WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


 

На правах рукописи

ЯСТРЕБОВ Александр Владимирович

МЕТОДОЛОГИЯ СТРАТЕГИЧЕСКОГО

ПЛАНИРОВАНИЯ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ (ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ) КОМПАНИИ

Специальность:  08.00.05 -  Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Санкт-Петербург

2010

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант  доктор экономических наук, профессор

  Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты  доктор экономических наук, профессор

  Васильева Наталья Владимировна

доктор экономических наук, профессор

Асаул Анатолий Николаевич

доктор экономических наук, профессор 

Волков Борис Андреевич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный

университет экономики и финансов»

Защита состоится ________________ года в _____ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01  при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27 ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103.

Автореферат разослан  года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук,

доцент  Н.Г.Плетнева

  1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ



Актуальность темы исследования. В условиях стабилизации экономических показа­телей и оживления инвестиционной деятельности, переживае­мых в настоящее время экономикой России, внешним прояв­лением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижи­мости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, дейст­вующих на рынке недвижимости. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточ­нения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смо­гут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвести­ционный потенциал рынка недвижимости.

Занимая существенное место в инвестиционном про­цессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны, пре­жде всего, по причине высокого мультиплицирующего эффек­та, серьезного влияния на окружающую среду.

Российский рынок недвижимости - один из самых быстрорастущих в мире - начал свое существование бо­лее пятнадцати лет назад. Эта отрасль экономики все более активно привлекает отечественные и зарубежные инвестиции, в связи с чем высокое качество работы как в сфере создания, так и управления недвижимостью становится главной целью многих его учас­тников.

Девелопмент - это профессиональная деятельность по увеличению стоимости недвижимости путем управления риском развития объекта. Понятие девелопмент как развитие недвижимости применимо не только к строительству новых зданий и разукрупнению участков. Девелоперский бизнес может быть реализован в таких ситуациях, как покупка и аренда пустующих офисных зданий, обновление старых складских помещений, изменение в позиционировании торговых центров за счет изменения соотношения между различными типами арендаторов, получение правоустанавливающих документов на освоение неподготовленной земли.

Влияние, которое девелопмент оказывает на жизнь общества, имеет исключительно многофакторный характер. Создаваемые девелоперскими компаниями здания и населенные пункты формируют облик нашей цивилизации. Куда человек отправляется на работу, на отдых, за покупками, сколько времени ему нужно, чтобы туда добраться, состояние окружающей среды, в которой он оказывается - все это зависит от результатов работы девелоперов. Если проект оказался несостоятельным или был плохо продуман, потери несет не только девелопер и профинансировавшие его стороны, но и все общество. Для успеха девелоперу необходимо понимание не только того, каким образом реализовать хороший проект развития недвижимости, но и умение оценить его последствия для окружающих территорий и городов.

Выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости, поскольку организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов.

Особенности девелопмента в различных областях pынка не­движимости связаны с выбором целевого сегмента (группы по­требителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объ­ект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архи­тектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обо­стряется. Происходит деконцентрация основных объемов пред­ложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинст­во фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для ча­стных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости стратегического планирования на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Девелопмент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как и любой бизнес должен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратегического плана развития.

Стратегия девелопера должна формироваться в соответствии с методологическим принципом современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии от будущего через прошлое к настоящему (прогнозирование – анализ -  мониторинг). Стратегическое планирование направлено на решение вопроса о том, к чему организация может cтpeмиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно дocтичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления проблем повышения эффективности деятельности девелоперской компании.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Асаула А.Н., Балабанова И.Т.,  Васильевой Н.В., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды  многих отечественных и зарубежных ученых: Альстрэнда Б., Ансоффа И., Боумэна К., Виханского О. С., Ефремова В. С., Идрисова А.Б., Лэмпeла Д., Минцберга Г., Стрикланда Д., Томсона А., Колесова В.Ю.,  Коробейникова О.П., Кузнецовой С.А., Марковой В.Д., Панибратова Ю.П., Петрова А.Н.

Вместе с тем недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Успех девелопера может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии его функционирования с учетом изменений рыночных факторов.

С нашей точки зрения, процесс формирования стратегии для девелоперской компании должен быть сфокусирован на создании и приращении стоимости компании, что создает  преимущество объединения процесса разработки стратегии с другими усилиями, нацеленными на извлечение стоимости.

В процессе рационального управления стоимостью компании управленческие процессы, такие как планирование и оценка результатов деятельности, обеспечивают управленческих работников информацией и необходимыми стимулами для создания новой стоимости. Рационально организованное управление стоимостью означает, что все стремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели - помочь компании максимизировать свою стоимость, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Основополагающие принципы концепции управления стоимостью компании изложены в работах А. Раппопорта, Ж. Петти, Т. Коуплэнда, Т. Колера, Д. Мурина, Б. Стюарта, Д. Янга, С. О’Бирна, С. Вивера, Г. Биддла, Р. Боуэна. Применительно к российским условиям концепция управления стоимостью компании рассматривается в работах И. В. Ивашковской, Д. Л. Волкова, Д. Степанова, Д. Янгеля, А. Полуэктова, О. Щербаковой, А. Рассказовой, Д. Просянкина и др.

Цель и задачи исследования. Проведенная работа была нацелена на развитие методологии стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

  • уточнение содержания понятия «девелопмент» с точки зрения правового и экономического аспектов;
  • выявление проблем девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
  • обоснование ведущей роли стратегического планирования деятельности девелоперской компании  в условиях экономического кризиса;
  • исследование науки о стратегическом планировании и анализ моделей стратегического планирования;
  • выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперской компании;
  • анализ мирового опыта развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса;
  • обоснование факторов развития рынка недвижимости мегаполиса;
  • разработка методологических основ проведения мониторинга рынка недвижимости;
  • разработка IDEF модели стратегического планирования в девелоперской компании;
  • обоснование показателя стоимостной модели управления девелоперской компанией;
  • разработка методики антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления;
  • разработка метода формирования инвестиционного портфеля девелопера;
  • разработка методического подхода к стратегическому анализу рисков девелопера;
  • разработка методики оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Объектом исследования является деятельность девелоперской компании в условиях неопределенности рынка недвижимости мегаполиса.

