WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Региональное управление инвестиционными процессами с земельной составляющей

Автореферат докторской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

 

НАУМЧЕв ДЕНИС ВАЛЕРЬЕвич

 

 

 

Региональное управление инвестиционными

процессами c земельной составляющей

 

 

 

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством                            

(региональная экономика).

 

 

 

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

 

Москва - 2010

Работа выполнена в  Институте экономики и социальных отношений (Москва, ул. 15-я парковая, дом. 8)

Научный консультант        –доктор экономических наук

 Черной Лев Семенович

Официальные оппоненты  ?доктор экономических наук, профессор

 Аладьин Виталий Владимирович

доктор экономических наук, профессор

 Буров Михаил Петрович

доктор экономических наук, профессор

 Волошин Владимир Иванович

Ведущая организация        - ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» Министерства образования и науки РФ (ГАСИС).

 

Защита диссертации состоится  «28» января 2011г. в 12 час. на заседании Диссертационного совета Д 520.050.01 в Институте экономики и социальных отношений по адресу: Москва, ул. 15-я парковая, дом. 8, в аудитории 212.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики и социальных отношений.

Автореферат диссертации разослан  «     » декабря 2010 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат экономических наук                                         В.А. Бахметьев                                                                                                                               


ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА  РАБОТЫ

Актуальность темы. Модернизация российской экономики и её ускоренный перевод на инновационный путь развития невозможны без активного вовлечения в инвестиционный процесс земельных ресурсов с учетом особенностей региональных земельных отношений. От этого в определяющей мере зависит решение важнейшей стратегической задачи - рациональное привлечение инвестиций в реальный сектор экономики. 

Большинство из существующих форм инвестирования связано с  вовлечением в инвестиционный процесс земельных ресурсов регионов России. Это относится, прежде всего,  к таким формам, как приобретение целостных имущественных комплексов, новое строительство и реконструкция. Земля, земельные участки являются основой для реализации любого инвестиционного проекта в реальном секторе региональной экономики. В связи с этим, неотъемлемой частью предварительного анализа инвестиционного проекта должна быть детальная проработка всех вопросов, связанных с эффективным землепользованием на региональном  уровне.

В последние годы в этой сфере произошли значительные изменения: перераспределение земли между хозяйствующими субъектами, её приватизация, увеличение числа лиц, вовлеченных в земельные отношения. Это принципиально меняет механизмы воздействия на структуру и территориальное распределение инвестиционного потенциала земельных ресурсов и касается как федерального, так и регионального уровней. Сложившиеся новые условия требуют  методологической проработки вопросов, связанных с разработкой методик оценки эффективности региональных девелоперских проектов, где в качестве объекта инвестиций выступает недвижимое имущество и, прежде всего, земельные ресурсы. Необходимость развития методологической базы применительно к региональному уровню землепользования, на котором особенно востребованы данные материалы, и предопределяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы. В течение  длительного времени  методология проектного анализа с учетом использования земельных ресурсов регионов опиралась на подходы, сложившиеся в плановой экономике с государственной формой собственности на землю, где  отсутствовали особенности региональных земельных отношений.

По этой причине региональные особенности инвестиционного процесса с земельной составляющей не нашли отражения как в основополагающих научных и учебных публикациях, так и в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Минэкономразвития и Минфином РФ. Переход к рынку существенно изменил характер земельных отношений на территории всей страны, и на уровне отдельных регионов. В условиях стратегического курса на инновационное развитие страны необходима корректировка существующей методологии проектного анализа в контексте особенностей региональных земельных отношений и разработка соответствующих методик оценки эффективности инвестиционных проектов, где в качестве объекта инвестиций выступают земельные ресурсы.

При проработке данного круга   вопросов автор опирался на труды ведущих российских ученых  в области экономической теории, инвестиционной деятельности и региональной экономики Л.И.Абалкина, А.Г.Гранберга, Р.С.Гринберга, В.Н.Лексина, П.А.Минакира, А.И.Татаркина, а также зарубежных специалистов Дж.Кейнса, А.Марщалла, А.Пигу, Я.Поллака, П.Фишера, Э.Хансена и др. 

В ходе   исследования использованы труды российских экономистов, посвященные различным аспектам инвестиционной политики при использовании земельных ресурсов, в частности, работы В.В.Аладьина,  С. Абрамова, Ю.Богатина, В.В.Бочарова, В.А.Вашанова, С.Н.Волкова, М.Л.Лезиной, О.Б.Лепке, И.Сергеева, Ф.Тумусова, В.Е.Черкасова и др.  

Для раскрытия темы значительный интерес представили работы П.Л. Виленского, А.Ю.Егорова, В.Н. Лифшица, С.А. Смоляка, А.Н. Фоломьева, Ю.В. Яковца и др. по методологии оценки эффективности инвестиционных проектов, а также исследования М.П.Бурова, Н.С.Зиядуллаева, О.И. Ларичева, М.А. Потапова, И.Г. Яковлева, Х. Райфа, Б. Руа в области теории принятия региональных управленческих решений с использованием информационных технологий.   

Вместе с тем существующие публикации немногочисленны и не раскрывают всего многообразия задач, связанных с региональным управлением землепользованием при реализации инвестиционных проектов.

Это определило объект, предмет, основную цель и задачи диссертационного исследования.

Объект исследования – девелоперские проекты, связанные с инвестициями в земельные ресурсы субъектов Федерации.

Предмет исследования – инвестиционные процессы, осуществляемые в регионах России в контексте использования земельных ресурсов.

Цель исследования состоит в разработке методологии, учитывающей особенности региональных земельных отношений и на её основе обосновании новых методов и механизмов регионального управления инвестиционными проектами в контексте эффективного землепользования.

Достижение поставленной цели осуществлялось постановкой и решением следующих основных задач исследования:

- выявление региональных особенностей инвестиционного процесса с земельной составляющей, уточнение методологии оценки девелоперских проектов, в которых в качестве объекта инвестиций выступают земельные ресурсы; 

- развитие методологии и методики  оценки  инвестиционных проектов с использованием земельных ресурсов в контексте особенностей региональных земельных отношений;

- разработка информационного обеспечения участников рынка недвижимости и его составной части – государственного мониторинга земель;

- выявление макроэкономических факторов экономического роста регионов как основы инвестиционной привлекательности проектов с использованием земельных ресурсов;

- разработка методов и механизмов распределения земельных ресурсов и их категорий по субъектам РФ, а также определение степени их концентрации по федеральным округам и регионам;

- разработка методики и инструментов анализа территориального распределения инвестиционного потенциала земельных ресурсов.

Методологической основой диссертации послужили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по инвестициям и инновациям, региональной экономике и землепользованию, проблемам оценки инвестиционных проектов, а также законодательные основы региональной земельной политики в РФ.  

В процессе исследования применялся системный подход, методы    принятия решений в условиях неопределенности и риска, многомерный статистический анализ (корреляционно-регрессионный, факторный, кластерный) и др.  Обработка информации осуществлялась с использованием стандартных, а также оригинальных программных продуктов для персонального компьютера, созданных на базе метода анализа иерархий и векторно-полевого метода представления информации.

Фактологическая база диссертации построена на статистических данных Росстата, Минэкономразвития, Минрегиона, Росреестра и Росземкадастра, а также использовании отечественных и зарубежных публикаций по данной проблематике.

Научная новизна исследования заключается в развитии методологической базы и обосновании новых методов регионального управления инвестиционными процессами с земельной составляющей в качестве объекта инвестирования, учитывающей прежде всего интересы регионов. Это позволяет повысить ответственность местных властей на мезо- и микро- уровнях управления, выявить резервы повышения его эффективности в субъектах Федерации при реализации инвестиционных проектов с использованием земельных ресурсов.

 Диссертация на региональном уровне дополняет существующие теоретические принципы, корректирует и совершенствует методологию, обосновывает новые методы и механизмы анализа и управления инвестиционными проектами с земельной составляющей.

Научная новизна подтверждается следующими полученными научными выводами и результатами, выносимыми на защиту:

- дополнена и конкретизирована методология оценки девелоперских проектов, где в качестве объекта инвестиций выступают земельные ресурсы с уточнением принципов и критериев оценки  эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей, в частности, выделены критерии эффективности коммерческого и некоммерческого использования земельных ресурсов;  

-  предложены новые методологические подходы к анализу и управлению инвестиционными проектами в контексте землепользования на региональном уровне, включающие оценку: а) реализуемости и результативности проекта; б) согласованности проекта с техническими, финансовыми, экономическими  ограничениями; в) эффекта согласования интересов государства, собственника земельных ресурсов, потенциальных инвесторов и  населения;

-  доказана целесообразность использования информационно-аналитических технологий на базе метода анализа иерархий при разработке управленческих решений по выбору инвестиционных проектов с земельной составляющей для формализации всех этапов сбора и обработки экспертных данных, проведения  их первичной обработки в режиме реального времени;

- разработана адаптированная к региональному уровню  концептуальная иерархическая модель принятия инвестиционных решений по проектам с участием земельной составляющей, основанная на методе анализа иерархий и критерия «выгоды-издержки», способная, во-первых,  более реалистично подходить к формулировке общих и частных целей самого проекта и его участников, во-вторых, учесть интересы конфликтующих сторон;

-   предложен для использования на региональном уровне новый индекс инвестиционной активности, равный отношению функций желательности объемов инвестиций и внутреннего регионального продукта, который дополняет общую совокупность индикаторов экономического потенциала и инвестиционной активности;

-     обоснованы и систематизированы приоритетные для регионального уровня показатели земельной составляющей инвестиционного проекта, характеризующие инвестиционный потенциал территорий и включающие в себя: 1)  абсолютные показатели земельных ресурсов в целом и их категорий,  их распределение по федеральным округам и субъектам РФ; 2)  удельные показатели земель и ее категорий на душу населения, их распределение по федеральным округам и регионам; 3) показатели структуры земельных ресурсов, их распределение по федеральным округам и субъектам РФ; 4) показатели структуры сельскохозяйственных угодий, выделяемые в соответствии с их фактическим состоянием и использованием;

-   предложена система показателей концентрации земель различных категорий с учетом инвестиционной привлекательности на основании: а) -  ранжирования федеральных округов и субъектов РФ по абсолютным показателям земельных ресурсов в целом и их категорий; б)  -  ранжирования федеральных округов и регионов по удельным показателям земель и ее категорий на душу населения; в) - графического представления распределения показателей структуры земельных ресурсов по федеральным округам и регионам в виде диаграммы непрерывной последовательности областей;  г) -  множественного  корреляционного и факторного анализа показателей структуры земельных ресурсов по регионам;

- определена классификация регионов внутри групп с уточнением их состава,  проведена идентификация групп регионов, которые рекомендуются для  использования на региональном и муниципальном уровнях при оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений.

