WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика

Автореферат докторской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

 

 

 

Кресникова Надежда Ивановна

 

 

Формирование системы земельных отношений

в аграрном секторе экономики:

теория, методология и практика

Специальность: 08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами – АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

 

 

 

Москва 2009

Работа выполнена в Государственном научном учреждении «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова Российской академии сельскохозяйственных наук»

Научный консультант:           доктор экономических наук, профессор,

академик РАСХН 

                                            Крылатых Эльмира Николаевна

Официальные оппоненты:     доктор экономических наук, профессор,

академик РАСХН

Пошкус Болюс Игнович

                                                  доктор экономических наук, профессор,

член-корреспондент РАСХН

Варламов Анатолий Александрович

                                                  доктор экономических наук, профессор

Папцов Андрей Геннадьевич

Ведущая организация: Государственное научное учреждение «Северо-Западный научно-исследовательский институт экономики и организации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук», г. Санкт-Петербург, г. Пушкин

Защита состоится «____» ________________ 2009 г. в___часов на заседании диссертационного совета Д 006.002.01 при Государственном научном учреждении «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова Российской академии сельскохозяйственных наук» по адресу: 105064, г. Москва, а/я 342, Б. Харитоньевский пер., 21/6, строение 1.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова. Автореферат диссертации можно прочитать на сайте Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова: www.viapi.ru и на сайте Высшей аттестационной комиссии: www.vak.ed.gov.ru.

Автореферат разослан «____»_______________ 2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат экономических наук,                    

старший научный сотрудник                                             

Created by DPE, Copyright IRIS 2005               Т.И. Леонова                    

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. В России на данном этапе социально-экономического развития страны земельные отношения можно охарактеризовать как трансформационные, соответствующие экономике переходного к рынку периода. Монополии государственной собственности на землю больше нет. Однако упорядоченной системы землепользования тоже пока не создано. В сельском хозяйстве сами формы земельных отношений обусловлены хроническим течением процессов различных земельных трансформаций, изменениями норм земельного законодательства, которые в целом не способствуют стабильности сельскохозяйственного землепользования. По большому счету земельную реформу в России нельзя считать завершенной и формирование системы земельных отношений нового типа в аграрном секторе экономики является по-прежнему актуальной задачей. Разнообразие форм собственности на землю требует глубокого научного осмысления необходимых изменений в конкретных процессах и направлениях развития землепользования. Не осмыслив такие изменения в теоретическом плане, нельзя найти и верные практические решения реализации собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Процессы землепользования имеют слишком большой разброс по сферам деятельности. Это и кадастровая деятельность, и землеустройство, и мониторинг земель, и их охрана, и др. Поэтому соответствующие этим взаимосвязанным видам деятельности отношения между хозяйствующими субъектами по поводу земельных ресурсов и сельскохозяйственных земельных участков требуют рассмотрения с точки зрения междисциплинарного подхода.

Состояние научной изученности проблемы. В настоящее время специалистами различных государственных органов, научных и проектных организаций, аналитических центров, кредитных, учебных и других учреждений осуществляются исследования и разработки в области земельных отношений в аграрном секторе экономики и оборота земель сельскохозяйственного назначения. Предложены различные концепции преобразования земельных отношений в сельском хозяйстве, становления оборота земель сельскохозяйственного назначения, развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог сельскохозяйственных земельных участков, охраны земель и контроля за землепользованием, государственного кадастра земельных участков и т.д. Разработаны разнообразные методики и способы экономического анализа земельных отношений в аграрном секторе экономики, земельного рынка в сегменте земель сельскохозяйственного назначения, методов инвентаризации и оценки стоимости сельскохозяйственных угодий, в том числе для целей налогообложения, и прочее. Так, в научно-исследовательских институтах Россельхозакадемии (ВНИИЭСХ, ВНИЭТУСХ, ВИАПИ им. А.А. Никонова, СЗНИЭСХ, Поволжский НИИЭО АПК и др.) были осуществлены и в настоящее время проводятся широкие исследования, посвященные мониторингу земельных преобразований, формированию организационно-экономического механизма оборота земель в аграрном секторе экономики, регулированию аграрных земельных отношений и многому другому из области землепользования.

Благодаря фундаментальным работам в сфере сельскохозяйственного землепользования и земельных отношений таких авторов, как В.Р. Беленький, И.Н. Буздалов, А.А. Варламов, С.Н. Волков, А.М. Емельянов, Е.Ф. Заворотин, С.В. Киселев, Э.Н. Крылатых, О.Б. Леппке, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, В.В. Милосердов, А.С. Миндрин, Г.Н. Никонова, С.И. Носов, С.Б. Огнивцев, А.Г. Папцов, А.В. Петриков, Б.И. Пошкус, В.Я. Узун, В.Н. Хлыстун, Н.И. Шагайда, А.М. Югай и многих других, была заложена недюжинная теоретическая и методологическая основа для проведения исследований по становлению земельных отношений в аграрном секторе экономики. Важный вклад в понимание эволюции и методологических особенностей теории собственности и земельных отношений в аграрной сфере внесли работы отечественных и зарубежных классиков-экономистов, включая экономистов-аграрников, — это: К. Маркс, А. Маршалл,  Н.Д. Кондратьев, Я. Корнаи, А.А. Никонов, Р. Рихтер, Дж. Робинсон, С.А. Удачин, Эрик Г. Фуруботн, Генри С. Харрисон, А.В. Чаянов, Джозеф К. Эккерт и другие. Однако в современных условиях осмысление всех аспектов земельных преобразований и земельных отношений необходимо на основе интеграции соответствующих разделов отраслей сопряженных наук: экономики землепользования, земельного права, землеустройства, государственного кадастра недвижимости, земельного и финансового рынков, экономики недвижимости, региональной экономики и др.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в развитии теоретических и методологических основ, а также в совершенствовании существующих и разработке новых методов и способов формирования системы земельных отношений в аграрном секторе экономики с учетом интеграционных связей и общемировых тенденций в сельскохозяйственном землепользовании.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- развить теоретические, методологические и институциональные основы формирования земельной собственности в условиях переходной экономики;

- определить методологические основы и методические положения образования сельскохозяйственного землепользования и земельных активов как базы возникновения земельных кадастровых отношений в аграрной сфере;

- разработать концептуальные основы информационного обеспечения области управления земельными ресурсами и развития земельных отношений в аграрном секторе экономики, определить методические положения и дать рекомендации образования аграрной земельно-информационной системы;

- развить методы экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения, выявить основные тенденции и дать прогнозную оценку его эволюции в Российской Федерации;

- определить земельные ипотечные отношения, оценить перспективы становления кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения и прав аренды таких земель в современной России, выявить проблемы и развить методические основы оценки земельной собственности в целях ипотеки;

- проанализировать региональные экономико-правовые институты и модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования, разработать интегральный показатель, обосновать методические положения в целях сравнения и группировки регионов по интенсивности оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков;

- дать рекомендации регулирования земельных отношений по группам субъектов Федерации, сформированным в зависимости от вариаций коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения в региональном землепользовании, обосновать предложения по становлению системы земельных отношений в аграрном секторе экономики России.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования послужили земельные отношения в сопряженных областях управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве (организационно-инфраструктурной, кадастровой, ипотечной, земельного оборота, региональной и проч.), а объектом — сфера сельскохозяйственного землепользования в аграрном секторе экономики.

Теоретическая и методологическая база исследования. Использовались научные положения из общей теории рынка, экономических теорий стоимости, прав собственности. Большую помощь в исследовании оказали концепции и методики, входящие в состав экономических теорий земельных отношений, землеустройства, кадастра и экономики недвижимости, включая оценку земли. Проведенное исследование базировалось также на методах логического мышления, в том числе вербального анализа и логического моделирования, аналогий, структурного и сравнительного анализов, включая институциональный анализ элементов системы земельных отношений и способы их интеграции по признаку структурных и причинных связей. Применялись методы систематизации и типизации характерных факторов, влияющих на процессы перераспределения земли в регионах; использовались системно-структурный и типологический подходы, позволяющие выявить особенности и дать характеристику специфике  взаимосвязей организационно-экономических элементов регулирования земельных отношений и оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом территориальной дифференциации сельскохозяйственных землепользований по субъектам Федерации. Были применены методы информатизации аграрного землепользования, а также совокупность других приемов: математической формализации взаимосвязей соответствующих показателей, алгоритмизации их расчета, монографического обследования отдельных регионов страны и прочих.

Информационная база исследования. Для целей исследования использовались разработки научных организаций (Россельхозакадемии, ВНИИЭСХ, ВНИЭТУСХ, ВИАПИ им. А.А. Никонова, СЗНИЭСХ, Поволжского НИИЭО АПК, ГУЗа и др.), государственных органов исполнительной власти (Минсельхоза России, Минэкономразвития России, Росреестра и др.). К таким разработкам относятся: научные концепции, методики, инструкции и другая документация, посвященная проблемам земельных отношений, включая материалы и документы ведомств и их организаций, задействованных в системе управления земельными ресурсами страны и регионов. Широко применялись земельные нормативно-правовые акты, включая федеральные и региональные законы, ряд законопроектов, в свое время поступивших для рассмотрения в Комитет Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу, а также формальные и неформальные переводы действующих актов земельного законодательства ряда зарубежных стран. В состав информационной базы исследования вошли динамические ряды сведений, аккумулированных в таких ежегодных статистических сборниках, как Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации; Земельный фонд Российской Федерации; Сборник сведений о состоянии и использовании земель в федеральных округах Российской Федерации. Кроме того, посредством наблюдения производился сбор эмпирических данных о характере преобразований и формировании региональных моделей сельскохозяйственного землепользования, которые использовались в процессе исследования.

Научная новизна исследования представлена в следующих наиболее важных тезисах.

1. Обоснована необходимость интеграционного междисциплинарного методологического подхода к исследованию процессов и направлений становления современных земельных отношений, на основе которого развита теория аграрных земельных отношений. Определена система земельных отношений и принципы ее формирования в аграрном секторе экономики. Сформулированы новые и уточнены известные понятия и определения в методологии аграрных земельных отношений (аграрная земельно-информационная система, залоговая земельная собственность, земельные активы в аграрной сфере, земельные ипотечные отношения, земельные кадастровые отношения и многие другие).

2. Расширена и углублена концепция сельскохозяйственного землепользования, суть которого синтезирует в себе технический, юридический, экономический и общественный признаки процессов распределения и использования земли, образования сельскохозяйственных земельных участков. Обосновано, что сельскохозяйственное землепользование является основой земельных кадастровых отношений в аграрной сфере как организационного типа отношений, возникающих в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

3. Установлено, что цивилизованные земельные отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения возникают вслед за появлением земельных активов в аграрном производстве. Последние определены как сельскохозяйственные земельные участки и права их аренды (пользования), обладающие своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающие в качестве оборотоспособного и ликвидного на земельном рынке недвижимого имущества. Разработаны методические основы организации земельных активов в сельскохозяйственном землепользовании. Они включают подготовительные работы, в том числе сбор и подготовку необходимых пространственных данных; землеустройство (раздел, выдел, объединение и другие виды образования земельных участков); оценку стоимости, кадастровый учет, государственную регистрацию прав на образованные сельскохозяйственные земельные участки. 

4. Обоснованы методологические положения и методы создания аграрной земельно-информационной системы как основы информационного обеспечения сферы управления земельными ресурсами и развития земельных отношений в аграрном секторе экономики. Аграрная земельно-информационная система определена как интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства.

