WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

Автореферат докторской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

 

Коланьков Сергей Вячеславович

Методология оценки

 стоимости объектов недвижимости

 железнодорожного транспорта

Специальность 08.00.05 - “Экономика и управление народным хозяйством”

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами – строительство)”

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Москва

2008 г.

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования “Московский государственный университет путей сообщения”

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук

Волков Борис Андреевич

доктор экономических наук

Максимов Сергей Николаевич

доктор экономических наук

Панкратов Евгений Павлович

Ведущая организация – государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Санкт-Петербургский государственный университет” (СПбГУ).

Защита диссертации состоится “10” декабря 2008 г. в        час. на заседании диссертационного совета Д 218.005.12 Московского государственного университета путей сообщения (МИИТ) (адрес: 127994, ГСП 4, Москва, ул. Образцова, д. 15, ауд. 3107).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат диссертации разослан “___” _________ 2008 г.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять в адрес совета.

Ученый секретарь диссертационного

совета, докт. эк. наук, профессор                              А.А. Вовк      

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ



Актуальность оценки недвижимости в современной России определяется  потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных документов.

Основными требованиями нормативных документов являются обязательность проведения оценки для случаев, перечисленных в законе РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, предусмотренных российским налоговым законодательством, нормативными актами по деятельности акционерных обществ и других.

Потребность субъектов предпринимательской деятельности заключается в определении обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок; возможной величины кредита, обеспечение которого будет производиться ипотекой недвижимости; вероятных или фактических доходов и расходов, связанных с обладанием объектами; в отстаивании своих интересов в судах. Кроме того, зачастую необходимо ответить на вопрос: каким образом использовать объект и какова эффективность планируемой с ним сделки.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается: представительным объемом статистических и расчетных данных за период 2000-2005 г.г., широкой апробацией результатов исследований при подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости железнодорожной недвижимости, сходимостью результатов расчетов с рыночными данными и показателями деятельности подразделений железных дорог.

Научная новизна исследования заключается в том, что:

  1. Выявлена новая группа принципов, связанных с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика использования некоторых известных принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимости;
  2. Предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости, с выделением трех классификационных групп, что в дальнейшем позволило определить особенности оценки рыночной стоимости объектов каждой из выделенных групп;
  3. Усовершенствована существующая классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточнение самих понятий “вид”, “подход” и “метод” оценки. Предложена новая трактовка понятия “подход к оценке”;
  4. Предложен ряд новых методов: метод косвенной оценки величины потенциального валового дохода (ПВД, PGI), метод аналогий, новая (третья) модификация метода остатка, метод расчета величины прибыли предпринимателя, метод дисконтирования сметной стоимости, метод выделения для недвижимости в целом.

Научное значение работы заключается в развитии методологии оценки рыночной стоимости недвижимости вообще и железнодорожной недвижимости в частности, основывающейся на учете отраслевых особенностей объектов, имеющейся информационной базы, в развитии методов оценки имущества и отдельных ценообразующих параметров.

Практическая значимость работы заключается в том что:

  1. Доказано, что один из способов определения цены перепродажи объекта в конце расчетного периода - реверсии (Rev) , при котором она выражается в долях от оцениваемой стоимости недвижимости, имеет ограниченное применение. Дана характеристика области его применения;
  2. Предложена новая классификация методов оценки величины коэффициента капитализации (нормы дисконта) и отмечено, что в современных российских условиях имеется возможность использовать, по крайней мере, три из известных методов его определения. Обоснована невозможность применения метода САРМ (метода цены капитальных активов) для определения коэффициента капитализации при оценке рыночной стоимости недвижимости;
  3. Предложена классификация корректировок в зависимости от их влияния на величину рентного эффекта. Определено, что значения части корректировок не зависят от величины рентного эффекта;
  4. Приведена методика расчетов методом квалиметрии с использованием пакета “Excel”, как в случае самостоятельного применения метода, так и в случае его дополнения к методу сравнения продаж.
  5. Уточнена методика оценки рыночной стоимости земельных участков;
  6. Разработаны численные примеры расчета оценки стоимости земельного участка каждым из известных методов.

Апробация работы. Основные научные результаты докладывались и обсуждались на конференциях “Новое в ценообразовании, проектно-сметной документации и практике заключения и реализации договоров подряда в строительном производстве” (СПб, ЛИСИ, 1994), “Новое в ценообразовании, проектно-сметном деле и практике заключения и реализации договоров подряда в проектировании и строительстве в 1995 г.” (СПб, ЛИСИ, 1995), “Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования в проектировании и строительстве” (СПб, ЛИСИ, 1995), на экономическом семинаре-совещании руководящих работников Октябрьской ж.д. “Управление инвестициями на Октябрьской железной дороге” (СПб, ПГУПС, 1995), на второй сетевой научно-практической конференции “Современные проблемы экономики и управления на железнодорожном транспорте” (Москва, МИИТ, 2000), научно-практической конференции “Реформирование естественных монополий (структурная реформа железнодорожного транспорта)” (СПб, ПГУПС-ЛИИЖТ, 2001), на секции “Экономики и управления” научно-технического совета МПС РФ (Москва, 07 февраля 2001 г.), научно-методической конференции “Проблемы оценки эффективности инвестиций и инноваций на железнодорожном транспорте” (СПб, ПГУПС-ЛИИЖТ, 2001), международной конференции “Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов” (СПб, ПГУПС, 2003), “Проблемы развития региональной сети железных дорог” (Хабаровск, Дальневосточный гос. университет путей сообщения, 2003), на заседании Круглого стола журнала “Экономика и математические методы” по теме “Социально-экономическая политика российского государства и ее результаты” (Москва, ЦЭМИ РАН, май 2007 г.), междунар. научно-практич. конференции “Актуальные проблемы эффективного управления в ж.-д. отрасли” (СПб, ПГУПС, 2008 г.).

Публикации. По результатам исследования опубликованы 36 работ, в том числе 1 монография. Разработана и внедрена в учебном процессе компьютерная “Программа основных финансовых расчетов, используемых при оценке рыночной стоимости недвижимости”. Из общего количества работ 11 опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, 8 глав, основных выводов и рекомендаций, списка использованной литературы, включающего 259 наименований; изложена на 421 странице машинописного текста, содержит 24 рисунка, 19 таблиц и 18 приложений.

Объект исследования - система рыночного ценообразования в части оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Предмет исследования - влияние специализированного характера недвижимости железнодорожного транспорта на рыночную стоимость объектов и методику ее оценки.

Методы исследования. В работе использованы методы структурно-функционального анализа, системный подход, элементы теории принятия решений, применены методы математической статистики и моделирования.

Основные задачи исследования:

  1. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта по критерию применимости подходов (методов) оценки рыночной стоимости;
  2. Определение сущности понятий “виды оценки”, ”подход к оценке” и ”метод оценки”; классификация подходов к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости;
  3. Разработка новой группы принципов, связанных с выполнением расчетов по оценке рыночной стоимости недвижимости;
  4. Разработка теоретических основ новых предлагаемых методов в составе подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости;
  5. Определение области применения существующих и предлагаемых методов оценки рыночной стоимости недвижимости;
  6. Уточнение методики расчетов ценообразующих параметров в некоторых методах оценки рыночной стоимости недвижимости;

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Проблемы оценки недвижимости обсуждались уже в произведениях древних авторов. В Вавилонии это были законы царя Хаммурапи, в Индии - трактат “Артхашастра”, автором которого предположительно был Каутилья Вишнугупта, советник царя Чандрагупты I. В Древней Греции вопросам недвижимости уделяли внимание Ксенофонт (“Домострой”), Платон (“Политика или государство”), Аристотель (“Политика”), в Древнем Риме - Катон Старший (“Земледелие”), Варрон (“О сельском хозяйстве”), Колумелла.

Теория оценки рыночной стоимости недвижимости стала оформляться практически с зарождением современной экономической науки. Большинство принципов, используемых в оценке рыночной стоимости недвижимости, сформулированы в работах Вильяма Петти, Пьера Буагильбера, Адама Смита, Давида Рикардо, Карла Маркса, Альфреда Маршалла, Е. Бем-Баверка.

Основные положения используемой в настоящее время методики оценки рыночной стоимости недвижимости изложены в нормативных документах. Опубликован ряд работ современных авторов: В.Т. Александрова, И.Артеменкова, А.Н. Асаула, И.Т.Балабанова, В.С.Болдырева, Б.А.Волкова, П.Г. Грабового, В.Голубева, Т. Гвортни, В.А. Горемыкина, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, В.Е. Есипова, В.Н. Зарубина, М.А. Зельдина, Ю. Козыря,  Д.Д. Кузнецова,  С.Н. Максимова, А.В. Марченко, Б.Д. Новикова, Е.С. Озерова, Ник.Ордуэя, Е.П. Панкратова, В.А. Прорвича, Н.Ю. Пузыни, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, Н.П. Терешиной, И.А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Л.В. Шкуриной, Дж. К. Эккерта,  и и др.

Кроме того, создана нормативно-методическая база в отраслях  знаний, на которых базируется оценочная деятельность: маркетинг, сметное ценообразование, эффективность инвестиционных проектов, экологический и юридический аудит, техническая аттестация зданий и сооружений.

В частности, сметному делу в строительстве и оценке эффективности инвестиционных проектов посвящены работы Г.Г. Азгальдова, В.Д. Ардзинова, А.И. Барабанова, Н.И. Барановской, В. Беренса, М. Бромвича, В.В. Бузырева, П.Л. Виленского, Б.А. Волкова, Ю.Н. Воропаева, В.Г. Галабурды, П.В. Горячкина, А.Н. Ефанова, Т.П. Коваленок, А.А. Козловской, В.И. Корецкого, В.В. Коссова, В.Н. Лившица, А.Г. Шахназарова, Ю.П. Панибратова, А.Ф. Клюева, В.Я. Шульги, Л.М. Хавранека.

Таким образом, создана научная база современной теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако можно отметить, что в опубликованных работах не решен вопрос, каким образом следует учитывать специализированный характер недвижимости, что является важнейшим фактором при оценке железнодорожных объектов. Классификации состава подходов на сегодняшний день ещё окончательно не сложилось, существует смешение понятий “подход” и ”метод” оценки. Практически не выделяются принципы, связанные с техникой расчетов рыночной стоимости недвижимости.