Предметом исследования является механизм стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов власти по вопросам регулирования инвестиционно-строительной деятельности и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и города Москвы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1) уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости;

2) обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании  в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее це­лесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость;

3) выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга  развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании; 

4) обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании;

5) разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости;

6) разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании;

7) обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости;

8) разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала;

9) разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чи­стого инвестиционного дохода, что ре­шает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании;

10) разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании  девелоперской компании, основанный на методе экспертных  оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

11)        разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе постро­ения "дерева стратеги­ческих решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества строительства за счет активизации деятельности девелоперских компаний на основе развития методологии стратегического планирования.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы в инвестиционно-строительных компаниях при текущем и стратегическом планировании их деятельности в сфере жилищного и коммерческого строительства.

Предложенные рекомендации по проведения мониторинга рынка недвижимости, позволят получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений девелопера.

Разработанные подходы и модели антикризисного стратегического планирования и оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления дадут возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Результаты исследования были использованы при разработке стратегического плана развития девелоперской компании в Москве, докладывались на VI Всероссийской научно-практической конференции 23-24 апреля 2009 г. «Актуальные проблемы управления экономикой региона», на научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009. Материалы научной работы нашли применение в практической деятельности девелоперских компаний ООО «Уником», ООО «Аберт» при разработке стратегических планов в условиях экономического кризиса.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 39 опубликованных работах общим объемом  32 п. л.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 209 источников. Объем работы - 272 страница машинописного текста.

II. ХАРАКТЕРИСТИКА  ОСНОВНЫХ  РЕЗУЛЬТАТОВ 
ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости.

Проведенный анализ российского законодательства показал, что термин «девелопмент» отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу, однако на практике он широко применяется. Нами предложено следующее определение этого понятия: девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости на основе использования системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности и обеспечивает возрастание стоимости недвижимости.

Суть девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости состоит в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере  недвижимости. Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется, прежде всего, тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками. Являясь центральной фигурой в развитии недвижимости, девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками - за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность перед государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, перед подрядчиками  - за своевременное финансирование работ, наконец, несет ответственность перед потребителями его продукции.

2. Обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании  в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее це­лесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость.

В условиях кризиса деятельность инвестора может быть направлена на разработку новых проектов, подготовку территорий, согласований. Реализация этих этапов позволит впоследствии получить дополнительный доход или иметь конкурентное преимущество в посткризисный период. Таким образом, в период кризиса стратегическое планирование создает условия для возникновения ряда важнейших предопределяющих условий для девелопмента, обеспечивает основу для принятия решений.

Мы предлагаем рассматривать рост стоимости бизнеса компании как основную задачу, стоящую перед менеджментом девелоперской компании. В этом случае стратегическое планирование должно вклю­чать, во-первых, задания по повышению стоимости компании на плановый пери­од; во-вторых, плановые показатели по основным факторам (направлениям), вли­яющим на рост стоимости компании.

Достижение поставленной цели по росту капитализации зависит от ряда как экономических, так и внеэкономи­ческих факторов. Соответственно для достижения запла­нированного роста стоимости компании устанавливаются пла­новые задания по основным показате­лям, влияющим на ее стоимость и зависящим от ее менеджмента (с уче­том прогнозируемого воздействия вне­экономических факторов). Как правило, в состав таких показа­телей включаются рост объема бизнеса (выручка, инвестиции и др.), доходности капитала, а также показатели предельно­го уровня долга, расходов и т.п.

3. Выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга  развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании. 





Принципы стратегического планирования отражают исходные положения, характер и содержание деятельности по стратегическому планированию в организации. Правильное соблюдение этих принципов создает предпосылки для эффективной работы компании и уменьшает возможность отрицательных результатов планирования.

Проведенный анализ принципов стратегического планирования позволяет нам, исключив дублирование, сформировать перечень общих принципов, которые должны лежать в основе стратегического планирования в девелоперской компании:

1) единства (системности);

2) непрерывности;

3) гибкости;

4) точности;

5) участия;

6) координации и интеграции;

7) разделения процесса стратегического планирования между уровнями управления;

8) исключения из процесса стратегического планирования стадий целеполагания, бюджетного планирования и плана разработки отдельных мероприятий;

9) реалистичности;

10) индивидуализма;

11) выбора наилучшего варианта стратегии;

12) простоты и ясности.

Пе­речисленные принципы представляют единую систему, в которой от соблюдения одних принципов зависят возможность и эффективность реализации других.

Вместе с тем, специфические черты стратегического планирования такие как: приоритетность стратегического плана над другими планами, понимание реальных возможностей компании, учет большого числа факторов внешней и внутренней среды, направленность на перспективу и др. являются предпосылкой для формулировки специфических принципов стратегического планирования девелоперской компании:

1) целенаправленности;

2) перспективности;

3) мониторинга  тенденций развития рынка недвижимости;

4) селективности.

Важнейшим из них выступает принцип селективности стратегического планирования, который связан с выделением стратегических направлений девелопмента - отдельных сегментов рынка недвижимости, критерии выбора которых, с нашей точки зрения, должны определяться миссией и глобальными целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании.

4. Обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании.

Выявление факторов изменения рынка недвижимости должно быть основано, прежде всего, на сценарных прогнозных вариантах долго­срочного социально-экономического развития РФ (макроэкономические факторы). Реализация энергосырьевого и особенно инновационного сценария раз­вития национальной экономики России требует максимально возможного разви­тия строительного комплекса в прогнозируемой перспективе.

Внутренние (микроэкономические) факторы развития рынка недвижимости, определяют  его развитие на основе ожидаемого  дохода от недвижимости. Факторы, входящие в эту группу, имеют разную степень определенности. В частности, к микроэкономическим факторам высокой степени определенности относятся:

-  имеющийся объем недвижимости в целом и по видам;

-  величина  потребительского спроса на товары, для удовлетворения которого необходимо дополнительное производство.

К микроэкономическим факторам низкой степени определенности относятся:

- изменения во вкусах потребителей, приводящих к изменениям в типах и объемах  недвижимости;

- изменения уровня доходов населения (рис.1). 