Практическая значимость исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, доведены до методик, которые могут быть использованы на практике при оценке девелоперских проектов с земельными ресурсами, осуществлении контроля за целевым землепользованием с помощью встроенного финансового механизма на базе автоматизированных информационных систем, что способствует повышению качества управления земельными ресурсами. Разработанные в ходе исследования концептуальные подходы по эффективному использованию земельных ресурсов регионов, а также их информационному обеспечению могут быть применены в практике совершенствования управления земельными ресурсами субъектов Федерации.

Разработанная методика оценки  эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей с применением информационных технологий апробирована в Московской области, стабильно входящей в группу регионов с высоким инвестиционным потенциалом и низким уровнем инвестиционного риска, а также в Тверской и Орловской областях с более низкими показателями инвестиционной привлекательности. В частности, рассмотрены Проект А – завод по производству искусственных кож широкого назначения в г. Твери, проект В – расширение швейного объединения в г. Орле с филиалами в прилегающих к областному центру поселках городского типа и проект С – строительство кожгалантерейной фабрики в г. Железнодорожном Московской области.

Предлагаемая методика может быть тиражирована и в других регионах и на других объектах, связанных с земельными ресурсами для сравнения альтернативных инвестиционных проектов по обобщенному критерию в координатах «приоритеты выгоды – веса издержек», а также по их составляющим в  региональном, отраслевом и корпоративном разрезах.

Апробация работы. Результаты диссертационного исследования докладывались  автором на всероссийских и международных конференциях в 2004-2010 гг., в частности, на второй Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство» (Москва, 2004), международных научных школах-семинарах «Системное моделирование социально-экономических процессов» имени академика С.С.Шаталина (Москва, 2004, 2006-2009 гг.) международной научно-практической конференции «Социально-экономические преобразования в аграрном секторе региона: итоги и перспективы» (Орел, 2005), международной интернет-конференции «Менталитет, общество, экономика: проблемы развития России» (Орел, 2005), международной научно-практической конференции «Моделирование и прогнозирование в управлении: методы и технологии» (Орел, 2007), научно-теоретической конференции «Экономическая наука современной России: проблемы и перспективы» (Москва, 2008) , Первом Российском экономическом конгрессе (РЭК-2009) (Москва, 2009) и др.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 29 печатных работах, включая три монографии, общим объемом 61,5 п.л., из которых 44,4 п.л. – авторские.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы и приложений. Ниже приведена структура работы.

Введение

Глава 1. Региональные особенности методологии и методики анализа инвестиционного потенциала  земельных ресурсов

1.1. Концептуальный аппарат анализа инвестиционных процессов на региональном уровне

1.2. Региональные  аспекты методологии оценки инвестиционного потенциала земельных ресурсов 

1.3. Экспертно-аналитические методы принятия инвестиционных решений: особенности, условия применения на региональном уровне

Глава 2. Региональная политика в области земельных отношений и их информационное обеспечение

2.1. Федеральная  и региональная политика в области землепользования

2.2. Законодательные основы регулирования имущественно-земельных отношений на уровне региона

2.3. Информационное обеспечение управления инвестиционными процессами с использованием земельных ресурсов на региональном уровне

Глава 3. Инвестиционная привлекательность регионов России на рынке земельных ресурсов  

3.1. Инвестиционный потенциал регионов России: оценка состояния, перспективы 

3.2. Рынок земли в Российской Федерации: состояние, проблемы, участие регионов в его развитии

Глава 4. Формирование инвестиционного потенциала земельных ресурсов на региональном уровне

4.1. Территориальные аспекты концентрации земельных ресурсов России

4.2. Структура инвестиционного потенциала земельных ресурсов регионов Российской Федерации

Глава 5. Управление инвестиционными проектами с использованием земельных ресурсов на региональном уровне

5.1. Развитие методологических подходов к определению принципов  эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей  

5.2. Предложения по применению  на региональном уровне иерархической модели оценки инвестиционных проектов

5.3. Методика оценки эффективности региональных инвестиционных проектов на основе использования критерия «выгоды-издержки»

Заключение

Список использованных источников

Приложения

 

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

1. Специфика инвестиционных процессов с земельной составляющей   

За последние годы в России произошли значительные преобразования в области реализации инвестиционных проектов и программ, что предопределяет необходимость совершенствования методологии обоснования, привлечения и рационального использования инвестиций в реальный сектор экономики. Важным направлением инвестиций являются инвестиционные проекты, включающие жилую недвижимость, торговые центры, магазины, офисы, склады, технические помещения, рекреационную недвижимость, земельные участки, платные автомобильные дороги и другие объекты; при этом все эти виды проектов связаны с земельными ресурсами.

Инвестиционный проект с земельной составляющей необходимо рассматривать как открытую систему, подвергающуюся воздействию внешних и внутренних параметров, в которой земля рассматривается как особый – невоспроизводимый – ресурс.   

Инвестиционные проекты, связанные с земельными ресурсами, привлекательны не только для отечественных, но и  зарубежных инвесторов. В то же время существует множество проблем, сдерживающих развитие этого особого сегмента инвестиционной деятельности: отсутствие упорядоченной информационной базы, механизмов оценки и прогнозирования инвестиционных процессов, методов учета риска в длительном инвестиционном периоде.  

Особый статус земель сельскохозяйственного назначения, определенный Земельным Кодексом РФ и Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не гарантирует их сохранения в этом качестве, допуская изменение видов разрешенной деятельности, включая как производственную, так и деятельность по изменению физических характеристик конкретного участка, что может привести к повышению риска теневого и спонтанного вывода земли из сферы сельскохозяйственного производства.

Применительно к земельным ресурсам понятие «форма собственности» надо рассматривать, исходя из основополагающих экономико-правовых отношений: владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. При этом, юридическая категория «собственность» отражает права собственности, выражая отношения принадлежности имущества субъектам.

Имеется и вторая сторона вопроса, она носит социально-экономический характер и касается отношений между людьми по поводу присвоения потребительной стоимости.

Социально-экономические и юридические отношения между субъектами собственности проявляются в трех формах: владение, пользование, распоряжение (рис. 1).

 

 

 


Рис. 1. Структура понятия «собственность» применительно к земельным ресурсам

Отнесение собственности на земельные ресурсы к тому или иному субъекту дифференцируется по типам и, далее, по видам. В сумме создаётся многообразие наименований собственности (табл.1).

Приведенная классификация позволяет дифференцировать земельную составляющую инвестиционных проектов как объект инвестирования по типам и видам собственности.

Структура земель, в частности, в государственной собственности в 2009 году показана на рисунке 2.

 

 

Таблица 1

Типы и виды собственности на земельные ресурсы

Типы собственности

Виды собственности

Частная

Индивидуальная

Групповая долевая

Групповая совместная (акционерная)

Государственная и муниципальная

Федеральная

Субъекта федерации

Муниципальная

Общая

Долевая

Совместная (акционерная)

Рис. 2. Доля разграниченных земель государственной собственности в категориях земель Российской Федерации. Источник: по данным Роскомзема, Росреестра.

С учетом высокой значимости земли как ресурса особого вида, автор  предлагает ввести в научный оборот понятие «инвестиционный проект с участием земельной составляющей». Под инвестиционным проектом обычно понимается план вложения капитала в конкретные объекты предпринимательской деятельности с целью последующего получения прибыли, достаточной по размеру для удовлетворения требований инвестора. По содержанию такой план включает систему технико-технологических, организационных, расчетно-финансовых и правовых, целенаправленно подготовленных материалов, необходимых для формирования и последующего функционирования объекта предпринимательской деятельности. 

Автор полагает, что «инвестиционный проект с участием земельной составляющей» необходимо рассматривать как открытую систему, подвергающуюся воздействию внешних и внутренних параметров, в которой земля рассматривается как особый – невоспроизводимый ресурс. Основными внешними параметрами этой системы являются динамика цен, инфляция, изменение спроса и предложения и ряд других экономических, политических и социальных факторов. Из внутренних параметров инвестиционного проекта следует, помимо его стоимостных, технических и технологических характеристик, рассматривать эффективность конкретного проекта с точки зрения участников инвестиционного процесса – инвестора, государства, собственника земельных ресурсов, населения соответствующего территориального образования. Фактором, обусловливающим согласование внешних и внутренних параметров инвестиционного проекта с земельной составляющей в качестве объекта инвестирования, является информационное обеспечение, адекватное масштабам проекта.

В диссертации предложены методологические подходы к анализу и управлению инвестиционными проектами с земельной составляющей: 1)  оценка реализуемости проекта; 2) оценка согласованности проекта со всеми имеющимися ограничениями (техническими, финансовыми, экономическими, социальными и др.) и с учетом потенциальных возможностей их ослабления в определенных пределах; 3) оценка результативности проекта, что предполагает определение и сопоставление достигаемых по проекту результатов всех видов и требуемые для его реализации затраты (материальные и др. ресурсы) – получение характеристики потенциальной целесообразности осуществлении проекта; 4)  оценка эффективности проекта, что предполагает оценку получаемого при реализации проекта общего эффекта и условий его распределения между участниками – потенциальными инвесторами, собственником земельных ресурсов, государством, населением; 5) учет жизненного цикла проекта и его земельной составляющей; 6) решение задачи оптимизации проекта и его реализации.

2. Оценка эффективности инвестиционных проектов на региональном уровне

В работе проанализировано, в какой мере вышеприведенные концептуальные положения могут быть реализованы в существующих методиках оценки инвестиционных проектов и могут ли они быть адаптированы к специфике проектов с участием земельных ресурсов.

В начале 90-х годов прошлого века для оценки инвестиционных проектов в основном использовались зарубежные методики (индексы Доу-Джонса, БЕРИ, промышленной активности, системы конъюнктурных опросов руководителей предприятий, методики Гарвардской школы бизнеса, Тейна-Уотерса, Котлера-Хейзлера, журналов «The Economist», «Fortune», «Euromoney» и др.). В последнее время появилось значительное количество отечественных или специально адаптированных к российским реалиям зарубежных методик оценки инвестиционной ситуации, складывающейся в различных регионах России, такие как методика мониторинга социально-экономического климата российских территорий аналитиков журнала «Коммерсантъ»; методика оценки инвестиционного климата регионов России ИЭ РАН; методика оценки региональных рисков в России Institute for Advanced Studies (IAS); рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России» РА-Эксперт; методика расчетов индексов инвестиционной привлекательности регионов Экспертного института (Россия) и Центра по изучению России и Восточной Европы Университета Бирмингема и др.