Недвижимому имуществу на железнодорожном транспорте РФ присущ ряд особенностей, не позволяющих осуществлять оценку его рыночной стоимости по единому алгоритму: многие объекты обладают конструктивными особенностями, делающими невозможным или проблематичным иное их использование; для некоторых видов имущества (например, железнодорожных путей, объектов водоснабжения и электрификации) рынок может быть охарактеризован как монопольный, с осуществлением единичных сделок, с государственным регулированием цен на оказываемые услуги и выпускаемую продукцию; часть объектов носит сервисный характер – т.е. предназначены для обеспечения функционирования иной недвижимости, некоторые объекты могут быть проданы только при сохранении государственной формы собственности или имеют запрет на приватизацию.

Отмеченное выше позволяет классифицировать все объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта на три группы (рис. 1), каждая из которых требует применения своей процедуры оценки и техники счета.

К первой группе следует отнести объекты, непосредственно участвующие в перевозочном процессе, в отношении которых установлен законодательный запрет на приватизацию, имеющие все признаки естественной монополии и специфическое конструктивное строение - например, магистральные пути, станции, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта. Для объектов данной группы речь должна идти об оценке стоимости специализированного имущества, что практически не требует анализа наиболее эффективного их использования (НЭИ), из-за отсутствия рыночной информации не позволяет применить сравнительный подход к оценке, в большей степени требует ориентации на затратный подход. В доходном подходе, при анализе финансовых потоков, зачастую методически неверным будет планирование реверсии - стоимости перепродажи объекта после определенного срока владения им, т.к. федеральное законодательство не предусматривает возможность продажи объектов данной группы. При расчете чистого операционного дохода возможно применение способа прямого счета, который предполагает определение выгод всех пользователей объекта железнодорожной недвижимости (грузоотправителей и пассажиров) за счет перевозки, по сравнению с другим видом транспорта (автомобильным, водным, воздушным), а также выгоду от оживления экономики пересекаемых (прилегающих) регионов. По существу, здесь необходимо определять народнохозяйственный, региональный или отраслевой эффект.

Ко второй группе целесообразно отнести объекты, которые могут быть проданы на рынке, но в силу своих конструктивных или технических особенностей (например, конфигурации земельного участка), не предполагающие изменения формы использования новым собственником. К этой  группе относятся, например, подъездные железнодорожные пути, платформы, эстакады.

Рис. 1. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта

в целях оценки рыночной стоимости объектов

В отношении объектов данной группы возможно применение анализа НЭИ, с использованием его результатов в дальнейшем - в доходном и затратном подходах оценки. Сравнительный подход применим в ограниченных масштабах, причиной чего является отсутствие требуемого объема рыночной информации по сделкам с аналогичными объектами. Вместе с тем становится возможным применение доходного подхода, но с определенными особенностями – использование балансового метода и (или) метода косвенного расчета потенциального валового дохода (ПВД), определение величины недозагрузки объекта, операционных расходов и ряда других на основе документов ОАО “РЖД” (а не на основе рыночной информации), учет низкой ликвидности объектов в коэффициенте капитализации.

Общей особенностью процедуры оценки для объектов первой и второй групп является определение в затратном подходе не рыночной стоимости земельного участка, а стоимости прав аренды или пользования им, что определяется требованиями законодательства. Кроме того, для первой и второй групп, оценщик редко столкнется с проблемой оценки функционального износа.

В 1 и 2 классификационных группах целесообразно выделить две категории объектов – здания и сооружения. Это объясняется тем, что здания имеют помещения, арендную плату за которые можно определить после анализа НЭИ на основе рыночных данных по аналогичным объектам. В отношении сооружений такой возможности у оценщика, как правило, нет из-за отсутствия рыночного оборота аналогичных объектов.

Третью группу составляют объекты, не имеющие каких-либо ограничений в отношении их включения в рыночный оборот (за исключением процедурных вопросов согласования в Росжелдоре и Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, не влияющих на процесс оценки рыночной стоимости). К этой группе можно отнести, например, жилые дома, административные здания, склады, типовые производственные цехи. Для оценки рыночной стоимости данных объектов необходимо использовать классическую процедуру, без каких-либо отраслевых особенностей. Следует учитывать только региональные (территориальные) нюансы, отражающие наличие рыночной информации, уровень цен и тенденции их изменения, требования местного законодательства, состав оцениваемых прав.

В каждой классификационной группе можно отдельно выделить также земельные участки. В частности, к первой классификационной группе относятся участки, занятые полосой отвода магистральных путей железных дорог.

Состав объектов каждой группы не является стабильным и варьируется в зависимости от активности рынка и изменения законодательных актов.

В современной научно-технической литературе зачастую смешиваются некоторые базовые понятия. По нашему мнению, необходимо разделять следующие из них: виды оценки недвижимости, подходы к оценке и методы оценки  её рыночной стоимости.

Под видом оценки будем понимать характер процедуры определения какого-либо оценочного показателя, имеющую определенную, заданную заказчиком, целевую направленность.

Подходом будем называть совокупность приемов в рассмотрении определённого сформулированной целью круга вопросов оценки рыночной стоимости и эффективности использования недвижимости, объединенных общим критерием и базирующийся на характерных, свойственных ему принципах оценки.

Методом оценки будем считать конкретный способ расчетов и интерпретации исходной информации, опирающийся на критерии и принципы оценки того подхода, к которому он относится.

Классификация видов оценки недвижимости

Табл. 1

Критерий

классификации

Виды оценки

1. По единице измерения

1.1.Стоимостная оценка; 1.2.Не стоимостная оценка.

2. По составу оцениваемого имущества

2.1. Комплексная оценка;

2.2. По-элементная оценка.

3. По порядку определения

3.1. От общего к частному; 3.2. От частного к общему.

4. По источникам используемой информации

4.1. Нормативная оценка; 4.2. Рыночная оценка.

5. По степени унифицированности приемов (по охвату)

5.1. Массовая оценка;

5.1.1. Экспресс-оценка;

5.2. Индивидуальная оценка;

5.2.1. Групповая оценка.

6. По виду объекта оценки

6.1. Оценка имущества:

6.1.1. Движимого;

6.1.2. Недвижимого, в т.ч. земель различного назначения;

6.1.3. Нематериальных активов;

6.2. Оценка имущественных прав;

6.3. Оценка имущественных комплексов (предприятий);

6.4. Оценка инвестиционных проектов;

6.5. Оценка рейтингов инвестиционной привлекательности и категории (класса) недвижимости;

6.6. Оценка эффективности сделок с недвижимостью;

6.7.Оценка нанесенного ущерба.

Таким образом, виды оценки различаются своими целями, подходы – критериями оценки, методы – механизмом (алгоритмом) расчета.

В диссертации разработана классификация видов оценки по нескольким критериям: по единице измерения, по составу оцениваемого имущества, по порядку определения, по источникам используемой информации, по степени унифицированности приемов (по охвату) и по виду объекта оценки (табл. 1).

Каждый вид оценки требует применения определенных подходов и собственной процедуры расчетов. Оценка рыночной стоимости недвижимости является стоимостной, индивидуальной оценкой имущества определенного типа, использующей элементы других видов оценки.

Например, для оценки рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей необходимо использовать рыночную и нормативную информацию, они могут оцениваться в составе действующего предприятия и в качестве отдельно взятого (обособленного) имущества.

Современная теория выработала три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: доходный, затратный и сравнительный подходы. Можно утверждать, что критерием затратного подхода служит величина тех затрат, которые должен был бы осуществить инвестор для приобретения такого же или аналогичного объекта на рынке. Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения.  Критерием доходного подхода является величина дохода, который способен принести объект, в сложившихся на дату оценки рыночных условиях.

Однако, поскольку в настоящее время не выработано единое мнение о   составе подходов, предлагается следующая классификация составляющих их методов оценки (рис.2).

В состав доходного подхода предлагается относить четыре метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод прямой (непосредственной) капитализации, метод дисконтирования денежного потока (ДДП), метод ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА) и метод остатка. Области применения этих методов следующие.

В опубликованных работах обычно отмечается, что метод прямой (непосредственной) капитализации применяется в случае, когда по объекту оценки прогнозируется получение “условно бесконечных” одинаковых доходов, поступающих равномерно в условиях стабильности  внешних условий. Опыт оценочной деятельности свидетельствует, что область применения метода может быть охарактеризована несколько шире. Метод прямой капитализации позволяет учесть необходимость осуществления инвестиций, но только либо в виде единовременных затрат, совпадающих с датой оценки, либо для замещения быстроизнашивающихся элементов объекта, а также вероятность изменения доходов при условии регулярного характера этих изменений в течение некоторого ограниченного начального периода времени.

Метод дисконтирования денежного потока (ДДП) применяется в случае, когда по оцениваемому объекту прогнозируются отрицательные и положительные элементы финансового потока, конечный срок получения постоянных  или изменяющихся в течение всего расчетного периода доходов, возможность перепродажи или продолжения функционирования недвижимости за пределами этого срока, изменение экономической ситуации.

где ДСС (ДБИ) – метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек).

Рис. 2. Классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости

Учитывая приведенную в настоящей работе классификацию железнодорожной недвижимости можно рекомендовать для объектов 1 и 2 групп, имеющих промышленный характер, устанавливать продолжительность расчетного периода не менее 10-20 лет, для объектов 3 классификационной группы – 5 - 10 лет, в зависимости от характера объекта. Увеличение расчетных сроков для объектов, относящихся к 1 и 2 классификационным группам, объясняется большой продолжительностью периода окупаемости специализированной недвижимости железнодорожного транспорта.





Областью применения метода ипотечно-инвестиционного анализа является оценка недвижимости, обремененной непогашенными заемными средствами. Метод ИИА может использоваться в двух модификациях: традиционной техники и метода Эллвуда. Кроме того, в методах ДДП и ИИА учитывается т.н. реверсия (Rev) – прогнозируемая цена продажи объекта после завершения расчетного периода. В диссертационном исследовании показано, что один из способов оценки величины реверсии имеет ограниченную область применения.

Использование метода остатка требует расчета величины чистого операционного дохода, нормы дисконта, затрат инвестора (суммы сметной стоимости строительства и величины косвенных издержек) и накопленного износа на дату оценки. Таким образом, метод остатка можно считать конгломератом двух подходов оценки – доходного и затратного. Мы рекомендуем его относить к доходному подходу из-за того, что он базируется на формуле метода прямой капитализации.

Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода – метода рыночных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций: метод парных сравнений, метод общей группировки, метод сравнительной единицы.

В диссертации сделан вывод, что в соответствии с приведенным выше определением термина “метод оценки”, фактически идет речь об одном способе расчетов – методе рыночных сравнений.

Однако в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.

В методе квалиметрии, в отличие от метода рыночных сравнений, используются не количественные значения корректировок, а их качественные характеристики, определяемые по принципу “лучше – хуже; больше – меньше”, выраженные в баллах. В работе предложено применение метода квалиметрии либо в виде дополнения к методу рыночных сравнений, либо в качестве самостоятельного использования.

Метод аналогий позволяет дать приблизительную оценку стоимости недвижимости на основе использования каких-либо сложившихся соотношений, например, при использовании валового рентного коэффициента (ВРК) или каких-либо иных  рыночных (ценовых) пропорций. Данный метод применим на неразвитых (ограниченных) рынках, что является одной из особенностей недвижимости железнодорожного транспорта, относящейся к 1 и 2 классификационным группам.

Для объектов железнодорожной недвижимости, относящейся к 1  классификационной группе, как правило, сравнительный подход в ближайшие годы будет не применим из-за отсутствия рынка данного типа имущества. Для оценки рыночной стоимости объектов 2 классификационной группы наиболее применимыми будут являться метод аналогий и метод квалиметрии. Для объектов 3 классификационной группы возможно применение всех методов сравнительного подхода, что зависит от активности регионального рынка недвижимости и, соответственно, доступности и надежности рыночной информации.

В состав затратного подхода, по нашему мнению, следует включать пять методов оценки: метод бухгалтерской (балансовой) оценки, затратный метод, метод сметного ценообразования, метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек) и метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания).

Первый метод используется в системе бухгалтерского учета в целях постановки или списания объекта с учета, для переоценки основных фондов, налогообложения или инвентаризации. При этом переоценка основных фондов может осуществляться либо индексным методом, либо методом прямой оценки, что предусмотрено соответствующими постановлениями Правительства РФ и инструктивными документами Министерства финансов РФ.

Метод бухгалтерской оценки рекомендуется нами для включения в состав затратного подхода по следующим причинам:

а) в настоящее время, достаточное количество действий в отношении недвижимости железнодорожного транспорта проводится на основе данных бухгалтерского учета. К ним, например, может быть отнесено начисление налога на имущество, который используется в доходном подходе; передача объектов социальной сферы на баланс местным администрациям; при передаче недвижимости с баланса на баланс между отдельными структурными подразделениями филиалов ОАО “РЖД”;

б) в соответствии с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости обязательно требуется приводить значение остаточной балансовой стоимости объекта, если он принадлежит юридическому лицу;

в) в данных бухгалтерского учета отражаются сроки и объем капитального ремонта и реконструкции объектов, норма амортизационных отчислений, величина налога на имущество и земельного налога, сведения о которых используются в затратном и доходном подходах к оценке;

г) если недвижимость была переоценена методом прямой оценки, то значит, это было осуществлено независимым оценщиком путем определения рыночной стоимости объекта. Данные материалы могут быть использованы в дальнейшем, в случае необходимости новой рыночной оценки этого же объекта.

Вместе с тем необходимо отметить, что метод бухгалтерской оценки не позволяет с достаточной степенью точности оценить величину рыночной стоимости недвижимости. Основными причинами этого являются: недостаточный учет качества местоположения объекта, отнесение затрат на текущий, а для объектов железнодорожного транспорта - и на капитальный ремонт, на себестоимость продукции и услуг, что не сказывается на изменении стоимости объекта в составе основных средств предприятия; отражение только физического износа и невозможность его корректировки даже в случае накопившегося несоответствия фактическому состоянию объекта; отсутствие учета предпринимательской прибыли; неточная оценка стоимости земельного участка или прав на него и ряд других.

Затратный метод оценки (совпадающий по названию с названием подхода) рыночной стоимости недвижимости нами предлагается применять исходя из сложившейся в России сметно-нормативной базы. Здесь следует отметить, что приводимые в ряде работ классификации затратного подхода, использующие терминологию “метод сравнительной единицы”, ”метод актуализации калькуляции”, ”метод базисной цены” и т.п. не отражают иные способы расчета, что должно являться неотъемлемой характеристикой такой категории, как “метод оценки”. Они указывают лишь на различие в источниках информации, используемой для оценки базового элемента затратного метода – сметной стоимости строительства объекта.

Включение метода сметного ценообразования в состав затратного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости рекомендуется нами из-за того, что он имеет как самостоятельное значение, так и используется в качестве промежуточного результата (инструментария) для других методов.

Самостоятельное значение метод сметного ценообразования имеет в целях бухгалтерского учета, при расчете величин некоторых корректировок в сравнительном подходе. В качестве инструментария сметное ценообразование используется, например, при оценке стоимости земельного участка методом предполагаемого использования или методом остатка, в затратном подходе для оценки величины затрат инвестора, при расчете величины резерва на замещение в доходном подходе.

В работах зарубежных авторов делается вывод, что затратный метод даёт нижнюю границу рыночной стоимости, что в условиях экономического кризиса в России не находило однозначного подтверждения. Опыт осуществления оценочной деятельности в нашей стране скорее позволяет сделать вывод о том, что в условиях экономического кризиса или в депрессивных регионах, затратный подход дает, как правило, завышенный результат, в то время как использование доходного подхода, наоборот, ведет к получению заниженного итога.

Сущность вновь предлагаемых метода дисконтирования сметной стоимости и метода выделения для недвижимости в целом (метода вычитания) раскрыта ниже.

Выше было отмечено, что подходы состоят из ряда методов оценки. Однако можно утверждать, что справедливо и обратное: в различных методах могут использоваться различные подходы для расчета отдельных параметров. Данное обстоятельство положено нами в основу при использовании другого критерия классификации понятия “подход к оценке” – по характеру приема расчета отдельных ценообразующих параметров.

Например, величины износов различного вида в затратном методе оценки могут быть определены всеми названными выше подходами: сравнительным, затратным и доходным. Так, устранимый физический или функциональный износы определяются, как правило, величиной затрат на их ликвидацию. Данный прием представляет собой затратный подход в оценке недвижимости. В то же время внешний износ рассчитывается либо сравнением стоимости объекта до и после какого-либо внешнего события (сравнительный подход), либо капитализацией потери чистого дохода из-за внешнего воздействия (доходный подход).

В диссертации приведена классификация подходов в зависимости от характера приемов оценки отдельных ценообразующих параметров, используемых в различных методах оценки.

Следует отметить, что до настоящего времени не получила должного развития теоретическая база оценочной деятельности – принципы оценки.

В современной литературе, посвященной оценочной деятельности, как правило, не объясняется сущность термина “принцип оценки”. Поэтому, в диссертационном исследовании определено, что принципом оценки являются основные правила, положения, которыми руководствуются при осуществлении оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости при установлении их стоимости или стоимости прав на них. В исследовании автором уточнена трактовка ряда известных принципов оценки, что потребовалось для учета специфики недвижимости железнодорожного транспорта, относящейся к 1 и 2 классификационным группам, а также сделан вывод, что в настоящее время практически не выделяются принципы, связанные с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости (за исключением принципа остаточной стоимости земли).

Вместе с тем, процесс оценки рыночной стоимости недвижимости настолько многообразен и разнокритериален, что одного отмеченного принципа явно не достаточно, чтобы дать оценщикам надежный инструментарий производства расчетов. Цель подобного инструментария – с одной стороны, обеспечить защиту прав потребителей услуг оценщиков, с другой – вооружить их одним из способов повышения степени доказательности подготовленного отчета. И то и другое позволит снизить субъективизм оценщиков, а в некоторых случаях, уровень злоупотреблений, связанных с намеренным искажением истины. Поэтому нами предлагается ввести четвёртую классификационную группу принципов оценки рыночной стоимости недвижимости (табл. 2), которая может использоваться при разработке методик и осуществлении расчетов по ним в сфере оценочной деятельности.

Кроме известного принципа остаточной стоимости земли, в состав четвертой группы нами включены следующие принципы.

Принцип “косвенности”, в соответствии с которым железнодорожная недвижимость создает дополнительный рентный эффект у смежных земельных участков, что должно быть учтено в расчетах её рыночной стоимости.

Принцип множественности баз оценки, согласно которому процедура и методы оценки недвижимости выбираются оценщиком в зависимости от того вида стоимости, который необходимо оценить.

Принцип жизненного цикла, который определяет, что недвижимость имеет характерный жизненный цикл, в течение которого она последовательно проходит фазы рождения, роста, стабилизации и затухания. От того, на какой стадии жизненного цикла находится объект на дату оценки, может существенно измениться вывод о его рыночной стоимости.

Принцип множественности подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости, в соответствии с которым, для наиболее обоснованного вывода требуется выполнение анализа объекта и среды его местоположения с различных точек зрения (по различным критериям).

Данный принцип позволяет учесть особенности объекта, сложившуюся величину и тенденции изменения спроса и предложения на рынке, взаимосвязь первичного и вторичного рынков, экономические, экологические и юридические характеристики окружающего пространства.

Однако нельзя не заметить, что использование принципа множественности подходов является источником эклектичности теории оценки рыночной стоимости недвижимости. Эклектичность заключается в том, что рыночная стоимость объекта оценивается исходя из отличающихся критериев, что зачастую приводит к возникновению явления противоречивости результатов, разнонаправленности действия оценочных критериев. Преодоление данного недостатка осуществляется установлением независимости действий оценщика в отношении выбора подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости, а также согласованием результата расчетов.

Принцип сохраняющихся пропорций, в соответствии с которым на рынке недвижимости разных стран сохраняются достаточно длительное время определенные соотношения между различными финансовыми коэффициентами или ценами различных объектов.

Принцип многообразия имущества, в соответствии с которым всю недвижимость железнодорожного транспорта следует классифицировать на три группы, с тем, чтобы выбрать соответствующий алгоритм оценки.

Принцип не тождественности результатов, согласно которому использование трех различных подходов приведет к заведомо различающимся результатам из-за того, что  использовались различные критерии оценки. Данное обстоятельство  потребует дальнейшего согласования итоговой величины рыночной стоимости недвижимости.

