WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


 

На правах рукописи

Шеина Светлана Георгиевна

МЕТОДОЛОГИЯ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ

ТЕХНИЧЕСКИМ СОСТОЯНИЕМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА  ПУТЕМ МОДЕЛИРОВАНИЯ И ОПТИМИЗАЦИИ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ

05.23.08 – Технология и организация строительства

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой  степени доктора технических наук

Ростов-на-Дону, 2008

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет».

Научный консультант:  доктор технических наук, профессор

  Зеленцов Леонид Борисович

Официальные оппоненты:  доктор технических наук, профессор

  Батаев Дена Карим-Султанович

  доктор технических наук, профессор

  Болотин Сергей Алексеевич

доктор технических наук, профессор

Курочка Павел Николаевич

Ведущая организация: 

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский институт коммунального хозяйства и строительства» (ГОУ ВПО МИКХиС)

Защита состоится «  » 2008 года в часов ______ минут на заседании диссертационного совета ДМ 212.07.02 при Ростовском государственном строительном университете по адресу:

344022, г. Ростов –на –Дону , ул. Социалистическая, 162, ауд. 232.

Тел./факс 8(863) 2635310 E-mail: dissovet2@rgsu.donpac.ru

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета

Автореферат разослан «__» ________2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

д-р техн. наук.,проф.  Моргун Любовь Васильевна

Общая характеристика работы

Актуальность темы. Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства, независимо от характера действующей в нем экономической систе­мы, является обеспечение всего населения жильем, отвечающим современным требованиям. Качество жилищного фонда, его состояние и технические показатели, особенно в сфере энергоэффективности, существенно отстают от аналогов в развитых зарубежных странах. Более половины жилищного фонда России требует капитального ремонта или реконструкции. Решение этой задачи имеет огромное значение для повышения качества жизни россиян и требует программных организационно-технологических решений на государственном уровне.

В 2001 - 2005 гг. в Российской Федерации действовала подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» федеральной целевой программы «Жилище». Однако, во-первых, результаты реализации подпрограммы отстают от намеченных, а во-вторых, объем ветхого и аварийного жилищного фонда не прекращает расти. Это доказывает слабую достоверность информации о масштабе проблемы ветхого и аварийного жилья. Судить о том, являются ли эти данные достоверными, завышенными или заниженными, в настоящее время не представляется возможным без проведения более точного обследования состояния и учета жилищного фонда регионов.

Задача, связанная с решением проблемы ветхого и аварийного жилья, заключается в том, чтобы оценить масштаб такого жилья на конкретную дату, определить методологию его ликвидации и переселения граждан, объем необходимых финансовых ресурсов, пути их привлечения, а также пути и размеры федеральной поддержки регионов в реализации подпрограммы.

Реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" привела к значительной активизации строительства во всех областях – от малоэтажного до комплексной застройки отдельных районов и даже городов. Наряду с этим, правительством принято решение уделить пристальное внимание проблеме поддержания в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда путем создания Фонда содействия реформированию ЖКХ. Учитывая остроту проблемы и значительный размер выделяемых ресурсов, была поставлена задача подготовки программы, рассчитанной на 4-5 лет.

Таким образом, актуальность темы диссертации, направление и содержание исследования, определяются объективной необходимостью научного анализа проблем оценки масштабов ветхого и аварийного жилья в муниципальном образовании и, на этой основе, проведения комплексного методологического обоснования процесса его ликвидации и переселения граждан, объема необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, путей и размеров федеральной поддержки регионов, оптимизации организационно-технологических решений  для решения общегосу­дарственной политики по охране и сбережению жилищного фонда.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, мониторинга, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых таких, как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов; М.Д. Бойко, В.И. Бабакин, Д.К-С. Батаев, Е.М. Блех, Э.Я. Бубес, В.В. Бузырев, Н.Е. Егорова, В.Ф. Касьянов, Б.М. Колотилкин, О.П. Коробейников, Р.В. Михалко, С.Н. Максимов, В.Я Мищено,  Б.С.Мовчан, A.M. Немчин, С.Н. Нотенко, С.А.Обозов, Н. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, Е.В. Поляков, Р. Поляковский, Г.А. Порывай, С.В. Прохаркин, Л.С. Пушкарь В.А. Рогонский, А.Г.Ройтман, В.Е. Рохчин, Д.С. Самойлов,  Л.Г.Селютина, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Н.Г. Смоленская, В.К. Соколов, Р.Страйк, А.М. Стражников, Н.Л. Тарануха, В.В. Томилов, Д. Фридман, СР. Хачатрян, B.C. Чекалин, Л.Н. Чернышев,  Л.М. Чистов К.А. Шрейбер, А.К. Шрейбер, М.С. Шумилов, Н.П. Шепелев и др.

       В последние годы получила развитие проблема мониторинга окружаю­щей среды и эксплуатационного износа элементов жилых зданий и инженер­ных сетей. Эта проблема рассматривалась в работах В.И. Данилова-Данильяна, К.С. Лосева, Н.Н. Моисеева, В.В.Приваленко, А.М. Стражникова.

  Вопросы теории и практики поточной организации строительства, организационно-технологической надежности строительного производства, системного анализа, имитационного моделирования, теории развития рыночных отношений широко отражены в исследованиях Р. Акоффа, И. Анософфа, А.В. Афанасьева, В.А. Афанасьева, К.А. Багриновского, С.А. Баркалова, С.А. Болотина, М.С. Будникова, Н.П. Бусленко, А.В. Гинзбурга, А.А.Гусакова, Е.А. Гусаковой, Е.К. Ивакина, Н.И. Ильина, А.П. Иванова, Ю.А. Куликова, Ю.Б. Монфреда, СВ. Николаева, Б.В. Прыкина, А.А. Русакова, Л.Б. Зеленцова, П.Н. Курочка,  В.В. Костюченко, В.И. Соболева, Р.Б. Тяна, В.П. Хибухина, Т.Н. Цая, Р.И. Фокова,  П.П. Олейника.

Однако многие проблемы, связанные с совершенствованием системы стратегического управления структурой жилищного фонда и его техническим состоянием, жилищным строительством, на уровне муниципального образования, возникшие в связи с введением нового Жилищного кодекса, реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и Федерального Закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», малоизученны и недостаточно иссле­дованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса в условиях современного рынка вос­производства жилья.

Наряду с этим, недостаточно разработанными можно считать вопросы комплексного подхода к мониторингу среды обитания, включая мониторинг опасных геологических и экологических процессов, и учету их результатов при  разработке стратегических планов и целевых программ развития жилищной сферы в целях оптимизации структуры жилищного фонда, его сбережения и  воспроизводства, а также их взаимосвязи с инвестиционными процессами. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило, с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование сбалансированных решений в жилищной сфере может быть обеспечено только на основе системного и комплексного подходов, учитывающего действие рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в
разработке теоретических и методологических основ стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений на основе комплексного подхода.

       Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:

  • анализ принципов и основных направлений жилищного строительства, совершенствования системы управления развитием жилищной сферы муниципального образования (МО);
  • обоснование необходимости системного подхода к постановке и решению жилищной проблемы на уровне муниципального образования;
  • разработка концепции, технологии ведения и организационного обеспечения мониторинга среды обитания,
  • разработка методологии формирования стратегии путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений в сфере управления техническим состоянием жилищного фонда на основе мониторинга среды обитания;
  • раскрытие сути и методологических проблем ведения мониторинга технического состояния жилищного фонда  в сложных инженерно-геологических условиях;
  • разработка методики прогноза роста  количества ветхих и аварийных (отселяемых) жилых домов с учетом старения жилищного фонда;
  • разработка классификации и алгоритмов выбора мероприятий по управлению параметрами среды обитания – геологическим и экологическим рисками; построение имитационных моделей компонентов среды обитания (геологической и экологической), имитационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда;
  • разработка информационно-аналитического обеспечения системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда, управления геологическим и экологическим рисками территорий МО;
  • разработка методологического подхода и осуществление экономико-математического моделирования  потребности в проведении ремонтных работ путем оптимизации организационно-технологических решений;
  • разработка методологии построения оптимизационной модели стратегического плана, целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда», сценариев их реализации и ресурсного обеспечения;
  • оценка эффективности социальных и экономических последствий реализации целевых программ.

Предмет исследования – методологические и методические вопросы оценки масштабов ветхого и аварийного жилья в муниципальном образовании и на ее основе – системного обоснования процесса ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания.

       Объектом исследования является жилищный фонд муниципального образования, формы и методы организационно-технологического обеспечения стратегического управления его техническим состоянием в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.

Теоретической и методологической основой исследования послужило системное использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализов, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам мониторинга среды обитания, оценки технического состояния жилищного фонда, капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, а также жилищного строительства.

Статистическую и информационно-фактологическую базу диссертации составили законодательные и нормативные акты, методические документы по вопросам функционирования и развития жилищной сферы, организации и регулирования инвестиционно-строительной деятельности, справочные материалы по исследуемой проблематике, а также данные Госкомстата РФ, Министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, МУ Департамента ЖКХ и энергетики Ростова-на-Дону, специализированные отчеты.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических и ме­тодологических основ, системной разработке концептуальных положений, механизма и организационно-технологических моделей стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на основе комплексного подхода к мониторингу параметров среды обитания, принципа экономико-математической оптимизации, в условиях развития рыночных отношений и проводимой жилищной реформы.

Новые научные результаты состоят в следующем:

  1. Предложен методологический подход к формированию стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, сформированы варианты стратегии и выбрана  базовая, разработаны сценарии  ее реализации и модели формирования ресурсного обеспечения стратегического плана;
  2. Разработаны методологические основы организационно-технологического обеспечения системы мониторинга параметров среды обитания, построены имитационные модели геологической и экологической среды территории муниципального образования, данные которых являются входными параметрами имитационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования;
  3. Предложена методология построения оптимизационной модели стратегического плана и целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда», выполнены сравнение и выбор сценариев (вариантов) реализации целевых программ, осуществлен сценарный подход к реализации целевых программ и их  ресурсному обеспечению в соответствии с положениями Федерального закона №185-ФЗ « О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  4. Выполнено экономико-математическое моделирование структурных параметров жилищного фонда муниципального образования и потребности в проведении ремонтных работ, путем оптимизации организационно-технологических решений,
  5. Разработано информационно-аналитическое обеспечение системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда,  управления геологическим и экологическим рисками территорий муниципальных образований
  6. Реализован комплексный подход при разработке стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда и организационно-технологическое обеспечение системы геологического и экологического мониторинга городской среды; предложены методики зонирования и технологии электронного картирования опасных геологических и экологических процессов, классификации мероприятий по управлению геологическим и  экологическим рисками;
  7. Развиты методологические основы и адаптированы экономико-математические методы стратегического планирования ремонтных работ, реконструкции и модернизации жилищного фонда муниципального образования, основанные на балансовых и оптимизационных подходах.