5. Разработаны методические положения экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе на основе рассмотрения спроса, предложения и цен в отдельных сегментах рынка сельскохозяйственных земельных участков. Рынок земли определенкак институциональная система, посредством которой осуществляются все виды деятельности, связанные с передачей прав на земельные участки при совершении земельных сделок. На основе структурного анализа динамики площади, сделок и цен на российском земельном рынке спрогнозировано усиление значения сегмента купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков в его частном секторе. При этом еще долгое время доминирующую роль будет играть аренда государственных земель сельскохозяйственного назначения. Даны рекомендации по совершенствованию земельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения.

6. На основе анализа финансовых схем и сделок земельного ипотечного кредитования определены земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики как система взаимных связей между кредитными учреждениями и сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Установлены структура и методические основы разработки договоров, заключаемых сторонами при совершении земельной ипотечной сделки. К таким договорам относятся: ипотечный, кредитный, комплексного ипотечного страхования, включая титульное страхование, поручительства. Оценены перспективы становления кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения и, особенно, прав аренды таких земель в России. В целом оно зависит от государственной поддержки соответствующих сфер земельного и финансового рынков и темпов экономического роста и подъема самого сельского хозяйства. Выявлены проблемы, развита методическая основа и предложена схема проведения оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.

7. Разработан алгоритм расчета коэффициентов интенсивности оборота земель в системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Обоснованы методические положения регионального анализа аграрных земельных отношений и произведена классификация регионов России на три группы в зависимости от величин показателей указанных коэффициентов: первая — интенсивная, вторая — умеренноинтенсивная, третья — пассивная. Определены региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики как особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой, — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом конкретном регионе. На основе анализа институциональных основ становления региональных земельных отношений разработаны рекомендации их регулирования по группам регионов.

Практическая значимость работы. Основные наработки и выводы диссертации полезно будет использовать в сфере управления земельными ресурсами при выработке и совершенствовании земельной политики в стране и регионах, а также для регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики при обосновании соответствующих изменений и дополнений в действующие акты земельного законодательства. Предложенные методические положения могут быть положены в основу разработки и уточнения разнообразных практических методик: анализа земельных отношений в кадастровой деятельности, в области оборота земель сельскохозяйственного назначения и ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей; при информатизации аграрного землепользования для сферы управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации; с целью обоснования различных классификаций регионов и региональных программ, посвященных рациональной организации сельских пространств и эффективному перераспределению сельскохозяйственных земельных ресурсов на основе института земельного рынка и т.д. Кроме того, работа имеет и свое обучающее значение. С ней целесообразно ознакомиться преподавателям, аспирантам и студентам старших курсов не только экономических, землеустроительных, кадастровых, но и юридических факультетов профильных высших учебных заведений, где осуществляется преподавание теории земельных отношений, экономики землепользования, экономики недвижимости, земельного права.

Апробация результатов исследования. Работа представлялась на более чем 20-и научных, научно-практических российских и международных конференциях, в том числе по темам: «Землеустройство и кадастр недвижимости в реализации государственной земельной политики» (г. Москва, Государственный университет по землеустройству, 26 – 28 мая 2009 г.); «Интеграция и дезинтеграция в агропромышленном секторе экономики: традиционный и инновационный подходы» (г. Москва, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, 14 – 15 апреля 2009 г.); «Социально-экономическое и технологическое развитие АПК: состояние, тенденции, прогноз» (г. Ростов-на-Дону, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики и нормативов, Ростовский государственный экономический университет «РИНХ», июнь 2008 г.); «Научное обеспечение региональной программы развития сельского хозяйства, регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг. в Поволжье» (г. Саратов, ГНУ «Поволжский научно-исследовательский институт экономики и организации агропромышленного комплекса», 23 – 24 мая 2008 г.); «Вторая всероссийская научно-практическая конференция по социальным проблемам российского села» (г. Краснодар, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Администрация и Законодательное собрание Краснодарского края, Кубанский государственный аграрный университет, Институт социологии Российской академии наук, Аграрная партия России, 23 – 24 октября 2008 г.). Результаты исследования докладывались автором на 10-и круглых столах, в том числе посвященных темам: «Земельно-ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в АПК: проблемы и перспективы развития» (г. Москва, Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации, 27 ноября 2007 г.); «По проблемам реализации Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (дачная амнистия)» (г. Москва, Комиссия Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов, 10 сентября 2007 г.).

Материалы исследования по теме диссертации представлялись для практического использования в работе над решением проблем земельного законодательства и создания организационно-экономического механизма земельных отношений и оборота земель сельскохозяйственного назначения: Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов (2007 г.); Комитету Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации (2007 – 2008 гг.); Министерству сельского хозяйства Российской Федерации (2008 г.). Значительная часть диссертационного исследования проводилась в рамках плановой работы Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова Россельхозакадемии. Кроме того, результаты исследования использовались и применяются в настоящее время в образовательном процессе, включая повышение квалификации специалистов, сфера деятельности которых касается земельных отношений в аграрном секторе экономике: на Факультете экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации (2006 г.), в Государственном университете по землеустройству (с 2006 г. по настоящее время), в Некоммерческом предприятии «Кадастровые инженеры» (2007 – 2008 гг.).

Публикации. Всего автором опубликовано около 130 печатных работ, из них около 100 работ по теме диссертации, в том числе 7 книг и брошюр, учитывая монографии. В ведущих журналах, включенных в перечень изданий ВАК, по теме диссертации опубликовано 35 работ, в том числе в журналах, рекомендованных для опубликования основных результатов диссертаций на соискание ученой степени доктора наук, — 19 работ.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 5-и глав, заключения в форме выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 203 наименований. Работа изложена на 344 страницах компьютерного текста и включает 14 рисунков, 46 таблиц и 9 приложений.

Во введении оцениваются актуальность и современное состояние научной изученности проблем по теме диссертационной работы, ее новизна. Приводятся цель и задачи, предмет и объект, а также перечень исходных данных для проведения исследования, его структура, подчеркивается практическая значимость полученных результатов.

В первой главе — «Методология исследований земельных отношений в аграрном секторе экономики» — обоснованы принципы становления системы земельных отношений в условиях трансформационного земельного строя. Определены теоретические положения и институциональные основы земельной собственности. При этом особое внимание уделено такой форме частной собственности на землю, как земельные доли граждан в сельском хозяйстве России. На основе сопоставительного анализа выявлены особенности регулирования земельных отношений в России и зарубежных странах. Произведена классификация государств на группы в зависимости от регламентаций функционирования земельного рынка в пределах между жестким и более либераль­ным законодательством.

Во второй главе — «Кадастровые отношения и аграрное землепользование в России» — рассмотрена глубинная сущность землепользования как основы для развития земельных кадастровых отношений. Выявлены проблемы и обоснованы методические положения становления отношений, возникающих в связи с ведением государственного кадастра, осуществлением государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу сельскохозяйственных земельных участков. Введено понятие и рассмотрены основные стадии образования земельных активов в сельском хозяйстве. Освещены методические основы организационно-инфраструктурного и информационного обеспечения сельскохозяйственного землепользования.

В третьей главе — «Рыночный оборот земель» — исследованы земельные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения как тип социально-экономических связей, возникающих в системе перераспределения земельных ресурсов путем совершения рыночных сделок и универсального правопреемства, итогом которых служит возникновение, изменение или прекращение прав на сельскохозяйственные земельные участки и на доли в праве общей собственности на землю. Представлены методические подходы и дана оценка результатов экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.

В четвертой главе — «Земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики» — показана роль земельной ипотеки в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, проанализированы ипотечное кредитование в зарубежных странах и российский опыт залога земельной собственности. Определена суть и введено понятие ипотечных земельных отношений. Рассмотрены виды и особенности заключения сторонами соглашений при совершении земельной ипотечной сделки. Предложена методическая схема оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.

В пятой главе — «Региональный анализ земельных отношений в аграрном секторе России» — представлен институциональный анализ экономико-правовых основ развития земельных отношений в регионах и рассмотрены региональные модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования в отдельных субъектах Российской Федерации. Предложены методические основы и проанализированы результаты определения коэффициентов интенсивности оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Сформированы группы регионов в зависимости от изменения величин указанных коэффициентов, даны рекомендации для совершенствования механизма государственного регулирования региональных земельных отношений в аграрном секторе экономики, дифференцированные по полученным группам регионов.

В заключительной части работы — «Выводы и предложения» — по результатам исследования сформулированы краткие выводы и сформированы предложения по совершенствованию сельскохозяйственного землепользования и системы земельных отношений в аграрном секторе экономики.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту

Виды земельных отношений и принципы их становления в аграрном секторе в переходный к многоукладной экономике период

В настоящее время в России достигнуто многообразие прав на землю. Государственная собственность разделена на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации. Земельным кодексом Российской Федерации закреплена также муниципальная собственность на землю, то есть собственность муниципальных образований, от имени которых права собственника осуществляют местные органы власти. Продолжает существовать пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. На последнем праве землю используют, в основном, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Все большее количество земельных участков переходит в собственность физических и юридических лиц. Таким образом, в России монополии государственной собственности на землю больше нет. В образовавшейся сложной системе землепользования, находясь во взаимодействии между собой, человек, земля и внешняя среда (природные, политические, социальные, экономические и другие факторы) порождают три основных вида связей по поводу земли: организационные, социально-экономические и производственные (рисунок 1).

Рисунок 1 —  Схема возникновения земельных отношений

Организационные земельные отношения возникают между экономическими субъектами, включая органы исполнительной власти, в процессе устройства всей системы, обеспечивающей реализацию земельных отношений как таковых. В России организационные земельные отношения можно было наблюдать при создании соответствующих федеральных системообразующих ведомств и их территориальных органов (например, органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом в субъектах Российской Федерации). Эти ведомства и их органы обеспечивают управление земельными ресурсами страны, выступают проводниками политики государства в области земельных отношений и в роли гаранта устойчивого развития и достижения социальных целей в сфере землепользования.

Социально-экономические земельные отношения выражают отношения собственности на землю. В аграрном секторе такие отношения обуславливаются: во-первых, общественным способом соединения работника с основным средством производства в сельском хозяйстве – землей. Работник может быть нанят собственником (арендатором) земли или сам являться собственником (арендатором) земли; во-вторых, отношениями между людьми по поводу присвоения самой земли и результатов сельскохозяйственного производства; в-третьих, складывающимися условиями распоряжения сельскохозяйственными угодьями, охраны и использования земли как фактора производства.

Систему производственных земельных отношений в аграрном секторе экономики формируют как типы и формы собственности на землю, так и экономические взаимосвязи между хозяйствующими субъектами в процессе производства и распределения сельскохозяйственного продукта, его обмена и потребления. Эти связи выступают как имущественные отношения, потому что обуславливаются, прежде всего, присвоением индивидами земли сельскохозяйственного назначения и результатов аграрного производства. Система производственных земельных отношений образует земельный строй общества. В России на данном этапе общественного развития страны земельный строй можно охарактеризовать как трансформационный, соответствующий экономике переходного к рыночным отношениям периода. Таким образом, трансформационный земельный строй — это система производственных земельных отношений, характерных для общественного развития страны в переходный к многоукладной экономике период.

Что касается системы аграрных земельных отношений, то они представляет собой совокупность взаимосвязанных видов отношений (организационных, общественно-экономических, производственных) между хозяйствующими субъектами по поводу владения и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, охраны и использования земельных участков из таких земель как объектов природы и вещественных активов в сельскохозяйственном производстве. При становлении системы земельных отношений основополагающими являются следующие четыре принципа.

Во-первых, образование двух типов собственности на землю — частной и государственной — способствует созданию политической внешней среды, необходимой для нового витка социальной эволюции. Возникают условия самоорганизации процессов в экономике землепользования переходного периода.