Принцип существенности, который позволяет учитывать при оценке недвижимости только существенные информацию и факторы, изменяющие цены на рынке на достаточно значимую величину.

Данный принцип отражает то, что: а) оценочная деятельность является не точной наукой; б) итоговый результат оценки необходимо представлять в виде округленного числа (с точностью до 5% в условиях развитого рынка и до 10% - неразвитого рынка); в) недопустимо создание у пользователей отчета об оценке недвижимости “иллюзии точности” расчетов. Под  иллюзией точности расчетов понимается психологический эффект положительного восприятия отчета пользователем, который достигается не убедительностью и доказательностью выводов оценщика, а путем механической записи чисел с высокой точностью или посредством его насыщения большим объемом текстовой, цифровой и графической информации, не используемой в дальнейшем при выполнении расчетов или интерпретации их итогов.

Принцип надежности, который требует анализа достоверности использованной оценщиком информации и является ведущим на этапе согласования результата оценки.

Принцип независимости, который может иметь две интерпретации. С одной стороны, в соответствии с Законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, должна быть обеспечена независимость оценщика, что достигается соблюдением сформулированных в нем критериев. Другая интерпретация данного принципа заключается в том, что при применении различных методов оценки следует избегать использования одной и той же информации.

Принцип интерпретации полученного результата, в соответствии с которым при оценке рыночной стоимости недвижимости необходимо все явления, носящие технический, экологический, эргономический и юридический характер следует интерпретировать таким образом, чтобы можно было определить их стоимостной (денежный) эквивалент.

Кроме того, в 4 группу принципов должны входить принципы, сформулированные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.

При рассмотрении этапа выбора наиболее эффективного варианта использования объекта оценки были сделан вывод о составе решаемых вопросов и определены особенности его проведения при оценке некоторых объектов железнодорожной недвижимости.

Важным вопросом является сам подход к определению варианта НЭИ объекта, опирающийся в современной теории оценки недвижимости исключительно на финансовые соображения. По нашему мнению данный подход, особенно относительно специализированной железнодорожной недвижимости, необходимо дополнить учетом социальных результатов, возникающих при реализации того или иного варианта использования недвижимости. В этом случае общую формулу определения НЭИ можно записать как:

,            (1)

где ЧОДt(?) – сумма дисконтированных к дате оценки чистых операционных доходов, возникающих реализации n-го варианта использования объекта, руб.;

Инt(?)  - сумма дисконтированных к дате оценки инвестиций, требуемых для реализации этого же варианта использования объекта, руб.;

Рсоц t(?) - сумма дисконтированных к дате оценки положительных или отрицательных социальных результатов, порождаемых реализацией этого же варианта, руб.

При этом, если порождаемые реализацией варианта использования объекта социальные результаты будут проявляться “условно бесконечный” период времени, то их текущее значение определяется прямой капитализацией, если ограниченный период – дисконтированием денежного потока к дате оценки.

Под социальными результатами понимаются, например, изменяющаяся сумма затрат времени на поездки людей к месту работы в случае “выноса” предприятия из центра города в пригород, снижение экологической нагрузки в месте ликвидации какого-либо производства с одновременным её возрастанием в его новом месте расположения, появление т.н. железнодорожных барьерных объектов и увеличение в результате этого пробега иных видов транспорта или ухудшение доступности к рассматриваемой территории, суммарные потери выпуска продукции (национального дохода) и выплат по безработице в случае закрытия или перепрофилирования существующей недвижимости в целях создания какого-либо престижного объекта и т.д.

Некоторые социальные последствия могут трудно поддаваться экономической оценке в полном объеме. Например, вырубка зеленых насаждений для строительства нового объекта недвижимости приведет к потере ряда ценностей (благ) для смежных землевладельцев, которые выражаются не только в ухудшении вида из окна. К ним можно отнести сокращение обогащения атмосферы кислородом, увеличение запыленности и уровня шума, утрату благоприятного психологического воздействия (снижение негативного эффекта “каменных, асфальтовых джунглей”), потерю места отдыха, появление чувства социальной апатии, ненужности (“они” все равно сделают это без нас, от нас ничего не зависит”).

При анализе применимости доходного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта отмечено, что в современной теории оценки недвижимости выдвигается тезис об использовании в расчетах тех доходов от недвижимости, которые достаточно легко извлекаемы. Это не отражает специфики железнодорожного транспорта, который своим “присутствием” повышает рентный эффект всего региона тяготения и тем самым создает дополнительный доход у всей предпринимательской сферы и прочих резидентов. Для самого железнодорожного транспорта извлечь рентный доход в результате создаваемого рентного эффекта зачастую не представляется возможным. Данную особенность влияния железной дороги следует учитывать только при оценке объектов, составляющих первую и вторую классификационную группу и относящихся к категории “сооружения”. В этом случае доход может быть определен методом косвенной оценки, позволяющим рассчитать, как народнохозяйственный, так и коммерческий эффект  от эксплуатации железнодорожной линии. Рентный доход в отношении объектов, входящих в 3 классификационную группу, извлекается обычным для недвижимости образом – в результате реализации права собственности или владения и пользования объектом.

В отношении объектов, составляющих 3 классификационную группу недвижимости железнодорожного транспорта, может использоваться известный алгоритм расчета чистого операционного дохода (ЧОД, NOI), достаточно подробно разработанный в ряде работ. Таким же образом можно действовать при оценке объектов, входящих в 1 и 2 классификационные группы и относящихся к категории “здания”.

В то же время, для объектов 1 и 2 классификационных групп, относящихся к категории “сооружения” данная задача традиционным способом решена быть не может, т.к. у них отсутствует понятие “помещения”, которые могут быть сданы в аренду и для которых на основе рыночных данных может быть определена арендная ставка. Аналогичные же этим сооружениям объекты, как правило, в аренду не сдаются. Могут быть отмечены единичные случаи сдачи в аренду каких-либо сооружений 1 и 2 классификационных групп, однако, как показывает опыт не по рыночным ставкам, а на основании экономических расчетов затратным подходом. Суть данных расчетов заключается в том, что величина арендной платы определяется на основе составления калькуляции, в которой учитываются годовая сумма амортизации по данным бухгалтерского учета, накладные расходы и прибыль собственника (владельца) объекта. При таком методе расчета ЧОД не учитывается реальное соотношение спроса и предложения на конкретный тип объектов в данном регионе, что в большинстве случаев ведет либо к завышению, либо к занижению годовой арендной платы за объект относительно рыночного уровня. Являющаяся основой всех расчетов сумма амортизационных отчислений, как правило, не отражает величину реально требуемых инвестиций на восполнение износа объекта. Кроме того, осуществление калькуляционных расчетов производится в условиях монопольного положения хозяйствующего субъекта, владеющего оцениваемым объектом недвижимости железнодорожного транспорта. В соответствии с положениями п. 1.5 Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов в этом случае необходимо использовать т.н. экономические цены. Определение экономических цен предполагает исключение из состава рыночных цен всех искажений рынка, в т.ч. влияния монополистов, субсидий, льгот по налогам и добавление неучтенных в рыночных ценах внешних эффектов и общественных благ - экстерналий. Выполнить подобную конверсию рыночных цен в экономические в настоящее время не представляется возможным в связи с отсутствием обоснованной методики.

Описанный выше метод расчета ЧОД предлагается именовать прямым или калькуляционным, который может быть рекомендован для оценки рыночной стоимости сооружений 1 и 2 классификационных групп, только в тех случаях, когда отсутствует возможность получения информации для определения рыночного уровня арендной платы за эти объекты.

В условиях, когда имеется возможность анализа рыночной информации, следует использовать другой способ расчета ЧОД для этих объектов, который мы предлагаем именовать методом косвенной оценки. Суть этого метода, основанного на сравнительном подходе, заключается в следующем.

Подбираются объекты-аналоги, часть из которых имеет какие-либо элементы недвижимости железнодорожного транспорта, а другая часть – нет. Примером такого рода объектов могут служить склады, имеющие (не имеющие) железнодорожного ввода. Затем, по всем объектам-аналогам необходимо оценить величину рыночной арендной ставки. Разность между рыночными арендными ставками (Аст) за объекты, имеющие железнодорожный ввод и объекты без такого ввода, будет являться той арендной ставкой (Астждп), которую следует использовать для расчета величины потенциального валового дохода (ПВД), приносимого железнодорожными подъездными путями. Основным условием для такого вывода является отсутствие существенных различий у объектов-аналогов, за исключением железнодорожных путей. В противном случае следует предварительно устранить имеющиеся отличия путем внесения соответствующих корректировок в величину арендных ставок объектов-аналогов.

Величина ПВД от подъездных железнодорожных путей определяется умножением арендной площади всех обслуживаемых данным подъездным путем объектов на величину определенной таким образом Астждп. В случае, если подъездной железнодорожный путь обслуживает различные типы объектов, например, отапливаемые и неотапливаемые склады, открытые площадки, эстакады и т.д., то Астждп определяется отдельно по каждой группе объектов. Величина ПВД в этом случае определяется как сумма произведений Астждп для каждой группы объектов на их суммарную арендную площадь:

,                                (2)

где ПВДкосв – величина потенциального валового дохода, определенная методом косвенной оценки, руб,/год;

D А стжд n – величина той части рыночной арендной ставки (рентного дохода) за объекты n-го типа, которая создается исключительно наличием объекта железнодорожной недвижимости, руб./год – кв.м;

S n  -  арендная площадь объектов n-го типа, кв.м;

n– число объектов, обслуживаемых оцениваемым подъездным путем.

Таким образом, для расчета ПВД (ЧОД) при оценке недвижимости железнодорожного транспорта можно рекомендовать три метода расчета:

  • Метод рыночных сравнений, если оцениваются объекты 3 классификационной группы и объекты, относящиеся к категории “здания” 1 и 2 классификационных групп;
  • Калькуляционный метод расчета, если оцениваются объекты, относящиеся к категории “сооружения” 1 и 2 классификационных групп в условиях отсутствия рыночной информации;
  • Метод косвенной оценки, если оцениваются объекты, относящиеся к категории “сооружения” 1 и 2 классификационных групп в условиях, когда имеется возможность получения и анализа рыночной информации о создаваемом рентном доходе.