Экономическая теория рассматривает норму процента как фактор, который приводит в равновесие желание инвестировать и готовность сберегать. За инвестированием стоит спрос на соответствующие ресурсы, за сбережением - их предложение, в то время как норма процента есть такая "цена" ресурсов  для  инвестиций, при которой спрос и предложение уравниваются.

Рис. 1. Факторы развития рынка  недвижимости

На рис. 2 представлен график изменения доли доходов населения Российской Федерации, направляемых на сбережение (предложение инвестиций) по годам.

Рис. 2. График изменения доли сбережений граждан в их расходах, %

За рассмотренный период наименьшее значение показателя доли сбережений наблюдалось в 1997-1998 гг., что соответствовало периоду дефицита инвестиционных ресурсов в экономике и увеличению нормы процента. Период пика доли сбережений был пройден в 2003 г. (12,7%), после чего начался плавный спуск по кривой графика. Таким образом, в ближайшие годы ожидается сокращение доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике и, соответственно, рост нормы процента.

В Российской Федерации спрос на инвестиции в различных отраслях экономики определяется, как и во всем мире, уровнем рентабельности продукции (работ, услуг), проданных товаров (табл. 1).

Таблица 1

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг) по некоторым видам экономической деятельности за 2007 год (без субъектов малого предпринимательства), %

Виды экономической деятельности

Российская Федерация

Москва

Санкт-Петербург

Всего

13,1

13,8

13,4

Добыча сырой нефти и природного газа

33,5

418,5

23,4

Добыча природного газа и газового конденсата

23,5

314057,8

Производство нефтепродуктов

27,7

40,9

31,4

Деятельность гостиниц с ресторанами

26,5

31,6

28,2

Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат

54,9

71,4

Деятельность в области телефонной связи

44,9

54,6

28,5

Деятельность в области трансляции и распределения программ телевидения

29

38,6

29,2

Деятельность по добровольному пенсионному страхованию

218,7

247,5

Окончание табл. 1

Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

 31,8

42,6

-100

Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

40,4

78,1

44,2

Покупка и продажа земельных участков

-9,1

-0,3

Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества

26,3

27,2

134,4

Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества

31,7

43,3

36,1

Управление эксплуатацией жилищного фонда

-10,6

-28

-4,1

Управление эксплуатацией нежилого фонда

12,8

18,2

6,5

Аренда прочего (не легкового) автомобильного транспорта и оборудования

39

207,8

4,9

Государственный контроль и надзор за стандартами, средствами измерений и обязательной сертификацией

55,8

59,2

Технический контроль автомобилей: периодический технический осмотр

32,1

78,7

Деятельность по проведению дезинфекционных, дезинсекционных и дератизационных работ

 5,7

60,4

6,5

Деятельность органов государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих свои полномочия в городах и районах

25,4

38,9

Государственное управление социальными программами

72,7

Деятельность органов внутренних дел

32,1

32,1

Капиталовложения в собственность

-1,6

-5,5

-32,4

Источник: Росстат РФ: http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi?pl=7000015

Данные таблицы показывают, что в Российской Федерации рентабельность деятельности в таких областях как добыча сырой нефти и природного газа, добровольное пенсионное страхование, аренда автомобильного транспорта и оборудования значительно превышает рентабельность в сфере недвижимости. Однако необходимо отметить, что деятельность по покупке и продаже собственных нежилых зданий и помещений в Москве имеет достаточно высокий показатель рентабельности (78,1%), что свидетельствует об инвестиционной привлекательности девелопмента в столице.

При этом обращает на себя внимание значение показателя рентабельности по капиталовложениям в собственность, которая составляет в Москве минус 5,5 %, а в Санкт-Петербурге – минус 32,4 %. С нашей точки зрения, отрицательные значения рентабельности в данном случае обусловлены фактором времени, т.е. результат от инвестирования в собственность имеет отложенный характер и будет получен в другие периоды.

Этим же обстоятельством, по нашему мнению, объясняется и отставание темпов роста общей площади введенных зданий в Москве (коммерческих, промышленных, жилых) от темпов роста объемов частных инвестиций в основной капитал (рис. 3).

Рис. 3.  Динамика изменения общей площади введенных зданий и объемов частных инвестиций в основной капитал в Москве

Рис. 3 отражает рост инвестиций в приобретение земельных участков для реализации долгосрочных девелоперских проектов. Этот вывод подтверждают и сведения о завершенных сделках в Москве с земельными участками и с объектами нежилого фонда (рис. 4.).

Рис. 4. Динамика сделок с земельными участками и объектами нежилого фонда  в Москве

Количество завершенных сделок по объектам жилищного фонда также сокращается как по России в целом, так и по Москве и Санкт-Петербургу  (рис. 5).

Таким образом, в Российской Федерации в целом и в Москве, в частности, наметилась тенденция значительного роста инвестирования в земельные ресурсы с одновременным сокращением ввода готовых объектов, что свидетельствует о снижении спроса в сфере недвижимости в 2007, 2008 гг., обусловленного сокращением доли накоплений в расходах граждан. Новый подъем доли накоплений (предложения инвестиций) может начаться с 2010-2011 гг. и в предстоящей конкурентной борьбе выиграет тот девелопер, который сегодня серьезно отнесется к требованиям и пожеланиям будущих клиентов, что обусловливает актуальность стратегического планирования девелоперов в современных условиях.

Рис.  5. Динамика совершенных сделок с объектами жилищного фонда Москвы

5. Разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Систематический сбор, обработка и анализ информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости  позволяет инвесторам опираться при разработке и принятии управленческих решений на статистические и аналитические данные о состоянии рынка и его тенденциях. Разработанные методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости позволяют получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Девелопер использует результаты мониторинга рынка недвижимости в целях:

1. Получения информации о рынке недвижимости по секторам и конкретным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений, анализа предполагаемых результатов стратегических решений.

2. Получения необходимой информации для решения тактических задач. Например, оценка стабильности рынка недвижимости необходима девелоперам для принятия правильных решений по распоряжению имуществом.

При увеличении стабильности рынка недвижимости значение коэффициента капитализации, используемого в теории оценки доходной недвижимости и представляющего собой отношения величины годового (арендного) дохода (А) к рыночной стоимости объекта недвижимости (V), снижается. И, наоборот, при снижении стабильности рынка недвижимости коэффициент капитализации повышается.

