличивается, и за 2007 год возросла более, чем на 3 млн.м2.

В связи с этим выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной, так как требуется разработка методологических положений по формированию механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда в современных условиях.

Целью диссертационной работы является развитие теории и методологии формирования экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

- определить сущность, роль и значение капитального ремонта в системе воспроизводства жилищного фонда города;

- выявить проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда  в российских городах;

- уточнить содержание понятия износа жилищного фонда;

- провести анализ методов оценки физического и функционального износа жилищного фонда;

- определить структуру и содержание механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города;

- выявить функции органов городского управления в разработке и реализации планов капитального ремонта жилищного фонда;

- разработать алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда;

- определить содержание информационного обеспечения процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда;

- разработать систему планирования капитального ремонта жилищного фонда в современных условиях;

- предложить организационный механизм реализации программ капитального ремонта жилищного фонда города;

- определить источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда города в современных условиях;

- разработать методы аккумулирования и порядок использования финансовых средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда города.

Объектом исследования является система управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.

Предметом исследования выступают экономико-организационные отношения по проведению капитального ремонта как важнейшей формы воспроизводства жилищного фонда города.

Теоретической и методологической базой исследований послужили теория воспроизводства, методология системного управления,  результаты фундаментальных и прикладных исследований российских и зарубежных учёных. В процессе проведения диссертационного исследования использованы системный и комплексный подходы, методы анализа и синтеза, прогнозирования и программно-целевого планирования, экономико-математического, а также игрового имитационного моделирования.

Информационную базу исследования составляют законодательные, нормативные и справочные документы, статистические сборники, отечественные и зарубежных публикации, материалы конференций по исследуемой тематике, а также аналитические материалы, полученные в ходе практической и исследовательской деятельности автора диссертации.

Научная новизна выполненного диссертационного исследования заключается в разработке теоретических, методологических и методических положений по формированию экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города:

1. Теоретически обоснован новый концептуальный подход к определению сущности капитального ремонта жилищного фонда города как интегративной категории, представляющей, с одной стороны, технико-технологический процесс, направленный на сохранение и улучшение функциональных качеств жилищного фонда, с другой – совокупность организационно-экономических отношений и связей по  воспроизводству жилищного фонда, имеющих экономическую и социально-политическую значимость в обеспечении устойчивого развития жилищной сферы города.

2. Определена структура механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города, включающего в себя совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, систему принципов, методов и функций управления, что позволяет обеспечить нормативные сроки эксплуатации важнейших элементов и подсистем в жизненном цикле каждого жилого дома и проведение сбалансированной политики капитального ремонта жилищного фонда города.

3. Проведена классификация существующих методов оценки физического износа жилых зданий по нормативным, стоимостным и временным критериям и  разработаны рекомендации по их использованию, направленные на обеспечение процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда города достоверной информацией о техническом состоянии жилых зданий; выполнена классификация жилищного фонда города (на примере Санкт-Петербурга) по признакам функционального износа и определены укрупненные показатели износа, позволяющие обоснованно осуществлять отбор жилых домов для включения их в городские адресные программы капитального ремонта.

4. Определено содержание координационных функций органов городского управления, обеспечивающее проведение сбалансированной и социально-ориентированной политики при разработке и реализации планов капитального ремонта жилых зданий, что позволяет предотвратить преждевременный переход жилищного фонда в аварийное и ветхое состояние, обеспечивает экономию средств и способствует консолидации городского сообщества.

5. Разработан алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города, учитывающей жизненный цикл каждого объекта, что позволяет корректировать формы и методы проведения капитального ремонта жилищного фонда.

6. Предложено авторское определение понятия мониторинга технического состояния жилых зданий, обоснованы цель, принципы и требования к формированию системы мониторинга состояния жилищного фонда города, позволяющей создать необходимую информационную базу для принятия управленческих решений в сфере  капитального ремонта жилищного фонда города.

7. Определены ключевые факторы и основные этапы процесса прогнозирования и  планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города, разработана экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта, позволяющие обеспечить своевременное проведение ремонтно-восстановительных работ и эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов.

8. Разработаны методологические положения и методические рекомендации по организации процесса реализации городских программ капитального ремонта жилищного фонда, включая рекомендации по организации и оценке эффективности конкурсов по размещению заказов на ремонт, управлению проектами капитального ремонта жилых зданий, требования к формированию целей проектов, рекомендации по разработке стандартов управления проектами капитального ремонта, позволяющие обеспечить качественное и своевременное выполнение городских адресных программ капитального ремонта жилищного фонда.

9. Разработан механизм финансирования капитального ремонта жилищного фонда города и предложены методы аккумулирования средств, направляемых на капитальный ремонт, в формируемом общегородском ремонтном фонде, и последующего их использования на эти цели, что позволит существенно повысить эффективность привлекаемых ресурсов.

Практическая значимость исследования заключается в создании организационно-экономических и правовых механизмов для реализации сформулированных в диссертации методологических и методических положений по организации проведения капитального ремонта объектов жилищного фонда города.

Результаты исследования непосредственно использованы Комитетом по экономическому развитию, промышленности и торговли, а также Жилищным Комитетом Администрации Санкт-Петербурга, районными администрациями города в процессе бюджетирования ресурсов и при обосновании планов и программ капитального ремонта жилищного фонда города и районов.

Полученные в диссертации результаты могут быть использованы в других городах страны в процессе обоснования перспективного и текущего планирования капитального ремонта жилищного фонда и проведения ремонтной политики города.

Апробация результатов работы.

Результаты работы используются в учебном процессе СПбГИЭУ по специальности 080502(2) «Экономика и управление на предприятии городского хозяйства» при чтении дисциплин: «Экономика городского хозяйства» и «Стратегическое управление в городском хозяйстве».  

Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на Санкт-Петербургском экономическом форуме в 2006-2008 годах, а также на  региональных и всероссийских конференциях.

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 43 научных работах, в которых вклад автора – 45,1 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения и списка литературы. 

В первой главе определено содержание и сущность капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда, проведён анализ развития нормативно-правовой базы в области капитального ремонта и выявлены проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.

Во второй главе исследованы сущность и виды износа жилищного фонда, проведён подробный анализ методов оценки физического и функционального износа жилых зданий с учётом особенностей учёта износа жилых зданий по нормам амортизации.

Третья глава диссертации посвящена вопросам методологии формирования механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города. В составе концепции механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда определены основные элементы механизма управления, разработан алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.

Четвёртая глава содержит предложения по созданию организационного блока механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда и информационного обеспечения данного процесса. Разработаны методы планирования капитального ремонта жилищного фонда и определены организационные основы реализации программ капитального ремонта жилищного фонда города.

В пятой главе исследованы стратегические ориентиры развития жилищной сферы административного района крупного города, определены источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда города и предложен механизм аккумулирования и использования финансовых средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Теоретически обоснован новый концептуальный подход к определению сущности капитального ремонта жилищного фонда города как интегративной категории.

Экономические, правовые и физические процессы, происходящие в настоящее время в жилищной сфере, обусловливают необходимость многоаспектного, комплексного подхода к рассмотрению сущности капитального ремонта городского жилищного фонда и разработке методологии управления капитальным ремонтом.

Теоретические и практические подходы к капитальному ремонту жилищного фонда лишь как к техническому мероприятию, усиленные комплексом нерешенных вопросов финансового обеспечения, особенностями социально-экономической ситуации в жилищной сфере повлекли за собой резкий рост ветхого и аварийного и аварийного жилья в городах и стране в целом. При этом существенно сократились объёмы капитального комплексного капитального ремонта жилищного фонда РФ, что характеризуют данные, приведённые на рис. 1.

