WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

На правах рукописи

Маштакова Наталья Андреевна

Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития

Специальность 12.00.03- Гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Екатеринбург - 2012

Работа выполнена на кафедре гражданского права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения Высшего профессионального образования «Удмуртский государственный университет» Научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент, профессор Кузнецова Надежда Викторовна Официальные оппоненты – доктор юридических наук, профессор Михайлов Николай Иванович кандидат юридических наук, доцент Темникова Наталья Александровна Ведущая организация - Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «Пермский государственный национальный исследовательский университет»

Защита состоится 19 декабря 2012 г. в 10 часов на заседании диссертационного совета Д 212.282.01 при Уральской государственной юридической академии по адресу: 620066, г.Екатеринбург, ул. Комсомольская, 21, зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Уральской государственной юридической академии.

Автореферат разослан «__» _____________ 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук, профессор М.Н.Семякин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Социальноэкономические преобразования в Российской Федерации в 90-х гг. минувшего столетия, неготовность народного хозяйства и многих его отраслей функционировать в новых финансово-экономических условиях привели к неспособности государства удовлетворять многие жизненно-важные потребности людей. Возникла ситуация, когда государство было не в состоянии решить жилищный вопрос, в то же время находящийся в стадии становления частный сектор в строительной сфере был готов удовлетворять потребности граждан и юридических лиц в строительстве жилья. В свою очередь, граждане и юридические лица были согласны финансировать строительную деятельность застройщика под обещание в будущем получить квартиру в построенных домах.

Формирующиеся гражданско-правовые отношения по долевому участию в строительстве жилья и складывающаяся судебная практика при разрешении споров в данной сфере свидетельствовала об ущемлении прав инвесторов.

Проведя правовой анализ исследованных разноименных договоров, суды приходили к выводу, что данные договоры имеют общую сущность. Несмотря на это инвестиционные договоры в сфере капитального строительства в правоприменительной деятельности находили различное толкование, тем самым, подчиняясь правовому регулированию того или иного вида договора. Отсутствие единообразия судебной практики, борьба с двойными продажами и недобросовестными застройщиками, стремление законодателя защитить гражданпотребителей явились одними из главных предпосылок для разработки и принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее Закон об участии в долевом строительстве, Закон).

Введение Закона в действие позволило устранить пробелы в правовом регулировании, которые требовали регламентации на законодательном уровне.

Несмотря на восьмилетнее существование Закона, вопросы, связанные с правовой природой договора, способах определения его существенных условий, правовом статусе участников договора, остаются актуальными, поскольку изначально нормы Закона были сформулированы без тщательного анализа правовой природы и юридической квалификации данных правоотношений.

Также следует отметить, что установление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств, видов гражданскоправовой ответственности и мер защиты не позволило надлежащим образом защитить права участников долевого строительства:

1. На сегодняшний день залог, как способ обеспечения исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее договор об участии в долевом строительстве) является недействующим. Суды отказывают в обращении взыскания на предмет залога одному из залогодержателей, поскольку обращение взыскания на имущество в пользу одного из залогодержателей (участника долевого строительства) может ущемить права других участников долевого строительства.

2. Требования, предъявляемые Постановлением Правительства РФ от апреля 2006г. № 233 к размеру собственных средств застройщиков не покрывают убытки, которые могут понести участники долевого строительства в случае нарушения обязательств со стороны застройщика.

3. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства участники долевого строительства, имеющие по отношению к застройщику требования о передаче нежилых помещений, не могут быть включены в реестр требований кредиторов. Соответственно, обязательства застройщика перед участниками долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений при ликвидации организации в порядке ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) будут прекращены.

В Российской Федерации в 2012г. насчитывается более 960 проблемных домов и 95 689 тысяч участников долевого строительства, пострадавших от действий неблагонадежных застройщиков, которые не смогли получить ни денежной компенсации, ни квартир.Отсутствие эффективных способов правовой защиты явилось основанием для рассмотрения данного вопроса в диссертационном исследовании и разработки альтернативных мер защиты прав участников долевого строительства, в частности при банкротстве застройщика.