Таким образом, в экономической оценке инвестиций доминируют показатели, рассчитываемые в основном на основе анализа денежных потоков. Это находит отражение в преобладающем в современных российских научных исследованиях подходе к классификации инвестиционных проектов исключительно как к коммерческому мероприятию, результатом которого является прибыль.  

Более того, использование стоимостных и финансовых показателей в качестве приоритетных обусловлено тем, что вести и учет, и статистику с их использованием является общепринятой, закрепленной законодательно нормой. А именно, эффективность конкретного инвестиционного проекта оценивается по системе взаимосвязанных показателей экономической природы, среди которых: а) - чистый доход (ЧД); б) - чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект (чистая приведенная (или текущая) стоимость, net present value (NPV)); в) - индекс доходности (или индекс прибыльности, profitability (PI)); г) - срок окупаемости (срок возврата единовременных затрат РВ); д) - внутренняя норма дохода (или внутренняя норма прибыли, рентабельности, intemal rate of retum (IRR)).

Эффективность инвестиционных проектов рекомендуется рассматривать как эффективность проекта в целом и как общественную эффективность. Эффективность проекта в целом производится для презентации проекта и определения в связи с этим привлекательности проекта для потенциальных инвесторов, а общественная эффективность характеризует социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, т.е. учитывает не только непосредственные результаты и затраты проекта, но и «внешние» по отношению к проекту затраты и результаты в смежных секторах экономики, экономические, социальные и иные внеэкономические эффекты. При таком подходе фактически признается ограниченность использования для оценки эффективности инвестиционных проектов только лишь экономических критериев, что находит свое отражение в типичной классификации эффективности инвестиционных проектов (рис. 3).   

Общественная эффективность

 

Коммерческая эффективность

 

Эффективность участия предприятий

  


Рис. 3. Виды эффективности инвестиционных проектов

Из приведенных на рис. 3 видов эффективности инвестиционных проектов наиболее значимым является эффективность участия в проекте, которая определяется с целью проверки реализуемости инвестиционного проекта и заинтересованности в нем всех его участников. Однако, система показателей оценки перечисленных видов эффективности и методологические принципы их расчета едины; различия лишь в исходных параметрах, формирующих потоки реальных денежных средств по проекту применительно к каждому виду эффективности. Исключение составляют показатели общественной эффективности, которые не представляется возможным оценить, и неизбежна лишь качественная оценка их влияния на эффективность инвестиционного проекта в целом.

Таким образом, методологические проблемы оценки инвестиционных проектов заключаются: в доминировании стоимостных оценок; в неразвитости классификации проектов по приоритетно целевой направленности; в недостаточной проработанности методологической базы для оценки проектов с помощью набора качественных и количественных показателей неденежного характера. К недостаткам существующих методов оценки инвестиционных проектов следует отнести: зависимость от качества вводимой информации и  квалификации экспертов, их оценок и прогнозов; отсутствие формализованного подхода к интерпретации результатов анализа.

Сказанное выше актуализирует необходимость разработки метода, адаптированного для анализа инвестиционных проектов с земельной составляющей в качестве объекта инвестирования.

3. Информационное обеспечение реализации инвестиционных проектов с земельной составляющей

Оценка эффективности реализации и управление инвестиционными проектами с земельной составляющей на региональном уровне в качестве объекта инвестирования предполагает обеспечение участников инвестиционных проектов объективной аналитической информацией по структуре земельных ресурсов и их пространственному распределению. Необходимость в такой информации актуализируется тенденцией развития трансакционных компонентов рынка коммерческой недвижимости вследствие роста числа субъектов, сфер, секторов, сегментов региональной и муниципальной экономики, ее внутренних и внешних связей.

Решение поставленной задачи предполагает рассмотрение следующих сторон информационного обеспечения анализа инвестиционных проектов с земельной составляющей: 1) распределение земель и ее категорий, под которыми понимаются части земельного фонда, выделяемые по основному целевому назначению и имеющие определенный правовой режим, по макрорегионам РФ; 2) распределение земель и ее категорий по регионам внутри федеральных округов; 3) структура земель по федеральным округам и по регионам; 4) концентрация категорий земель по федеральным округам и  субъектам Федерации.

Анализ форм реального инвестирования показал, что большинство из них связано с активным вовлечением в инвестиционный процесс земельных ресурсов, являющихся основой для реализации инвестиционных проектов.

Современная структура земельных ресурсов России представлена на рис. 4.

Рис. 4. Структура земельного фонда РФ по категориям земель по состоянию на 1.01.2009. Источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 г.                                                   

В структуре земельного фонда РФ наибольший удельный вес занимают земли лесного фонда (64,7%) и земли сельскохозяйственного назначения (23,5%). Сельскохозяйственные земли являются естественным источником существования и развития человечества, на них производится основная часть потребляемых продуктов. Следует отметить, что распределение земель по федеральным округам России неравномерное, особенно это касается лесных угодий (рис. 5). 

Рис. 5. Распределение земель по федеральным округам РФ на 01.01.2009.

Источник: по данным  Росреестра, Роскомзема.

Неотъемлемой частью подготовки и прединвестиционного анализа любого инвестиционного проекта в реальном секторе экономики должна быть детальная проработка всех вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов на конкретной территории.  Отсюда следует вывод о необходимости развития соответствующей методологической и методической базы, особенно для регионального уровня. В работе установлен целесообразный набор количественных и качественных показателей анализа земельных ресурсов, отобраны и уточнены адекватные методики исследования.

Количественными и качественными показателями инвестиционного потенциала земельных ресурсов территорий приняты абсолютные и относительные показатели (в расчете на душу населения) следующих категорий земель: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Помимо этого, информативными являются структурные показатели, выражаемые долями указанных категорий земель в суммарном фонде, а также индексы концентрации категорий земельных ресурсов по федеральным округам и субъектам РФ. Анализу подлежат распределение и структура земель и ее категорий по территориальным образованиям.

Адекватным графическим приемом представления распределения земель и ее категорий являются кумулятивные диаграммы Парето, на которых анализируемые территориальные образования представляются в порядке убывания соответствующего показателя. Такое описание относится к абсолютным показателям, без учета плотности населения в макрорегионах и регионах, а при переходе к удельным показателям, фонд земли необходимо относить к численности населения, выражая эти относительные показатели в гектарах на человека. Важным этапом анализа территориального распределения земельных ресурсов является оценка концентрации категорий земель по территориальным образованиям различного уровня – федеральным округам, субъектам Федерации, муниципальным образованиям и т.д.  Для количественной оценки концентрации в качестве индикатора используется индекс концентрации Херфинделя-Хиршмана, определяемый по формуле:

H = S xi2.                                               (1)

В случае оценки концентрации той или иной категории земель в федеральном округеxi – доля данной категории земель в i-ом регионе. По этой же формуле можно рассчитать и индекс концентрации различных видов земельных ресурсов в целом по России, но в этом случае xi – доля данной категории земель в i-ом федеральном округе. Расчет по формуле (1) страдает существенным недостатком: нижняя граница значений индекса концентрации Херфинделя-Хиршмана не является точно определенной, а зависит от числа статистических единиц в изучаемой выборке, например, от числа регионов в федеральном округе. Тем самым, этот индекс не нагляден, поскольку определена лишь верхняя граница его значений H=1, что соответствует монополии одной из рассматриваемых статистических единиц. 

Автор, для количественной оценки концентрации различных категорий земель в федеральных округах, объединяющих различное количество регионов, предлагает модификацию индекса концентрации, суть которой – нормирование индекса концентрации Херфинделя-Хиршмана на диапазон его изменения:

Hнорм = (HHмин)/(1 –Hмин)*100, %,                       (2)

где Hмин – минимальное значение индекса концентрации Херфинделя-Хиршмана, отвечающее равномерному распределению ресурсов по регионам и определяемое по формуле: 

Hмин = 1/n,                                           (3)

гдеn – количество регионов. Преимущество предлагаемой формулы расчета состоит также в том, что нормированный индекс изменяется в пределах от 0 до 100% и тем самым представляет собой относительную меру уровня концентрации.

4. Территориальное ранжирование как инструмент оценки инвестиционного потенциала земельных ресурсов регионов РФ

В работе выполнен анализ структуры земельного фонда макрорегионов РФ – ее федеральных округов, а также регионов внутри федеральных округов по официальным данным Росземкадастра. Выявлено, что первое место по фонду земель поселений занимает ЦФО, второе – Приволжский. Замыкает  перечень макрорегионов Северо-Западный и Дальневосточный ФО. В сумме  Центральный, Приволжский, Сибирский, Уральский, Южный и Северо-Кавказский федеральные округа располагают около 80% земель поселений РФ. В наибольшей мере земли поселений сконцентрированы по регионам Южного и Северо-Кавказского ФО: уровень их концентрации составляет 8,5%, немногим меньше уровень концентрации земель этой категории в Дальневосточном макрорегионе – 7,5%. Сибирский ФО характеризуется уровнем концентрации земель поселений 4,6%, далее следует Уральский округ с показателем 3,8%. Заметно меньше уровень их концентрации в Северо-Западном ФО – 2,8%. Меньше всего сконцентрированы земли поселений в Приволжском и Центральном округах: 2,1 и 1,2% соответственно. Группировка макрорегионов проведена с помощью кластерного анализа по методу Уорда с квадратической евклидовой метрикой, что обеспечивает образование кластеров гиперсферической формы приблизительно равных размеров.

По совокупности показателей концентрации земель различных категорий, федеральные округа образуют два кластера. Первый кластер – со значительной степенью концентрации земельных ресурсов большинства категорий – объединяет Дальневосточный, Сибирский, Уральский и Северо-Западный ФО. Здесь выделяется более однородный подкластер, состоящий из двух федеральных округов – Дальневосточного и Сибирского. Второй кластер (Центральный, Приволжский, Южный и Северо-Кавказский), характеризуется равномерным размещением земельных ресурсов различных категорий по регионам. Эта классификация положена в основу при анализе территориального распределения земельных ресурсов в целом по России. Выполненный анализ распределения составляющих инвестиционного потенциала земельных ресурсов является «срезом» пространственных данных на один временной момент, при этом не следует ожидать заметных структурных и количественных изменений за короткие промежутки времени.