Таким образом, рост стабильности рынка недвижимости характеризуется коэффициентом стабильности рынка (Кст):

(1)

а рост нестабильности –

(2)

где         – изменение за период арендной ставки объекта, %

– изменение за период стоимости объекта, %.

Тогда, если известны средние значения годовой арендной ставки (Аср) и рыночной стоимости объекта определенного назначения (Vср), используя предложенный коэффициент стабильности рынка недвижимости, девелопер  может выбрать рациональную модель распоряжения имуществом: продажу или аренду. При этом необходимо сравнивать текущие значения А и V с известными средними значениями для данного типа недвижимости Аср и Vср. В зависимости от темпов изменения А и V возможны различные ситуационные модели рынка недвижимости, при которых целесообразна продажа объекта или его аренда.

6. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании.

Для точного и подробного описания деятельности компании при стратегическом планировании и возможности разбить такую деятельность на составные части, мы используем стандарт IDEF-моделирования, в основе которого лежит функциональный или «управляющий блок», который графически изображается в виде прямоугольника и олицетворяет собой некоторую функцию в рамках рассматриваемой системы. Каждая из четырех сторон функционального блока имеет своё значение (роль) (рис. 6).

Деятельность компании (подразделения, отдельного работника) описывается с помощью пяти типов определений:

- результатов, получаемых в процессе деятельности (продукты, услуги, информация, материальные средства, документы и т.д.);

- ресурсов (продуктов, услуг, материальных средств и т.д.) необходимых для получения требуемых результатов в рамках деятельности;

- управления (контроля, ограничений, регламентов), регулирующих деятельность по переработке ресурсов в результат;

- механизмов и компетенций, необходимых для переработки ресурсов в требуемый результат;

- формального описания основной деятельности в рамках процесса.

исполнение

  вход выход

механизм

                                      реализации

Рис.6. Элементы  IDEF моделирования

За основу для разработки модели мы взяли контур стратегического планирования,  в основе которого лежат следующие положения:

- процесс стратегического планирования представляет собой последовательность трех основных этапов (блоков): стратегиче­ский анализ, целеполагание, стратегический выбор;

- базовая и функциональные стратегии компании разрабатываются на основе иерархического принципа. Это означает, что функциональные стратегии подчинены базовой стратегии компании и скоординированы между собой;

- стратегическое планирование представляет собой не­прерывный процесс и не заканчивается моментом форми­рования стратегического плана.

IDEF модели блоков №1 «Стратегический анализ», №2 «Целеполагание», №3 «Стратегический выбор» и №4 «Оценка эффективности стратегии»  приведены на рис. 7 - 10.

Выбрав базовую стратегию функционирования, девелопер переходит к разработке конкурентных стратегий, примеры которых приведены в  табл. 2.

Таблица 2.

Примеры конкурентных стратегий в девелопменте

Базовая стратегия

Конкурентные стратегии

Роста

Освоение других сегментов рынка недвижимости

Увеличение реализуемых проектов в своем сегменте

Выход на новые рынки недвижимости (новые города, страны)

Стабилизации

Дифференциация создаваемых объектов

Установление контроля над поставщиками строительных материалов и риэлтерами

Фокусирование на определенном сегменте рынка недвижимости

Сокращения

Сокращение реализуемых проектов

Минимизация себестоимости

                                                                                       

                               

                                                                                                       

                                                                                       

Рис. 7. Декомпозиция блока №1 «Стратегический анализ в девелоперской компании»

                                                                                       

Рис. 8. Декомпозиция блока  №2 «Целеполагание в девелоперской компании»

Рис. 9. Декомпозиция блока  №3 «Стратегический выбор в девелоперской компании»

                                                                                                       

                                                                                       

Рис. 10. Декомпозиция блока  №4 «Оценка эффективности стратегии девелоперской компании»

  1. Обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелопера в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости.

Управление стоимостью компании - это стратегия менеджмента, ориентированная на повышение инвестиционной привлекательности, конкурентных преимуществ и устойчивой работы в рыночной среде в расчете на длительную перспективу. Повышение рыночной стоимости компании является стратегической целью управления деятельностью девелопера.

Эффективность системы управления стоимостью компании может быть достигнута при подчинении всех значимых управленческих решений единой цели, что предполагает наличие единого критерия, на основе которого строится и оценка эффективности, и система мотивации в компании. Поэтому в каждом случае должен быть выбран соответствующий стоимостный показатель исходя из соображений оперативности, выгод и затрат, связанных с получением информации, необходимой для его расчета.

Мы исследовали существенные характеристики наиболее популярных показателей результатов деятельности компании с точки зрения способности адекватно отражать процесс создания стоимости девелоперской компании по пяти параметрам (табл.3).

Таблица 3

Балльно-рейтинговая оценка показателей для стоимостной модели

управления компанией

Показатель

Параметры сравнения

1. Отражение ожиданий относительно будущих результатов деятельности

2. Степень сложности расчета показателя

3. Возможность формирования системы управления стоимостью

4. Степень влияния стоимости внеоборотных активов на итоговую величину стоимости

5. Возможность использования показателя в «закрытых» компаниях

MVA (Market Value Added - добавленная рыночная стоимость)

+

Средняя

Низкая

Низкая

+

DCF (Discounted Cash Flow – дисконтирование денежного потока)

Низкая

Средняя

Средняя

+

EVA (Economic Value Added - добавленная экономическая стоимость)

+

Средняя

Высокая

Низкая

+

Окончание табл. 3

CFROI (Cash Flow Return on Investments - возврат денежного потока на инвестиции)

+

Высокая

Низкая

Средняя

+

SVA (Shareholders Value Added - добавленная акционерная стоимость)

+

Высокая

Высокая

Высокая

+

EBO (Edwards-Bell-Ohlson valuation model – метод остаточной прибыли) - модель Ольсона

+

Средняя

Высокая

Высокая

+

Вес элемента, %

17

13

20

25

25

Для выбора показателя необходимо рассчитать коэффициенты приемлемости для каждого показателя. Наибольшее значение коэффициента укажет на наилучший вариант показателя (табл.4).