Степень разработанности темы. Большинство научных работ, написанных до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве и после, было посвящено исследованию правовой природы, квалификации договора об участии в долевом строительстве. Исследованиями в данной области занимались Александрова М., Арапова Т., Бобровникова М.А., Бублик В.А., Горбачев С.Г., Камфер Ю., Козлова Е., Литовкина В.Н., Мошкина Л.Н., Савельев А.Б., Свирин Ю., Сидоров А.А., Суханов Е.А., Трапезников В.А., Фархутдинов И.З., Черемис С.Ю., Чубарова В.В. и др. Особое внимание вопросам квалификации договора об участии в долевом строительстве уделяно в диссертационных исследованиях Капицы О.Л., Майборода Т. Ю., Муравьева Б.В.

Монография Кайль А.Н. посвящена комплексному исследованию договора и правоотношений, возникающих на основании договора об участии в долевом строительстве. В данной монографии проведены не только теоретические исследования, но и указаны практические пути решения вопросов, возникающих на практике. Отдельные главы монографии Майфат А.В. посвящены договору об участии в долевом строительстве. В данной монографии в отличие от иных работ URL: http: // er. ru/ news/ 2012/ 2/ 10/ hinshtejn- kazhdyj- vnesennyj- dolshikom- rubl- dolzhen- byt- zashishen. Дата обращения 10 февраля 2012г.

исследована зарубежная практика заключения подобных договоров, именуемых «участие в интересе».

Объектом исследования является совокупность правоотношений, возникающих при заключении и исполнении договора об участии в долевом строительстве.

Предмет исследования составляют теоретические и практические проблемы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве, прав и обязанностей участников договора, ответственности сторон по договору.

Нормотворческий аспект. В диссертационном исследовании выработаны рекомендации по совершенствованию законодательства, регламентирующего отношения по договору об участии в долевом строительстве.

Правоприменительный аспект. Правоприменительная деятельность судов общей юрисдикции и арбитражной юстиции, несмотря на восьмилетний период существования Закона об участии в долевом строительстве, указывает на отсутствие единообразия судебной практики по вопросам, связанным с заключением и исполнением договора об участии в долевом строительстве.

Данные обстоятельства свидетельствуют о необходимости разработки на уровне высших судебных инстанций единого понимания норм права, регулирующих договор об участии в долевом строительстве.

Целью диссертационного исследования является комплексный научный анализ теоретических и практических проблем, возникающих при заключении и реализации договора об участии в долевом строительстве, законодательства, регулирующего договор об участии в долевом строительстве, а также проблем правоприменительной практики, выработка рекомендаций по совершенствованию указанного законодательства и практики его применения.

Для достижения названной цели были поставлены и решались следующие задачи:

- проведение анализа правовой природы договора об участии в долевом строительстве до поименования его в специальном законе и после;

-выявление особенностей, отличающих договор об участии в долевом строительстве от иных гражданско-правовых договоров;

-проведение анализа существенных условий договора об участии в долевом строительстве, выявление проблем, возникающих при их формулировании, разработка способов их решения;

-исследование гражданско-правовой ответственности застройщика по договору об участии в долевом строительстве и ее особенностей;

-выработка предложений по совершенствованию законодательства в сфере защиты прав участников долевого строительства.

Методология и теоретическая основа работы. Методологическую основу работы составили следующие методы научного познания: исторический, сравнительно-правовой, системный, аналитический, логический, формальноюридический и другие.

Теоретической основой работы послужили труды видных ученых: Алексеева С.С., Бару М.О., Белова В.А., Брагинского М.И., Бублика В.А., Витрянского В.В., Гордона М.В., Гришаева С.П., Иоффе О.С., Калпина А.Г., Козырь О.М., Красавчикова О.А., Крашенинникова П.В., Лунца Л.А., Маковского А.Л., Масляева А.И., Мейера Д.И., Новицкого И.Б., Победоносцева К.П., Пугинского М. И., Романец Ю.В., Савельева А.Б., Садикова О.Н., Суханова В.В., Суханова Е.А., Халфиной Р.О., Хохлова С.А., Шварца Х.И., Шершеневича Г.Ф., Эрделевского А.М., Яковлева В.Ф. и других.

Нормативно-правовой основой диссертационного исследования являлись Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, федеральные законы, нормативноправовые акты Правительства Российской Федерации, министерств и ведомств.