Рис. 1. Объем комплексного капитального ремонта

 жилищного фонда в РФ, млн. м2

В последние годы отмечалась тенденция к увеличению объемов финансирования работ по капитальному ремонту в городах. Так, в Санкт-Петербурге объемы финансирования, предусмотренные бюджетом города по всем целевым статьям, увеличиваются, начиная с 2005 года (табл. 1). 

Таблица 1

Объемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда  в Санкт-Петербурге в 2004 - 2008 гг. (млн.руб.)

Затраты на капитальный ремонт

2004

2005

2006

2007

2008

По федеральному стандарту

3536,5

3749,3

4177,7

4713,3

5141,8

Выделено бюджетом Санкт-Петербурга

2096,0

4814,3

6887,9

14842,0

17423,9

Тем не менее, проблемы капитального ремонта жилого фонда города остаются достаточно острыми, поскольку потребность в капитальном ремонте постоянно нарастает. Так в Санкт-Петербурге почти половина жилищного фонда города (47,4%) имеет износ в пределах 30-60%, т.е. требует капитального ремонта. При этом большая часть многоквартирных домов (МД) с износом до 30% находится в пограничной зоне, т.е., около 30%. А это означает, что в течение нескольких лет динамика технического состояния этих зданий может существенно ухудшиться и потребность в капительном ремонте МД в Санкт-Петербурге ещё возрастёт.

В современных условиях решение вопросов по проведению капитального ремонта жилищного фонда невозможно без включения в них организационных аспектов с учетом экономических условий и потенциала, как отдельных субъектов, так и города как системы в целом.

В научной и практической литературе понятие «капитальный ремонт» рассматривается как комплекс организационно-технических работ и мероприятий по устранению неисправностей всех изношенных элементов, их замене или восстановлению первоначального состояния жилищного фонда. На наш взгляд, традиционное понятие «капитальный ремонт» должно быть расширено и дополнено организационно-экономической составляющей, так как капитальный ремонт находится в общей системе управления жилищным фондом разного уровня (государственного, муниципального, частного), при проведении капитального ремонта улучшаются жилищные условия, что способствует росту экономической активности населения города, а также формируется благоприятная городская среда.

Следовательно, под капитальным ремонтом жилищного фонда мы предлагаем понимать:

во-первых, технико-технологический процесс по простому воспроизводству жилищного фонда, который в современных условиях, как правило, должен проводиться с элементами модернизации;

во-вторых, совокупность организационно-экономических отношений и связей по реализации технико-технологических мероприятий, направленных на сохранение и поддержание функциональных качеств жилищного фонда, а также на расширение функциональных качеств жилья путем проведении его модернизации.

Поэтому капитальный ремонт жилищного фонда необходимо рассматривать как интегративное понятие, объединяющее технические, организационные, экономические и социальные факторы, процессы и мероприятия, имеющие политическую, экономическую, социальную значимость в обеспечении устойчивости функционирования жилищной сферы и города в целом, а также в определении перспектив социально-экономического развития всей страны.

2. Определена структура механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города в современных условиях.

Сложившаяся в стране ситуация требует формирования системы управления процессом воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта с максимально полным учетом интересов всех участников данного процесса.

Управление капитальным ремонтом должно осуществляться в рамках закономерностей общей теории управления применительно к управлению жилищной сферой. Только системный подход к управлению капитальным ремонтом жилья может обеспечить его эффективность в воспроизводстве жилищного фонда страны.

Под системой управления капитальным ремонтом жилищного фонда, на наш взгляд, понимается совокупность субъектов и объектов управления, взаимодействующих на основе управляющего воздействия и обратной связи в целях обеспечения определенных качественных и количественных параметров формирования городского жилищного фонда.

Поскольку механизм управления наиболее активный элемент системы управления, обеспечивающий воздействие на процессы, связи и факторы, от которых зависит результат деятельности управляемого объекта, то механизм управления капитальным ремонтом жилищного фонда определяется как совокупность методов, средств, инструментов, рычагов воздействия на  инженерно-технологические и социально-экономические отношения, возникающие в процессе управленческой деятельности и обеспечивающие соблюдение нормативных сроков и объемов технологических работ по капитальному ремонту.

Механизм управления капитальным ремонтом жилищного фонда включает в себя следующие основные структурные элементы (рис. 2):

  • цели управления как некоторый заданный результат и задачи как следствие поставленных целей;
  • принципы управления как фундаментальные идеи управленческой деятельности;
  • методы управления – инструментарий, способы и технологии, позволяющие достигнуть поставленных целей;
  • функции управления, то есть специализированные виды управленческой деятельности, выделившиеся в процессе обособления управленческого труда;
  • ресурсы управления, включающие материально-технические, финансовые, социальные, институциональные и другие ресурсы, при использовании которых реализуются выбранные методы управления, и обеспечивается достижение поставленной цели.

Каркасом механизма управления выступают организационные структуры, которые обеспечивают целостность системы, устойчивость отношений, связей и потоков.


Рис. 2. Основные структурные элементы механизма

управления капитальным ремонтом жилищного фонда (КР ЖФ) города


Система управления капитальным ремонтом жилищного фонда города может быть структурно представлена как совокупность взаимосвязанных подсистем: целевых, функциональных и обеспечивающих. При этом состав целевых подсистем определяется конкретными целями развития системы капитального ремонта жилищного фонда города; функциональных – набором ключевых функций управления; обеспечивающих – традиционным набором обеспечивающих элементов (нормативно-правовых, информационно-аналитических, научных, финансовых, кадровых и социально-психологических).

Формирование механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городе должно соответствовать, по нашему мнению, системе принципов, в состав которой входят основные или общие принципы, которые являются обязательными при формировании механизма управления развитием любой социально-экономической системы, и специфические принципы, отражающие сущность и особенности системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда города. К числу важнейших общих принципов, по нашему мнению, следует отнести: целенаправленность, системность, комплексность, законность, научность, эффективность и адаптивность.

К числу специфических принципов, требования которых необходимо учитывать при создании системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда предлагаем отнести:

- компенсацию обязательств государства при финансировании работ по капитальному ремонту жилищного фонда;

- изучение и учет потребительских качеств (свойств) жилого дома и определение целесообразности проведения ремонтных работ;

- упреждающую диагностику проблем;

- обеспечение равноправной конкуренции при подборе исполнителей работ по капитальному ремонту;

- согласование личных, коллективных и общегородских интересов;

- социальную справедливость и поддержку населения.

Формирование механизма управления капитальным ремонтомдолжно учитывать влияние основных факторов, представленных на рис. 3.

Закономерность расширения области использования экономических рычагов в управлении капитальным ремонтом жилищного фонда вытекает из существа реформирования экономического механизма управления в жилищной сфере городов в целом.

3. Проведена классификация существующих методов оценки физического износа жилых зданий по нормативным, стоимостным и временным критериям и разработаны рекомендации по их использованию; выполнена классификация жилищного фонда города (на примере Санкт-Петербурга) по признакам функционального износа и определены укрупненные показатели износа.


Подпись: ФАКТОРЫПодпись: 14


В диссертации проведен анализ существующих методов оценки физического износа жилых зданий, который позволил выявить их достоинства и недостатки, а также основные критерии оценки.  В результате анализа предложено разделить применяемые методы на три группы в соответствии с выявленными критериями – нормативными, временными и стоимостными. К первой группе отнесены методы, используемые в инвентаризационной практике и основанные на натурном обследовании жилых зданий и расчете износа по нормативам, поэтому они названы нормативными. Ко второй группе отнесены методы расчета физического износа здания в зависимости от срока его эксплуатации и названы  методы срока службы здания. В отдельную, третью группу, выделен метод, основанный на определении стоимости восстановления требуемых характеристик здания (стоимостной метод).