5. Управление инвестиционными проектами с земельной составляющей на региональном уровне

За последние годы произошел существенный сдвиг инвестиционного потенциала из восточных регионов в европейскую часть России. Это создает серьезную угрозу перспективному развитию восточных регионов. В период между кризисами инвестиционный потенциал сместился на запад, в районы развитого сельского хозяйства и преимущественно обрабатывающей промышленности, создающей высокую добавленную стоимость. ЦФО, СЗФО,  ЮФО и СКФО увеличили свою суммарную долю в потенциале с 53 до 56%, в то время как преимущественно сырьевые регионы — УФО, СФО и ДВФО — снизили ее с 29,6 до 27,1% (рис.6). 

Инвестиционный профиль России 1998/99–2008/09 гг.

Рис. 6. Инвестиционный профиль России 1998/99–2008/09 гг. Источник: материалы рейтингового агентства «Эксперт РА» 2009-2010 г.г. Интернет-ресурс: http://www.raexpert.ru/

Привлекательность инвестиционного проекта с участием земельной составляющей определяется аккумулированием инвестиционной привлекательности конкретного проекта, отрасли и региона. Один из подходов к такой аккумуляции основан на том, чтобы представить инвестиционную привлекательность проекта в виде вектора в трехмерном пространстве: собственно проекта, отрасли и региона.     

Определение совокупного показателя инвестиционной привлекательности инвестиционного проекта с учетом отраслевой и региональной составляющих, а также их весов, позволяет сравнивать альтернативные варианты управленческих решений между собой, проводить анализ влияния отрасли и региона на его привлекательность для инвесторов, регулировать уровень притока капитала.

В работе показана принципиальная возможность свертки компонент трехмерного вектора инвестиционной привлекательности, выражаемого в форме функции желательности инвестиций на душу населения, в скалярный обобщенный показатель. Предложены альтернативные варианты формирования обобщенного показателя эффективности: 1) в форме взвешенного евклидова расстояния и 2) в виде взвешенной арифметической средней. Вычисление обобщенного показателя придает равный вес региональной, отраслевой и корпоративной составляющей. Оба показателя сильно коррелируют друг с другом, на основании чего для практического применения предлагается обобщенный показатель эффективности инвестиционной привлекательности в виде арифметической средней.

В качестве интегрального показателя, отражающего инвестиционную привлекательность территории, выступает валовой региональный продукт на душу населения. За последнее десятилетие более четверти общего объема и почти половина прямых иностранных капиталовложений было направлено в регионы Центрального федерального округа (рис.7).

Доля федеральных округов в общем объеме инвестиций в основной капитал и объеме прямых иностранных инвестиций за период 1999–2008 гг 

Рис.7. Доля федеральных округов в общем объеме инвестиций в основной капитал и объеме прямых иностранных инвестиций за период 1999–2008 гг. Источник: материалы рейтингового агентства «Эксперт РА» 2009 -2010г.г. Интернет-ресурс: http://www.raexpert.ru/

Несмотря на высокую долю прямых иностранных инвестиций в регионы Дальневосточного федерального округа (преимущественно в Сахалинскую область), по общему объему накопленных инвестиций в основной капитал этот округ занимает последнее место в России.

Инвестиционная активность регионов измеряется объемом инвестиций в основной капитал на душу населения и определяется, помимо ВРП на душу населения, удельным весом численности населения в трудоспособном возрасте, удельным весом лиц с высшим образованием, среднедушевыми денежными доходами населения, сальдированным финансовым результатом деятельности организаций на душу населения, удельным весом прибыльных организаций, индексом физического объема инвестиций в основной капитал.

Выявлена сильная положительная корреляционная связь между темпами роста инвестиций в основной капитал и валового внутреннего продукта. Сильная корреляционная связь этих показателей наблюдается также при анализе пространственных данных. Статистический анализ распределения перечисленных индикаторов инвестиционной привлекательности показал наличие регионов с экстремальными их значениями (так называемых «выбросов»), а также коррелированность некоторых из них. Для снятия эффекта неоднородности регионов предлагается нормирование информативных показателей с использованием функции желательности Харрингтона, «переводящей» их значения в вербальные метки психофизической шкалы (табл. 2).

Таблица 2

Шкала желательности Харрингтона

Лингвистическая оценка

Интервалы значений функции желательностиd(x)

Очень хорошо

1,00-0,80

Хорошо

0,80-0,63

Удовлетворительно

0,63-0,37

Плохо

0,37-0,20

Очень плохо

0,20-0,00

При таком шкалировании значения функции желательностиd(x) изменяются в интервале от 0 до 1, причем значение di»0 соответствует абсолютно неприемлемой величине i-го показателя, di»1 – идеальной величине. Вначале производится их естественное нормирование по формуле:

zi = (ХiXi0)/( Xi1 – Xi0),                                  (4)

где Х – значение соответствующего информативного показателя для региона, а в качестве Xi1 и Xi0 принимаются наиболее и наименее предпочтительные их значения. Эти значения устанавливаются с учетом свойств функции желательности Харрингтона, задаваемой формулой

di = d (zi) = exp (-exp (-zi)).                             (5)

Для построения функции желательности Харрингтона достаточно указать границы исходных показателей Xi0 и Xi1, внутри которых инвестиционную привлекательность можно считать удовлетворительной:

di0= d (zi (Xi0)) = 0,37;   di1= d (zi (Xi1)) = 0,69.                (6)

В работе предложено эти значения принимать равными средней величине Xср и величине, превышающей Xср на одно среднеквадратическое отклонение.

При таком нормировании в области «удовлетворительно» будет находиться треть регионов, примерно половина регионов «попадет» в область «плохо», и шестая часть регионов будет характеризоваться термином «хорошо», что отражает существующую ситуацию в сфере инвестиционной привлекательности регионов современной России. 

Методами множественного линейного регрессионного анализа выявлено, что статистически значимым является коэффициент регрессии при факторе «функция желательности ВРП». С учетом статистической значимости коэффициентов модель принимает вид:

dинвест = 0,05056 + 0,881dВРП,                               (7)

где dинвест – функция желательности инвестиций на душу населения, dВРП – функция желательности ВРП на душу населения. Модель (7), объясняющая 73,5% общей дисперсии, рекомендуется для предсказания основного показателя инвестиционной активности – объема инвестиций в основной капитал на душу населения во всем интервале значений информативных показателей инвестиционной привлекательности регионов РФ. Инвестиционная активность регионов во многом определяется инвестиционным потенциалом земельных ресурсов, их структурой и уровнем концентрации. В работе выполнен дискриминантный анализ регионов РФ по показателям структуры, в результате которого получена линейная дискриминантная функция Фишера

fдискр = -2,227 + 2,809 х1+ 27,746 х2,                      (8)

где х1 – доля земель сельскохозяйственного назначения, х2 – доля земель поселений. Дискриминантная функция (8) использована для расчета апостериорных вероятностей отнесения регионов к группам 1 и 2. Как следует из (8), инвестиционная активность определяется, прежде всего, долей земель поселений, на втором месте – доля земель сельскохозяйственного назначения. Остальные показатели структуры оказались исключенными из дискриминантной функции из-за их недостаточной дискриминирующей способности.

Установленная взаимосвязь между классификацией федеральных округов по показателям концентрации земельных ресурсов различных категорий и характеристиками регионов по доле земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений обеспечивает 85,1% верных классификаций (табл. 3).

Таблица 3

Сводные результаты классификации регионов по показателям концентрации земельных ресурсов

Показатель

Кластер

Предсказанная группа

Итого

1

2

Число регионов

1

34

8

42

2

5

40

45

Процент

1

81,0

19,0

100,0

2

11,1

88,9

100,0

Наибольшим инвестиционным потенциалом располагает Центральный ФО, занимающий первое место по фонду земель поселений, на втором месте – Приволжский ФО, замыкает ранжированный перечень Северо-Западный и Дальневосточный ФО.

Выполненная классификация регионов может оказаться полезной при решении вопросов оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений, поскольку выделенные подгруппы регионов можно с большей надежностью сравнивать по другим показателям с целью установления зависимостей стоимости земель различной категории от значимых факторов. Полученные результаты позволили выполнить более детальную классификацию регионов внутри групп (табл. 4).

Таблица 4

Статистические характеристики подгрупп регионов кластеров 1 и 2

Кластер

Подгруппа

Доля земель сельскохозяйственного назначения

Доля земель поселений

Среднее

СКО

Среднее

СКО

1 – с концентрацией земельных ресурсов

1

0,373

0,107

0,0099

0,0074

2

0,252

0,071

0,0330

0,0043

3

0,071

0,062

0,0054

0,0037

2 – с равномерным распределением земельных ресурсов

1

0,536

0,064

0,0394

0,0143

2

0,703

0,076

0,0650

0,0142

3

0,449

0,084

0,0841

0,0185

4

0,749

0,010

0,1281

0,0155

5

0,862

0,063

0,0263

0,0139

Демографический показатель - плотность населения, является одним из факторов, определяющих структурные показатели земельной составляющей инвестиционных проектов, в частности долю земель поселений. В работе построена эконометрическая модель, связывающая долю земель поселений х2 с плотностью населения d:

х2 = 0,9855 + 0,09400 d.                              (9)

Модель (9) характеризуется значением коэффициента детерминации R2=0,683, достаточным для количественной интерпретации коэффициента регрессии.

Из модели следует, что повышению плотности населения региона на каждые 10 чел. на кв. км отвечает увеличение доли земель поселений в среднем на 0,94%. Эта модель может быть использована для оценок площади земель поселений в регионе.

 

6. Методы и инструментарий оценки эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей   

Важным инструментарием принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска проекта с участием земельной составляющей является предлагаемая в работе экспертно-аналитическая технология на базе метода аналитических иерархий. Данный метод является приемом решения задач выбора решения в условиях неопределенности, когда критерии выбора не могут быть измерены в количественной форме.

В методе анализа иерархий (МАИ) экспертам предлагается решать отдельные задачи парного сравнения критериев и альтернатив. Прямое назначение метода – совместная работа группы экспертов, объединенных единой целью. МАИ позволяет группе экспертов взаимодействовать по обсуждаемой проблеме, модифицировать свои суждения и в результате объединять групповые суждения рациональным образом.