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, обоснованы за счет комплексного использования методов системного анализа,  постановки и решения многокритериальных задач с использованием математического моделирования. Они подтверждены расчетами на ЭВМ, производственными и имитационными экспериментами, многократной их проверкой при создании программных продуктов по стратегическому управлению техническим состоянием жилищного фонда.

       Практическая значимость работы определяется тем, что предложенная в ней совокупность теоретических положений, методологических реше­ний, методических рекомендаций и информационных систем позволит региональным (муниципальным) органам власти реализовать целостный механизм реформирования и развития жилищной сферы региона (муниципального образования), включая процесс оценки и оптимизации структуры жилищного фонда и строительства социального жилья, ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, оценки объемов аварийного и ветхого жилищного фонда и необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, а также путей и размеров федеральной поддержки регионов, реально приближающих ре­шение крупной социально значимой проблемы повышения качества обеспе­чения населения жильем и жилищными услугами.

       Внедрение результатов исследований. Результаты проведенных исследований внедрены в министерстве строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, министерстве территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, Государственной жилищной инспекции по Ростовской области, в администрации Ростова-на-Дону, Департаменте ЖКХ и энергетики Ростова-на-Дону,  администрациях восьми районов города, двадцати управляющих компаниях и др., так как касаются наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы. Это подтверждается документами о внедрении. Теоретические выводы и рекомендации, полученные в результате исследований, могут быть также использованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и муниципальных образований Российской Федерации.

       На защиту выносятся:

  • методология формирования стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на основе  мониторинга среды обитания путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, базовая стратегия,  сценарии  ее реализации и модели формирования ресурсного обеспечения стратегического плана;
  • методологические основы технологии ведения и организационно-технологического обеспечения системы мониторинга параметров среды обитания на основе комплексного подхода, геологического и экологического мониторинга городской среды, мониторинга технического состояния жилищного фонда;
  • имитационная модель стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования, имитационные модели геологической и экологической среды территории муниципального образования;
  • экономико-математическая модель структурных параметров жилищного фонда муниципального образования и потребности в проведении ремонтных работ на примере;
  • методология оценки масштабов ветхого и аварийного жилья с учетом их роста в процессе естественного старения, методика формирования целевой программы ликвидации аварийного и ветхого  жилья в городе на долгосрочную перспективу до 2020 г.
  • методики зонирования и технологии электронного картирования опасных геологических и экологических процессов, классификации мероприятий по управлению геологическим и  экологическим рисками;
  • оптимизационная модель стратегического плана и целевых программ жилищного фонда муниципального образования, пакет прикладных программ по информационно-аналитическому обеспечению системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда.

       Апробация результатов работы. Основные результаты исследования
докладывались автором и обсуждались на Конгрессе муниципальных образований РФ, на Экспертном совете Государственной Думы РФ в 2003 г. в Москве, международных, всероссийских, межрегиональных, региональных и городских научно-практических конференциях и семинарах, были отмечены серебряной медалью YIII международного московского салона инноваций и инвестиций в 2008 году, дипломами  VI и YIII Международного московского салона инноваций и инвестиций в 2006 и 2008 гг. Материалы научной работы широко внедрены в учебный процесс в Ростовском государственном строительном университете при чтении курсов для специальностей «Городское строительство и хозяйство», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Промышленное и гражданское строительство», «Проектирование зданий», а также при подготовке бакалавров и магистров по направлению «Строительство».

Публикации. По теме диссертации опубликованы 75 работ, в том числе 9 статей в реферируемых ВАК изданиях, 5 монографий, 17 статей в сборниках международных и всероссийских конференций, 35 статей в периодических печатных изданиях различных регионов РФ,  8 свидетельств о регистрации программных продуктов на ЭВМ и 1 патент. Общий объем 52,8 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 5 глав, выводов, библиографии (326 наименований), приложений; содержит 353 страницы текста, включая 150 рисунков и таблиц.

Содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы, сформулированы цель, научная задача, приведены решаемые в диссертации вопросы, раскрыты научная и практическая ценность работы, методы исследований.

В первой главе «Основные задачи и особенности решения жилищной проблемы в России в современных социально-экономических условиях» приводятся принципы и основные направления совершенствования системы управления развитием жилищной сферы муниципального образования. Государственное регулирование деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья, государственное финансирование отдельных элементов жилищной сферы и видов деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья в условиях рынка остаются объективной необходимостью. При безусловных отраслевых и региональных различиях в жилищной сфере, на макроуровне, государство рассматривает жилищную сферу как единый объект управления. Согласованное развитие и организация взаимодействия различных отраслей и видов деятельности делают жилищную сферу единым комплексом, что обеспечивает дополнительный системный эффект. Отмечается, что важнейшей сферой ответственности государства является обеспечение безопасности функционирования жилищной сферы. В настоящее время  прирост объемов непригодного для проживания жилья происходит существенно более быстрыми темпами, чем объемы проведенного капитального ремонта в жилищном фонде, который пока не является ветхим или аварийным, но в скором времени без должного ремонта и модернизации станет таковым. Анализируя возможные варианты решения проблемы модернизации жилищного фонда в целях недопущения его ветшания, можно говорить о необходимости реализации трех блоков задач:

  • установление и выполнение обязательств государства по переселению граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, признанного таковым в настоящее время;
  • определение обязательств собственников жилья по его надлежащему содержанию и разработка мер государственного контроля соблюдения этих обязательств;
  • определение и применение эффективных мер государственной поддержки собственников жилья в проведении модернизации и капитального ремонта жилья.

Реализация блока организационных и финансовых мероприятий предполагает:

  • «инвентаризацию» ветхого и аварийного жилья – составление реестра жилья, не пригодного для проживания и не подлежащего реконструкции и ремонту, и жилья с высокой степенью износа, подлежащего реконструкции и ремонту – на 1.01.2008 г.;
  • бюджетную поддержку капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов, находящихся в управлении или передаваемых в управление товариществам собственников жилья;
  • адресную социальную поддержку семей с низкими доходами при оплате расходов на модернизацию (капитальный ремонт) жилья в рамках программы жилищных субсидий.

Условия эксплуатации зданий и сооружений зависят от внешних воздействий на объект и способности сооружения противостоять им, что определяется, с одной стороны, уязвимостью конструктивных и инженерных систем здания, а с другой – динамичностью внешних природных и техногенных факторов воздействия. Проблемы с обеспечением надежной эксплуатации во многом связаны со сложностью и недостаточной изученностью процессов, протекающих в экосистемах и компонентах грунтов и оснований, гидросферы, биосферы и атмосферы, составляющих внешнее окружение строительного объекта, а также их взаимосвязей. Комплексный подход состоит в устойчивом развитии и надежной эксплуатации и проявляется в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости.

В прикладных исследованиях необходимы новые методы изучения природно-техногенных систем строительных объектов, имеющие прогнозно-оценочный характер, позволяющие значительно повысить качественный уровень обоснования решений и управления развитием объекта недвижимости на всех стадиях его создания и эксплуатации. В развитых странах в подобной ситуации предполагают инвестиции в усовершенствование информационной базы. Нейтрализация опасных природно-техногенных воздействий требует не только исследований взаимосвязи природных и технических систем, но и организации постоянных наблюдений за состоянием строительного объекта. Осознание актуальности данных проблем приводит к необходимости исследования состояния объекта строительства на всех стадиях и этапах создания и функционирования объекта, начиная со стадий предпроектных разработок и обоснования целесообразности размещения, до реконструкции объекта, включая все стадии проектирования строительства и эксплуатации.

В качестве технологии наблюдений предложен комплексный мониторинг, направленный на конструктивные и инженерные подсистемы здания, геологическую и экологическую среды. В основу мониторинга должен быть положен многоаспектный анализ проявлений природных и природно-техногенных процессов,  как предвестников возможных кри­тических ситуаций. С этих же позиций исследуют состояние инженерных сооружений и окружающей среды и за рубежом.

Широко внедряя компьютерные технологии можно обработать большие объемы данных мониторинга и нацелить всю систему на конечный результат – обеспечение безопасности строительного объекта и окружающей среды. Таким образом, к настоящему времени актуально формирование научной концепции и прикладного направления, связанных с разработкой систем обеспечения и управления устойчивым развитием природно-техногенной системы строительного объекта путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений. Технической базой может служить комплексный мониторинг состояния среды обитания, включающий в себя мониторинг геологической и экологической среды, мониторинг технического состояния зданий, многоаспектный анализ взаимовлияний природных и техногенных процессов на основе построения и постоянного обновления имитационных моделей.

Предлагается инновационная модель, включающая в себя меняющийся характер взаимоотношений общества и природы. В большинстве разработанных методов значительная часть фактологических данных обеспечивается с помощью организации мониторинга и работы аэрокосмических и геоинформационных систем.

Комплексный подход к оценке жизнеспособности объекта отражает возрастающую значимость социально-экологических требований к нему в условиях масштабного строительства, реконструкции и капитального ремонта, когда поглощаются значительные природные ресурсы и территории и затрагиваются всеобщие интересы жизнедеятельности проживающих на них людей. Осознание актуальности исследования данных проблем и постановка соответствующих задач перед строительной наукой до настоящего времени не получили достаточного отражения в отечественной и зарубежной литературе. Разработаны новые методологические концепции, имеющие прогнозно-оценочный характер и базирующиеся на имитационном моделировании факторов среды обитания, моделировании стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда, а также связанных с этим обоснований, адаптации моделей, инструментальных средств и методов, основанных на современных информационных технологиях.

Организационно-технологическое обеспечение стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда должно соответствовать требованиям взаимосодействия объекта строительства, инфраструктуры и природной среды. Реализация комплексного подхода к объекту, как к элементу техногенно - природной системы, позволит значительно повысить качественный уровень обоснования решений в управления развитием объекта жилой недвижимости на всех стадиях его создания и эксплуатации для создания безопасных и комфортных условий проживания.