Нормативные методы расчета физического износа жилых зданий предполагают использование различных нормативных актов межотраслевого или ведомственного уровня. Например, «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р), применяемые в процессе  технической инвентаризации жилых зданий и планировании их капитального ремонта. Достоинством нормативных методов является детально проработанная и документально оформленная база для расчетов, вместе с тем им присущи следующие недостатки: невозможность учесть нетипичные условия эксплуатации здания,  высокая трудоемкость работ по оценке, субъективность в определении признаков износа отдельных конструкций.

Методы срока службы основаны на учете фактического и расчетного (нормативного) срока эксплуатации здания.  В диссертации выполнен расчет физического износа с применением указанных методов для жилого здания, фактический срок эксплуатации которого (t) равен 10 годам, а нормативный (T) составляет 150 лет. По методу С.К.Балашова износ здания составит:

По методу  В.В. Анисимова и В.Е. Николайцева:

По методу С.М. Литвер:

Расчеты показывают существенный разброс значений физического износа. Поэтому применение этих методов целесообразно только для экспресс-анализа, т.е. для предварительной, ориентировочной оценки величины физического износа жилых зданий и прогнозирования ее динамики.  Кроме того, многие методы этой группы неприменимы для оценки износа отдельных конструкций здания в целях проведения выборочного капитального ремонта, поскольку предполагается, что все конструкции выходят из строя одновременно.

При стоимостном  методе физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем здания и соответствующей восстановительной стоимости. Суть этого метода  заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Его достоинство заключается в возможности определить величину требуемых на проведение капитального ремонта средств.

В целом анализ существующих методов оценки физического износа жилых зданий показывает, что нет универсального метода, адекватно и точно учитывающего условия эксплуатации здания и выполненные капитальные ремонты. Очевидно, они должны применяться в комплексе. Полученные разными методами результаты должны быть подвергнуты сравнительному анализу для разработки на этой основе планов капитального ремонта жилищного фонда города.

В процессе эволюции человечества развивалась и продолжает успешно развиваться строительная индустрия – появляются новые строительные материалы, технологии, объемно-планировочные решения и т.п., возрастают требования потребителей к жилью. Эти процессы предопределяют функциональное  устаревание жилых зданий, т.е. несоответствие их характеристик современным требованиям.

На основе изучения существующих подходов к определению функционального износа жилых зданий, в диссертации  разработана классификация и укрупненные показатели функционального износа жилищного фонда Санкт-Петербурга (таблица 2).

Предлагаемая классификация может использоваться при отборе жилых домов в Санкт-Петербурге для включения их в адресные программы капитального ремонта.

4. Определено содержание координационных функций органов городского управления при разработке и реализации планов капитального ремонта жилых зданий.

Объектами воздействия субъекта управления выступают факторы (системы, люди, процессы), принимающие непосредственное и опосредованное участие в реализации программ капитального ремонта жилищного фонда. Например, в качестве объектов управленческого воздействия могут рассматриваться первичные звенья сферы производства ремонтных услуг,интересы собственников жилья, технологические процессы ремонтно-восстановительных работ и т.д. При этом объект управления должен обладать наблюдаемостью, то есть можно объективно определить его состояние, и управляемостью, то есть к нему возможно использование управляющих воздействий, которые позволяют привести объект в желаемое состояние, достичь поставленных целей в существующих условиях, при наличии определенных ограничений.

Таблица 2

Классификация жилищного фонда Санкт-Петербурга

по признакам функционального износа

№ группы

Функциональные параметры

жилых зданий

Периоды постройки

Уровень функционального  износа, %

1

Планировка, удобная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 60 кв.м, оснащение всеми видами благоустройства и инженерного оборудования, теплозащитные качества ограждающих конструкций в пределах действующих нормативов

1945-1955г.г.

5-15

2

Планировка, одинаковая во всех секциях, предназначенная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 45 кв.м., оснащение всеми видами благоустройства. Архитектурно-планировочные и конструктивные решения не соответствуют современным требованиям. Низкие теплозащитные качества ограждающих конструкций

1955-1975г.г.

(жилые здания первых массовых серий)

16-25

3

Планировка в основном регулярная, но не удобная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 65 кв.м., перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные, отсутствуют некоторые виды благоустройства и инженерного оборудования

1917-1941г.г.

26-35

4

Планировка нерегулярная, хаотическая, несовпадающая по вертикали, непригодная для посемейного заселения. Средняя площадь квартир до 90 кв.м. (многокомнатные коммунальные квартиры), отсутствуют ванные комнаты, специальные помещения для кухонь (полностью или частично), виды благоустройства – минимальные; перекрытия и перегородки полностью деревянные

До 1917г.

36-50

Для субъекта управления в общем случае характерны: наличие властных полномочий, возможность использования экономических воздействий, и самое главное – руководство достижением определенных целей в управлении. В этом случае субъект управления осуществляет комплексное воздействие на объект управления для достижения поставленных целей.

Основными участниками (или субъектами влияния) капитального ремонта жилищного фонда города являются собственники жилищного фонда (в лице населения и представителей муниципальной и государственной жилищной собственности), жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, городские, региональные и федеральные органы управления в лице соответствующих служб.

Таким образом, субъект управления капитальным ремонтом имеет сложный характер и включает в общем случае субъекты государственного (федерального и регионального), муниципального и хозяйственного управления, каждый из которых действует в пределах своих полномочий, а также население, имеющее жилые помещения в собственности. Увеличение в современных условиях числа субъектов управления и субъектов влияния на принятие управленческих решений во многом обусловливает сложность процессов управления капитальным ремонтом жилищного фонда.

Тем не менее, принципиальные положения, связанные с разработкой и реализацией единой государственной политики в области капитального ремонта жилищного фонда страны, должны находиться в сфере полномочий органов государственной власти, поэтому и система управления капитальным ремонтом жилищного фонда, и формирование субъектов управления должны рассматриваться в соответствии с системами государственного и муниципального управления.

Применительно к системе управления капитальным ремонтом жилищного фонда города представляется целесообразным также говорить о выделении главного элемента системы в составе субъекта управления – городских органов управления, что обусловливается спецификой жилищного фонда – его огромной социальной и экономической значимостью для каждого человека, квалифицируя участие остальных в процессе управления как субъектов (или факторов) влияния.

Действие механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда должно происходить при обеспечении центральной, руководящей роли государственных и местных органов управления, прежде всего, в следующих вопросах: определение политики проведения ремонтов; развитие законодательства, связанного с проведением ремонтных работ; социальная поддержка отдельных слоев населения; развитие государственной системы страхования жилой недвижимости.

Причем в системе управления капитальным ремонтом жилищного фонда именно муниципальная составляющая должна иметь приоритетный характер, выступать главным субъектом разработки и реализации соответствующей политики, учитывающей и обеспечивающей полномочия и интересы всех других субъектов управления и хозяйствования, включенных в контур данной системы управления.

5. Разработан алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.

Существующее положение с капитальным ремонтом жилищного фонда городов обусловливает необходимость стратегического подхода к разрешению накопившихся проблем, определению целевых ориентиров его развития и механизмов их достижения, что предопределяет разработку и использование методологии стратегического планирования.

Под стратегией осуществления капитального ремонта понимается научно обоснованное планирование продления жизненного цикла жилищного фонда, качественных положительных изменений жилищных условий населения, проживающего в нем, основанное на правильных и долгосрочных прогнозах, обеспечивающих единое направление движения.

Основной целью стратегической программы проведения капитального ремонта жилищного фонда города является восстановление и сохранение жилищного фонда, поддержание и продление эксплуатационной стадии жизненного цикла зданий.

В соответствии с главной целью, сформулированы следующие подцели: повышение качества и комфортности жилья; внедрение ресурсосберегающих технологий и материалов; повышение надежности работы инженерных систем и оборудования; сохранение и восстановление архитектурных ансамблей исторической части города.