Во-вторых, необходимость упорядочения всей совокупности организационных, социально-экономических и производственных связей по поводу земли путем государственного вмешательства (законодательного, экономического, административного) требует разработки соответствующих регулирующих институтов, включая нормативно-правовые акты, а также создания механизмов, с помощью которых можно пользоваться разрешенными правилами поведения (нормами).

В-третьих, для того чтобы сформировать систему земельных отношений, следует очертить ее границы. Именно благодаря границам появляются структура и связность элементов любой системы. Каждая область хозяйственной системы функционирует и эволюционирует согласно своим собственным законам, которые и служат ее границами. Обозначение таких границ в соответствии с объективными законами общественного развития и в зависимости от уровня эволюции сознания субъектов земельных отношений удерживает элементы системы землепользования в определенных рамках, позволяет избежать хаоса в ее развитии.

В-четвертых, следование объективным законам развития земельных отношений обеспечивает устойчивость и многофункциональность землепользования. Обретая устойчивость, землепользование не становится застывшим. Устойчивым (неуязвимым) оно остается в своем внутреннем единстве, а во всем остальном может меняться. Так, учитывая многофункциональный характер землепользования, субъекты земельных отношений могут менять вид деятельности, но, несмотря ни на что, они должны строго выполнять свои обязанности землевладельцев или землепользователей.

Трактовка теории земельной собственности применительно к современным условиям землепользования

Структуру прав собственности на землю можно трактовать как множество экономических и социальных связей, определяющих юридическое положение субъектов земельных отношений при пользовании земельными ресурсами. Как явствует из таблицы 1, государственная земельная собственность остается ключевым ор­ганизующим звеном российского аграрного производства. При этом частный сектор уже имеет значительную долю (более трети) в общей структуре прав на используемые для сельскохозяйственного производства земли.

Таблица 1 — Площадь и структура земельной собственности юридических и физических лиц в стране, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по состоянию на 1 января 2008 г.

Основные землепользователи

Использовано земли, в том числе:

всего

находящейся в собственности

частной

государственной и муницип-ной

тыс. га

%

тыс. га

%

тыс. га

%

Хозяйственные товарищества и об-ва

102242,4

100

39526,8

38,7

58887,6

57,6

Производственные кооперативы

132840,7

100

50061,4

37,7

81921,0

61,7

Государственные и муниципальные унитарные сельскох-ые предприятия

 

134101,1

 

100

 

549,7

 

0,4

 

133302,4

 

99,4

Научно-исследовательские и учебные учреждения и заведения

 

3280,8

 

100

 

22,8

 

0,7

 

3231,2

 

98,5

Подсобные хозяйства

1651,2

100

225,2

13,6

1283,6

77,7

Прочие предприятия, организации и учреждения

 

10915,9

 

100

 

553,3

 

5,1

 

9915,8

 

90,8

Общинно-родовые хозяйства и казачьи общества

 

71317,6

 

100

 

27,3

 

0,04

 

71282,0

 

99,95

Все земли, используемые предприятиями, организациями, хозяйствами, обществами, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции

 

 

456349,7

 

 

100

 

 

90966,5

 

 

19,9

 

 

359823,6

 

 

78,8

Крестьянские (фермерские) хоз-ва

21577,2

100

6579,5

30,5

8858,2

41,0

Личные подсобные хозяйства

7101,4

100

4864,2

68,5

2192,6

30,9

Садоводы и садоводческие объед-я

1248,3

100

829,9

66,5

418,4

33,5

Огородники и огороднические объ-я

302,0

100

17,3

0,6

281,1

93,1

Дачники и дачные объединения

23,3

100

18,0

77,2

5,3

22,8

Граждане, собственники зем. уч-ов

3392,7

100

3372,2

99,4

17,6

0,5

Собственники земельных долей

12914,0

100

12894,2

99,8

4,9

0,04

Прочие землепользования граждан и их объединений

 

45678,2

 

100

 

695,0

 

1,5

 

44596,4

 

97,6

Все земли, используемые гражданами (объединениями граждан), занимающимися  производством  сельскохозяйственной продукции

 

 

92237,1

 

 

100

 

 

29270,3

 

 

31,7

 

 

56374,5

 

 

61,1

Примечания

1 Источником подготовки информации, которая содержится в таблице, является статистический сборник: Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2008 года / Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). — М.: Роснедвижимость, ФГУП «ФКЦ «Земля»», 2008.

2 В данной таблице представлены сведения о фактически используемых для производства сельскохозяйственной продукции землях, которые в границах территорий предоставлены на различных титулах права сельскохозяйственным производителям не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и из земель лесного, водного фонда, земель запаса и земель других категорий.

3 Часть площади земель юридических и физических лиц, а также земель, оформленных органами власти в срочное пользование гражданам, не разделена по типам собственности. Эта часть площади, которая в 2007 году была использована для производства сельскохозяйственной продукции,  учтена в графе «всего».    

В России спецификация прав собственности на земельные ресурсы была сопряжена с большими издержками (на межевание, землеустройство и проч.). Поэтому некоторые права собственности невозможно было предоставить в полном объеме. В связи с этим особую форму собственности на землю в аграрном секторе экономики представили земельные доли, которые возникли в начале 1992 г., когда в частную собственность почти 12 млн. человек перешло 115 с лишним млн. га сельскохозяйственных угодий. В настоящее время в сфере частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения присутствуют в основном такие ее формы, как:

а) земельная собственность нетоварного личного подсобного хозяйства как экономической единицы, осуществляющей производство сельскохозяйственной продукции, в основном, для собственных нужд, а также  садовые, огородные и дачные земельные участки;

б) земельная собственность частных товарных личных подсобных и фермерских хозяйств, а также сельскохозяйственных предприятий любого размера и различных организационно-правовых форм, действующих в соответствии с законодательными актами;

в) земельные доли граждан.

Три вида правомочий, которые включает традиционная концепция земельной собственности, означают: 1) владение — юридическая возможность держать объект земельной недвижимости в своей власти, 2) пользование — закрепленная правом возможность использовать полезные свойства земли и извлекать из этого доходы, 3) распоряжение — право передавать другим лицам отдельные правомочия или в целом право собственности на землю. В российском аграрном производстве владелец прав на земельную долю не может проконтролировать деятельность землепользователя (сельскохозяйственной организации или фермера), который использует его землю в общем массиве. Ему трудно осуществлять регулярный мониторинг этой деятельности и при необходимости использовать юридические способы воздействия на землепользователя, поэтому он не несет никакой ответственности за состояние земельных угодий. Собственник земельной доли практически полностью лишен возможности обеспечить защиту своей земли на местности. Он имеет какие-то определенные права в имуществе, но не владеет самим имуществом. Для дольщиков наиболее значимым оказывается вознаграждение, заключающееся не в удовлетворении от улучшения деятельности предприятия, а в денежной или натуральной арендной плате, которую им реально удается присвоить в течение того периода времени, пока они сдают ненатурализованную земельную долю в аренду. Преследуя свои узкие личные интересы, собственники земельных долей способны подталкивать политику предприятия в нежелательном направлении. С общественной точки зрения такая структура прав собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. По сути, собственникам земельных долей не предоставлены права полной частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В данном случае собственность превращается в формальный титул, дающий право на некоторый доход, но очень слабо экономически связанный с правомочиями владения и пользования землей, которая находится в общем массиве. Закреплять нужно те формы аграрного землепользования, которые способствуют достижению хороших результатов подлинного предпринимательства, пришедших изнутри, благодаря усилиям и работе сельскохозяйственных производителей.

Организационно-инфраструктурные механизмы возникновения земельных кадастровых отношений и образования сельскохозяйственных земельных участков и активов

Земельные кадастровые отношения — это отношения, возникшие в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных  участков, кроме участков недр.В целом земельные кадастровые отношения классифицируются как организационные земельные отношения. Они отражают информационное взаимодействие между государственными органами исполнительной власти, их институциями, другими экономическими субъектами при ведении государственного кадастра земельных участков; связаны с описанием и подготовкой последних для регистрации прав, налогообложения и совершения рыночных сделок. В России государственный кадастр земельных участков относится к многоцелевому кадастру, поскольку он объединяет правовую и фискальную системы с информацией, касающейся землепользования, которое и образует кадастровую единицу территории. Как институт землепользование представляет собой систему правил (формальных и неформальных), а также механизмов для их реализации в ходе образования, распределения и использования земельных участков, а также в процессе управления земельными ресурсами и охраны земель страны. К фундаментальным признакам, раскрывающих суть землепользования, относятся: 1) технический — его организующим фактором является земельный участок какчасть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 111 ЗК РФ); 2) юридический — этот компонент землепользования определяет права собственности и пользования экономических субъектов на земельные участки, надлежащим образом оформленные в фиксированных на местности территориальных границах; 3) экономический — основным фактором, характеризующим данный аспект землепользования, служит земля как ресурс производства (например, в сельском и лесном хозяйстве); 4) общественный — этот признак обусловлен поведением субъектов земельных отношений, которые, вступая в определенные взаимосвязи, используют возможности всей системы землепользования для реализации общих и личных целей.

Земля является пространственным базисом хозяйственной и иной деятельности экономических субъектов. Поэтому с понятием землепользование тесно связан другой термин, а именно имущество. Последнее представляет собой совокупность непосредственно вещей, а также вещных прав и обязанностей физических и юридических лиц. Имущество может быть предметом имущественного найма, купли-продажи, аренды, залога и других рыночных сделок, иными словами, — выступать как объект гражданских прав. Имущество, системообразующим фактором которого служит сформированный и оформленный надлежащим образом земельный участок, образует земельную собственность, права на которую учитываются системой регистрации прав и возникают в связи с владением, пользованием и распоряжением соответствующим земельным участком, который и служит основным объектом земельных кадастровых отношений. Сельскохозяйственный земельный участок, который совместно с другими имущественными фондами относится к экономическим ресурсам сельского хозяйства и предназначен для решения поставленной экономической задачи, является основной единицей земельных активов сельскохозяйственных производителей. Под земельными активами в аграрном секторе экономики следует понимать сельскохозяйственные земельные участки и права аренды таких участков, обладающих своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающих как оборотоспособное и ликвидное на земельном рынке недвижимое имущество. Для образования любого земельного участка, в том числе за счет выдела на местности земельных долей, требуется решить ряд организационных, технических, экономических и юридических задач (рисунок 2).

Рисунок 2 — Детерминанты образования сельскохозяйственных

земельных участков

Каждый из установленных способов образования земельных участков требует определения конкретного порядка его реализации. Прежде всего, необходимо разработать и утвердить правила обеспечения пространственными данными земельно-кадастровую деятельность в аграрном землепользовании. Все присущие сельскохозяйственному землепользованию элементы общей системы образования земельных участков должны найти свое отражение в положениях, которые утверждаются соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации, а также в законах и подзаконных актах. Так, решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка целесообразно передать на уровень субъекта Российской Федерации. При этом образование мелких земельных участков в размере земельной доли (или даже нескольких земельных долей) создаст неблагоприятную основу мозаичного землепользования и во много раз удорожает работы по оформлению земли. Поэтому соответствующий региональный закон должен предусматривать минимальный размер и правила расположения земельных участков, а также расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых земельных массивов (многоконтурных участков), связанных с необходимой инфраструктурой.