Эмпирической основой диссертационного исследования являлась судебная практика Верховного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции, арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Научная новизна исследования заключается в том, что диссертационная работа является одной из первых работ, посвященных анализу договора об участии в долевом строительстве в качестве нового самостоятельного вида договора, предусмотренного гражданским законодательством. Проведен сравнительно- правовой анализ договора об участии в долевом строительстве, договора строительного подряда, договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Исследованы положения проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Законопроект) по вопросам нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, возникновения прав на приобретение чужой недвижимой вещи с учетом применения данных нововведений к договору об участии в долевом строительстве.

В диссертационном исследовании обоснована необходимость выделения непоименованного в Законе участника долевого строительства – гражданинаинвестора, определены особенности его правового статуса.

Разработаны и аргументированы предложения по внесению изменений в действующее законодательство в части защиты прав участников долевого строительства путем введения обязательного страхования ответственности застройщика по договору. При этом учтены положения проекта Федерального закона «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве».

Проанализированы положения Закона о банкротстве в части процедуры банкротства застройщиков. С целью защиты прав участников долевого строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, разработаны положения по внесению изменений в действующее законодательство.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости - это новый самостоятельный вид договора, носящий консенсуальный, возмездный, взаимный, инвестиционный характер, выраженный в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированный.

Авторитетными учеными высказывается мнение, что, несмотря на поименование договора об участии в долевом строительстве в специальном законе, он является не самостоятельным видом договора, а договором куплипродажи будущей вещи. Однако между договором об участии в долевом строительстве и договором купли-продажи будущей вещи существуют принципиальные различия в определении объекта договора, в правовых последствиях ненадлежащего исполнения обязательств по данным договорам, штрафных санкциях, основаниях и порядке расторжения.

Во-первых, в соответствии со ст. 557 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна содержаться информация, позволяющая четко охарактеризовать недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. До момента окончания строительства объекта недвижимости, инвентаризации и государственной регистрации не имеется реальной возможности достаточно точно определить объект недвижимости. Таким образом, существенное условие договора купли- продажи будет нельзя признать согласованным.

Во-вторых, согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи может быть отчуждено имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности. Таким образом, для квалификации договора об участии в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи первоначально право собственности на вновь созданную вещь должно быть зарегистрировано за застройщиком, и уже в дальнейшем передано участнику долевого строительства. Однако данные положения противоречат нормам Закона об участии в долевом строительстве.

В-третьих, договор об участии в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в целях регистрации прав на имеющееся недвижимое имущество при условии его объективного существования. Договор купли-продажи несуществующего объекта недвижимости не может быть зарегистрирован до окончания строительства.

В-четвертых, последствия нарушения обязательств для данных договоров различны. За ненадлежащее исполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки и выплатить неустойку. По договору купли-продажи покупатель вправе требовать от продавца не только уплаты неустойки, возмещения убытков, но и исполнения обязательства в натуре. Размер штрафных санкций и порядок их расчета принципиально различаются- по договору куплипродажи проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с момента, когда такое пользование стало носить незаконный характер, а по договору об участии в долевом строительстве проценты начисляются с момента уплаты цены договора, то есть с момента, когда обязательство еще не перешло в стадию «неисполнения».

Вместе с тем Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении №от 11.07.2011г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет приобретена или создана в будущем» (далее- Постановление) также считает, что договор об участии в долевом строительстве является разновидностью договора купли-продажи будущей недвижимости.

Согласно п. 11 вышеуказанного Постановления положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи.

Однако, поименование договора купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, в качестве специального вида договора произведено лишь в судебной практике. Гражданский кодекс РФ правил правового регулирования отношений, которые могут возникнуть из данного вида договора, учитывая специфику и социальную значимость (в особенности договора куплипродажи жилого помещения, которое будет создано в будущем) не содержит.

Соответственно, даже если считать положения Закона об участии в долевом строительстве специальными по отношению к положениям ГК РФ, то следует сказать, что ГК РФ содержит только общие положения по купле-продаже недвижимости, без учета специфики отношений по купле-продаже будущей недвижимости.

Пункт 9 Постановления говорит нам о том, что если между сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами. При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Отсутствие права собственности у продавца, не может явиться основанием для возникновения права собственности у покупателя, соответственно влечет невозможность регистрации права собственности за последним.

Считаем, что отношения по привлечению средств для строительства жилых помещений должны быть квалифицированы либо как договор об участии в долевом строительстве при наличии условий предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, либо как строительный подряд, иначе существенно снижается эффективность правовой защиты приобретателей такой социально значимой недвижимости как жилые помещения.