Таблица 4

Расчет коэффициентов приемлемости

Показатель

Элементы сравнения

Итого

1

2

3

4

5

Абсолютный показатель приемлемости

MVA

1

1

0

0

1

3

DCF

1

2

1

1

1

6

EVA

1

1

2

0

1

5

CFROI

1

0

0

1

1

3

SVA

1

0

2

2

1

6

EBO

1

1

2

2

1

7

Вес элемента, %

17,0

13,0

20,0

25,0

25,0

100,0

Взвешенный показатель приемлемости

Итоговый

коэффициент

приемлемости

MVA

0,17

0,13

0,00

0,00

0,25

0,55

DCF

0,17

0,26

0,20

0,25

0,25

1,13

EVA

0,17

0,13

0,40

0,00

0,25

0,95

CFROI

0,17

0,00

0,00

0,25

0,25

0,67

SVA

0,17

0,00

0,40

0,50

0,25

1,32

EBO

0,17

0,13

0,40

0,50

0,25

1,45

Данные таблицы показывают, что для девелоперской компании наиболее предпочтительным является показатель EBO (Edwards-Bell-Ohlson valuation model – метод остаточной прибыли) или модель Ольсона.

8. Разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Увеличение стоимости компании может быть целью антикризисной стратегии как составной части общей корпоративной стратегии, направленной на поддержание динами­ческого равновесия ее внешней и внут­ренней среды. Основную цель антикри­зисного управления в фазе кризиса можно сформулировать как преодоление устойчивой тенденции к снижению стоимости компании. Для целей анти­кризисного управления стоимость компании рассматривается в качестве ко­личественной интерпретации цели и всей траектории ее развития, критерием эф­фективности совокупности принимаемых управленческих решений.

Антикризисное стра­тегическое планирование девелопера предполагает анализ внешней среды, выявление конкурентных преимуществ компании, описание его бизнес-­модели, а также создание комплексной модели функционирова­ния в контексте динамических измене­ний внешней и внутренней среды, на­правленной на выявление и развитие потенциала на осно­ве управления стоимостью.

Для успешного функционирования системы управления стоимостью девелоперской компании следует разработать программу из следующих этапов.

Этап 1. Выработка концепции долгосрочного развития компании.

Сегодня на рынке недвижимости более мощный потенциал обеспечивает девелоперской компании портфельный подход к стратегическому планированию. Девелоперская компания, с нашей точки зрения, в своем корпоративном портфеле должна иметь спектр объектов, находящихся на разных стадиях жизненного цикла, сформированный в результате анализа временных горизонтов роста компании, что позволит девелоперу сформировать потенциальные источники  прибыли компании и обеспечить рост ее стоимости (рис. 11).

Этап 2. Определение точки отсчета. Определяется стоимость компании на ближайшую прошедшую отчетную дату на основе  существующих методов оценки бизнеса.

Этап 3. Выявление факторов стоимости.

С точки зрения управления стоимостью, важно выстроить всю систему факторов, воздействуя на которые можно добиваться постепенного роста стоимости компании (табл.5).

Этап 4. Ранжирование факторов стоимости.

Для оценки степени влияния того или иного показателя используется метод элиминирования, который позволяет определить, насколько изменится значение EVA при изменении на 1 % одного из параметров (при фиксированном значении всех остальных).

Рис.11. Схема портфельного подхода к стратегическому планированию девелопера

Таблица 5

Декомпозиция факторов создания стоимости для различных уровней управления в девелоперской компании

Факторы 1-го уровня

Факторы 2-го уровня

Факторы 3-го уровня

Стратегическая

эффективность

компании - создание стоимости:

1.1. Факторы

эффективности

операционной

деятельности

1.1.1. Факторы затрат

Уровень потерь рабочего времени

Доля введенных в срок объектов

Снижение прямых и косвенных затрат

1.1.2. Факторы производительности труда

Текучесть кадров

Объем  выполненных работ  в ед.времени

Квалификация рабочих

Окончание табл. 5

1. Экономическая прибыль

1.2. Факторы эффективности финансово-экономической

деятельности

1.2.1. Факторы ликвидности активов

Ликвидность материальных активов

Ликвидность нематериальных активов

1.2.2. Факторы эффективности собственного капитала

Процентная ставка по кредитам

Финансовый рычаг

Оборачиваемость оборотных средств (экономия оборотных средств)

2. Степень удовлетворенности клиентов 

2.1. Общий индекс удовлетворенности клиентов

2.1.1. Стандарт качества обслуживания клиентов

Автоматизация процесса продажи объекта недвижимости — от первого контакта до выполнения договора

Объем затрат на обслуживание клиентов

Объем дебиторской задолженности

Количество отрицательных отзывов о работе сотрудников подразделения

Количество положительных отзывов и благодарностей о работе сотрудников подразделения

Продолжительность сроков реагирования на запросы клиентов

Продолжительность цикла реализации продукции

Далее каждому фактору методом экспертной оценки присваивают соответствующие весовые коэффициенты. Цель систематизации – составление перечня факторов, для которых значение параметра чувствительности превышает некоторый пороговый уровень. Эту группу называют "ключевыми факторами стоимости", перечень которых необходимо периодически пересматривать, ибо по мере изменения рыночных условий и накопления корпоративного опыта соотношение приоритетов может стать иным.

Далее необходимо определить центры ответственности и степень влияния каждого вида менеджмента (топ-менеджмента, операционного менеджмента, функционального менеджмента и прочих) на тот или иной ключевой показатель, участвующий в расчете значения EVA. Для этого каждому виду менеджмента устанавливаются соответствующие весовые коэффициенты методом экспертной оценки. Таким образом, мы получим две группы весовых коэффициентов (для факторов стоимости и для вида менеджмента), перемножив которые мы получим итоговый коэффициент, который будут отражать степень влияния каждого менеджера на показатель стоимости EVA.

Этап 5. Анализ вклада подразделений в стоимость компании.