Результатами МАИ  являются: а) установление иерархии целей, факторов, критериев, акторов (непосредственные участники экономической деятельности), альтернатив и сценариев по обсуждаемой проблеме; б)  выявление приоритетов элементов каждого уровня иерархии.

Процесс принятия решений, как функции преобразования содержания информации, формализуется в терминах теории принятия решений, центральными понятиями которой являются: 1) универсальное множество вариантов, альтернатив, планов, из которых осуществляется выбор; 2) множество альтернатив, предъявленных для выбора; 3) множество выбранных альтернатив; 4) принцип выбора, правило,по которому осуществляется выбор наилучшей альтернативы.

Для реализации методики оценки эффективности инвестиционного проекта с участием земельной составляющей предлагается использовать экспертно-аналитическую систему Expert Decide, поддерживающую метод анализа иерархий, которая позволяет максимально разгрузить эксперта от технических и технологических проблем, обеспечить достаточный уровень психологического комфорта и предоставить возможность сосредоточиться на информационных и смысловых аспектах решаемой задачи.

Методика оценки эффективности проекта включает следующие этапы.

А. Формулируется цель иерархии: выполнить анализ выгод и издержек различных альтернативных вариантов разработки и реализации девелоперского проекта. Понятие «альтернатива» используется как понятие, учитывающее взаимосвязь компонентов девелоперского проекта, т.е. дополнительным фактором в анализе эффективности различных вариантов разработки и реализации девелоперского проекта является последовательность разработки ее компонентов.

Б. Каждый из вариантов разработки и реализации инвестиционного проекта с участием земельной составляющей имеет свои выгоды и издержки. В укрупненном плане их  можно объединить в группы: 1) экономические; 2) социальные; 3) ресурсно-сырьевые; 4) производственные; 5) потребительские; 6) инфраструктурные; 7) экологические; 8) кадровые.

В. Строятся две трехуровневые иерархии критериев и альтернатив инвестиционного проекта с участием земельной составляющей: фокус (выгод или издержек) – на верхнем уровне, критерии оценки – на втором и альтернативы – на третьем.

Г. Оценка приоритетов в иерархиях. Этот этап выполняется в интерактивном режиме: по созданной иерархии формируются матрицы парных сравнений, эксперт производит сравнение важности элементов на всех уровнях иерархии по шкале отношений (критериев относительно цели, альтернатив относительно критериев), в экспертно-аналитической системе рассчитываются приоритеты элементов на каждом уровне.

Д. Интерпретация приоритетов. Приоритеты при определенных условиях (устойчивости иерархической модели, достижении экспертами консенсуса) могут рассматриваться как количественные (относительные) оценки анализируемого свойства или качества.

Е. Заключительный этап – принятие решения. Приоритеты альтернатив относительно каждого из критериев представляют значительный интерес в аналитических целях. С этой целью проводится синтез приоритетов.

Каждый из альтернативных вариантов девелоперского проекта имеет свои плюсы и минусы, что может быть представлено в виде профилей интегральных приоритетов выгод и издержек.

Согласно широко распространенному в экономике критерию, выбирается вариант с наибольшим отношением выгод к издержкам.

Другой подход - использование различных теоретико-игровых критериев оптимальности: максимакса (крайнего оптимизма), максимина (осторожного наблюдателя, или критерий Вальда), критерия Лапласа.

Ж. При необходимости для более обоснованного принятия управленческого решения ЛПР может быть предоставлена дополнительная информация, представляющая распределение локальных приоритетов компонентов инвестиционного проекта с участием земельной составляющей по видам выгод и издержек.

Эффективность коммерческого использования земельных ресурсов выражается в доходах, приносимых этим видом недвижимого имущества, под которым понимаются как поступления в бюджет, так и увеличение стоимости имущества.

Эффективность некоммерческого использования земельных ресурсов определяется фактом производства заданного количества определенной государством продукции (работ, услуг) при соблюдении установленных социальных и иных стандартов и обеспечении определенного уровня издержек в процессе производства услуг.

Предлагается система критериев и показателей оценки эффективности управления государственной и муниципальной недвижимостью региона (табл. 5 и 6).  

Таблица 5

Использование земельных ресурсов для выполнения общественных функций

Критерий    эффективности

Показатели эффективности

Степень выполнения задач и функций

Полнота выполнения задач и функций

Качество выполнения задач и функций

Соответствие затрат получаемым результатам

Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором

Разница в объемах использования  земельных ресурсов  на получение аналогичных результатов  данным и иным инвестором в разные периоды времени в сопоставимых условиях

Дополнительные результаты (результаты более высокого качества), которые могли бы быть получены при более эффективном использовании  земельных ресурсов 

Полнота использования  земельных ресурсов 

Отсутствие или наличие и величина излишне использованных  земельных ресурсов 

Отсутствие или наличие и объем неиспользованных  земельных ресурсов 

Обеспечение сохранности  земельных ресурсов  

Отсутствие или наличие и величина приведения  земельных ресурсов  в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

При оценке эффективности управления инвестиционными проектами с земельной составляющей целесообразно выделить критерии эффективности коммерческого – приносящего доход, и некоммерческого – в целях реализации социальных функций – использования земельных ресурсов.

Методологическую основу оценки эффективности инвестиционного проекта с учетом интересов участников проекта составляют следующие положения: 1) принятие инвестиционного решения определяется факторами инвестиционной привлекательности и интересами участников инвестиционного проекта;

2) оценка интегральной эффективности инвестиционного проекта должна проводиться с учетом целевых и коммерческих критериев;

3) ввиду принципиальной неизмеримости большинства факторов для сравнительной оценки их влияния на составляющие эффективности инвестиционного проекта, а также для установления их приоритетов необходимо использовать экспертно-аналитический подход, основанный на алгоритмах метода анализа иерархий и компьютерной системе поддержки принятия решений.

 

 

Таблица 6

Использование земельных ресурсов в целях получения прибыли

 Критерий эффективности

Показатели эффективности

Прибыльность

Прибыльность использования земельных ресурсов  в сравнении с аналогичными случаями для данного вида земельных ресурсов, периода времени, типа инвестиционного проекта

Соответствие затрат получаемым результатам

Разница в объемах использования земельных ресурсов  на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором

Разница в объемах использования земельных ресурсов  на получение аналогичных результатов данным инвестором в разные периоды времени в сопоставимых условиях

Дополнительные средства, которые могли бы быть получены при более эффективном использовании земельных ресурсов 

Полнота и отсутствие избыточности в использовании земельных ресурсов 

Отсутствие или наличие и величина неиспользованных земельных ресурсов 

Отсутствие или наличие и объем неполного обеспечения земельными ресурсами  выполнения целевых задач и функций (связанное с отвлечением земельных ресурсов  в целях получения прибыли)

Обеспечение сохранности земельных ресурсов 

Отсутствие или наличие и величина приведения  земельных ресурсов  в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

В диссертации представлена концептуальная модель оценки эффективности инвестиционных проектов по схеме полной многоуровневой иерархии следующей структуры (рис. 8). 

Направление стрелок  от верхнего уровня к нижним отражает иерархическую подчиненность элементов нижних уровней по отношению к верхним.

Состав элементов каждого уровня определяется в каждом конкретном случае. Если рассматривается эффективность инвестиционного проекта регионального уровня, то не всегда целесообразно включать в число субъектов инвестиционного проекта государство, что обязательно в случае проекта межрегионального значения.

Если сравниваются инвестиционные проекты на корпоративном уровне, то модель должна содержать коммерческие и инновационные критерии оценки их эффективности.

Рис. 8. Иерархическая концептуальная модель оценки эффективности инвестиционных проектов.

7. Применение методологии оценки эффективности инвестиционных проектов  с земельной составляющей с использованием иерархических  моделей

В работе представлен пример, иллюстрирующий на практике методологию построения иерархической концептуальной модели оценки эффективности инвестиционных проектов. Рассматриваются инвестиционные проекты в рамках ярмарки инвестиций, прошедшей в городе Орле в 2007 году: 1) проект строительства завода по производству цемента мощностью 2 млн. тонн в год с инвестированием 5,6 млрд. руб.; 2) проект строительства кирпичного завода мощностью 50 млн. штук кирпича в год с ориентировочной стоимостью предприятия 750 млн. руб.; 3) проект расширения производственных мощностей действующего предприятия «Велор» компанией «Marazzi Group», с предполагаемым объемом инвестиций порядка 21 млн. евро, позволяющий довести производство керамической плитки до 18 млн. кв.м в год.

Все три относятся к одному типу – коммерческих проектов с земельной составляющей, они сходны и по отраслевому признаку, поскольку их реализация решает задачу обеспечения строительной индустрии высококачественными материалами.

В ходе анализа инвестиционной сферы Орловский области сделан вывод: при сравнительной оценке эффективности рассматриваемых инвестиционных проектов можно исключить политические, правовые и инфраструктурные критерии. Актуальными являются коммерческие – средне и долгосрочные, социальные и экологические критерии оценки сравниваемых инвестиционных проектов, а также инвестиционные, сырьевые риски и риски сбыта.

В методическом плане приняты следующие решения:

1) строить не одну общую, а две концептуальные иерархические модели: одну – для сравнительной оценки выгод проектов, другую – для сравнения издержек, предполагается реализовать критерий «выгоды – издержки»;  2) при построении моделей второй иерархический уровень должен содержать группы критериев оценки: для оценки выгод проектов – социальные, коммерческие «тактические» и коммерческие «стратегические» (перспективные); для оценки издержек проектов – экологические, инвестиционные, сырьевые риски и риски сбыта, т.е. состав критериев оценки выгод и издержек может отличаться; 3) третий уровень должен содержать основных акторов инвестиционного проекта – инвесторов, местные власти и население; государство в данном случае в состав акторов можно не вводить, поскольку сравниваемые инвестиционные проекты – регионального масштаба; 4) на четвертом – нижнем иерархическом уровне обеих моделей должны быть сравниваемые проекты.

Отвечающие этим методическим положениям концептуальные иерархические модели представлены на рисунках 9 и 10.

 

Рис. 9. Концептуальная иерархическая модель оценки выгод инвестиционных проектов

Числа под названием элементов иерархий на рисунках отвечают условию равенства приоритетов (весов) на каждом уровне: 0,333 – в случае трех элементов, 0,25 – в случае четырех элементов (сумма приоритетов элементов каждого уровня равна единице).

Для оценки приоритетов элементов моделей были привлечены эксперты – специалисты, входящие в состав регионального совета по научно-технической, инновационной и промышленной политике при областной администрации.