Представляется достаточно спорной точка зрения, что договор об участии в долевом строительстве является договором строительного подряда. Главное различие данных договоров заложено в предмете. По договору строительного подряда подрядчик создает объект недвижимости целиком и передает его заказчику также целиком, а не составными частями. По договору об участии в долевом строительстве многоквартирный дом или иной объект недвижимости целиком участнику долевого строительства никогда не передается. Участник долевого строительства получает в объекте недвижимости только свою долю в виде квартиры или нежилого помещения пропорционально вложенным денежным средствам.

Для данных договоров предусмотрен различный порядок определения цены договора. Стоимость работ по договору строительного подряда определяется сметой. По договору об участии в долевом строительстве в большинстве случаев цена определяется исходя из стоимости квадратного метра объекта недвижимости, в который заложены стоимость работ по строительству объекта недвижимости и стоимость услуг застройщика.

Таким образом, несмотря на многочисленные тождественные элементы и признаки, каждый из данных договоров имеет свою специфику, свои предмет, существенные условия, меры ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, что не позволяет отождествить договор об участии в долевом строительстве с договором строительного подряда.

Поскольку договор об участии в долевом строительстве является новым самостоятельным видом договора, то гражданско-правовая регламентация в сфере долевого строительства должна быть двухуровневой.

Представляется целесообразным закрепить основные положения о договоре об участии в долевом строительстве в отдельной главе Гражданского кодекса РФ.

Специфика правового регулирования обязательств, возникающих на основании договора об участии в долевом строительстве, должна быть регламентирована в федеральном законе, положения которого не должны вступать в противоречие с общими нормами о договоре об участии в долевом строительстве Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ).

2. Договор об участии в долевом строительстве относится к типу публичных договоров, поскольку соответствует признакам присущим данному договору (ст.426 ГК РФ). Застройщиком по договору об участии в долевом строительстве может быть только коммерческая организация, деятельность которой носит публичный характер.

Однако особенности заключения публичного договора не могут быть распространены на договор об участии в долевом строительстве. На сегодняшний день предложение застройщика, где последний приглашает принять участие в долевом строительстве и заключить соответствующий договор, нельзя рассматривать в качестве публичной оферты. Если бы предложение застройщика являлось публичной офертой, а согласие потенциального участника долевого строительства - ее акцептом, то соглашение по всем существенным условиям договора считалось бы достигнутым между сторонами в момент получения застройщиком заявления потенциального участника долевого строительства о заключении договора. Путем опубликования проектной декларации, различного рода объявлений и получения со стороны участника долевого строительства акцепта данной оферты можно согласовать лишь два существенных условия договора: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик индивидуализирует конкретный объект долевого строительства в договоре по соглашению с участником долевого строительства. Цена договора, порядок ее расчета, сроки и порядок уплаты, также определяются сторонами в договоре с каждым конкретным участником долевого строительства в отдельности.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит прямого указания на публичный характер договора, соответственно застройщик не обязан заключать договор с каждым потенциальным участником долевого строительства.

Считаем, что если бы договор об участии в долевом строительстве с потенциальным участником долевого строительства- гражданином-потребителем на законодательном уровне был признан публичным, это бы позволило защитить права последнего. В данном случае предложение застройщика должно иметь статус публичной оферты. Описание объекта долевого строительства при заключении договора должно в точности соответствовать проектной декларации, а механизм расчета цены договора должен быть един для всех.

Закрепление на законодательном уровне признака публичности договора при соответствующем субъектном составе позволило бы: предотвратить нарушение прав потенциальных участников долевого строительства еще на стадии заключения договора; снизило бы количество исковых заявлений о признании условий договора недействительными, а также постановлений по делам об административных правонарушениях по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (далее КоАП РФ).

3. Правовой статус лиц, относящихся к участникам долевого строительства, является различным. Закон об участии в долевом строительстве разделяет данный «единый» субъект на группы, предоставляя каждой из них различный объем прав и обязанностей. В соответствии с п. 1 ст.1 Закона участниками долевого строительства могут быть только граждане или юридические лица.

Участников долевого строительства- граждан в зависимости от целевого назначения инвестирования можно разделить на две группы: «гражданепотребители» и «граждане-инвесторы». Отношения, возникающие между застройщиком и «гражданином-потребителем», подпадают под особое правовое регулирование Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной нормами Закона об участии в долевом строительстве. К группе «гражданинвесторов» относятся индивидуальные предприниматели и иные лица, которые извлекают прибыль из сделок, вытекающих из договоров об участии в долевом строительстве.