В целях повышения адекватной оценки вклада тех или иных видов девелопмента в стоимость компании, они рассматриваются как бизнес единицы. Процесс разбиения компании на бизнес-единицы на основе логического принципа называется сегментацией. Выделяют два основных подхода к сегментации. Сегментация, основанная на характеристиках потребителя продукта (сегментация по типу потребителя), и разбиение на бизнес-единицы исходя из знаний, опыта и технологий, необходимых компании для производства той или иной продукции (сегментация по типу профессиональных навыков). В последующем для каждой бизнес-единицы определяются решающие факторы стоимости и анализируются результаты их хозяйственной деятельности.

Этап 6. Определение целевых индикаторов.

Принятую стратегию необходимо привязать к количественным показателям, для чего необходимо установить ряд целевых индикаторов, связанных с созданием стоимости. Наилучшей информационной базой контроля за результатами деятельности бизнес-подразделений девелопера служит оценочная ведомость, в которую входят все стоимостные факторы (табл. 6).

Таблица 6

Оценочная ведомость бизнес-подразделения девелопера

Фактор стоимости

Текущий месяц

Нарастающим итогом с начала года

Оценка результата (в % от целевого индикатора)

Ответственный

факт

цель

за прош

лый год

факт

цель

за прош

лый год

Создание стоимости

1. Экономическая прибыль

1.1. Индикаторы эффективности операционной деятельности

1.1.1. Индикаторы затрат

Уровень потерь рабочего времени

Доля введенных в срок объектов

Снижение прямых и косвенных затрат

1.1.2. Индикаторы производительности труда

Текучесть кадров

Объем выполненных работ  в ед.времени

Квалификация рабочих

1.2. Индикаторы эффективности финансово-экономической деятельности

1.2.1. Индикаторы  ликвидности активов

Ликвидность материальных активов

Ликвидность нематериальных активов

1.2.2. Индикаторы эффективности собственного капитала

Окончание табл. 6

Процентная ставка по кредитам

Финансовый рычаг

Оборачиваемость оборотных средств (экономия оборотных средств)

2. Степень удовлетворенности клиентов

2.1. Общий индекс удовлетворенности клиентов

2.1.1. Стандарт качества обслуживания клиентов

Автоматизация процесса продажи объекта недвижимости — от первого контакта до выполнения договора

Объем затрат на обслуживание клиентов

Объем дебиторской задолженности

Количество отрицательных отзывов о работе сотрудников подразделения

Количество положительных отзывов и благодарностей о работе сотрудников подразделения

Продолжительность сроков реагирования на запросы клиентов

Продолжительность цикла реализации продукции

Весь процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании может быть представлен в виде схемы (рис. 12).

9. Разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чи­стого инвестиционного дохода, что ре­шает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании.

Мы предлагаем модель опти­мизации инвестиционного проектиро­вания при реализации инвестиционной стра­тегии девелопера, в которой задача оптимиза­ции формулируется в следующем виде: инвестиционный процесс рассматривается как система проектов, которые могут быть взаимонезависимыми или взаимозависимыми и взаимоисключающими (альтернативными) попарно или в совокупности. Инвестиционный про­цесс проектируется в условиях огра­ниченности инвестиционных ресурсов. Критерием эффективности инвести­ционного проектирования (портфеля) выступает максимально возможный прирост чи­стого инвестиционного дохода, а, сле­довательно, и максимизация ценности компании девелопера.

Рис.12.  Процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании

Для формализации предложенной модели определим структуру инвести­ционного портфеля, состоящую из t проектов. Формали­зация ограничения на расход инвести­ционных ресурсов имеет вид:

  (3)

где xk - величина инвестиционных ре­сурсов, не­обходимая для реализации по проекту k;

Io - максимальный объем инвестиционных ресурсов, которыми распола­гает девелопер.

Формализация критерия эффектив­ности инвестиционной программы с учетом введенных переменных и рас­считанных значений NPV имеет вид:

Р(х) = NPVk ·t mах  (4)

10. Разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании  девелоперской компании, основанный на методе экспертных  оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния.

Стратегический риск девелопера — это вероятность та­ких последствий стратегических решений, при которых поставленные цели частично или полностью не достигаются.

Неопределенность принимаемых стратегических решений, обусловлена следующими факторами:

• длительность периода между разработкой стратегии и получаемым результатом ее реализации;

• уровень контролируемости процесса управления;

• степень информированности о переменных, влияющих на разработанную стратегию;

  1. опыт в принятии управленчес­ких решений;
  2. субъективность подхода к принятию управленческих решений.

Особенности стратегического анализа рисков компании обусловлены спецификой стратегического планирования.

Для реализации стратегического плана девелоперской компании, как правило, характерны риски, возникающие в условиях полной неопределенности. При этом в целях выбора стратегических альтернатив в условиях полной неопределенности используют теорию игр. В качестве основания для принятия решения используются критерии Вальда, Сэвиджа, Гурвица.

В качестве количественной характеристики для каждой стратегии используют функцию Y(Ai,Sj). Критерием Вальда руководствуется девелопер, который при выборе решения абсолютно не приемлет риск. В этом случае выбирается такой вариант стратегии (А*), который соответствует критерию:

А*:maxAi minSjY(Ai,Sj)  (5)

где Аi  – возможные варианты стратегии девелоперской компании;

Sj – возможные варианты конъюнктуры на рынке недвижимости (балльная оценка).

Критерием Сэвиджа руководствуется девелопер, который склонен к риску. В этом критерии используется не результат Y(Ai,Sj), а так называемое «сожаление от неиспользованных возможностей», которое обозначим через Z(Ai,Sj).

                               Z (Ai,Sj) = maxY(Ai,Sj)  -  Y(Ai,Sj) (6)

тогда оптимальная стратегия  (А*):

                               A* : maxAi minSjZ(Ai,Sj) (7)

Критерием Гурвица руководствуется девелопер, которого можно отнести к реалистам.  В качестве количественной характеристики для каждой стратегии рекомендуется использовать Y(Ai,y), которая формируется в виде линейной функции наихудшего (пессимистического) и наилучшего (оптимистического)  для нее значения. Для этого используется специальный коэффициент пессимизма-оптимизма y, называемый также коэффициентом Гурвица. Значения коэффициента должны выбираться из диапазона [0;1] по правилу:

  • y=0, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым благоприятным (оптимистический прогноз);
  • y=1, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым неблагоприятным (пессимистический прогноз);
  • 0 < y < 1, если девелопер считает, что состояние рынка не будет ни самым плохим, ни самым хорошим.