Рис. 10. Концептуальная иерархическая модель оценки издержек инвестиционных проектов

Численность группы составила семь экспертов, имеющих ученые степени доктора и кандидата экономических наук и выполняющих активную научную и преподавательскую работу. Отбору кандидатов в группу экспертов предшествовала оценка степени надежности, определяемая по относительной частоте случаев, когда эксперт приписал наибольшую вероятность гипотезам, которые впоследствии подтвердились. В таблицах 7-9 приведены сводные матрицы приоритетов критериев, акторов, альтернативных проектов. Матрицы в табл. 7 и 8 имеют два входа: по строкам–акторы и по столбцам – группы критериев оценки выгод и издержек, соответственно.

Таблица 7

Приоритеты акторов по группам критериев выгод проектов

Акторы

Группы критериев выгод

Интегральные приоритеты

Социальные

Коммерческие

Перспективные коммерческие

Население

0,674

0,081

0,089

0,225

Местные власти

0,226

0,188

0,558

0,275

Инвесторы

0,101

0,731

0,352

0,500

Сумма приоритетов акторов по каждой группе критериев равна единице. В дополнительной графе таблиц приведены интегральные приоритеты акторов - взвешенные средние с учетом весов групп критериев. Матрицы в табл. 8 и 9 имеют два входа: по строкам – сравниваемые инвестиционные проекты и по столбцам – акторы.

Сумма приоритетов проектов по каждому актору также равна единице. В боковой графе таблиц приведены интегральные приоритеты проектов, представляющие собой взвешенные средние с учетом весов акторов.

Таблица8

Приоритеты акторов по группам критериев издержек проектов

Акторы

Группы критериев издержек

 

Интегральные приоритеты

Экологические

Инвестиционные риски

Сырьевые риски

Риски сбыта

Население

0,682

0,075

0,127

0,075

0,113

Местные власти

0,236

0,183

0,186

0,183

0,186

Инвесторы

0,082

0,742

0,687

0,742

0,701

Таблица 9

Приоритетов выгод/издержек инвестиционных проектов для акторов

Инвестиционные проекты

Акторы

 

Интегральные приоритеты

Население

Местные власти

Инвесторы

Расширение производства «Велор»

0,625/0,085

0,097/  0,097

   0,443 /  0,079

    0,389  /  0,083

Строительство кирпичного завода

0,238/0,271

0,333/  0,333

   0,387 /  0,263

    0,338  /  0,273

Строительство цементного завода

0,136/0,644

0,570/  0,570

  0,169  /  0,659

    0,272  /  0,643

В соответствии с критерием отношения приоритетов выгод к приоритетам издержек, группа экспертов отдала предпочтение инвестиционному проекту по расширению производства предприятия «Велор» (табл. 10): оно составило 4,69 против 1,22 для проекта по строительству кирпичного завода и 0,42 – для проекта по строительству цементного завода. Из табл. 10 также следует, что проект по расширению производства предприятия «Велор» характеризуется наибольшим приоритетом выгод и наименьшем – издержек, в то время как проект по строительству цементного завода – напротив, наименьшим приоритетом выгод и наибольшем – издержек. Эти данные отражают целевую эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, т.к. интегральные приоритеты выгод и издержек определены взвешенным усреднением по всем критериям и акторам, заинтересованных в их реализации.

Коммерческая эффективность проектов будет определяться соотношением приоритетов выгод и издержек для инвесторов, а социальная эффективность – соотношением приоритетов выгод и издержек для населения. В отношении приоритетов выгод и издержек для местных властей, то здесь «смешаны» социальные и коммерческие интересы.

 

Таблица 10

Критерии целевой (интегральной) эффективности инвестиционных проектов

Инвестиционные проекты

Критерии 

Приоритеты выгод

Приоритеты издержек

Соотношение приоритетов «выгоды – издержки»

Расширение производства «Велор»

0,389

0,083

4,69

Строительство кирпичного завода

0,338

0,278

1,22

Строительство цементного завода

0,272

0,643

0,42

Соотношение приоритетов выгод и издержек сравниваемых проектов для инвесторов, как компонентов коммерческой эффективности, представлено в табл. 11, из которой следует, что соотношение приоритетов «выгоды – издержки» составляет максимальную величину 5,61 для инвестиционного проекта по расширению производства предприятия «Велор», против 1,47 для проекта по строительству кирпичного завода и 0,26 – для проекта по строительству цементного завода. Качественно этот результат, отражающий коммерческую эффективность сравниваемых проектов, совпадает с оценкой целевой эффективности.  Приоритеты проектов по социальной эффективности также приведены в таблице 11.

Таблица 11

Критерии коммерческой и социальной эффективности инвестиционных проектов

Инвестиционные проекты

Критерии 

Приоритеты выгод

Приоритеты издержек

Соотношение приоритетов «выгоды – издержки»

Расширение производства «Велор»

0,443  / 0.625

0,079 / 0,085

5,61  / 7,35

Строительство кирпичного завода

0,387  / 0,238

0,263 / 0,271

1,47  / 0,88

Строительство цементного завода

0,169  / 0,136

0,659 / 0,644

0,26 /  0,21

Видно, что инвестиционный проект по расширению производства предприятия «Велор» обладает преимуществами и в социальном плане – согласно мнению экспертов, соотношение приоритетов «выгоды – издержки» для населения составляет 7,35, против 0,88 для проекта по строительству кирпичного завода и 0,21 – для проекта по строительству цементного завода.

Иначе распределены приоритеты выгод и издержек инвестиционных проектов для местных властей (табл. 12): при равном единице соотношении приоритетов «выгоды – издержки» для всех сравниваемых проектов, наибольшим приоритетом выгод характеризуется проект по строительству цементного завода, а наименьшим – проект по расширению производства предприятия «Велор».

Такой прогноз экспертов вполне логичен: местные власти заинтересованы в реализации крупных инвестиционных проектов на территории региона. Именно таким является проект строительства завода по производству цемента мощностью 2 млн. тонн в год с инвестированием 5,6 млрд. руб., что полностью покроет потребности Орловской области в строительстве. Аналогично, существует потребность в расширении производства кирпича, что обусловливает интерес местных властей и к строительству кирпичного завода мощностью 50 млн. штук кирпича в год.

Таблица 12

Критерии эффективности инвестиционных проектов для местных властей

Инвестиционные проекты

Критерии 

Приоритеты выгод

Приоритеты издержек

Соотношение приоритетов «выгоды – издержки»

Расширение производства «Велор»

0,097

0,097

1,00

Строительство кирпичного завода

0,333

0,333

1,00

Строительство цементного завода

0,570

0,570

1,00

При примерно одинаковым с инвестициями в расширение действующего предприятия «Велор» объемом инвестиций в данный проект – порядка 750 млн. руб. – строительство кирпичного завода имеет больший приоритет по критериям выгод, но одновременно характеризуется и большим приоритетом издержек.

Наибольшие риски при выборе варианта инвестиционных проектов несет инвестор, и представленный выше анализ их целевой и социальной эффективности носит в значительной мере вспомогательный характер.

В работе приводится еще один пример, иллюстрирующий методику управления инвестиционными проектами с участием земельных ресурсов. Сравнивается эффективность для отечественных инвесторов трех альтернативных вариантов инвестиционных проектов.

Проект А – завод по производству искусственных кож широкого назначения в г. Твери, проект В – расширение швейного объединения в г. Орле с филиалами в прилегающих к областному центру поселках городского типа и проект С – строительство кожгалантерейной фабрики в г. Железнодорожном Московской области.

Все три варианта характеризуются примерно равными политическими, финансовыми, макроэкономическими и инновационными рисками, поэтому сравнение идет по восьми группам факторов: 1) ресурсно-сырьевым; 2) производственным; 3) потребительским; 4) инфраструктурным; 5) инвестиционным; 6) экологическим; 7) кадровым; 8) социальным.

С учетом земельных ресурсов корректируется понятие «ресурсно-сырьевые факторы» – речь идет не только об обеспеченности производства энергетическими и водными ресурсами, но в расчет принимается также начальная и ликвидная стоимость земель, на которых размещено предприятие, с учетом затрат на возобновление земельных ресурсов в случае ликвидации производства.

Иной смысл придается и понятию «социальные факторы»: их следует рассматривать, прежде всего, в плане решения социальных задач – обеспечение занятости населения, повышение его жизненного уровня. Определения остальных групп факторов – традиционные.

Здесь также строятся две иерархии: первая – для выгод инвестиционного проекта, вторая – для его издержек. В обоих случаях речь идет о весах выгод и соответственно, издержек. При этом веса издержек по той или иной группе факторов и/или альтернативе можно интерпретировать как веса соответствующих рисков, т.е. вес тем выше, чем выше уровень риска инвестора, связанного с принятием того или иного управленческого решения. Иерархии, отвечающие сформулированной задаче оценки эффективности рассматриваемых альтернатив, представлены в диссертации.

В результате опроса группы экспертов и последующей обработке усредненных экспертных суждений в программной среде пакета Expert Decide выявлено, что наибольшими весами характеризуются следующие факторы выгод и издержек инвестиционных проектов:

- факторы выгод: инвестиционный – вес 0,303; потребительский – вес 0,236; социальный – вес 0,174; кадровый – вес 0,087;

- факторы издержек: инвестиционный – вес 0,269; ресурсно-сырьевой – вес 0,232; кадровый – вес 0,171; инфраструктурный – вес 0,091.

Обращает на себя внимание значимость инвестиционного фактора как в случае анализа выгод, так и в случае анализа издержек. В то же время, ресурсно-сырьевой фактор, связываемый нами, прежде всего, с земельными ресурсами, занимает второе место по весомости среди факторов издержек, но лишь предпоследнее – среди факторов выгоды. Естественно, при анализе значимости факторов выгод и издержек эксперты принимали во внимание сущность конкретных инвестиционных проектов, рассматриваемых на нижнем уровне иерархии. Результаты экспертной оценки интегральных весов выгоды и издержек альтернативных инвестиционных проектов сведены в таблицу 13.

Видно, что хотя проект А (завод по производству искусственных кож широкого назначения в г. Твери) имеет наибольший приоритет по критерию выгод – 0,398, для него же наблюдается и наивысший вес издержек (0,392).

В то же время проект С (строительство кожгалантерейной фабрики в г. Железнодорожном Московской области), при близком значении приоритета по критерию выгод (0,384), характеризуется меньшим весом издержек – 0,310. Если исходить из критерия отношения весов выгод и издержек, то преимущество для инвестора имеет проект С, для которого это отношение составляет 1,24 против 1,02 для проекта А.