Во второй главе «Теоретические и методологические основы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования» раскрывается общая концепция стратегии.  Стратегическое управление в приложении к вопросам управления техническим состоянием жилищного фонда, это процесс  разработки, принятия и реализации стратегических решений, центральным звеном которого является стратегический выбор, основанный на сопоставлении собственного потенциала с возможностями и угрозами внешнего окружения.

Стержнем стратегического управления  является система стратегий, включающая в себя ряд взаимосвязанных конкретных организационно-технологических, организационно-экономических, социальных и трудовых стратегий. Последовательность взаимосвязанных работ по стратегическому анализу, выбору и реализации стратегии составляет процесс стратегического управления.

Определение и отбор стратегии происходит на этапе анализа внешней среды, а оценка стратегии потребует дополнительного внешнего анализа.

Кроме того, изменение стратегии приводит к необходимости мониторинга и ежегодной корректировки стратегических решений и планов.

Эффективное функционирование городского хозяйства в современных условиях зависит от стратегического управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования, включающим в себя программы развития всех сфер его деятельности.

Сфера, именуемая ЖКХ, – одна из наиболее важных в системе городского хозяйства. В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления.

Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития отрасли ЖКХ и городского хозяйства в целом. К таковым относится генеральный план развития города и взаимоувязанные с ним целевые программы реформирования ЖКХ.

Разработка перспективных планов и целевых программ в области ЖКХ как одной из областей долгосрочной государственной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан базируется на общих принципах плановой системы. К ним относятся: программно-целевой принцип, долгосрочность, непрерывность, комплексность и оптимизация планирования.

Разработка реального перспективного плана капитального ремонта должна быть основана на достоверной информационной базе, отра­жающей фактический физический износ конструктивных элементов и моральный износ домов.

Такой реальной информационной базой могут служить только мате­риалы сплошного обследования всего жилищного фонда.

Сплошное обследование жилищного фонда всех категорий должно проводиться по специальной методике, обеспечивающей единство прин­ципов диагностики и системы показателей.

Основными показателями, характеризующими техническое состояние жилищного фонда, как известно, являются физический и моральный износы.

Физический износ здания в целом определяют принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Закономерность нарастания физического износа – общая величина для всех конструктивных элементов, и динамика физического износа является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента (рисунок 1).

Рисунок 1 Зависимость физического износа здания от периода

и качества эксплуатации

В диссертационной работе предложен и реализован новый подход к оценке морального и совокупного износов жилых зданий. Он основан на совместном учете затрат на восполнение морального и физического износов в стоимостном выражении на любом этапе жизненного цикла. Для этого рассчитывают:

а) коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом

, (1)

где – стоимостная оценка физического износа здания в целом;

  – восстановительная стоимость здания, рассчитанная по укрупненным показателям базовой стоимости (УПВС).

б) коэффициент приведенных затрат на устранение морального износа

,  (2)

где – стоимостная оценка морального износа здания в целом.

в) коэффициент приведенных затрат на устранение совокупного физического и морального износов

.  (3)

Прогнозируемая стоимостная оценка физического износа для здания в целом

  (4)

Исследования, проведенные под руководством автора, позволили предложить криволинейную зависимость для укрупненной стоимостной оценки физического износа. Предлагается рассчитывать стоимостную оценку физического износа путем определения ее через коэффициент восстановительной стоимости в  тройном диапазоне значений физического износа: от 0 до 15%, от 15 до 65%, свыше 65% (таблица 1)

Таблица 1

Значение физического износа, %

Коэффициент восстановительной стоимости

0…15

=0

15…65

=0,000394ФИ -0,00766ФИ + 0,0372

> 65

=1,2

Прогнозируемая стоимостная оценка физического износа для одного конструктивного элемента

  (5)

где – удельный вес i-го конструктивного элемента;

– восстановительная стоимость основных конструктивных элементов, рассчитанных по УПВС;

– коэффициент восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента.

Значение коэффициента восстановительной стоимости заложено в подсистему экономического модуля «Информационно–аналитической системы ЖКХ», который позволяет получить для каждого здания в целом изменение физического износа в зависимости от качества эксплуатации.

На основе имеющихся данных о физическом и моральном износах объекта  и их стоимостной оценке определяется потребность в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости здания в целом либо конструктивных элементов (коэффициента износа) (рисунок 2).

Обозначения:

– при  – текущий

ремонт;

– при–

  выборочный капитальный;

– при –

комплексный капитальный;

– при – стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания (при значении физического износа > 60%). Капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Требуется комплекс мер по реконструкции и модернизации объекта либо снос здания

Рисунок 2 Коэффициент отношения стоимости ремонтных работ к восстановительной стоимости здания (коэффициент износа) в ИАС ЖКХ

Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда и перспективное планирование его ремонта. На основе данных мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда муниципального образования разрабатывается план управления их техническим состоянием. Он учитывает реальное техническое состояние каждого объекта и стоимость объективно необходимых затрат на доведение его до уровня  «нормативной» эксплуатации.

Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда включает в себя анализ по числу строений, общей площади жилищного фонда, восстановительной стоимости, стоимостной оценке физического износа для зданий в целом и для основных конструктивных элементов, стоимостной оценке морального износа, стоимостной оценке совокупного износа,  среднему значению коэффициента эффективности проведения ремонтных работ (коэффициента износа). Перспективное планирование ремонта жилищного фонда базируется на анализе результатов его естественного старения на протяжении срока разработки плана с учетом его последующей оптимизации на основе сценарного подхода к финансированию (рисунки 3,4).

Рисунок 3 Техническое состояние жилищного фонда муниципального образования (ИАС ЖКХ)

Рисунок 4 Технико-экономическая оценка жилищного фонда муниципального образования (ИАС ЖКХ)

Комплексный мониторинг среды обитания является  основой системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования.

       Идея необходимости создания системы постоянного слежения за изменением параметров жилищного фонда города возникла в период с середины 90-х годов 20-го века, примерно одновременно в Москве и Ростове-на-Дону. За 10 -15 лет она обрела форму системы мониторинга, были разработаны нормативно-правовые документы ее ведения и системы информационного обеспечения. Базируясь, в основном, на  одинаковой идеологии, они имели и имеют на сегодняшний день свои различия и отличительные особенности.

       Разработанная технология мониторинга параметров среды обитания включает в себя мониторинги: экологической среды (экологический мониторинг); геологической среды (геологический мониторинг); технического состояния жилищного фонда. Для организационно-технологического обеспечения реализации всех перечисленных параметров мониторинга впервые предложены системный подход и уникальное программное обеспечение.

       Методология мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования.  Мониторинг – это наблюдение за состоянием и функционированием объекта недвижимости. Он играет важную роль в организации управления жилыми объектами для сравнения их функционального состояния с принятыми стандартами и критериями.

       В соответствии с разработанной методикой структура режимов мониторинга технического состояния жилищного фонда включает в себя три составляющие: режим планового мониторинга, особый режим мониторинга на объектах, имеющих деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания, особый режим мониторинга вводится на объектах, находящихся в зоне влияния объектов нового высотного строительства (рисунок 5).

       Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего жилищного фонда. По результатам обследования определяются физический и моральный износы каждого здания, выявляются объекты, имеющие деформации в результате неравномерных осадок основания. Они относятся в отдельную категорию и требуют проведения комплексного обследования, включающего в себя инженерно-геологические изыскания, геодезические наблюдения в себя и при необходимости разработки проекта повышения эксплуатационной надежности. На объектах, имеющих деформации, вводится «особый режим мониторинга» (рисунок 6). Также особый режим мониторинга вводится на объектах, находящихся в зоне влияния объектов нового высотного строительства.

Рисунок 5 - Структура режимов мониторинга технического состояния жилищного фонда

Рисунок 6 - Структура системы мониторинга технического состояния

жилищного фонда муниципального образования

В случае отклонения мониторинговых параметров от выбранных критериев и норм необходимо выработать порядок действий и проведения неотложных мер.

       Для большинства городов РФ необходимо учитывать сложные инженерно-геологические и экологические условия территорий  и  разрабатывать мероприятия по улучшению технического состояния объектов недвижимости с учетом геологического и экологического рисков.

Методика ведения  мониторинга геологической среды города включает в себя использование современных геоинформационных технологий для построения и постоянного обновления электронных карт города, содержащих сведения об опасных геологических процессах, имеющих место на территории муниципального образования.  К последним относятся лёссовые просадочные грунты, оползневые зоны, суффозии, карсты, подработки и др., оказывающие негативное влияние на техническое состояние жилищного фонда, расположенного в таких зонах.

На рисунке 7 приводится  алгоритм методики ведения  мониторинга геологической среды города. Он базируется на построении постоянно действующей имитационной модели геологической среды.

Геологическая среда является динамичной системой, изменяющейся не только в геологическом масштабе времени, но и в реальном времени существования объектов города. Изменения в геологической среде могут привести к нарушению устойчивости сооружений или сокращению (по сравнению с проектным) времени их безопасного функционирования. Поэтому проектирование сооружений необходимо вести с учетом возможных изменений геологической среды. Прогнозирование изменений геологической среды необходимо осуществлять на основе ее комплексного мониторинга.

При наличии постоянно-действующих моделей, контролирующих поведение того или иного участка территории города, было бы целесообразно проводить работу по их совершенствованию на основе вновь поступающих данных. Данные мониторинга являются основой для принятия управленческих решений органов местного самоуправления. На основе проведенных исследований разработана классификация геологического риска для территорий с преобладанием лёссовых просадочных грунтов и выполнено зонирование геологического риска в среде одной из наиболее распространенных геоинформационных систем ARC GIS 9.2. Разработанная автором технология картирования опасных геологических процессов основана на последовательном наложении электронных карт по геологии, гидрогеологии, скорости подъема грунтовых вод.

Геологический риск представлен четырьмя категориями - чрезвычайно опасной, опасной, малоопасной и неопасной. Полученные критерии основаны на результатах численных расчетов системы «основание-здание» методом конечных элементов.

При разработке стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования необходим учет факторов реабилитации жизненной среды населения, особенно при формировании целевых программ по ликвидации аварийного и ветхого жилищного фонда, проведения реконструкции отдельных объектов жилищного фонда, инженерных и транспортных систем, социальной и производственной инфраструктур и экологической реконструкции освободившихся территорий в соответствии с генеральным планом развития города.

Комплексная оценка загрязнения окружающей среды производилась по следующим факторам: загрязнение воздушного бассейна, степень загрязнения почв, пылевая нагрузка на территории города, степень шумового загрязнения, уровень залегания грунтовых вод и их загрязнение.