Разработка стратегии капитального ремонта должна производиться на основе анализа широкого спектра данных, отражающих особенности как жилищного фонда города, так и социальной структуры населения города. Только в этом случае, возможно, будет учесть местную специфику в предлагаемой стратегии, что позволит не только разработать стратегию, но и реализовать ее в дальнейшем.

В работе сформулированы основные требования к разработке стратегических планов капитального ремонта:

- разрабатываться на длительный срок, перспективу;

- опираться на результаты комплексного анализа стартовых социально-экономических, технических условий конкретного города;

- учитывать перспективы развития как отдельного города, так и государства  в целом;

- содержать количественно определенные показатели, позволяющие определить степень достижения поставленных целей;

- предусматривать разработку различных вариантов и сценариев проведения политики капитального ремонта;

- увязываться с другими концептуальными документами по функционированию и развитию города;

- содержать четкий механизм реализации намеченных стратегий проведения капитального ремонта.

На системе целей стратегии капитального ремонта жилищного фонда базируется разработка стратегических направлений, в процессе которой будут решаться конкретные задачи. В числе основных задач стратегического плана воспроизводства жилищного фонда города посредством капитального ремонта можно выделить следующие: стимулирование собственников на участие в капитальном ремонте жилищного фонда; оптимизация системы формирования финансовых ресурсов для капитального ремонта; оптимизация соотношения воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта и нового жилищного строительства; повышение инвестиционной активности в сфере капитального ремонта жилищного фонда; поддержка низкодоходных слоев населения; сохранение и восстановление жилищного фонда в исторической части города; повышение эффективности функционирования ремонтно-строительных и обслуживающих предприятий в жилищной сфере.

Стратегия управления капитальным ремонтом жилищного фонда предусматривает участие в ее реализации федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, бизнес-структур, общественных объединений населения, собственников жилья. Она представляет собой совокупность взаимосвязанных мероприятий, включающих организационно-экономические, технико-технологические и социально-психологические блоки, рассчитанных на долгосрочную перспективу и должна удовлетворять следующим условиям:

- соответствовать стратегическим планам развития города, а в идеале – быть частью стратегии развития жилищной сферы;

- быть обеспеченной финансовыми, материальными, трудовыми ресурсами;

- способствовать улучшению условий жизни населения города;

- иметь нормативно-правовую основу для своей реализации.

Для оценки социально-экономической эффективности реализации стратегии капитального ремонта жилищного фонда используется система индикаторов, которые должны включать не только количественные показатели, но и качественные характеристики. Алгоритм разработки и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города представлен на рис. 4.

Именно стратегический подход к разработке и осуществлению программ капитального ремонта жилищного фонда способствует успешному проведению ремонтных работ, так как заблаговременное выявление условий и объемов позволяет разработать комплекс соответствующих мер для их успешной реализации. Перспективность планирования делает возможным наиболее эффективно использовать ресурсы.

Подпись: Аналитический этапПодпись: Стратегический выбор    Подпись: Этап реализации 


Рис. 4. Алгоритм разработки и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города

Разработка и реализация стратегии капитального ремонта жилищного фонда города формирует целый ряд факторов, повышающих устойчивость социально-экономического развития города:

- экономические – рост инвестиционной привлекательности жилищной сферы, снижение затрат на ликвидацию аварийных ситуаций в жилищной сфере города;

- социальные – повышение безопасности и комфортности условий проживания населения;

- градостроительные – улучшение образа города и повышение эффективности использования территории;

- социально-экономические – создание новых рабочих мест и повышение занятости населения и др.

Создаются предпосылки политической, социальной, экономической стабильности в городе, которая формируется через развитие жилищной сферы и оказывает влияние на другие подсистемы города.

6. Предложено авторское определение понятия мониторинга технического состояния жилых зданий, обоснованы цель, принципы и требования к формированию системы мониторинга состояния жилищного фонда города.

В научной и специальной литературе можно встретить различные трактовки термина «мониторинг». В узком смысле под мониторингом понимается наблюдение за динамикой какого-либо процесса или объекта,  в широком смысле – не только регистрация изменений наблюдаемого объекта, но и анализ, а также прогноз его состояния. Для решения практических задач управления капитальным ремонтом жилищного фонда крупного города невозможно ограничиться только наблюдением, необходимы  также оценкаипрогнозсостояния жилых зданий. Поэтому в контексте рассматриваемой проблемы мониторинг представляет собой систему наблюдений за изменением технического состояния жилых домов, в рамках которой осуществляется сбор, систематизация и анализ полученной информации, прогнозирование динамики наблюдаемых параметров и подготовка рекомендаций по планированию капитального ремонта жилищного фонда крупного города.

Такая трактовка мониторинга представляет его как инструмент информационно-аналитического обеспечения процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда крупного города, информационный ресурс для планирования ремонтных работ.

Главная цель мониторинга состоит в обеспечении органов управления городом, собственников жилья, управляющих организаций полной, своевременной и достоверной информацией для формирования управленческих воздействий,  направленных на обеспечение надлежащего технического состояния жилищного фонда, безопасных и комфортных условий проживания граждан, охраны окружающей среды.

Для организации и проведения мониторинга технического состояния жилых зданий целесообразно руководствоваться рядом принципов, позволяющих обеспечить его результативность. Прежде всего, следует соблюдать принцип целенаправленности, который означает, что мониторинг должен быть направлен на решение конкретных управленческих задач, что  создаст условия для наиболее полного удовлетворения информационных потребностей субъектов управления.

Мониторинг должен быть легитимным – необходимо обеспечить правовую основу для сбора информации о техническом состоянии жилищного фонда, закрепив решение о мониторинге соответствующим нормативно-правовым актом.

Следует также руководствоваться принципом непрерывности наблюдений, который подразумевает актуализацию данных мониторинга с установленной периодичностью, поскольку сбор сведений о техническом состоянии жилых зданий – трудоемкий процесс, требующий визуальных и инструментальных обследований.

Важным принципом является открытость результатов мониторинга. Информация о техническом состоянии жилых зданий необходима не только органам власти, но и собственникам жилых помещений, управляющим и подрядным организациям, другим заинтересованным лицам, которые должны иметь возможность ознакомиться с ней.

Следующим принципом является принцип эволюционности, который предполагает развитие мониторинга на основе совершенствования используемого методологического и методического инструментария, технического оснащения.  

Соблюдение принципа экономической эффективности при организации мониторинга должно гарантировать минимальную стоимость сбора, хранения и обработки данных при соблюдении требований к их достоверности, надежности и оперативности.

При организации мониторинга должно быть обеспечено выполнение требований системности и комплексности к формированию информационной базы, совместимость всех направлений мониторинга между собой и с другими системами различных уровней управления, полнота, достоверность, своевременность информации. Информационный фонд мониторинга должен представлять собой систематизированные данные о техническом состоянии жилых зданий, нормативно-справочные материалы, сведенные в статистические регистры и базы данных.

В результате мониторинга формируется уникальный информационный ресурс - банк данных,  который содержит результаты обследований технического состояния жилых домов, информацию о дефектах их конструктивных элементов и инженерного оборудования,  данные о составе и качестве выполненных ремонтных работ, текущую информацию об аварийных ситуациях и качестве эксплуатации жилых зданий. Такая информационная база позволит обеспечить требуемый уровень обоснованности городских программ  капитального ремонта жилищного фонда.

В качестве практической реализации системы мониторинга целесообразно указать на создание, с участием автора настоящего исследования, системы технико-экономической паспортизации жилищного фонда Санкт-Петербурга (ТЭП).

Технико-экономическая паспортизация – это комплекс мер по сбору, учету, анализу и доведению до пользователей сведений о состоянии, использовании, эксплуатации и ценности общего имущества МД.