Таблица 13

Общие выгоды и издержки инвестиционных проектов

Показатель

Вариант инвестиционного проекта

Проект А

Проект В

Проект С

Веса выгод

0,398

0,217

0,384

Веса издержек

0,392

0,298

0,310

Отношение весов выгод к весам издержек

1,02

0,73

1,24

По проекту В – расширение швейного объединения в г. Орле с филиалами в прилегающих к областному центру поселках городского типа – то это инвестиционное решение занимает последнее место среди рассматриваемых альтернативных проектов Как показал экспертный опрос, наибольшим весом обладает инвестиционный фактор, приоритет которого по критерию выгод составил 0,303, а вес по критерию издержек – 0,289. Иначе обстоит дело с ресурсно-сырьевым фактором. Если вес этого фактора по критерию издержек – 0,232 – занимает второе место по значимости, то его приоритет по критерию выгод составил всего лишь 0,042, т.е. в 5,5 раз меньше. Тем не менее, этот фактор весьма существенен, поскольку он отражает соотношение привлекательности и риска девелоперского проекта с вовлечением в оборот земельных ресурсов.

Оценим отношение весов выгод и издержек сравниваемых инвестиционных проектов по факторам инвестиционной привлекательности и риска, с одной стороны, и выгод и издержек проектов по ресурсно-сырьевому фактору, с другой. Результаты обработки экспертных данных приведены в таблице 14.

Таблица 14

Инвестиционные выгоды и издержки проектов (по факторам привлекательности и риска / ресурсно-сырьевому)

Показатель

Вариант инвестиционного проекта

Проект А

Проект В

Проект С

Веса выгод

0,230/0,600

0,122/0,200

  0,648  / 0,200

Веса издержек

0,320/0,258

0,558/0,105

  0,122  / 0,637

Отношение весов выгод к весам издержек

0,72/2,33

0,22/1,9

  5,31  0,31

Из сравнения итоговых данных этих таблиц следует, что проект С – строительство кожгалантерейной фабрики в г. Железнодорожном Московской области – обладает весьма ощутимым преимуществом по критерию «выгоды-издержки» в отношении инвестиционного фактора, по сравнению с двумя другими проектами.

В то же время этот проект имеет наихудшее соотношение весов «выгоды-издержки» (0,31) по ресурсно-сырьевому фактору.

Графический анализ эффективности сравниваемых инвестиционных проектов с использованием принципа Парето по данным факторам  показывает, что в случае анализа проектов только по фактору инвестиций проект С доминирует над проектами А и В, а проект А доминирует над проектом В. Такая ситуация вполне закономерно объясняется ранжированием инвестиционной привлекательности по рассматриваемым регионам: Московская область стабильно входит в группу регионов с высоким инвестиционным потенциалом и низким уровнем инвестиционного риска, Тверская и Орловская области в тот же период не поднимались по рейтингу выше группы регионов с потенциалом выше среднего и средним уровнем инвестиционного риска.

Итоговое их ранжирование экспертами определялось с учетом не только региональной составляющей инвестиционной привлекательности и риска, но и с учетом отраслевой и корпоративной компонент, в результате чего проект строительства завода по производству искусственных кож широкого назначения в г. Твери оказался доминирующим по отношению к проекту расширения швейного объединения в г. Орле с филиалами в прилегающих к областному центру поселках городского типа.

В случае анализа инвестиционных проектов по ресурсно-сырьевому фактору проект С является доминируемым, а проекты А и В образуют множество, оптимальное по Парето. Если учесть, что стоимость земельных ресурсов в Московской области многократно выше, чем в Тверской и Орловской областях, то такой результат не удивляет. Аналогичный анализ можно выполнить также и по остальным факторам инвестиционной привлекательности и риска.

Представленная методика оценки эффективности позволяет не только сравнивать альтернативные инвестиционные проекты по обобщенному критерию в координатах «приоритеты выгоды – веса издержек», но и выполнять более детальный анализ их выгод и недостатков как по отдельным факторам инвестиционной привлекательности и риска, так и по их составляющим – региональной, отраслевой, корпоративной.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. На региональном уровне дополнена и развита  методология оценки девелоперских проектов, где в качестве объекта инвестиций выступают земельные ресурсы. Конкретизированы критерии оценки  эффективности региональных инвестиционных проектов с использованием земельных ресурсов, в частности, выделены критерии эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации социальных функций) использования земельных ресурсов. Обосновано, что инвестиционный процесс с вовлечением в оборот земельных ресурсов определяется инвестиционной привлекательностью как собственно девелоперского проекта, так и конкретного региона и отрасли. Определены концептуальные подходы к анализу и управлению инвестиционными проектами с участием земельных ресурсов: а) оценка реализуемости и результативности проекта; б) оценка согласованности проекта с техническими, финансовыми, экономическими  ограничениями; в) оценка  эффекта согласования интересов государства, собственника земельных ресурсов, потенциальных инвесторов и  населения. 

Аргументирована с позиций институциональной парадигмы роль государственной региональной политики в развитии рынка земли в России и необходимость совершенствования законодательных основ имущественно-земельных отношений с учетом особенностей субъектов Федерации. Разработанный организационно-экономический механизм вовлечения государственных земель в экономический оборот на основе предложенных принципов позволяет согласовать и определить меру ответственности и прав всех участников землепользования в регионах.

2. Разработана иерархическая модель принятия инвестиционных решений по проектам с участием земельной составляющей, основанная на методе анализа иерархий и критерии «выгоды-издержки», позволяющая более реалистично подходить к формулировке как общих и частных целей самого проекта, так и целей его участников. Кроме того такой подход «задает» определенную структуру иерархической модели (принцип учета факторов выгоды и риска, а также реальных альтернатив, существующих на практике) и учитывает интересы конфликтующих сторон.

Предложен индекс инвестиционной активности, равный отношению функций желательности объемов инвестиций и внутреннего регионального продукта. Данный индекс рассматривается в совокупности с индикаторами экономического потенциала и инвестиционной активности и является информативным как по федеральным округам, так и в региональном разрезе.

3. Предложен инструментарий информационного обеспечения участников рынка недвижимости и его составной части – государственного мониторинга земель при управлении инвестиционными проектами с участием земельных ресурсов Уточнена, с учетом новых дополнений, система количественных и качественных показателей земельных ресурсов, характеризующих инвестиционный потенциал территорий: 1)  абсолютные показатели земельных ресурсов в целом и их категорий, выделяемых по основному целевому назначению и имеющих определенный правовой режим, а также их распределение по федеральным округам и регионам; 2)  удельные показатели земель и ее категорий на душу населения и их распределение по федеральным округам и регионам; 3) показатели структуры земельных ресурсов и их распределение по федеральным округам и субъектам РФ; 4) показатели структуры сельскохозяйственных угодий, выделяемые в соответствии с их фактическим состоянием и использованием (пашня, залежь, кормовые угодья – сенокосы и пастбища, многолетние насаждения).

Обосновано, что при разработке управленческих решений по выбору инвестиционных проектов с участием земельной составляющей целесообразно использовать информационно-аналитические технологии на базе метода анализа иерархий, что позволяет формализовать все этапы сбора и обработки экспертных данных, проводить их первичную обработку в режиме реального времени.

4. С позиций макроэкономического подхода выявлены региональные  факторы экономического развития субъектов Федерации как основы инвестиционной привлекательности проектов с использованием земельных ресурсов. Предложена типология федеральных округов по совокупности показателей концентрации земель различных категорий с учетом инвестиционной привлекательности.

Проанализировано территориальное распределение информативных показателей земельной составляющей инвестиционного проекта, включающее:

- ранжирование федеральных округов и субъектов Федерации по абсолютным показателям земельных ресурсов в целом и их категорий с помощью кумулятивных диаграмм Парето в порядке убывания показателя, при этом суммируются его значения в абсолютном и в процентном отношении;

- ранжирование федеральных округов и регионов по удельным показателям земель и их категорий на душу населения с помощью диаграмм Парето;

- графическое представление распределения показателей структуры земельных ресурсов по федеральным округам и регионам в виде диаграммы непрерывной последовательности областей, соответствующих долям категорий земель и видов сельскохозяйственных угодий;

- расчет индекса концентрации Херфинделя-Хиршмана;

- множественный корреляционный и факторный анализ показателей структуры земельных ресурсов по регионам.

Доказано, что оценка уровня концентрации составляющих инвестиционного потенциала земельных ресурсов по федеральным округам и регионам, проводимая путем нормирования индекса на диапазон его изменения, является важным этапом анализа их территориального распределения. При этом множество показателей уровня концентрации основных категорий земель может служить в качестве классификационного признака.

5. Предложено проводить многомерную группировку регионов по следующему реестру показателей: 1) доля земель сельскохозяйственного назначения; 2) доля земель поселений; 3) доля земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) доля земель особо охраняемых территорий и объектов; 5) доля земель водного фонда; 6) доля земель запаса.

Рекомендовано для снятия эффекта высокой вариабельности социально-экономических показателей, при эконометрическом моделировании инвестиционных процессов, обусловленных неоднородностью уровня экономического развития регионов, проводить их преобразование с помощью шкалы оценки – функции желательности Харрингтона, при естественном нормировании исходных показателей на интервал наиболее и наименее предпочтительных значений.      

Опробован статистический прием определения границ исходных показателей, внутри которых инвестиционную привлекательность можно считать удовлетворительной. При таком нормировании в области «удовлетворительно» будет находиться треть регионов, примерно половина регионов «попадет» в область «плохо», и шестая часть регионов будет характеризоваться термином «хорошо», что отражает существующую ситуацию современной России.

6. Высказаны рекомендации в отношении рассмотрения федеральных  округов в разрезе двух кластеров по совокупности показателей концентрации земель различных категорий. Первый кластер - четыре федеральных округа: Дальневосточный, Сибирский, Уральский и Северо-Западный, характеризует значительная степень концентрации земельных ресурсов большинства категорий. В нем выделяется подкластер с двумя макрорегионами – Сибирским и Дальневосточным. Второй, более однородный кластер, включающий в себя федеральные округа: Приволжский, Центральный, Южный и Северокавказский, характеризуется равномерным размещением земельных ресурсов различных категорий по регионам.

Установлена взаимосвязь между классификацией федеральных округов, различающихся по показателям концентрации земельных ресурсов различных категорий, и характеристиками регионов, входящих в два кластера, выделенных по результатам кластерного анализа.