Создаваемые правовые и организационно-инфраструктурные механизмы регулирования земельных отношений в части кадастровой деятельности, использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения должны стимулировать уменьшение количества земельных долей в сельском хозяйстве, в том числе невостребованных земельных долей. В Российской Федерации на 1 января 2008 г. площадь невостребованных долей собственников составила 27,84 млн. га, то есть более 14% общей площади сельскохозяйственных угодий в категории земель сельскохозяйственного назначения страны, равной 195,6 млн. га. Зачастую невостребованные собственниками земельные доли используются сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами или другими дольщиками. Очевидно, что находящиеся в сельскохозяйственном обороте площади в счет невостребованных земельных долей следует закрепить в собственность сельхозтоваропроизводителей при условии, что последние уже в течение достаточно продолжительного времени используют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства и выплачивают полагающийся земельный налог. При отсутствии споров и притязаний на землю со стороны третьих лиц гораздо целесообразнее предоставить фактическому землепользователю право оформить согласно законам единый сельскохозяйственный земельный массив (многоконтурный участок), в составе которого находятся и используемые им невостребованные земельные доли. При этом будет подтверждена легитимность и повышен уровень устойчивости землепользований сельхозтоваропроизводителей. Для организации механизма реализации данных принципов в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести соответствующие нормы, регулирующие отношения в части оформления используемых сельхозтоваропроизводителями  невостребованных земельных долей.

Научно-методические основы создания аграрной земельно-информационной системы (АЗИС)

Аграрная земельно-информационная система может использоваться:

- в целях обоснования и разработки нормативно-правовых документов в области землепользования, оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также законопроектов о внесении изменений в земельное законодательство;

- для разработки нормативно-правовой и методической документации в части регламентации взаимосвязей и координации деятельности имеющих отношение к земельным ресурсам уполномоченных органов и ведомств;

- при составлении программ и прогнозов использования земель сельскохозяйственного назначения и в целях создания и развития информационной инфраструктуры оборота земель сельскохозяйственного назначения;

- при разработке мероприятий земельного контроля, мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и в планировании проведения комплекса мероприятий по их охране и для многих других соответствующих целей.

АЗИС — единая централизованная система, построенная по иерархическому принципу. В зависимости от территориального уровня, выбранного по административному критерию, земельную информацию целесообразно подразделить на информацию федерального, межрегионального, регионального, локального (местного, муниципального) и объектового уровня. При этом локальный уровень — это любой уровень первичного сбора и обобщения информации о состоянии земель (административный район или муниципальное образование). Объектовый уровень — это уровень сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также отдельного сельскохозяйственного земельного участка, который является объектом кадастрового учета и регистрации прав. Инфраструктура АЗИС может быть определена как территориально распределенная по административному критерию система сбора, обработки, хранения и предоставления потребителям информации о землях сельскохозяйственного назначения и об аграрном землепользовании.

Комплекс мероприятий научно-методического характера, который необходимо выполнить для создания аграрной земельно-информационной системы, включает в себя разработку:

- концепций и методической документации для обоснования подходов и методов информационного исследования земельных отношений в сельском хозяйстве. Соответствующий пакет документов должен охватывать все результаты работ, исполненных научными учреждениями Российской академии сельскохозяйственных наук и иными субъектами деятельности в сфере информатизации аграрного землепользования;

- регламента методического сопровождения и координации работ по созданию АЗИС, а также условий интеграции имеющихся и вновь создаваемых территориально и тематически распределенных баз данных по фонду земель сельскохозяйственного назначения и аграрному землепользованию в единую инфраструктуру аграрной земельно-информационной системы страны;

- регламентов ведения АЗИС, включая сбор, обработку, хранение и предоставление потребителям базовых данных о сельскохозяйственном землепользовании, сгруппированных в соответствующие подсистемы иерархических уровней государственной власти и местного самоуправления.

В базовую структуру аграрной земельно-информационной системы для информационного обеспечения различных задач в сфере управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно включить следующие информационные подсистемы: институциональную, картографо-землеустроительную, мониторинговую, кадастровую, учетно-статистическую (рисунок 3).

Рисунок 3 — Подсистемы (блоки) аграрной

земельно-информационной системы

Таким образом, аграрная земельно-информационная система — это интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства.

Основы теории и методика экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения

Оборот земель за определенный период — это система перераспределения земельных участков между собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами путем совершения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства и иным разрешенным действующим законодательством способом. Современный земельный оборот является ареной для действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования в их сочетании. В широком смысле государственное регулирование земельного оборота представляет собой совокупность институциональных структур прямого (правового, административного) воздействия и механизмов косвенного (экономического) влияния на всю систему передвижения земли между субъектами земельных отношений в целях формирования рационального экологически безопасного землепользования. Экономическая концепция регулирования рынка земельной недвижимости основывается на ценовом механизме.

Сделки с зем­лей заключаются главным обра­зом на земельном рынке — это институт, представляющий собой систе­му механизмов и отношений (связей) по поводу образо­вания, распределения и исполь­зования земельных участков. Одной из главных его функций является обеспечение условий для эффективного перераспределения земли между сторонами земельных сделок. В России до полного разграничения государственной собственности на землю деятельность заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земель­ные участки охватывает два сектора земельного рынка страны: 1) государственный и 2) частный. Сегментация каждого сектора по характеру проводимых на нем операций (сделок)дает возможность анализировать основные виды заключаемых договоров в комбинации с группировками соответствующих сделок как по статусу их участ­ников (юридические лица, граждане и т.д.), так и по местоположению земель­ных участков (населенные пункты, вне населенных пунктов). Сегментарный земельный рынок — это часть земельного рынка для одного определенного вида сделок, которые заключают между собой участники рыночных операций с землей.

Судя по данным таблицы 2, в начале становления земельного рынка в России цена незастроенных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных в городах и поселках, не оказывала определяющего воздействия на величину спроса таких участков.

Таблица 2 — Шкала спроса в частном секторе земельного рынка России на незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Годы

Местоположение земельных участков

В городах и поселках

В сельск. нас. пунктах

Вне нас. пунктов

Цена,

руб./га

Величина спроса,

 га в год

Цена,

руб./га

Величина спроса,

га в год

Цена,

руб./га

Величина спроса,

га в год

2000

260600

142,65

102800

988,10

17600

617,40

2001

212000

61,08

99700

906,99

56500

267,50

2002

306700

75,45

56500

1090,01

42900

426,06

Как показывают данные таблицы 3, эластичность спроса на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные в сельских населенных пунктах, более высока при относительно более высоких ценах и более низка при относительно более низких ценах. 

Таблица 3 — Показатели эластичности спроса в частном секторе земельного рынка России на расположенные в сельских населенных пунктах незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Цена,

руб./га

Величина спроса, га в год

Приращения цены

Приращения площади

Эластичность спроса

руб.

%

га

%

102800

988,10

- 3100

- 3

- 81,11

- 8

+ 2,7

99700

906,99

- 43200

- 43

+ 183,02

+ 20

- 0,46

56500

1090,01

- 46300

- 82

+ 101,91

+ 9

- 0,11

Несмотря на то что первоначальная цена была относительно высокой и составляла 102,8 тыс. руб./га, спрос был также относительно большой. В дальнейшем возникла парадоксальная с точки зрения закона спроса ситуация — понижение на 3% цены вызвало понижение на 8% спроса. Поскольку спрос с эластичностью, большей единицы, является эластичным, а меньшей единицы, — неэластичным, в диапазоне изменения цены от 102,8 до 99,7 тыс. руб./га находилась область эластичного спроса (показатель эластичности имел значение 2,7). Затем чувствительность спроса к изменению цены понижается: увеличение спроса на 183,02 га представляет собой меньшую в процентном отношении величину его прироста (20%) против процента снижения за то же время цены (43%). Показатель эластичности спроса становится равным 0,46, что свидетельствует о неэластичном спросе. Коэффициент эластичности спроса при сокращении цены со 102,8 до 56,5 тыс. руб./га еще больше уменьшился, находясь недалеко от нулевой отметки (в тех случаях, когда показатель эластичности спроса равен нулю, спрос является абсолютно неэластичным).

В целом результаты исследования шкал и показателей эластичности спроса на сегментарном рынке купли-продажи участков из земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования в частном секторе земельного рынка страны показали, что величина спроса на незастроенные земельные участки для личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства зачастую мало чувствительна к изменению стоимости земли. На российском земельном рынке зависимость между изменениями цены и соответствующими колебаниями спроса носит нелинейный характер, что свидетельствуето громадном влиянии на него неценовых факторов.

Земли сельскохозяйственного назначения, приходящиеся на сделки сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, занимают основную долю в общей площади оборота земель в стране (рисунок 4).

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 4 — Оборот земель сельскохозяйственного назначения в составе

общей площади земельного оборота в Российской Федерации

Площадь аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения составляет основную долю от всей площади земельного оборота на сегментарном рынке аренды государственного сектора земельного рынка страны (таблица 4).

Таблица 4 — Динамика площади аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения страны

Вид площади

Млн. га

%

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Аренда в госсекторе зем. рынка

 

67,4

 

70,2

 

68,2

 

104,8

 

114,1

 

100

 

100

 

100

 

100

 

100

В том числе с/х  уч-ков

59,2

54,3

50,4

88,6

97,4

87,9

77,4

73,9

84,5

85,3

Купля-продажа в госсекторе зем. рынка

 

0,06

 

0,05

 

0,09

 

0,26

 

0,37

 

100

 

100

 

100

 

100

 

100

В том числе с/х уч-ков

0,01

0,01

0,04

0,21

0,30

13,6

18,7

47,3

79,6

79,8

Продажа гражданам уч-ов для инд. жил. и дачн. стр-ва, л. п. х., садов-ва, огород-ва, жив-ва

 

 

0,01

 

 

0,02

 

 

0,03

 

 

0,02

 

 

0,02

 

 

16,4

 

 

32,3

 

 

30,3

 

 

6,4

 

 

6,2

Как показывает динамика количества сделок и охваченной ими площади, сегментарный рынок купли-продажи юридическими лицами земельных участков из состава земельсельскохозяйственного назначения частного сектора земельного рынка страны является устойчиво растущим (таблица 5).

Таблица 5 — Динамика площади, приходящейся на сделки купли-продажи гражданами и юридическими лицами сельскохозяйственных земельных участков в частном секторе земельного рынка страны

Вид площади

Тыс. га

%

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Купля-продажа гражданами уч-ков в частном секторе зем. рынка

 

45,7

 

61,6

 

140,9

 

268,5

 

172,1

 

100

 

100

 

100

 

100

 

100

В том числе для л. п. х., садоводства, огородничества, животноводства

 

30,0

 

33,2

 

78,5

 

112,5

 

49,1

 

65,6

 

53,9

 

55,7

 

41,9

 

28,5

Из них:

в населенных пунктах

25,9

28,4

68,9

68,9

33,4

56,7

46,1

48,9

25,7

19,4

вне населенн. пунктов

4,1

4,8

9,5

43,7

15,7

9,0

7,8

6,7

16,3

9,1

Купля-продажа юридическими лицами уч-ков в частном секторе земельного рынка страны

 

 

36,8

 

 

61,8

 

 

153,1

 

 

199,2

 

 

388,2

 

 

100

 

 

100

 

 

100

 

 

100

 

 

100

В том числе для с/х производства

 

21,5

 

50,2

 

134,4

 

187,4

 

371,7

 

58,4

 

81,2

 

87,8

 

94,1

 

95,7

Из них:

в населенных пунктах

2,5

1,1

43,1

7,2

3,6

6,8

1,8

28,2

3,6

0,9

вне населенн. пунктов

19,0

49,1

91,3

180,2

368,1

51,6

79,4

59,6

90,5

94,8

По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли только сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются уполномоченными государственными и муниципальными органами за аренду земель, которые используют граждане и их объединения (таблица 6).

На величину цен, по которым органы государственной власти и местного самоуправления реализуют земли, находящиеся в собственности государства и муниципальных образований, влияют три основных фактора: целевое назначение каждого земельного участка, предназначенного для использования в рамках установленной категории земель, его местоположение и статус покупателя.