При этом Закон об участии в долевом строительстве не определил правовой статус «граждан-инвесторов», приравняв их в правах с «гражданамипотребителями». Поскольку определить потребительскую или так называемую коммерческо-инвестиционную цель вложения денежных средств на стадии заключения договора достаточно проблематично, в Закон об участии в долевом строительстве следует внести соответствующие изменения. Когда участник долевого строительства «гражданин- потребитель», реализовав свои права как потребитель, например, получив компенсацию морального вреда или повышенный размер неустойки, осуществит переуступку права требования объекта долевого строительства (тем самым участник долевого строительства переходит из группы «граждан-потребителей» в группу «граждан-инвесторов»), застройщик должен быть наделен правом требовать взыскания разницы между повышенным размером неустойки, который предусмотрен для участников долевого строительства «граждан-потребителей», и размером неустойки, предусмотренным для участников долевого строительства индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, а также взысканием иных имущественно- потребительских санкций. В противном случае со стороны «граждан-инвесторов» будет иметь место злоупотребление правом.

4. Анализ практики применения Закона об участии в долевом строительстве указывает на то, что существующие нормативно-правовые акты не позволяют создать эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства.

В качестве альтернативного способа финансовой защиты может быть предложено введение обязательного страхования ответственности застройщика по договору, предусмотренного ст. 932 ГК РФ.

Введение обязательного страхования ответственности по договору об участии в долевом строительстве должно быть урегулировано специальным законом в соответствии с требованиями, установленными ст. 936 ГК РФ и ст. 3 Закона РФ от 27.11.1992г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации». В специальном законе должен быть четко определен порядок осуществления обязательного страхования и все существенные условия договора, установленные п.1 ст. 942 ГК РФ, а именно: объект страхования, страховая сумма, страховые случаи, срок страхования.

Объектом страхования можно обозначить имущественные интересы, связанные с риском гражданской ответственности застройщика по договору об участии в долевом строительстве.

Страховая сумма, как и иные существенные условия договора страхования, должны быть установлены в законе, что касается размера, то необходимо экономически обосновать и установить в законе как размер страховой суммы, которую может получить участник долевого строительства при наступлении страхового случая, так и размер страховой премии страховщика. Считаем, что страховая сумма может быть определена в законе как слагаемое цены договора и максимально определенной суммы убытков, которые могут быть покрыты страховым возмещением.

Договор страхования должен быть заключен на срок, превышающий установленный сторонами срок действия договора об участии в долевом строительстве, поскольку возможно возникновение предпосылок для наступления страхового случая в период действия договора, а наступление страхового случая уже за истечением срока действия договора об участии в долевом строительстве.

В качестве страхового риска может быть предусмотрено банкротство застройщика. При этом банкротство застройщика может быть признано страховым случаем только тогда, когда в период конкурсного производства или по истечении срока конкурсного производства будет установлен факт недостаточности конкурсной массы для удовлетворения требований участников долевого строительства.

В перечень страховых рисков можно включить случай прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, если обязательства по выплате денежных средств участнику долевого строительства застройщиком не исполнены. Предполагаем, что в указанном случае, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, должно перейти право регрессного требования к застройщику о взыскании суммы выплаченной участнику долевого строительства.

5. С целью защиты прав участников долевого строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (например, в случае банкротства застройщика), в Законе о банкротстве либо в Законе об участии в долевом строительстве можно было бы:

1) предусмотреть механизм признания за участником долевого строительства (вне зависимости от требований, который он имеет к застройщику) права на долю в объекте незавершенного строительства без дополнительных выплат кредиторам застройщика.

В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства и приостановления строительства объекта недвижимости, в Законе можно было бы предусмотреть возможность прекращения договора об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства. Подписание данного акта позволит арбитражному управляющему либо руководителю организации (в зависимости от стадии банкротства) зарегистрировать право собственности застройщика на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве.

В Закон о банкротстве можно включить условие, что руководитель организации или арбитражный управляющий (в зависимости от стадии банкротства) в течение одного месяца со дня введения в отношении застройщика процедуры банкротства должен созвать общее собрание участников долевого строительства, на котором последние должны принять решение о выборе способа защиты своего нарушенного права, в том числе, о прекращении договоров об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства.