В диссертации также выявлены особенности оценки ряда ценообразующих параметров, учитываемых при оценке ЧОД от объектов железнодорожной недвижимости: потерь от недозагрузки и неплатежей, дополнительных доходов, операционных расходов, резерва на замещение, налогов, связанных с недвижимостью, а также определен перечень быстроизнашивающихся элементов для объектов, входящих в группу сооружения 1 и 2 классификационных групп недвижимости железных дорог.

Зачастую требуется учитывать вероятные изменения ЧОД. В диссертации предлагается это делать различными способами. Если применяется метод прямой капитализации, то указанные изменения можно учитывать с помощью коэффициента корректировки – Ккор. При этом, корректировать можно не только величину коэффициента капитализации (нормы дисконта), как это делается в настоящее время, но и сам ЧОД,  что представляется более логичным. Если применяется метод дисконтирования денежного потока, то учет прогнозируемых изменений доходности объекта нами предлагается осуществлять путем введения дополнительных слагаемых, рассчитываемых в зависимости от характера предполагаемых изменений ЧОД в перспективе.

Для этого, в целях расчета и анализа суммарного дохода при известном характере его изменения, используются следующие конечные суммы:

 ,                                                (3)

где k – сумма отрезков арифметической прогрессии;

n – отрезки арифметической прогрессии.

 ,                                                (4)

Выражения (3) и (4) представляют собой суммы отрезков арифметической и геометрической прогрессий, лежащих в основе многих формул финансовой математики. С помощью этих сумм в диссертации предложены формулы для учета изменений ЧОД:

  • На постоянный процент за шаг расчета ();
  • На постоянную величину за шаг расчета ();
  • На определенный процент за весь расчетный период;
  • На определенную абсолютную величину за весь расчетный период.

При анализе используемых в настоящее время методов определения величины коэффициента капитализации (ставки дисконта – Е) обоснована недопустимость применения при оценке недвижимости метода цены капитальных активов (САРМ).

Рис. 3. Зависимость ВНД и годового индекса доходности (1/Ток) от Ток и Тсл

При исследовании применимости метода прямой капитализации в диссертации предложена трактовка понятия “бесконечности” поступления доходов, позволяющая от качественных суждений перейти к количественному критерию.

Бесконечной предложено считать доходность, которая графически  может быть показана в виде уходящей в бесконечность прямой линии. Поэтому признаком “бесконечности” срока владения объектом можно считать точку достаточного сближения кривой и прямой линий (рис. 3).

В практике оценочной деятельности возникает вопрос, начиная с какой продолжительности периода владения объекта ее (продолжительность) можно считать условно бесконечной (T?) и, соответственно, использовать метод прямой капитализации.

Для расчета величины T? разработан программный продукт на базе системы MATLAB, с использованием итерационной схемы  вычисления значения T? с критерием прекращения итераций:

,                                         (5)

где Енов – вновь задаваемая величина ставки дисконта на новом шаге итераций, процент годовых;

Ест - величина ставки дисконта, использованная на предшествующем шаге итераций, процент годовых;

? – задаваемая величина неразличимости результата, процент.

При этом на каждом шаге выполняется решение нелинейного уравнения для определения текущего значения ВНД. Принципиальная блок-схема работы программы представлена на рис. 4.

Вывод результатов организован в числовом и графическом виде. Помимо вычисленного значения T?, пользователь получает график зависимости ВНД(Т), построенный с помощью сплайн-интерполяции данных, полученных в процессе итераций.

Из рис. 3 видно, что бесконечным может считаться период в 3 – 4 раза больший по сравнению с простым сроком окупаемости.

Общей проблемой для методов дисконтирования денежного потока и ипотечно-инвестиционного анализа является использование записи формулы с двумя неизвестными: оцениваемой рыночной стоимостью объекта (С) и цены продажи объекта (возможно условной) после завершения расчетного периода (реверсии - Rev).

Для того, чтобы уравнение имело однозначное решение, второе неизвестное – Rev,

необходимо выразить каким-либо конкретным числом.

 

Начало

 

Ввод исходных данных

                                            

Ошибка ввода              да

                                               нет

Определение стартовых

значений переменных

 

                                   да

            нет

  Итерационная схема

        

Решение нелинейного

уравнения для

определения текущего

значения ВНД

 


Контроль изменения

величины ВНД на

шаге расчета

 


 

 


                          

Вывод результатов

 


                                     

Конец

Рис. 4. Принципиальная блок-схема

работы программы

В современной теории оценки определение величины Rev предлагается  осуществлять тремя способами:

1. Экспертной оценкой цены продажи,

основываясь на рыночных тенденциях, мнениях профессионалов рынка, аналитических материалах, публикуемых в специализированных изданиях. Из-за не высокой доказательности данного способа здесь нами рекомендуется применение, во-первых повышенной нормы дисконта и, во-вторых, интервального метода (метода граничных оценок), с помощью которого можно определить наиболее вероятные минимальное и максимальное значения, как Rev, так и Е.

2. Прямой капитализацией всех постпрогнозных доходов.

Здесь возможны несколько вариантов (рис. 5): во-первых, когда погашение кредита будет завершено до окончания расчетного периода (Ткр ?  Трасч), во-вторых, когда на дату завершения расчетного периода останется невыплаченный остаток кредита.

В первом случае цена Rev равна капитализированной величине постпрогнозных ЧОД, при условии, что коэффициент капитализации будет равен норме дисконта для постпрогнозного периода (Епост):

 ,                                                 (6)

где ЧОДпост – годовая величина ЧОД в первый год постпрогнозного периода, руб./год.

Во втором случае получаемая величина Rev должна быть уменьшена на дисконтированную к дате окончания прогнозного периода величину ежегодных платежей по погашению кредита. В этом случае формула примет вид:

 ,                             (7)

где PMT – ежегодный платеж по погашению кредита, руб./год;

Кф5 – множитель пятой функции сложных процентов (PV/PMT), рассчитываемый при Епост и сроке Ток, равном продолжительности в годах от даты окончания расчетного периода до даты завершения погашения кредита.

В каждом из названных случаев может предусматриваться неизменность ЧОД в течение постпрогнозного периода или, наоборот, - его изменение неким постоянным темпом.

Рис.5. Варианты способов оценки Rev прямой капитализацией постпрогнозных ЧОД

Приведенные выше выражения (6) и (7) используются в случае, если планируется неизменность чистого операционного дохода.

В случае, если выдвигается обоснованное предположение о вероятном изменении ЧОД в течение постпрогнозного периода, то может быть применена модель Гордона, при которой знаменатель формул (6) и (7) уменьшается на величину р, характеризующую темп изменения (увеличения или уменьшения) ЧОД.

Обычно формулируются следующие ограничения для применения формулы Гордона: постоянство темпов изменения ЧОД по годам постпрогнозного периода и условие не превышения этих темпов по сравнению со ставкой дисконта: Е > р. Необходимо уточнить, что второе условие справедливо только в случае, если выдвигается предположение о росте доходов в постпрогнозный период. Если предполагается, что чистый операционный доход в течение этого периода будет сокращаться (т.е. р имеет отрицательный знак), выполнение второго условия не требуется. В случае прогнозирования роста доходов в модели Гордона ставка дисконта не должна равняться темпам изменения ЧОД.

3. Определением цены Rev в долях от оцениваемой рыночной стоимости недвижимости. Например, если предполагается, что в течение расчетного периода стоимость объекта увеличится по сравнению с сегодняшней стоимостью на 25%, то цена продажи представляется как:

,                                      (8)

где Сдп – оцениваемая доходным подходом рыночная стоимость объекта, руб.;

? – прогнозируемое относительное изменение цены объекта в течение расчетного периода, доли единицы.

В этом случае в расчетной формуле будет содержаться одно неизвестное – Сдп, которое удовлетворяет уравнению.

 


Рис. 6. График изменения стоимости объекта при третьем способе определения Rev

После алгебраических преобразований параметр ? будет находиться в знаменателе выражения, полученного для оценки рыночной стоимости недвижимости методом ДДП или ИИА. Следовательно, функция будет иметь разрыв при некотором значении ?, при котором знаменатель выражения близок к нулю, а величина рыночной стоимости Сдп равна плюс/минус бесконечность (рис. 6). Указанное значение ? предложено именовать критическим значением данного параметра - ? крит.

При этом для величины рыночной стоимости “С” справедливы соотношения:

                                            (9)

Из графика (рис. 6) можно определить область применения третьего способа оценки Rev:

,                                           (10)

где ?крит – критическое значение относительного изменения рыночной стоимости недвижимости за расчетный период, доли единицы.

В диссертации предлагается третья модификация метода остатка, целесообразность которой обоснована тем, что в современных условиях может отсутствовать некоторая необходимая для использования двух известных модификаций информация. В частности, обычно не известно значение нормы дисконта для улучшений.

Предлагаемая модификация метода остатка основывается на использовании валового рентного коэффициента (ВРК, GRM – в англоязычной терминологии), значение которого во многих регионах России можно обосновать с точностью, по крайней мере не меньшей, чем величину коэффициента капитализации для улучшений, используя общедоступные источники информации. Размер возможной ошибки здесь не будет превышать её величину при оценке указанной нормы дисконта или операционных расходов при расчете ЧОД.

Оценка рыночной стоимости земельного участка выполняется по формуле:

,                  (11)

где Аг – величина годовой арендной платы за объект, руб./год (без НДС);

   Сстр – сметная стоимость строительства объекта оценки, руб. (с НДС);

    КИ – величина косвенных издержек инвестора, руб.;

      И  – величина накопленного улучшениями износа на дату оценки, руб.;

   ВРК – значение валового рентного коэффициента;

В диссертации разработана рекомендованная для применения третьей модификации метода остатка последовательность расчетов.

В известных работах, посвященных оценке рыночной стоимости недвижимости, обычно не приводится математическое описание сравнительного подхода и техника оценки при его использовании выполняется описательно. Исходя из опыта оценочной деятельности предлагается следующая формула метода сравнения продаж:

                        ,                               (12)

где Цk – цена продажи (предложения, спроса) k-го объекта-аналога, руб. (у.е.);

   k=1…К – число объектов-аналогов;

      ?D – сумма значений вносимых корректировок, позволяющих учесть существенные отличия объектов-аналогов от объекта оценки, руб. (у.е.);

   m=1…M – количество вносимых корректировок, ед.;

          ?k – удельный вес каждого объекта-аналога в согласованном результате. При этом сумма ?k должна быть равной единице.