Использование современных информационных технологий позволяет построить  постоянно действующую имитационную модель экологической среды города (рисунок 8). Она включает в себя анализ и оценку компонентов экологического загрязнения территории города, балльную оценку компонентов загрязнения, комплексную оценку загрязнения среды в ГИС, прогноз изменения экологической среды, постоянное обновление электронных карт города по зонам экологического риска, выбор мероприятий по управлению экологическим риском при разработке целевых программ реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда муниципального образования.

Рисунок 7 - Алгоритм методики ведения мониторинга и построения имитационной модели геологической среды территории города

Рисунок 8 - Алгоритм методики  ведения мониторинга и построения имитационной модели экологической среды территории города

После завершения первого этапа мониторинга – инвентаризации жилищного фонда и обработки полученной базовой информации на втором этапе разрабатывают генеральную стратегию управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования (рисунок 9).

Основная задача – сохранение и восстановление жилищного фонда города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, поиском альтернативных источников и дополнительных средств на их реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. После проведения обследования анализируют анализ техническое состояние его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнивают текущее состояние с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

Рисунок 9 - Схема формирования стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования

Разработанный автором алгоритм плана управления техническим состоянием здания включает в себя ввод исходных данных в информационную систему, задание интервалов прогнозирования изменения физического износа, деление конструктивных элементов (к.э.) на несменяемые и сменяемые, определение года, для которого производится расчет физического износа (ФИ) к.э., расчет ФИ здания для всех единичных временных интервалов, определение физического износа по зданию в целом на каждом временном интервале.

На втором этапе разрабатывается стратегический план управления техническим состоянием всего жилищного фонда муниципального образования. Он выполняется на основе экономико-математической оптимизации и  включает в себя разработку целей, формирование вариантов стратегии и выбор базовой стратегии, разработку сценариев реализации базовой стратегии, разработку целевых программ, сравнение и выбор сценариев (вариантов) реализации целевых программ, экономико-математическую оптимизацию выбранных сценариев (рисунок 9).

Стратегия базируется на анализе и прогнозе факторов внешней и внутренней среды. Оптимизационная модель основана на соблюдении принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непрерывности, комплексности. На основе планов управления техническим состоянием отдельных зданий разрабатываются оптимизационные модели управления техническим состоянием жилищного фонда в целом на долгосрочную перспективу.

Период оптимизации предлагается принимать в соответствии с нормативными сроками перспективного планирования (15, 10, 5 лет). В методиках оптимизации необходимо учитывать реальную картину технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т.д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития.

Реализация стратегии предполагает ежегодную корректировку планов управления техническим состоянием жилищного фонда по результатам мониторинга в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения и непредвиденных ситуаций. В отдельную категорию вынесены объекты, имеющие повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания. Финансирование мероприятий по повышению их эксплуатационной надежности предложено предусмотреть из бюджетов различных уровней.

В третьей главе «Методологические основы организационно-технологического обеспечения мониторинга параметров среды обитания» приводится научная концепция, связанная с разработкой систем обеспечения и управления устойчивым развитием природно-техногенной системы объекта  жилой недвижимости, базирующаяся на мониторинге параметров среды обитания, который  включает в себя мониторинг: экологической среды (экологический мониторинг); геологической среды (геологический мониторинг); технического состояния жилищного фонда. Организационно-технологическое обеспечение реализации всех перечисленных параметров мониторинга – задача чрезвычайно сложная, требующая системного подхода и уникального программного обеспечения.

В 2005г. в Ростове-на-Дону на основе проведенных автором исследований и результатов мониторинга, принято постановление мэра города «Об утверждении Положения о мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Ростова-на-Дону» № 1000 от 15.07.2005 г. Оно устанавливает основные требования к порядку проведения на территории города мониторинга технического состояния жилых домов в целях обеспечения безопасности граждан и сохранности жилищного фонда, регулирует правоотношения в области мониторинга технического состояния жилых домов и реализации его результатов. Начиная с 2006 г., после введения в действие нового Жилищного кодекса РФ, ведение системы мониторинга технического состояния жилищного фонда возложено на управляющие организации города (рисунок 10).

Данные мониторинга являются основой для выделения средств из федерального бюджета на капитальный ремонт жилых домов.

Базы данных по техническому состоянию жилищного фонда корректируются в управляющих организациях,  дирекциях муниципального имущества и благоустройства (МУ ДМИиБ) районов города, Департаменте ЖКХ и энергетики города.

Как было указано выше, техническое состояние жилищного фонда во многом зависит от условий его эксплуатации, к которым относятся, в частности, инженерно-геологические условия, качество эксплуатации инженерных сетей, содержание территорий, прилегающих к жилым строениям. Особенно важным этот аспект является для территорий, имеющих сложные инженерно-геологические условия, слабые и просадочные грунты, территории, подверженные подтоплению.

При разработке стратегических планов развития жилищной сферы перед муниципальными образованиями стоит задача учета негативных воздействий природной среды, ведения мониторинга геологической и экологической составляющих среды обитания населения.

На основе проведенных исследований разработана классификация мероприятий по управлению геологическим риском включающая в себя превентивные мероприятия – визуальное  и инструментальное наблюдение за зданиями  и прогнозирование изменения их надежности; защитные – обеспечение безопасности эксплуатации сооружений и коммуникаций; реабилитационные –устранение источников, снижающих эксплуатационную надежность зданий, и исправляющие мероприятия. На рисунках 11, 12 приводятся алгоритм структуры мониторинга технического состояния жилого дома в сложных инженерно-геологических условиях  и алгоритм выбора мероприятий по управлению геологическим риском для объектов жилой недвижимости.

Для объектов мониторинга, имеющих деформации несущих конструкций, либо находящихся в зоне влияния нового строительства, в целях обеспечения безопасности проживания граждан незамедлительно вводится «особый режим мониторинга». По результатам исследований разработаны «Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях».

Рисунок 10 - Организационное обеспечение системы мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования

Осуществление комплексного мониторинга дает возможность контролировать развитие опасных геологических процессов и тем самым вовремя предупреждать и реагировать на возможные критические ситуации.

В качестве теоретической основы экологической политики использована концепция экологического риска, которая исходит из того, что постоянное наличие в окружающей среде потенциально опасных для нее и человека факторов негативного воздействия, всегда создает ту или иную степень реального риска, который никогда не равен нулю. На основе пофакторной оценки были выделены инженерно-экологические зоны по степени безопасности проживания населения, разработана технология электронного картирования элементов ее загрязнения, построена  электронная карта экологического риска территории города. На основе проведенных исследований разработана классификация мероприятий по управлению экологическим риском, включающая в себя зонально-территориальные и локальные методы.

Предложена концепция ведения экологического мониторинга городской среды и учет его результатов при разработке стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования. Учет факторов реабилитации жизненной среды населения особенно необходим при формировании целевых программ по ликвидации аварийного и ветхого жилищного фонда, проведения реконструкции отдельных объектов жилищного фонда и территорий в целом.

Рисунок 11 - Алгоритм структуры мониторинга технического состояния жилого дома в сложных инженерно-геологических условиях

Рисунок 12 - Алгоритм выбора мероприятий по управлению геологическим риском для объектов жилой недвижимости

В четвертой главе «Информационно-аналитическое обеспечение системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда» представлена  функциональная модель мониторинга среды обитания территории муниципального образования (МО) в виде трех подсистем:

    • мониторинга экологической ситуации;
    • мониторинга опасных геологических процессов;
    • мониторинга технического состояния жилищного фонда.

Данные, полученные из  трех подсистем мониторинга, являются входными параметрами модели построения и функционирования имитационного стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования.

Реализация разработанного комплексного подхода к объекту, как к элементу техногенно-природной системы, позволяет значительно повысить качественный уровень обоснования решений в управления развитием объекта недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла для создания безопасных и комфортных условий проживания. Функциональная модель мониторинга среды обитания базируется на единой  картографической основе, единой адресной системе, общепринятых форматах и протоколах обмена данными, единой системе классификации объектов. 

Обращаясь к электронной карте города, можно одновременно получить информацию из всех трех подсистем мониторинга среды обитания. Информационно-аналитическая система (ИАС) содержит сведения о ресурсах (земля, недвижимость, население, экология, экономика и т.п.); обслуживании ресурсов (социальная инфраструктура, безопасность и т.п.); управлении ресурсами (земля, недвижимость, население, экология, экономика и пр.)

Сведения о месте нахождения объекта, его архитектурно-планировочных и технических характеристиках, техническом состоянии и потребности в проведении ремонтных работ находятся в электронных технических паспортах объектов недвижимости., Электронная карта содержит также слои со сведениями о расположении инженерных коммуникаций, об инженерно-геологических, гидрогеологических, экологических условиях территории муниципального образования, степени их опасности и наборе мероприятий по снижению  негативного воздействия.

Архитектура информационно-аналитической системы «ИАС» соответствует иерархии органов местного самоуправления. Она представляет собой многоуровневую систему сбора, обработки и передачи информации. Высший уровень осуществляет стратегическое управление отраслью в муниципальном образовании, остальные уровни обеспечивают тактическое и оперативное управление. На муниципальном уровне предполагается решение конкретных информационно-аналитических и социально-экономических задач за счет объединения в рамках единой информационно-аналитической системы различных системных средств таких, как геоинформационные системы (ГИС), системы автоматизированного проектирования (САПР), системы управления базами данных (СУБД).

Использование взаимоувязанных баз данных позволяет разрабатывать и эффективно реализовывать целевые программы и перспективные планы развития городского хозяйства.

Для информационно-аналитического обеспечения и  реализации функциональной модели мониторинга среды обитания территории муниципального образования использованы современные информационные технологии. На основе проведенных исследований разработан и внедрен пакет прикладных программ на ЭВМ.

ИАС ЖКХ – для инвентаризации, оценки технического состояния и разработки  программ проведения ремонтных работ, моделирования технического состояния отдельных объектов и жилищного фонда в целом при различных режимах эксплуатации и разработки целевых программ и стратегических планов в жилищной отрасли:

ИАС «Геология» – для ведения мониторинга геологической среды;

ИАС «Управление геологическим риском»;

ИАС «Управление экологическим риском»;

ИАС «Мегаполис»;

ИАС «Имитационная модель генерального плана» и др.