Каждую альтернативу оценивают взвешенным результатом вида:

Y(Ai,y) = y · minSjY(Ai,Sj) + (1-y) · maxSjY(Ai,Sj)  (8)

тогда оптимальная стратегия  (А*):

А*:  maxAiY(Ai,y)  (9)

Для принятия стратегического решения в условиях неопределенности мы предлагаем использовать экспертно-аналитический метод, основанный на вышеперечисленных критериях.

11.        Разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе постро­ения "дерева стратеги­ческих решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Антикризисная инвестиционная стратегия девелоперской компании — это процесс моделирования эффективной инвестиционной деятельности компании на определенный период функционирования, с установ­лением целей в соответствии с её возможностями и в условиях высокой степени неопределенности внешней среды.

Одним из подходов к оценке эффек­тивности управленческих решений является целевой подход, отражающий степень (меру) достижения целей функционирования и разви­тия любого объекта управления. Эффективность, определяемую на основе данного подхода, можно рассматривать как стратегическую и использовать для оценки эффективности стратегических решений.

Результатом  целеполагания является построение «дерева целей», представляющего собой одну или несколько глобальных целей, которые зависят от успешной реализации соответствующих подцелей и т.д. Антикризисная инвестиционная стратегия, как и все остальные функциональные стратегии, определяет успех достижения этих целей.

Мы предлагаем алгоритм оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелопера, основанный на показателе реализуемости целей. Для формирования «дерева стратеги­ческих решений» инвестиционные направления объединяются в группы, в рамках которой рассматриваются не­сколько инвестиционных проектов, выбор которых осуществляется по основным показателям (табл. 7).

Таблица 7

Пример постро­ения «дерева стратеги­ческих решений» девелопера

Группа А

Группа В

Группа С

Группа D

Объект А1 -строительство муни­ципального жилого дома серии 1

Объект В1 -строительство жи­лого дома улучшен­ной планировки

Объект С1-строительство жи­лого дома с приме­нением ипотечной схемы №1

Объект D1 – строительство двухэтажного  коттеджа по индивидуальному проекту

Объект А2 -реконструкция пяти­этажных жилых домов

Объект В2 -строительство элитного жилого комплекса

Объект С2 -строительство жи­лого дома с приме­нением ипотечной схемы №2

Объект D2 -строительство коттеджей методом "растущего дома"

Объект А3 -строительство муни­ципального жилого дома серии 2

Объект С3 -строительство жи­лого дома с приме­нением ипотечной схемы  №3

Объект А4 -строительство нес­кольких объектов по инвестиционным контрактам

Ранжирова­ние объектов осуществляется с помощью двух групп показателей, отражающих качественные характеристики объекта и формирующих стоимость девелоперской компании. В частности:

Группа 1. Пока­затели, характеризующие результативность инвестируемого капитала:

- сумма затрат для инвес­тора, Vi, тыс. руб.;

- доля собственного капитала в общем объеме ресурсов, СК, %;

- стоимость заемного капитала: Rз= % по заемным средствам/объем заемных средств;

- цена реализации 1 м2, Ц, тыс. руб.;

- объем выручки, ОВ, тыс. руб.;

- сумма ожидаемой прибы­ли для инвестора, Пi тыс. руб.;

- рентабельность затрат: Р1= прибыль/себестоимость;

- рентабельность продаж: Р2= прибыль/объем продаж;

- рентабельность капи­тала: Р3 = прибыль/вложенный капитал;

Группа 2. Производственные по­казатели (табл. 8):

- общий объем производ­ственных затрат З, тыс.руб.;

- затраты на 1 м2 объема работ, З, руб./кв.м.;

- строительный объем, О, тыс. кв.м.

Таблица 8

Матрица показателей и характеристик объекта инвестирования

для девелопера

Объект

Показатели

Vi

CK

Ц

ОВ

Пi

P1

Р2

Р3

З

З

О


А1


А2


A3


А4


В1


В2

С1

С2

СЗ

D1

D2

По каждой группе выявляются наиболее эффективные объекты вло­жений. После отбора нескольких групп инвестиционных антикризисных портфелей на основе приведенных экономических по­казателей окончательный выбор антикризисной стратегии девелопера мы предлагаем осуществлять с использованием общеизвестных показателей эф­фективности инвестиций (табл. 9):

Таблица 9

Матрица выбора инвестиционных портфелей для антикризисной стратегии девелоперской компании

Инвестиционные

портфели

Показатели

NPV

IRR

ID1

ID2

T

A1A2С3D1

A2B2С3D1

A1A2С3D1

A1A2С3

D2C3D1

C3D1

B2D1

A1A2B2C3

ID1 - индекс доходнос­ти затрат = дис­контированных денежных прито­ков/ дис­контированных денежных оттоков. Разница между этими показателями представляет собой чистый дисконтированный доход (ЧДД).

ID2 индекс доходнос­ти инвестиций = ЧДД / дисконтированный накопленный объем инвести­ций. ID1 и ID2 больше единицы при положительном ЧДД.

Учитывая, что антикризисная инвестиционная стратегия формируется из отдельных  инвестиционных проектов, для оценки ее эффективности мы предлагаем использовать средневзвешенный интегральный показатель эффективности инвестиционной стратегии девелопера.

Расчет фактического средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии (ЕФ) осуществляется с использованием фактических значений NPV, ID, T:

  (10)

где NPV2 -  фактический средний показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности инвестиционных проектов;

ID2 – фактический средний показатель рентабельности по совокупности инвестиционных проектов;

T2  - фактический средний срок окупаемости по совокупности инвестиционных проектов;

NPV0  - средний показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности реализованных проектов;

ID0  - средний показатель рентабельности по совокупности реализованных проектов;

T0  - средний срок окупаемости по совокупности реализованных;

А, В, С – веса соответствующих показателей.

Таким образом, максимальное значение ЕФ соответствует наиболее эффективному варианту антикризисной стратегии девелопера.

Публикации по теме диссертации

Монографии

1. Ястребов А.В. Стратегия девелопера: формирование и реализация. СПб.: СПбГИЭУ, 2008. -  8,4 п.л.