Таблица 6 — Средние в стране размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель (руб./кв.м.)

Категория арендаторов

В населенных пунктах

Вне населенных пунктов

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Предприятия, организации, учреждения:

промышл-ти, транс-а, связи, строительства;

 

11,54

 

12,00

 

11,41

 

15,74

 

20,59

 

1,26

 

1,63

 

1,89

 

4,40

 

3,45

торговли, общ-ного пит., быт. и сервисного обслуживания;

 

55,34

 

64,40

 

55,76

 

62,04

 

74,19

 

4,81

 

4,57

 

13,81

 

6,21

 

9,69

сельскохозяйственные предприятия

 

0,08

 

0,11

 

0,13 

 

0,27

 

0,33

 

0,06

 

0,02

 

0,05

 

0,06

 

0,03

Граждане и их объединения, использующие земельные участки для:

жил., дачн. и гаражн. строительства;

 

1,46

 

1,53

 

1,82

 

2,82

 

3,68

 

0,20

 

0,22

 

0,35

 

1,44

 

1,03

личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества

 

0,14

 

0,17

 

0,32

 

0,44

 

0,36

 

0,11

 

0,08

 

0,13

 

0,33

 

0,15

Методологические основы исследования земельных ипотечных отношений

Сельскохозяйственная земельная ипотека — это система обеспечения исполнения обязательств должников путем залога принадлежащих им на праве собственности участков из состава земель сельскохозяйственного назначения или прав аренды таких участков. Являясь сегментарным рынком земельного оборота, ипотека земель служит механизмом ускорения процесса приватизации сельскохозяйственных угодий, надлежащего оформления сельскохозяйственных земельных участков с целью трансформации их в реальные активы аграрного производства со своими стоимостными и ценовыми параметрами для вовлечения в рыночный экономический оборот. При этом кредитные организации становятся участниками земельных отношений, что само по себе повышает их заинтересованность в инвестировании в аграрный сектор экономики путем предоставления ссуд сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Суть земельной ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) может продать земельный участок или право его аренды, выступающие в качестве гарантии лица (залогодателя), предоставляющего их как залог займа, и обладает преимущественным по отношению к другим кредиторам правом на получение дохода от такой продажи. До нее залогодатель может владеть и пользоваться земельным участком – предметом ипотеки или аренды. Таким образом, земельные ипотечные отношения — это отношения, возникающие в связи с формированием на рынке земли пригодных к конверсии в ценные бумаги земельных активов, осуществлением с ними залоговых операций на финансовом рынке и обращением земельных закладных на рынке ценных бумаг. Другими словами, это система взаимных связей между кредитными учреждениями и сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Отношения субъектов земельной ипотеки складываются в процессе образования, регистрации, оценки, страхования, залога земельных участков, рефинансирования ипотечных кредитов, эмиссии закладных. В широком смысле земельная ипотека — это своеобразный интегратор функционирования рынков: земельного, финансового, ценных бумаг (в случае вторичной ипотеки) и соответствующих инфраструктурных услуг. В целом, динамику развития земельного ипотечного кредитования в России можно охарактеризовать как положительно растущую (рисунок 5).

 

 

 

 

Рисунок 5 — Динамика ипотечных сделок с земельными участками в России

Главным оператором на рынках кредитования под залог сельскохозяйственных земельных участков является ОАО «Россельхозбанк», по данным которого в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» ипотечными земельными операциями охвачено 35 российских регионов. Таким образом, система земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей приведена в действие, но претворение в жизнь новаторских идей для развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения упирается во множество нерешенных проблем.

Во-первых, серьезным барьером оформления надлежащим образом документации на сельскохозяйственные земельные участки служит длительность, сложность и относительно высокая стоимость процедур их образования на местности, постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности.

Во-вторых, финансовое состояние большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей не является устойчивым. Нет и системы учета достоверной информации об экономическом положении потенциальных заемщиков из числа сельскохозяйственных товаропроизводителей. Поэтому кредитная организация, выдавая денежные средства под залог земель сельскохозяйственного назначения, в определенной степени рискует. С другой стороны, процедура обращения взыскания на предмет залога влечет за собой не только риск утраты заемщиком права собственности на сельскохозяйственный земельный участок, но и риск вывода этого участка из сельскохозяйственного оборота вообще. Реализацию заложенного земельного участка для удовлетворения претензий залогодержателя из его стоимости можно осуществить на публичных торгах, аукционе или по конкурсу с соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Такие ограничения касаются и круга лиц, которые могут приобретать сельскохозяйственные земельные участки в собственность. Однако до настоящего времени легитимные покупатели заложенных сельскохозяйственных земельных участков законодательно не определены.

В-третьих, из-за неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения эти земли имеют низкую ликвидность. При отсутствии соответствующих государственных гарантий возникают высокие риски невозвращения банкам ипотечных долгов. Трудности получения кредитором заложенных сельскохозяйственных земельных участков связаны с судебными тяжбами, поскольку в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованию залогодержателя на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может обращаться только по решению суда.

В-четвертых, само законодательство, регулирующее земельное ипотечное кредитование, противоречиво, содержит лакуны, требует доработки и совершенствования. Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой или совместной собственности граждан и юридических лиц. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный на местности из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Земельные доли граждан используются сельхозтоваропроизводителями главным образом на правах аренды. В случае если дольная земля сельскохозяйственного назначения не будет переоформлена надлежащим образом (земельные участки в счет земельных долей не будут выделены на местности в установленный срок), договоры аренды долей будут признаны договорами доверительного управления имуществом, и земля перейдет в доверительное управление лицом, которое фактически ее использует. Поэтому в первую очередь надо урегулировать вопрос ипотеки сельскохозяйственных земельных участков, обремененных земельными долями.

В-пятых, недостаточно освещены методические вопросы и не разработаны должным образом инструктивные документы, регламентирующие выдачу и сопровождение кредитов, субсидирование процентных ставок при ипотеке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, процедуру реализации предметов залога, на которые обращено взыскание, технологию обращения закладных и проч.

Всего по стране в течение 2006-2007 гг. ОАО «Россельхозбанк» рассмотрено 170 кредитных проектов и предоставлено ссуд под залог сельскохозяйственных земельных участков на сумму более пяти миллиардов рублей. В структуре сельхозтоваропроизводителей, которым были выданы ипотечные кредиты, наибольшую долю занимали хозяйственные товарищества и общества (49,4%), а также крестьянские (фермерские) хозяйства (43,8%), наименьшую — личные подсобные хозяйства (1,3%) и агрохолдинги (0,6%). Сельскохозяйственных товаропроизводителей, заложивших земельные массивы из состава земель сельскохозяйственного назначения большой площади, не так много (таблица 7).

Таблица 7 — Российские сельскохозяйственные товаропроизводители, совершившие в 2006 г. сделки ипотеки земель сельскохозяйственного назначения на наиболее крупных площадях

Область, край, район

Наименование сельскохозяйственных товаропроизводителей

Площадь заложенных земель сельскохозяйственного назначения, га

Вологодская область

Шекснинский район

 

ЗАО «Агрофирма Чернеевское»

 

9551

Калининградская область

Нестеровский район

 

ЧП Долгов Д.А.

 

3624

Владимировская область

Киржачский район

 

СПК «Племенной завод»

 

6038

Кировская область

Богородский район,

Пижанский район

 

Холдинг «Золотое поле-агро»

КФХ «Племзавод Пижанский»

 

3311

3742

Краснодарский край

Кореновский район

—  “ —

—  “ —

 

ООО «Кубань люкс»

ООО «Агрообъединение Кубань»

ООО «Возрождение»

 

7035

4963

3159

Алтайский край

Топчихинский район

 

СПК «Искра»

 

6240

Оценка стоимости закладываемой земельной собственности является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита. Цена сельскохозяйственного земельного участка формируется главным образом из стоимости того производства, в рамках которого земля функционирует. И рыночная, и залоговая, и ликвидационная стоимости земельных участков и прав их аренды должны базироваться на сведениях о доходе от использования, иначе говоря, на рентных оценках в зависимости от продуктивности сельскохозяйственных угодий, расположенных на участке. Основная сложность при определении залоговой стоимости предмета земельной ипотеки, обеспечивающей кредит и показываемой в ипотечном договоре, состоит в согласовании ее величины между залогодержателем и залогодателем. По конкретным сельскохозяйственным земельным участкам доход может сильно различаться. Большую роль играют пространственные условия, обеспеченные землеустройством. Поэтому при предварительном обследовании предмета ипотеки с целью его оценки необходимо осмотреть каждый земельный контур на местности для установления фактического состояния и использования угодий данного сельскохозяйственного земельного участка или массива. Планировать процесс оценки земельной собственности целесообразно в соответствии с агрегированной схемой, представленной на рисунке 6. Оценка производится комплексно на основе применения различных целесообразных для каждого данного случая подходов. Итоговая величина стоимости оцениваемого предмета ипотеки определяется путем согласования всех стоимостных показателей, полученных с помощью применяемых методов (подходов).

ОАО «Россельхозбанк» допускает оценку земельных участков как по рыночной, так и по кадастровой стоимости. Как показывает опыт земельного ипотечного кредитования указанным ОАО, наиболее часто (в более чем 30% всех случаев) залоговая стоимость сельскохозяйственных земельных участков, которые являются предметом ипотеки, составляет менее 10000 руб./га. Группа земельных участков, принятых в обеспечение ипотечного кредита с относительно высокой залоговой стоимостью (свыше 200000 руб./га), в структуре кредитного портфеля ОАО «Россельхозбанк» по залоговой стоимости предметов ипотеки занимает чуть более 11%.   

В целом, формирование системы земельного ипотечного кредитования в агропромышленном комплексе страны желательно осуществлять в организованном порядке на базе обоснованной государственной программы. Для ее поддержания целесообразно выделить из бюджета относительно дешевые кредитные ресурсы. На федеральном уровне в рамках ежегодного правительственного плана имеет смысл определить размер доли, которая предназначается для ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, от общего объема кредитования экономики сельского хозяйства. При этом могут выдаваться целевые кредитные ресурсы на организацию и оформление сельскохозяйственных земельных участков в собственность сельхозтоваропроизводителей.

Отчет об оценке

 

Итоговая оценка стоимости

 

Отчет об оценке

 

Итоговая оценка

стоимости

 

Рисунок 6 — Простая модель процесса оценки земельной собственности

Методическая база исследования региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве

Субъектам Российской Федерации предоставлены полномочия по принятию собственных актов земельного законодательства, не противоречащих федеральным законам. В частности, право принятия в установленных пределах полномочий решения, касающегося оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории региона, предоставлено субъекту Федерации. Последний может делегировать это право соответствующему муниципальному образованию. Таким образом, региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики — это особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом регионе.

Единство методических основк исследованию региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве достигается применением системы одинаковых показателей для анализа развития институтов аграрного землепользования. В частности, для того чтобы в каждом регионе объективно оценить уровень интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с последующим выделением однородных групп устанавливаются: 1) общая площадь земель сельскохозяйственного назначения; 2) площадь, приходящаяся на рыночные сделки с землями сельскохозяйственного назначения (площадь земельного оборота); 3) количество совершенных субъектами земельных отношений сделок рыночного оборота с сельскохозяйственными земельными участками.