В случае если на общем собрании участников долевого строительства будет принято решение о прекращении договоров об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства, в Законе необходимо установить запрет на включение объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним в конкурсную массу застройщика.

В дальнейшем арбитражный управляющий или руководитель организациизастройщика должны зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а после проведения государственной регистрации в течение разумного срока (например, в течение одной календарной недели) письменно уведомить участников долевого строительства о проведенной регистрации с приложением документов, подтверждающих данный факт.

Регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства позволит участникам долевого строительства обратиться в суд с заявлениями о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства пропорционально вложенным денежным средствам и площади возведенного объекта.

2) регламентировать процедуру замены неплатежеспособного застройщика на нового без передачи прав на объект незавершенного строительства участникам долевого строительства.

При введении в отношении застройщика процедуры банкротства на общем собрании участников долевого строительства должен быть решен вопрос о том, будут ли участники долевого строительства производить замену неплатежеспособного застройщика на нового, либо выберут иной способ защиты своих прав.

В случае если на общем собрании участников долевого строительства будет принято решение о замене застройщика, то арбитражный управляющий или руководитель организации от имени застройщика должен подписать акт приема объекта незавершенного строительства со всеми участниками долевого строительства. Подписание данного акта будет свидетельствовать о том, что обязательственные отношения между участниками долевого строительства и застройщиком прекращены, соответственно возможна регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.

После проведения собрания в разумные сроки (например, в течение десяти календарных дней) арбитражный управляющий или руководитель организации должен направить соответствующий пакет документов в Управление Росреестра.

После процедуры регистрации объект незавершенного строительства должен быть передан новому застройщику с переоформлением всех прав и обязанностей по договорам об участии в долевом строительстве на последнего. О замене застройщика арбитражный управляющий или руководитель организации должен известить всех участников долевого строительства.

С целью предупреждения исков об исключении имущества из конкурсной массы, в Закон о банкротстве необходимо включить положения о том, что объект незавершенного строительства и земельный участок под ним не подлежат включению в конкурсную массу.

Также Законом об участии в долевом строительстве должен быть урегулирован порядок переоформления прав на земельный участок на нового застройщика. Возможно, предусмотреть принудительное прекращение прав первоначального застройщика на земельный участок, отведенный под строительство многоквартирного дома с последующей передачей прав на земельный участок новому застройщику, путем подачи иска в суд.

При этом в Градостроительный кодекс РФ также должны быть внесены изменения в части получения разрешения на строительство новым застройщиком в упрощенном порядке, поскольку строительство объекта недвижимости уже было согласовано предшествующим застройщиком.

6. В соответствии с п. 8.1 Законопроекта сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Учитывая, что с каждым годом число участников долевого строительства, пострадавших от действий неблагонадежных застройщиков, возрастает, считаем, что договоры об участии в долевом строительстве должны подлежать нотариальному удостоверению, поскольку действующая система государственной регистрации не способна надлежащим образом защитить права участников долевого строительства.

Введение нотариального удостоверения договоров об участии в долевом строительстве позволит нотариусам проверить правоспособность и дееспособность сторон, соответствие воли и волеизъявления участников при заключении сделки, выяснить мотивы заключения договора, законность содержания сделки, историю объекта долевого строительства, наличие по нему запретов и ограничений, а также разъяснить правовые последствия вступления сторон в данные правоотношения. Поскольку нотариальное удостоверение договора об участии в долевом строительстве возложит на участников долевого строительства дополнительные расходы, для успешной реализации данного нововведения законодателем должны быть разработаны экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в анализе действующего законодательства в сфере долевого строительства, характеристике нового самостоятельного вида договора об участии в долевом строительстве, исследовании предмета договора, субъектного состава и ответственности участников договора. Содержащиеся в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут послужить основой для дальнейшего исследования проблем долевого участия в строительстве на законодательном и правоприменительном уровне, а также для написания научных работ, учебников. Практическая значимость работы выражается как в предложениях по совершенствованию законодательства в сфере долевого участия в строительстве, так и в возможности использования сделанных выводов в правоприменительной деятельности, в том числе и в судебной практике.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Института права, социального управления и безопасности Удмуртского государственного университета. Основные положения диссертационного исследования были опубликованы в статьях, посвященных проблемам долевого строительства. Отдельные вопросы, освещенные в диссертации, были вынесены на обсуждение на международные и общероссийские конференциях.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении автором обосновывается актуальность научного исследования, проанализирована степень научной разработанности, подчеркнута научная новизна исследования, сформулированы объект, предмет, цели и задачи работы, описаны методология, научно-теоретическая основа и эмпирическая база, излагаются положения, выносимые на защиту, раскрыты практическая и теоретическая значимость исследования, а также представлены итоги апробации результатов проведенного исследования.