2. Ястребов А.В. Стратегическое планирование в девелоперской компании. М.: Наука, 174 с. 2009. - 10,8 п.л.

Статьи в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ

3. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Управление имуществом крупного города: проблемы и развитие. Имущественные отношения в Российской Федерации, № 4, 2006. - С. 39-50. - 1,0/0,5 п.л.

4. Ястребов А.В. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 1, 2008 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - С. 455-458. - 0,3 п.л.

5. Ястребов А.В., Ядрова  И.В. Управление рисками при бизнес-планировании  деятельности девелопера. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №1 2008. - С. 470-474. - 0,6/0,3 п.л.

6. Ястребов А.В. Офисная недвижимость Москвы  как объект для инвестирования. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика»,  вып.  6, 2008 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - С. 253-255. - 0,3 п.л.

7. Ястребов А.В., Ситдиков С.А. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью в регионе: проблемы и развитие. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №1 2009. С. 475-478. - 0,6/0,3 п.л.

8. Ястребов А.В. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №2, 2009. -  С. 478-480.- 0,5 п.л.

9. Ястребов А.В. Роль стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 3, 2009 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - С. 366-369. - 0,3 п.л.

10. Ястребов А.В. Обоснование факторов развития рынка недвижимости Москвы. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 6, 2009 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - С. 277-280. - 0,3 п.л.

11. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Факторы и тенденции рынка недвижимости мегаполиса (на примере Москвы). «Научно-технические ведомости СПбГПУ» серия Экономические науки. Вып.4, 2009 г. /СПб, СПбГПУ, 2009. – С. 245- 250.- 0,8/0,4 п.л.

Публикациях в других изданиях

12. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Государственная собственность: тип или форма? Актуальные проблемы экономической теории и практики. Часть 2-я. (коллектив авторов). – СПб.: Астерион, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

13. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Мониторинг рынка недвижимости города: особенности и развитие. Маркетинговый инструментарий в управлении организациями: Сб. науч. тр. / Редкол.: А.М. Немчин и др. – СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

14. Ястребов А.В., Самиев Р.С. Зарубежный опыт развития девелопмента в развитии социальных проектов. Общество. Личность, Культура (социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. тр./ Белгород - Санкт-Петербург, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

15. Ястребов А.В., Ветлугин С.Ю. Инвестиционное партнерство в системе региональной инвестиционной политики. Актуальные проблемы политики и права: Сб. науч. тр./Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

16. Ястребов А.В., Самиев Р.С. Особенности инвестиционной деятельности на современном этапе экономического развития. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 4: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.В.Бузырев и др.-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

17. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Основные направления преобразования бюджетных учреждений в Российской Федерации. Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью: IV Международная научно-практическая конференция 17-18 марта 2005 г.: Тез. докл./ Отв. Ред.: Е.Б. Смирнов и др. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,2/0,1 п.л.

18. Ястребов А.В. Особенности инвестиционной деятельности в городах на современном этапе экономического развития. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,3 п.л.

19. Ястребов А.В. Формирование стратегии девелоперской компании с учётом состояния рынка недвижимости мегаполиса. Автореферат диссертации на соискание  ученой степени кандидата экономических наук. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – 1.0 п.л.

20. Ястребов А.В., Танаев Н.Т. Основные принципы формирования стратегии девелопера. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №18/Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2007. - 0,5/0,25 п.л.

21. Ястребов А.В. Моделирование инвестиционной стратегии девелопера. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №18/Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2007. - 0,4 п.л.

22. Ястребов А.В., Ястребов О.А. Механизм формирования партнерских отношений при реализации строительных проектов. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 8: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,6/0,3 п.л.

23. Ястребов А.В. Формирование стратегии девелоперской компании с помощью моделирования. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 8: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,4 п.л.

24. Ястребов А.В. Принципы стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Общество. Личность, Культура (социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. тр./ Белгород - Санкт-Петербург, 2008. - 0,5 п.л.

25. Ястребов А.В. Особенности развития рынка офисной недвижимости Москвы. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. – СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 п.л.

26. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Особенности развития офисной недвижимости Москвы. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №  /Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. И.В.Ядровой.-Мурманск.:МАЭУ, 2008. - 0,4/0,2 п.л.

27. Ястребов А.В. Инвестиционные стратегии участников рынка коммерческой недвижимости Москвы. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №  /Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. И.В.Ядровой.-Мурманск.:МАЭУ, 2008. - 0,4 п.л.

28. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Оценка инвестиционной привлекательности коммерческого объекта недвижимости. Экономика региона: проблемы и развитие. Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. – СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,6/0,3 п.л.

29. Ястребов А.В. Стратегическая конкуренция как инструмент бизнес - планирования компании. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2008 года: Сборник научных статей. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,2 п.л.

30. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Проблемы правового и экономического аспектов содержания понятия «девелопмент». Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

31. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

32. Ястребов А.В., Мациканич М.П. Рынок офисной недвижимости Москвы: особенности развития. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,4/0,2 п.л.

33. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б., Мациканич М.П. Исследование рынка коммерческой недвижимости как основа формирования инвестиционной стратегии девелопера. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,2 п.л.

34. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Опыт г. Москвы при предоставлении земельных участков для жилищного строительства. Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.практ.конф. 23-24 апреля 2009 г. / Редкол.: С.Н.Максимов. (отв.ред.) [и др.]. – СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

35. Ястребов А.В. Специфика предоставления земельных участков при их комплексном освоении для жилищного строительства. Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.практ.конф. 23-24 апреля 2009 г. / Редкол.: С.Н.Максимов. (отв.ред.) [и др.]. – СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,3 п.л.

36. Ястребов А.В. Значение стратегического планирования для девелопера  в кризисный период. Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. – СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,7 п.л.

37. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Генезис науки о стратегическом планировании. "Экономика города в инновационном измерении: инвестиции, имущество, городское хозяйство" Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. – СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,7/0,35 п.л.

38. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Стратегическое планирование как антикризисный инструмент девелопера. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2009 года: Сборник научных статей. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,2/0,1 п.л.

39. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Факторы развития рынка недвижимости в условиях кризисного развития экономики. «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009: материалы науч.-практич. конференции. – СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2009. - 0,8/0,4 п.л.






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.