Цель:  Получение полной и достоверной информации о МД для их надлежащего содержания, своевременного ремонта и профессионального управления.

  • Задачи паспортизации: организация осмотров и определение объёмно-планировочных характеристик зданий, оценка технического состояния конструкций и инженерных систем зданий, разработка рекомендаций по текущему и капитальному ремонту МД, формирование информационной базы МД города и районов, решение на этой основе задач по управлению МД.
  • Структура технико-экономического паспорта МД: общая часть, общие сведения о многоквартирном доме, экспликация земельного участка, инженерное оборудование, общие показатели инженерных систем, показатели тепло, водо- и  газопотребления, ведомость оценки технического состояния МД, рекомендации по проведению текущего и капитального ремонта МД

К настоящему времени разработана уникальная информационная система ТЭП (программный продукт), позволяющая в реальном режиме времени через Интернет получать и уточнять информационные потоки. На 1.01.2009 г. в Санкт-Петербурге проведена ТЭП более 5000 зданий.

7. Определены необходимые условия и обоснованы этапы процесса прогнозирования и  планирования капитального ремонта жилищного фонда города, разработана экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта.

В настоящее время проблеме прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда уделяется  недостаточно внимания. Прежде всего, это касается домов, где созданы объединения собственников.  В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме  проводится за счет собственников помещений и этот платеж ТСЖ и ЖСК уже включают в счет, но при этом они не знают действительной потребности в капитальном ремонте и не имеют перспективного плана капитального ремонта дома. Фактически, размер платы за капитальный ремонт конкретного многоквартирного дома ничем не обоснован.

В соответствии с действующими нормативными документами собственники жилых помещений и органы управления несут ответственность за надлежащее содержание и своевременный ремонт жилых домов, что требует формирования системы планирования капитального ремонта.

С методологической точки зрения необходимыми условиями  решения этой проблемы, по нашему мнению, являются:

- формирование информационной базы для определения потребности в капитальном ремонте на основе полноценной, актуальной и достоверной информации о состоянии жилых зданий в городе;

- многоканальное финансирование капитального ремонта и разработка механизма аккумулирования платежей собственников жилья, бюджетных и внебюджетных средств;

- использование современных методов прогнозирования потребности в капитальном ремонте и его планирования.

Формирование информационной базы для прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города должно осуществляться на основе  мониторинга жилищного фонда, о котором шла речь выше.

Процесс прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города, по нашему мнению, должен включать следующие основные этапы:

- анализ состояния жилищного фонда в предыдущие периоды и на текущий момент;

- составление долгосрочных прогнозов состояния (износа) жилищного фонда;

- разработка перспективного плана капитального ремонта на срок не менее 5 лет;

- разработка годовых адресных программ капитального ремонта жилых зданий в соответствии с перспективным планом капитального ремонта жилищного фонда города.

Прогноз состояния новых зданий целесообразно проводить с использованием нормативных показателей срока службы конструктивных элементов. В старых зданиях динамика физического износа конструкций и степень его влияния на износ здания в целом значительно выше по сравнению с новыми домами. Поэтому в целях обеспечения точности прогнозов и своевременной корректировки перспективных планов капитального ремонта необходимо проводить частичные и общие (сплошные) обследования  жилищного фонда города. Периодичность таких обследований целесообразно устанавливать дифференцированно – в зависимости от сроков службы зданий и их фактического состояния, выявленного при первичном сплошном обследовании.

Для обеспечения достаточной достоверности и повышения точности прогнозов необходимо использовать современную научную базу, методы оптимизации в диалоговом режиме, когда важнейшие факторы и условия закладываются в модель, а все остальные параметры задаются по мере необходимости. Такие методы позволяют снизить трудоемкость, обеспечить оперативность и достоверность прогнозирования. Одним из самых современных и наиболее перспективных аналитических методов, позволяющих строить прогнозы высокой точности, являются нейронные сети. Основными достоинствами нейронных сетей являются возможность исследования зависимости прогнозируемой величины от независимых переменных, построение нейросетевой модели адаптивно, без участия эксперта.

При планировании капитального ремонта жилищного фонда города необходимо обеспечить своевременное проведение ремонтно-восстановительных работ и эффективное использование финансовых средств, в связи с этим в ходе исследования разработана экономико-математическая модель задачи многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта и предложена схема ее решения с использованием возможностей генетических алгоритмов. В качестве одного из критериев оптимизации, отражающего эффективное использование финансовых средств, может рассматриваться разница между увеличением рыночной стоимости здания и затратами на его капитальный ремонт, которая отражает принцип вклада, используемый в оценке недвижимости (1). Вторым критерием, отражающим своевременность проведения ремонтных работ, может служить соблюдение нормативных сроков капитального ремонта жилых зданий (2). Тогда оптимизационная задача планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города может быть представлена в следующем виде:

                               (1)

                                  (2)

где: Т – длительность периода планирования;  - переменная, принимающая значение 1,  если i-тое здание подлежит ремонту в момент времени t, и 0, если не подлежит; - прирост стоимости i-го здания в результате проведения ремонта в момент времени t; - продолжительность ремонта i-го здания;  - затраты на ремонт i-го здания в момент времени t;  – нормативный срок начала ремонта i-го здания; – плановый срок начала ремонта i-го здания; n – количество жилых зданий в городе.

Данная оптимизационная задача решается при  следующих  ограничениях:

                                             (3)

                                       (4)

где    F - объем финансирования капитального ремонта на период планирования;

М – максимальное количество одновременно проводимых ремонтов;

                                      (5)

где . – момент начала ремонта i-го здания.

Составление оптимального плана капитального ремонта, т.е. решение данной оптимизационной задачи, сводится к поиску значений булевых переменных , максимизирующих функцию S (1) и минимизирующих функцию G (2) при ограничениях (3) и (4).

Решение этой задачи целесообразно осуществлять с помощью современных поисковых методов – генетических алгоритмов, которые представляют собой стохастические оптимизационные процедуры, имитирующие процессы естественной эволюции.

Эффективность прогнозирования потребности в капитальном ремонте жилищного фонда крупного города, перспективного планирования и  реализации планов  ремонтно-восстановительных работ будет выражаться в снижении средневзвешенного уровня износа жилых зданий в городе и соответственно прироста их стоимости в результате ремонта, а социальный эффект – в улучшении условий проживания горожан.

8. Разработаны методологические положения и методические рекомендации по реализации городских программ капитального ремонта жилищного фонда.

В силу ограниченности собственных возможностей граждан по финансированию капитального ремонта, потребность в котором накапливалась долгие годы, а также ограниченности бюджетных средств капитальный ремонт должен осуществляться в соответствии с утвержденной на уровне города и согласованной с собственниками адресной программой. Размещение заказов в рамках такой программы должно осуществляться путем проведения открытых  конкурсов, важнейшей задачей которых является выбор таких проектных решений, которые в дальнейшем позволят сократить расходы по текущей эксплуатации жилого здания. Значительную часть эксплуатационных расходов составляют расходы на оплату основных ресурсов (воды, тепла, электроэнергии), а также на текущие ремонты и об­служивание инженерных систем здания. В долгосрочной перспективе стоимость эксплуатации здания составляет значительные, сравнимые со стоимо­стью его строительства или реконструкции суммы. Поскольку собственник в дальнейшем будет нести расходы на текущее содержание дома, он заинтересован в том, чтобы в результате капитального ремонта оптимизировать  потребление ресурсов и свести к минимуму их потери, а также снизить эксплуатационные расходы в целом по зданию.

В диссертации разработана двухэтапная процедура проведения конкурсов по размещению заказов на капитальный ремонт жилищного фонда крупного города, позволяющая провести детальный анализ предложений участников конкурса и обоснованно выбрать победителя, а также примерная программа конкурса, направленная на рационализацию его временных параметров.