С целью получения на основе общего числа сделок сопоставимых количественных оценок для определения активности перераспределения земель между субъектами земельных отношений в аграрной сфере регионов введено понятие коэффициента интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период. Этот коэффициент оценивается как отношение всего количества сделок, совершенных с землями сельскохозяйственного назначения за определенный период, к общей площади таких земель в регионе. Однако для объективной оценки и сравнения регионов по интенсивности перераспределения сельскохозяйственных земельных участков необходим интегрированный показатель. Коэффициент интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период с учетом доли его площади в составе всех таких земель субъекта Федерации (Кинт.) — это количество сделок с сельскохозяйственными земельными участками, приходящихся на единицу площади земель сельскохозяйственного назначения (К), умноженное на долю площади, охваченной этими сделками, в общей площади таких земель в регионе (Д). Иными словами, интегрированный показатель учитывает как общую площадь земель сельскохозяйственного назначения в регионе, так и количество совершенных с ними сделок и приходящуюся на них площадь земельного оборота. Для определения значения Кинт. перемножаются коэффициенты интенсивности (К) и доли оборота земель сельскохозяйственного назначения в общей площади таких земель (Д), то есть Кинт. = К ? Д.

Для опробования данной методики была использована соответствующая информация по состоянию на 1 января 2006 г. Ранжированный в векторном направлении убывания коэффициентов Кинт. ряд положен в основу региональной группировки субъектов Федерации. В целом по стране было сформировано три группы регионов: 1) интенсивная (значение Кинт. изменяется в диапазоне от 0,00010 до 0,00050 ед./га); 2) умеренно интенсивная (Кинт. варьирует в пределах от 0,00002 до 0,00009 ед./га); 3) пассивная (Кинт. изменяется в границах от 0,00000 до 0,00001 ед./га). Третью группу регионов представляют 38 субъектов Федерации из различных природно-экономических зон страны (таблица 8).

Достоинство предложенной методики состоит в том, что она позволяет получить группы регионов, для которых, несмотря на различия в природно-экономических условиях, можно применить унифицированные методы активизации земельных сделок.

Таблица 8 — Группировка субъектов Российской Федерации по величине коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом доли его площади в составе всех таких земель в каждом регионе на 1 января 2006 г.

№№ групп

Группы регионов по величине коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом доли его площади в составе всех таких земель в каждом регионе, ед./га

Субъекты Российской Федерации,

дифференцированные по группам

 

 

1

 

 

0,00010 — 0,00050

Астраханская, Белгородская, Воронежская, Камчатская, Кемеровская, Мурманская, Ростовская, Сахалинская области; Краснодарский, Ставропольский, Хабаровский края; республики: Адыгея, Кабардино-Балкарская, Калмыкия, Карелия, Марий-Эл, Чувашская; Еврейская автономная область

 

 

 

2

 

 

 

0,00002 — 0,00009

Амурская, Владимирская, Волгоградская, Калининградская, Курская, Ленинградская, Липецкая, Московская, Оренбургская, Орловская, Пензенская, Пермская, Псковская, Рязанская, Самарская, Саратовская, Смоленская, Тамбовская, Тульская, Челябинская области; Алтайский, Красноярский, Приморский края; республики: Башкортостан, Бурятия, Дагестан, Мордовия, Татарстан, Тыва, Удмуртская, Хакасия

 

 

 

 

 

3

 

 

 

 

 

0,00000 — 0,00001

Архангельская, Брянская, Вологодская, Ивановская, Иркутская, Калужская, Кировская, Костромская, Курганская, Магаданская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Омская, Свердловская, Тверская, Томская, Тюменская, Ульяновская, Читинская, Ярославская области; республики: Алтай, Ингушская, Карачаево-Черкесская, Коми, Саха (Якутия), Северная Осетия, Чеченская; Агинский Бурятский, Коми-Пермяцкий, Корякский, Ненецкий, Таймырский, Усть-Ордынский Бурятский, Ханты-Мансийский, Чукотский, Эвенкийский,  Ямало-Ненецкий

В частности, механизмом, который в той или иной мере может стимулировать увеличение спроса на рынке земель сельскохозяйственного назначения, является льготное налогообложение сельскохозяйственных угодий вплоть до полного освобождения сельхозтоваропроизводителей от поземельного налога. Но нужный эффект достигается при условии ощутимой разницы между налогообложением сельскохозяйственного землепользования и землепользования в других отраслях экономики. Другим инструментом, способным поощрить оборот сельскохозяйственных земельных участков, является кредитная региональная политика, предусматривающая земельную ипотеку. Так, с учетом состояния интенсивности земельного оборота в регионах второй и третьей групп предложенной классификации целесообразно выделить кредитные ресурсы для земельного ипотечного кредитования как за счет бюджетного финансирования, так и регионального. Таким образом, интенсивность процессов земельного оборота в субъектах Федерации зависит не столько от размеров земельной площади региона, сколько от существующих организационно-правовых и финансово-экономических механизмов системы перераспределения сельскохозяйственных земельных участков.

В некоторых регионах России формируется организационно-экономический механизм передачи, в том числе на возмездной основе, земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность субъекта Федерации или муниципального образования на его территории. Например, в Белгородской области одним из основных субъектов земельных отношений становится ОАО «Белгородский земельный фонд» — государственный оператор в сфере перераспределения земельных участков и долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок. Эта организация оказывает поддержку в осуществлении операций по перераспределению земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением законных прав и интересов собственников и землепользователей. Руководители сельскохозяйственных предприятий и агропромышленных формирований могут заключать прямые договоры (соглашения) с ОАО «Белгородский земельный фонд», в круг действий которого входит организация соответствующего оформления земель, а также решение различных организационно-технических, экономических, юридических и других вопросов земельных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории области. В Самарской области сельскохозяйственным товаропроизводителям, завершившим государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляются субсидии и иные формы государственной поддержки в соответствии с законом об областном бюджете на текущий год.

Целями такого усиления роли государственных уполномоченных органов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории некоторых субъектов Федерации служат предотвращение недобросовестных сделок с земельными участками и долями, обеспечение гарантированного, долгосрочного землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей, создание стабильной основы для реализации на территории соответствующего региона приоритетного национального проекта по развитию агропромышленного комплекса. В целом, как показал региональный анализ землепользования, соотношение органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в государственном управлении земельными ресурсами должно меняться в сторону усиления роли регионов не только в исполнении земельных законов, но и в их нормотворчестве. Что касается федеральных властей в лице уполномоченных органов, то они должны быть ответственны за общегосударственную политику по охране земель и всем тем земельным вопросам, которые носят межрегиональный характер.

Выводы и предложения

1. Находясь во взаимодействии между собой, человек, земля и внешняя среда порождают три основных типа взаимосвязей: организационные, социально-экономические и производственные. В аграрном секторе экономики совокупность взаимосвязанных организационных, общественно-экономических и производственных отношений между хозяйствующими субъектами по поводу владения и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, охраны и использования земельных участков из таких земель как объектов природы и вещественных активов в сельскохозяйственном производстве представляет систему земельных отношений. В России на данном этапе развития страны форму социального устройства в области землепользования (базис) следует охарактеризовать как трансформационный земельный строй — это система производственных земельных отношений, характерных для общественного развития страны в переходный к многоукладной экономике период.

2. Государственная земельная собственность является ключевым ор­ганизующим звеном российского сельскохозяйственного производства, но частный сектор уже занимает более трети в общей структуре прав на используемые для сельскохозяйственного производства земли всех категорий. В начале приватизации основных фондов в аграрном землепользовании России была введена земельная доля как форма частной собственности на землю. Однако в настоящее время такая форма собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. Находящуюся в сельскохозяйственном обороте площадь в счет невостребованных земельных долей, при отсутствии споров и притязаний со стороны третьих лиц, целесообразно закрепить за сельхозтоваропроизводителями, если последние уже в течение достаточно продолжительного времени используют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства и выплачивают полагающийся земельный налог. Необходимо также установить четкий порядок добровольного отказа от права собственности на земельную долю и предоставления как на платной, так и безвозмездной основе земельных участков из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения в собственность легитимных лиц с целью последующего их использования в сельскохозяйственном производстве. Для организации механизма реализации данных предложений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести нормы, регулирующие отношения в части оформления земельных долей.

3. Современное регулирование земельных отношений основано на законодательных документах, экономических механизмах, административных решениях, а также на использовании инфраструктурных систем управления земельными ресурсами и земельного оборота (картографирование, землеустройство, государственный кадастр недвижимости, система регистрации прав на землю и проч.). В развитых государствах при всем разнообразии мер регулирование земельных отношений имеет одно общее начало — в условиях быстрой урбанизации и глобализации экономики обеспечить сохранение фонда земель сельскохозяйственного назначения. Государство контролирует сделки с земельными участками, стиму­лирует улучшение качества земельных угодий, ставит на первое мес­то интересы непосредственно сельскохозяйственного товаропроизводителя, а не собственника, сдающего ему землю в аренду.

4. Предоставление государственных гарантий частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения зависит от ускорения процесса регистрации прав на сельскохозяйственные земельные участки. А это, в свою очередь, связано с завершением работы по: 1) выделу и оформлению, включая кадастровые работы и постановку на кадастровый учет, в счет земельных долей земельных участков, 2) переоформлению сельскохозяйственными организациями права постоянного (бессрочного) пользования и аренды государственных земель на право собственности на землю. При этом кадастровую единицу территории образует землепользование, которое и является основой возникновения земельных кадастровых отношений. В аграрном секторе экономики такие отношения позиционируются как организационный тип отношений, возникающих в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, включая многоконтурные. Земельные кадастровые отношения связаны главным образом с описанием и подготовкой земельных участков для регистрации прав, налогообложения и совершения рыночных сделок и отражают информационное взаимодействие между государственными органами исполнительной власти, их институциями, другими экономическими субъектами при ведении государственного кадастра объектов недвижимости. Издержки на операции, порождаемые кадастровой и регистрационной системами, частично компенсируются снижением неопределенности и рисков, возникающих в случае неоформленных надлежащим образом прав на землю.

5. В рыночной системе цивилизованные земельные отношения возникают вслед за появлением земельных активов, под которыми в аграрном производстве следует понимать сельскохозяйственные земельные участки и права их аренды (пользования), обладающие своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающие как оборотоспособное и ликвидное на земельном рынке недвижимое имущество. Основной единицей земельных активов является сельскохозяйственный земельный участок, в целях образования которого, в том числе за счет выдела на местности земельных долей, требуется решить ряд организационных, технических, экономических и юридических задач. Так, решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка, включая такой участок, находящийся в общей долевой собственности, следует передать на уровень субъекта Федерации. Упроститьпроцедуру выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок можно, приняв за основу физический размер земельной доли (в гектарах). Что касается позволительных отклонений (а они неизбежны по естественным причинам) в сторону увеличения или уменьшения площади выделяемого сельскохозяйственного земельного участка в счет земельной доли по сравнению с установленным в правоустанавливающем документе ее физическим размером, то ориентироваться следует на соответствующие данные землеустроительной практики в каждом конкретном регионе. Экономически и статистически обоснованные допустимые величины таких отклонений необходимо закрепить в законах субъектов Российской Федерации об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территориях регионов.

6. Аграрная земельно-информационная система (далее также — АЗИС) является одним из основных инструментов реализации государственной политики по использованию земельных ресурсов в сельском хозяйстве. АЗИС следует рассматривать как единую централизованную систему, построенную по иерархическому принципу. Земельную информацию целесообразно подразделить на сведения федерального, межрегионального, регионального, локального и объектового (первичного) уровня. В базовую структуру аграрной земельно-информационной системы для информационного обеспечения при решении различных задач управления в сфере полномочий Министерства сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно включить следующие информационные подсистемы: институциональную, картографо-землеустроительную, мониторинговую, кадастровую, учетно-статистическую. АЗИС — это интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства. Каждый блок АЗИС представляет собой объединение сходных информационных баз данных по признаку их структурных и причинных связей.