Состав кластеров уточнен по значениям дискриминантной функции с двумя показателями структуры – долями земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений. По дискриминирующим показателям структуры выполнена классификация регионов внутри групп с уточненным составом, установлена их идентификация. Данная классификация регионов России может использоваться при решении вопросов оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений.

Выполнена классификация регионов внутри групп, уточнен их состав,  проведена идентификация групп регионов, что может найти применение при оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений. Данная классификация рекомендуется в качестве основы при анализе территориального распределения земельных ресурсов.

7. Обосновано авторское видение инвестиционной  привлекательности регионов:  не только за счет финансовых, географических, демографических факторов, но и медленно изменяющихся условий,  которые объединяются в форме инвестиционного потенциала их земельных ресурсов. Определение совокупного показателя инвестиционной привлекательности проекта с учетом отраслевой и региональной составляющих позволяет сравнивать и ранжировать различные варианты проекта, проводить анализ влияния отрасли и региона на привлекательность проекта для инвесторов, регулировать ее уровень и контролировать приток капитала.

Высказано мнение о возможности использования (на основании выявленной прямой пропорциональной зависимости функции желательности объема инвестиций от функции желательности объема внутреннего регионального продукта) индекса инвестиционной активности, равного отношению этих функций. Индекс инвестиционной активности, рассматриваемый одновременно с составляющими его индикаторами экономического потенциала и инвестиционной активности, является информативным как в среднем по федеральным округам, так и в региональном разрезе.

Предложенная  модель оценки инвестиционной привлекательности государственных земель в рамках единой модели оценки эффективности использования земельных ресурсов позволяет с достаточно высокой степенью точности определять целесообразность и возможность инвестирования финансовых средств и материальных ресурсов в землепользование на региональном уровне.

8. Дополнена методика проведения мониторинга структуры земельных ресурсов с использованием геоаналитических систем на базе векторно-полевого метода визуализации многомерной информации. Проведена апробация на конкретных объектах авторской методики оценки эффективности инвестиционных проектов на основе анализа иерархических структур и критерия «выгоды-издержки».

Данная методика позволяет сравнивать альтернативные инвестиционные проекты по обобщенному критерию в координатах «приоритеты выгоды – веса издержек», выполнять детальный анализ их преимуществ и недостатков как по отдельным факторам инвестиционной привлекательности и риска, так и по их составляющим в вертикальном разрезе.

Использование предложенного организационно-экономического механизма и разработанной модели оценки инвестиционной привлекательности девелоперских проектов расширяет экономическую базу региональных и муниципальных органов управления земельными ресурсами, позволяет привлечь временно свободные денежные средства населения и хозяйствующих субъектов в оборот и повышает подконтрольность процесса землепользования на региональном уровне.

 

 

 

Основные положения и выводы диссертации отражены в следующих публикациях:

Монографии:

1.Наумчев Д.В. Инвестиционный потенциал земельных ресурсов России: типологический анализ. Монография / Д.В. Наумчев, В.Г. Шуметов, А.Б. Секерин, П.И. Новиков. Под общ. ред. Д.В. Наумчева. М.: Изд-во МГУДТ, 2004. 266 с. (16,6 п.л., авторский вклад – 4,5 п.л.).

2.Наумчев Д.В. Управление инвестиционными проектами на рынке земельных ресурсов России: методологические и методические основы. -  М.: Риалтекс, 2006. 368 с. (23,0 п.л.).

3.Наумчев Д.В. Управление инвестиционными проектами с земельной составляющей: методологические основы. - М.: Палеотип, 2008. 164 с. (10,0 п.л.).

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

4.Наумчев Д.В. Информационное обеспечение управления

инвестиционными проектами с участием земельных ресурсов: методология и методические аспекты // Транспортное дело России. 2006. №12. ч.4. (0,3 п.л.).

5.Наумчев Д.В. Структура земельного фонда: методические вопросы типологического анализа на региональном уровне // Транспортное дело России. 2006. №12. ч.4. (0,3 п.л.).

6.Динамика отраслей реальной экономики / Д.В. Наумчев, В.С. Равинский,// Транспортное дело России. 2006. №11.(0,3 п.л.).

7.Наумчев Д.В. Экспертно-аналитические методы и технологии в управлении инвестиционными проектами на рынке земельных ресурсов // Инновации и инвестиции. 2008. №2. (0,4 п.л.).

8.Наумчев Д.В. Методологические аспекты информационного обеспечения мониторинга земельного фонда Российской Федерации // Вопросы современной науки и практики. Университет им. В.И.Вернадского (ТНУ). 2008. №3. (0,3 п.л.).

9.Наумчев Д.В. Принципы и методические подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов с вовлечением в оборот земельных ресурсов // Вопросы современной науки и практики. ТНУ, 2008. №4. (0,3 п.л.).

10.Наумчев Д.В. Экспертно-аналитический подход к анализу и управлению инвестиционными проектами с участием земельной составляющей / Транспортное дело России. 2008. №5. (0,4 п.л.).

11.Наумчев Д.В. Управление инвестиционными проектами по использованию земельных ресурсов регионов России - М.//Экономика строительства//, 2010, № 1.(0,5 п.л.).

12. Наумчев Д.В. Управление региональными инвестиционными проектами с земельной составляющей   – М., //Вестник Института экономики РАН//, 2010, № 4,      (0,6 п.л.)

13. Наумчев Д.В. Региональные факторы оценки инвестиционного потенциала земельных ресурсов – М., // Налоговая политика и практика//, 2010, № 7 (0,6 п.л.).

 

Статьи в периодических изданиях, материалы конференций:

14. Наумчев Д.В. К проблеме эффективности государственной политики в области инвестиций // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.5 «Экономика». М.: ИИЦ МГУДТ, 2002. С.10-14. (0,3 п.л.).

15. Наумчев Д.В. Дифференциация структуры инвестиций в основной капитал в регионах Центральной России / О.В. Лебедева, В.Г. Шуметов, Д.В. Наумчев // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.2 «Экономика и технологии». М.: ИИЦ МГУДТ, 2002. С.74-84. (0,6 п.л., авторский вклад – 0,2 п.л.).

16. Наумчев Д.В. Управление экономической безопасностью предприятия / Г.В. Королев, Д.В. Наумчев, В.Ю. Хитьков // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.2 «Экономика и технологии». М.: МГУДТ, 2002. С.68-73. (0,6 п.л., авторский вклад – 0,2 п.л.).

17. Наумчев Д.В. Инвестиционный потенциал земельных ресурсов   России // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.3 «Экономика». М.: ИИЦ МГУДТ, 2003. С.137-141. (0,25 п.л.).

18. Наумчев Д.В. Проблемы и перспективы исследования научно-инновационных систем: методологический аспект / В.В. Крюков, Д.В. Наумчев, С.А. Ермишин // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.1 «Экономика и образование». М.: ИИЦ МГУДТ, 2003. С.46-49. (0,3 п.л.).

19. Наумчев Д.В. Актуальные задачи в области методологии проектов, связанных с реальными инвестициями / А.Б. Секерин, Д.В. Наумчев, П.И. Новиков //Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.1 «Экономика и образование». М.: ИИЦ МГУДТ, 2003. С.77-80.(0,3 п.л.).

20. Наумчев Д.В. Бюджетное инвестирование как фактор инвестиционной привлекательности региона // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.2 «Экономика и управление». М.: ИИЦ МГУДТ, 2004. С.3-7. (0,25 п.л.).

21. Наумчев Д.В. Методологические проблемы исследования российского земельного рынка / Д.В. Наумчев, П.И. Новиков,  В.Г. Шуметов // Наука и образование. Межвуз. сб.  науч. трудов. Вып.5 «Экономика и управление». М.: МГУДТ, 2004. С.38-44. (0,6 п.л., авторский вклад – 0,2 п.л.).

22. Наумчев Д.В. Перспективы ипотечного кредитования под залог земельных угодий // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.3 «Экономика и управление». М.: ИИЦ МГУДТ, 2005. С.3-8. (0,3 п.л.).

23. Наумчев Д.В. Информационное обеспечение мониторинга земельного фонда Российской Федерации // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. труд.Вып.6 «Экономика». М.: ИИЦ МГУДТ, 2005. С.77-89. (0,8 п.л.).

24. Наумчев Д.В.  Информационное обеспечение мониторинга земельного фонда Российской Федерации / Д.В. Наумчев, П.И. Новиков // Социально-экономические преобразования в аграрном секторе региона: итоги и перспективы. Матер. межд. н.-практ. конф. Ч.2. Орел: ОГАУ, 2005. С.211-213. (0,2 п.л.).

25. Наумчев Д.В. Эконометрические модели в оценке объектов недвижимости / В.А. Гордон, М.А. Довлетмурзаева, Д.В. Наумчев // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.2 «Экономика и управление». М.: ИИЦ МГУДТ, 2006. С.191-196. (0,6 п.л., авторский вклад – 0,2 п.л.).

26. Наумчев Д.В. Методологические принципы оценки эффективности инновационно-инвестиционных проектов / А.М. Покровский, А.А. Свалов, Д.В. Наумчев // Наука и образование. Межвуз. сб. науч. трудов. Вып.2 «Экономика и управление». М.: ИИЦ МГУДТ,2006. С.164-177. (0,9 п.л., авторский вклад–0,3 п.л.).

27. Наумчев Д.В.  Значимость земельных ресурсов при определении инвестиционного потенциала регионов / Д.В. Наумчев, Н.Б. Козлов // Земельные ресурсы. 2007. (0,3 п.л., авторский вклад – 0,2 п.л.)

28. Наумчев Д.В.  Методические вопросы типологического анализа структуры земельного фонда на региональном уровне / Д.В. Наумчев // Моделирование и прогнозирование в управлении: методы и технологии. Матер. межд. науч.-практ. конф. Орел: ОРАГС, 2007. С.103-106. (0,2 п.л.).

29. Наумчев Д.В. Региональное управление инвестициями с земельной составляющей  - М., //Экономика мегаполисов и регионов//, 2010, № 5  (0,7 п.л.).

Подписано в печать 15.12.2010. Сдано в производство 17 .12.2010.

Формат бумаги 60х90/16. Усл. печ. л. 2,0  п.л.

Тираж 100 экз. Заказ № ДС-01/12

Издательство , Москва,  

В данном случае и далее в ЮФО входит и выделившийся позже Северо-Кавказский ФО.

 





© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.