Учитывая опыт зарубежных стран можно утверждать, что развитие железных дорог в России в дальнейшем будет в значительной степени осуществляться при поддержке государства. Следовательно, при оценке рыночной стоимости части объектов вероятнее всего потребуется учитывать корректировку на нетипичные условия финансирования. Из традиционной теории оценки рыночной стоимости недвижимости известно, что условия финансирования могут оказывать сильное влияние на ее цену, но не влияет на стоимость объектов. Данное положение, в части работ иллюстрируется примером из нефтеразведки, правда при этом не уточняется, что речь идет о сметной стоимости.

Корректировка на условия финансирования сделок с объектами-аналогами может потребоваться в следующих случаях:

  • Если по одному из объектов был получен льготный кредит для финансирования сделки;
  • Если законодательство ограничивает предельную величину кредитной ставки (ссудного процента);
  • Если продажа недвижимости кредитуется продавцом (обычно это относится к низко ликвидной недвижимости).

В случае если по одному из объектов был получен льготный кредит, то величину корректировки на различия в условиях финансирования можно определить как разность между величиной кредита, выданного для финансирования сделки с недвижимостью, и дисконтированного по рыночной норме процента к  дате оценки ежегодного денежного потока по погашению этого кредита:

,                                          (13)

где  PV – величина кредита, полученного для приобретения недвижимости, руб.;

PMT – периодический платеж (например, ежемесячный) по погашению кредита PV, руб./год;

2(1) – индекс, показывающий, что данная корректировка вносится второй по очереди (после корректировки на различия в правах), при этом используется первый из указанных способов её расчета.

В случае если законодательство ограничивает предельную величину кредитной ставки (ссудного процента), а один из объектов потребовал привлечения кредита под больший процент, то продавец вынужден будет уплатить т.н. дисконтные пункты. Каждый дисконтный пункт означает получение кредитором единовременной комиссии в размере 1% от основной суммы кредита.

 


где “дельта” процентов – разность между величинами рыночного и льготного ссудных процентов по кредитам

Рис. 7. Пример зависимости числа дисконтных пунктов от разности рыночного и льготного процентов при 12 летнем сроке кредитования и ежемесячном погашении кредита

В этом случае величина корректировки может быть рассчитана как:

,                                   (14)

где PV’{PMT; pпред} – расчетная величина кредита, определенная при платежах РМТ по кредиту PV, выдаваемых под процент, превышающий предельно допустимый, но дисконтированных к начальному моменту времени по ставке pпред, руб.:

,                                          (15)

где РМТ определяются при рыночной ставке ссудного процента;

PV - величина кредита, требующегося для приобретения объекта по рыночной стоимости, т.е. под процент, превышающий предельно допустимый, руб.

Для ускорения определения величины данной корректировки в диссертации разработана таблица и график (рис. 7) коэффициентов числа дисконтных пунктов, значения которых зависят от продолжительности срока предоставления кредита и разницы между рыночной и контрактной ссудными ставками.

Использовать график (рис. 7) при оценке рыночной стоимости недвижимости нами предлагается следующим образом. Например, если для приобретения объекта был выдан льготный кредит в размере 600000 рублей сроком на 12 лет и “дельта” рыночного и льготного процентов составила 3%, то величина корректировки равна:  руб.

Данные по объектам-аналогам

Таблица 2

Номера объектов-аналогов

Дата сделки

Вид сделки

Длина путей, п.м.

Цена,

тыс. руб.

Цена 1 п.м.,

тыс. руб.

№ 1

04.1995

продажа

83

61,17

0,737

№ 2

09.2002 г.

продажа

6254,5

1610

0,257

№ 3

07.2002 г.

продажа

13254

1500

0,113

№ 4

08.2002 г.

мена

13322

200

0,015

№ 5

08.2002 г.

мена

3651

200

0,055

№ 6

07.2002 г.

продажа

1256

200

0,159

№ 7

09.2002 г.

продажа

23517

1300

0,055

№ 8

06.2003 г.

оценка

3415

1206,5

0,353

Метод сравнения продаж может быть применен только на достаточно развитых рынках недвижимости, в отношении объектов на которых имеется возможность получения информации требуемого объема и качества. В большинстве случаев эти условия не соблюдаются на рынках специализированной недвижимости железнодорожного транспорта, к которой мы относим объекты 1 и 2 классификационных групп. Однако в настоящее время в наиболее экономически активных регионах для ряда объектов 2 классификационной группы сложились условия для применения метода рыночных сравнений.

Так, например, мы получили возможность использовать данный метод для оценки рыночной стоимости подъездных железнодорожных путей. Для этого потребовалось в течение нескольких лет вести собственную базу данных. Оценивались подъездные железнодорожные пути, примыкающие к станции “Х”, грузового района “Y”, длиной 595 п.м. Исходные данные по объектам-аналогам приведены в табл. 2.

 

 

 


Примечание: На оси ординат показана длина подъездных путей, км; на оси абсцисс – цена продажи, тыс. руб./п.м.

Рис. 8. Пример обработки данных таблицы 2 (после внесения корректировок) – степенная зависимость

Обработка данных таблицы 2, после внесения ряда корректировок, была произведена с помощью “мастера диаграмм” электронных таблиц ”Excel” (рис. 8).

Как видно из рис. 8, при длине подъездных путей 595 п. м, их рыночная стоимость составляет около 0,430 тыс. руб./п.м. Достоверность аппроксимации приблизительно 72%.

В случаях, когда численные значения количественно не определимы, нами рекомендуется использовать метод квалиметрии, в котором эти значения определяются качественным методом – в баллах. При этом метод квалиметрии может быть применен либо как дополнение к методу сравнения продаж, либо самостоятельно. В первом случае часть корректировок должна быть внесена количественно, а остальные – в виде баллов. Во втором случае выражаются качественно все корректировки.

В диссертации приведена методика формирования исходных и итоговых квалиметрических таблиц.

В случае если информационная база для применения методов сравнения продаж и квалиметрии отсутствует, можно рекомендовать в рамках сравнительного подхода, использовать метод аналогий. Метод аналогий может быть применен в нескольких модификациях, которые различаются используемыми базами сравнения. В методе аналогий могут использоваться: валовой рентный коэффициент (ВРК), лидирующие индикаторы, иные соотношения.

Достоинства и недостатки ВРК хорошо известны и, поэтому, не будем на них останавливаться.

При использовании в методе аналогий лидирующего индикатора предлагается исходить из того, что существуют некоторые товары, работы или услуги, цены на которые изменяются приблизительно в такой же пропорции, как и на оцениваемые объекты недвижимости. При этом данные изменения происходят открыто и быстрее, по сравнению с изменениями цен на недвижимость, что делает доступным получение исходной информации. Примером может являться объявление российским правительством дефолта 17 августа 1998 г., после которого рынок недвижимости лихорадило примерно ? года, по завершении которого цены стабилизировались на уровне примерно в два раза меньшим (в валютном эквиваленте) по сравнению с до кризисной их величиной. В то же время, например, рынки цветных металлов или автомобилей, стабилизировались значительно быстрее, и падение валютных цен в дальнейшем на рынке недвижимости в целом повторило падение цен на них.

Известны другие биржевые товары, изменение цен на которые может использоваться для определения величины лидирующего индикатора: золото, зерно, нефть, лес, черные металлы, цемент. Последние три из них могут оказаться наиболее информативными, т.к. они впрямую используются на родственном недвижимости рынке – в строительстве.

Другими словами, методом аналогий стоимость недвижимости может быть выражена в определенном количестве автомобилей, тоннах нефти или кубических метрах газа, цены на которые хорошо известны.

В методе аналогий могут использоваться и иные соотношения. Например, сложившиеся пропорции между ценами на загородные и городские земли, между ставкой надежного банковского процента и нормой дисконта для земли, между стоимостью 1 кв. м офисных и складских помещений и т.д.

В рамках затратного подхода в диссертации разработана методика оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом оценки. При этом предложены четыре подхода к оценке стоимости строительства: с использованием имеющихся смет, по укрупненным показателям, ресурсным методом и по прейскурантам (прейскурантным ценам). Выполнена характеристика этих информационных баз, выявлены особенности их применения в оценочной деятельности; разработана номенклатура косвенных издержек инвестора и предложены два способа их расчета: прямого счета и косвенной оценки.

В ходе исследования выявлен ряд положений, которые следует внести в действующие Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков. В частности, при использовании методов выделения и остатка следует учитывать не стоимость восстановления (замещения) объекта, а остаточную стоимость затрат инвестора:

Сзи = Свос(Сзам) + КИ – И,                                   (16)

где Свос(Сзам) – стоимость восстановления (замещения), руб.;

КИ – величина косвенных издержек инвестора, руб.;

И – накопленный улучшениями износ на дату оценки, руб.

При использовании метода остатка для оценки застроенного земельного участка, стоимость затрат инвестора следует определять с учетом прибыли предпринимателя, а ЧОД от единого объекта недвижимости – по объектам-аналогам, находящимся в таком же техническом состоянии, как и оцениваемый. При применении метода капитализации земельной ренты под термином ”период” следует понимать один год, а под термином “стоимость земельного участка” - стоимость прав на земельный участок, и соответствующим образом трансформировать записи формул.

Величина земельной ренты может определяться различными способами, но в любом случае под земельной рентой должен пониматься чистый операционный доход от сдачи участка в аренду на сложившихся на дату оценки рыночных условиях с учетом тенденции их изменения в перспективе:

,                                     (17)

где ПВДзем – потенциальный валовой доход, который способен генерировать оцениваемый земельный участок в сложившихся рыночных условиях с учетом его НЭИ, руб./год;

?П – сумма потерь дохода (расходов) собственника, связанных с обладанием земельным участком, руб./год.

ПВД определяется путем умножения площади земельного участка на величину годовой рыночной арендной ставки за землю в случае, если анализ НЭИ земельного участка показал, что его целесообразно сдавать в аренду целиком (первый случай). Если в результате анализа НЭИ  был сделан вывод, что земельный участок с экономической точки зрения не однороден и его выгоднее разделить на отдельные подучастки, которые затем сдать в аренду по отдельности, по различным ставкам аренды (второй случай), то ПВД определяется как сумма указанных выше произведений:

- для первого случая:                      (18)

- для второго случая: ,              (19)

где    Sзу  –  площадь земельного участка, кв. м;

Аст.зу – величина годовой арендной ставки за землю, руб./кв.м в год;

n = 1…N – количество подучастков, на которые был разделен оцениваемый земельный участок перед сдачей в аренду, ед.