7. Земельные отношения в сфере оборота земель представляют социально-экономический тип отношений. В аграрном секторе экономики они возникают в системе перераспределения земельных ресурсов путем совершения рыночных сделок и универсального правопреемства, результатом которых служит возникновение, изменение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и на доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные земельные участки. В России в ближайшие пять лет и более далекой перспективе будет сохраняться тенденция снижения доли государственного сектора при одновременном увеличении доли частного в общей площади земельного оборота. При этом следует отметить, что в структуре земельного оборота доля площади, приходящейся на сделки государственного сектора земельного рынка страны, еще долгий период останется стабильно высокой. Как и в настоящее время, основная ее часть будет приходиться на аренду государственных и муници­пальных земель. Ввиду того что сельскохозяйственная земельная аренда в государственном секторе будет постепенно сокращаться за счет выкупа в соответствии с законодательством сельскохозяйственными организациями арендуемой государственной и муниципальной земли, начнется становление аренды земель сельскохозяйственного назначения в частном секторе земельного рынка. Поэтому, учитывая и то, что некоторые республики Российской Федерации сохранили сельскохозяйственные угодья в государственной собственности и лишь небольшой их частный клин отведен для ведения приусадебного хозяйства, садоводс­тва, огородничества, животноводства, дачного и жилищного строи­тельства, сфера земельных арендных отношений должна серьезно регулироваться государством.

8. Экономический анализ на основе шкал и показателей эластичности спроса на землю по цене показал, что в государственном секторе российского земельного рынка сегментарный рынок аренды является монополистическим — условия спроса контролируются продавцом земли. Цены за аренду государственных и муниципальных земель назначаются органами исполнительной власти. Как явствует из анализа купли-продажи гражданами земельных участков для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства в частном секторе земельного рынка страны, зависимость между изменениями цены и колебаниями спросаносит нелинейный характер, что свидетельствует о громадном влиянии на спрос неценовых факторов (социальных, экономических, политических, административных, юридических и проч.). По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли только сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются органами государственной или муниципальной власти за аренду земель, которые используют граждане и их объединения. По сравнению с хозяйствующими субъектами из несельскохозяйственных сфер деятельности сельскохозяйственные предприятия и крестьянские (фермерские) хозяйства выкупают землю у органов исполнительной государственной власти и местного самоуправления по наиболее низким ценам. Принятая политика назначения относительно низких цен за аренду и выкуп государственных и муниципальных сельскохозяйственных угодий является правильным направлением поддержки сельхозтоваропроизводителей, финансовое положение которых ограничивает возможности приобретения земли на основе рыночного ценообразования.

9. Отношения субъектов земельной ипотеки складываются в процессе образования, регистрации, оценки, страхования, залога земельных участков, рефинансирования ипотечных кредитов, эмиссии закладных. Земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики — это система взаимных связей между кредитными учреждениями, а также сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Ввиду того что в государственном секторе земельного рынка сегментарный рынок продажи прав аренды земельных участков по числу сделок и охваченной ими площади пока нельзя назвать стабильно растущим, кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог прав аренды сельскохозяйственных земельных участков для кредитора является менее предпочтительным, чем ипотека земельной недвижимости, находящейся в собственности залогодателя. Однако длительные сроки и большие площади аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения делают возможным вовлечение долгосрочных инвестиций в коммерческие проекты агропромышленного комплекса через ипотеку прав аренды сельскохозяйственных земельных участков. Этот сегмент земельного и финансового рынков имеет неплохие перспективы развития.

10. Весь механизм экономической реализации земельной собственности, в том числе при ипотечном кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, деформирован по причине отсутствия объективных данных о действительных различиях качества земель по плодородию и местоположению, выраженных в нормативных показателях оценки земли как капитализированной ренты. Для оценки залоговой стоимости земельной собственности, предназначенной под обеспечение ипотечного кредита, в качестве базовой целесообразно использовать потребительную стоимость соответствующих сельскохозяйственных земельных участков. Крестьянская земля в этом случае оценивается по сельскохозяй­ственной продуктивности, то есть методом капитализации земельной ренты. В базовую потребительную стоимость каждого земельного участка следует вносить коррективы в виде различного рода поправок на его уникальные пространственные и качественные характеристики. Эти поправки (коэффициенты) могут как повышать, так и понижать исходную величину потребительной стоимости закладываемой земельной собственности. При наличии соответствующей исходной информации о рыночных продажах сельскохозяйственных земельных участков и прав аренды таких участков в данном районе целесообразно применять и методы сопоставимых продаж. На основе свода кадастровой стоимости земельной собственности, предназначенной в залог, и потребительной и рыночной ее стоимостей, принимается обоснованное решение об окончательной величине стоимости предмета ипотеки, сумма которой отражается в соответствующих договорах земельного ипотечного кредитования. Методика оценки стоимости сельскохозяйственных земельных участков и прав аренды таких участков для целей ипотеки, также как и требования к отчету о такой оценке должны быть утверждены соответствующим банковским сообществом.

11. Региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики — это особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом регионе. Вследствие больших различий природных и эконо­мических условий регионов соотношение органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в государственном управлении земельными ресурсами должно меняться в сторону усиления роли регионов не только в исполнении земельных законов, но и в их нормотворчестве. Федеральные власти в лице уполномоченных органов должны быть ответственны за общегосударственную политику по охране земель и всем тем процессам землепользования, которые носят межрегиональный характер.

12. Необходимо создание формальной научной базы для реализации интегрированного подхода к государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории регионов. Своеобразным индикатором, который свидетельствуют об инвестиционной активности в агропромышленном комплексе и уровне либерализации рыночных операций с землями сельскохозяйственного назначения данного региона является интенсивность перераспределения земель между субъектами земельных отношений в аграрной сфере. Для ее определения предложено использовать интегральный показатель — коэффициент интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период с учетом доли его площади в составе всех таких земель субъекта Российской Федерации. Это количество сделок с сельскохозяйственными земельными участками, приходящихся на единицу всей площади земель сельскохозяйственного назначения, умноженное на долю площади, охваченной этими сделками, в общей площади таких земель в регионе. Таким образом, интегральный показатель учитывает различия как в общей площади земель сельскохозяйственного назначения в регионах, так и в количестве совершенных с ними сделок и приходящейся на них площади. Как показали соответствующие расчеты, целесообразно сформировать три группы субъектов Российской Федерации в зависимости от диапазона изменения указанных коэффициентов: 1) относительно интенсивная, 2) умеренно интенсивная 3) пассивная. Полученная классификация субъектов Российской Федерации может служить инструментом принятия обоснованных решений по экономическому регулированию земельных отношений в аграрном секторе экономики с целью обеспечения примерно равных возможностей развития института земельного рынка в различных регионах. Интенсивность процессов земельного оборота зависит не столько от размеров земельной площади, сколько от существующих организационно-правовых и финансово-экономических механизмов распределения земли между экономическими субъектами. Так, механизмом, который в той или иной мере будет стимулировать увеличение спроса на рынке земель сельскохозяйственного назначения, является льготное налогообложение сельскохозяйственных угодий. Подходы налогообложения в малорентабельном сельском хозяйстве и прибыльных отраслях экономики должны существенно различаться.

 

Основные положения диссертации изложены в следующих работах:

Книги, монографии, брошюры

1. Кресникова Н.И. Аграрная реформа в России: концепции, опыт, перспективы [Текст] / И.Н. Буздалов, Н.И. Кресникова, Э.Н. Крылатых, А.В. Петриков, И.В. Семенова [и др.]; под ред. А.В. Петрикова. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2000. – 27 п. л. (авт. объем 2 п. л.)

2. Кресникова, Н.И. Государственное регулирование земельных отношений в Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова, Э.Н. Крылатых, И.В. Семенова; под ред. Н.И. Кресниковой. – М.: ИнтелПринт, 2002. – 2,5 п. л. (авт. объем 1,5 п. л.)

3. Кресникова, Н.И. Методические положения экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова. – М.: Типография Россельхозакадемии, 2004. – 3,25 п. л.

4. Кресникова, Н.И. Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный) [Текст] / А.А. Байтенова, Н.И. Кресникова. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. – 20 п. л. (авт. объем 10 п. л.)

5. Кресникова, Н.И. Система землепользования [Текст] / Н.И. Кресникова. – М.: Издательство «Фолиум», 2006. – 7 п. л. 

6. Кресникова, Н.И. Институциональные основы земельных отношений в России и зарубежных странах [Текст] / Н.И. Кресникова. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2006. – 15,25 п. л.

7. Кресникова, Н.И. Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный) [Текст] / А.А. Байтенова, Н.И. Кресникова. – 2-е изд., перераб. и доп.  – М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. – 22 п. л. (авт. объем 11 п. л.)

Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК для опубликования основных результатов диссертаций

8. Кресникова, Н.И. Земельные отношения на современном этапе [Текст] / П.Ф. Лойко, Н.И. Кресникова // Экономист. – 1997. – № 2. – 1,0 п. л.

9. Кресникова, Н.И. Земельные отношения в аграрной сфере: Как они складываются в переходный период [Текст] / Э.Н. Крылатых, А.В. Петриков, Г.Е. Быстров, И.В. Семенова, Н.И. Кресникова [и др.] // Аграрная наука. – 1997. – № 3. – 0,8 п. л. (авт. объем 0,1 п. л.)

10. Кресникова, Н.И. Муниципальный земельный рынок [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономика сельского хозяйства России. – 2000. – № 2. – 0,2 п. л.

11. Кресникова, Н.И. Роль государства в управлении земельными ресурсами [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономика сельского хозяйства России. – 2000. – № 5. – 0,2 п. л.

12. Кресникова, Н.И. Развитие земельного оборота в России [Текст] / Э.Н. Крылатых, Н.И. Кресникова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. – 2001. – № 2 – 0,7 п. л. (авт. объем 0,2 п. л.)

13. Кресникова, Н.И. Становление земельного рынка в Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономика сельского хозяйства России. – 2004. – № 3. – 0,2 п. л.

14. Кресникова, Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе [Текст] / Н.И. Кресникова // Право и экономика. – 2004. – № 4. – 1,0 п. л.

15. Кресникова, Н.И. Структурный анализ оборота земель [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономист. – 2004. – № 7. – 1,0 п. л.

16. Кресникова, Н.И. Регулирование землепользования в зарубежных странах и России / Н.И. Кресникова // Международный сельскохозяйственный журнал. – 2005. – № 2. – 1 п. л.

17. Кресникова, Н.И. Совершенствовать ипотеку земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономика сельского хозяйства России. – 2005. – № 10. – 0,2 п. л.

18. Кресникова, Н.И. Регулирование землепользования в Дании и Норвегии / Н.И. Кресникова // Международный сельскохозяйственный журнал. – 2006. – № 1. – 1 п. л.

19. Кресникова, Н.И. Оборот земель сельхозназначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономика сельского хозяйства России. – 2006. – № 6. – 0,2 п. л.

20. Кресникова, Н.И. Современное состояние земельного оборота в России [Текст] / Н.И. Кресникова // Проблемы прогнозирования. – 2006. – № 5. – 1 п. л.

21. Кресникова, Н.И. Регулирование земельных отношений в Китайской Народной Республике [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. – 2006. – № 8 – 0,7 п. л.

22. Кресникова, Н.И. Земельное ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей [Текст] / Н.И. Кресникова // Вопросы экономики. – 2006. – № 9. – 1,0 п. л.

23. Кресникова, Н.И. Институты в системе аграрного землепользования [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление. – 2006. – № 11. – 0,5 п. л.

24. Кресникова, Н.И. Развитие земельного оборота в России [Текст] / Н.И. Кресникова // Проблемы прогнозирования. – 2007. – № 6. – 1 п. л.