Эффективность конкурсов целесообразно оценивать по следующим критериям:

  • единовременный экономический эффект - экономия, полученная от снижения цены (по сравнению с расчетной, определенной специалистами и экс­пертами с учетом статистических и прогнозируемых индексов цен, а также с учетом средней рыночной цены в городе) в процессе проведения конкурса;
  • долгосрочный экономический эффект - экономия средств, получен­ная от сокращения расходов на последующую эксплуатацию дома, вклю­чая экономию от сокращения потребления ресурсов (воды, тепла, электроэнергии);
  • количество жилых домов, отремонтированных за счет средств инвесторов.

Городскую адресную программу капитального ремонта жилищного фонда можно представить как большой проект, состоящий из множества отдельных, которые должны реализовываться с использованием современных методов управления, таких как  проектный менеджмент. В контексте проблематики исследования представление о проектном менеджменте базируется на концепции интегрированного подхода к управлению, когда каждый проект по капитальному ремонту способствует реализации целей городской адресной программы в целом.

Управление проектами капитального ремонта жилых зданий представляет собой целенаправленную деятельность по планированию, организации, мотивации, координации и контролю работ по восстановлению требуемых технических, экономических и экологических характеристик жилых зданий.

Постановка целей – необходимое условие успешной реализации и отдельного проекта, и всей программы. Однако приходится констатировать, что проблеме выбора и обоснования целей управления капитальным ремонтом жилищного фонда уделяется недостаточно внимания. Например, на практике часто превалируют цели «освоения бюджетных средств», что отражает интересы исполнителей работ, а никак не собственников жилых зданий.

В процессе исследования выявлены закономерности формирования целей управления проектами капитального ремонта жилищного фонда крупного города:

- зависимость уровня конкретизации цели от степени познания объекта целеполагания, иными словами, от наличия полноценной, достоверной и своевременной информации о состоянии жилищного фонда города;

- зависимость цели от внешних и внутренних факторов - цели управления капитальным ремонтом жилищного фонда города могут инициироваться как в внутри города, так и являться результатом действия факторов внешнего порядка. Например, принятые на федеральном уровне нормативно-правовые акты в жилищной сфере стимулируют активность собственников жилья, рост ценности жилой недвижимости, что может послужить, в свою очередь, значимым фактором для постановки целей управления капитальным ремонтом;

- необходимость сведения задачи постановки обобщающей  цели к задаче ее структуризации для достижения единого понимания такой цели всеми участниками ее реализации.

Поставленные цели должны отвечать следующим требованиям – они должны быть максимально конкретны, измеримы и  реальны (достижимы). Степень достижения целей должна оцениваться по трем основным критериям:  качество, сроки, затраты. Когда цели определены, для организации их достижения целесообразно использовать методологию управления проектами, которая применительно к объекту настоящего исследования должна включать:

  • анализ рисков проекта: технических, финансовых, временных;
  • создание команды проекта и управление ею с целью объединения и координации усилий всех исполнителей проекта;
  • наличие центра ответственности за проект в целом;
  •  одновременное осуществление нескольких проектов в рамках городской программы;
  • согласование действий по реализации отдельных проектов;  
  • систему комплексного контроля над выполнением проектов;
  • своевременное выявление проблем, которые могут помешать успешному выполнению проекта, и принятие эффективных корректирующих действий с целью предотвращения или разрешения проблем, т.е. осуществление управления изменениями на протяжении всего жизненного цикла проекта;
  • принятие решений по проекту, ориентируясь на городскую программу, а не только на конкретный проект;
  • управление качеством и стоимостью проекта в условиях снижения неопределенности, которая уменьшается по мере его развития.

Учитывая особую значимость качественного выполнения проектов по капитальному ремонту жилых зданий в целях обеспечения безопасных и комфортных условий проживания городского населения, считаем необходимым введение стандартов управления проектами капитального ремонта жилых зданий. Соответствие таким стандартам должно стать обязательным условием участия в конкурсах на получение заказа в рамках городской адресной программы капитального ремонта жилищного фонда.

Для практического внедрения стандартов управления проектами капитального ремонта жилищного фонда, по нашему мнению, необходимо:

- создание саморегулируемых организаций в жилищной сфере, в рамках которых будут разработаны и утверждены стандарты управления проектами капитального ремонта жилищного фонда;

- организация профессиональной сертификации специалистов по управлению проектами капитального ремонта жилых зданий.

Наличие таких стандартов позволит с максимальной отдачей использовать методологию управления проектами для решения практических задач по восстановлению жилищного фонда города.

Использование разработанных в процессе настоящего исследования методологических и методических положений по прогнозированию капитального ремонта жилищного фонда и методов его планирования позволило определить цели, задачи и показатели среднесрочной программы капитального ремонта жилищного фонда на примере Невского района Санкт-Петербурга. Общий размер жилищного фонда района в 2008 г. составляет около 9,5 млн. кв. метров общей площади. Программа разработана на период 2010-2014 годы.

. Разработка программы позволила определить предстоящие затраты на проведение капитального ремонта на расчётный период (6 млрд. рублей в ценах 2008 года) и ожидаемые результаты реализации программы: ликвидация накопленного за предыдущие годы недоремонта (отсроченного ремонта) и переход к системе планово – предупредительных ремонтов жилищного фонда Невского района СПб; снижение потребности в работах по содержанию и ремонту жилищного фонда, в т. ч. за счёт снижения теплопотерь, не менее 15%; относительное снижение бюджетных расходов на ремонт жилищного фонда Невского района СПб на 15-18%;  улучшение общего технического состояния жилищного фонда за счёт снижения его физического износа на 5-6 %; привлечение средств населения и других внебюджетных источников на цели капитального ремонта в размере не менее 25%.

9. Разработан механизм финансирования капитального ремонта и модернизации жилищного фонда города при различных организационных схемах. Проведённый анализ положения дел в развитии жилищного комплекса административного района крупного города показал наличие серьёзных проблем, решаемых в процессе стратегического управления. Одной из актуальных проблем района является проблема неудовлетворительного состояния значительной части жилищного фонда. Данная проблема характерна для Санкт-Петербурга и других городов в целом. Для её решения в диссертации обоснованы приоритетные направления улучшения технического состояния жилищного фонда на базе проводимой в Санкт-Петербурге паспортизации многоквартирных зданий.

В результате проведённых исследований разработан механизм финансирования капитального ремонта жилищного фонда города и обосновано формирование механизма аккумулирования и использования средств на капитальный ремонт жилищного фонда города. Установлено, что управление средствами на цели проведения капитального ремонта жилищного фонда города,  аккумулируемых в «Фонде капитального ремонта» (далее «Фонд КР»), могут быть решены с использованием различных вариантов организационных решений:

1. Управление «Фондом КР»» осуществляется непосредственно аппаратом Жилищного Комитета.

2. Для управления «Фондом КР» создается специализированная организация – оператор с различным организационно – правовым статусом:

2.1. Государственное учреждение, подчинённое Жилищному комитету – ГУ «Фонд КР»;

2.2. Государственное унитарное предприятие, подчинённое Жилищному комитету – ГУП «Фонд КР»;

2.3. Открытое акционерное общество – ОАО «Фонд КР»;

Отличительной особенностью первого варианта является формирование системы управления капитального ремонта в условиях работы действующего Жилищного Комитета в рамках существующей в Санкт-Петербурге системы управления финансированием жилищного хозяйства с распределением функций между профильными управлениям аппарата Жилищным комитета. В этом случае средства, предназначенные на капитальный ремонт жилищного фонда, независимо от источника финансирования, зачисляются на специальный счет «Фонд капитального ремонта». Система финансирования капитального ремонта полностью реализуется в рамках существующей казначейской системы. Финансовые гарантии для всех участников процесса финансирования и выполнения капитального ремонта обеспечиваются обязательствами  Санкт-Петербурга в лице Комитета финансов. Таким образом, управление «Фондом КР» осуществляется непосредственно аппаратом Жилищного комитета.