В диссертации предложены формулы для расчета рыночной стоимости различных прав на земельные участки.

При применении метода предполагаемого использования рекомендовано применять разные ставки дисконтирования, что позволит учесть различную степень надежности исходной информации.

Из оценочной практики хорошо известно, что с наибольшей точностью, как правило, определяется расходная часть проектов, с меньшей – доходная. Наименее обоснованным является прогноз реверсии (Rev). Следовательно, в тех случаях, когда различия в оценке данных статей реализации проекта являются существенными, целесообразно в расчетах использовать различные ставки дисконта, исходя из принципа: чем ниже надежность определения показателя, тем выше риск ошибки расчетов и тем выше должна быть используемая ставка дисконтирования.

Следуя данному правилу, для большинства случаев оценки недвижимости можно предложить следующие соотношения названных ставок:

Ерасх < Едох < ЕRev,                                       (20)

где Ерасх – ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, 1/год;

        Едох  -  ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени периодических доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, 1/год;

        ЕRev  - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени дохода от Rev, прогнозируемой в конце расчетного периода, 1/год.

Если существенных различий в надежности определения ценообразующих параметров нет, о чем следует сделать специальную оговорку в отчете, допустимо использование единой ставки дисконтирования.

Кроме того, в расчетах следует:

- при оценке величины Rev выполнять исключение расходов на продажу (гонорара посредника) и налога на прибыль:

  • Rev = Спрод *(1-Крлр)*(1-Нпр),                              (21)
  • где Крлр – величина комиссионных, выплачиваемая посреднику (риэлтеру) при совершении сделки с объектами данного типа, сложившаяся на рынке на дату оценки, доли единицы;
  •          Нпр – норма налога на прибыль (доход), уплачиваемая продавцом при совершении сделки с объектом недвижимости в соответствии с действующим на дату оценки законодательством, доли единицы;
  •         Спрод – прогнозируемая стоимость продажи объекта, руб. Величина Спрод принимается в расчет без учета НДС;

- уточнять, что сумма и временная структура расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его НЭИ – это текущая стоимость затрат инвестора. В отличие от других методов предусматривать процедуру дисконтирования;

Одним из существенных, но недостаточно разработанных вопросов затратного подхода оценки рыночной стоимости недвижимости является оценка предпринимательской прибыли (Ппр). В диссертации доказано, что прибыль предпринимателя методически более верно будет определять с учетом стоимости земельного участка. Учитывая выявленные в работе недостатки существующих методов оценки нормы предпринимательской прибыли, предложен новый способ оценки данного ценообразующего показателя, который назван методом предполагаемого использования.

В качестве основного методического положения принят показатель дисконта проекта (ДП), предусмотренный Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Однако, в отличие от указанных Методических рекомендаций, за дату оценки нормы предпринимательской прибыли следует принимать не начальный период времени t = t0, а дату окончания строительной фазы осуществления проекта. Это объясняется тем, что предпринимательская прибыль от осуществления инвестиций в недвижимость в полном объеме будет получена только после окончательного расчета между инвестором, генподрядчиком и покупателем (арендатором) объекта.

Тогда норма Ппр определяется как разность показателей ЧДД и чистого дохода (ЧД), отнесенная к дисконтированной к дате завершения строительства сумме затрат инвестора:

,                                (22)

где ЧДДк.р.п – величина чистого дисконтированного дохода, определенная, соответственно, на конец расчетного периода, руб.;

Т – продолжительность расчетного периода, годы;

t – номер шага расчета (года расчетного периода);

Сзи t – величина (стоимость) затрат инвестора на t-ом шаге расчетов, руб.;

Е – норма дисконта, доли единицы.

При использовании выражения (22) в его знаменателе следует учитывать величину накопленного улучшениями износа на дату оценки, а в составе Сзи t  - рыночную стоимость земельного участка.

В связи с тем, что затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости не вполне адекватно отражает соотношение спроса и предложения, в диссертации предложен новый метод - дисконтирования сметной стоимости (бухгалтерских издержек) ДСС (ДБИ).

Суть метода заключается в дисконтировании распределенных по периодам строительства (как правило - месяцам, т.к. именно данный период времени является наиболее типичным при оплате заказчиком выполненных подрядчиками проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ) затрат инвестора к дате завершения строительства (окончания маркетингового периода). После чего из полученной величины должна быть вычтена сумма накопленного износа. При использовании метода ДСС (ДБИ) возможны два случая: если дата оценки совпадает с датой окончания инвестиционного цикла и если эти даты не совпадают.

Однако случай, при котором дата оценки рыночной стоимости недвижимости совпадает с датой окончания строительства, в оценочной практике встречается не часто. В большинстве случаев дата оценки устанавливается позднее даты завершения строительства объекта – т.е. оценке подлежит недвижимость, находящаяся в эксплуатации определенный период времени (Тэксп). В этом случае схема денежного потока имеет вид (рис. 9):

 


Здесь Зав – величина авансовых затрат инвестора, производимых в предстроительный период, руб.;

Зппс - величина периодических затрат инвестора, осуществляемых в период строительства объекта, руб.;

Зпост - величина затрат инвестора, производимых в постстроительный период, руб.

Рис. 9. Схема денежного потока для применения метода ДСС (ДБИ) в случае, если дата оценки не совпадает с датой окончания инвестиционного цикла

В отличие от первого случая здесь следует учитывать индексацию цен на дату оценки и величину накопленного износа, что может быть отражено следующей записью формулы:

,                (23)

где Т = Тпред + Тстр + Тпост – продолжительность инвестиционного цикла по возведению объекта оценки, годы. Здесь Тпред – продолжительность предшествующего началу строительства периода; Тстр – продолжительность строительства объекта; Тпост – продолжительность послестроительного (маркетингового) периода, годы (мес.);

СЗИ t – величина (стоимость) затрат инвестора в t-й момент возведения объекта оценки. Как показано на рис. 9 затраты инвестора могут осуществляться в виде авансовых платежей (в предстроительный период) Зав, платежей, производимых в период строительства (Зппс) и платежей, осуществляемых в период после завершения строительства (маркетинговый период) - Зпост, руб.

Итек/стр – индекс, учитывающий удорожание стоимости строительства на дату оценки   по сравнению с датой завершения строительства;

И  – накопленный улучшениями износ всех видов на дату оценки, руб.

Здесь следует иметь в виду, что сразу производить дисконтирование всех издержек инвестора к дате оценки (т.е. устанавливать величину Т = Тпред + Тстр + Тпост + Тэксп) будет методически неверно.

Это объясняется тем, что если норму дисконта применять также и в течение периода эксплуатации объекта, предшествующего дате оценки, то это будет означать учет в рыночной стоимости объекта всех предшествующих доходов, которые были уже получены предшествующим владельцем (собственником) объекта.

В диссертации выявлены особенности использования в качестве исходной информации для метода ДСС данных бухгалтерского учета. Эту модификацию рекомендуемого метода предложено именовать методом дисконтирования бухгалтерских издержек – ДБИ.

Одной из особенностей железнодорожной недвижимости являются значительные сроки ее эксплуатации, что зачастую приводит к необходимости оценки объектов, требующих существенных инвестиций. Существует также проблема оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. В данных случаях нами предлагается использовать комбинацию всех трех известных подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости – затратного, сравнительного и доходного, назвав ее методом выделения для объекта в целом или методом вычитания.

Суть предлагаемого метода выделения для недвижимости в целом (метода вычитания) заключается в том, что стоимость недвижимости, нуждающейся в инвестициях, определяется путем сравнения с аналогичным объектом, но готовым к эксплуатации. При этом объект сравнения может иметь некоторый, накопленный на дату оценки износ, не обязательно совпадающий с износом оцениваемой недвижимости. Затем из рыночной стоимости готового объекта последовательно вычитаются величина затрат инвестора, требующихся для доведения объекта оценки до технического состояния, соответствующего состоянию объекта-аналога и потеря дохода собственника объекта в течение инвестиционного периода.

Если оценка выполняется только в отношении строения, без учета стоимости земельного участка, то дополнительно требуется вычесть стоимость земли, т.к. стоимость объекта-аналога обычно используется с учетом стоимости участка.

Приведенное описание метода показано на рис. 10 и выражается формулой (24).

,                               (24)

где Соц – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

Сан – рыночная стоимость объекта-аналога, руб.;

Пд – потеря дохода собственника объекта оценки в течение инвестиционного периода, руб.;

ЗИ – величина затрат инвестора (включая косвенные издержки), требующаяся для “доведения” объекта оценки до технического состояния, которым характеризуется объект-аналог, с учетом разности в износах объектов, руб.;

Сзу – рыночная стоимость земельного участка (прав на него), руб.

Рис. 10. Суть метода выделения для недвижимости в целом

Величина затрат инвестора (ЗИ) определяется как сумма сметной стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта оценки в состояние, характерное для объекта-аналога (пригодное к эксплуатации) и косвенных издержек (КИ), связанных с их осуществлением.

,          (25)

где Ссм  - сметная стоимость строительных и монтажных работ и оборудования, которые необходимо осуществить для достройки объекта оценки до состояния, характеризующего объект-аналог, руб.;

Иотл   - норма накопленного износа объекта-аналога, применяемая к вновь создаваемым элементам объекта оценки (включенными в сметную стоимость ремонтных работ как новые), которыми он отличается от объекта-аналога, процент (доли единицы);

Соб - рыночная стоимость оборудования, которого не имеет (минус) или имеет (плюс) объект оценки по сравнению с объектом-аналогом, руб.

?Иобщ - разница в накопленных износах теми элементами объекта-аналога и объекта оценки, которыми они не отличаются друг от  друга, и руб.;

В диссертации разработаны методические рекомендации по оценке каждого слагаемого выражений (24) и (25).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации, на основании выполненных автором исследований, получены результаты, представляющие собой совокупность актуальных научно-практических решений по основам методики оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта. Учитывая продолжающееся реформирование железнодорожного транспорта, развитие конкуренции и снижение монополизации отрасли, данная методика имеет важное народно-хозяйственное значение.