25. Кресникова, Н.И. Экономическая модель земельных отношений: система научных понятий и основные принципы в исследовании [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007. – № 8. – 1,0 п. л.

26. Кресникова, Н.И. Эффективность земельного законодательства [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление – 2007. – № 7. – 0,5 п. л.

27. Кресникова, Н.И. Кадастровый учет земельных участков [Текст] / Н.И. Кресникова // Право и экономика. – 2007. – № 10. – 1,0 п. л.

28. Кресникова, Н.И. Об эффективности аграрного землепользования [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономист. – 2008. – № 1. – 1,0 п. л.

29. Кресникова, Н.И. О механизме оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2008. – № 4. – 1,0 п. л.

30. Кресникова, Н.И. Экономический анализ оборота земель в Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2008. – № 5. – 1,0 п. л.

31. Кресникова, Н.И. Механизм рыночного перераспределения земель сельхозназначения [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление. – 2008. – № 5. – 0,5 п. л.

32. Кресникова, Н.И. Интенсивность оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков [Текст] / Н.И. Кресникова, И.А. Грачев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2008. – № 9. – 1,0 печ. л. (авт. объем 0,8 п. л.)

33. Кресникова, Н.И. Образование земельных участков в аграрной сфере России [Текст] / Н.И. Кресникова // Право и экономика. – 2008. – № 10. – 1,0 п. л.

34. Кресникова, Н.И. Сельскохозяйственная ипотека и проблемы оценки земельной собственности [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2008. – № 11. – 1,0 п. л.

35. Кресникова, Н.И. Методология разработки организационно-экономического механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2009. – № 2. – 1,0 п. л.

36. Кресникова, Н.И. Совершенствование организационно-экономического механизма землепользования [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономист. – 2009. – № 2. – 1,0 п. л.

37. Кресникова, Н.И. Изменения в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление. – 2009. – № 3. – 0,5 п. л.

38. Кресникова, Н.И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Деньги и кредит. – 2009. – № 4. – 1,0 п. л.

 

Статьи в других научных и научно-практических изданиях

39. Кресникова, Н.И. Земельные отношения в России переходного к рынку периода [Текст] / Н.И. Кресникова // Аграрная экономика и политика: история и современность. – М.: Россельхозакадемия, Аграрный институт, 1996. – 0,2 п. л.

40. Кресникова, Н.И. Социально-экономический мониторинг земельных преобразований в России / Э.Н. Крылатых, И.В. Семенова, О.Г. Строкова, Н.И. Кресникова, Н.В. Зенец // Экономические и социальные проблемы аграрного сектора. – М.: Энциклопедия российских деревень, 1998. – 2,0 п. л. (авт. объем 0,5 п. л.)

41. Кресникова, Н.И. Проблемы землеустройства мелкого хозяйства [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство и земельный кадастр: Теория, методика, практика / под ред. С.Н. Волкова, А.А. Варламова. – М.: ГУЗ, 1999. – 0,2 п. л.

42. Кресникова, Н.И. Мониторинг купли-продажи земельных участков [Текст] / Н.И. Кресникова // Аграрная экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития. – М.: Энциклопедия российских деревень, 1999. – 0,4 п. л.

43. Кресникова, Н.И. Мониторинг социально-экономических результатов преобразования земельных отношений в аграрном секторе Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова, Э.Н. Крылатых [и др.] // Переходная аграрная экономика: проблемы, решения, модели / под ред. Петрикова А.В. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2000. – 1,5 п. л. (авт. объем 0,5 п. л.)

44. Кресникова, Н.И. Оценка факторов, влияющих на процесс развития земельной реформы [Текст] / Н.И. Кресникова // Рыночная трансформация сельского хозяйства: десятилетний опыт и перспективы. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2000. – 0,2 п. л.

45. Кресникова, Н.И. Земельный кодекс без политики [Текст] / Н.И. Кресникова // Земельный кодекс Российской Федерации: Новые законодательные акты о земле: Комментарии и разъяснения специалистов. – М.: ЗАО «Библиотечка РГ», 2001. – 0,5 п. л.

46. Кресникова, Н.И. О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Устойчивое развитие сельской местности: концепции и механизмы. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2001. – 0,2 п. л.

47. Кресникова, Н.И. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: методические аспекты научных исследований [Текст] / Н.И. Кресникова // Земельный вестник России. – 2002. – № 2. – 1 п. л.

48. Кресникова, Н.И. Преобразование земельных отношений в России и странах Восточной Европы [Текст] / Н.И. Кресникова // Земельный вестник России. – 2002. – № 3. – 1 п. л.

49. Кресникова, Н.И. Исследование земельного оборота и внерыночных форм перераспределения сельскохозяйственных угодий [Текст] / Э.Н. Крылатых, Н.И. Кресникова, И.В. Семенова [и др.] // Социально-экономические проблемы аграрной политики и развитие агропродовольственных рынков. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2002. – 2 п. л. (авт. объем 1 п. л.)

50. Кресникова, Н.И. Преобразования земельных отношений. Россия, Восточная Германия, Польша, Венгрия [Текст] / Н.И. Кресникова // Власть, бизнес и крестьянство: механизмы эффективного взаимодействия. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2002. – 0,7 п. л.

51. Кресникова, Н.И. Методические аспекты научных исследований в области регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Аграрная реформа. Экономика и право. – 2002. – № 3 (21). – 0,5 п. л.

52. Кресникова, Н.И. Механизмы функционирования земельного рынка [Текст] / Н.И. Кресникова // Земельный вестник России. – 2003. – № 3. – 1 п. л.

53. Кресникова, Н.И. Факторы спроса на земельном рынке [Текст] / Н.И. Кресникова // Аграрная реформа. Экономика и право. – 2003. – № 3 (27). – 0,5 п. л.

54. Кресникова, Н.И. Современная институциональная структура земельного рынка России [Текст] / Н.И. Кресникова // Институциональные условия развития сельского хозяйства России: эволюция социально-экономической функции и рыночной структуры: Материалы международной научно-практической конференции г. Ростов-на-Дону, 18-20 мая 2004 г. – Т. 1, кн. 2. – Ростов н/Д: ВНИИЭиП, 2004. – 0,2 п. л.

55. Кресникова, Н.И. Сравнительный анализ законодательного регулирования землепользования в зарубежных странах и России [Текст] / Н.И. Кресникова // Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе. – М.: ГУЗ, 2004. – 1 п. л.

56. Кресникова, Н.И. Рыночный оборот земель в контексте преодоления сельской бедности в России [Текст] / Н.И. Кресникова // Сельская бедность: причины и пути преодоления. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2004. – 0,7 печ. л.

57. Кресникова, Н.И. Анализ аренды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова // Сельская Россия: прошлое и настоящее. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2004. – 1 п. л.

58. Кресникова, Н.И. Рекомендации по совершенствованию земельного законодательства Российской Федерации [Текст] / Н.И. Кресникова // Земельный вестник России. – 2005. – № 3 – 4. – 1 п. л.

59. Кресникова, Н.И. Правовые основы и экономические предпосылки регулирования землепользования в Литовской Республике [Текст] / Н.И. Кресникова // Государственное регулирование сельского хозяйства: концепции, механизмы, эффективность. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2005. – 0,4 п. л.

60. Кресникова, Н.И. Особенности землепользования в Албании и Болгарии [Текст] / Н.И. Кресникова // Аграрная Россия. Научно-производственный журнал. – 2006. – № 3. – 1 п. л.

61. Кресникова, Н.И. Становление инфраструктуры земельного оборота [Текст] / Н.И. Кресникова // Многофункциональность сельского хозяйства и устойчивое развитие сельских территорий. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2007. – 0,4 п. л.

62. Кресникова, Н.И. Новая экономическая модель земельных отношений: система научных понятий и принципов в исследовании [Текст] / Н.И. Кресникова // Кадастр недвижимости. – 2007. – № 4 (9). – 1 п. л.

63. Кресникова, Н.И. Кадастр как система управления земельными ресурсами в сельскохозяйственных отраслях АПК [Текст] / Н.И. Кресникова // Агробизнес в реализации Приоритетного национального проекта «Развитие АПК»: Материалы межрегиональной научно-практической конференции (Барнаул, 1 – 2 октября 2007 г.); под общ. ред. М.П. Гриценко. – Барнаул, 2007. – 0,4 п. л.

64. Кресникова, Н.И. Совершенствование механизмов оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // Организационно-экономический механизм регулирования земельных отношений на региональном и муниципальном уровнях (Материалы заседания выездного Бюро Отделения экономики и земельных отношений Россельхозакадемии в г. Великий Новгород, 27 – 28 октября 2006 г.). – 2007. – Санкт-Петербург, Пушкин. – 0,5 п. л.

65. Кресникова, Н.И. Регулирование оборота земель и рентные земельные отношения [Текст] / Н.И. Кресникова // Кадастр недвижимости. – 2008. – № 1 (10), № 2 (11).  – 2 п. л.

66. Кресникова, Н.И. Приватизация земли в сфере аграрных земельных отношений [Текст] / Н.И. Кресникова // Роль инноваций в развитии агропромышленного комплекса. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2008. – 0,4 п. л.

67. Кресникова, Н.И. Земельная доля в аграрном секторе России (В порядке обсуждения) [Текст] / Н.И. Кресникова // Кадастровый вестник. – 2008. – № 1. – 1,0 п. л.

68. Кресникова, Н.И. Земельные активы в сельскохозяйственном производстве (В порядке обсуждения) [Текст] / Н.И. Кресникова // Кадастровый вестник. – 2008. – № 3. – 1,0 п. л.

69. Кресникова, Н.И. Образование сельскохозяйственных земельных участков [Текст] / Н.И. Кресникова // Кадастр недвижимости. – 2008. – № 3 (12). – 1 п. л.

70. Кресникова, Н.И. Организационно-инфраструктурное обеспечение сельскохозяйственного землепользования (В порядке обсуждения) [Текст] / Н.И. Кресникова // Кадастровый вестник. – 2009. – № 1. – 1,0 п. л.

71. Кресникова, Н.И. Принципы информационного взаимодействия в сфере землепользования [Текст] / Н.И. Кресникова // Кадастр недвижимости. – 2009. – № 1 (14). – 1 п. л.

72. Роль аграрной земельно-информационной системы в развитии интеграционных процессов [Текст] / Н.И. Кресникова // Интеграция и дезинтеграция в агропромышленном секторе России: традиционный и инновационный подходы. – М.: ООО «НИПКЦ Восход–А», 2009. – 0,4 п.л.

73. Кресникова, Н.И. Кадастровый блок в аграрной земельно-информационной системе [Текст] / Н.И. Кресникова // Землеустройство и кадастр недвижимости в реализации государственной земельной политики и охраны окружающей среды / Под общ. ред. С.Н. Волкова, В.В. Вершинина. – М.: ГУЗ, 2009. – 0,3 п. л.

74. Kresnikova, Nadeja I. The decade of agrarian transformations: the generalization of experience and problems in CWE counries / Elmira N. Krylatykh, Nadeja I. Kresnikova, Olga G. Strokova // Agricultural Enterprises in Transition: Parallels and Divergences in Eastern Germany, Poland and Hungary. – Wissenschaftsverlag Vauk Kiel KG, 2002. – 0,7 п. л. (авт. объем 0,3 п. л.)

75. Kresnikova, N. I. The Current State of Land Turnover in Russia / N. I. Kresnikova // Studies on Russian Economik Development. — 2006. — Vol. 17, No. 5. – 1 п. л. 

76. Kresnikova, N. I. Development of Land Turnover in Russia / N. I. Kresnikova // Studies on Russian Economik Development. — 2007. — Vol. 18, No. 6. – 1 п. л. 

 

 





© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.