В случае создания  оператора со статусом Государственного учреждения (далее ГУ «Фонд КР»), (второй вариант) за Жилищным Комитетом сохраняются функции формирования городских программ капитального ремонта и руководства формированием районных ремонтных программ с последующим обеспечением ГУ «Фонд КР» средствами для финансирования программ и содержания аппарата ГУ «Фонд КР». Деятельность ГУ «Фонд КР» должна включать элементы коммерческой деятельности с использованием доходов на пополнение средств ГУ «Фонд КР», т.е., позволяющей использовать временно свободные средства для получения дополнительных доходов используемых в качестве внебюджетного источника.  Однако возможность привлечения и образования дополнительных внебюджетных поступлений при данном варианте и в ГУ «Фонд КР»  ограничена из-за юридического статуса Жилищного комитета.

Существенно больше «свободы» в своей деятельности имеет ГУП «Фонд КР» (третий вариант), как коммерческое предприятие, имеющее целью получение прибыли в результате своей деятельности в процессе выполнения уставных задач. И, соответственно, для получения дополнительных доходов, используемых в качестве внебюджетного источника увеличения объёмов работ по капитальному ремонту жилья.

В случае, если в качестве органа управления процессом капитального ремонта будут использованы структуры  Жилищного комитета (первый вариант), подчиненного ему ГУ «Фонд КР» (второй вариант), или учрежденного Правительством СПб ГУП «Фонд КР» (третий вариант), основную роль в проведении единой политики в сфере капитального ремонта должен играть учреждаемый Правительством города Координационный Совет, который наделяется полномочиями по утверждению программ капитального ремонта городского и районного уровней и право оперативного контроля за деятельностью хозяйственных субъектов.

В случае создания ОАО «Фонд КР» (четвёртый вариант), обеспечивается широкая возможность эффективной коммерческой и финансовой деятельности для привлечения и использования дополнительных внебюджетных источников финансирования на капитальный ремонт жилищного фонда за счёт упрощения процедур, связанных с их привлечением и пр. Создание Наблюдательного совета, имеющего в соответствии с законодательством право контролировать деятельность ОАО «Фонд КР» и ее руководство, позволяет решить проблему надёжного контроля без дополнительных юридических действий, обеспечив на правах акционеров участие в процессе контроля и управления «Фондом капитального ремонта» всех заинтересованных участников.

По своему назначению все источники финансирования «Фонда КР» могут быть разделены на две группы: основные (базовые) и дополнительные. Основными источниками его финансирования должны являться:

1. Платежи населения на капитальный ремонт;

2. Бюджетные средства на городские и районные программы и дотации на капитальный ремонт, в. т.ч.: платежи арендаторов, доля налога на имущество собственников жилья, отчисления от платы за наём помещений, отчисления от взносов на страхование жилищного фонда, от платежей на развитие инженерной инфраструктуры, доходы от продажи квартир.

В качестве дополнительных источников финансирования могут служить: депозитные доходы от средств на капитальный ремонт на банковских счетах «Фонда капитального ремонта», целевые спонсорские взносы на реализацию отдельных проектов, инвестиционные вложения на реализацию проектов (оборудование узлов учёта, регулирования тепла и пр.), кредитные ресурсы, внебюджетные средства муниципальных образований.

В основу формирования долгосрочных городских и целевых программ могут быть заложены финансовые ресурсы, получаемые только от основных источников, а формирование годовых адресных программ  - в пределах планируемых объемов финансовых поступлений за счет всех источников финансирования.

Независимо от избранной формы управления «Фонда КР» основными элементами его функционирования должно быть: полная прозрачность поступления и использования финансовых ресурсов; гласность в формировании программ капитального ремонта; обеспечение гарантий возмещения вложенных собственниками в «Фонд КР» средств для проведения ремонта в домах, не находящихся в собственности города.

Механизм учета и распределения средств «Фонда КР» включает в себя систему лицевых счетов домовладений, как для отдельных собственников жилья, передающих средства в доверительное управление «Фонду КР», так и для домов, являющихся собственностью Санкт-Петербурга. На счетах должны учитываться  все финансовые поступления, а также расходы на проведение ремонта или погашение займов.

Деятельность в сфере управления «Фондом КР» независимо от выбранной организационно-правовой формы управляющий компанией, должна подлежать ежегодной независимой аудиторской проверке с опубликованием итогов в средствах массовой информации.

Предлагаемая схема организации проведения и финансирования работ по капитального ремонту многоквартирных домов в крупном городе на примере Санкт–Петербурга представлена на рис. 5.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Условные обозначения:

      Информация о МД;  Взаимодействие органов исполнительной

власти при подготовке и согласовании программ КР МД;              Финансирование;

Организация и участие в конкурсах;               Заключение договоров (подряда);            Производство работ по КР МД;                       Договор управления

Рис. 5. Предлагаемая схема организации  проведения и финансирования работ по капитальному ремонту (КР) многоквартирных домов (МД) в Санкт-Петербурге

Публикации по теме диссертации

Монографии:

  1. Ситдиков С.А. Управление капитальным ремонтом жилищного фонда города. – СПб.: Изд-во «ЛЕЙЛА», 2008. – 232 с. – 13,9 п.л.
  2. Ситдиков С.А. Стратегические ориентиры развития жилищно-коммунального хозяйства административного района крупного города на перспективный период. - СПб.: Изд-во «ЛЕЙЛА» , 2008. – 64 с. – 3,84 п.л.
  3. Ситдиков С.А. Экономико-организационный механизм управления капитальным ремонтом жилищного фонда в крупном городе. // СПб.: СПбГИЭУ, 2008.- 191 с. – 11,2 п.л.
  4. Социальные факторы экономического развития регионов России.

    /Н.В. Васильева, Т.А. Голикова, Е.Н. Десятко и др.; Под ред. Е.Б. Смирнова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 13,4 п.л./1,8 п.л.

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

  1. Ситдиков С.А.,  Ястребов А.Б. Проблемы профессионального управления коммерческой недвижимостью в регионе // Проблемы современной экономики. – 2009. - № 1 (29). – 0,4 п.л.
  2. Ситдиков С.А. Система мер по реализации стратегии развития жилищно-коммунального комплекса крупного города // Проблемы современной экономики. 2009. № 1 (29).  – 0,5 п.л.
  3. Ситдиков С.А. Методологические и правовые аспекты формирования стратегии развития жилищно-коммунального комплекса крупного города // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2008. вып. 7 (26).– 0,4 п.л.
  4. Ситдиков С.А. Стратегические ориентиры развития жилищно-коммунального хозяйства Невского района // Вестник ИНЖЭКОНа Серия: Экономика.  2008. вып. 5 (24).– 1,2 п.л.
  5. Ситдиков С.А. Концептуальный подход к формированию механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города // Проблемы современной экономики. 2008. № 1 (25). – 0,6 п.л.
  6. Ситдиков С.А. Реализация программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города с использованием проектного менеджмента // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2008. Вып. 1 (20).– 0,3 п.л.
  7. Ситдиков С.А. Жизненный цикл и система воспроизводства жилищного фонда города (Россия, Санкт-Петербург) // Проблемы современной экономики. 2007. № 1 (21).  – 0,25 п.л.
  8. Ситдиков С.А. Проблемы и методы планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2007. Вып. 3 (16).  – 0,6 п.л.