Глава первая «Понятие, проблемы квалификации и источники правового регулирования договора об участии в долевом строительстве» состоит из трех параграфов.

Параграф первый «История становления законодательства о договоре об участии в долевом строительстве» посвящен вопросам зарождения и развития такого способа удовлетворения жилищных потребностей как участие в долевом строительстве. Проведен сравнительно-правовой анализ способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в советское и постсоветское время через жилищно-потребительскую кооперацию. Отмечено, что заключение инвестиционных договоров между кооперативом и его членами имеет схожую структуру с реализацией договора об участии в долевом строительстве согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», однако противоречит действующему законодательству.

В параграфе втором «Становление и развитие законодательства о договоре об участии в долевом строительстве» рассматривается экономическая и правовая привлекательность такого способа инвестирования как долевое строительство. В параграфе проанализированы основные положения Закона об участии в долевом строительстве. Сделан вывод, что данный нормативноправовой акт учел пробелы в правовом регулировании, упорядочил совокупность правовых связей, однако без тщательного анализа и юридической квалификации данного правоотношения.

Параграф третий «Понятие и проблемы квалификации договора об участии в долевом строительстве» посвящен исследованию правовой природы договора об участии в долевом строительстве до и после поименования договора в специальном законе. Проведен сравнительно-правовой анализ договора об участии в долевом строительстве, договора купли-продажи будущей вещи, договора строительного подряда. Проанализированы положения Законопроекта в части права на приобретение чужой недвижимой вещи с учетом применения данных нововведений к договору об участии в долевом строительстве. Выделены основные признаки, присущие договору об участии в долевом строительстве.

Вторая глава «Правила заключения и субъекты договора об участия в долевом строительстве» состоит из двух параграфов.

Первый параграф «Субъекты договора об участии в долевом строительстве» включает в себя два подпараграфа.

В первом подпараграфе «Застройщик» обозначены требования, предъявляемые Законом об участии в долевом строительстве к застройщику.

Отмечено, что застройщик в соответствии с требованиями Закона «Об участии в долевом строительстве» должен обладать земельным участком (либо на праве аренды, либо на праве собственности, либо на праве безвозмездного срочного пользования), разрешением на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, а целевая направленность деятельности застройщика должна ограничиваться только строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Во втором подпараграфе «Участник долевого строительства» сформулировано понятие «участник долевого строительства». Из анализа норм Закона об участии в долевом строительстве сделан вывод, что правовой статус лиц, относящихся к участникам долевого строительства, является различным.

Выделен новый непоименованный участник долевого строительства- гражданининвестор, определен его правовой статус.

Второй параграф «Правила оформления и государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве» посвящен вопросам государственной регистрации права собственности на недвижимость, созданную по договору об участии в долевом строительстве до и после введения в действие специального Закона, а также вопросам государственной регистрации договора в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве. С учетом положений Законопроекта рассмотрен вопрос о возможности замены обязательной государственной регистрация договора об участии в долевом строительстве на нотариальное удостоверение.

Третья глава «Существенные и иные условия договора об участии в долевом строительстве» состоит из четырех параграфов.

Первый параграф «Предмет договора об участии в долевом строительстве» раскрывает понятия объект и предмет договора об участии в долевом строительстве. В данном параграфе автор приходит к выводу, что предмет договора об участии в долевом строительстве имеет две составляющие.

Статическую составляющую образует материальный объект в виде части вновь построенного объекта недвижимости. Динамическая составляющая предмета договора выражается в действиях застройщика, направленных на строительство всего объекта недвижимости, и передаче части объекта участнику долевого строительства, пропорционально вложенным денежным средствам.

Во втором параграфе «Цена договора» исследуются способы определения цены договора до введения в действий Закона об участии в долевом строительстве и после. Отмечено, что для установления объективной цены договора необходимо брать за основу сводный сметный расчет, который включает в себя полную стоимость строительства.