Базовым программным продуктом является «Информационно-аналитическая система ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ), которая позволяет:

    • вести реестр объектов недвижимости;
    • хранить, обрабатывать и анализировать результаты обследования технического состояния зданий;
    • определять стоимостную оценку их физического и морального износов;
    • выполнять прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;
    • выполнять прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;
    • осуществлять моделирование изменения технического состояния зданий с учетом различных факторов (отсутствие ремонтов, проведение ремонтов отдельных конструктивных элементов, нормальная эксплуатация здания с проведением всех ремонтов и т.п.) на любой заданный отрезок времени;
    • на любом этапе жизненного цикла определять потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износов;
    • выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, году постройки, материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и др.);
    • рассчитывать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;
    • рассчитывать моральный износ объекта и проводить его стоимостную оценку;
    • проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;
    • выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;
    • разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния и потребности в материальных и финансовых ресурсах;
    • производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации.

Программный комплекс «ИАС ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ) выполнен в виде модульной структуры. Выбор модуля определяется требуемыми функциональными возможностями в зависимости от решаемых задач. Для тактического и оперативного управления ЖКХ используется основной модуль, позволяющий вести реестр строений, анализировать техническое состояние каждого объекта с целью планирования ремонтных работ и их стоимостной оценки, выполнять задачи пространственного анализа с помощью электронной карты. Для стратегического планирования управления ЖКХ используется аналитический модуль («генератор отчетов»). Он позволяет анализировать структуру жилищного фонда по различным параметрам и создавать различные оптимизационные модели управления техническим состоянием в зависимости от материальных и финансовых средств, с возможностью использования пространственного анализа принятых управленческих решений на электронной карте города.

На  «Информационно-аналитическую систему ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ), автором получены свидетельства №2008611317 (ИАС ЖКХ-Генератор отчетов), №2008611318 (ИАС ЖКХ), №2008611319(ИАС ЖКХ-Адресная система ) от 17 марта 2008 года  об официальной регистрации программ для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (Роспатент).

Для принятия эффективных организационно-технологических решений по управлению техническим состоянием жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях на основе ведения мониторинга состояния геологической среды  разработана информационно-аналитическая система «Геология», базирующаяся на применении современных компьютерных технологий. Она разработана  в среде DELPHI, реализует комплексный подход к управлению средой обитания и обеспечивает хранение и обработку информации о скважинах и инженерно-геологических элементах, полученной после выполнения изысканий. Картографическая база данных выполнена в геоинформационной системе ArcGIS и представлена сериями карт, содержащих информацию о городе, рельефе, функциональном зонировании и использовании территорий. В отдельных слоях представлена информация, характеризующая геологическое строение и гидрогеологические условия территории города.

Фактографическая база данных представлена разработанной под руководством автора ИАС «Геология», которая обеспечивает хранение и обработку информации о скважинах и инженерно-геологических элементах, содержит сведения о физико-механических свойствах пород, агрессивности подземных вод и др.

Основная информация об инженерно-геологических условиях территории города хранится в электронном паспорте скважины, содержащем все необходимые сведения для проведения инженерных расчетов системы «основание-здание» при  неравномерном подъеме грунтовых вод.

На информационно-аналитическую систему «Геология» автором получено свидетельство №2006612565 от 20 июля 2006 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (Роспатент).

Информационной базой для учета геологических и экологических факторов при принятии управленческих решений является существующая геоинформационная система (ГИС) мониторинга среды обитания, которая обеспечивает оперативное картографирование любой территории и города в целом, разработку мероприятий по снижению рисков. С помощью ГИС ведется мониторинг существующей геологической модели города и мониторинг природно-техногенных угроз на его территории. Для информационного обеспечения «особого режима мониторинга» разработана  ИАС «Мегаполис».

Информационное обеспечение разработанной системы по управлению геологическим риском основано на использовании данных имитационной модели геологической среды города (рисунок 7) и содержит картографическую и фактографическую информацию. Фактографическая база данных представлена разработанной под руководством автора ИАС «Управление геологическим риском». Программный модуль позволяет для объектов реконструкции и нового строительства:

  • определить возможность строительства зданий различной этажности при проведении реконструкции городской застройки;
  • предлагать меры по снижению либо предотвращению геологических рисков; 
  • ограничивать использование тех или иных типов фундаментов при строительстве и реконструкции.

Для существующих зданий даются рекомендации по комплексу ремонтных работ и защитных мероприятий по снижению негативных влияний опасных геологических процессов.

На информационно-аналитическую систему «Управление геологическим риском» получено свидетельство №2008611763 от 3 апреля 2008 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

Для информационного обеспечения системы управления экологическим риском при реализации целевых программ по восстановлению и модернизации жилищного фонда и основных природоохранных мероприятий, снижающих экологический риск, разработан программный модуль «Управление экологическим риском». Он разработан на основе имитационной модели экологической среды города (рисунок 8) и классификации основных природоохранных мероприятий, снижающих экологический риск при эксплуатации жилищного фонда, реконструкции и новом строительстве. Программный модуль позволяет по адресу объекта определить мероприятия по снижению экологического риска для данного конкретного района строительства, реконструкции или эксплуатации здания или территории.

На информационно-аналитическую систему «Управление экологическим риском» получено свидетельство №2007614815 от 22 ноября 2007 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

Представленный пакет прикладных программ ИАС «ЖКХ», ИАС «Геология», ИАС «Управление геологическим риском», ИАС «Управление экологическим риском», ИАС «Мегаполис» и др. позволяет на основе комплексного подхода к мониторингу среды обитания и имитационных моделей управления ее состоянием разрабатывать организационно-технологические решения для реализации стратегических планов и целевых программ развития жилищной сферы, повышения экологической безопасности среды обитания.

В пятой главе «Моделирование и оптимизация организационно-технологических решений для реализации стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда» приводится моделирование структурных параметров жилищного фонда и потребности в проведении ремонтных работ. Экономически обоснованный выбор основных форм воспроизводства жилищного фонда, оптимизация пропорций между частичным возмещением в результате проведения капитального ремонта и реконструкции и полной заменой жилищного фонда путем сноса и нового строительства имеют важное значение для эффективного функционирования жилищной сферы города. Для реализации процессов планирования использован разработанный ранее инструментарий, представляющий собой комплекс различных моделей оптимизационного и балансового типов, который был адаптирован к современным условиям. Здесь главными направлениями его адаптации являются:

  • учет инфляционной составляющей в стоимостных переменных моделей при рассмотрении разновременных состояний объекта;
  • учет неопределенности развития путем вариантного подхода;
  • использование оптимальных интервалов прогнозирования в соответствии в требованиями Минрегионразвития РФ (Фонд поддержки реформирования ЖКХ);
  • учет новой организационной структуры управления городским хозяйством при описании многоуровневых систем и т.д.

Модификация моделей в этих направлениях не меняет концептуальных основ методов и структуры их описания.

В то же время кардинально новые процессы, наблюдающиеся на рынке жилой недвижимости в современных условиях, обусловливают необходимость разработки принципиально новых экономико-математических моделей. В этих моделях должны отражаться специфика интересов новых хозяйственных субъектов (частные инвесторы, фирмы и т.д.), новая структура источников финансирования ремонтных работ (бюджеты РФ, субъектов Федерации, местные бюджеты, средства населения), особенности новых производственных отношений (переход на самофинансирование сферы капитального ремонта и реконструкции) и т.д.

Решение сформулированных задач невозможно без создания нового инструментария, без системного комплекса моделей, в основе которого должны лежать равновесные и имитационные подходы как наиболее соответствующие природе рыночных отношений, а также принципы преемственности моделирования, согласно которым формирование моделей должно базироваться на опыте экономико-математического моделирования.

В экономико-математическом моделировании стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда  различаются два сложившихся подхода. Первый – это балансовые модели, увязывающие потребные и наличные ресурсы. Второй – оптимальные модели, которые в свою очередь можно разбить на два класса:

  • модели стратегического (перспективного) планирования (для различных временных интервалов);
  • модели оперативного (календарного) планирования (организация текущего плана ремонтных работ).

Процесс управления техническим состоянием жилищного фонда следует рассматривать как управляемый и в соответствии с этим систему управляющих параметров, используемую на различных уровнях управления жилищно-коммунального сектора и с учетом сложившейся практики управления можно представить в виде схемы, приведенной на рисунке 13. В основе выбора значений параметров управления лежит задача достижения сбалансированных решений в виде взаимосвязи вектора управляющих параметров и соответствующего ему плана управления техническим состоянием жилищного фонда, которая обеспечивает равенство потребностей и наличных ресурсов различных видов для его осуществления  с учетом социальных ограничений. Схематично взаимосвязь основных показателей при формировании сбалансированных решений в сфере разработки планов управления техническим состоянием жилищного фонда представлена в имитационной модели стратегического плана, приведенного на рисунке 14. Условно эту схему можно разделить на две части: в первой (левой) отражена система оценки потребных средств на реализацию целевых программ, во второй (правой) - механизм формирования наличных средств.

В соответствии с данной схемой, исходным моментом являются данные мониторинга технического состояния жилищного фонда (анализ жилищного фонда по году постройки, материалу стен, этажности, группе капитальности, техническому состоянию). По данным мониторинга рассчитывают физический и моральный износы каждого жилого дома и всего жилищного фонда города, восстановительную стоимость и  стоимостную оценку физического и морального износов, определяют необходимость в проведении того или иного вида ремонтных работ. На основании полученных данных определяют коэффициент износа каждого жилого дома и всего жилищного фонда в целом.

Наличный фонд, в соответствии с Федеральным законом РФ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185-ФЗ, формируется из следующих основных источников: бюджета РФ в объеме утвержденного лимита из Фонда для каждого субъекта РФ, бюджета субъекта РФ, местного бюджета, софинансирования собственников жилья (через накопление средств жилищно-коммунальных платежей), внебюджетных источников, предусмотренных комплексной программой развития города для покрытия части необходимых дотаций ввиду бюджетного дефицита; системы дотаций из бюджета, которые, с одной стороны, направляют непосредственно на проведение ремонтных работ, а с другой – на частичную компенсацию тарифов по оплате жилищных и коммунальных услуг. При этом величина дотаций согласуется с системой социальных гарантий, предусмотренных комплексной программой социально-экономического развития муниципального образования.

В случае сбалансированности потребность должна быть равна наличности. В условиях дисбаланса финансовая база определяется минимумом из этих двух фондов. Объем ремонтных работ, в свою очередь, определяется с учетом ремонтной базы и наличия финансовых средств. Таким образом, из приведенной схемы следует, что для равновесного (сбалансированного) состояния системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда должны быть соответствующим образом увязаны стоимостная оценка ремонтных работ с системой тарифов по оплате ремонтных услуг, системой бюджетных вложений и внебюджетных средств.