Статьи и доклады, опубликованные в научных сборниках и журналах:

    • Ситдиков С.А. О подходах к оценке функционального износа жилищного фонда. // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 8: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В. Бузырев, А.М. Платонов (отв. редакторы) и др. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. – 0,4 п.л.
    • Ситдиков С.А. Многоканальное финансирование капитального ремонта жилищного фонда крупного города // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы V-й Всерос. науч.-практ. конф. 17-18 апреля 2008 г./ Редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 0,2 п.л.
    • Малеева Т.В., Ситдиков С.А. Инженерно-экономические основы градостроительства: Методические указания к курсовому проекту «Градостроительная документация по планированию развития территории города» для студентов всех форм обучения спец. 080502/2 Экономика и управление на предприятии городского хозяйства». – СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 4,5/ 1,5 п.л.
    • Ситдиков С.А. Организационно-финансовые аспекты капитального ремонта жилищного фонда крупного города / Общество. Личность. Культура (Социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. трудов. Вып. 6. – Белгород, СПб: ООО «Белгородская областная типография»,  2008. – 0,3 п.л.
    • Ситдиков С.А. Способы аккумулирования средств на капитальный ремонт жилищного фонда города // Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр., выпуск 20. Мурманск: Мурманская академия экономики и управления, 2008. – 0,35 п.л.
    • Кузнецова Г.Ф., Ситдиков С.А. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Методические указания к изучению дисциплины и выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения спец. 080502/2 Экономика и управление на предприятии городского хозяйства. – СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 1,5/0,75 п.л.
    • Чекалин В.С., Ситдиков С.А. Экономика городского хозяйства: Методические указания к изучению дисциплины и выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения спец. 080502/2 Экономика и управление на предприятии городского хозяйства. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 1,25/0,6 п.л.
    • Ситдиков С.А. Организация информационного обеспечения предпринимательской деятельности в России // Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр., выпуск 20. -  Мурманск: Мурманская академия экономики и управления, 2008. – 0,5 п.л.
    • Ситдиков С.А. Методический подход к формированию стратегических ориентиров развития жилищно-коммунального хозяйства административного района крупного города // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2008 года. Сб. науч. статей. – СПб.: СПбГУЭиФ, 2008. - 0,3 п.л.
    • Ситдиков С.А. Необходимость стратегического подхода к развитию жилищной сферы города // Город и городское хозяйство: Сборник статей Третьей Всероссийской конференции, апрель, 2007.г. – 0,25 п.л.
    • Ситдиков С.А. Ресурсный метод расчета затрат на капитальный ремонт жилищного фонда // Бухгалтерский учет, анализ и аудит в отраслях экономики: сб. науч. тр. / редкол.: Н.А. Каморджанова (отв. ред.)  [и др.] – СПб.: СПбГИЭУ, 2007. – 0,2 п.л.
    • Ситдиков С.А. Мониторинг технического состояния жилых зданий как информационная база планирования ремонтных работ // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 7: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В. Бузырев, А.М. Платонов (отв. редакторы) и др. – СПб.: СПбГУЭФ, 2007. – 0,4 п.л.
    • Ситдиков С.А. О стратегическом подходе к управлению капитальным ремонтом в жилищной  сфере города. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы IV-й науч.-практ. конф. 20 апреля 2007 г./ Редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007 – 0,25 п.л.
    • Ситдиков С.А. Размещение заказов на капитальный ремонт жилищного фонда на конкурсной основе // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе регионе / сб. науч. тр. Вып. 4 / редкол.: С.Н.Максимов (отв.ред.), В.С. Чекалин, В.В. Бузырев – СПб.: СПбГИЭУ, 2007. – 0,3 п.л.
    • Ситдиков С.А. Методы оценки физического износа жилых зданий: достоинства и недостатки // Общество. Личность. Культура (Социально-гуманитарные исследования): Сб. научн. трудов / Белгород – Санкт-Петербург., 2007. – 0,25 п.л.
    • Ситдиков С.А. Формирование стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда / Управление социально-экономическим развитием региона: сб. науч. тр. / Редкол.: Д.В. Шопенко, В.Б. Фраймович (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. – 0,3 п.л.
    • Ситдиков С.А. Воспроизводство жилищного фонда крупных городов: проблемы и перспективы // Проблемы функционирования социально-экономических систем: Сб. науч. тр./Редкол.: Б.М. Генкин (отв. ред.) и др. – СПб.: СПбГИЭУ, 2007. – 0,3 п.л.
    • Ситдиков С.А. Методы определения финансирования капитального ремонта жилищного фонда города в современных условиях // Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр./ Под ред. д.э.н., проф. В.С. Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева. – Мурманск: МАЭУ, 2007. – 0,25 п.л.
    • Ситдиков С.А., Чекалин В.С. Методы расчета платежей населения на капитальный ремонт жилищного фонда города // Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр./ Под ред. д.э.н., проф. В.С. Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева. – Мурманск: МАЭУ, 2007. – 0,25/0,15 п.л.
    • Ситдиков С.А. Механизмы финансирования капитального ремонта жилищного фонда в крупном городе // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы (в 2-х томах). Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму  2006 г. Сб.науч.ст. – СПб.: СПбГУЭиФ, 2006. – 0,4 п.л.
    • Ситдиков С.А. Определение потребности в финансировании капитального ремонта жилищного фонда крупного города // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы III-й науч.-практ. конф. 21 апреля 2006 г./ Редкол.: Е.Б. Смирнов, С.Н. Максимов  (отв. редакторы) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 0,25 п.л.
    • Ситдиков С.А. О некоторых проблемах капитального ремонта жилищного фонда крупного города // Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. тр./ Редкол.: С.Н. Максимов (отв. редактор) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 0,2 п.л.
    • Ситдиков С.А. Анализ методов учета износа жилых зданий по нормам амортизации // Бухгалтерский учет, анализ и аудит: история, современность и перспективы развития: Тезисы докл. науч. конф. преподавателей, аспирантов и студентов. – СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 0,2 п.л.
    •  Ситдиков С.А. Коммерческое финансирование проектов по капитальному ремонту жилищного фонда // Коммерческая деятельность и предпринимательство: сб. науч. тр. Вып. 6 / редкол.: В.П. Попков (отв. ред.) [и др.] – СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 0,3 п.л.
    • Ситдиков С.А. Основные факторы износа жилых зданий // Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр. Выпуск 15. Часть 1. - Мурманск: Мурманский институт экономики и права, 2006. – 0,2 п.л.
    • Ситдиков С.А. Основные факторы износа жилых зданий // Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. тр. Выпуск 17. Часть 2. - Мурманск: Мурманский институт экономики и права, 2006. – 0,2 п.л.
    • Ситдиков С.А. Система управления ЖКХ: опыт района // Петербургский дом. – 2006. - № 9 (10). – 0,2 п.л.
    • Ситдиков С.А. Основные направления реформирования жилищной сферы в современных условиях // Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений. Сб. науч. тр. – СПб.: Изд-во ЗАО «Экополис», 2000. – 0,6 п.л.
    • Ситдиков С.А. Механизм реорганизации системы оплаты жилья и коммунальных услуг // Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений. Сб. науч. тр. – СПб.: Изд-во ЗАО «Экополис», 2000. – 0,5 п.л.
    • Ситдиков С.А. Формирование конкурентной среды в сфере текущего ремонта и содержания жилищного фонда Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы в России на современном этапе: управление в условиях социально-экономического кризиса. Тезисы докладов научно-практической конференции 26-27 ноября 1999 г. – СПб.: СПбГУ, 1999. – 0,25 п.л.
    • Ситдиков С.А. Опыт и проблемы формирования конкурентной среды в сфере ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. // Конкурентоспособность Российской экономики. Материалы научной конференции 30 октября 1998 г. – СПб.: СПбГУ, 1998. – 0,25 п.л.
     



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.