По результатам выполненной работы можно сформулировать следующие основные выводы и рекомендации:

  • Разработаны и сформулированы новые принципы, связанные с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика некоторых известных принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимости. Уточнены понятия “рентный эффект” и ”рентный доход”;
  • Предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости, с выделением 3 классификационных групп, что в дальнейшем позволило определить особенности оценки рыночной стоимости объектов каждой из выделенных групп. Доказано, что состав всех групп не может быть постоянным (стабильным), что определяется активностью, развитостью рынка в том или ином регионе и периодическими изменениями законодательства, вовлекающими в оборот те или иные группы объектов;
  • Уточнена существующая классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточнение самих понятий “вид”, ”подход” и ”метод” оценки. Предложена новая трактовка понятия “подход”. В дополнение к существующей теории оценки, где под подходом понимается совокупность приемов в рассмотрении круга вопросов при оценке стоимости объекта в целом, предложено использовать термин “подход” также и при определении величины отдельных ценообразующих параметров;
  • При выборе варианта наиболее эффективного использования объектов предложено учитывать социальные последствия вариантов, в то время как в современной теории оценки учитываются только  финансово-экономические результаты такого анализа;
  • В доходном подходе:

5.1. Предложен метод косвенного расчета чистого операционного дохода (ЧОД) от специализированной железнодорожной недвижимости;

5.2. Выявлены особенности определения потенциального валового дохода и ряда ценообразующих параметров для специализированной железнодорожной недвижимости;

5.3. Обоснована невозможность использования метода САРМ (метод цены капитальных активов) для определения коэффициента капитализации (Кк) при оценке рыночной стоимости недвижимости;

5.4. В методе ДДП предложено для учета изменений чистого операционного дохода использовать модели корректировки ЧОД.

5.5. Предложена математическая (графическая) интерпретация понятия “бесконечность, условно бесконечный период владения объектом”, используемого при обосновании выбора метода прямой капитализации и разработана соответствующая программа расчетов;

5.6. При определении цены перепродажи объекта в конце расчетного периода – реверсии (Rev) методом капитализации постпрогнозных ЧОД уточнена область применения модели Гордона; доказано, что метод оценки Rev в долях от оцениваемой рыночной стоимости имеет ограниченное применение. Дана характеристика области его применения

  • В сравнительном подходе:

6.1. Предложен для применения метод аналогий, основанный на использовании сложившихся на дату оценки различного рода рыночных соотношений;

6.2. Доказана возможность применения метода квалиметрии при оценке объектов 2 классификационной группы;

6.3. Предложен способ расчета корректировки на условия финансирования (аналитический и графический) в случае, если законодательство ограничивает предельную величину кредитной ставки (ссудного процента), а один из объектов потребовал привлечения кредита под больший процент;

  • В затратном подходе:

7.1. Разработана методика применения затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости, основанная на российской сметно-нормативной базе;

7.2. Предложена новая (третья) модификация метода остатка, используемого для оценки рыночной стоимости земельного участка;

7.3. Разработаны численные примеры расчета оценки стоимости земельного участка каждым из известных методов;

7.4. Предложен новый метод расчета величины прибыли предпринимателя;

7.5. Состав затратного подхода предложено дополнить двумя новыми методами - дисконтирования сметной стоимости (бухгалтерских издержек) и выделения для недвижимости в целом (метод вычитания). Выявлены особенности их использования для различных случаев назначения даты оценки или информационной базы.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

    • Коланьков С.В. Роль заказчика в формировании стоимости строительства. В сб. тезисов докладов … конф. “Новое в ценообразовании, проектно-сметной документации и практике заключения и реализации договоров подряда в строительном производстве”, СПб, ЛИСИ, 1994;
    • Коланьков С.В. Роль заказчика в снижении подрядных рисков. В сб. тезисов докладов … научн.-практич. конфер. “Новое в ценообразовании, проектно-сметном деле и практике заключения и реализации договоров подряда в проектировании и строительстве в 1995 г.”, СПб, ЛИСИ, 1995. – с. 48-51;
    • Коланьков С.В. Использование сметного ценообразования в оценке недвижимости. Метод. мат-лы докладов российской научн.-пр. конфер. “Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования в проектировании и строительстве” – СПб, ЛИСИ, 1995. – с.28-31;
    • Коланьков С.В. Пути снижения подрядных рисков в строительстве. В сб. СПбГАСУ “Пути совершенствования проектно-сметного дела … и заключения договоров подряда в 1996 г.”, СПб, 1996. – с.42-44;
    • Хибухин В.П., Коланьков С.В., Урушева В.С. К вопросу определения сроков окупаемости инвестиций. В сб. СПбГАСУ “Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования … и подготовка договоров подряда в 1997 г.”, СПб, 1997. – с.47-50;
    • Коланьков С.В. Экономика недвижимости. Задание на курсовую работу с методич. ук. к ее выполнению. СПб, ПГУПС, 1997. – 20 с;
    • Каверин А.С., Коланьков С.В. Рыночная переоценка основных фондов предприятий. В сб. научн. тр. МИИТ “Управление и организация строительства: проблемы и решения”, вып. 914.–М.: МИИТ, 1998.–с. 62-64;
    • Коланьков С.В. Оценка рыночной стоимости здания. Задание на курс. проект с метод. указ. к его выполнению. СПб, ПГУПС, 2000. - 51 с;
    • Прокудин И.В., Коланьков С.В. Оценка рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта.- В сб. тр. 2-ой сетевой научно-практ. конференции “Современные проблемы экономики и управления на железнодорожном транспорте”. -М.: МИИТ, 2000. - 240 с. (р.III, с.7-8);
    • Коланьков С.В. Оценка недвижимости как элемент оценки эффективности инвестиций. В сб. докладов “Проблемы оценки эффективности инвестиций и инноваций на железнодорожном транспорте: Материалы научн.-метод. конфер.”. – СПб, ПГУПС-ЛИИЖТ, 2001. – с.48-51;
    • Коланьков С.В., Ткачук М.Е. Рыночная стоимость подъездных путей. Путь и путевое хозяйство, 2001, № 11, с.30-31;
    • Свинцов Е.С., Кочуров А.А., Коланьков С.В. Оценка эффективности реструктуризации. Путь и путевое хозяйство, 2001, № 11, с. 2 – 5;
    • Коланьков С.В., Суровцева О.Б. Об оценке рыночной стоимости земельных участков. В материалах междунар. конференции “Cовременные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов”, СПб, ПГУПС, 2003. – с. 111-113;
    • Коланьков С.В., Ткачук М.Е. Особенности оценки недвижимости объектов железнодорожного транспорта. В материалах междунар. конференции “Cовременные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов”, СПб, ПГУПС, 2003. – с. 130-132;
    • Свинцов Е.С., Коланьков С.В., Сегида В.А. Способы возврата инвестиций в железнодорожном строительстве // Петербургский строительный рынок, 2004, № 12. – с. 50-51;
    • Свинцов Е.С., Коланьков С.В. О вариантах возврата внешних инвестиций в развитие инфраструктуры ОАО “Российские железные дороги” // Мир дорог, декабрь 2004, № 13. – с. 33-35;
    • Коланьков С.В. Оценка недвижимости железнодорожного транспорта. Путь и путевое хозяйство, 2005, № 9, с.26-27;
    • Свинцов Е.С., Коланьков С.В., Суровцева О.Б. О внешних инвестициях и вариантах их возврата. В сб. научн. трудов “Проблемы промышленного и городского транспорта”. – СПб, ПГУПС, 2005. – с. 17 – 24;
    • Коланьков С.В. Виды оценок недвижимости. В сб. научн. трудов “Проблемы промышленного и городского транспорта”. – СПб, ПГУПС, 2005. – с. 25 – 27;
    • Коланьков С.В., Меркушева В.С. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта в целях оценочной деятельности. В сб. научн. трудов “Проблемы промышленного и городского транспорта”. – СПб, ПГУПС, 2005. – с. 28 – 30;
    •  Коланьков С.В., Меркушева В.С., Горбань Т.И. Сборник задач по специализациям “Оценочная деятельность”, ”Управление собственностью”, ”Финансы и кредит”/Под ред. С.В. Коланькова. – Петербургский гос. ун-т путей сообщения, 2005. – 41 с.;
    • Коланьков С.В. Процедура оценки недвижимости. Экономика железных дорог, 2006, № 1, с. 16-19;
    • Коланьков С.В. Принципы оценки недвижимости железных дорог. Экономика железных дорог, 2006, № 5, с.9-18;
    • Свинцов Е.С., Коланьков С.В. Возврат  инвестиций при железнодорожном строительстве, Путь и путевое хозяйство, 2006, № 2, с. 24-28.
    • Коланьков С.В. Виды оцениваемой стоимости недвижимости. Известия вузов. Строительство, 2006, № 5, с. 56-59;
    • Коланьков С.В. Оценка недвижимости. Железнодорожный транспорт, 2006, № 9, с. 67-68;
    • Коланьков С.В. Принципы оценки недвижимости железнодорожного транспорта. Вестник Ростовского университета путей сообщения, 2006, № 1, с. 61-65;
    • Коланьков С.В. Метод дисконтирования сметной     стоимости. Наука и техника транспорта – НТТ, 2006, № 3, с. 48-54;
    • Коланьков С.В. Недвижимое имущество на транспортном рынке. Мир транспорта, 2006, № 4, с. 82-90;
    • Коланьков С.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов ж.-д. транспорта. – М.: Маршрут, 2006. -  332 с.;
    • Коланьков С.В., Меркушева В.С. Оценка рыночной стоимости и эффективности сделок с недвижимостью железнодорожного транспорта: Монография. – М.: Маршрут, 2006. - 277 с.
    • Коланьков С.В. Актуальные вопросы оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта. Экономика железных дорог 2007, № 2, с. 21-31;
    • Коланьков С.В. Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта. Железнодорожный транспорт, 2007, № 3, с. 68-72;
    • Коланьков С.В. Определение вероятной цены продажи недвижимости в конце расчетного периода. Экономика железных дорог 2007, № 5, с. 20-23.
    • Коланьков С.В. Современное состояние оценочной деятельности в сфере недвижимости. Экономика и математические методы, 2008, том 44, № 1, с. 97-98.
    • Коланьков С.В. Учет риска при оценке резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов недвижимости. В материалах междунар. научно-практич. конференции “Актуальные проблемы эффективного управления в железнодорожной отрасли”, СПб, ПГУПС, 2008. – с. 7-11.
     





© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.