Доминантным фактором решения проблемы достижения сбалансированного состояния в сфере стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда в современных условиях развития российской экономики являются финансовые средства и система организационно-технологического обеспечения процесса реализации стратегии. Они являются наиболее лимитирующими факторами рассматриваемой проблемы.

В данном исследовании предлагается один из возможных подходов к решению задачи обеспечения равенства возможных и потребных ресурсов для осуществления ремонтных мероприятий.

Предлагаемый подход состоит в формировании сбалансированных социально-экономических решений и реализуется на основе применения имитационной системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда, которая представляет собой комплекс согласованных моделей имитационного и оптимизационного типов.

Основную задачу разработки стратегического плана  управления техническим состоянием жилищного фонда можно сформулировать следующим образом: с учетом сложившейся динамики потребности в проведении ремонтных работ и технологических требований к срокам его проведения, а также в соответствии с Федеральным законом РФ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185-ФЗ, развитием экономики городского хозяйства и его производственно-материальной базы определить сбалансированное решение, в основе которого лежит пара экономических решений; вектор значений экономических параметров и вектор оптимальных объемов ремонтно-реконструкционных работ. Отсюда математическую постановку задачи в общем виде можно представить следующим образом.

Рассматривается множество управляющих параметров, в котором выде­ляются два подмножества: первое определяет потребности в ремонтно-реконструкционных работах (техническое состояние жилого фонда, моральный и физический износы жилого фонда, характеристики накопившегося «недоремонта» и т.д.), а второе – характеризует ресурсное обеспечение реализации стратегии, возможности формирования наличных средств для проведения ремонтно-реконструкционных работ.

Рисунок 13 - Система управляющих параметров процесса стратегического

управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования

В зависимости от вектора первого подмножества рассчитывается стоимостная оценка стратегического плана или потребный фонд, а от второго – наличный фонд для его реализации.

Таким образом, имитационная система включает в себя:

  • имитационную модель динамики изменения технического состояния жилого фонда;
  • модель формирования ресурсного обеспечения реализации стратегического плана;
  • оптимальную модель формирования стратегического плана и целевых программ.

Данные модели взаимосвязаны путем обмена информацией между ними. Схематично информационные потоки, отражающие взаимодействие моделей внутри имитационной системы управления техническим состоянием жилищного фонда, представлены на рисунке 14.

Рисунок 14 - Имитационная модель стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда МО

В целом система имеет блочную структуру, что позволяет осуществлять замену блоков в связи с необходимостью адаптации системы к новым задачам и информационной базе. В состав системы входят блоки корректировки очереди на проведение ремонтных работ и сбалансированных решений, что облегчает процедуру принятия решений.

Алгоритм согласования моделей, входящих в ИАС, основан на принципе замыкания расчетов внутри каждого временного цикла. Для рассматриваемого периода времени результаты расчета по каждой из моделей используются в ходе реализации других моделей, и при этом формируется необходимая информация для следующего временного цикла расчетов. Так, данные о структуре жилищного фонда и стоимостной оценке проведения ремонтных работ  из модели динамики изменения структуры жилищного фонда поступают в модель формирования ресурсного обеспечения целевых программ (осуществляется расчет наличных и потребных фондов реализации стратегического плана), а данные об очередности проведения ремонтных работ поступают в модель оптимизации формирования плана управления техническим состоянием жилищного фонда (определяются приоритетные объекты проведения ремонтных работ  и осуществляется расчет уровня удовлетворения потребности в них).

В этом случае возможны два варианта состояния системы:

  • достижение сбалансированности между наличным и потребным фондами стратегического плана;
  • состояние равновесия не достигается.

В обоих случаях информация о фондах стратегического плана поступает в оптимальную модель системы, где данные используются для корректировки очереди на проведение ремонтных работ и одновременно уточняется модель динамики жилищного фонда следующего года. Остановимся подробнее на рассмотрении моделей ИАС.

В моделировании процесса управления техническим состоянием жилищного фонда будем учитывать следующие основные его характеристики:

  • формы собственности жилищного фонда (с муниципальной долей и частный);
  • структуру жилищного фонда по году постройки, этажности, материалу стен, группе капитальности, техническому состоянию;
  • виды ремонтных работ: комплексный  капитальный, выборочный капитальный, текущий,  модернизация и реконструкция;
  • срок эксплуатации жилищного фонда;
  • восстановительная стоимость жилья, т.е. стоимостная структура фондов;
  • стоимостная оценка физического и морального износов;
  • коэффициент износа.

С учетом стоимостных показателей структура фондов может быть определена следующим образом:

;  (6)

;  (7)

  ; (8)

  ,  (9)

где Сit – стоимость 1000 м2 площади жилья i-го вида;

inft – индекс инфляции;

С0t – общая стоимость жилищного фонда;

СГt – стоимость жилищного фонда с муниципальной долей;

СЧi – стоимость частного жилищного фонда (ТСЖ, ЖСК и др.).

Полученная информация о структуре жилищного фонда является входной для имитационной модели формирования источников финансово-ресурсного обеспечения программы и оптимальной модели стратегического планирования. В основу построения имитационной модели формирования ресурсного обеспечения программы была положена схема, приведенная на рисунке 14.

  Методика построения оптимизационной модели стратегического плана заключается в определении соотношения потребных и наличных фондов для реализации стратегии с учетом параметров экономического регулирования.

Пусть – стоимостная оценка ремонтных работ (РР) в году t,

  , (10)

где – фонд РР в году t для жилищного сектора с муниципальной долей;

– фонд РР в году t для частного жилищного сектора в году t.

Скорректированный наличный фонд рассчитывается с учетом финансовой поддержки бюджетов различных уровней:

  , (11)

где – размер бюджетной составляющей, определяется как соотношение суммы средств из федерального, регионального и муниципального бюджетов и привлекаемых частных инвестиций к наличному фонду.

Таким образом, индекс бюджетной составляющей и средств частных инвестиций можно рассматривать как управляющие параметры, поддерживающие требуемое равновесие или обеспечивающие  приближение к нему. Для этого случая уравнение равновесия выглядит следующим образом:

  , (12)

где – равновесие значения индекса бюджетных средств.

Как уже указывалось, информация о фондах целевых программ поступает в оптимальную модель стратегического плана, где решается следующая задача: определить для каждого года t оптимальный объем ремонтных работ, который обеспечивает минимальный «недоремонт» жилья из множества нуждающегося в ремонте. Критерием оптимизации модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда является доведение жилищного фонда до нормативного уровня, т.е. минимизация «недоремонта» жилья независимо от форм собственности:

  , (13)

где – общая площадь жилья, нуждающегося во всех видах ремонта.

В качестве критерия оптимальности может быть принято условие минимизации экономических потерь, образующихся в результате отклонения фактического срока проведения ремонтных работ от нормативного.

Конечной задачей формирования плана ремонтных работ является нахождение такого варианта плана, когда при ограниченных объемах инвестиций, сумма экономических потерь по всей совокупности объектов ремонта будет наименьшей. Механизм выбора наилучшего варианта программы ремонтных работ представлен в виде следующей экономико-математической модели:

  (14)

при условиях:

,  (15)

, (16)

где – удельные экономические потери, образующиеся по жилищному фонду i-го типа при переносе срока его капитального ремонта с нормативного на t -ый период планового периода, руб./м2;

– переменные, характеризующие размеры i-го вида жилищного фонда, подлежащего РР (сумма муниципального и частного жилищного фонда), м2.

Таким образом, полная модель оптимизации стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования выглядит следующим образом:

(17)

При следующих ограничениях:

  (18)

Предлагаемая модель позволяет учитывать основные внешние ограничивающие факторы. Модель соответствует требованию выбора из всех возможных вариантов стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда такого варианта, который обеспечит минимальный неудовлетворенный спрос на проведение ремонтов по жилищному фонду с наименьшими экономическими потерями.

К особенностям ИАС можно отнести следующие: при формировании множества возможных стратегий управления техническим состоянием жилищного фонда использован комплекс моделей имитационного и оптимизационного типов; на основе множества сбалансированных решений при формировании целевых программ осуществляется выбор решения с учетом критериев минимизации средств бюджетов различных уровней и максимизации социально-экономических гарантий незащищенным слоям населения; комплексный подход к решению проблемы управления техническим состоянием жилищного фонда состоит в рассматривании ремонтных работ в тесной взаимосвязи с экономической средой; имитационная система имеет алгоритм согласования моделей, входящих в ИАС.

Таким образом, ИАС позволяет на основе расчета множества возможных вариантов управленческих решений на уровне муниципального образования осуществлять расчеты по выбору значений управляющих параметров, определяющих стратегию управления техническим состоянием жилищного фонда путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, а также получать количественную оценку результатов принятых управленческих решений и производить на основе сценарной методики прогноз экономической ситуации в условиях неопределенности современного этапа развития рыночных отношений в российской экономике. Кроме того, в рамках ИАС могут быть исследованы пути достижения рассматриваемого равновесного состояния или приближения к нему. К их числу относится совершенствование системы коммунальных платежей на дифференцированной основе, привлечение частных инвесторов на рынок воспроизводства жилья, предоставление льготной аренды при условии проведения ремонтных работ и др.

Методология разработки целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда» состоит из трех этапов. Алгоритм этапов реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования  на период с 2008 по 2020 г. приведен на рисунке 15. Первый этап включает инвентаризацию и мониторинг технического состояния жилищного фонда, формирование вариантов стратегии и выбор базовой стратегии

На втором этапе реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования формируются три целевые программы:

  • №1 – ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда (рисунок 16);
  • №2 – по капитальному ремонту;
  • №3 – по повышению эксплуатационной надежности объектов, имеющих деформации.

1-й этап - общий

2-й этап формирование целевых программ

3-й этап разработка сценариев (вариантов) реализации целевых программ

Рисунок 15 Алгоритм этапов реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования  на период с 2008 по 2020 г.

       

Рисунок 16 Алгоритм реализации целевой программы №1 «Ликвидация аварийного и ветхого жилого фонда»

Формирование целевой программы №3 «Повышение эксплуатационной надежности зданий, получивших повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания» имеет особенное значение для муниципальных образований, жилищный фонд которых эксплуатируется в сложных инженерно-геологических условиях. Финансирование работ по повышению эксплуатационной надежности таких объектов, в настоящее время, производится из бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований. Однако ввиду значительного объема таких работ и их неотложности и высокой стоимости необходимо решать вопрос софинансирования из средств федерального бюджета.