В третьем параграфе «Гарантийный срок на объект долевого строительства» рассматривается такое существенное условие договора как гарантийный срок на объект долевого строительства, а также последствия нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, выявленные в период гарантийного срока.

В параграфе четвертом «Срок передачи объекта долевого строительства» исследуются способы установления срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства. Указано, что для определения реального срока передачи объекта недвижимости застройщик должен учитывать планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией, и срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Глава четвертая «Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства» состоит из двух параграфов.

Параграф первый «Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору об участии в долевом строительстве» посвящен видам и особенностям гражданско-правовой ответственности застройщика. Отмечено, что Закон об участии в долевом строительстве установил три вида гражданскоправовой ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве:

возмещение убытков, компенсация морального вреда, уплата неустойки.

В параграфе втором «Способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика» обозначены проблемы, с которыми сталкиваются участники долевого строительства при банкротстве застройщика. Данный параграф состоит из трех подпараграфов, в которых предложены способы разрешения указанных проблем.

В первом подпараграфе «Введение обязательного страхования ответственности застройщика как гарантия защиты прав участника долевого строительства» автором предложен такой способ защиты прав участников долевого строительства как обязательное страхование ответственности застройщика. Сформулированы условия договора страхования ответственности застройщика по договору об участии в долевом строительстве, которые будут являться существенными для договоров данного вида.

Во втором подпараграфе «Замена застройщика» исследуется вопрос о способе защиты прав участников долевого строительства путем замены застройщика. Автором предложен порядок замены застройщика при банкротстве.

В третьем подпараграфе «Признание права на долю в объекте незавершенного строительства» анализируется судебная практика по вопросу признания за участниками долевого строительства права на долю в объекте незавершенного строительства. Рассмотрены изменения, внесенные в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в части процедуры банкротства застройщиков. Сделан вывод, что эффективность защиты прав участников долевого строительства при помощи нововведений достаточная сомнительна. Предложен способ защиты прав участников долевого строительства путем признания права на долю в объекте незавершенного строительства.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях автора:

Публикации в изданиях, утвержденных ВАК Минобрнауки РФ:

1. Балашова Н.А. Правовой статус участника долевого строительства //Закон и право. – 2010. - №7(июль). – С.51-53.- 0,27 п.л.

2. Маштакова Н.А. Признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства // Нотариус.-2011.-№2.-С.11-13.-0,36 п.л.

3. Маштакова Н.А. Признание права на долю в объекте незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства//Вестник УдГУ. - 2011. – Серия 2: Экономика и право. Вып. 4. - С.111-116. - 0,36 п.л.

Иные публикации:

1.Балашова Н.А. Вопросы правового регулирования договора долевого участия в строительстве // Пробелы законодательства: несовершенные законы. – Ижевск, 2006г. – С. 183-186. - 0,19 п.л.

2.Балашова Н.А. Защитит ли «дольщиков» обязательное страхование?// Вестник УдГУ. -2008.- Серия 2: Экономика и право.Вып. 2. - С.94-102.- 0,59 п.л.

3.Балашова Н.А. Предмет договора долевого строительства как одно из существенных условий // Правовая реформа в России (Материалы всероссийской ежегодной научно-практической конференции молодых ученых и студентов (Екатеринбург, 21 марта 2008). - 2008. –С.273-276. - 0,53 п.л.

4.Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве// Вестник УдГУ. - 2009. – Серия 2: Экономика и право. Вып. 2. - С.244-257. – 1,09 п.л.

5.Балашова Н.А. Защита прав участника долевого строительства в суде общей юрисдикции// Социально-экономические и правовые аспекты развития общества в современных условиях (Сборник материалов I Всероссийской научнопрактической конференции).-2010.-С.78-82.- 1,09 п.л.

6.Балашова Н.А. Правовая квалификация договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости// Юридическая наука и право: состояние и перспективы развития.- Ижевск, 2010.-С.

214-236.- 1,2 п.л.

7.Маштакова Н.А. Гражданско-правовая ответственность по договору об участии в долевом строительстве // Вестник УдГУ. - 2010. – Серия 2: Экономика и право. Вып. 3. - С.83-90. - 0,81 п.л.

8. Маштакова Н.А. Признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства // Перспективы развития частного права (Материалы I научнопрактической цивилистической конференции (Екатеринбург, 17-18 марта 2011г.)2011.-С. 39-41.- 0,36 п.л.






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.