Рассмотрены 4 варианта реализации стратегического плана и целевых программ, предложены варианты их ресурсного обеспечения из бюджетов разных уровней (на основе сценарного подхода) и оценка эффективности социальных и экономических последствий реализации программ, выбран базовый сценарий (таблица 2, рисунки 17,18).

Таблица 2 - Моделирование изменения технического состояния жилищного фонда с учетом естественного старения в ИАС ЖКХ

(без ремонтов)

2007 год

2009 год


2012 год

2020 год

 



Рисунок 17 Прогноз роста  количества ветхих и аварийных жилых домов с учетом старения жилищного фонда (на примере Ростов-на-Дону) на срок до 2020 г.


Таблица 3 Базовый сценарий реализации целевой программы «Ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда»

Общее количество
отселяемых зданий

Стоимость реализации программы (для Ростова-на-Дону),

млн. руб.

Всего до  2020 года

I этап

(2008-2009гг.)

II этап

(2010-2012гг.)

III этап

(2013-2020гг.)

5687

61 119, 6

394,80

26281,26

26264,30

а) б)

Рисунок 18 Диаграмма распределения бюджетных (а) и внебюджетных (б) средств по этапам

Приведен пример построения оптимизационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда  управляющей компании ОАО «Коммунальщик Дона».

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

  1. На основании проведенного анализа жилищной сферы, принципов и основных направлений совершенствования системы управления ее развитием в муниципальном образовании, выявлена объективная необходимость научного анализа проблем оценки масштаба ветхого и аварийного жилья, проведения комплексного методоло­гического обоснования процесса его ликвидации и переселения граждан, объема необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, а также путей и размеров федеральной поддержки регионов для решения общегосу­дарственной политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.
  2. Сформулирована общая концепция стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда на базе взаимосвязанных организационно-технологических, организационно-экономических, социальных и трудовых стратегий. Разработаны методологические основы  формирования стратегии с помощью построения различных оптимизационных моделей, базирующиеся на  принципах плановой системы.
  3. Предложены концепция, основные направления развития и новая структура  системы мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования в сложных инженерно-геологических условиях для целей стратегического управления.
  4. Разработаны методологические основы комплексного подхода к организационно-технологическому обеспечению мониторинга среды обитания территории муниципального образования. Представлена  функциональная модель в виде трех подсистем: мониторинга экологической ситуации, мониторинга опасных геологических процессов, мониторинга технического состояния жилищного фонда. Данные, полученные из  подсистем мониторинга, являются входными параметрами модели построения и функционирования имитационного стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования.
  5. При разработке стратегических планов развития жилищной сферы муниципальных образований предложены концепция и  методика учета негативных воздействий природной среды путем ведения мониторинга геологической и экологической составляющих среды обитания. Приведены методика, алгоритм ведения и информационное обеспечение  мониторинга на основе построения постоянно действующих имитационных моделей геологической и экологической среды города. Предложены классификация мероприятий по управлению геологическим и экологическим рисками, алгоритмы их выбора на основе имитационных моделей, система организационно-технологического и информационно-аналитического обеспечения мониторинга среды обитания с использованием пакета авторских программ на ЭВМ.
  6. Разработаны методологические основы и информационное обеспечение ведения «особого режима мониторинга» технического состояния жилищного фонда  в сложных инженерно-геологических условиях для зданий, имеющих деформации несущих конструкций либо находящихся в зоне влияния нового строительства в целях обеспечения безопасности проживания.
  7. Для информационно-аналитического обеспечения системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования разработан и внедрен пакет прикладных программ на ЭВМ. Реализованы новые алгоритмы и методы стоимостной оценки физического и морального износов, методика определения потребности в проведении ремонтных работ в зависимости от значения коэффициента износа жилищного фонда.
  8. Выполнено моделирование структурных параметров жилищного фонда и потребности в проведении ремонтных работ. Разработана методика построения оптимизационной модели стратегического плана путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений. Предложена методология разработки целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда».
  9. Предложены алгоритм реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на период с 2008 по 2020 г., алгоритмы  формирования трех целевых программ: «Ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда», «Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов», «Повышение эксплуатационной надежности объектов, имеющих деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания»
  10.   Рассмотрена методология и варианты ресурсного обеспечения целевых программ из бюджетов разных уровней в соответствии с Федеральным законом №185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Выполнена оценка эффективности социальных и экономических последствий их реализации.

       Основные положения диссертации опубликованы в 75 работах автора, в том числе:

в 9 ведущих рецензируемых научных изданиях:

  1. Шеина С.Г. Мониторинг как основа стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования //Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. – 2005. – Спецвыпуск. –  С. 129–134.
  2. Шеина С.Г. Мероприятия по снижению затрат на строительство жилья в рамках приоритетного национального проекта – «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»/ С.Г. Шеина, Н.Д. Антипова //Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. – 2006. – №12. – C.143–146.
  3. Шеина С.Г. Использование современных геоинформационных технологий для зонирования геологического риска городской среды / С.Г. Шеина, М.А. Гиря // Известия высших учебных заведений.  Северо-Кавказский регион «Проблемы строительства и архитектуры». – 2006. – №12. –  C.151–154.
  4. Шеина, С.Г. Информационно-аналитическое обеспечение управления техническим состоянием объектов недвижимости в сложных инженерно-геологических условиях/ С.Г. Шеина, Ю.В. Пискуновский // Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. – 2006. – №12. –  C.154–157.
  5. Шеина С.Г. Организационно-технологические основы разработки стратегического плана управления техническим состоянием объекта жилой недвижимости //Вестник МГСУ. – 2008. – №3. – C.61–63.
  6. Шеина С.Г., Организационно-технологические основы управления экологическим риском при реконструкции городской застройки / С.Г. Шеина, Л.В. Гиря //Известия высших учебных заведений. Строительство, 2008. – №8. –  C. 75–79.
  7. Шеина С.Г. Моделирование оптимизации стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования// Промышленное и гражданское строительство. – 2008. – №5. – C.45–46.
  8. Шеина С.Г. Методические и организационные основы стоимостной оценки физического износа жилых зданий// Жилищное строительство. – 2008. – №7. –  C.24–25.
  9. Шеина С.Г. Методические основы организационно-технологического обеспечения мониторинга параметров среды обитания // Известия высших учебных заведений. Строительство. – 2008. – №9. – C.88–93.

В 8 свидетельствах о регистрации программных продуктов на ЭВМ

и 1 патенте:

  1. Информационно-аналитическая система «Управление геологическим риском».  Свидетельство №2008611763 от 3 апреля 2008 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).
  2. Информационно-аналитическая система «Геология». Свидетельство №2006612565 от 20 июля 2006 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

17,18,19. «Информационно-аналитическая система ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ), Свидетельства №2008611317(ИАС ЖКХ- Генератор отчетов), №2008611318(ИАС ЖКХ), №2008611319(ИАС ЖКХ- Адресная система) от 17 марта 2008 года  об официальной регистрации программ для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

20. Информационно-аналитическая система «Управление экологическим риском»  Свидетельство №2007614815 от 22 ноября 2007 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

21. Информационно-аналитическая система «Расчет арендной платы».  Свидетельство №2007611567 от 13 апреля 2007 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

22. Имитационная модель генерального плана города. Свидетельство №2008611529 от 14 февраля 2008 года  об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

23. Патент на полезную модель №750887 «Тренажер для обучения приемам измерения защитного слоя бетона» от 26 февраля 2008 года, зарегистрирован в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент) 20 июля 2008 года.

в 5 монографиях:

  1. Шеина С.Г., Воляник Н.В., Петренко Л.К. Восстановление деформированных зданий и их конструктивных элементов: Монография. – М.: Стройиздат, 1990. – 56c.
  2. Зеленцов Л.Б., Шеина С.Г. Управление качеством жилищного фонда муниципального образования: Монография. – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2004. – 127 c.
  3. Зеленцов Л.Б., Шеина С.Г. Система управление качеством реконструкции городской застройки. – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2005. – 192 c.
  4. Шеина С.Г. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования: Монография. – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2008. – 196 c.
  5. Шеина С.Г. Мониторинг опасных геологических процессов на территории города Таганрога: Монография. – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2008. – 200 c.

в 16 сборниках международных и всероссийских конференций, форумов и симпозиумов:

  1. Шеина С.Г. Оценка напряженно-деформируемого состояния зданий в условиях реконтсрукции с использованием данных геотехнического картирования городской территории/ С.Г. Шеина, М.А. Гиря, Ю.В. Пискуновский //Материалы Международной научно-практической конференции "Строительство-2003". – Ростов н/Д: РГСУ, 2003. –  C.160.
  2. Шеина С.Г., Стратегическое управление реконструкцией городской застройки муниципального образования// Материалы четвертой Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития жилищно-коммунального комплекса города» ». – М.: МИКХиС, 2006. – C.693–697.
  3. Шеина С.Г. Информационно-аналитическое обеспечение  эффективного управления жилищно-коммунальным комплексом //Материалы второй Международной научно-практической  конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров». – М.: МГСУ, 2006. –  C.46–51.
  4. Шеина С.Г. Инвестиционная стратегия создания территории высокой энергетической эффективности в г. Ростове-на-Дону на примере ОАО «Коммунальщик Дона»/ С.Г. Шеина, И.Ю. Зильберова // Материалы второй Международной научно-практической  конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров». – М.: МГСУ, 2006. – C.71–76.
  5. Шеина С.Г. Концепция экологической реконструкции городской застройки/ С.Г. Шеина, Л.Л. Бабенко //Материалы шестой Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития жилищно-коммунального комплекса города». – М.: МИКХИС, 2008. –  С.211–216.
  6. Шеина С.Г. Принципы разработки единой информационной системы обеспечения инвестора-застройщика комплексной информацией об условиях застраиваемой территории по принципу «Одно окно» / С.Г. Шеина, М.А. Гиря, Ю.В. Пискуновский //Материалы пятой Международной научно-практической конференции «Устойчивое развитие городов и новации жилищно-коммунального комплекса». – М., 2007. – C.380–384.
  7. Шеина С.Г. Разработка целевых программ по ветхому и аварийному жилью / С.Г. Шеина, Е.Ю. Наливайченко //Материалы Международной научно-практической конференции "Строительство-2006". – Ростов н/Д: РГСУ, 2006. –  C.208–211.
  8. Шеина С.Г. Стратегическое управление муниципальной недвижимостью Ленинского района г.Ростова-на-Дону/ С.Г. Шеина, Е.Ю. Наливайченко  //Тезисы доклада в сборнике материалов Международной научно-технической конференции «Строительство -2005». – Ростов-на-Дону: РГСУ,  2005. – С.96-97.
  9. Шеина С.Г. Планирование развития городских территорий с учетом экологического зонирования / С.Г. Шеина, Л.В. Гиря, И.В. Полякова //Тезисы доклада в сборнике материалов Международной научно-технической конференции «Строительство -2005». – Ростов-на-Дону: РГСУ,  2005. – С.88-89.
  10. Шеина С.Г. Концепция управления городским хозяйством на основе информационно-аналитической системы // Материалы четвертой Международной научно-практической конференции «ГИС для муниципального и регионального управления». – Таганрог: РГТУ, 2001. – C.78–81.
  11. Шеина С.Г. Информационно-аналитическая система по управлению городским хозяйством //Материалы седьмого Всероссийского форума «Геоинформационные технологии. Управление. Природопользование. Бизнес. Образование». – М., 2001. – C.175–177.
  12. Шеина С.Г. Методологические основы создания ГИС – геологической среды города / С.Г. Шеина, М.А. Гиря //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2004». – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2004. – C.178.
  13. Шеина С.Г. Анализ зонирования градостроительной ценности г.Ростова-на-Дону / С.Г. Шеина, Р.Б. Матвейко //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2005». – Ростов н/Д: РГСУ, 2005. – C.107–108.
  14. Шеина С.Г. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования //Материалы третьей Международной научно-практической конференции «Развитие современных городов и реформа жилищно-коммунального хозяйства». – Москва, 2005. – C.537–544.
  15. Шеина С.Г. Предложения по совершенствованию системы территориального развития / С.Г. Шеина, И.Ю. Зильберова, М.А. Гиря //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2006». – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2006. – C.217–219.
  16. Шеина С.Г. Комплексная оценка территории / С.Г. Шеина, А.В. Кольцов //Материалы Международной научно-практической конференции "Строительство-2006".– Ростов н/Д: РГСУ, 2006. – C.211–213.

в 36 периодических печатных изданиях, основные из которых:

  1. Шеина С.Г. Разработка информационно-аналитической системы по управлению ЖКХ / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова //Материалы Международной научно-технической конференции «Строительство-2000». – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2000. – С.107.
  2. Шеина С.Г. Система управления городским хозяйством на основе современных компьютерных технологий / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова, В.В. Батанов //Материалы Международной научно-практической конференции «Информационно-компьютерные технологии в решении проблем промышленности, строительства, коммунального хозяйства и экологии». – Пенза: ПГАСА, 2000. – С.4-6.
  3. Шеина С.Г. Обеспечение надежности жилых зданий на основе современных компьютерных технологий / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова //Материалы Международной научно-практической конференции «Бетон и железобетон в третьем тысячелетии». – Туапсе, 2000. – С.363-367.
  4. Шеина С.Г. Информационно-аналитическая система управления городским хозяйством / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова //Материалы I Всероссийского симпозиума по прикладной и промышленной математике. – Сочи, 2000. – С.131.
  5. Шеина С.Г. Оценка влияния возводимого многоэтажного здания на техническое состояние близлежащих строений / С.Г. Шеина, А.А. Краснов, А.Л. Четвериков, В.Г. Шумеев //Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы строительства, инженерного обеспечения и экологии городов». – Пенза: ПГАСА, 2001. – С.3-5.
  6. Шеина С.Г. Повышение эффективности управления техническим состоянием здания с использованием компьютерной модели здания / С.Г. Шеина, А.Ю Дроздов, Н.Н. Иванова, В.Г., Шумеев, В.В. Батанов //Материалы Международной научно-практической конференции «Информационные технологии в обследовании эксплуатируемых зданий и сооружений». – Новочеркасск, 2001. – С.29-30.
  7. Шеина С.Г. Оценка технического состояния жилых зданий в условиях плотной городской застройки / С.Г. Шеина, В.Г. Шумеев, А.А. Краснов, А.Л. Четвериков //Материалы Международной научно-практической конференции «Информационные технологии в обследовании эксплуатируемых зданий и сооружений». – Новочеркасск: ЮРГТУ, 2001. – С.45-47.
  8. Шеина С.Г. Применение объектно-ориентированных САПР на различных этапах жизненного цикла зданий и сооружений/ С.Г. Шеина, М.В. Калинина, В.Е. Петраченков //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2000». – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2000. – С.108.
  9. Шеина С.Г. Опыт применения ГИС при разработке концепции перспективного развития  ЖКХ г. Ростова-на-Дону /С.Г. Шеина, В.Г. Шумеев, А.А. Краснов //Материалы IX Всероссийского форума «Геоинформационные технологии. Управление. Природопользование. Образование». – М., 2002. – С.19-21.
  10. Шеина С.Г. Информационное обеспечение мониторинга технического состояния жилищного фонда г. Ростова-на-Дону / С.Г. Шеина, А.А. Краснов, В.М. Арцыбашев //Материалы IX Всероссийского форума «Геоинформационные технологии. Управление. Природопользование. Образование». – М., 2002. – С.17-19.
  11. Шеина С.Г. Реформа ЖКХ в России и опыт создания первой управляющей компании в городе Ростове-на-Дону / С.Г. Шеина, Н.Н. Иванова, В.Г.  Шумеев //Материалы Международной научно-практической  конференции «Экология и безопасность жизнедеятельности». – Пенза, 2002. – С.258-260.
  12. Шеина С.Г. ГИС в вопросах социально-политического развития муниципального образования / С.Г. Шеина, В.Г. Шумеев, А.А. Краснов, А.Л. Четвериков, В.В. Батанов //Материалы II Российско-Украинского симпозиума «Новые информационные технологии в решении проблем производства строительства и коммунального хозяйства». – Пенза,  2002. – С.44-46.
  13. Шеина С.Г. Оценка методов снижения воздействия возводимых зданий на существующие в условиях плотной городской застройки / С.Г. Шеина, В.Г. Шумеев, А.А. Краснов //Материалы Международной научно-практической  конференции «Экология и безопасность жизнедеятельности». – Пенза, 2002. – С.98-99.
  14. Шеина С.Г. Прогноз воздействия возводимых зданий на существующие в условиях плотной городской застройки / С.Г. Шеина, Ю.А. Забара, А.А. Решетников //Материалы Международной научно-технической конференции «Строительство - 2002». – Ростов-на-Дону: РГСУ,  2002. – С.88-90.
  15. Шеина С.Г. Опыт применения ГИС при разработке концепции перспективного развития ЖКХ Ростова-на-Дону //Материалы девятого Всероссийского форума «Геоинформационные технологии. Управление. Природопользование Бизнес. Образование. – М., 2002. – С.54-59.
  16. Шеина С.Г. Концепция перспективного развития г.Ростова-на-Дону. ARCREVIEW /С.Г. Шеина, В.Г. Шумеев, А.А. Краснов //«Современные геоинформационные технологии». – 2003. – №4. – C.8.
  17. Шеина С.Г. Мониторинг технического состояния жилищного фонда Ленинского района г.Ростова-на-Дону / С.Г. Шеина, Е.Ю. Наливайченко  //Материалы Международной научно-технической конференции «Строительство-2004». – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2004. – C.177–178.
  18. Шеина С.Г. Геотехническое сопровождение нового строительства в г.Ростове-на-Дону / С.Г. Шеина, А.Н. Боровских, А.В. Федорова //Материалы Международной научно-технической конференции «Строительство-2004». – Ростов-на-Дону: РГСУ,  2004. –  C.175–176.
  19. Шеина С.Г. Стратегическое управление развитием городской застройки муниципального образования / С.Г. Шеина, В.Г. Шумеев //Материалы четырнадцатого Российско-Польско-Словацкого семинара «Теоретические основы строительства». – Жилина, 2005. – C.369-374.
  20. Шеина С.Г. Оценка состояния окружающей среды: атмосферный воздух / С.Г. Шеина, А.Е. Казначеевская //Материалы региональной конференции «Экологическая безопасность городов юга России и рациональное природопользование». – Ростов-на-Дону: РАЕН, 2006. – С.199-203.
  21. Шеина С.Г. Комплексный подход к решению государственной задачи – «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» от планирования и проектирования до эксплуатации/ С.Г. Шеина, Н.Д. Антипова //Материалы пятнадцатого Российско-Польско-Словацкого семинара «Теоретические основы строительства». – Жилина, 2006. – C.391-396.
  22. Шеина С.Г. Использование ГИС-технологий для комплексной оценки территорий по факторам градостроительного риска / С.Г. Шеина, Р.Б. Матвейко //Материалы шестнадцатого Российско-Польско-Словацкого семинара «Теоретические основы строительства». – Жилина, 2007. – С.359-365.
  23. Шеина С.Г. Категории градостроительного риска на территории г.Ростова-на-Дону / С.Г. Шеина, М.А. Гиря, Л.В. Гиря //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2007». – Ростов-на-Дону: РГСУ, 2007. – C.170– 172.
  24. Шеина С.Г. ArcGis при разработке акустической модели г.Ростова-на-Дону / С.Г. Шеина, Р.Ф. Альков, Л.Л. Бабенко, Л.В. Гиря //«ArcReview современные геоинформационные технологии №4». – М.: ООО Дата+», 2007. – C.14.
  25. Шеина С.Г. Рейтинговая оценка инвестиционного потенциала городских территорий для строительства объектов/ С.Г. Шеина, Л.Л. Бабенко //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2008». – Ростов н/Д: РГСУ, 2008. – С.181–183.
  26. Шеина С.Г. Методика стратегического управления развитием городской застройки муниципального образования //Материалы 5-ой Международной конференции «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка». – Прага-Москва: ООО «Академстройнаука», 2007. – С.45-50.
  27. Шеина С.Г. Методология построения имитационной модели градостроительной системы генерального плана города. «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка / С.Г. Шеина, Л.Л. Бабенко //Материалы 5-й Международной конференции / Под.общ.ред. С.В.Захарова, И.Кратены. – Прага – Москва: ООО «Академстройнаука», 2008. – С.97-102.

Подписано в печать Формат 60х84 1/16.

Бумага писчая. Ризограф. Уч.-из.л. 3,7.

Тираж 120 экз. Заказ

Редакционно-издательский центр РГСУ

344022, Ростов н/Д, ул. Социалистическая, 162.







© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.